Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Май 06 Апр 06
Индекс стоимости жилья, Р/м2 85 153 +7,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 148 +9,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 466 +4,8%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Май 06 Апр 06
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+7,6 %/мес. +0,2%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
8,4 б.деп. +0,7 б.д.

В мае 2006 года на столичном рынке недвижимости возникла двоякая ситуация и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов. С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но с другой стороны они, по-прежнему, продолжают оставаться достаточно высокими. В какой-то степени нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года перед наступлением стабилизации цен, однако довольно очевидны и существенные различия состояния рынка тогда и сейчас. Является ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденцией или только временной «заминкой» пока остается не ясным. Тем не менее, мы можем проанализировать некоторые интересные обстоятельства и цифры, которые принес с собой май. Как обычно, начнем со статистики.

Во избежание недопонимания следует сделать одно пояснение. В аналитическом комплексе www.irn.ru динамика рынка недвижимости рассчитывается в еженедельном формате, и уже на основании недельных индексов вычисляются средние значения индексов стоимости за тот или иной месяц. Следовательно, индексы за май соответствуют уровню цен примерно на середину мая, также как апрельские значения – на середину апреля и так далее. Очевидно, что еженедельные индексы являются более оперативными и именно их следует использовать для отслеживания новых тенденций, в то время как месячные индексы являются более сглаженными и инерционными интегральными показателями. Это наглядно видно на примере мая.

Согласно данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости московского жилья в мае составило 3.148$ за квадратный метр. По отношению к среднему значению индекса стоимости за апрель, равному 2.884$, рост составил около 9%. Однако следует понимать, что это фактически прирост цен с середины апреля по середину мая. Если же мы возьмем прирост цен непосредственно за май, опираясь на еженедельные индексы, то получим несколько иную цифру. Например, с 27 апреля по 27 мая (на момент составления этого обзора) индекс стоимости жилья вырос с 3.019$ за метр до 3.222$ или на 6,7%. Она отражает то обстоятельство, что в течение мая темпы роста цен снизились примерно до 1,5% - 1,8% в неделю, что соответствует 6%-7% месячного прироста!

Непонимание этих деталей, к сожалению, иногда приводит к неадекватной интерпретации показателей аналитического центра www.irn.ru и необоснованной критике. С формальной точки зрения изменение среднего уровня цен в мае к среднему уровню цен в апреле составляет 9,1% и оказывается сравнимым с приростом цен в прошлых месяцах, так как месячные индексы – более инертные интегральные показатели, и данное изменение включает в себя также период второй половины апреля. При этом более динамичные еженедельные индексы оперативно отражают изменения на рынке и приводят к скорректированному значению майского прироста в 6,7%. Для сравнения – аналогичный прирост цен за апрель с 27 марта по 27 апреля по еженедельным индексам составил 9,3%. Замедление темпов роста цен в мае примерно в полтора раза оказывает налицо.

С точки зрения аналитических показателей очень похожая ситуация наблюдалась и в мае 2004 года перед стабилизацией цен. Темпы роста еженедельного индекса стоимости жилья, как и индекс ценового ожидания, стали снижаться уже после майских праздников. Однако прирост цен за май по более инерционным среднемесячным показателям, как и сейчас, оказался сравнимым с апрельским. Впрочем, разница между этими двумя подходами к оценке изменения цен за месяц в большинстве случаев не существенна, и становится заметной только в редких случаях, когда происходит перемена тенденций. Поэтому в такие периоды, чтобы впредь не давать повода для неадекватных суждений, наряду с месячными показателями будут приводиться еще и более оперативные данные на основе еженедельных индексов.

Изменение показателей с конца апреля по конец мая:

Изменение средних показателей за май к средним показателям за апрель:

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2006 года >>

Корректная интерпретация статистических данных, разумеется, важна для адекватного суждения о ситуации на рынке недвижимости. Однако первостепенны все же экономические тенденции и внутренние механизмы поведения рынка, которые лежат в основе тех или иных статистических результатов. Поговорим теперь о том, какие новые признаки появились в мае и какие выводы они позволяют сделать в отношении перспектив московского рынка жилья.

Начнем с того, что в течение мая продолжилось ослабление курса доллара, следовательно, реальный прирост цен на жилье в рублях опять же оказывается ниже роста долларовых цен. Доллар потерял в мае около 2%, а значит, реальный майский прирост составил даже не 6,7%, а менее 5% - примерно вдвое меньше, чем в апреле. Разумеется, ослабление доллара в последние месяцы стало новым дополнительным фактором, толкающим цены на жилье вверх.

Анализ показателей по классам жилья выявляет еще одну интересную закономерность. В течение всех последних месяцев в условиях ажиотажного роста цен быстрее всего дорожали наиболее ликвидные и недорогие классы жилья: - одно- и двухкомнатные квартиры, панельные дома, спальные районы и районы за МКАД. В мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры, а также сталинские, кирпичные и монолитные дома перестали уступать панельным, заметный рост цен (более 10%) наблюдается во многих центральных районах города.

Подобные тенденции были характерны для периода стабилизации цен во второй половине 2004 – в начале 2005 года. Означает ли это, что нынешний рост цен на наиболее ликвидное и недорогое жилье, наконец-то, достиг насыщения или нет? С уверенностью этого утверждать нельзя, однако, подобные результаты представляются интересными.

Пока рост цен на московские квартиры продолжается. Если темпы роста в течение лета все же не пойдут на спад, а сохранятся на нынешнем уровне, то осенью уровень цен на жилье приблизится к отметке в 4.000$ за квадратный метр. В результате с весны 2005 года, когда начался текущий подъем рынка, прирост стоимости столичного жилья составит более 100%! Несмотря на все обстоятельства, подобная ситуация представляется ненормальной, поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru по-прежнему продолжают считать, что в обозримой перспективе должна наступить стабилизация цен или, по крайней мере, заметное замедление темпов удорожания квартир.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Май 06 Апр 06
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 948 +8,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 004 +9,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3 131 +9,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 131 +9,9%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 538 +9,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 362 +8,7%
Все панельные и блочные дома 3 028 +9,5%
Все монолитные и кирпичные дома 3 344 +9,2%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Май 06 Апр 06
Однокомнатные квартиры 3 267 +9,8%
Двухкомнатные квартиры 3 180 +8,6%
Трехкомнатные квартиры 3 027 +8,7%
Многокомнатные квартиры 3 220 +11,2%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Май 06 Апр 06
Центральный округ 4 188 +7,9%
Юго-Западный округ 3 600 +10,0%
Западный округ 3 497 +9,4%
Северный округ 3 131 +9,2%
Северо-Западный округ 3 100 +8,7%
Восточный округ 3 000 +10,0%
Северо-Восточный округ 2 971 +8,4%
Южный округ 2 888 +9,4%
Юго-Восточный округ 2 799 +10,2%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Май 06 Апр 06
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
4 415 +6,9%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
2 424 +9,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,82 -2,0%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>