«Старая» Москва тянет цены вверх

Девальвация рубля на фоне введения беспрецедентных санкций в отношении РФ привела к резкому росту цен на жилье в Москве и Подмосковье. Больше всего подорожала «старая» Москва и ближайшие к ней районы за МКАД. Меньше всего - Новая Москва, самая переоцененная локация столичного региона.

По данным аналитического центра www.irn.ru, стоимость подмосковных квартир по итогам марта в среднем увеличилась на 4,5% до 152 600 руб. за «квадрат». Новомосковские подорожали только на 1,9% до 206 100 за кв. м. Для сравнения: в «старой» Москве цены выросли сразу на 5,6% и составили 267 500 руб. за кв. м в среднем.

«Старая» Москва вообще стала главным драйвером рынка. Если весь последний год в Новой Москве и Подмосковье быстрее всего дорожали самые дальние локации с самой низкой ценой метра, то в марте в лидеры вышли территории, примыкающие к МКАД. Например, в Новомосковском округе темпы роста цен в марте были почти в пять раз выше, чем в Троицком. Ближнее Подмосковье также опередило дальнее и среднее по скорости подорожания жилья. Соответственно, и среди типов жилья на первом месте оказался современный монолит-кирпич – таких домов много в районах, расположенных недалеко от МКАД.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Причины мартовского ценового скачка очевидны – военная спецоперация на Украине, стартовавшая 24 февраля, вернее, ее экономические последствия. Примерно треть продавцов, напуганных девальвацией рубля в первой половине марта, вообще ушли с рынка, все остальные подняли цены. Нельзя сказать, что рост цен носит чисто виртуальный характер – ценники актуальных для тех, кому жилье надо купить срочно. То есть для ипотечников, которые пытаются как можно быстрее монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты, и для инвесторов с живыми деньгами, спасающих в недвижимости «все, что нажито непосильным трудом». Проблема в том, что обе категории покупателей очень быстро закончатся и спрос резко сократится – когда рыночные ставки по ипотеке составляют около 20% годовых, это неизбежно. Напомним, по итогам прошлого года на ипотеку приходилось более половины спроса на «вторичку».

В целом, ситуация на рынке сейчас очень напоминает конец 2014 г., когда обвал рубля в связи с введением санкций и падением цен на нефть также вызвал всплеск спроса и цен на жилье. Но ажиотаж продлился недолго – в условиях заградительных ипотечных ставок уже в 2015 г. наступила стагнация, и цены поползли вниз. За 2015-2017 гг. метр потерял примерно 15-20% своей стоимости - см. динамику цен на жилье на графике. По всей видимости, чего-то подобного стоит ожидать и сейчас.