Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2025 года

К осеннему деловому сезону московский рынок недвижимости подошел с противоречивыми показателями. С одной стороны, есть немало признаков оживления рынка после летней стагнации. В частности, индекс стоимости готового жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил по итогам августа сразу полпроцента и почти достиг отметки в 280 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья).

Но с другой стороны, этот прирост, как и в прежние месяцы, обусловлен во многом недорогим сегментом, где продолжается вымывание самых доступных предложений. Данное обстоятельство видно на примере динамики цен по типам домов: в наибольшем плюсе оказывается в основном наиболее доступный старый жилой фонд, а также в наибольшем плюсе одно- и двухкомнатные квартиры. 

При этом, немалая доля предложения в дорогом сегменте, в том числе в новых домах, продолжает висеть на рынке мертвым грузом с завышенными ценниками. Аналогичная ситуация характерна и для новостроек, где почти не остается предложения эконом- и коморт-класса, зато грозит затоваренность квазиэлитным жильем. Также примечательно, что с окончанием лета и наступлением делового сезона объем предложения готового жилья не увеличился, а даже несколько сократился, что говорит о выжидательной позиции продавцов. 

Некоторое оживление наблюдается и по числу сделок, причем во всех сегментах: и в новостройках, и на вторичке, и в ипотеке, что вполне ожидаемо в условиях снижения ставок. Но с другой стороны, показатели этого лета хоть и превышают провальный май, но во всех сегментах уступают прошлому лету. Более того, эксперты отмечают, что из-за нераспроданности растет число готовых новостроек, продажи которых начинают подмешиваться во вторичку, что искажает привычную статистику.

На фоне роста числа ипотечных сделок с началом снижения ключевой ставки также растет и объем просроченной задолженности по ипотеке, причем о постепенном появлении этой проблемы IRN.RU предупреждал еще зимой. Это обстоятельство может привести к ужесточению условий выдачи новых кредитов несмотря на снижение ставок. А также на рынке новостроек, где существенную долю продаж за минувший год обеспечивали рассрочки, застройщики начали ужесточать их условия, осознав наконец сопутствующие риски.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Все перечисленные выше обстоятельства задают противоречивые тренды на рынке в начале делового сезона. Но самым важным фактором, который может толкнуть рынок недвижимости как в одну сторону, так и в другую, остается конечно же геополитика.

Весь август прошел на фоне главной интриги: удастся ли все-таки договориться с урегулированием по Украине или нет. От этого будет зависеть многое, в частности, сбалансированность госбюджета, ситуация с санкциями, траектория ключевой ставки, доступности ипотеки и т.д. Поэтому неудивительно, что несмотря на начало осеннего делового сезона многие предпочтут занять выжидательную позицию и дождаться развязки: продавцы, как всегда, боятся продешевить, а покупатели надеются на более выгодные условия по кредитам.

Впрочем, не следует забывать, что рынок недвижимости являлся тихой гаванью именно в условиях геополитических обострений и санкционного кризиса. Следовательно, при наступлении разрядки и снижении геополитических рисков он может скорее проиграть, чем выиграть, как отмечается в статье «Как геополитическая оттепель отразится на рынке недвижимости?».