Власти передумали полностью отменять долевое строительство
Это хорошо, но «замораживать» деньги дольщиков на весь срок строительства не стоит
Отказ от идеи полной отмены долевого строительства в пользу схемы с эскроу-счетами - положительный сигнал, позволяющий надеяться на дальнейшее смягчение планов властей. Например, поэтапное открытие для застройщиков доступа к деньгам покупателей снизит стоимость финансирования стройки, не увеличив риски дольщиков. А если и покупатели смогут оплачивать квартиру по частям, будет совсем хорошо, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, в конце октября президент РФ Владимир Путин поручил разработать дорожную карту по переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников в течение трех лет. 15 декабря Минстрой, АИЖК и Центробанк представили соответствующий документ в правительство. Согласно нему, люди по-прежнему смогут приобретать квартиры на этапе строительства - покупатель и застройщик будут заключать ДДУ и регистрировать его в Росреестре. Однако с 1 июля 2019 г. деньги будут идти не напрямую застройщику, а на беспроцентный эскроу-счет в банке. Девелопер получит эти средства только после ввода дома в эксплуатацию, а финансироваться стройка будет за счет кредита, выданного банком, собравшим деньги с покупателей.
Если со сдачей объекта возникнут проблемы, банк вернет деньги дольщикам. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет, за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта.
Если лишится лицензии банк, дольщик в качестве страховки получит до 10 млн руб. – во всяком случае, вопрос о повышении лимита выплат по договорам участия в долевом строительстве в настоящее время обсуждается, сообщил «Ведомостям» представитель ЦБ. Пока максимальная сумма страховки по вкладам составляет 1,4 млн руб.
«Если раньше речь шла о полной отмене долевого строительства через три года, то сейчас риторика смягчается, и это хороший сигнал для застройщиков. В принципе, ничего катастрофического в схеме финансирования стройки с использованием эскроу-счетов нет. Конечно, при условии, что банки, получившие бесплатные деньги покупателей жилья, будут достаточно гуманны по отношению к девелоперам», - комментирует Олег Репченко.
Вопросы банковского «гуманизма» волнуют и Минстрой. Как заявил министр строительства Михаил Мень на конференции РБК 8 декабря, его ведомство надеется, что стоимость проектного финансирования для девелоперских компаний не превысит 3% годовых – это «маржа банка плюс риски», которые минимизируются с учетом работы Компенсационного фонда и контрольных функций самого кредитного учреждения. Однако Минстрой не исключает, что банки начнут кредитовать застройщиков по рыночным ставкам.
Леонид Казинец, председатель совета директоров корпорации «Баркли» и глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), оценивает средний уровень ставок по проектному финансированию в 16% годовых. Это слишком много даже сейчас, когда банковские кредиты в основном используются на начальном этапе реализации проекта, до получения разрешения на строительство, а после открытия продаж девелоперы строят на деньги дольщиков.
Если же кредиты станут единственным источником финансирования, такие ставки окажутся неподъемными для очень многих проектов: маржа девелоперов за последние годы сильно упала и даже в Москве теперь, как правило, не превышает 30% за период реализации проекта (в регионах этот показатель много ниже). Переложить дополнительные расходы на плечи покупателей, просто повысив цены, тоже не получится – уровень платёжеспособного спроса не позволит.
Практически единственной возможностью для сохранения рентабельности бизнеса в таких условиях является снижение стоимости земельных участков. И этот процесс уже идет – см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли». Проблема в том, что лишь в немногих регионах земля формирует значительную долю инвестиционной себестоимости проектов.
Максимально возможная для застройщиков ставка проектного финансирования по схеме со счетами эскроу в нынешних условиях – процентов 6%, не более, считает Олег Репченко. Кроме того, было бы логично открывать для девелоперов доступ к эскроу-счетам не после сдачи дома, а поэтапно, по мере завершения определенных стадий строительства. Это позволит компаниям сократить затраты на обслуживание кредитов и никак не ухудшит защиту покупателей. Конечно, подобный механизм менее выгоден для банков, но, учитывая бесплатное фондирование, у них вряд ли найдется повод для жалоб.
Покупателям также стоит предоставить возможность вносить средства на эскроу-счета поэтапно: например, 20% в качестве первоначального взноса, потом пропорционально доле завершенных строительных работ. «Оплата в рассрочку» практикуется во многих зарубежных странах – см. «Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется». Это, опять же, снизит расходы дольщиков на ипотеку и повысит доступность жилья.
Что касается цен на жилье, то рост себестоимости строительства со временем приведет к подорожанию недвижимости (проектное финансирование в любом случае не будет бесплатным, в отличие от денег дольщиков). Однако, скорее всего, в обозримом будущем этого не случится. Судя по предыдущему опыту реформ законодательства, регулирующего жилищное строительства, девелоперы до 1 июля 2019 г. будут наращивать объемы строительства. И даже после вступления в силу новых правил игры понадобиться несколько лет на то, чтобы рассосался навес предложения над спросом. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».)
