Участие инвесторов в московской программе реновации пока не афишируется, однако без помощи девелоперов город, скорее всего, обойтись не сможет. Хотя бы потому, что в целом ряде столичных районов, вошедших в программу, не хватает стартовых площадок для организации волнового переселения. Прежде всего, это касается Нагатинского, Нагорного, Соколиной Горы, Фили, Головинского, Рязанского районов, сообщила основатель архитектурного бюро Мастер’с план (Master’s plan) Юлия Зубарик.
«У многих девелоперов в районах, попавших в программу, есть крупные участки земли в долгосрочной аренде или собственности. Такие инвесторы могут добровольно и безвозмездно отдать городу под реновацию часть своей земли. Эти участки должны быть не меньше 1-1,5 га, чтобы можно было на них построить новые дома. К тому же квартиры в этих домах должны быть на 40% больше, чем в сносимых. Взамен инвестор может потребовать от города, например, поддержку в развитии оставшейся части земельного участка», - говорит Зурабик.
По ее мнению, это вполне взаимовыгодная схема: «Ведь в 99% случаев у участков иное назначение, не под жилищное строительство, а под эксплуатацию промышленных или административных помещений и пр. Но раз в район приходит реновация, строить там жилье становится гораздо более выгодно. Поэтому город мог бы серьезно помочь инвесторам, изменив вид целевого использования участка и дав право инвесторам и самим построить здесь жилье».
Другой вариант сотрудничества застройщиков с городом - отдать властям квартиры в уже строящемся доме, продолжает Зурабик. Конечно, по рыночным ценам городская администрация выкупать жилье не будет, но в нынешних условиях немало девелоперов согласятся на выкуп квартир по себестоимости.
Архитектурное бюро Мастер’с план (Master’s plan) проанализировало, сколько земли и квартир инвесторы могли бы передать городу для реновации. «Для этого мы проводили расчеты градостроительного потенциала территорий, - рассказывает Зурабик. - Многое, в первую, очередь зависит от количества прилегающих жилых домов, которые попали в программу реновации. Поскольку инвестор должен сделать такое предложение городу, которое позволит Москве запустить волну переселения. Переселять один дом не имеет смысла - на его месте вряд ли можно будет построить более современный большой дом».
В итоге, согласно подсчетам бюро, для того чтобы интересы города и инвестора были сбалансированы, инвестору имеет смысл отчуждать от 5% до 15% собственного участка. Без ущерба для экономики проекта и начала «первой волны» реновации под нее можно выделить 10-15% от общего объема планируемого жилья.
«Предварительные консультации с коллегами и переговоры с участниками рынка показали, что все крупные инвесторы, а это более 10 девелоперов, уже готовятся к такому сотрудничеству с Москвой. А это значит, что город может получить под реновацию до 15-20 га, или 120-150 тыс. кв. м квартир именно в тех местах, где в них нуждается особенно остро», - резюмирует Юлия Зурабик.
Напомним, программа реновации жилого фонда Москвы была принята 1 августа 2017 года. С учетом изменений и внесения дополнительных домов, в программу вошли 5 175 домов. Программа коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Только для переселения людей из устаревших пятиэтажек необходимо построить более 20 млн кв. м жилья. Власти планируют реализовать программу реновации в течение 15 лет и завершить ее в 2032 году.