Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: риски и возможности

Руководитель IRN.RU в эфире радио «Столица FM»

Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала – с небольшими перерывами на кризисы и т.п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальность. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь – точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».


Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный
Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России – быстро отменять их явно никто не собирается – отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.

«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», - отметил эксперт.

Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода – от сдачи в аренду.


Новостройки
«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, - это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен – его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», - пояснил Олег Репченко.

Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15-20-25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка – чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование. (См. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых».)

«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008-2009 г., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», - отмечает руководитель IRN.RU.

Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.


Апартаменты
Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства – потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще – если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15-20-30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры – арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.

Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир – как в плане коммунальных платежей, так и налогов (см. «Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны»). Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир – 0,1 – 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогооблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах (см. «Апартаменты могут сделать жильем, но второго сорта»).

С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка (см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами»). То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья – если очень-очень повезет.

«Это вариант для любителей игры в орлянку – прибыльный, но очень рискованный. Дальше – только казино в Монте-Карло», - подчеркнул эксперт.


Офисы
Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров – российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6623 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 510 365
до 40 858 662 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 32 - 156 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 215 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте