Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Московский рынок жилья : 50% за первое полугодие

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2018 года Спрос оживился, но временно и фрагментарно Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Июн 06 Май 06 Дек 05
Индекс стоимости жилья, Р/м2 90 626 +6,4% +41,0%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 359 +6,7% +50,5%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 649 +7,4% +40,8%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Июн 06 Май 06
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+6,4 %/мес. -2,2%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
11,1 б.деп. +1,2 б.д.

Небывалый рост цен на московские квартиры, который пришелся на первое полугодие 2006 года, возможно, останется в истории этого рынка абсолютным рекордом. По данным аналитического центра www.irn.ru, за последние 6 месяцев жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза, т.е. рост цен составлял примерно по 7% в месяц (сложный процент). В результате уже за первую половину 2006 года московский рынок недвижимости превысил все даже самые оптимистичные прогнозы, сделанные в начале года, однако, хорошо это или плохо – вопрос философский.

Несмотря на то, что высокие темпы роста цен на жилье радуют застройщиков и инвесторов, текущее состояние московского рынка недвижимости настораживает все сильнее не только с социальной, но и с экономической точки зрения. Основная проблема, которая играет сейчас ключевую роль – продолжающееся нагнетание дефицита квартир. С одной стороны, на эту тему сказано уже не мало: – появление закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) усложнило жизнь застройщикам и они стали строить меньше. Но с другой стороны, с момента вступления в силу этого закона прошло уже более года, однако новые объекты-новостройки на рынок по-прежнему практически не поступают. В этом свете наблюдается очевидное противоречие между декларацией столичного стройкомплекса о строительстве в 2006 году не меньших объемов жилья, чем в прежние годы, и почти полное отсутствие новых объектов на рынке. Означает ли это, что в 2006 году впервые за несколько лет объемы вводимого в Москве жилья пойдут на спад?

Вторая проблема, связанная с ростом количества инвестиционных покупок квартир в периоды масштабного роста цен, похоже, приобретает в нынешних условиях новый характер. Несколько лет назад во время аналогичного ажиотажа на московском рынке жилья (2003-2004 годы) аналитический центр www.irn.ru в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал рынка недвижимости?» указал на то, что немало квартир (до 30%) приобретается с целью вложения свободных деньг, на перспективу или для последующей перепродажи. Очевидно, что этот фактор сначала дополнительно подогревает рынок и способствует «вымыванию» предложения, а впоследствии он, напротив, может усилить стагнацию и затоваривание при условии возврата на рынок значительной части квартир, купленных впрок.

В нынешних условиях этот механизм реализуется уже не разрозненными покупателями-частниками, а профессиональным сообществом застройщиков и риэлтеров. С экономической точки зрения их позиция понятна – зачем продавать жилье сейчас если рост цен достигает 10% в месяц, а по отдельным объектам даже выше. В результате по оценкам аналитического центра www.irn.ru, сейчас не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным «заградительным» ценам. Проще говоря, в нынешних условиях застройщики и риэлторы фактически сами стали инвестиционными покупателями, еще больше усиливая дефицит, возникший после введения 214-ФЗ.

Подобная позиция, разумеется, оправдана с точки зрения более выгодной реализации отдельного строительного проекта но, приобретая массовый характер, она оказывается недальновидной и закладывает под весь рынок недвижимости «бомбу замедленного действия». Попробуем оценить «степень бедствия» на цифрах, однако следует понимать, что все используемые нами параметры, конечно же, носят только приблизительный характер.

Согласно многочисленным оценкам разных экспертов сокращение объемов предложения в новостройках за последний год (после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве) составило около 50%. С незначительным отставанием аналогичное сокращение предложения произошло и на вторичном рынке. Эти обстоятельства привели к повышенным темпам роста цен осенью 2005 года, которые перекинулись и на 2006 год. А в 2006 году события получили еще более интересное развитие: - с одной стороны, в условиях возникшего ажиотажа, порядка 30% предложения можно отнести на долю инвестиционных покупателей, а с другой стороны, около 50% жилья застройщики и риэлторы сейчас придерживают, временно сняв с продажи или выставив «заградительные» цены. Получается, что на реальных покупателей теперь приходится не более 20% от уже сократившегося вдвое объема предложения или около 10% от обычного объема предложения (характерного до момента введения 214-ФЗ).

Другими словами, за последний год московский рынок жилья «сжался» примерно в 10 раз! Если принять за 100% количество конечных покупателей жилья до 1 апреля 2005 года (до введения 214-ФЗ), то сейчас по сравнению с тем количеством доля конечных покупателей квартир составляет только порядка 10%. Этим и объясняется столь стремительное подорожание московского жилья – по нынешним ценам купить квартиру в Москве может заметно меньшее людей, но и количество свободных квартир также заметно сократилось: - город стал меньше строить, застройщики и риэлторы придерживают имеющиеся у них объемы, часть жилья покупается с целью инвестиций. А рынок продолжает демонстрировать все новые ценовые рекорды.

Приведенные рассуждения хорошо коррелируют еще с одной эмпирической зависимостью, выявленной аналитическим центром www.irn.ru. Рост цен на квартиры приводит к уменьшению количества покупателей квартир в геометрической прогрессии. Например, рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20% - в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д. Аналогично, если объем квартир уменьшается вдвое, то его можно продавать на 10% дороже обычного, вчетверо – на 20% и т.д. Эта зависимость, характерная для продажи больших микрорайонов нового жилья, похоже, подтвердилась за последний год в рамках всей Москвы. Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30%-35%. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического ежегодного удорожания московского жилья!

Примечание! Аналогичная цифра (порядка 30%) величины избыточного роста цен на московское жилье за последний год получается из сравнения ценовой динамики на квартиры и коттеджи. Подробности в статье "Коттеджный рынок близится к насыщению", написанной на основе Исследования рынка коттеджных поселков - 2006.

Изменение показателей за 1 полугодие 2006 года:

(средние значения за июнь 2006 к средним значениям за декабрь 2005)


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Июн 06 Дек 05
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 155 +58,2%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 198 +57,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 373 +55,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 352 +54,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 750 +45,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 634 +50,0%
Все панельные и блочные дома 3 242 +56,8%
Все монолитные и кирпичные дома 3 579 +49,7%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Июн 06 Дек 05
Однокомнатные квартиры 3 474 +57,8%
Двухкомнатные квартиры 3 408 +48,5%
Трехкомнатные квартиры 3 242 +49,6%
Многокомнатные квартиры 3 452 +51,3%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Июн 06 Дек 05
Центральный округ 4 434 +41,6%
Северный округ 3 379 +52,0%
Северо-Восточный округ 3 219 +53,3%
Восточный округ 3 196 +53,8%
Юго-Восточный округ 2 989 +57,5%
Южный округ 3 076 +56,4%
Юго-Западный округ 3 853 +52,5%
Западный округ 3 662 +43,4%
Северо-Западный округ 3 313 +53,8%
Все районы за МКАД 2 866 +66,8%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Июн 06 Дек 05
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
4 611 +37,4%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
2 598 +55,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,77 -11,4%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Если описанная здесь картина близка к реальной ситуации на московском рынке недвижимости, то как все это может сказаться на его перспективах? Во-первых, следует понимать, что на текущий момент рынок как таковой практически исчез. Есть продавцы, ежедневно повышающие ценники на свой товар, и покупатели, которым становится все сложнее угнаться за ценовым галопом и подобрать себе желаемую квартиру. В таких условиях объем сделок оказывается минимальным – это отдельные люди, которые вынуждены что-то покупать именно сейчас пусть даже с ущербом для себя, или же инвестиционные покупатели.

Во-вторых, продавать по нынешним ценам те же объемы новостроек, что и в прежние годы, уже не получится. Следовательно, если московский стройкомплекс будет принимать меры для поддержания объемов строительства на уровне прошлых лет и количество предложений в новостройках начнет постепенно восстанавливаться, то последующая корректировка цен вниз станет закономерной. Ее можно будет избежать только в случае отказа от заявленных планов строительства на этот и следующий годы, что также вполне вероятно.

Как становится понятно из этого обзора, вопрос сроков стабилизации цен на московском рынке жилья и периода их корректировки вниз полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения на рынке новостроек. Этот фактор во многом зависит от политической воли и административных решений и, другими словами, является непрогнозируемым. Пока рост цен на московское жилье продолжает сохраняться, хотя его темпы начинаются снижаться даже в условиях нагнетающегося дефицита предложения. Принимая во внимание высокую инертность процессов освоения новых строительных площадок, можно ожидать сохранения роста цен в том или ином виде вплоть до конца этого года, однако чем дольше продлится рост, тем выше становится вероятность и возможный масштаб последующего кризиса на московском рынке недвижимости.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
365 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 500 000
до 13 030 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте