С мая Центробанк ужесточит регулирование выдачи ипотеки

Центральный банк России с мая повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, говорится в сообщении на сайте ЦБ.

«Банк России повышает с 1 мая 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков», - говорится в сообщении.

Отмечается, что в сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста. В январе 2023 года из-за сезонного замедления кредитования рост задолженности составил 0,6% (3,3% в декабре 2022 года). Приведенный к годовому выражению рост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%.

«Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения. Доля предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с ПДН (показатель долговой нагрузки - ред.) более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 года). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53%3 в IV квартале 2022 года. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%», - говорится в сообщении регулятора.

Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%. 

Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком, отмечают в Центробанке. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%. Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.

«Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 года устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья», - говорится в сообщении Центробанка.

Также с 1 мая 2023 года устанавливаются надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. Учитывая, что для вторичного рынка завышение стоимости жилья характерно в гораздо меньшей степени, надбавки повышаются только по кредитам с LTV от 85 до 90% дифференцированно в зависимости от уровня ПДН. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, в частности рост доли кредитов с высоким ПДН.