Полмиллона долларов – столичное жилье для среднего класса
В настоящее время, самые дешевые новостройки в московском регионе находятся за чертой МКАД. Вполне понятно, что многие покупатели уже устремили свои взгляды на подмосковный рынок недвижимости. Вместе с тем, на рынке недвижимости присутствует и средний класс. Это граждане, в том числе москвичи, со стабильным доходом, которые хотят претендовать на современные квартиры в Москве. Пусть у самой МКАД, но все-таки внутри, а не снаружи, а лучше, конечно же, поближе к центру. Возникает вопрос: «На что они могут рассчитывать и каковы реалии сегодняшних цен на самые обычные московские новостройки, пусть и не в самом центре города?»
Оказывается, что цены, на эту категорию московских квартир, по-прежнему практически недоступны для обычного покупателя, о чем наглядно свидетельствует исследование рынка московских новостроек, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД, проведенного аналитическим центром www.irn.ru.
Это исследование не включает элитные объекты и бесплатное муниципальное жилье для очередников. Элитные дома строятся, в основном, в центре Москвы (внутри ТТК), а муниципальное жилье не выходит на рынок, вследствие чего недоступно для обычного покупателя квартиры. Большинство новостроек, вошедших в данное исследование, это монолит-кирпич бизнес-класса (около 70%), а также дома, относящиеся к эконом-классу (частично панельное жилье).
Согласно упомянутому исследованию аналитического центра www.irn.ru, в 2007 году средняя площадь квартир в новостройках, расположенных между ТТК и МКАД, составляет около 100 кв.м., а цена одного кв.м. чуть выше $5,1 тыс. Получается, что средняя стоимость подобной квартиры около $510 тыс. (100 кв.м. * $5,1тыс.) или чуть более полумиллиона долларов. Причем в таких популярных районах, как Университет, Юго-Запад, Крылатское или Строгино цена квартир такой площади в новостройках бизнес-класса, может быть еще выше.
Откуда же взялись эти цены? Сегодня ни для кого не секрет, что московская недвижимость стоит дорого, а понятие «доступное жилье» для столичного рынка скорее фантастика, чем реальность. По данным аналитического центра www.irn.ru за 2006 год средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках этого сегмента поднялась почти на 110%. Примечательно, что рассматриваемые объекты относятся в основном к бизнес-классу, и ценовая коррекция вниз, скорее всего, коснется их не так значительно, как старых домов.
Между тем, у новостроек бизнес-класса, как и у всех остальных категорий жилья, прослеживается интересная тенденция в росте цен на машиноместа. В бизнес-классе средняя стоимость одного машиноместа выросла за последний год на 61,2% и составила около $56 тыс. То есть рост цен на машиноместа в бизнес-классе отстает от роста цен на кв. м. квартир почти в два раза. Подобная ситуация характерна для всех классов жилья.
Следует также отметить, что дома этой категории в настоящий момент, занимают самый большой объем рынка жилой недвижимости за счет того, что в этом сегменте строится больше всего объектов. Если два года назад по ряду причин (в том числе 214ФЗ) количество строящихся домов сократилось с 368 до 259, то в 2007 году наблюдается явная стабилизация рынка по количеству объектов. В настоящий момент на нем присутствует 245 активных объектов, что всего на 14 штук меньше чем в 2006 году. А общий объем рынка в денежном эквиваленте из-за роста цен составил в 2007 году $23 миллиарда против $11 миллиардов в прошлом году.
Ситуация с количеством операторов (застройщиков и риэлтеров) практически повторяет положение дел со строящимися объектами. В 2005 году этот сегмент рынка покинуло почти 30% операторов. В то время как за 2006 год их количество практически не изменилось. Так согласно упомянутому исследованию аналитического центра www.irn.ru, на рынке новостроек бизнес-класса в этом году представлено около 120 компаний.
Опираясь на эти данные, можно заключить, что цены на квартиры в новостройках этой категории, несмотря на стагнацию рынка, скорее всего, будут оставаться примерно постоянными или «плавать» в небольших пределах (плюс-минус 0,5%-1% в месяц). Однако существенного снижения, подобно коррекции цен в домах старой застройки, скорее всего не произойдет.
К тому же надо учитывать, что разброс цен для данных объектов недвижимости, составляет примерно $3 тыс. - $10 тыс. за кв.м. Кроме того, рассматриваемые новостройки располагаются в совершенно разных по престижности районах, а сами дома отличаются как географией месторасположения, так и инженерными характеристиками. Поэтому сложно применить среднестатистические цифры к каждой конкретной квартире. Скорее всего, отдельные низко ликвидные объекты потеряют в цене, в то время как престижные новостройки будут продолжать дорожать.
Также на колебаниях цен той или иной новостройки сказываются еще два важных фактора. Во-первых: адекватность начальной цены. Если застройщик изначально установил завышенную цену в расчете на будущий рост рынка, то в период стагнации, вероятно, ему придется существенно корректировать ее в соответствии с реальным положением дел. Возможно, вводить дисконты на 5-10% и более. Вторым важным фактором во время стагнации рынка является интенсивность строительства объекта. При ажиотажном спросе оператор имеет возможность устанавливать завышенную цену при медленных темпах строительства. Однако в период стабилизации рынка, цены на подобные объекты, вероятнее всего, будут скорректированы.
Всего исследование рынка новостроек, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД охватывает 245 объектов. Исследование содержит 265 страниц фактического материала, а также паспорта всех объектов, цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным как для операторов рынка недвижимости, так и для покупателей жилья, желающих выбрать оптимальную для своего бюджета квартиру в Москве.
