На рынке недвижимости самой злободневной темой прошедшего 2005 года стал, пожалуй, закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ). В течение почти всего года застройщики, риэлтеры, чиновники, журналисты и обозреватели непрестанно говорили о существенном сокращении объемов предложения в новостройках и даже о неминуемом дефиците жилья, который должен стать следствием введения нового закона. Однако количественные оценки сокращения объемов предложения в новостройках звучали самые разные и, как правило, примерные, экспертные.
 
Аналитический центр www.irn.ru постарался дать объективную количественную оценку сокращения объемов предложения на рынке московских новостроек. В самом конце 2005 года было завершено масштабное исследование наиболее емкого и показательного среднего сегмента московских новостроек, расположенных между 3-им транспортным кольцом и МКАД. Примечательно, что точно такое же исследование проводилось аналитическим центром www.irn.ru год назад в конце 2004 года, что позволяет сравнить ситуацию на рынке новостроек до введения закона о долевом участии в строительстве и после его введения.
 
Если оперировать критерием количества домов-новостроек, то оно сократилось за год на 29,6%. В конце 2004 года в указанном сегменте было представлено 368 объектов (с учетом корпусов), а в конце 2005 – только 259 объектов. Однако количество объектов не совсем показательно. Дело в том, что во второй половине 2004 года московский рынок недвижимости находился в состоянии стагнации, и в структуре предложения присутствовало немало готовых новостроек с небольшим остатком неликвидных квартир, так называемых «хвостов». Понятно, что из-за этой причины общее количество объектов в 2004 году получилось несколько завышенным. Так в 2004 году готовых домов-новостроек с остатками квартир насчитывалось 112, а в 2005 году - только 65, то есть почти в два раза меньше.
 
Примечательно, что сокращение объемов предложения квартир в новостройках, выраженное не в количестве домов, а количестве квадратных метров, оказывается несколько меньше. Согласно упомянутому исследованию рынка московских новостроек аналитического центра www.irn.ru, общий объем выставленных на продажу площадей сократился только на 16,9%. Общий объем новостроек среднего сегмента, выставленных на продажу в 2004 году, составлял 5.725.000 кв.м., а в 2005 – 4.758.500 кв.м. Не следует путать эти цифры с объемами построенного (сданного) в эти годы жилья. Приведенные данные – суммарная площадь квартир в новостройках исследуемого сегмента, выставленных на продажу в 2004 и 2005 годах соответственно, причем часть предложения 2004 года перешла на 2005 года, в 2005 году предлагаются к продаже дома со сроком сдачи в 2006 и 2007 годах и т.д.
 
Исследование рынка московских новостроек выявляет еще одну причину сокращения объемов предложения, не связанную с 214-ФЗ. В 2004 в исследуемом сегменте (между 3-им транспортным кольцом и МКАД) предлагалось к продаже 106 панельных домов, а в 2005 году только 44. Сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья, что связано, очевидно, с вытеснением «панели» в районы за МКАД и в Московскую область. Согласно исследованию новостроек московских районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (до 5 км от МКАД) в этом сегменте представлено сейчас более 200 объектов, в городах Подмосковья средней удаленности (от 5 до 20 км от МКАД) – еще 170 объектов. Следует отметить, что 2-3 года назад объемы строительства и предложения в Подмосковье были заметно меньше, что частично компенсирует сокращение объемов предложения в Москве.
 
Приведенные цифры показывают, что сокращение количества новостроек в Москве, разумеется, происходит, однако оно не столь катастрофично, как это могло показаться на основании эмоциональных заявлений. В зависимости от выбранного критерия оценки и рассматриваемого сегмента величина сокращения объемов предложения нового жилья после введения 214-ФЗ находится в пределах 15%-30%. Однако, это не сокращение в два раза или в несколько раз.
 
Будут ли объемы предложения московского жилья сокращаться и дальше, покажет время. С одной стороны, в какой-то степени справедливо утверждение о том, что пока еще в большей степени распродаются дома, строительство и продажа которых началась до вступления в силу 214-ФЗ и надолго этого запаса не хватит. Но с другой стороны, на рынке уже есть примеры продажи новостроек в согласии с 214-ФЗ, в течение 2005 года на рынок недвижимости московского региона пришли новые крупные игроки, такие как Базэл и Ренова, намеренные занять на нем свою нишу. Более того, согласно прозвучавшим в прессе заявлениям, столичный стройкомплекс не планирует сокращать объемы строительства в 2006 году, а значит, московские новостройки так или иначе будут приводиться в соответствие с новым законом. Поэтому сокращение объемов предложения в 2005 году, возникшее всвязи с задержкой выхода на рынок ряда новых объектов, может, напротив, компенсироваться всплеском предложения в 2006-2007 годах, когда проблемы с документами у таких новостроек будут решены или же будут приняты некоторые поправки к 214-ФЗ.
Новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 44 - 231 м2
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская4 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСкидки 25%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. СолнцевоСкидка 9%
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в феврале!
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%.
РУСИЧ-КантемировскийМосква, Южный округ, район Царицыно, м. КантемировскаяИпотека без удорожания
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все