ИРН в медиа-пространстве

Кризис оказал мощное «демократизирующее» влияние на загородный рынок Подмосковья. Если до 2008 г. цены на дома исчислялись преимущественно в миллионах долларов, то сейчас реально найти объекты и за 3-4 млн руб. – это дешевле однокомнатной квартиры экономкласса в Москве, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Второй дом» на «Сити-FM».

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», средняя стоимость загородного дома в Московской области с учетом земли и коммуникаций составляет около 75 000 руб. за 1 кв. м. Коттедж экономкласса площадью 200-250 кв. м обойдется примерно в 15 млн руб. Цены на небольшие таунхаусы – в 120-150 «квадратов» - на бюджетных направлениях начинаются с 3-4 млн руб., за среднестатистические объекты просят 6-8-10 млн.

«Цены на загородную недвижимость сейчас сопоставимы со стоимостью квартир в Москве. При этом коттедж или таунхаус будет в два раза больше по площади, чем городское жилье», - подчеркивает Репченко.

Еще несколько лет назад о таких ценах можно было только мечтать. Докризисный загородный рынок Московской области ориентировался в основном на людей очень богатых, способных заплатить от $1 млн до $10-20-30 млн за объект на Рублевке или Новой Риге – застраивались в основном эти суперпрестижные шоссе. Однако кризис, сильно ударивший по платежеспособности потенциальных покупателей «загородки», произвел фундаментальные изменения в менталитете застройщиков: поняв, что олигархов на всех не хватит, девелоперы «пошли в народ». В результате за последние три года в Подмосковье на экономичных направлениях – восточном, северо-восточном, южном, юго-восточном - появилось множество бюджетных поселков, что и привело в итоге к падению средних цен.

«Благодаря кризису рынок подмосковной «загородки» стал ближе если не к народу, то, по крайней мере, к среднему классу», - говорит эксперт.

Когда покупать?
За последний год стоимость загородной недвижимость в среднем по рынку практически не изменилась. Такая стабильность очень удобна для покупателей. Во-первых, можно вдумчиво и не торопясь подобрать дом своей мечты, не опасаясь, что промедление выльется в существенную переплату из-за роста цен. Во-вторых, есть время на сбор необходимой суммы: мало кто в состоянии достать из кармана сразу несколько миллионов рублей, поэтому недвижимость, как правило, покупают на средства, вырученные от продажи другого жилья, или за счет ипотеки. И оформление кредита, и реализация квартиры – процесс небыстрый.

По мнению эксперта, выбирать «загородку» лучше весной, когда сойдет снег и можно будет как следует осмотреть участок и провести экспертизу коммуникаций. С началом «высокого сезона» на рынке возможен рост цен на отдельные активно строящиеся поселки – в пределах 5-10%, однако покупать зимой кота в мешке ради относительно небольшой экономии нецелесообразно, уверен руководитель www.irn.ru.

«Спешить с покупкой никогда не стоит – важно выбрать именно то, что нужно. Лучше переплатить 5% за хороший объект, чем за 95% взять неликвид, который потом и за полцены не продашь», - советует Олег Репченко.

Где покупать: Подмосковье VS заграница
Вопрос, где лучше покупать второй дом – в Подмосковье или за рубежом - лежит вне плоскости рынка, и ответ на него зависит главным образом от личных потребностей и наклонностей. Человеку, который не любит менять среду обитания и не знает иностранных языков, зарубежная недвижимость явно ни к чему. Для тех же, кто обожает путешествовать, имеет деловые интересы вне России, заграница может стать прекрасной альтернативой Московской и не только области. Особенно в том, что касается моря и солнца – родные палестины, при всех своих достоинствах, не могут похвастаться этими фундаментальными составляющими хорошего отдыха. Именно климат часто становится основным аргументом, из-за которого люди выбирают заграничную недвижимость - а отнюдь не дефицит патриотизма и желание эмигрировать.

Конечно, у России еще остался кусочек Черного моря в районе Краснодарского края, однако соотношение качества тамошней инфраструктуры и цен на курортах пока оставляет желать слишком много лучшего. Возможно, огромные затраты на подготовку Олимпиады-2014 помогут исправить этот дисбаланс, и, глядишь, через несколько лет россияне переключатся с дотирования экономик Болгарии и Греции на инвестиции в отечественную курортную недвижимость.

Что касается цен, то из-за рекордной концентрации долларовых миллиардеров в пределах МКАД элитный рынок Московской области продолжает оставаться аномальным. Стоимость домовладения на Рублевском и Новорижском шоссе составляет $2-5 млн и больше. Для сравнения: шикарная вилла где-нибудь на французском Лазурном берегу обойдется всего лишь в $1 млн, а за $5 млн можно приобрести целый замок. В странах попроще типа Греции, Испании, Португалии на покупку элитного особняка хватит и $500 000.

А вот бюджетный сегмент подмосковного рынка достаточно близок к европейским реалиям. Да, в Болгарии или Черногории можно найти и более демократичные предложения – например, апартаменты площадью 70-100 кв. м за $100 000 против $200 000 - 400 000 за среднестатистический загородный объект в Московской области. Но надо учитывать, что в данном случае речь будет идти о квартире, а не о доме. А стоимость средней «двушки» в подмосковной многоэтажке находится в районе тех же 3 млн руб. ($100 000). (Подробнее о сопоставлении цен на квартиры в Москве и жилье в Подмосковье в статье «Как распорядиться «лишней» квартирой».)

Другое дело, что экономичное Подмосковье часто не может обеспечить необходимый уровень комфорта из-за неразвитости социальной инфраструктуры и плохой транспортной доступности. Конечно, Рублевское и Новорижское шоссе не испытывают недостатка в детских и медицинских учреждениях, торговых центрах и ресторанах, однако, как уже было сказано выше, цены там заоблачные. В результате покупатель нередко оказывается перед дилеммой: либо удобно, но очень дорого, либо доступно по цене, но добраться невозможно, и за продуктами надо ездить чуть ли не в Москву. Неудивительно, что в такой ситуации многие вместо коттеджа под Москвой покупают домик на Эгейском море.

Однако не стоит думать, что за границей все идеально и к тому же дешевле, чем у нас. Входной билет на рынок там действительно нередко меньше, но зато содержание недвижимости - жилищно-коммунальные услуги, налоги и т.п. – обходится в очень существенную по отечественным меркам сумму – до нескольких тысяч евро в год за достаточно скромный дом или квартиру. К этому еще надо прибавить расходы на авиабилеты и регулярную мороку с оформлением виз...

В общем, и подмосковная, и зарубежная недвижимость имеет свои плюсы и минусы, а конечный выбор должны определять персональные предпочтения.

Цены на московские квартиры в 2011 г. отыграли инфляцию, но почти ее не превысили. Это объясняется неблагоприятной макроэкономической ситуацией, невысоким платежеспособным спросом и большими объемами строительства жилья в Подмосковье, компенсирующими недостаток предложения в Москве, заявил руководитель аналитического центра Олег Репченко в программе «Барак Обамы» на радиостанции «Сити-FM».

2011 г. был богат на события, но скуден на результаты, отметил эксперт. Высокая активность на рынке не привела к серьезному увеличению количества сделок с квартирами, а жилищное строительство в Москве хоть и перестало падать, но и роста тоже пока не показывает. По предварительным данным, за прошедший год в столице было введено примерно 2 млн кв. м против 1,8 млн в 2010-м. Цены на «вторичку» в среднем прибавили лишь 9,5% (от 5% до 15% в зависимости от сегмента, типа жилья и района Москвы), составив в декабре $4,979 за метр. При официальной инфляции в 6,1% это совсем немного.

Многие аналитики ожидали, что в 2011 г. начнется бурный рост цен – так же, как это произошло на третий год после дефолта 1998 г., в 2001 г., когда квартиры подорожали примерно на треть. Однако аналогии не сработали, о чем IRN.RU предупреждал еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов». Дефолт 98-го был внутрироссийской неприятностью, а не явлением глобального характера, как кризис 2008 г. Сейчас на дворе совершенно иная макроэкономическая ситуация и порядок цен на квартиры, подчеркнул эксперт.

«Цены на жилье в Москве и так кусаются. Многие считают, что они должны еще упасть, чтобы столичные квартиры стали доступными хотя бы для среднего класса, не говоря уже о малоимущих», - отметил Репченко.

Кроме того, аргумент о дефиците жилья в столице, которым до кризиса объясняли непрерывный рост его стоимости, становится все менее актуальным. С точки зрения рынка недвижимости Москва и область давно представляют собой единое целое, и если в столице объемы строительства в последние годы действительно сокращаются, то Подмосковье по этому показателю остается всероссийским «флагманом». В итоге общий объем предложения, в том числе нового, довольно велик, и покупателям есть из чего выбирать.

В таких условиях даже рекордно низкие ставки по ипотеке не смогли стимулировать рост числа сделок и, соответственно, стоимости жилья, как это было до осени 2008-го. Кризис разрушил веру в бесконечный рост цен на столичные квартиры, заставлявшую заемщиков влезать в ипотеку на пределе возможностей, а банки – выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом и по фальшивым справкам. Сейчас бездумная ипотека, которая до кризиса «вздувала» цены, фактически исчезла с рынка: и банкиры, и сами граждане, отрезвленные недавними финансовыми потрясениями, стали более внимательно просчитывать риски. И эти подсчеты показывают, что подавляющее большинство граждан РФ не могут позволить себе приобрести квартиру в Москве даже при нулевой ставке по кредиту – уж слишком велик разрыв между размером их зарплаты и стоимостью «квадрата».

В ситуации, когда покупка жилья по карману лишь очень немногим, темпы роста арендных ставок, скорее всего, обгонят цены продажи квартир: жить людям все равно где-то надо.

«В ближайшие несколько лет ставки, вероятно, будут расти на уровне инфляции, а цены на жилье – топтаться на месте», - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

В итоге вырастет доходность арендного бизнеса, сейчас составляющая 5-6% годовых от стоимости жилья – это меньше, чем ставки по банковским депозитам на длительный срок.

Касаясь положения дел в сфере загородной недвижимости, Репченко отметил, что единого ценового тренда на этом рынке в 2011 году не было. Отдельные поселки, находящиеся в активной стадии строительства, подорожали на 10-15-20% - не за счет общерыночного подъема цен, а благодаря повышению качества продукта (росту строительной готовности) и, соответственно, увеличению продаж. Другие, где ничего не происходит, наоборот, можно приобрести с 10-15-20-процентной скидкой. Однако соблазняться дешевизной и покупать такие демпинговые объекты не стоит, уверен эксперт, – уж слишком велик риск оказаться в положении «обманутого дачника».

Надежды владельцев недвижимости в «Новой Москве» на серьезное подорожание собственности после ее включения в состав столицы также не оправдались. Цены на готовые или почти готовые объекты – таунхаусы, коттеджи, квартиры в многоэтажных домах – в первые месяцы после эпохального заявления президента Дмитрия Медведева действительно прибавили 10-15%, однако на этом рост выдохся.

«Вакцинация рынка уже произошла на примере Сочи. Когда город объявили столицей Олимпийских игр 2014 года, многие, начиная с городской администрации и заканчивая частниками, поспешили сразу чуть ли не вдвое поднять цены на свои объекты, - продолжил Олег Репченко. - Однако затем, в кризис, цены так же в два раза и упали. Помня о ситуации в Сочи, в том числе о проблемах с изъятием земель, и профессиональные девелоперы, и частные инвесторы понимают, что только после принятия генплана «Новой Москвы» и появления четких правил игры можно будет оценивать перспективы присоединенных территорий».

Более всего этот документ важен для владельцев «голых» земель, для которых расширение столицы означает возможное превращение их сельскохозяйственных угодий в земли поселений и, соответственно, резкий рост налогообложения. Но построить пока что-либо на своих участках и таким образом «отбить» вложенные деньги они не могут: чиновники просто отказываются согласовывать новые проекты до утверждения генплана, на разработку которого уйдет не месяц и не два.

«В итоге может получиться так, что новомосковские лендлорды будут рады отдать землю даром, только бы не платить огромные налоги», - резюмировал эксперт.

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news57518_1.mp3'}

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news57518_2.mp3'}

Смотрите также:

Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?

Обзор рынка недвижимости по итогам 2011 года

Провести любые праздники в арендованной недвижимости с комфортом и по адекватной цене можно, только если озаботиться бронированием заранее, говорит главный редактор портала аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. Не стоит откладывать подобные дела на последний момент: в результате можно либо оказаться вообще без пристанища на запланированный праздник, либо довольствоваться тем, что осталось. Втридорога.

Ближе к Новому году цены вырастают в 5−10 раз, если говорить о Подмосковье, особенно ближайшем, отметил Сергей Жарков в воскресенье, 27 ноября, в прямом эфире канала «Вести FM», в программе «Выходные с Евгением Стаховским». Правда, в этом году многие владельцы особняков, похоже, оказались за бортом: претендентов не оказалось. Слишком высоки заявленные цены.

Самые дорогие коттеджи сдаются в пределах 10 км от МКАД. Например, стоимость аренды дома бизнес-класса общей площадью 400 кв. м на Щелковском шоссе в 5 км от Кольцевой автодороги составляет 70 000 руб. за сутки. Провести пять дней в период новогодних праздников в доме на Рублево-Успенском шоссе, в 8 км от МКАД, обойдется в 900 000 руб. Максимальные цены достигают $ 45 000 в сутки.

Для сравнения: сейчас можно снять виллу в Куршевеле. Пять спален на 12 человек, зона спа с турецкой баней, сауной и джакузи. Возможность для ski-in/ski-out. Стоимость шале со 2 января по 14 января — 55 000 евро.

Или там же: шале с четырьмя спальнями на 10 человек. В стоимость включены услуги повара и ежедневная уборка. Стоимость с 30 декабря по 13 января — 72 000 евро.

Причин, почему владельцы подмосковных особняков остаются без клиентов, по мнению Сергея Жаркова, три. Завышенные цены в Подмосковье по сравнению с более качественными объектами за рубежом. Риски оказаться в последний момент в промерзшей даче с удобствами на улице, где вместо празднования Нового года нужно будет рубить дрова, протапливать дом и отогревать водопроводные трубы (если они есть. А если нет — таскать воду из замерзшего колодца). И наконец — last, but not the least — отсутствие развитого рынка краткосрочной аренды как бизнеса. Мест, где по крайней мере есть дежурный, с которым можно поскандалить. (Конечно, если получится — он тоже празднует Новый год.)

Проблемы с частниками

Можно представить вполне бюджетный вариант: 6−8 человек скидываются по 5000 — 10 000 руб. (плюс затраты на продукты и спиртное), чтобы провести Новый год плюс несколько дней вдали от шума и цивилизации. Они снимают коттедж в Тверской области в четырех часах езды от Москвы для празднования Нового года. И вот 31 декабря либо начинают блуждать по проселочным дорогам, не находя искомого, либо видят, что предназначенный им дом просто закрыт на висячие замки. Кому звонить — не ясно, особенно если нет понимания, где в данный момент сам находишься. Что именно в 23.30 каждая жена выскажет мужу — простая загадка, которую любой может примерить на собственную жизнь.

Аренда дома через риелторское или туристическое агентство, которое проверяет обычно качество объекта, — гарантия, но слабая. Техническое состояние дома может проверить только экспертиза, а поверхностный осмотр может только подтвердить наличие DVD-плеера (и его работоспособность) и наличие удобств в доме (не факт, что при более низкой температуре они продолжат работать).

Сны арендодателей

Сейчас стала распространена практика, когда уезжающие на пару недель или месяцев за рубеж стремятся сдать свой дом на тот же срок. Это дает частичную (часто более половины) окупаемость поездки, сладкое чувство экономии… Во сне.

Но и ночные кошмары. Например, когда возникают мысли о пьяной оргии в доме, о разбитых зеркалах и стеклянных дверцах шкафов, о рисках пожароопасности…

Сдавать дом через агентство — гарантия опять слабая. Суд, скорее всего, потребует полную опись имущества (оставшегося целым и поврежденного), составленную до заключения договора о краткосрочной аренде. А это реально?

Единственный выход — закладывать в цену проживания все просматривающиеся риски. Но тогда стоимость оказывается слишком высокой, чтобы можно было конкурировать с другими объектами и уж тем более с объектами за рубежом.

Еще рано судить об итогах сезона новогодних праздников. В конце концов, еще только конец ноября. По мнению Жаркова, основная беда подмосковного рынка — недостаток организованных коттеджных поселков по образцу финских или иных, которые изначально предназначены для краткосрочной аренды. «Если сдача коттеджа, виллы в краткосрочный наем является хотя бы сезонным, но традиционным бизнесом для владельца, а не случайным доходом на время отсутствия, как происходит обычно в частном секторе, то многие риски погашаются, а преимущества возрастают, — считает эксперт. — Лучше всего использовать специализированные поселки для краткосрочного найма, обычно по соседству есть либо горнолыжные спуски, либо другие развлечения, как в парках типа „Яхромы“, „Волена“ и т. д.».

Варианты подальше

У москвичей и питерцев в качестве альтернативы особенно популярна Финляндия. Эта гостеприимная страна предлагает огромное количество домиков, способных удовлетворить самые взыскательные вкусы. Это для тех, кто хочет видеть на Новый год снег, а поутру искать следы от саней Деда Мороза.

Не меньшая часть обеспеченных россиян предпочитает выдвинуться в более теплые края на Новый год, чтобы, наоборот, забыть о снеге и насладиться теплым морем. Самый бюджетный вариант — Индия: $ 40 на человека в неделю. Конечно, в бюджет поездки следует добавить стоимость перелета — это не Европа, где некоторые знания тонкостей позволяют путешествовать почти бесплатно (если четко распланировать график за полгода).

Одна из наиболее дорогостоящих возможностей — частный остров в Багамском архипелаге (подробнее см. «20 топ-регионов и вилл мира — 2010. Часть I»). Правда, здесь есть одна загвоздка, кроме цены от $ 37 500 до $ 53 000 за ночь, — как добраться. «Мы можем заказать вам чартер, — недоуменно говорит управляющий островом. — Но мы еще никогда не принимали у себя человека, у которого нет собственного самолета». А взлетно-посадочная полоса здесь есть.

Очень важно, подчеркнул Сергей Жарков, иметь дело при аренде недвижимости на короткий срок со структурами, для которых этот бизнес является определяющим. Тогда обычно в обозримом пространстве есть либо развлечения, либо достопримечательности, либо что-то еще, что позволяет оторваться от шашлыков и сауны. Например, в горах Колорадо лесные домики не поднимаются в цене на Новый год. Зато их стоимость взлетает до небес в первую неделю открытия сезона охоты на оленей, указал эксперт www.irn.ru.

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/articles30569.mp3'}

Президент РФ Дмитрий Медведев считает необходимым развитие новых ипотечных возможностей, предназначенных для бюджетников. «Для них должен быть разработан специальный ипотечный продукт, потому что они не имеют достаточных средств, чтобы воспользоваться стандартной ипотекой, – сказал президент. – [Он должен быть] со сниженным первоначальным взносом и невысокой процентной ставкой». Президент заявил об этом вчера, 15 ноября, находясь в Якутске.

Действительно, экономические реалии не позволяют сделать ипотеку доступной для большей части населения. Хотя в целом ипотечная система развивается даже быстрее, чем прогнозировало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По итогам трех кварталов 2011 г., населению предоставлено 339 300 ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд руб. Это в 1,8 раза превышает объемы аналогичного периода прошлого года в численном выражении и почти в два раза – в денежном.

«Облегченные» ипотечные продукты – с пониженной ставкой и даже без первоначального взноса уже опять появились на рынке, сказал вчера, 15 ноября, в эфире телеканала «МИР» главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. «Однако, если внимательно изучать условия предлагаемого банком по такому продукту договора, то обычно где-то мелким шрифтом прописаны очень серьезные ограничения, позволяющие банку не считать заемщика достаточно «качественным», чтобы заключить с ним сделку».

Российские банки очень внимательно изучали американский и европейский опыт развития ипотечных систем, когда разрабатывался закон «Об ипотеке», сказал эксперт. События последних лет в США, когда уже полмира расплачивается по долгам несостоятельных американских заемщиков, тоже дали им немало пищи для ума, чтобы не повторять ошибок зарубежных коллег. Поэтому российские банкиры при всех выгодах ипотечной системы, сулящей стабильный доход, чрезвычайно внимательно изучают возможные риски по каждому отдельному кредиту и надежность каждого заемщика.

А риски утраты источника высокого дохода в условиях нестабильности макроэкономики страны подстерегают каждого. Самый хороший работник может оказаться в ситуации, когда его работодатель разорился. Предприниматель может допустить ошибку или оказаться жертвой мошенничества. Или просто не предвидеть резкие колебания валютных курсов. Сюжетов может быть много, но финал один: долги есть, по ним надо расплачиваться, а доходы исчезли.

Специальные ипотечные продукты для работников бюджетной сферы не суть новость мировой практики. Аналогичная система, например, существует в Великобритании и некоторых других странах. Там практикуются определенные дотации для бюджетников. Но, отмечает Сергей Жарков, нужно очень внимательно следить за соотношением подобных раздач льготных кредитов, общим состоянием экономики и трудовым законодательством страны. Если, условно говоря, любой государственный служащий всеми мыслимыми мерами социально защищен, уволить его за плохую работу практически невозможно, то и его специальный ипотечный кредит может превратиться в sub-prime. А накопление необеспеченных кредитов может сыграть, как видно на примере США, очень плохую роль в общей ситуации даже такой сильной экономики, как американская.

Есть другая сторона медали. Те, кто не может позволить себе ипотечный кредит, но обладает стабильным доходом и нуждается в жилье, обычно практикует арендованные квартиры или дома.

Но зачем платить за арендованное жилье, если можно взять ипотечный кредит и совершать платежи по нему, а через несколько лет жилье станет собственностью? Такой постулат уже много лет является одним из главных аргументов сторонников быстрого развития ипотечной системы.

Отвечая на вопрос о сравнении «цены вопроса» при аренде и платежам по ипотеке, Сергей Жарков предложил воспользоваться ипотечным калькулятором на IRN.RU. Например, заемщик, которого банк, скорее всего, признает надежным, должен располагать первоначальным взносом примерно в 30% стоимости квартиры и брать кредит лет на двадцать. Соответственно, для покупки однокомнатной квартиры ценой в 8 млн руб. (для Москвы это недорого) при средней процентной ставке в 12%, ему нужно сразу выложить 2,4 млн руб. в виде первоначального взноса. Ежемесячные платежи составят около 62 000 руб.

Но за эту сумму можно снять (с первоначальным депозитом в размере всего лишь той же ежемесячной платы) очень хорошую «двушку» или приличную «трешку», отмечает эксперт. Кроме того, обычно в стоимость аренды входят коммунальные платежи – а при ипотеке их нужно оплачивать дополнительно. Снимая квартиру, человек ограждает себя от риска утраты дохода. Если случился форс-мажор, и он больше не может тратить на жилье такую сумму, он имеет возможность переехать временно в более дешевую квартиру, пока жизнь не наладится. Подробнее об этом – в очередном обзоре рынка арендного жилья на www.irn.ru.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/articles30439.mp4' height=400 width=480}

Москва потратит бюджетные средства на компенсацию инвесторам, контракты с которыми расторгнуты, но фактически город ничего не теряет, заявил главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков в воскресенье, 13 ноября, в эфире программы «Вести» на телеканале «Россия».

Московские власти пересматривают и частично расторгают инвестиционные контракты, заключенные ранее в столице. Ни для кого не секрет, что уже долгие годы многие из заключенных инвестконтрактов служили предметом спекуляций. Компании побеждали на тендере на земельный участок, но, выложив за него круглую сумму, у многих уже не хватало денег для строительства. Некоторые все же начинали строить, надеясь добрать необходимые суммы в процессе строительства (результат – обманутые дольщики). Другие пытались перепродать контракт с участком иному инвестору. Обычно первоначальный победитель конкурса желал получить почти такую же прибыль от перепродажи, как если бы строил объект сам, но найти покупателя на столь кабальные условия трудно. Результат – поросшие бурьяном участки, на которых ничего не делалось, испорченный вид города, отсутствие поступлений денег в бюджет в виде налоговых отчислений.

В бюджете города средства на компенсацию предусмотрены, пояснил эксперт. Но не стоит забывать, что обычно процесс попыток перепродажи участка занимает несколько лет. Расторгая инвестконтракты, Москва просто возвращает деньги несостоявшимся инвесторам. «Но все эти годы город пользовался этими деньгами, и платить проценты [таким инвесторам] никто не будет», – заявил Сергей Жарков.

Кроме того, городские власти наводят порядок и в архитектурном облике города. Не очень внятный проект торгового центра, например, на площади Тверской Заставы и некоторые другие вызывали недовольство москвичей и ценителей архитектуры. Теперь расторжение инвестиционных контрактов по ним позволит городу спокойно взглянуть на ситуацию на каждом конкретном объекте и принять решение, что же именно здесь можно построить и что имеет смысл возводить.

Что же касается темпов строительства жилья, то не стоит спекулировать на тему нехватки новостроек, подчеркнул главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков. Несмотря на запреты строительства в центре Москвы, на ревизию инвестиционных контрактов, количество новостроек в столице за последний год увеличилось, а не уменьшилось.

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»

Главным источником финансирования проекта расширения Москвы, скорее всего, будет федеральный бюджет, то есть де-факто доходы от экспорта энергоносителей. И если эти поступления вдруг резко сократятся – например, в случае второй волны кризиса, то и «Новую Москву» власти будет вынуждены отложить до лучших времен, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в эфире программы «Барак Обамы» на «Сити-FM».

Напомним, 17 июня президент РФ Дмитрий Медведев предложил увеличить территорию Москвы, создав «столичный федеральный округ». В состав столицы первоначально планировалось включить около 144 000 га между Варшавским, Киевским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги, с которым эти трассы пересекаются в 40-45 км от МКАД. Однако затем власти решили не мелочиться и увеличить Москву сразу на 160 000 га, вплоть до Калужской области.

В московском бюджете нет средств на реализацию проектов стоимостью в триллионы рублей, отметил Репченко. Столичные власти были вынуждены отказаться от Четвертого транспортного кольца из-за непомерной дороговизны этой стройки и урезать расходы на другие инфраструктурные проекты – притом что их стоимость не идет ни в какое сравнение с расходами, необходимыми для развития инфраструктуры на 160 000 га. Для частного бизнеса, даже очень крупного, такие затраты тем более непосильны. Таким образом, главным «спонсором» эпохальной затеи придется стать федеральному бюджету, доходную часть которого более чем на 50% формируют поступления от продажи нефти и газа – товаров, крайне зависимых от мировой финансовой конъюнктуры.

Причем слезать с нефтяной иглы в обозримом будущем российская казна не собирается. Даже наоборот: согласно проекту бюджета на 2012 - 2014 годы, доля нефтегазовых доходов в общем объеме доходов бюджета должна увеличиться с 53% в 2012 году до 57% в 2014 году. В 2011 году этот показатель составит 51%.

В случае серьезного падения цен на нефть – а если мировую экономику накроет очередной волной кризиса, такого сценария избежать вряд ли удастся – российским властям, нагруженным социальными обязательствами, будет уже не до освоения бывших колхозных полей. Тем более что «Новая Москва» - проект это внутренний,  дедлайна по нему нет, а следовательно, его вполне можно притормозить – в отличие от мероприятий, по которым у России есть международные обязательства: саммита АТЭС во Владивостоке 2012 года, Олимпийских игр в Сочи 2014-го и чемпионата мира по футболу 2018 года. В условиях дефицита средств властям не останется ничего иного, кроме как перераспределить финансовые потоки в пользу проектов, срыв которых грозит стране серьезными репутационными издержками, резюмировал руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Отреставрировать все исторические здания за счет бюджета московские власти никогда не смогут, поэтому к данному процессу неизбежно придется привлекать частных инвесторов. Но чтобы заинтересовать девелоперов такими проектами, необходимо внести серьезные изменения в законодательство, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в эфире программы «Новости» на телеканале «Эксперт».

В Москве множество старинных зданий, в том числе имеющих статус памятника, находятся в ужасающем состоянии, отметил Репченко. Реставрация и реконструкция исторических объектов стоит огромных денег, которых в городской казне нет и никогда не будет – если только, конечно, москвичи из любви к старине не согласятся на кратное повышение налогов. Рассчитывать на столь острый приступ гражданской сознательности вряд ли стоит, поэтому единственный выход из создавшегося положения – переложить расходы на поддержание исторической недвижимости в приличном виде на плечи частных инвесторов. Благо такая практика широко распространена в мире.

В Европе, продолжил эксперт, государство строго следит за соблюдением охранного законодательства, но при этом позволяет девелоперам приспосабливать памятники для коммерческого использования и тем самым «отбивать» вложенные в них средства. Например, старинные замки часто превращают в роскошные отели, которые пользуются огромной популярностью среди туристов, даже если расположены где-нибудь в глухомани. В итоге хорошо и муниципалитету, не только освободившемуся от забот о дорогостоящей собственности, но и получающему с нее солидный доход в виде налогов, и отельерам, взимающим с постояльцев повышенную плату - «за аромат эпохи», и самому замку, от состояния которого зависит благосостояние его владельцев.

 В московских зданиях-памятниках, которые сейчас нередко служат приютом для бомжей и гастарбайтеров, тоже можно разместить прекрасные гостиницы, офисы или доходные дома – это наиболее адекватные и распространенные форматы использования исторической недвижимости. Такой бизнес был бы очень интересен консервативным инвесторам, рассчитывающим на небольшой, но стабильный доход. По оценке Репченко, срок окупаемости исторических зданий составляет 10-20 лет. Например, сдача в аренду жилья приносит примерно 5-7% годовых, поэтому доходный дом окупится лет за 15-20. Офисы, на которых можно заработать 10% годовых, - более выгодный инвестиционный инструмент, но и более рискованный: в отличие от крыши над головой офис не является базовой человеческой потребностью, а потому с большей вероятностью будет пустовать в период экономических пертурбаций.

Впрочем, пока девелоперы в большинстве своем предпочитают не ввязываться в реконструкцию объектов культурного наследия в Москве – экономику таких проектов очень сложно просчитать, а реализовать их, чего-нибудь при этом не нарушив, практически невозможно.

 «В Москве сложилась парадоксальная ситуация в отношении памятников архитектуры. С одной стороны, у властей нет средств на их содержание, с другой - городская политика в этой области так сложна, а в законодательстве столько пробелов и противоречий, благоприятных для чиновников-коррупционеров, что инвесторы просто боятся иметь дело с объектами культурного наследия. Несмотря на то что такие здания, как правило, находятся в центре города, а значит, очень привлекательны для девелоперского бизнеса», - подчеркнул руководитель аналитического центра.

 По мнению эксперта, положение могло бы поправить появление ясных и понятных правил, регулирующих сферу реконструкции и реставрации, а также гарантий для инвесторов. Чтобы, с одной стороны, не происходило «случайных» обрушений исторических зданий, а с другой – девелопер знал, что у него не отнимут объект под надуманным предлогом после того, как он вложил в него кучу денег.

«Чем четче пропишут в законе, что можно делать с историческими памятниками, а что нельзя, тем меньше будет простора для коррупции, и девелоперу будет легче просчитать предполагаемую стоимость проекта», - отметил Репченко.

Возможно, нуждаются в пересмотре и сами списки объектов культурного наследия. «Складывается ощущение, что при составлении реестра памятников туда включили все по максимуму, - сказал руководитель аналитического центра. - Нередко здание не представляет собой ничего особенного с точки зрения архитектуры или истории, однако считается объектом наследия».

Как отметил эксперт, стремление наделить охранным статусом все, что можно и нельзя, совсем не обязательно свидетельствует о страстной любви к истории и архитектуре. Подчас это делается исключительно для расширения коррупционных возможностей. Ведь даже для того, чтобы провести перепланировку квартиры в здании-памятнике, требуется множество дорогостоящих бумажек с автографами чиновников.

Большинство обывателей рассказ о злоключениях девелоперов скорее порадует, чем огорчит. В массовом сознании предприниматель, превративший старинный особняк, где 200 лет назад танцевала на балу молоденькая Натали Гончарова, в гостиницу с клубом для современных нуворишей, - если и не святотатец, то, безусловно, персонаж отрицательный. Не будем греха таить, господа-коммерсанты сами дали массу поводов для такого к себе отношения: вспомнить хотя бы недавние истории с усадьбой Орлова-Денисова или храмом в Кадашах. Однако, как показывает европейская практика, бизнес и бережное отношение к архитектуре вполне совместимы. Если есть нормальные законы и механизмы контроля их соблюдения, то в приватизации памятников нет ничего страшного. Пусть лучше в усадьбе князя N веселится Ксюша Собчак, чем здание превратится в руины, не правда ли?

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news54393.mp4' width=480 height=380}

На одних декларациях о расширении Москвы недвижимость между Калужским и Варшавским шоссе может подорожать процентов на 10, не более, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Однако если впоследствии громкие заявления выльются в реальное развитие инфраструктуры «Новой Москвы», цены там, возможно, дорастут и до столичного уровня.

Напомним, президент РФ Дмитрий Медведев предложил увеличить территорию Москвы, создав «столичный федеральный округ». В состав Первопрестольной планируется включить около 144 000 га между Варшавским, Киевским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги, с которым эти трассы пересекаются в 40-45 км от МКАД. На новых столичных землях собираются «расселить» федеральные и московские министерства и ведомства, а также построить международный финансовый центр.

По данным www.irn.ru, на радостях от грядущего вхождения в состав в столицы девелоперы строящихся на этих территориях коттеджных поселков и новостроек поспешили поднять цены на 5-7-10%. Однако и без этих заявлений к осени проекты, находящиеся в активной фазе строительства, подорожали бы на несколько процентов, отметил эксперт.

«Предложения не так много, и если объект нормально строится, развивается, меньше остается квартир, то, соответственно, по мере строительства цена всегда повышается», – сказал Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радиостанции «Финам FM».

Ожидать существенного (на 25-30%) подорожания недвижимости в «Новой Москве» на одних громких анонсах вряд ли стоит. Подтянуться к московскому уровню цены на присоединяемых территориях смогут только в том случае, если уровень жизни на них будет сравним с московским. Однако очевидно, что даже при самом благоприятном раскладе на строительство необходимой инфраструктуры (дорог, метро, социальных учреждений и т.п.) уйдет не менее 5-10 лет.

Более того, если проект расширения Москвы начнет буксовать, подросшие сейчас на волне эмоций цены на квартиры, земельные участки, дачи и загородные дома потом имеют все шансы сползти обратно вниз, отмечает эксперт в «Обзоре рынка недвижимости по итогам июля 2011 года». Причем в случае ухудшения макроэкономического фона или повторения финансового кризиса именно такая неадекватно подорожавшая недвижимость будет наиболее уязвимой.

Наибольшую пользу от присоединения к столице могут извлечь самые близкие к «Новой Москве» территории. В основном это дачи и коттеджные поселки, расположенные на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе. А также «большие земли» крупных землевладельцев, которых в этом секторе, пожалуй, больше всего. Поэтому вполне естественно полагать, что именно лендлорды, а также кредитовавшие их банки в первую очередь заинтересованы в помощи государства для освоения этих «подвисших» земель (подробнее на эту тему см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»).

Если же говорить о Москве в старых границах, то присоединение новых земель и их активная застройка в среднесрочной перспективе должны привести к ликвидации дефицита жилья и, следовательно, к снижению его стоимости. Или как минимум к обузданию темпов роста цен на столичные квартиры в будущем. Но опять-таки - только при условии создания комфортной инфраструктуры на «новых территориях».

Подробнее на тему расширения Москвы:

• «Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2011 года»
•  Проект «Новая Москва» власти затевают для себя
• «Москва оказалась резиновой»;
• «Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут»;
• «Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам»;
• «Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен»;
• «Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области»;
• «Главный редактор IRN.RU: транспорт – основа интеграции «Большой Москвы»;
• «Карта новых территорий Москвы: взгляд из космоса».

Построить индивидуальный коттедж дешевле, чем аналогичную по метражу квартиру в многоэтажном доме в том же районе, но только если землю и коммуникации девелопер получит бесплатно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на РБК ТВ. Однако бесплатно может быть только в мечтах: земля и прокладка труб стоят денег. Поэтому в нынешней экономике коттедж вряд ли обойдется конечному покупателю дешевле квартиры, если не брать в расчет рыночную конъюнктуру (удаленность от Москвы, транспортная доступность и т.д.).

В последнее время многие чиновники активно рекламируют дешевое и экологичное малоэтажное строительство как способ решения жилищного вопроса в стране. Уже премьер-министр РФ Владимир Путин сказал 22 июля на совещании в подмосковном Ступино, что к 2015 г. доля малоэтажки в общем объеме жилищного строительства в стране достигнет 60%. В реальном выражении это примерно 54 млн кв. м.

Возможно ли это? – Да.

Просто осуществить на практике – вряд ли.

Как отметил руководитель www.irn.ru Олег Репченко, по стоимости строительно-монтажных работ малоэтажное жилье действительно дешевле многоэтажного, так как не требует сложной инженерии (например, лифтов, напорных систем подачи воды на высокие этажи, глубоких фундаментов и т.п.). Проблема в том, что расходы на стройматериалы и само строительство составляют лишь часть затрат на возведение объекта, причем не обязательно большую.

Самое важное для девелопера, прежде чем начать строительство дома, – приобрести землю и провести коммуникации, и вот тут калькуляция оказывается не в пользу малоэтажного жилья. Очевидно, что для строительства целого поселка необходимо гораздо больший по площади участок, чем для возведения одного, пусть и большого дома. Да и протянуть несколько труб к единственному дому легче и дешевле, чем разводить коммуникации по поселку, насчитывающему несколько десятков отдельно стоящих коттеджей. То же самое касается и дорожной сети.

По данным руководителя IRN.RU, от 25-30% до 50% и более в стоимости малоэтажного жилья составляют расходы на землю и коммуникации.

Кроме того, продолжил эксперт, даже если государство возьмет на себя расходы на землю и прокладку коммуникаций и тем самым добьется существенного удешевления малоэтажного жилья, содержать такую недвижимость гражданам со средними доходами будет тяжело. Только отопление «скромного домика» площадью 200-300 кв. м обходится в несколько тысяч рублей ежемесячно, а ведь надо еще платить за уборку и охрану большой территории, обслуживание и ремонт протяженных коммуникаций и т.д. и т.п.…

Впрочем, подчеркнул руководитель www.irn.ru Олег Репченко, усилия властей, направленные на развитие строительства вообще и малоэтажного в частности можно только приветствовать. Аукционы по продаже подготовленных к строительству участков, снижение стоимости подключения к сетям, упрощение процедур согласования в перспективе будет способствовать росту объемов строительства и снижению цен на жилье.

Транспортная интеграция новых территорий Москвы в столицу может стать главным и основным объединяющим фактором для жизни проекта по включению 144 000 га в состав столицы. «Необходимо развитие системы скоростных электричек, сопряженных с легким метро, с обычным метро», – считает главный редактор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. Он заявил об этом в прямом эфире радиоканала «Русская служба новостей» 15 июля 2011 г. (подробнее см. статью «Транспортная доступность новых территорий Москвы»).

По его словам, на «эмоциональном фоне» от включения этих территорий в состав Москвы владельцы и продавцы жилья в «новых районах» могут попытаться поднять цены, возможен кратковременный взлет, не более чем на 10%. Однако состояние рынка скоро остудит горячие головы. «В нынешних заявлениях некоторых участников рынка о предстоящем бурном росте цен больше спекуляций», – говорит он.

«Рынок недвижимости очень инертен, консервативен, люди три раза подумают и четыре передумают, прежде чем принять решение о покупке и тем более продаже квартиры – своего единственного и самого дорогого достояния», – считает эксперт.

По словам главного редактора www.irn.ru Сергея Жаркова, по-настоящему рост цен на жилье на новых территориях Москвы (в случае окончательного принятия этого плана, он официально еще не утвержден) может начаться только после масштабного развития транспортной инфраструктуры.

Если комфортная транспортная инфраструктура «Большой Москвы» будет создана, то жилье здесь может реально дорожать не по дням, а по часам. Но на реализацию такой программы уйдут годы и годы.

Что такое «Большой Лондон»? Это регион, в котором человек, живущий за 100 км от адреса Даунинг-стрит, 10 (лондонская резиденция премьер-министра), садится на скоростную электричку и через 50-60 минут оказывается на работе. Без строительства такой транспортной инфраструктуры население «Большой Москвы» никогда не будет настолько интегрировано в жизнь столицы, чтобы, не задумываясь, ездить в ее традиционные пределы, чтобы посетить театры, развлекательные или спортивные комплексы.

Без этого нынешнее небольшое (250 000 чел.) разбросанное на 144 000 га население не сможет почувствовать себя единым целым с Москвой. Сейчас плотность населения здесь 174 чел. на 1 кв. км. Для сравнения: в Москве – 11 500 чел. на 1 кв. км.

Главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков привел в пример Донецк: его районы сформировались вокруг шахт. В результате путь из одного района города в другой занимает до 40 минут на троллейбусе мимо брошенных полей. А создание единого мегаполиса подразумевает как минимум быстрое достижение городским транспортом соседнего района.

Сколько времени потребуется на реальную интеграцию новых районов в Москву? Глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин сказал, что 20 лет. По мнению главного редактора www.irn.ru Сергея Жаркова, это очень оптимистичная оценка.

Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что развитие транспортной системы новых территорий вполне укладывается в план развития Московского транспортного узла (описание проекта выложено на сайте московского правительства). По мнению мэра, дополнительных затрат бюджета не потребуется, хотя сроки реализации плана – увеличатся.

Подробнее о предыстории и развитии событий – в статьях:

• Москва оказалась резиновой
• Чиновников – за МКАД. А финансисты не поедут
• Комфорт – начальникам, метро – рядовым чиновникам
• Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен
• Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области

Схема строительства доходных домов, разработанная Минрегионом, теоретически осуществима – при условии, что бизнесу предложат выгодные условия участия в программе, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия-1».

Напомним, на прошлой неделе Минрегион анонсировал программу стимулирования строительства доходных домов в России. Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит — 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. По расчетам Минрегиона, к 2020 году доходные дома должны составить до 20% от всего возводимого нового жилья в РФ, пишет «Коммерсантъ».

По мнению эксперта, в данной схеме нет ничего фантастического: АИЖК может кредитовать покупку дома с тем же успехом, что и приобретение отдельных квартир. Проблема в другом: бюджет АИЖК далеко не бездонен, поэтому очевидно, что исключительно за счет агентства (читай – государства) покрыть всю Россию доходными домами не удастся.

Кроме того, непонятно, на каких условиях управляющие компании будут выкупать доходные дома. А этот вопрос принципиален: желание бизнеса участвовать в программе зависит от того, насколько она прибыльна, подчеркнул Олег Репченко.

Если частные УК будут выкупать дома по рыночным ценам, то срок окупаемости проектов составит 15-20 лет - доходность арендного бизнеса не превышает 5-7% годовых. Однако при наличии политической воли государство может организовать продажу УК доходных домов с дисконтом. Если затраты инвестора на приобретение бизнеса сократятся, то его доходность может увеличиться до 10-15%, и проект окупится значительно быстрее – за 7-10 лет.

Однако, считает эксперт, если власти действительно заинтересованы в строительстве доходных домов, то вместо изобретения сложных кредитных схем они могли бы использовать другой, более простой и к тому же проверенный временем механизм. Учитывая, что у государства есть земля, но зато вечно не хватает средств, чиновники могли бы бесплатно или за относительно небольшие деньги предоставлять площадки под строительство частным инвесторам, которые затем отдавали бы властям часть возведенных домов. А власти уже сами сдавали бы их в аренду. Примерно такая схема применяется в Москве уже десятки лет при реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья, резюмировал Олег Репченко.

Закрепление в законодательстве минимального размера доли собственности жилья можно только приветствовать, так как в настоящее время доли в квартирах нередко приобретают мошенники с целью рейдерского захвата недвижимости, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия-1».

Как пояснил эксперт, по действующему законодательству собственнику не может быть отказано в доступе к жилью, даже если он владеет 1/20 его частью. Незаконопослушные граждане пользуются этой нормой для выкупа квартир на нерыночных условиях: мошенники приобретают часть жилплощади, вселяются в квартиру и создают невыносимые условия обитания для остальных жильцов. Через некоторое время те соглашаются продать свои доли с существенным дисконтом, лишь бы избавится от таких соседей.

Кроме того, продолжил Репченко, кусочек столичной недвижимости – это еще и возможность получить московскую прописку со всеми вытекающими из нее привилегиями типа относительно высокооплачиваемой (по сравнению со Средней Азией) работы. Из-за этого столичные сантиметры пользуются большим спросом среди гостей из сопредельных республик.

Конечно, далеко не все покупатели долей в столичных квартирах приехали из солнечного Таджикистана или других, не столь отдаленных мест. Доли в квартире могут приобретаться, например, при расселении коммуналок, отметил Репченко.

Однако крупные риелторские компании, дорожащие своей репутацией, с такими сделками все равно предпочитают не связываться, опасаясь нарваться на криминал. «Бизнес на долях» в основном делают частные маклеры, которые легко исчезают, просто сменив номер телефона. Но обычно купля-продажа долей проходит вообще без участия посредников.

Касаясь стоимости долей, эксперт отметил, что она зависит от множества факторов: размера доли, цены самой квартиры, условий продажи – с проживанием или без. В принципе, продавать жилье всегда выгоднее целиком, но в некоторых случаях за долю можно выручить больше, чем стоит соответствующая часть жилплощади в составе всей квартиры. По словам Репченко, речь в основном идет о расселении коммуналок, когда человек, выкупивший уже почти все комнаты, готов заплатить лишние деньги за возможность избавиться от последнего упрямого соседа.

Напомним, в конце января председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников внес в Госдуму законопроект, устанавливающий размер минимальной доли собственности в квартирах. Если законопроект будет принят, граждане смогут владеть не менее 1/3 квартиры площадью до 30 кв. м, 1/6 квартиры площадью от 30 до 60 кв. м и 1/10 помещений площадью от 60 до 120 кв. м. Для жилья площадью более 120 кв. м ограничения не предусмотрены. Кроме того, эти правила не распространяются на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения.

Кроме того, Крашенинников предлагает запретить собственникам регистрировать в своей квартире посторонних граждан, если в результате на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы, определенной органом местного самоуправления. Исключение сделано только для супруга, детей или родителей собственника.

Планы столичного правительства стимулировать строительство доходных домов в Москве объясняются желанием иметь надежный источник дохода, практически не подверженный влиянию кризисов, сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на «РБК ТВ» 7 апреля.

Напомним, 24 марта глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшее время приоритеты в строительной политике городских властей изменятся. «Мы намерены строить больше паркингов, доходных домов, а не только жилье [социальное и на продажу]», – сказал он, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость» в Центральном доме художника на Крымском Валу.

Схожие идеи витают в головах и федеральных чиновников. Минрегион разработал программу стимулирования строительства доходных домов по всей России, пишет 7 апреля «Коммерсантъ». Министерство рассчитывает, что к 2020 году такой вид недвижимости составит 20% от всего возводимого нового жилья в РФ.

Репченко отметил, что в 1990-е – 2000-е годы доходные дома в Москве практически не возводились, так как этот бизнес был невыгоден: аренда приносила не более 5-10% годового дохода – меньше, чем банковский депозит. При этом цены на квадратные метры росли на 30 - 50% в год, поэтому инвесторы, естественно, предпочитали строить или покупать жилье для последующей продажи, а не сдачи в аренду.

В результате кризиса приоритеты на рынке кардинально изменились: уже сейчас ясно, что докризисные темпы роста цен, скорее всего, не вернутся. Например, в хорошем, посткризисном 2010 году квартиры в Москве подорожали в среднем лишь на 12,1%, что уже вполне сравнимо с доходами от аренды.

Кроме того, властям, да и частному бизнесу, важен стабильный источник поступлений, не подверженный рыночной конъюнктуре, а кризис показал, что далеко не все жилье ликвидно. В 2008 - 2009 годах большинство московских девелоперов столкнулось с резким снижением продаж и, соответственно, прибыли: из-за падения уровня доходов населения и резкого увеличения ставок по ипотечным кредитам сократился и без того мизерный процент населения, который мог позволить себе купить сверхдорогие московские квартиры.

Но в сегменте аренды ситуация иная: крыша над головой нужна всегда, вне зависимости от того, кризис на дворе или не кризис. Соответственно, съемное жилье в Москве, куда по примеру чеховских сестер стремится если не все, то большая часть населения страны, всегда будет пользоваться спросом, гарантируя арендодателю стабильный доход.
 
Необходимо добавить, продолжил Репченко, что 5-10% годовых – это рыночная доходность аренды, а правительство Москвы, которому не нужно покупать у себя землю для строительства, имеет возможность увеличить свою прибыль от сдачи жилья в наем до 15-20% годовых. Таким образом, на доходных домах город может заработать больше, чем используя другие высоконадежные инвестиционные инструменты -  такие как облигации или банковские депозиты.

Есть и еще один немаловажный аспект, способствующий росту привлекательности доходных домов: в Москве, особенно в центре, свободной, ничем не застроенной, земли осталось совсем немного и найти хороший участок для строительства становится все труднее. В таких условиях прежняя тактика строителей – построить дом, продать жилье и бежать осваивать следующую площадку - становится неактуальной. Лучше выжать максимум из имеющихся участков.

Репченко уверен, что жилье в государственных доходных домах будет популярно среди арендаторов. Одно дело снимать квартиру у какой-нибудь бабушки с миллионом тараканов в голове, которая будет каждый день являться в сданную квартиру, чтобы проверить, не испортили ли жильцы ее любимый диван, и совсем другое – у структуры правительства Москвы на четко прописанных в договоре условиях и по ставке, которую арендодатель не сможет поднять по желанию своей левой пятки.

К тому же, скорее всего, в госдоходных домах будет единая управляющая компания, поэтому у жильцов не будет проблем с вызовом сантехника или заменой перегоревших лампочек на лестнице…

Эксперт полагает, что ставки аренды в таких домах будут ниже, чем в среднем по рынку, - ведь властям надо будет быстро сдать большой объем жилья. Да и социальный аспект никак нельзя сбрасывать со счетов: замглавы Минрегиона Константин Королевский подчеркивает, что строительство доходных домов – это возможность для региона снизить число очередников, 20 - 30% которых с удовольствием поселятся в доходных домах при условии субсидирования части арендной платы из местного бюджета.

По мнению Репченко, строительство доходных домов приведет к падению ставок на аренду жилья по рынку в целом – за счет «демпинговых» цен и увеличения объема предложения. Конечно, это произойдет не сразу после сдачи первого дома, а когда программа уже наберет обороты, резюмировал эксперт.

{player file=/img/player/video/news49836.flv width=480 height=400}

Есть все основания ожидать, что сезон 2011 года для загородной недвижимости Подмосковья будет удачнее, чем два предыдущих. Рынок оправится от последствий кризиса, возрастет активность покупателей и объемы продаж, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко 26 марта в интервью программе «Финансовый ликбез» на «3-м канале».

Как отметил эксперт, активность на квартирном рынке Москвы вернулась на докризисный уровень еще в прошлом году. Число сделок, заключенных на вторичном рынке в 2010-м, даже превысило показатель благополучного 2007 года. В 2011 году положительные изменения в макроэкономике должны «дойти» и до загородного рынка, который традиционно еще более инертен, чем городской, сказал Репченко.

По мнению эксперта, росту количества сделок на рыке поспособствует и психологический фактор: измученные прошлым летом 40-градусной жарой и смогом москвичи будут стремиться заранее подыскать себе убежище на природе.

Что можно купить или арендовать на загородном рынке? Во-первых, Репченко посоветовал обратить внимание на так называемые «дальние дачи» - участки и домовладения, расположенные на значительном удалении от Москвы, как правило, в экологически чистых и живописных местах: рядом с лесами, близ крупных рек и озер. Конечно, это скорее сезонное жилье - добираться каждый день на работу в столицу откуда-нибудь с границы Московской и Тверской областей, мягко говоря, не очень удобно. Но зато «дальние дачи» значительно дешевле «ближних» - на деньги, потраченные на 6 - 8 соток под Москвой, можно приобрести 30 в дальнем Подмосковье.

Стародачные места с прекрасно развитой инфраструктурой интересны прежде всего тем, кто привязан к офису и/или не представляет себе жизни без торговых центров, кинотеатров, ресторанов и т.п. С безопасностью там тоже проблем нет. Однако тишины и покоя в таких густонаселенных районах искать не стоит, да и экологическая обстановка в считанных километрах от мегаполиса подчас оставляет желать много лучшего. 

Коттеджи или таунхаусы в организованных поселках пригодны для круглогодичного проживания, и поэтому вполне могут заменить даже городскую квартиру. Их главный недостаток – высокая цена. До кризиса среднестатистический коттедж стоил около $1 млн. Однако за два года средние цены упали примерно в три раза, главным образом благодаря уменьшению площади домов (с 500 до 250 - 300 кв. м) и освоению девелоперами менее престижных направлений. В настоящее время хороший дом можно приобрести где-то за 10 млн руб. - примерно столько же стоит средняя трехкомнатная квартира в Москве. То есть теперь загородный коттедж может позволить себе не только олигарх, но и человек со средним достатком – пусть и за счет продажи городского жилья.

Для тех, кто прежде всего ищет возможность сэкономить, подойдут участки без подряда. Они значительно дешевле готового домовладения или земли с обязательным подрядом на строительство, за сумму от 1 млн руб. можно подобрать вполне приличный объект. Однако в этом сегменте весьма велик риск нарваться на недобросовестного девелопера, который «забудет» построить обещанные коммуникации. Кроме того, стройка у соседей может затянуться на годы, и вместо пения птиц человек 10 лет будет вынужден наслаждаться визгом перфоратора…

Ситуация на рынке сейчас благоприятна для приобретения загородной недвижимости, добавил Репченко. Цены стабильны, поэтому есть время как следует изучить объекты, и главное - в отличие от городского рынка на загородном есть из чего выбирать – по сравнению с докризисными временами предложение даже увеличилось и стало более разнообразным.

{player file=/img/player/video/finlikbez.flv width=480 height=400}

Доходность инвестиций в жилье в регионах может быть выше, чем в Москве, однако и рисков в провинции больше, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на телеканале «Мир».

Эксперт отметил, что в плане темпов роста цен на квартиры города-миллионники в регионах привлекательнее Москвы, так как существенного подорожания жилья в столице пока не предвидится – столичные квадратные метры и так переоценены. Однако, принимая решение о вложении денег, надо учитывать не только потенциальный доход, но и риски предприятия. Столичное жилье ликвидно, квартиру практически всегда можно продать или сдать в аренду за один-два месяца – если, конечно, владелец не требует за «убитую» хрущобу в спальном районе цену апартаментов на Кутузовском проспекте. Высокий спрос на столичную недвижимость обеспечивают потоки мигрантов, стремящихся поселится в Москве - постоянно или хотя бы временно.

В регионах приезжих значительно меньше, и спрос на жилье ниже. Инвестор может столкнуться с невозможностью продать свою подорожавшую на бумаге собственность по рыночной цене, отметил Репченко. В этом смысле особенно рискованны инвестиции в недвижимость быстро развивающихся городов, где строятся огромные объемы жилья. Например, в Екатеринбурге в районе Академический собираются возвести 9 млн кв. м жилой недвижимости. Когда все запланированное будет сдано в эксплуатацию, рынок может оказаться затоварен, и с ликвидностью возникнут очень большие проблемы.

При этом, добавил Репченко, частный инвестор всегда находится в менее выгодном положении, чем застройщик. Во-первых, девелопер продает квартиры (даже в уже построенных домах) по более низким ценам, чем на вторичном рынке, так как ему надо быстро реализовать большие объемы жилья. Во-вторых, покупатель скорее обратится в солидную фирму с хорошей репутацией, чем к неизвестному ему частному лицу.

В общем, резюмировал эксперт, московская недвижимость – более надежный объект для инвестиций, хотя, возможно, и менее прибыльный.

{player file=/img/player/video/mir.mp4.flv width=320 height=280}

В ближайшие пару лет реальная стоимость жилья в Москве будет снижаться, однако официальные цены существенно не изменятся, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на канале «Россия 24» в четверг, 27 января.

Как пояснил эксперт, в настоящее время на рынок недвижимости влияют несколько разнонаправленных факторов. С одной стороны, при стоимости столичного «квадрата» в 135 тыс. руб. квартиры в Москве недоступны для подавляющего большинства российских граждан, даже весьма и весьма состоятельных (в регионах ситуация с жильем примерно такая же, как в столице, с поправкой на цену недвижимости и величину зарплат). Огромный разрыв между уровнем платежеспособного спроса и ценами, по логике вещей, должен привести к снижению последних. Но, с другой стороны, объем предложения жилья в стране и особенно в Москве остается ограниченным, а макроэкономические показатели – стабильными. Кроме того, в удешевлении квадратного метра абсолютно не заинтересованы ключевые отрасли российской экономики – строительная и финансовая (в залоге у банков находится огромное количество недвижимости). То есть предпосылок для обвала цен, как это было в период кризиса, сейчас нет.

Однако по законам рынка товар не может стоить больше, чем потенциальные покупатели в состоянии за него заплатить. Следовательно, цены на жилье в Москве будут падать. Но – скрытно, подчеркнул руководитель IRN.RU, за счет инфляции и выхода на рынок новостроек по демпинговым ценам.

В принципе, такую тенденцию можно наблюдать и сейчас, отметил Репченко. Цены на квартиры в Москве уже давно топчутся в районе 135 тыс. за 1 кв. м, несмотря на инфляцию, составляющую около 10% в год. Застывшие ценники на фоне дешевеющих денег означают, что реальная стоимость товара – в нашем случае это жилье – снизилась.

Кроме того, 135 тыс. за «квадрат» - это среднестатистическая цена на вторичном рынке, подавляющее большинство квартир на котором сейчас покупают в рамках так называемых альтернативных сделок, когда старая квартира фактически обменивается на новую. На первичном рынке, где девелопер продает не одну, а сразу несколько десятков квартир, а покупатель должен иметь «живые» деньги, цены иные. Новостройка экономкласса (спросом в настоящее время пользуется только «бюджетное» жилье) стоит в среднем на 20-30% дешевле, чем «вторичка», - 90-100 тыс. руб. за «квадрат».

Все это говорит о том, что столичное жилье дешевеет, отметил Репченко. И продолжит «неявно» дешеветь в обозримом будущем – ведь кратного роста доходов населения, как, к счастью, и экономического коллапса, пока ничто не предвещает, резюмировал эксперт.

«Идея строительства «доходных домов» муссируется очень давно, однако дальше одного построенного в Москве тогдашним Департаментом инвестиционных программ строительства дома дело пока так и не пошло», – отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в сегодняшнем интервью телеканалу «Мир».

Очередная инициатива Минрегиона в этом направлении скорее имеет отношение к решению социальных задач обеспечения жильем очередников, чем к развитию коммерческого строительства доходного жилья. Происходит подмена понятия. «Доходные дома» – это бизнес коммерческого застройщика, который возводит или покупает здания с целью сдавать квартиры внаём.

Но экономически подобные проекты в России весьма малоэффективны. В реальности они могут приносить не более 5-7% годовых. Это может быть привлекательно, если есть возможность привлечь дешевые деньги (например, на Западе под 1-2%). Но в России, где ставка рефинансирования составляет минимум 7%, а банки кредитуют жилищное строительство не менее чем под 15%, коммерческие проекты в этом направлении пока не будут развиваться. Зачем нести строительные и коммерческие риски ради дохода в 5-6% годовых, если крупные суммы, сравнимые с необходимым для строительства объемом финансирования, можно разместить на безотзывных банковских депозитах на длительный срок под 8-10% годовых?

Если же государство будет выделять для таких проектов бесплатную землю, прокладывать бесплатные коммуникации, обеспечивать дорожную и другую инфраструктуру, то эти дотации могут решать социальные проблемы, но их нельзя рассматривать в качестве коммерческих проектов. Всерьез говорить о какой-то возможной значимой их доле на рынке пока явно рано, подчеркнул Репченко. Скорее, термин «доходный дом» в этом контексте употребляется в качестве альтернативы «социальному найму» и призван дать возможность повысить ставки и расширить круг возможных пользователей.

Пока же социальный наём предназначен только для определенного круга лиц, напомнил Олег Репченко: очередников, военных, и других льготников. А все идеи коммерческого строительства доходных домов остаются только на уровне обсуждения.

В результате кризиса рынок продавца превратился в рынок покупателя, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в программе «Новости экономики» на ТК «Мир», комментируя последствия глобальных экономических потрясений для сферы недвижимости Москвы и России в целом.

Изменились и основные тенденции на рынке, добавил эксперт. По его словам, до 2008 года главным трендом был спекулятивный рост цен при небольших объемах строительства. Благодаря «нефтяным» деньгам платежеспособный спрос намного опережал предложение, и жилье дорожало так быстро, что строительным компаниям стало невыгодно строить, как ни парадоксально это звучит. Застройщики не только не торопились с освоением новых участков, но и придерживали уже построенные квартиры, стремясь продать их максимально дорого. Рынок фактически превратился в пирамиду.

В условиях посткризисной экономики вести бизнес таким образом уже невозможно, считает Репченко. За год кризиса московский «квадрат» подешевел примерно на 30-35% в долларах и на 15-20% в рублях. Затем цены отыграли около 10% (в долларах), однако о возвращении докризисных уровней и темпов роста в обозримом будущем речи не идет, судя по ситуации в экономике. Стоимость жилья будет колебаться, в разных сегментах рынка возможны разнонаправленные тенденции, однако средние цены еще долго будут «топтаться» в районе нынешних значений, полагает эксперт.

Таким образом, эпоха сверхприбылей для застройщиков, когда можно было строить мало, продавая построенное очень дорого, прошла. Настало время зарабатывать на оборотах, то есть строить быстро и много и также оперативно продавать, чтобы вложить прибыль в освоение новых площадок. По прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в течение одного-двух лет объемы строительства жилья выйдут на докризисный уровень, а затем и превысят его.

Кроме того, благодаря стабилизации цен, дающей возможность «склеить» альтернативные сделки, продолжится рост объемов сделок на вторичном рынке жилья, сказал эксперт.

Малогабаритные квартиры в Москве лишь процентов на 20 дешевле полноценных «однушек», а по стоимости квадратного метра «малометражки» даже дороже нормального жилья, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Другие новости» на «Первом канале» 28 октября. По его словам, «малометражка» обойдется покупателю в $100-120 тыс., тогда как за однокомнатную квартиру нормальных размеров придется отдать примерно $150 тыс.

Относительно высокая стоимость малогабаритных квартир объясняется тем, что на них всегда есть спрос, отметил Репченко. Ведь это самые дешевые квартиры на столичном рынке, и многие люди могут позволить себе только такое жилье.

Эксперт добавил, что надо различать «малометражки» и квартиры гостиничного типа. Первые, при  небольшой общей площади  (28-30 кв. м), все же имеют отдельную кухню. Правда, очень маленькую – метров пять. На комнату приходится 17-18 кв. м, остальное занимает санузел и прихожая.

Квартиры гостиничного типа, по сути, квартирами не являются – это комнаты в бывших ведомственных общежитиях площадью 15-20 кв. м. Кухни там либо вообще нет, либо она совсем крохотная, в 3 кв. м, не больше.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/1tv.mp4' width='480' height='400'}

Резких изменений в строительной отрасли Москвы в связи с назначением нового столичного градоначальника в ближайшее время ожидать не стоит. В пользу этого, в частности, говорит тот факт, что главой стройкомплекса и первым заместителем мэра остался Владимир Ресин, завил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на телеканале «Эксперт ТВ» сегодня, 27 октября.

Напомним, Юрий Лужков, управлявший Москвой более 18 лет, 28 сентября был отправлен в отставку с формулировкой «в связи с утратой доверия президента России». 21 октября Мосгордума утвердила кандидатуру нового мэра – Сергея Собянина.

Касаясь перспектив развития Москвы при новом мэре, Репченко отметил, что перед Собяниным стоит множество задач. Во-первых, нужно завершить начатую при Лужкове программу  по сносу пятиэтажек, с тем чтобы освободить землю для строительства более комфортного жилья. Ранее власти Москвы планировали ликвидировать все «хрущобы» к 2010 году, теперь сроки сдвинули уже на 2014 год, а некоторые чиновники вообще предлагают отказать от сноса пятиэтажек, ограничившись их реконструкцией. Эксперт уверен, что пятиэтажки щадить не стоит, более того, стоило бы расселить и девятиэтажные панельные дома, которые по качеству практически ничем не лучше «хрущоб». Кварталы некомфортного жилья – это огромный земельный резерв для нового строительства, подчеркнул Репченко, напомнив, что застройщики часто жалуются на дефицит земли в Москве.

Кроме того, в реновации нуждаются промзоны, которых в столице до сих пор более чем достаточно. Речь не идет о земле под действующими предприятиями, в столице полно нежилых территорий, застроенных полуразвалившимися зданиями производственного или складского назначения. В лучшем случае эту непрезентабельную недвижимость используют для размещения офисов класса C.

Еще один источник земли под застройку – это участки под линиями электропередачи. В Европе такие коммуникации обычно прокладывают под землей. Конечно, закопать все электрокабели Москвы – удовольствие дорогое, но, учитывая цены на столичную землю,  - вполне рентабельное, полагает Репченко.

Выступая в Мосгордуме перед своим утверждением в должности мэра Москвы, Собянин пообещал сделать решения транспортных проблем города своей приоритетной задачей. По мнению Репченко, обсуждаемая ныне возможность введения платы за въезд в центр Москвы  - не лучший выход из ситуации, так как наверняка вызовет бурные протесты автомобилистов. Целесообразнее пойти другим путем – вместо введения платы или запрета на въезд в центр  существенно поднять штрафы за неправильную парковку, сказал эксперт, ссылаясь на мировой опыт. В большинстве европейских мегаполисов кататься по центру можно совершенно бесплатно, только оставит машину там негде – стоянки есть, но довольно дорогие, а брошенное как попало авто выльется в очень солидные расходы. Такие условия заставляют автовладельцев благосклоннее относиться к общественному транспорту.

Правда, тут есть один очень существенный нюанс, продолжил эксперт. В Москве дефицит не только бесплатных, но и платных паркингов.  Часто водитель и рад бы припарковаться по человечески, да просто негде. В результате улицы так заставлены припаркованными автомобилями, что четырехполосная дорога фактически сужается до одной полосы.  Поэтому, уверен Репченко, если столичные власти заинтересованы в борьбе с пробками, им надо развернуть активное строительство  парковок. Некоторые проекты – например, сооружение паркингов под Пушкинской площадью, вокзальными площадями – обсуждаются уже который год, а воз и ныне там.

В общем, резюмировал эксперт, в ближайшие 20-30 лет столичным властям есть что и где строить.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/video.mp4' width=480 height=400}

Введение рыночного налога на недвижимость может поспособствовать улучшению качества жизни в российских городах и селах – в том случае, если собранные с людей деньги будут истрачены по назначению, то есть на содержание инфраструктуры, заявил руководитель   аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «В центре событий с Анной Прохоровой» на телеканале ТВЦ 24 октября.

Напомним, законопроект о введении рыночного налога на недвижимость, который заменит налоги на землю и имущество и будет перечисляться в местные бюджеты, Минфин планирует внести на рассмотрение правительства в начале 2011 года. Затем его передадут в Госдуму, а в силу он, скорее всего, вступит не ранее 2013 года. Базовая ставка налога еще не определена, но, по всей вероятности, она составит 0,1% от стоимости жилья – такой уровень рекомендует Минфин РФ.

Эксперт отметил, что налог на недвижимость есть практически во всех развитых странах мира. Он служит основным источником пополнения местных бюджетов, на средства которых в свою очередь содержится  вся социальная и дорожная инфраструктура. Ставка налога достаточно высока – в среднем 1-2% от стоимости объекта, однако люди знают, что платят за создание комфортной среды обитания для себя и своей семьи.

Российские города комфортными и ухоженными, к сожалению, назвать трудно. Главная причина - хронический недостаток финансирования. Того, что поступает в местные бюджеты, подчас не хватает даже на уборку мусора, не говоря уже о строительстве новых дорог, школ и больниц. Федеральный центр тоже не может до бесконечности субсидировать из «нефтяных денег» починку колдобин перед каждым сельским клубом…

Единственный выход из ситуации – по примеру Европу возложить расходы на содержание инфраструктуры на граждан, ею пользующихся. И, возможно, через несколько лет после введения налога улицы российских городов перестанут напоминать декорации к съемкам фильма о постядерном мире.  Но это в идеале, подчеркнул эксперт. В реальности уровень коррупции в России существенно выше европейского, поэтому всегда остается опасность, что собранные с людей деньги пойдут не на приведение города в божеский вид, а в карманы чиновников горадминистрации.

Предложенный Минфином размер ставки налога – 0,1% от рыночной стоимости недвижимости – нельзя назвать высоким, считает эксперт. Во всяком случае, в Европе он на порядок выше. Естественно, после введения налога расходы россиян на содержание недвижимости вырастут – ведь сейчас граждане практически ничего не платят за свои квартиры и дачные участки. Ныне существующие налоги на землю и имущество подчас исчисляются парой-тройкой сотен рублей в год.

В общем, резюмировал Репченко, введение рыночного налога на недвижимость – в принципе, идея хорошая, однако с ее осуществлением могут возникнуть проблемы. Власти должны придумать такую схему налогообложения,  при которой этот налог не ударил бы по малоимущим слоям населения и в то же время от его уплаты не могли уйти люди состоятельные. Как это сделать, пока неясно, поэтому, собственно, правительство и тянет с введением налога.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/nalog.flv' width='480' height='340'}

Рыночный налог на недвижимость сделает российские города более ухоженными, а жилье – более доступным. Но при условии, что вводить его будут с умом, заявил  руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью телеканалу НТВ.

Напомним, законопроект о введении рыночного налога на недвижимость, который заменит налоги на землю и имущество и будет перечисляться в местные бюджеты, Минфин планирует внести на рассмотрение правительства в начале 2011 года. Затем его передадут в Госдуму, а в силу он, скорее всего, вступит не ранее 2013 года. Базовая ставка налога еще не определена, но, по всей вероятности, она составит 0,1% от стоимости жилья – такой уровень рекомендует Минфин РФ.

Репченко отметил, что в Европе налог на недвижимость, начисляемый исходя из ее рыночной стоимости, является основным источником пополнения местных бюджетов. Налог достаточно высок, поэтому местные власти имеют средства на подержание инфраструктуры в достойном состоянии. В России же муниципалитеты страдают от хронического недофинансирования – у них просто нет денег на ремонт дорог, вывоз мусора, ремонт общественных зданий и т.п. Введение рыночного налога на недвижимость, который будет поступать в местную казну, может исправить эту ситуацию, считает эксперт.

Кроме того, подчеркнул руководитель IRN.RU, увеличение расходов на содержание недвижимости будет препятствовать образованию «пузырей» на рынке и приведет к снижению цен на квартиры. Ведь главная причина заоблачной стоимости жилья в Москве - ограниченный объем предложения. При  этом значительная часть квартир, строившихся в столице в последнее десятилетие,  - около 30% по самым скромным подсчетам - покупалась не для проживания, а с инвестиционными целями. И люди не спешат перепродавать приобретенные «впрок» квадратные метры, благо «кушать» они не просят. Введение рыночного налога на недвижимость и, следовательно, многократный рост затрат на ее содержание заставит инвесторов вернуть «лишнее» жилье на рынок, считает Олег Репченко.

Однако, подчеркнул эксперт, налог даст положительный эффект, только если власти тщательно продумают все детали его введения и, в частности, предусмотрят льготы для малоимущих слоев населения.

Надо отметить, что в части льгот с экспертом согласны и подавляющее большинство москвичей, принявших участие в опросе журнала Metrinfo.Ru на эту тему. 87% респондентов считают, что в законе о рыночном налоге на недвижимость должны быть прописаны компенсационные меры для людей с низким уровнем доходов. Ведь в столице масса «нищих миллионеров» - неимущих собственников дорогих квартир. При этом 35% опрошенных высказались против введения рыночного налога, не в последнюю очередь потому, что не верят в способность властей сделать его справедливым. Противоположной точки зрения придерживаются лишь 16% респондентов, а 49% не имеют определенного мнения на этот счет.

Жилье по 8 тыс. за 1 кв. м может появиться только в южных регионах, где можно строить из удешевленных стройматериалов, и только в том случае, если государство возьмет на себя расходы на инфраструктуру, а землю предоставит бесплатно,  считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Напомним, замминистра регионального развития Константин Королевский заявил на форуме PROEstate-2010, что в России могут появиться дома себестоимостью 8-20 тыс. руб. за 1 кв. м, включая отделку. По словам чиновника, такой дешевизны удастся достичь благодаря возрождению массового серийного домостроения. Конкурсы на лучший типовой проект дома - многоэтажного, малоэтажного и одноквартирного типа – власти планируют провести в регионах уже в ближайшее время.

Репченко отметил, что строительная себестоимость, то есть цена стройматериалов и строительно-монтажных работ, составляет лишь часть общих затрат на возведение объекта. Например, в Москве и Петербурге стоимость земли, инфраструктуры, инженерных коммуникаций иногда в несколько раз превышает строительную себестоимость. Таким образом, собственно расходы на строительство формируют лишь 20-50% конечной цены объекта, так что жилье по 8 тыс. руб. за 1 кв. м на рынке в любом случае не появится.

«Такие цены могут фигурировать, когда государство берет на себя строительство коммуникаций, строительство инфраструктуры и предоставляет землю бесплатно», - подчеркнул Репченко.

Однако и сама себестоимость строительных работ в настоящее время значительно превышает заявленные Королевским 8 тыс. руб. В Москве стоимость строительства 1 кв. м жилья составляет минимум 20 тыс. руб., а в регионах – где-то 15 тыс. «Поэтому у специалистов эта цифра - 8 тыс. - вызывает много вопросов, - сказал эксперт. - Если посмотреть подробнее, в заявлении было сказано, что от 8 до 20 тыс. руб. себестоимость может быть снижена, поэтому это позволяет рассуждать, что, скорее всего, 8 тыс. – это какие-то крайние случаи».

«Я думаю, что здесь речь идет о малоэтажных домах, то есть одно-двухэтажных коттеджах, скорее всего, для теплых южных регионов, где минимальные затраты на теплоизоляцию, где можно строить из удешевленных материалов, когда речь не идет о строительстве высотных зданий в крупных городах. Потому что там дополнительные затраты всегда идут на инженерию, на лифты, на другие дорогие составляющие, связанные с обслуживанием многоэтажного дома», - пояснил Репченко в интервью радиостанции «Вести ФМ».

Любые попытки государственного регулирования цен на новостройки бесперспективны, потому что значительная часть квартир, купленных по «льготным» расценкам у застройщиков, неизбежно окажется на вторичном рынке. А рычагов влияния на последний у властей нет – нельзя же обязать тысячи российских граждан продавать свою собственность по «нужным» ценам, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко программе «Новости» на «РБК ТВ», вышедшей в эфир 6 июля. В итоге от вмешательства чиновников в ценовую политику компаний выиграют только спекулянты, которые купят жилье по сниженным ценам и продадут по рыночным, сказал Репченко, комментируя предложение Минрегиона предоставить Фонду РЖС право контролировать отпускные цены на жилье, строящееся на землях фонда.

Руководитель IRN.RU подчеркнул, что общий уровень цен определяется именно вторичным рынком, на основе ценового консенсуса между покупателями и продавцами. Проще говоря, жилье стоит столько, сколько за него в состоянии заплатить потенциальные покупатели.

Если же государство заинтересовано в снижении стоимости жилья, то вместо регулирования цен следует стимулировать строительство – с помощью снятия административных барьеров в этой сфере, упрощения  доступа к земле для застройщиков и т.п. Рост объема предложения неизбежно приведет к удешевлению жилья, отметил Олег Репченко.