В Москве нет места новым офисам класса «С» — IRN.RU
Почему так много нарушений
На недавней пресс-конференции Любовь Оборкина, глава Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекции по недвижимости) рассказала о многочисленных нарушениях в сфере офисной недвижимости, принадлежащей городу. Город владеет 50 млн. кв.м. «нежилья», из них половина сдается в аренду. Госинспекция по недвижимости за год выявила 4,7 тысячи нарушений в использовании нежилых помещений. Одно из самых распространенных — незаконная «сдача» городских помещений в субаренду, из-за чего городской бюджет недополучил 200 млн. рублей.
Сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что во многом это — следствие нехватки офисов категории «C» и «D», на которые ощущается большой спрос. Помещения, которыми владеет город, в основном, соответствуют этим категориям. В поисках доступной офисной недвижимости компании сознательно идут на нарушения и берут в запрещенную субаренду городские метры.
По данным исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближайшего Подмосковья проведенного аналитическим центром www.irn.ru, рынок объектов коммерческой недвижимости (класс «А» и «В») проходящих госкомиссию в течение 2006-2009 гг. составляет около 2,5 млн. кв. метров. Для сравнения: город, по словам Л.Оборкиной, сдает в аренду 25 млн. кв.м. своих помещений. Получается, город — самый крупный собственник и арендодатель дефицитной недвижимости. Арендаторов не смущает, что городские офисы далеко не всегда отвечают требованиям современной коммерческой недвижимости. А новых, современных офисов класса «С» и «D» в столице практически не строится. По сути, рынок современной офисной недвижимости состоит из объектов категории «А» и «В».
Инвесторов интересует только высший класс
Коммерческие компании стараются позиционировать свой офисный новострой в Москве, как офисы класса «А». Стремление объяснимо: современное здание обычно отвечает большинству новых технологических требований и чем выше класс, тем больше арендная плата, а значит, проект быстрее окупается.
Так, по результатам исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближнего Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, в 2005 году доля офисных центров класса «А» среди новых объектов составляла 60% от общего объема предложения и только к 2007 году соотношение офисов «А» и «В» несколько выровнялось (53,3% и 46,7% соответственно).
Причем класс «В» в большинстве случаев составляют реконструированные здания и другие отремонтированные объекты, а класс «А», в основном, представляет собой новое строительство.
Учитывая увеличение предложения в сегменте «В», логично было бы предположить, что самый востребованный класс современной офисной недвижимости — «С» — также найдет свое место на столичном рынке. К сожалению, этого не произошло и вряд ли произойдет в ближайшем будущем.
Где искать класс «С»
Сегодня офисы класса «С» и ниже представлены морально устаревшими помещениями бывших НИИ, административных зданий и предприятий.
При большом спросе, количество и качество предложений в этом сегменте оставляет желать лучшего. Из-за дороговизны московской земли строить на ней новые офисные объекты эконом-класса попросту нерентабельно. Себестоимость строительства между классами «А» и «С» невелика. К тому же застройщику выгоднее сдавать офисные площади не комнатами, а этажами, то есть выбирать арендаторов из числа успешных и крупных компаний. Чем солиднее арендатор, тем меньше риска неполучения платежа по аренде.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Вероятнее всего, строительство современных офисов класса «С» возможно только за чертой МКАД, а также в ближнем и среднем Подмосковье. Здесь напрашивается аналогия со строительством жилья — панельное жилье эконом-класса постепенно вытесняется из Москвы, а столица большей частью застраивается бизнес-классом (за исключением строительства жилья по городскому заказу).
Офисы класса «С» на окраинах Москвы и в Подмосковье, скорее всего, в основной массе будут представлены «бизнес-инкубаторами», техно-парками и бизнес-парками. Вполне возможно, что многие из новых объектов будут отвечать даже требованиям столичного класса «В» и иметь дополнительные опции: больше рекреационных территорий и парковочных мест. Это станет возможным за счет более дешевой и доступной, по сравнению с Москвой, земли. В тоже время удаленность этих объектов от столицы автоматически наложит на них ярлык «С» класса.
Если учесть общую тенденцию к децентрализации бизнеса и открытию бэк-офисов крупных компаний у МКАД – в этом положении дел нет ничего необычного. Тем не менее, если у компаний, снимающих офисы «А» и «В», есть свобода выбора, то более скромным фирмам, рассчитывающим свой бюджет на достойный класс «С», придется выезжать из Москвы.
