Международная консалтинговая компания JLL подвела итоги года на рынке инвестиций в недвижимость России. В 2021 году зафиксирован рекордный за 20-летнюю историю наблюдений объем инвестиционных сделок в складской недвижимости. Общий объем вложений в данный сегмент рынка составил 1,2 млрд долл., что на 60% превышает показатель предыдущего года. Более половины инвестиционных складских сделок были совершены в четвертом квартале 2021 года, сообщается в пресс-релизе JLL.

Суммарный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по итогам 2021 года составил 5,4 млрд долл., что на 30% выше результата 2020 года (4,2 млрд долл.). Это является рекордным показателем с 2013 года. Доля складского сегмента достигла рекордных для себя 23%, больший интерес в последний год инвесторы проявляли к площадкам под жилую застройку, на долю которых пришлось 47% против 36% годом ранее.

Традиционно высокая активность наблюдалась в последнем квартале, когда было закрыто сделок на 2,3 млрд долл.; это максимум с 4-го квартала 2013 года.

«В последние месяцы 2021 года финализировались достигнутые ранее договоренности, что и привело к столь высоким показателям 4-го квартала. В то же время нельзя не отметить влияние изменившейся монетарной политики Центрального Банка России на будущую инвестиционную активность. На фоне растущей инфляции ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку, которая к концу декабря достигла 8,5%, что является максимальным значением с октября 2017 года. В первой половине 2022 года можно ожидать ее дальнейшего увеличения, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. – В связи с ростом стоимости заемного финансирования мы ожидаем некоторого снижения инвестиционной активности в секторе недвижимости в среднесрочном периоде. По нашим прогнозам, в 2022 году объем инвестиционных сделок сократится и составит 4-4,5 млрд долл.».

В 4-м квартале 2021 года наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 10-11,25% для складов, 9-10,5% для офисов, 9,75-11% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.

Отмечается, что основной рост инвестиционного рынка в прошедшем году наблюдался за счет большого количества сделок в Санкт-Петербурге. Так, по сравнению с 2020 годом, объем инвестиционных сделок в сегменте недвижимости Северной столицы в 2021 году вырос в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. В Москве показатель вырос лишь на 8% и составил 3,3 млрд долл.

Проекты в районе Северный и по соседству
Северный
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСданот 13 844 766 руб.
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 920 176 руб.
NordМосква, Северо-Восточный округ, район Северный, м. Алтуфьевоот 2 500 820 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Доля международных инвесторов в общем объеме транзакций сохраняется на низком уровне, однако в 4-м квартале 2021 году за счет закрытия нескольких сделок увеличилась до 8%. В 2022 году мы ожидаем сохранения основного потока инвестиций за счет российского капитала, тогда как доля сделок с участием зарубежных игроков будет на уровне 5-7%.

«К сожалению, в ближайший год стоимость финансирования будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Мы увидим разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. Например, продажа премиальных бизнес-центров по-прежнему возможна при предложениях ставки капитализации около 9-10%, однако ожидаемая доходность покупателей сейчас составляет 11% и выше. Поэтому мы видим высокий интерес к сделкам, где есть возможность для дополнительного роста стоимости актива, например объектов в качественной локации, но требующих существенных дополнительных инвестиций, или объектов с высокой вакантностью, которые потенциально способны генерировать более высокий арендный поток. Вместе с тем необходимо отметить, что наряду с ростом инвестиционный рынок активно трансформируется – появляются новые возможности для инвесторов в новые форматы как в жилом, гостиничном, так и индустриальном сегменте – многие девелоперы ищут нетипичные площадки для редевелопмента. Также новый импульс развитию города даст реализация программы комплексного развития территорий (КРТ)», – добавляет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL.