Ограничение максимального коэффициента при расчёте налога на имущество 0,6 компенсирует перегибы при определении кадастровой стоимости недвижимости. Однако претензии граждан к кадастру не снимет, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

1 марта президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил усовершенствовать расчет модернизированного налога на имущество так, чтобы граждане платили «справедливый и посильный» налог. 15 мая депутаты во исполнение поручения президента внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, ограничивающий рост платежей по налогу на недвижимость.

Напомним, модернизированный налог на имущество физлиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости недвижимости, был введен в 2015 г. До этого при расчете налога использовалась значительно более низкая инвентаризационная стоимость. Базовая ставка налога для владельцев жилья – 0,1%. Муниципалитеты могут повышать базовую ставку налогообложения жилья (стоимостью до 300 млн рублей) с 0,1% до 0,3% или понижать ее до нуля. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн руб. ставка составляет 0,1%, до 20 млн – 0,15%, до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%. В Подмосковье средние ставки – 0,1% для квартир и 0,3% для жилых домов и дач.

В законе о введении налога был предусмотрен переходный период. Первые четыре года сумма налога уменьшается на понижающие коэффициенты: в первый год – 0,2, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8. С пятого года скидка отменяется.

Новый законопроект предусматривает отказ от повышения коэффициента выше 0,6. Сейчас коэффициент 0,6 (для расчета налога на 2017 г.) применяют 28 регионов, перешедшие на кадастровую стоимость с 2015 г., включая Москву, еще 21 – 0,4, 15 – 0,2, пишут «Ведомости». Кроме того, в тех регионах, где коэффициент уже достиг 0,6, депутаты предлагают ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки 10% - независимо от того, как выросла кадастровая стоимость недвижимости.

IRN.RU всегда поддерживал отказ от чисто символического налога на имущество, рассчитываемого исходя из стоимости недвижимости по БТИ, в пользу более «рыночного» налога, основанного на кадастре. Рыночный налог на недвижимость – не только источник пополнения местных бюджетов, но и фактор, препятствующий надуванию пузырей на рынке недвижимости. (См. «Налог на имущество лучше налога на доходы», «Лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес».)

Однако схема введения и функционирования модернизированного налога на имущество всегда вызывала вопросы, особенно в части определения кадастровой стоимости недвижимости, от которой зависит налогооблагаемая база. Стремление максимально приблизить кадастр к рынку на практике приводит к завышению кадастровой стоимости объектов, что, естественно, вызывает недовольство граждан и попытки оспорить налог.

Точная массовая оценка недвижимости невозможна в принципе – метод не позволяет учесть множество факторов, влияющих на цену конкретного объекта. Более того, рыночная цена – величина переменная. В период роста экономики она может резко увеличиться за короткий срок (например, в 2006 г. квартиры в Москве подорожали в два раза), а в кризис – так же быстро откатиться назад. При этом переоценка кадастра – процесс сложный, достаточно длительный и, что немаловажно, - дорогой. Поэтому кадастр за рынком практически никогда не успевает.

Реклама
ЖК Южные Сады. Скидки до 10%

Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!

от 8 млн руб.
Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!

от 5,7 млн руб.
Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК "Дом на Зорге". Скидки до 15%

Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!

от 16,7 млн руб.
Застройщик: СЗ Зорге25. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Больше всего проблем с оценкой возникает в периоды снижения цен на недвижимость – то есть в такие, как сейчас. Когда цены растут, указанная в объявлениях стоимость объектов не сильно отличается от цен продаж, поэтому оценщики могут использовать открытую информацию. Однако в периоды спада существенно увеличивается разрыв между ценами предложения, которые есть в базах, и ценами реальных сделок, точно известных только продавцу и покупателю. Например, в настоящее время величина торга при покупке квартиры в Москве может составлять от 2-3% до 50% - в зависимости от сегмента и объекта. Учесть такое «скрытое» снижение цен при массовой оценке невозможно.

На практике все это приводит тому, что люди в кризис вынуждены платить государству не просто больше – в связи с переходом на «рыночный» налог на недвижимость, а неадекватно больше – из-за завышенной кадастровой оценки. При том что доходы населения существенно упали.

Фактически, предложение депутатов определить максимальный коэффициент при расчете налога на уровне 0,6, то есть предоставить скидку в 40% от кадастра, и ограничить ежегодный рост платежа 10% представляет собой попытку нивелировать неизбежные «огрехи» кадастра. И это правильно. Проблема в том, что речь идет об изменении порядка расчета налога, что не снимает претензий населения к самому кадастру – люди будут по-прежнему считать несправедливой завышенную кадастровую оценку и пытаться ее оспорить, в том числе в суде.

Выходом из ситуации стало бы изменение подхода к расчету кадастровой стоимости объектов. Как неоднократно подчеркивал www.irn.ru, она должна коррелировать с рыночной ценой, но при этом быть ощутимо ниже рынка – чтобы компенсировать населению ошибки при оценке, изменение рыночной конъюнктуры и т.п. Даже если кадастровая стоимость недвижимости будет процентов на 40-50 ниже среднерыночных цен, бюджеты соберут существенно больше, чем в то время, когда налог исчислялся на основе инвентаризационной стоимости. И при этом у граждан не будет оснований для оспаривания кадастровой оценки. (См. «Кадастровая оценка недвижимости: лучше на 50% дешевле, чем на 1% дороже», «Когда недвижимость официально подешевеет на 30%, пересматривать кадастр будет уже поздно».)