Повышение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. крайне незначительно и не окажет ощутимого влияния на уровень ипотечных ставок. Но психологический эффект от завершения длительного периода снижения ставок может быть куда более ощутимым: поняв, что ипотека в ближайшем будущем уже точно не подешевеет, покупатели побегут в банки за кредитами на квартиры. Однако всплеск покупательской активности не будет продолжительным – аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

19 марта 2021 г. совет директоров ЦБ повысил ключевую ставку на 25 б.п., до 4,50% годовых в связи с тем, что «темп роста потребительских цен в I квартале складывается выше прогноза Банка России», говорится в пресс-релизе ведомства. В феврале годовой темп прироста потребительских цен увеличился до 5,7% (после 5,2% в январе) и, по оценкам на 15 марта, составил 5,8%. Напомним, согласно принципам денежно-кредитной политики Центробанка на 2021 г., «целевая» инфляция по-прежнему составляет 4%.

Учитывая, что реальная инфляция еще выше официальной, действия ЦБ можно понять. В принципе, изменение ключевой ставки на 0,25 п.п. крайне незначительно и не приведет к немедленному увеличению ипотечных ставок – уровень конкуренции на этом рынке очень высок, и банки не захотят рисковать потерей клиентов из-за незначительного сокращения маржи. Тем более что на рынке новостроек пока действует льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% (часто ниже благодаря дополнительному субсидированию со стороны банков и застройщиков). Конечно, если рост ключевой ставки продолжится, банкам придется корректировать свои ипотечные программы, но пока – вряд ли.

Однако сам факт повышения ставки означает завершение периода смягчения денежно-кредитной политики, длившегося с лета 2019 г. Похожая ситуация стала причиной активизации ипотечных покупателей осенью 2018 г. Чего-то подобного можно ждать и сейчас. За почти два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше. Поняв, что в ближайшее время ипотека дешевле точно не станет, а подорожать может, эти люди поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в Москве, скорее всего, завершат к 1 июля, также будет подстегивать покупателей.

Однако кратковременная активизация рынка на фоне ужесточения денежно-кредитной политики увеличит вероятность наступления и глубину стагнации в дальнейшем. Ведь прошлогодним ажиотажем рынок обязан главным образом мягкой политике Центробанка. Именно снижение ключевой ставки ЦБ до 4,25% в 2020 г. позволило опустить ставки по ипотеке и вкладам до рекордно низких уровней. Соответственно, откат ставки в перспективе может очень негативно отразиться на основных драйверах спроса на жилье.

В условиях почти непрерывного с 2014 г. снижения доходов населения покупатели с деньгами на рынке недвижимости давно закончились – остались покупатели с дешевой ипотекой и инвесторы, перекладывавшие средства с депозитов в квартиры на фоне снижения ставок по вкладам. Но слишком дешевые кредиты и избыток инвесторов перегрели рынок. По данным www.irn.ru, в 2020 г. вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 16,2%, новостройки - на 5-25% в зависимости от сегмента. Как-то компенсировать такой подъем цен могло бы только дальнейшее и значительное удешевление ипотеки – но Центробанк закрыл эту возможность. Инвестиционная привлекательность квадратного метра также уменьшается, потому что рост цен сокращает потенциальную прибыль от перепродажи или сдачи в аренду. Кроме того, банки, понимая, что есть реальная перспектива повышения ключевой ставки до 5-6% годовых, могут сработать на опережение и предложить клиентам более выгодные ставки по вкладам. Повышения доходности депозитов до 5-6% годовых будет вполне достаточно, чтобы затормозить уход вкладчиков на рынок жилья. А без инвесторов и расширения охвата ипотеки за счет уменьшения ставок перспективы рынка недвижимости выглядят не очень радужно.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
Петровский парк IIМосква, Северный округ, район Савеловский, м. Петровский парк1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСкидка 15%
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСкидка 9% до конца апреля
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяВесенние скидки с выгодой до 5,3 млн руб. до конца апреля!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Дом на ЗоргеМосква, Северо-Западный округ, район Сокол, м. Зорге МЦКСкидки до 15%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллеяСкидки до 10%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектУвеличенные скидки до 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Родные кварталыМосква, Юго-Западный округСкидки до 10%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все