Рынок жилья, как и прогнозировал еще в начале года www.irn.ru, демонстрирует разворот: вместо обещанного дефицита на фоне сокращения объемов нового строительства он движется к противоположной проблеме — переизбытку предложения. Застройщики наращивают темпы, но ввод уже готового жилья замедляется, а продажи оставляют желать лучшего. Так что теперь новой темой для обсуждения становится не нехватка квартир, а растущие запасы непроданного жилья и риски затоваривания.
Мы изучили обзор многоквартирного жилищного строительства по итогам третьего квартала 2025 г. Аналитического центра ДОМ.РФ, опубликованного в его телеграм-канале. В нем говорится, что застройщики наращивают запуски новых проектов с июня, сокращая отставание от прошлогоднего уровня. В результате, в третьем квартале 2025 г. на рынок было выведено 11 млн кв. м, что на 13% больше показателя второго квартала. Отставание от уровня прошлого года сократилось до -4% г/г (после -21% в II кв. и -26% в I кв.). Всего за январь-сентябрь 2025 г. запущено 28,4 млн кв. м (-17% к 9 мес. 2024 г.).
Как отмечается в обзоре, застройщики начали наращивать запуски новых проектов на фоне смягчения денежно-кредитной политики и постепенного восстановления спроса. При этом улучшение динамики запусков на фоне снижения вводов ведет к тому, что предложение жилья в новостройках растет. Еще одна причина роста предложения – перенос сроков завершения проектов, что замедляет вводы.
По данным ЕИСЖС, вводы многоквартирных домов по 214-ФЗ в третьем квартале сократились на 7% г/г (до 7,7 млн кв. м), как и за 9 месяцев. С начала года количество строящихся проектов, по которым срок передачи ключей перенесен более чем на 6 мес., увеличилось на 211 (или +10%) до 2,3 тыс. на 1 октября 2025 г. (20% от всех проектов). Число зарегистрированных в таких проектах ДДУ выросло на четверть до 133 тыс. (+27 тыс.)
Как итог: восполнение запусками вводов перестало снижаться впервые с середины 2024 г. Накопленные за последние 12 месяцев запуски превысили объемом вводов жилья за тот же период на 15% в третьем квартале 2025 г., как и во втором квартале. Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства увеличился на 2% за третий квартал 2025 г. и достиг 120,1 млн кв. м на 1 октября 2025 г. (+2% в годовом выражении).
Запасы строящегося жилья продолжают расти: в третьем квартале 2025 г. объема строящегося жилья достаточно для поддержания текущего уровня вводов даже при отсутствии новых запусков в течение 3,4 лет (3,2 лет в III кв. 2024 г.).
Нарастание рисков избытка предложения связано с низкой скоростью продаж: показатель превышает верхнюю границу нормы (2-3,5 года) второй квартал подряд (3,7 лет на 1 октября 2025 г.). В октябре срок продаж хотя и уменьшился до 3,6 лет, но остается повышенным: ускорение продаж еще не компенсировало накопленный эффект от периода низкого спроса. По оценке, срок реализации непроданного жилья может вернуться к нормальному уровню из состояния дефицита спроса в начале 2026 г.
Таким образом, несмотря на снижение объема новых проектов объем предложения не падает, а даже показывает рост из-за замедления темпов продаж. Рынок новостроек демонстрирует разворот от тревог о дефиците к рискам переизбытка. Наращивание темпов строительства на фоне замедленных вводов и вялого покупательского спроса закономерно ведет к росту объемов непроданного жилья. То есть в среднесрочной перспективе ключевым вызовом для отрасли станет уже не нехватка предложения, а поиск эффективных стратегий продаж в условиях его избытка.
«Застройщикам, уже вошедшим в проект (купившим площадки под застройку или заключившим инвестконтракты) проблематично теперь выйти из него. Причина кроется в системных рисках, связанных с заморозкой строительства: административное давление со стороны регуляторов, финансовые претензии кредиторов и социальная напряженность со стороны обманутых дольщиков с последующим вмешательством государства делают достройку объектов стратегически менее затратной, чем признание проекта несостоявшимся. Застройщикам выгоднее построить хотя бы в ноль, нежели понести гораздо более существенные убытки и получить проблемы, если все бросить, - прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
- В период ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. на волне льготной ипотеки компании активно скупали земельные банки. Теперь этот ресурс требует освоения. У застройщиков конечно есть возможность немного притормозить начало новых проектов на полгода-год, однако в стратегической перспективе они обречены на постепенное освоение своих земельных активов. Именно эта вынужденная динамика и формирует угрозу перенасыщения рынка, особенно на фоне ограниченного платежеспособного спроса. Также на рынок будет возвращаться часть ранее проданного жилья, оплату которого покупатели не потянули - не смогли полностью закрыть рассрочку, не справляются с ипотекой, взятой на пределе возможностей и т.д.».
Напомним, после отказа государства от массового субсидирования ипотечных ставок популярными стали рассрочки, что стало миной замедленного действия для рынка жилья. Ведь эти квартиры лишь условно проданы, фактически зарезервированы с помощью небольшого начального взноса. И большой объем этого зарезервированного жилья может оказаться непроданным и просто вернуться на рынок.