Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Россия опять хочет наступить на чужие грабли

Последнее время российским сообществом властьимущих овладело тотальное желание любыми средствами добиться доступности ипотеки. При этом панацеей объявляется и уже почти признана низкая процентная ставка. Между тем, «Индикаторы рынка недвижимости» уже неоднократно писали, что снижение процентной ставки незначительно влияет на улучшение условий ипотеки. Однако желающих радикально снизить ставку по ипотеке, вплоть до европейского уровня (5%-6% годовых), вне зависимости от уровня рисков остается все еще много.

Так заместитель председателя комитета Госдумы по энергетике Иван Грачев уверен, что создание стройсберкасс поможет развитию ипотеки в России. Стоит отметить, что считает так г-н Грачев не только на словах, но и на деле: он является одним из разработчиков законопроекта о стройберкассах.

По его мнению, для развития ипотеки внутри страны должна быть выработана система сбора длинных низкопроцентных денег на уровне $100 млрд в год. «Наши рынки ценных бумаг на данном этапе не позволяют в ближайшие 15 лет направлять на ипотеку ежегодно такие суммы», - цитируют Грачева РИА «Новости». В этой ситуации, по словам Ивана Грачева, рынку может помочь создание стройсберкасс, которые на порядок устойчивее обычных ипотечных банков. «Иначе уже через три-четыре года пока возникающие лишь в ряде банков проблемы станут повсеместными», - уточнил он.

Как напомнил Грачев, ранее комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал авторам законопроекта о создании строительных сберегательных касс доработать и перевнести документ в нижнюю палату с учетом замечаний комитета. По мнению г-на Грачева, шансы на то, что законопроект примут этой весной, превышают 50%.

Следует отметить, что стройсберкассы считаются преимущественно немецкой моделью. Однако американский опыт в этом сегменте также есть. Считается, что американская модель всегда была двухуровневой. Однако двухуровневая модель стала монополистом на американском рынке после катастрофического кризиса в конце 1980-х ссудно-сберегательных банков.

Главным отличием ссудно-сберегательной системы от классической ипотечной схемы в том, что в первом случае рефинансирование банков осуществляется за счет средств физических лиц, путем привлечения депозитов, а при ипотеке банк выпускает классические облигации или структурированные ипотечные облигации. В случае выпуска обычных облигаций банк занимает деньги на фондовом рынке под свое развитие. В случае же выпуска структурированных ипотечных облигаций банк передоверяет покупателям облигаций кредиты, которые он выдал физическим лицам на покупку жилья. Поскольку облигации структурированные и пуллированные, то передоверяются не конкретные кредиты, а размазанная ответственность. До финансового кризиса 2007 года считалось, что это значительно снижает риски как держателей облигаций, так и банков, которые выдали кредиты. Однако оказалось, что размазывание рисков ставит уже под угрозу не один, два, три банка или отдельный сегмент финансовой системы, а всю ее целиком.

Казалось бы, как раз время вернуться к традиционной модели. Однако ее проблема в том, в чем и ее главное преимущество. Ссудно-сберегательная система (ССС), стройсберкассы, известные в России ЖСК и ЖНК, в целом, работают по одной схеме. Главным отличием ЖСК и ЖНК от ССС и стройсберкасс в том, что ЖСК и ЖНК могут заниматься строительством и покупкой недвижимости в качестве инвестиций, а ССС и стройсберкассы не могут.

Стройсберкассы собирают депозиты под сравнительно высокие ставки и их владельцам выдают кредиты по сравнительно низким ставкам. В данном случае большое количество средств экономится на отсутствии скоринговой системы. Дело в том, что банк выдает владельцу депозита кредит на покупку жилья тогда, когда сумма его вклада равняется 50% от стоимости жилья. В данном случае клиенту выгодно, чтобы его вклад быстрее пополнился до нужной суммы и он, скорее всего, будет добавлять с каждого денежного поступления определенную сумму на вклад. Это и будет его кредитной историей. Именно поэтому стройсберкассы выдают кредиты под сравнительно низкие проценты. Они в отличие от банков подходят к клиенту как к конкретному лицу, а не как к некоему типу заемщика, для которого имеется стандартная система рисков.

Однако опасностей в случае стройсберкасс гораздо больше, чем в случае обычных ипотечных банков. Риск банкротства никто не отменял. Главной защитой для стройсберкассы от потенциального банкротства клиента является растущая стоимость его жилья. Однако, если жилье начинает даже немного дешеветь, стройсберкассы уже не могут, как это делают банки, покрыть образовавшийся кассовый разрыв за счет высоких поступлений от других клиентов. В случае же галопирующего роста цен страдают уже владельцы депозитов, так как несмотря на высокие депозитные ставки они в любом случае не успевают накопить нужную сумму для получения кредита, но и получить свои сбережения обратно, они опять-таки не могут, так как их вложения инвестированы в кредиты владельцам тех депозитов, которые подсуетились вовремя. В данном случае получается классическая ситуация обманутых вкладчиков ЖСК «Строим вместе».

Кризис в США в конце 1980-х годов был связан как раз с медленным удешевлением жилья. Реализация недвижимости обанкротившихся заемщиков ссудно-сберегательными ассоциациями не принесла им достаточных средств. В итоге, хотя, формально многие, из вкладчиков этих ассоциаций уже накопили необходимую сумму для получения кредита, ССС их им не выдала, так как не имела достаточных средств. Так же она не смогла расплатиться по депозитам. Единственным способом, за счет которого правительство США смогло решить эту проблему – повышение налогов. Сумма налоговых платежей в период с 1989 по 1992 год на 1 налогоплательщика увеличилась, в среднем, на $1000 в год. В итоге, общая сумма потерь составила порядка $1 трлн. Именно после этого все оставшиеся обязательства ССС были переданы ипотечным компаниям Freddie Mac и Fannie Mae.

Учитывая тот факт, что в России, по оценкам большинства аналитиков, время галопирующего роста цен на недвижимость прошло, казалось бы, пришло время для ссудно-сберегательной системы. Однако аналитический центр www.irn.ru отмечает, что остается вероятность начала нового этапа снижения цен на недвижимость, и тогда риски этой системы будут играть против нее и ее вкладчиков, в отличие от классической ипотеки. При этом, если оставить в стороне активное желание банкиров размазывать риски по всей системе, и не заниматься выпуском структурированных ипотечных облигаций, а предлагать рынку классические облигации, и справедливо оценивать риски заемщиков, то ни банки, ни заемщики, ни финансовая система в целом не будут в накладе.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
212 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте