Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 390 млрд руб., что на 52% больше результата 2020 года и на 49% превышает уровень «допандемийного» 2019 года, сообщает пресс-служба Knight Frank.

2021 год на рынке коммерческой недвижимости России был ознаменован ростом активности пользователей и девелоперов как в офисном, так и складском сегменте. Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам. Общее позитивное состояние рынка и оптимистичные ожидания от дальнейшего его развития стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.

Значимой частью общего объема инвестиций остались сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился в четыре раза по сравнению с 2019 годом и вдвое по сравнению с 2020 годом, составив более 257 млрд руб. Такой стремительный рост в сегменте был обусловлен особенностью, ранее в меньшем объеме наблюдавшейся на рынке, – девелоперы не только покупают площадки для самостоятельного строительства объектов, но и перепродают права на застройку другим игрокам рынка (частично или полностью). В качестве примера можно привести приобретение девелопером «Инград» бывшей территории завода «Гелиймаш» в Хамовниках, которую компания приобрела в 2020 году за 7,5 млрд руб., но, не имея возможности построить там жилье, продала площадку в 2021 году девелоперу Sminex уже за 17 млрд руб. Также наблюдается ряд сделок по приобретению девелопером площадки с дальнейшей продажей ее части под девелопмент другому застройщику, в том числе с целью совместной реализации проекта.

В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 65% против 49% годом ранее. Сохраняющийся высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка создают своеобразный ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков, которых становится все меньше. Помимо этого, значимый вклад в рост инвестиций в площадки под девелопмент, как уже говорилось ранее, вносят сделки по перепродаже земельных участков девелоперами. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент – 255 млрд руб., что является наиболее высоким зафиксированным показателем. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств – MR Group (21,7 млрд в 2021 года), «ПИК» (17,9 млрд в 2021 году), Sminex (17 млрд руб.) и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки площадок.

Второе место с долей в 14% занимают объекты складской и логистической недвижимости. Ввиду двукратного роста инвестиций в площадки под девелопмент, доля складов в общем объеме немного снизилась по сравнению с прошлым годом, когда составляла 16%, однако результат 2021 года оказался вдвое выше среднегодовых показателей 2015-2020 гг. (около 20 млрд руб.) и составляет более 56 млрд руб. по итогам 2021 года. Долгосрочные перспективы сегмента и высокая активность игроков рынка сделали складской сегмент привлекательным даже для институциональных инвесторов, которые ранее с осторожностью относились к владению такими объектами.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS, несмотря на рост объемов вложений по сегментам по сравнению с 2020 годом, относительно докризисного 2019 года показатели снизились для офисной (-40% к 2019 году), торговой (-71% к 2019 году) и гостиничной недвижимости (-53% к 2019 году). В свою очередь, складской сегмент по объему вложений по сравнению с 2019 годом вырос более чем в 10 раз, что делает его основным драйвером роста инвестирования среди готовых объектов.

Эксперты отмечают, что сделки в сегменте продолжают проходить и с участием крупных инвестиционных фондов, которые приобретают объекты для коллективных инвестиций. Примером такой наиболее актуальной сделки является покупка фондом «ВТБ Капитал – рентный доход ПРО» под управлением «ВТБ Капитал Инвестиции» логистического комплекса «Адмирал», расположенного в Московском регионе, по схеме sale&leaseback. Ожидается рост объема сделок с объектами, приобретаемыми для коллективных инвестиций, не только в рамках складского, но и других типов недвижимости.

Доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.

Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 67% всех инвестированных средств, что на 16 п.п. больше доли 2020 года.

Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 23% против 36% по итогам 2020 года. При этом заметен рост доли и дальнейшее усиление такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компаниями: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. Доля УК ЗПИФН в общем объеме вложений – 2,7% против 1% в 2020 году.

Доля иностранных инвесторов, как и прогнозировалось, снизилась вновь и достигла минимального за время наблюдений уровня в 3%, что на 3 п.п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.

В IV квартале 2021 года диапазон ставки капитализации на премиальные складские активы изменился с 9,75-11% до 10-11%, на уровне показателя начала года. Ставки капитализации прочих сегментов остались на прежнем уровне. Актуальные индикаторы для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11%.

Отмечается, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.

«Рекордный результат 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России при минимальной доле иностранного капитала демонстрирует высокую активность локальных инвесторов и девелоперов. Несмотря на то, что наибольшая доля сделок была представлена приобретениями площадок под девелопмент, вложения в классические сегменты коммерческой недвижимости, особенно в складской и логистической, остаются на высоком уровне. На текущий момент существуют как предпосылки к усилению инвестиционной активности в отношении отдельных сегментов, так и общие сдерживающие факторы в виде повышения ключевой ставки и роста стоимости заемного финансирования, в связи с чем прогноз на 2022 год варьируется в диапазоне 300-400 млрд руб.», – отметил Алексей Новиков.

Актуальные проекты компании MR Group (ноябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская1 кв. 2023 г.от 19 150 747 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская4 кв. 2023 г.от 20 324 386 руб.
FamousМосква, Западный округ, район Филевский парк4 кв. 2023 г.от 20 126 500 руб.
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 30 324 177 руб.
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСдан--
Maison RougeМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевскаяот 173 970 000 руб.
Клубный дом АбрикосоваМосква, Центральный округ, район Басманный--
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2024 г.от 7 473 866 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино1 кв. 2025 г.от 8 070 794 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 20 126 491 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 11 413 248 руб.
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 12 621 271 руб.
iCITYМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха1 кв. 2024 г.--
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 35 480 000 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 12 882 434 руб.
DiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 20 376 400 руб.
Клубный дом NobleМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 42 715 100 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все