Сюрреализм на рынке жилья продолжает набирать обороты: существующая статистика, в том числе официальная, все меньше отражает реальную картину спроса и предложения. Причина – рост готовых новостроек и, как следствие, «переход» части сделок с новыми квартирами в сегмент вторичного жилья.
Так, по данным компании «Жилфонд», порядка 70% сделок на вторичном рынке сегодня — новостройки. В пользу этого говорит, в частности, средневзвешенная ставка по выданной ипотеке на вторичном рынке, где, казалось бы, после снижения ключевой ставки началось оживление. Так, средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичке, по данным ДОМ.РФ, с начала 2025 г. не превышает 14% годовых: и если еще в январе этот показатель был на уровне 13,97%, то в июне – уже 9,56%. В то же время как реальные рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии 2025 года держались на отметке 24-27% до первого снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне 2025 года.
«Статистика Дом.рф, конечно, не полностью отражает реальную картину, но достаточно ярко ее иллюстрирует. Очевидно, что на вторичном рынке не существует такого объема выдач по льготным программам, распространяющимся на готовое жилье, которые могли бы так существенно влиять на средневзвешенную ставку, так что причина такой статистики — льготные программы в сегменте квартир от застройщиков, которые перешли на вторичный рынок и продаются уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи. Мы провели небольшой опрос среди банков-партнеров Жилфонда, и выяснили, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами недвижимости у многих приходится на самом деле на квартиры в новостройках. Более точно выделить долю таких сделок сложно, поскольку среди квартир, которые продаются по ДКП, часто ипотека уже не задействуется — люди покупают такие квартиры и за наличные, и привлекая другие кредитные продукты, например, займ под залог имеющегося имущества, который часто дешевле рыночной ипотеки», — пояснил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, слова которого приводятся в сообщении компании.
Логично, рассуждает эксперт, что увеличение количества таких сделок напрямую связано с накопленным объемом готовых объектов на первичном рынке.
О росте предложение готовых новостроек в Москве ранее говорили и в «Метриум». Причем, что интересно, за прошедший год больше всего выросло предложение квартир и апартаментов в готовых новостройках премиум-класса – в 2 раза. Такая же тенденция наблюдается в высокобюджетном (+56%) и бизнес-сегменте (+29%). Исключение составляют только массовые новостройки: предложение готовых квартир и апартаментов в этом секторе сократилось на 30%.
И здесь таится еще один парадокс: объемы предложения накапливаются не потому, что что нет спроса, а потому, что спрос не может позволить себе такое предложение. И дело не только в высокой цене – сегодня нередко происходит необоснованное завышение класса жилья и соответственно его стоимости. Те объекты, которые по своим свойствам еще лет 10 назад причислили бы к эконом- или комфорт-классу теперь объявляются бизнес- или премиум-классом. В результате, как отмечали ранее эксперты IRN.RU, Москве грозит затоваренность квазиэлитным жильем, в то время как доступные варианты разлетаются, как горячие пирожки.
В такой ситуации вообще возникает вопрос о целесообразности покупки строящихся новостроек. В отличие от прежних лет, цены на этапе строительства уже не уступают готовому жилью. Более того, нередко квартиры в готовых новостройках можно купить по переуступке прав или на вторичке с дисконтом в 10-15% к цене застройщика в том же доме, как отмечал ранее руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. И это еще один фактор, говорящий о риске затоваривания рынка новостроек, особенно в дорогом сегменте.