Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.5 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года

Ипотека и программа реновации удержали цены на жилье от более глубокого падения

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам июля 2018 года Спрос растет, но только на самое дешевое жилье Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 17 Ноя 17 Дек 16
Индекс стоимости жилья, Р/м2 166 656 +0,2% -1,7%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 829 -0,7% +4,8%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 392 -1,7% -6,2%

В 2017 г. цены на вторичные квартиры в Москве продолжали ползти вниз на фоне сокращения платежеспособного спроса и под давлением огромного объема предложения новостроек. Но, скорее всего, квадратный метр потерял бы много больше, если бы не ипотека, ставки по которой опустились до рекордно низкого уровня.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2017 г. рублевый индекс стоимости жилья в столице снизился на 1,7% и по итогам года составил в среднем около 167 000 руб. за квадратный метр. Однако помимо явного уменьшения стоимости метра, которое отражает динамика заявленных цен, есть еще и неявное – за счет скидок и торга. Продажные цены (по итогам реальных сделок) за год упали примерно на 7-8% - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года».

Следует отметить, что рынку недвижимости очень сильно помогло рекордное снижение ипотечных ставок. Напомним, благодаря уменьшению инфляции и ключевой ставки Центробанка ипотека на покупку готового жилья к концу года подешевела примерно до 10% годовых. Для сравнения: год назад средняя ставка выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке составляла почти 13%.

Скорее всего, если бы не ипотека, просадка цен была бы более существенной, ближе к 10%, потому что уменьшение ставки по кредитам увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей и делает жилье более доступным.

Насколько именно, можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru При ставке в 13%, первоначальном взносе 20% и 15-летнем сроке кредита ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 8 млн руб. составит почти 81 000 руб. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% (а лучше 30%) дохода заемщика – таковы требования банков, при такой ставке ипотечник должен получать более 160 000 руб. в месяц. А при ставке 10% банку придётся отдавать около 69 000 руб. в месяц, а необходимый уровень доходов снижается до 138 000 руб.

В разрезе типов жилья больше всего, на 6,5%, подешевел самый дорогой сегмент – монолитно-кирпичных домов, где сосредоточено большинство предложений бизнес-класса. Уценка высокобюджетной недвижимости носит «догоняющий» характер. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, который дешевеет с 2015 г., цены на дорогое жилье очень долго демонстрировали феноменальную устойчивость. Например, по итогам 2016 г. монолит-кирпич потерял менее 1%, а старая панель – почти 7% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2016 года»).

Однако, как неоднократно предупреждал IRN.RU, стабильность цен на дорогую недвижимость – кажущаяся: высокобюджетный сегмент всегда дольше сопротивляется изменению экономических реалий, но в итоге дешевеет не меньше, чем массовое жилье.

Так произошло и на этот раз. К середине 2017 г. собственники переоцененных квартир, за два года так и не дождавшиеся покупателей с докризисными бюджетами, начали массово снимать недвижимость с продажи. И, как следствие, к осени цены в дорогом сегменте опережающими темпами пошли вниз (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2017 года»).

Лучше всего по итогам 2017 г. показали себя кирпичные пятиэтажки – они единственные оказались в плюсе, хотя и небольшом (1,2%). По-видимому, этот сегмент стал главным бенефициаром запущенной московскими властями программы реновации ветхого жилья. При этом панельные хрущевки реновация вытянуть в положительную зону не смогла – они потеряли 2%. Разнонаправленная ценовая динамика двух похожих, на первый взгляд, сегментов, объясняется ощутимой разницей в качестве жилья - ведь новую квартиру если и дадут, то нескоро, а дожидаться переезда в кирпичной пятиэтажке много приятнее, чем в панельной.

Впрочем, падение заявленных цен на «хрущобы» шумиха вокруг реновации все же отчасти замедлила – другие типы панельных домов подешевели больше.

Наряду с кирпичными пятиэтажками чуть лучше рынка в 2017 г. выглядели сталинки и типовые кирпичные дома. Главное преимущество сегмента – хорошее местоположение: такие дома обычно расположены относительно недалеко от центра, рядом со станциями метро.

Все вышеописанные тренды отражает динамика цен по географии. В аутсайдерах рынка по итогам 2017 г. оказались самые дорогие округа: Центральный, Западный, Юго-Западный. Лучше них, но хуже рынка в среднем – экологически неблагополучные и удаленные от центра Южный и Юго-Восточный округа, в основном застроенные панельным жильем. А в лидеры вышли демократичные округа с большим количеством кирпичных пятиэтажек и/или сталинок – Северный, Восточный, Северо-Западный.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. Сильнее всего подешевели большие и, следовательно, дорогие квартиры – многокомнатные и трехкомнатные. Цены на «однушки» (их много в пятиэтажках) снизились только на 1%, а «двушки» вышли в ноль – это самый востребованный среди семейных покупателей вариант.


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 17 Дек 16
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 134 550 -2,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 140 677 -3,0%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 154 580 -2,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 156 112 +1,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 190 809 -1,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 203 946 -6,5%
Все панельные и блочные дома 143 269 -2,5%
Все монолитные и кирпичные дома 183 622 -2,6%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 17 Дек 16
Однокомнатные квартиры 157 938 -1,0%
Двухкомнатные квартиры 161 767 0,0%
Трехкомнатные квартиры 157 820 -3,8%
Многокомнатные квартиры 189 160 -7,2%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 17 Дек 16
Центральный округ 307 039 -9,7%
Северный округ 160 353 0,0%
Северо-Восточный округ 144 978 -1,1%
Восточный округ 148 748 -0,3%
Юго-Восточный округ 131 369 -2,6%
Южный округ 138 497 -2,8%
Юго-Западный округ 201 767 -3,3%
Западный округ 182 739 -4,7%
Северо-Западный округ 168 129 -0,5%
Все районы за МКАД 122 886 -0,8%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 17 Дек 16
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
283 534 -6,4%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
113 461 -2,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,50 -4,4%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 17 Ноя 17
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,0 %/мес. +0,6%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
1,3 б.деп. +0,5 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Цены на вторичное жилье в Москве снижаются уже три года, и причин для изменения этого тренда в обозримом будущем пока не просматривается. «Вторичка» по-прежнему испытывает огромное давление со стороны рынка новостроек, где цены более адекватны, а предложение огромно и продолжает увеличиваться: за последний год (с ноября 2016 г. по ноябрь 2017 г.) только между Третьим транспортным кольцом и МКАД число корпусов увеличилось на 36%, а квартир - на 31% (см. «Новостройки Москвы в ноябре 2017 года: новогодние скидки активизировали спрос»). На рост спроса при этом рассчитывать не приходится - реальные доходы москвичей, по данным Мосгорстата, за девять месяцев 2017 г. сократились на 3,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Так что, скорее всего, и в 2018 г. стоимость недвижимости продолжит медленно ползти вниз, темпами 5-10% год. При этом неявное удешевление метра будет постепенно трансформироваться в корректировку цен предложения. У продавцов просто нет другого выхода: как показывает практика, квартиры, выставленные по условно «среднерыночным» ценам, сейчас имеют очень мало шансов на реализацию. Конечно, можно отказаться от продажи и подождать «лучших времен», но наступят они еще очень нескоро – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
16753 (6 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Есенин-дом Лидер на Волгоградском Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Вешняковской Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 754 800
до 17 790 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 90 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте