Ставки по ипотеке приближаются к заградительному уровню

На фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 9,5% годовых ставки по ипотечным кредитам, вероятно, достигнут заградительного уровня в 12% годовых и даже превысят его. Это может привести к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к снижению цен на рынке недвижимости. В первую очередь – на вторичном, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, на заседании 11 февраля совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку еще на 1 п.п. до 9,5% годовых. Это уже восьмое повышение ключевой ставки ЦБ с марта 2021 г. «Вопреки нашим ожиданиям, перелома в динамике инфляции на сегодняшний день не произошло. Более того, ее устойчивые компоненты даже усилились. Основная причина — нарастающие дисбалансы в экономике. В результате требуется более жесткая денежно-кредитная политика, чем мы предполагали раньше. При этом возвращение годовой инфляции к целевым 4% мы ожидаем теперь только в середине следующего года», - заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина по итогам заседания.

От уровня ключевой ставки ЦБ зависит стоимость заемных денег в экономике, в том числе ипотеки. Еще до последнего заседания ЦБ ставки предложения в топ-15 банков, по данным «Дом.рф», достигли 10,44% по ипотечным кредитам на новостройки и 10,56% - на готовое жилье. При этом в некоторых банках ставки приблизились в 11% или даже превысили этот порог. Например, банк «Санкт-Петербург», по информации на 6 февраля, был готов кредитовать покупку жилья на первичном и вторичном рынке минимум под 10,99%, а «Альфа-банк» новостройки - под 11,19%.

Для сравнения: год назад, в феврале 2021 г., когда ключевая ставка составляла 4,25%, крупнейшие банки страны предлагали кредиты на покупку новостроек в среднем под 7,86%, «вторички» - под 8,06%. Кроме того, до июля 2021 г. действовала программа льготной ипотеки с максимальным кредитным лимитом 12 млн руб. и ставкой не выше 6,5%. С июля ставка была повышена до 7%, а лимит снижен до 3 млн руб., что, фактически, свело на нет действие данной программы на территории Москвы: если за I полугодие 2021 г. в столице было выдано 33,2 тыс. льготных кредитов на сумму 210 млрд руб., то во II полугодии, после изменения условий госпрограммы, - только 8,5 тыс. кредитов на 31,6 млрд руб. (см. «В 2021 году цены на новостройки в Москве и Подмосковье выросли гораздо больше, чем спрос»).

Ипотека – низкомаржинальный продукт, но стоимость даже таких кредитов минимум на 2-3% превышает уровень ключевой ставки ЦБ. Поэтому при ключевой ставке в 9,5% ипотечные ставки достигнут плюс-минус 12% годовых. По мнению банкиров, это уже заградительный уровень, чреватый существенным охлаждением рынка. Учитывая, что по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными, значительное снижение доступности ипотеки приведет к сокращению спроса на рынке недвижимости, стагнации и, в перспективе, к коррекции цен вниз. Прежде всего – на вторичном рынке, потому что застройщики, скорее всего, будут стараться смягчить последствия удорожания кредитов за счет собственных программ со сниженными ставками – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки».