Строительство московского жилья может оказаться нерентабельным
Судя по всему, столичный рынок квартир ожидают новые потрясения. Это обусловлено растущим дефицитом свободных участков под застройку и переходом к комплексному освоению жилого пространства (предположительно, путем сноса аварийного и ветхого жилья и демонтажа промзон). При таком формате строительства увеличиваются себестоимость объектов, объемы начальных инвестиций и сроки реализации проектов. Между тем московский рынок жилья уже уперся в свой ценовой потолок и насколько рентабельным для инвесторов станет освоение новых горизонтов остается под вопросом.
По результатам исследования Ассоциации Строителей России (АСР) вес «московской земли» уже сейчас составляет до 45,8% от себестоимости строящегося в городе жилья. При этом АСР замечает, что средние застройщики по всей территории России пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65% средних застройщиков уже не было задела по неначатым объектам. У 10% он составлял менее 20% от объема застройки, и только 25% средних застройщиков имели задел в нормативном размере. В итоге, налицо дефицит земельных ресурсов, пригодных для быстрого освоения, (особенно в крупных городах), и высокая цена прав аренды или выкупа. При этом имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается.
Другими словами, земельные резервы под строительство многоэтажного массового жилья постепенно иссякают по всей стране, а новые участки в Москве мэр Юрий Лужков планирует выдавать только на освобожденных территориях. По его мнению «новые дома должны строиться только на освобожденных площадках».
Глава Стройкомплекса Москвы Владимир Ресин высказался еще точнее: «Во-первых, мы уйдем от «точечной» застройки, которая доставляет неудобства жителям. Во-вторых, упор будет сделан на вывод промышленных зон. Мы проведем инвентаризацию всех площадок в Москве, где возможно построить жилые дома».
Наряду с этим, часть крупных застройщиков обнаружила, что себестоимость строительства новых объектов в столице составляет уже более $3 тыс. По их мнению, это обусловлено тем, что власть возлагает на инвестора значительную часть своих вопросов. Это выражается в строительстве социального жилья или расселении жильцов пятиэтажек силами инвестора, с целью получить площадку под коммерческую застройку; возведении объектов инфраструктуры и соцкультбыта; подведении и строительстве необходимых коммуникаций.
Говоря о комплексном строительстве, специалисты аналитического центра www.irn.ru, обращают внимание на то, что себестоимость подобных проектов будет еще выше. Ведь целым кварталам и микрорайонам тоже понадобятся дополнительные коммуникационные мощности, и объекты инфраструктуры.
Причем при освобождении строительной площадки от ветхого жилья инвестор должен понести расходы, расселяя проживающих в этом доме жильцов, а при застройке промзон встает необходимость демонтирования оборудования и восстановления экологии.
Конечно, инвестор может заработать здесь на объемах строительства, но надо также учитывать длительность реализации таких проектов. Ведь если один жилой дом можно построить за 2-3 года, то на квартал или микрорайон может уйти до 10 лет. Вместе с этим такие проекты нуждаются в большем объеме инвестиций уже на начальных этапах, и их финансирование обходится застройщику дороже.
Между тем, даже несмотря на рост цены стройматериалов, московский рынок квартир продолжает стагнировать и корректироваться вниз. Это говорит о том, что потенциальный покупатель просто не готов платить за квартиру больше, чем она стоит сейчас.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, в перспективе на рынке московской жилой недвижимости может сложиться очень непростая ситуация. С одной стороны, город, как правило, стремится возложить на инвесторов все больше и больше обязанностей. Инвестор, в свою очередь, понимает, что это существенно сокращает его статью доходов, но кроме как поднять цены еще выше, ничего не может сделать. И, наконец, с третьей стороны за этим процессом наблюдает потенциальный покупатель. То есть тот, кто в итоге за все платит, и ради кого все это строится. А вот сможет ли он платить за квадратные метры еще больше – вопрос сложный.
В итоге, может наступить момент, когда значительная часть московских проектов окажется нерентабельными для инвестора, и объемы выхода новых жилых объектов существенно сократятся. К чему может привести эта ситуация сейчас судить сложно, но ничего особенно хорошего в ней нет, поскольку строительство социального жилья, в основной массе, лежит на плечах коммерческих компаний.
