На фоне сокращения ключевой ставки Центробанка до 11% годовых ипотека возвращается к уровням до начала спецоперации. Скорее всего, к концу года рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная. Но к взрыву спроса это все равно не придет, так как цены на жилье слишком завышены. Что в очередной раз ставит вопрос о целесообразности дальнейшей накачки рынка бюджетными деньгами, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

26 мая Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 3 п.п., до 11% годовых, в связи с замедлением инфляции, укреплением рубля и низкой кредитной активностью. С апреля ставка уменьшилась уже на 9 п.п. и теперь лишь на 1,5 п.п. превышает значение середины февраля 2022 г.

Банк России «допускает возможность снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях», говорится в пресс-релизе, размещенном на сайте ЦБ. В дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики уверены и банки. Ипотечные ставки обычно на 2-3% выше ключевой, однако в последнее время крупные банки держат их на уровне ключевой ставки. И оперативно пересматривают: ВТБ, второй по объемам ипотечного кредитования банк страны, уже объявил о снижении ставок на покупку новостроек и вторичного жилья с 13,9% до 10,9% с 30 мая. По всей видимости, в самом ближайшем будущем примеру ВТБ последует и Сбербанк – соответствующее заявление 26 мая сделал глава Сбера Герман Греф.

По данным «Дом.рф» на 20 февраля 2022 г., топ-20 банков предлагали ипотеку на покупку новостроек в среднем под 11% годовых, «вторички» – под 11,3%. То есть уже в самом ближайшем будущем коммерческая, несубсидируемая ипотека станет дешевле, чем была до начала спецоперации. К концу года ключевая ставка, по всей видимости, опустится ниже 10% - во всяком случае, этого ожидают финансовые рынки, судя по динамике ОФЗ. При такой ключевой рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная, ставка по которой сейчас составляет 9% годовых. Где-то на таком же уровне ставки предложения находились осенью 2021 г.

Значит ли это, что к концу года и спрос на жилье возвратится к уровням осени 2021-го? К сожалению, совсем не факт. И дело не только в том, что реальные ставки выдачи ипотеки тогда были ниже 9%. Самое главное – цены на квартиры с тех пор существенно выросли, а с ними и расходы на обслуживание кредита. По данным аналитического центра www.irn.ru, только за четыре месяца, с конца 2021 г. по апрель 2022 г., вторичный метр в «старой» Москве подорожал в среднем на 10,6%, в Новой – на 5,8%, в Подмосковье – на 11,7%. При этом с учетом предыдущих двух «ковидных» лет, с начала 2020 г. по настоящее время, цены на квартиры прибавили 51%, 47% и 70% соответственно. Что касается новостроек, то там стоимость метра выросла еще больше.

На практике это означает, что в начале 2020 г. небольшую двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. м на вторичном рынке «старой» Москвы можно было купить примерно за 9,6 млн руб., и при ставке 9%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет ипотечный платеж за нее составил бы менее 70 000 руб. в месяц. В ноябре 2021 г. та же самая квартира стоила уже 12,9 млн, а платеж при тех же условиях увечился до 93 000 руб. Сейчас 54-метровая двушка обойдется в 14,5 млн руб., и, если уговорить банк выдать кредит под 9% (на «вторичке» таких ставок сейчас нет), платить за нее придется более 104 000 руб. ежемесячно – см. ипотечный калькулятор на IRN.RU.

В общем, как неоднократно отмечал www.irn.ru, для того чтобы жилье стало более доступным и люди побежали покупать квартиры, правительству надо создать условия для снижения цены метра, а не кредита. Поэтому не стоит увлекаться субсидированием ставок дольше необходимого: льготная ипотека искусственно наращивает платежеспособный спрос вопреки падению доходов населения (-1,2% за I квартал 2022 г.) и разгоняет цены не только на новостройки, но и на «вторичку», которая тянется за «первичкой».

Нынешней астрономической стоимостью жилья рынок обязан как раз сверхдешевой ипотеке: когда власти запустили льготную программу под 6,5% весной 2020 г., цены рванули вверх с такой скоростью, что выгода от низких ставок для покупателей исчезла уже к концу лета – середине осени того же года, зато застройщики получили рекордную прибыль. Но, к сожалению, это не помешало продлить программу на тех же условиях до июля 2021 г.

Постоянное накачивание ипотеки деньгами превращает сройотрасль в наркомана, все более зависимого от субсидий, а на рынке недвижимости продолжает надуваться ценовой пузырь, поддержание которого требует постоянного наращивания объёма субсидий и снижения ставок. Прежние уже не работают: льготная ипотека под 12%, которая спасла рынок в 2015 г., не смогла предотвратить обвал спроса в 2022-м.

Хочется надеяться, что на этот раз правительство и рынок не наступят на те же грабли, что и в 2020-2021 гг. Конечно, при ключевой ставке 20% льготная ипотека была куда более оправданным мероприятием, чем при ключевой ставке 4,25%. Но теперь ключевая ставка возвращается к докризисным значениям, а коммерческая ипотека дешевеет опережающими темпами. При рыночных ставках на уровне 9-10% спрос, конечно, будет ниже, чем в ажиотажных 2020-2021 гг., но отрасль уже сможет функционировать и без ипотечных костылей от государства. А вот без помощи в налаживании разорванных логистических цепочек, импортозамещении, разбюрократизации и т.п. – вряд ли. Отметим, что с конца февраля из-за нестабильности экономической ситуации девелоперы приостановили разработку многих перспективных проектов, что грозит снижением объемов предложения жилья в перспективе ближайших лет и, как следствие, ростом цен на него. Если власти желают предотвратить такое развитие событий, им надо будет очень постараться.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 335 000 руб.от 6.06%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2022 г.от 7 066 490 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 522 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 0.8%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская1 кв. 2023 г.от 23 005 989 руб.от 0.9%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 583 470 руб.от 0.1%
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА1 кв. 2022 г.от 24 119 550 руб.от 8.9%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 928 902 руб.от 0.1%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 065 514 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 6 531 956 руб.от 0.1%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 875 960 руб.от 0.1%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 13 725 000 руб.от 0.1%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 6 781 552 руб.от 2.5%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 15 765 120 руб.от 0.9%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 574 160 руб.от 0.99%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 8 468 800 руб.от 0.1%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 919 296 руб.от 0.1%
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 19 361 386 руб.от 0.1%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 9 956 083 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 380 503 руб.от 0.9%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 771 656 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 338 641 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 207 288 руб.от 0.9%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 648 367 руб.от 5.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 6 713 480 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 15 844 240 руб.от 5.1%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 6 489 760 руб.от 1%
ПринципСданот 9 891 000 руб.от 1.4%
Дом на Васильевском3 кв. 2023 г.от 10 100 000 руб.от 0.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все