Плавающая ставка по ипотеке выгодна банкам – таким образом они перекладывают свои риски на заемщиков. Но зачем это заемщикам и властям, которым – хотят они того или нет – придется вмешаться в конфликт между банкирами и их клиентами? А он непременно возникнет, когда заемщики внезапно обнаружат, что платежи по кредиту выросли в два раза. Банки – профессиональные участники рынка, и именно они должны нести риски, связанные с колебанием макроэкономических показателей, а отнюдь не обыватели, которые имеют право не разбираться в экономике. Так что политика ЦБ, направленная на ограничение выдачи ипотеки с плавающими ставками, совершенно разумна и уместна, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В настоящее время банки могут предлагать кредиты с плавающими процентными ставками без ограничений – в законодательстве этот вопрос никак не оговорен. Однако в начале марта президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ до 15 июля обеспечить принятие закона, регулирующего порядок изменения плавающих ставок и сроков по кредитам населению, включая ипотеку. Буквально через сутки после обращения президента к этой теме Центробанк представил доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Авторы доклада отмечают, что широкое распространение ипотеки с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки россиян, что чревато рисками для экономики.

«В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повышение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности. Это несло бы серьезные социальные и макроэкономические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потребления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья», - говорится в докладе.

ЦБ предлагает шесть вариантов регулирования ипотеки с плавающей ставкой, включая полный ее запрет, ограничение доли таких ссуд на рынке, круга потенциальных заемщиков или величины изменения ставки.

Наиболее разумным был бы полный запрет на выдачу физлицам ипотеки с плавающий ставкой, полагает Олег Репченко. Сторонники плавающих ставок обычно упирают на то, что такие кредиты дешевле, а значит, и более доступны для граждан. Когда экономика относительно стабильна, это действительно так - разница между фиксированной и плавающей ставкой составляет примерно 1-1,5 п.п. Однако есть один, очень существенный нюанс: ипотека берется на 15-30 лет, а за такой срок непременно случится какой-нибудь кризис, а с ним и резкий рост платежей по ипотеке с нефиксированной ставкой. Причем как раз в кризис люди теряют работу, в результате получается «идеальный шторм», когда и дохода нет, и банку надо платить значительно больше, чем вчера…

Да, ставки по фиксированной ипотеке не снижаются автоматически в периоды падения кредитных ставок в экономике. И никто не застрахован от того, что привлекательная в настоящий момент ставка через несколько лет будет казаться слишком высокой. Например, в 2015 г. ипотека под 12% годовых считалась льготной, а сейчас средняя ставка по несубсидируемым кредитам (на покупку вторичного жилья) опустилась до 8%, по данным «Дом.рф». Но для таких ситуаций предусмотрены программы рефинансирования – они есть практически в каждом банке. Причем если раньше перекредитоваться под более низкий процент и зафиксировать его на весь срок кредита можно было только в другом банке, что было достаточно затратно в плане времени и денег (на оценку залога и т.п.), то с прошлого года многие банки запустили программы рефинансирования для своих собственных клиентов.

Некоторые эксперты считают, что главное – заставить банки лучше разъяснять заемщикам риски, и тогда никаких ограничений не понадобится. Но эта идея утопична. Большинство думает только о том, что происходит здесь и сейчас, и живет «на авось». К примеру, даже несмотря на проблемы валютных ипотечников после кризиса 2008 г., в период 2010-2013 гг., когда рубль укреплялся, немало людей снова набрали валютных кредитов, так как ставки по ним были ниже, чем по рублевым. И схлопотали новые «вилы» в 2014 г. Так что радикальный запрет ипотеки с плавающими ставками – единственный способ избежать серьезных проблем в будущем.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2021 г.от 14 533 750 руб.от 4.7%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2023 г.от 8 783 300 руб.от 0.1%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 10 089 090 руб.от 5.85%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 12 163 115 руб.от 5.55%
SilverМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад МЦКот 12 213 180 руб.от 4.5%
Резиденции АрхитекторовМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Электрозаводская4 кв. 2022 г.от 20 158 200 руб.от 4.5%
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2020 г.от 14 711 753 руб.от 5.5%
Счастье на СеменовскойМосква, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Семеновская1 кв. 2022 г.от 14 630 176 руб.от 5.9%
Sky SkolkovoОдинцовский район, с. НемчиновкаСданот 4 726 670 руб.от 5.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 258 426 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 618 610 руб.от 6%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 6 338 628 руб.от 0.1%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 4 903 204 руб.от 0.1%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 19 446 316 руб.от 3.2%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 7 239 000 руб.от 0.1%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 8 136 940 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 13 674 150 руб.от 5.55%
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка2 кв. 2020 г.от 8 775 399 руб.от 4.5%
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2021 г.от 4 059 614 руб.от 4.49%
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 5 982 800 руб.от 5.9%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 516 595 руб.от 0.1%
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 7 214 500 руб.от 4.5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все