Московские котлованы неинтересны частному инвестору

Последнее время в прессе часто обсуждается вопрос: выгодно ли частным инвесторам вкладывать средства в строящееся жилье? Наряду с этим приводится ряд цифр и фактов, которые указывают на бесперспективность подобного вложения. В частности, приводится аргумент, что доходность операций по инвестированию в новостройки сократилась с прошлогодних 70%-80% до 20%. И делается вывод, что популярный некогда способ заработать деньги на новостройках, – купить квартиру на стадии котлована и затем ее, готовую, продать, в Московском регионе больше не работает.

Сотрудники аналитического центра www.irn.ru решили проанализировать сложившуюся ситуацию вокруг «инвестиционных» новостроек и дать свой комментарий к происходящему.

Действительно, по сравнению с нынешним днем, в 2000-м году застройщики были стеснены в средствах, а банки, после дефолта 1998 года, очень неохотно выдавали кредиты. Поэтому застройщики активно привлекали средства частных инвесторов и давали скидки от 10% до 30%, в зависимости от стадии готовности объекта. В итоге человек, вложивший деньги в строящийся дом, мог сэкономить до 30% по сравнению с покупкой аналогичного жилья на вторичном рынке.

Если обратить пристальное внимание на порядок цифр, сразу выяснится, что по сравнению с 2000-м годом доходность от инвестиций в строящиеся объекты, упала приблизительно на 10%. Причем в том, что частные инвесторы прекратили получать сверхприбыль в 70%-80% и даже 100% годовых, виноваты не застройщики, а стагнация рынка недвижимости и коррекция цен вниз.

Надо отметить, что за прошедшие годы денег в стране стало больше, соответственно, стало больше их и у застройщиков. Поэтому им теперь не так интересно распродавать квартиры на стадии котлована. К тому же на общую ситуацию оказал сильное влияние известный 214-й закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу 01.04.2005 г. Многие люди забывают, что этот закон прямо воспрещал застройщикам привлекать частные инвестиции на нулевом цикле возведения объекта.

Нужно помнить и о банках. Сегодня они довольно охотно инвестируют любую форму строящейся недвижимости, будь то многоквартирные дома, коттеджные поселки или офисные центры. В результате на рынке стали появляться готовые объекты, в которых не велись продажи на стадии строительства. Примечательно, что эта ситуация прослеживается и в Москве и в области. Например, в Подольске на улице Свердлова был полностью достроен и только потом поступил в продажу 17-этажный монолитно-кирпичный дом. Еще в одном 15-этажном доме на этой же улице квартиры начали продаваться на стадии окончания монтажа.

Однако если говорить о рынке в целом, нельзя сказать, что на нулевом этапе строительства совсем уж невозможно купить квартиру. Скорее все дело в стагнации рынка недвижимости. Покупать московские квартиры на начальной стадии строительства не слишком интересно самим частным инвесторам. Когда основная масса объектов не растет в цене, инвесторы начинают искать локальные «золотые» объекты, где потенциал роста наиболее высок. На сегодня это новостройки, расположенные до 25-30 км. от МКАД.

Также, многие частные инвесторы потянулись на рынок загородной недвижимости эконом-класса, представленной таунхаусами и коттеджами. Сейчас у «загородки» более высокий потенциал роста по сравнению с квартирами, но при этом надо понимать, что этот рынок более специфичен. Квартиру в многоэтажном доме довольно просто продать, а вот на загородный дом, если он выбран неудачно, может вообще не найтись хорошего покупателя.