Существенное изменение условий льготной ипотеки замедлит динамику сегмента во второй половине 2021 года, но не помешает рынку обновить рекорд: по итогам года выдача ипотеки может вырасти до 4,6–4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. в 2020 году, говорится в аналитической записке Национальных кредитных рейтингов (НКР).

В начале июня льготная ипотека была продлена для всех регионов, но её условия заметно изменились, напоминается в сообщении. По данным НКР, эти изменения окажут давление на динамику ипотечного рынка во второй половине года, однако спрос в рамках льготных программ останется достаточно высоким.

Главные причины: доля кредитов меньше 3 млн руб. в новых выдачах и так велика (более 50%, по оценкам НКР); спрос на семейную ипотеку заметно повысится, а цены на жильё продолжат расти, хотя и медленнее.

По данным Банка России, в январе–апреле 2021 года уже выдано 1,7 трлн руб. ипотечных кредитов — на две трети больше, чем за те же 4 месяца 2020 года, и вдвое больше, чем в начале 2019 года. По данным ДОМ.РФ, за май 2021 года, более половины дней которого были нерабочими, крупнейшие банки выдали ипотеки на 435 млрд руб. При этом НКР оценивает объём майских выдач по сектору в целом на уровне не менее 450 млрд руб.

«В июне, в преддверии снижения лимитов льготной ипотеки, мы ожидаем увеличения выдач до рекордных 600 млрд руб. В результате уже в первом полугодии, по прогнозу НКР, будет выдано не менее 2,7 трлн руб. ипотечных кредитов (+70% к аналогичному периоду прошлого года)», - говорится в сообщении НКР.

Отмечается, что июньский рекорд мог быть ещё больше, если бы программа льготной ипотеки полностью завершалась 1 июля. Однако её продление несколько сдерживает ажиотаж в большинстве субъектов РФ.

В НКР считают, что изменение условий льготной ипотеки охладит рынок во II полугодии, однако в большей степени это коснется трёх субъектов: Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где средний размер ипотечного кредита заметно превышает лимит в 3 млн руб. В январе–апреле на эти регионы пришлось 30% общего объёма выдач. На остальные регионы со средним ипотечным чеком свыше 3 млн руб. приходится менее 10%.

В отдельных региональных центрах (например, Краснодар, Нижний Новгород, Владивосток) и курортных городах (Сочи) средний размер ипотечного кредита превышает 3 млн руб. Однако НКР полагает, что в целом по стране доля новой ипотеки со средней суммой до 3 млн руб. составляет порядка 50%.

Часть выдач по льготной программе под 6,5% перейдёт на июль, поскольку лаг между заключением кредитного договора и фактической выдачей кредита может составлять до 1 месяца.

Поддержит рынок изменение условий семейной ипотеки, которое расширит круг возможных заёмщиков, отмечают в НКР. Наиболее заметным будет её положительное влияние на первичный рынок столичного региона и Санкт-Петербурга благодаря сохранению повышенных лимитов кредитования. И хотя в апреле семейная ипотека составила немногим более 10% ссуд по льготным программам, мы ожидаем, что вклад этого сегмента в общий объём выдач увеличится к концу года.

Наконец, рост цен на недвижимость также окажет умеренное позитивное влияние на динамику выдач, поскольку продолжит расти средний чек. За период с 1 мая 2020 по 1 мая 2021 года он уже подскочил на 29%. В дальнейшем рост цен будет сдержаннее, но продолжится как минимум до конца года на фоне сохраняющегося превышения спроса над предложением жилья, в том числе в силу инвестиционного спроса, а также из-за устойчивого подорожания стройматериалов.

Повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15% до 20% с августа текущего года вряд ли окажет значимое влияние на рынок, несмотря на ожидаемый из-за него рост ставок по таким ссудам, поскольку затронет очень ограниченное число заёмщиков. Увеличение доли таких кредитов было во многом обусловлено льготной ипотекой и, на наш взгляд, в основном было сосредоточено в крупных городах с более дорогим жильём.

Более значимым ограничением может стать общий лимит кредитования по льготным ипотечным программам, который в проекте Минфина установлен на уровне 230 млрд руб.

«Мы полагаем, что с высокой вероятностью этот лимит будет увеличен, поскольку заявленная на 2021–2024 годы сумма может быть выбрана уже до конца текущего года. Вместе с тем в рамках прогноза мы исходим из неизменности лимита и фактически весь его объём учитываем в прогнозе на II полугодие», - говорится в сообщении НКР.

По оценкам НКР, во II полугодии банки могут выдать 1,8–2 трлн руб. ипотечных кредитов (на 25-35% меньше, чем в I полугодии). Общая сумма выдач по итогам 2021 года составит не менее 4,4 трлн руб., даже если во II полугодии сумма выдач вернётся на уровень того же периода 2019 года (почти 1,7 трлн руб.). Однако такой сценарий нереалистичен в силу целого ряда причин.

Во-первых, средние ставки во II полугодии 2021 года останутся сравнительно низкими: выше, чем в 2020 году, но меньше, чем два года назад. В апреле средняя ставка для новых кредитов равнялась 7,3%, по данным ЦБ, а для собственных программ банков НКР оценивает среднюю ставку на уровне 8% (исходя из того, что льготная ипотека составила чуть меньше трети выдач).

Росту общей суммы будет способствовать и дальнейшее увеличение среднего ипотечного чека, который за два последних года прибавил уже 30%.

И, наконец, маловероятно резкое сокращение числа выданных кредитов во второй половине 2021 года по сравнению с первой, поскольку льготная ипотека сохранится в большинстве субъектов РФ, а доля крупнейших регионов в общем объёме выдач останется высокой.

«В связи с этим в 2021 году мы ожидаем увеличения объёма выдач по сравнению с прошлым годом — до 4,6–4,8 трлн руб. В оптимистичном сценарии рынок может приблизиться к отметке в 5 трлн руб.», - говорится в сообщении НКР.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки2 кв. 2023 г.от 5 161 500 руб.от 5.7%
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха3 кв. 2024 г.от 11 628 900 руб.от 0.5%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.от 5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 17 601 966 руб.от 4.3%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 11 115 210 руб.от 5%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 13 822 590 руб.от 4.3%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 14 815 000 руб.от 4.8%
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзалот 8 427 912 руб.от 4.75%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 5 527 935 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 719 685 руб.от 5.3%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 646 030 руб.от 5.3%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 5 324 812 руб.от 5.3%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 23 394 007 руб.от 5.2%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 7 427 894 руб.от 5.2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 599 680 руб.от 4.8%
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка4 кв. 2022 г.от 5 616 834 руб.от 4.5%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 16 590 250 руб.от 1.2%
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 9 167 398 руб.от 5.2%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 922 738 руб.от 5.3%
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2024 г.от 11 917 364 руб.от 4.3%
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 12 381 180 руб.от 5%
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 577 090 руб.от 5.2%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 671 349 руб.от 5.3%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все