Подавляющее большинство из тех 84% застройщиков, которые, по данным НОЗА, не соответствуют 214-ФЗ по объему уставного капитала, - это не брендовые девелоперские компании, а «ооошки», созданные под отдельные проекты. Поэтому волноваться, что в России с 1 июля некому будет строить жилье, совершенно не стоит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, с 1 июля 2017 года вступают в силу поправки к 214-ФЗ о соответствии минимального размера уставного капитала застройщика максимальной площади всех объектов долевого строительства. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить не более 1 500 кв. м. Если нужно возвести не более 2 500 кв. м, то придется увеличить уставной капитал до 4 млн руб., 10 000 кв. м – до 10 млн руб., 25 000 кв. м – 40 млн руб., 50 000 кв. м – 80 млн руб., 100 000 кв. м – 150 млн руб., 250 000 кв. м – 400 млн руб., 500 000 кв. м – 800 млн руб. А если застройщик намерен построить более 500 000 кв. метров, размер уставного капитала должен быть не ниже 1,5 млрд руб.
За соблюдением требований к уставному капиталу будет следить уполномоченный региональный орган. В Москве это Москомстройинвест. Как пояснил глава ведомства Константин Тимофеев на форме РБК «Недвижимость в России», если в ходе плановой или внеплановой проверки застройщика будет выявлено, что его уставной капитал сформирован недолжным образом, активы компании не соответствуют уставному капиталу, застройщик получит предписание контролирующего органа. При этом продажи на строящемся объекте могут быть приостановлены.
В настоящее время, по данным Единого реестра застройщиков жилья, из 4 147 застройщиков, имеющих в активной стадии строительства хотя бы один дом, лишь 639 имеют уставный капитал 2,5 млн руб. и более. Уставный капитал остальных 3 508 застройщиков (84,5%) меньше 2,5 млн руб., то есть ниже минимальной суммы, установленной в 214-ФЗ. С 1 июля указанные застройщики смогут достраивать дома, но не будут иметь права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.
Лишь у 26 застройщиков в России уставной капитал превышает 1,5 млрд руб., то есть они могут строить более 500 000 кв. м. 38 застройщиков имеют уставный капитал в диапазоне от 2,5 до 4 млн руб.; 98 – в диапазоне от 4 до 10 млн руб.; 174 – от 10 до 40 млн руб.; 94 – от 40 до 80 млн руб.; 55 – от 80 до 150 млн руб.; 94 – от 150 до 400 млн руб.; 39 – от 400 до 800 млн руб.; 21 – от 800 млн до 1,5 млрд руб.
«В России широко распространена практика создания отдельных юридических лиц (ООО) с минимальным уставным капиталом под каждый строительный объект в целях структурирования финансовых потоков, а также для того, чтобы проблемы на одном объекте не потопили всю компанию. Как следствие, различных «ООО», зарегистрированных в качестве застройщиков, в России в разы больше, чем брендированных девелоперских компаний, частью которых эти «ооошки» де-факто являются. Для исправления данной ситуации и принимались упомянутые поправки к 214-ФЗ. Однако по закону новые требования к уставному капиталу касаются лишь тех компаний, которые начинают новые проекты, а достраивать существующие законодательство не мешает», - поясняет Олег Репченко.
Таким образом, ничего особо тревожного в статистике Единого реестра застройщиков нет. Более того, компаний с максимальным объемом уставного капитала оказалось аж 26 штук, притом что лишь у 17 девелоперов, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), объем текущего строительства превышает 500 000 кв. м.
Что касается 84,5% застройщиков с символическим уставным капиталом, то в ближайшие годы они достроят свои проекты и канут в небытие - как это и задумывалось изначально. Часть из них, конечно, может обанкротиться в процессе строительства, но не из-за недостатка уставного капитала….
В целом, цифра в 600 с лишним компаний (те, что позаботились хотя бы о минимальном уставном капитале) вполне коррелирует с числом брендированных девелоперов, работающих в настоящее время на рынке. На Москву и другие крупные регионы приходится по нескольку десятков девелоперов, а в небольших регионах может быть не больше одного-двух застройщиков.