«Инком»: за год на первичной «загородке» Московского региона объекты экономкласса подорожали на 12%

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона среднестатистический объект стоит 6,7 млн руб., за год медианная цена «загородки» увеличилась на 3%, сообщается в пресс-релизе компании.

75% в первичном загородном сегменте занимает экономкласс (средняя цена объекта составляет 2 млн руб., за год она выросла на 12%). 15% приходится на комфорт-класс (усредненная стоимость 8,6 млн руб., –5% за год). Лоты категории бизнес составляют всего 6% первичного загородного сегмента (усредненная цена лота 23,6 млн руб., +35% за год), а элитные 4% (усредненная цена лота 73,6 млн руб., –35% за год).

«На первичном рынке ситуация давно не меняется по причине того, что предложение практически не растет. Как могут в такой ситуации вести себя цены? Продается менее дорогое жилье, остается более дорогое – соответственно, средняя стоимость поднимается. Во второй половине 2022 г. шли довольно активные продажи дорогостоящих загородных объектов (главным образом на вторичном рынке, но и на первичном тоже), соответственно, после ухода из экспозиции их значительной части удельный вес сравнительно недорогих лотов увеличился, что снизило усредненный ценовой показатель в элитном сегменте. Но в действительности стоимость предложений не растет и не снижается. То есть в отношении медианной цены происходят математические изменения, а по сути на рынке все остается по-старому», – объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании.

Специалисты «ИНКОМ-Недвижимость» составили рейтинг шоссе с самым высоким ценником на первичной «загородке» Подмосковья: ожидаемо его возглавило Рублево-Успенское шоссе, где объекты предлагаются в среднем за 134,4 млн руб. За ним – Алтуфьевское шоссе (81,4 млн руб.) и Варшавское шоссе (19,6 млн руб.). На четвертом месте – Новая Рига (18,3 млн руб.), пятое занимает Киевское шоссе (13,8 млн руб.).

По словам Дмитрия Таганова, на Алтуфьевском шоссе первичные лоты представлены только в одном коттеджном поселке – он относится к категории премиум, поэтому цены здесь в числе самых высоких на загородном рынке.

Список шоссе с наиболее доступными по цене предложениями традиционно возглавляет Новорязанское (средняя стоимость лота составляет 1,5 млн руб.). «Серебро» у Носовихинского шоссе (1,6 млн руб.). Третье место занимает Симферопольское шоссе (2,1 млн руб.). Далее следуют Горьковское (2,2 млн руб.) и Каширское шоссе (3,1 млн руб.).

В настоящее время на загородной «первичке» представлено 608 проектов, за год их число увеличилось всего на 6%. Аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» изучили географическое распределение предложения и выявили ТОП-5 направлений с наибольшим количеством первичных поселков.

Лидером является Дмитровское шоссе – здесь сосредоточено 13% от общего объема. На втором месте Новорижское шоссе, где представлено 11% проектов. 10% поселков – на Каширском шоссе. Четвертое место занимает Новорязанское шоссе, пятое место Симферопольское – у каждого по 9%. Совокупно на этих пяти направлениях возводится 52% поселков Подмосковья.

В целом в отношении спроса на загородном рынке (и в первичном, и во вторичном сегментах) специалисты компании отмечают, что в январе-феврале 2023 года он соответствовал показателям аналогичного периода прошлого года. Ввиду ограниченности выбора на первичном рынке покупательский интерес сфокусирован на участках без подряда (УБП) и на готовых домах.

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость», рассказала о предпочтениях клиентов: «Многим покупателям интереснее первичные объекты, но в этом сегменте сегодня дефицит ликвидного предложения. Поэтому часто желающие приобрести готовый дом рассматривают варианты на вторичном рынке. Что касается участков без подряда, в настоящее время наиболее активным спросом пользуются именно они: во-первых, потому что земельный проект занимает основную долю загородного рынка – в предложении на УБП приходится 87%; во-вторых, потому что приобретение земельного участка – отличное вложение денег (их покупают для детей на будущее, для возможного строительства дома, используя, в том числе, льготную ипотеку на ИЖС, кто-то для перепродажи после постройки дома).

Уже несколько лет мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади домов – самые востребованные имеют габариты около 170 кв. м, желательно наличие трех-четырех комнат, обязательно на первом этаже должна быть комната, которая используется либо как спальня, либо как кабинет или гостевая.

Прежде всего покупатели заинтересованы в качественных зданиях. На первом месте по популярности блочные дома (газобетон, пенобетон) – у них оптимальное соотношение цены и качества. Также востребованы на рынке каркасные дома – при правильной технологии они теплые, удобные и, что тоже очень важно, быстровозводимые.

Набирает обороты строительство из дерева, чему в значительной степени способствует государственная политика. Деревянные дома строят из клееного бруса, бруса камерной сушки и бревна.

Кроме того, в последние годы активно развиваются технологии деревянного домостроения. Например, дома из CLT-панелей; дома, построенные по модульно-каркасным технологиям. Такие здания имеют все достоинства древесины и лишены ее недостатков – усыхания, изменения объемов и т. д. Домокомплекты собираются на заводе, что позволяет избежать проблем с погодой при строительстве и дает возможность возводить здания круглогодично. Важным их преимуществом является и скорость возведения».