Новостройки Москвы: аттракцион неслыханной жадности
Застройщики очень озабочены тем, как бы не продешевить
Программа льготной ипотеки пока не смогла компенсировать падение спроса на новостройки из-за коронакризиса, но зато, наряду с переходом на эскроу, дала девелоперам возможность наращивать цены в своих проектах. Главное, что сейчас волнует столичных девелоперов, - как бы не продешевить, рассказали участники рынка на форуме Proestate.
Московские девелоперы сейчас настолько озабочены максимизацией прибыли, что останавливают продажи в своих проектах практически сразу после старта – для пересмотра цен, сообщила Виктория Григорьева, гендиректор и партнер компании «Бест-Новострой», выступая на круглом столе «Москва: новая реальность», организованном Клубом инвесторов и Ассоциацией инвесторов Москвы в рамках Proestate.
«С переходом на эскроу-счета застройщик не нуждается в деньгах. Нет потребности «сливать» большие объемы, чтобы саккумулировать деньги на расчетном счете для того, чтобы стартануть, показать активность на стройке. И сейчас в голове у всех девелоперов максимальная маржинальность», - отметила Григорьева.
По ее словам, стратегия застройщиков на начальном этапе продаж принципиально изменилась. Раньше стартовый пул квартир продавался месяц, сейчас у покупателей есть только сутки на то, чтобы забронировать квартиры по стартовым ценам. Иногда все раскупают за час-два. Затем продажи останавливаются, в некоторых проектах – на месяц. «Потому что у девелоперов единственный вопрос – не продешевить бы», - подчеркнула Виктория Григорьева.
В новостройках, реализацией которых занимается «Бест-Новострой», цены за две недели августа выросли на 15%. В среднем по рынку темпы роста цен, конечно, значительно ниже: по данным Est-a-Tet, за I полугодие старомосковский метр подорожал в среднем примерно на 5%, а за год – на 8,4%. Что совсем неплохо, учитывая, что спрос из-за коронакризиса, по статистике Росреестра, с январь по июнь сократился на 36,6% к прошлому году.
Застройщики не только нарастили цены, но и сократили скидки. Если в конце 2019 г. дисконты предлагались в 48% проектов «старой» Москвы и 27% ЖК на присоединенных территориях, то сейчас – только в 28% и 15% соответственно, сообщает «Инком». Уменьшился и средний размер скидки: с 5% до 4% в «старой» Москве и с 5% до 3% - в Новой.
Ажиотаж на рыке недвижимости стимулируют инвесторы, которые ищут новые источники доходности в связи со снижением ставок по депозитам – «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?». Но главная причина подорожания жилья – программа льготной ипотеки, уверены участник рынка. Например, в старомосковском бизнес-классе, который показал максимальный рост цен (+8,3% с января по июль, по данным «Бест-Новостроя»), доля ипотеки, по оценке Виктории Григорьевой, увеличилась с 30-40 до 75%.
Однако программа ипотеки с господдержкой заканчивается 1 ноября. Поэтому девелоперов сейчас очень беспокоит вопрос, что будет, если ее не продлят.
«Исходя из опыта, который все мы проходили несколько раз, увеличение процентной ставки по ипотеке на 1 п.п. ведет к снижению спроса на 10%. Сегодня ставка по льготной ипотеке - 6,5%, по ипотеке без льгот – 8-8,5%. Наверняка регулятор пойдет на какое-то снижение ключевой ставки, но тем не менее отмена льготной ипотеки приведет, скорее всего, к тому, что средние ставки по ипотеке выйдут на уровень 7-8%. Это снижение спроса, дай бог, на 15%», - такой прогноз дал на Proestate гендиректор ГК «Кортрос» Станислав Киселёв.
