Риск возникновения «пузырей» на отдельных региональных рынках ипотечного кредитования из-за реализации программ льготной ипотеки в настоящее время отсутствует, говорится в очередном выпуске аналитической записки Центрального Банка РФ «Жилищное строительство».
«Риск возникновения пузырей на отдельных региональных рынках ипотечного кредитования из-за реализации программ льготной ипотеки в настоящее время отсутствует. Заметная часть ипотечных жилищных кредитов по-прежнему выдается на стандартных условиях. Столичные регионы остаются лидерами по получению льготной ипотеки. Несмотря на то, что условия льготной ипотеки являются максимально выгодными, сохраняется влияние таких факторов, как динамика доходов населения и демографические особенности», - заключают в ЦБ.
В Центробанке напоминают, что в 2020 г. ставки по ипотечным кредитам продолжали снижаться. В июле среднерыночная ставка по новым ипотечным сделкам составила 7,3% годовых , достигнув исторического минимума (9,0% в конце 2019 г.).
«Значительный вклад в это снижение внесли программы льготной ипотеки: неслучайно в 2020 г. в сегменте ипотеки с ДДУ, к которому относилась большая часть сделок в рамках программ льготной ипотеки, отмечалось опережающее снижение ставок – с 8,3 до 5,9% годовых. Однако ставки снижались и в сегменте несубсидируемого кредитования благодаря понижению ключевой ставки и, соответственно, ставок денежного и фондового рынка, а также конкуренции между банками за активы с высоким кредитным качеством», - отмечают в Центробанке.
По оценкам Банка России, около половины снижения среднерыночной ставки в мае-июне было обусловлено именно резким ростом доли льготных кредитов в оборотах ипотечного рынка.
Кроме того, в рамках программ льготной ипотеки заемщики привлекали кредиты на большие суммы, что смещало вверх и среднерыночную сумму кредита. Так, на российском ипотечном рынке в первом полугодии 2020 г. средняя сумма нового ипотечного кредита составила 2,4 млн руб. За тот же период средняя сумма кредита, предоставленного в рамках программы льготной ипотеки под 6,5%, составила 2,5 млн руб., программы семейной ипотеки – 2,6 млн руб. (без операций по рефинансированию выданных ранее кредитов – 3,1 млн руб.), программы «Дальневосточная ипотека» – 3,6 млн руб.
Влияние льготных ипотечных программ на обороты рынка было неоднозначным, отмечают в Центробанке. С одной стороны, они способствовали росту доступности ипотечных кредитов для населения, и часть заемщиков, не имевших возможности привлекать ипотечные кредиты на рыночных условиях. С другой стороны, в ряде случаев льготная ипотека лишь замещала собой рыночную. Так, ряд экспертов связывает сокращение активности ипотечных заемщиков в апреле-мае с ожиданием вступления в силу программы программа льготной ипотеки под 6,5%.
Влияние программ льготной ипотеки на объем ипотечного кредитного портфеля также было неоднозначным. По меньшей мере часть льготных кредитов привлекалась заемщиками, имеющими возможность заимствовать средства на рыночных условиях. Соответственно, наращивание льготных кредитов таким заемщикам вело к сокращению рыночного спроса на кредиты, и общий объем кредитования не увеличивался, отмечают в Центробанке. Кроме того, около 40% операций по программе семейной ипотеки приходилось на рефинансирование выданных ранее кредитов. Такие операции не увеличивали кредитный портфель, изменяя его структуру (увеличивая долю льготных кредитов).
«Таким образом, программы льготного ипотечного кредитования выполняли социальную функцию (повышая доступность нового жилья для отдельных групп населения) в большей степени, чем экономическую (лишь часть льготного кредитования трансформировалась в рост спроса на рынке жилой недвижимости)», - говорится в исследовании ЦБ.