Новостройки Москвы от
4.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Готовы ли вы рассматривать покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

ИРН в медиа-пространстве

ТВ

Руководитель IRN.RU: нормальное жилье в столичном регионе можно купить за 1 млн руб.

Самый дешевый формат жилья в Московском регионе – это новостройки дальнего и среднего Подмосковья. Небольшая квартира в строящемся доме, расположенном за 30-м – 50-м километром от МКАД, обойдется в сумму примерно 1 млн руб., может быть, чуть более, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Мир».

Разница в ценах на жилье в столичном регионе огромна, подчеркнул эксперт. Общий принцип ценообразования – чем ближе к Москве, к Кремлю, тем дороже.

«Стоимость однокомнатной квартиры в непосредственной близости от Москвы или в московских районах за МКАДом составит уже миллионов пять рублей», – отметил эксперт.

Неплохое жилье эконом- или комфорткласса в спальном районе Москвы стоит 8-10-15 млн руб. В такую сумму обойдется квартира в панельном доме, построенном в последние 10-15 лет, или, например, кирпичная «сталинка» – жилье достаточно комфортное, но морально устаревшее.

Стоимость трехкомнатной квартиры площадью около 100 кв. м в новом доме бизнес-класса в хорошем районе, но не в центре – в Сокольниках, например, или около метро «Университет» – будет ближе к $1 млн.

«Верхняя планка цен достаточно условна, потому что на рынке могут появляться самые астрономические варианты. Например, пентхаус на Остоженке площадью более 1000 кв. м, за который хотят около 100 млн руб. Но это скорее экзотические предложения», – подчеркнул Олег Репченко.

А если говорить не о единичных объектах, а о рынке элитного жилья, то за квартиру в районе Остоженки, Патриарших прудов, Арбата или Тверской попросят не менее нескольких миллионов долларов.

На загородном рынке помимо удаленности от МКАД на цены сильно влияет статус направления, на котором расположен поселок. К престижным, помимо Рублевского и Новорижского шоссе, относятся Ильинское, Минское, Можайское, Волоколамское, Куркинское, Ленинградское, Пятницкое, Алтуфьевское, Дмитровское, Калужское и Киевское. К демократичным – Горьковское, Ярославское, Егорьевское, Новорязанское, Каширское и Симферопольское.

Соответственно, покупая «дальнюю дачу» или участок без подряда далеко от Москвы, можно уложиться и в 1 млн руб. Коттедж, приспособленный для постоянного проживания, в организованном поселке, расположенном в 20-30 км от МКАД по Киевскому, Минскому или Ленинградскому шоссе, обойдется уже $1-2 млн, а за огромный дом в суперэлитном поселке на Рублевке могут запросить и $100 млн (найдется ли покупатель на такую недвижимость – другой вопрос).

Что касается последних тенденций на рынке недвижимости Москвы, то в настоящее время наблюдается стабилизация после периода ажиотажного спроса на жилье, имевшего место с января по начало апреля 2014 г. Всплеск активности был спровоцирован массовым отзывом лицензий у банков, подорвавшим доверие населения к депозитам, и девальвацией рубля в связи с ростом геополитической напряженности – граждане, напуганные быстрым обесценением рублевых накоплений, спешили вкладывать их в недвижимость. Но искусственная активизация рынка продлилась недолго: уровень платежеспособности населения оставляет желать много лучшего, и те немногие, кто мог и хотел приобрести квартиру в Москве, справились с этим делом в первые месяцы 2014 г. Сыграло свою роль и начавшееся укрепление рубля, и наступление сезона отпусков.

О том, что будет с ценами на жилье в Московском регионе в обозримом будущем, читайте в «Прогнозе рынка недвижимости на 2014-2015 гг.» от IRN.RU.

Смотреть выпуск
Возможна ли дешевая ипотека в России? Замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Москва 24»

Что будет с рынком недвижимости, если ипотечные ставки упадут ниже 10% годовых, и возможна ли в принципе дешевая ипотека в российских условиях? Стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше подождать? На эти и другие вопросы замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков ответил в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 12 мая.

Смотреть выпуск
Как правильно купить дачу? Замруководителя IRN.RU в эфире Первого канала

На что прежде всего следует обратить внимание при покупке загородного дома? Когда выгоднее всего покупать дачу? Где искать наиболее привлекательные предложения? О тонкостях приобретения загородной недвижимости рассказал замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в программе «Другие новости». Передача вышла в эфир на «Первом канале» 6 мая.

Смотреть выпуск
Таунхаусы, квадрохаусы, дуплексы: сходства и отличия

Квадрохаусы и дуплексы – это сблокированные малоэтажные дома, разновидности давно и хорошо известного на подмосковном рынке сегмента таунхаусов. От традиционных таунхаусов квадрохаусы и дуплексы отличает меньшее количество соседей и более обширные приусадебные участки, отметила Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».

Таунхаусами называют сблокированные дома, состоящие из квартир-секций с отдельным входом, к каждой из которых, как правило, прилагается небольшой участок земли. Квартиры-секции могут быть выстроены в одну линию по пять-десять и более штук – такая конструкция встречается чаще всего и именуется просто таунхаусами. Квадрохаус – это четыре квартиры-секции, расположенные в форме квадрата. Дуплекс, соответственно, состоит только из двух квартир-секций.

Как правило, именно к дуплексам прилагаются самые большие в сегменте таунхаусов земельные участки, так как в данном случае приусадебный участок расположен с трех сторон от жилого помещения. А вот площадь квартир-секций зависит исключительно от политики застройщика – есть поселки, где таунхаусы больше дуплексов.

В среднем по рынку цена таунхаусов и дуплексов примерно одинакова - 10,2 - 10,3 млн руб. за квартиру-секцию. Средняя площадь таунхауса составляет примерно 170 кв. м на 2 сотках земли, а дуплекса – 190 кв. м на 4 сотках.

«Но если посмотреть на конкретные поселки, где предлагаются как дуплексы, так и таунхаусы, то при одинаковой площади квартир-секций дуплекс будет несколько дороже за счет большего размера земельного участка, – поясняет эксперт. – Хотя разница в цене неодинаковая для разных поселков, она зависит от ценовой политики застройщика. В каких-то поселках она может составлять 15% в пользу дуплекса. Например, таунхаус вы приобретете за 5 млн руб., а дуплекс такой же площади на участке в полтора раза больше – за 5,7 млн руб. Есть поселки, где эта разница гораздо больше: таунхаус вам обойдется в 2 млн руб. с копейками, а дуплекс такой же площади с большим участком – в 3,5 млн руб. То есть почти в полтора раза дороже».

Стоимость эксплуатации (охрана, уборка, вывоз мусора, содержание инфраструктуры) различных типов таунхаусов зависит от политики управляющей компании. В одних поселках владельцы таунхаусов и дуплексов платят одну и ту же фиксированную сумму. В других расходы на эксплуатацию определяются в расчете на 1 кв. м площади квартиры-секции – чем она больше, тем, соответственно, выше сборы. Бывает, что тарифы привязаны к типам недвижимости: хозяева дуплексов платят одну сумму, таунхаусов – другую.

В настоящее время на первичном рынке представлены 143 поселка с таунхаусами разных типов; в 93 поселках продаются только таунхаусы, в 31 – только дуплексы, а в 19 – и дуплексы, и таунхаусы.

Цены на таунхаусы варьируются от 3 до 25 млн руб. Самые дорогие поселки расположены на традиционно престижных направлениях – Рублевском и Новорижском – в радиусе 20-30 км от МКАД. Соответственно, чем дальше от старой Москвы, тем демократичнее цены.

Кроме того, повышенным уровнем цен характеризуются поселки, находящиеся на территории крупных подмосковных городов или вплотную примыкающие к ним, что обеспечивает доступ к развитой инфраструктуре. Близость к крупным природным объектам – лесу, реке, озеру – также положительно сказывается на ценах.

В отличие от коттеджей, которые обычно являются вторым домом, таунхаус часто является единственным жильем, приобретаемым взамен квартиры в Москве или в ближайшем Подмосковье.

«В поселках с таунхаусами не так ценится природный фактор, как транспортная доступность и развитая инфраструктура, – подчеркивает Татьяна Калюжнова. – Поселки с таунхаусами должны обеспечивать комфортное проживание, максимально приближенное к городскому. В отличие от коттеджных поселков, где инфраструктура очень приветствуется, но ее наличие менее критично. Именно поэтому сегмент таунхаусов имеет наибольший потенциал для роста рядом с крупными населенными пунктами».

Смотреть выпуск
Обманутые дольщики: из отчетности долой

Макроэкономическая ситуация определит в будущем году картину рынка жилья в Москве и Московской области. Об этом неоднократно писали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако среди многих факторов, способных придать вектор повышению или понижению цен, существует локальный – вступающий с 1 января 2014 г. в силу закон об обязательном страховании договоров долевого строительства.

С его вступлением в силу продолжать продажи новостроек девелоперы смогут, но только те, у кого не истек срок разрешения на строительство. Все остальные должны будут либо оформить страховые полисы, либо уйти «в тень», прекратив продажи по 214-ФЗ. Об этом заявил заместитель руководителя www.irn.ru Сергей Жарков в интервью телеканалу НТВ.


Зачем придумано
У властей больше не будет нужды заботиться об обманутых дольщиках. Если квартира куплена по 214-ФЗ, то эта сделка (договор долевого участия, ДДУ) должна быть застрахована, и вся финансовая ответственность лежит на страхователе. Если квартира куплена по другому договору, не долевого участия, – власти разводят руки и объясняют: мы всех предупреждали, вы совершили сделку на свой страх и риск.


Как должно работать
Принятие 214-ФЗ закрыло тему двойных продаж, избавив приобретателей жилья от опасности явного мошенничества. Договоры нужно регистрировать в Росреестре, «титул» вроде бы защищен. Теперь очередь защиты от риска недостроя объекта.

По мысли инициаторов законопроекта, существует три варианта страхования сделки с гарантией достройки дома:

  • страхование в коммерческой страховой компании;
  • страхование в обществе взаимного страхования;
  • банковская гарантия.


Разберемся
Хотя несколько страховщиков уже получили лицензии на страхование ДДУ, ни одна из компаний еще не готова реально взяться за такое страхование (подробнее см. «Слишком многим банкам и страховым компаниям позволят страховать ответственность застройщиков - Москомстройинвест»). Причина проста: возникают для страховщиков слишком непрозрачные и непонятные риски. Потому для них самый простой путь – назначить «отсекающие цены» – в 15-30% от суммы сделки.

Если кто-то из застройщиков сможет продать квартиры на 15-30% выше рынка – честь и хвала такому отделу продаж. Но верится с трудом.

Второй путь – в Общество взаимного страхования (ОВС). Но он по большей части годится для крупных застройщиков, типа ПИКа, который является учредителем этого общества. Соответственно, он будет пользоваться ценой страхования в 1,5 - 1,7%. А для сторонних застройщиков повышающие коэффициенты быстро приведут к планке в 10%. Даже повышение в 10% продажной цены квартиры немедленно сведет на нет любое конкурентное преимущество – от местоположения в 5 км от МКАД до частного детсада за счет девелопера.

Кстати, еще вопрос – когда ОВС заработает. Регистрационные документы и лицензию общество должно получить в предновогодние дни, но стоит ли ожидать, что прямо с 9 января создающаяся организация начнет работать без сбоев и периода становления.

Остается наиболее перспективный вариант – банковская гарантия. Правда, последние события на финансовом рынке позволяют с настороженностью взглянуть на них (см. «Руководитель IRN.RU: неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости»).

Для кого банковская гарантия обойдется дешевле всего и одновременно будет наиболее надежной? Конечно, для застройщиков, за которыми и так стоят крупные госбанки, типа «Дон-Строя».

А для остальных? Вопрос сложнее. Обычно более мелкие застройщики работают не с одним, а с несколькими банками, так что ждать, что один из них вдруг размахнется и выдаст гарантию бесплатно, – неразумно. Значит, выдаст за деньги (по осторожным оценкам экспертов, стоимость гарантии может составить 5-7% от цены квартиры). Во-вторых, банкиры вообще в последнее время стремятся не кредитовать строительство: зачем рисковать, связываясь с профессионалами? Контролировать финансовые потоки застройщика, наблюдать, что творится на площадке? Гораздо проще прокредитовать ипотечного заемщика (деньги все равно пойдут на строительство), который в сравнении с банком бесправен, обсуждать условия кредита ему никто не позволит (тебе одобрили? Ну и будь счастлив!). Зато заемщик остается крайним в случае недостроя дома, а перед банком отвечает не балансовым (как в случае строительной организации), а всем своим реальным имуществом.


В сухом остатке
Итак, в сложившейся ситуации власти себя обезопасили от бюджетных расходов и от требований следить, что происходит на стройплощадках. Разумеется, исключительно заботясь о безопасности дольщиков. Но опять за счет самих дольщиков. Более того. Предположим, что у застройщика срок разрешения на строительство истекает летом. После его возобновления покупателю квартиры дается страховая защита. Но тем, кто купил квартиру в этом же доме ранее, когда страховой полис еще не был оформлен, такой защиты не положено. Вот такой «двойной стандарт» получается.


По теме:

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: в 2013 году цены на недвижимость стояли на месте

В уходящем году цены на недвижимость колебались в диапазоне плюс-минус 3-5% в зависимости от сегмента, то есть фактически топтались на месте, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».

Учитывая инфляцию, которая даже, по официальным данным, составляет 6-7%, традиционные скидки от застройщиков и торг на вторичном рынке, о существенном изменении стоимости недвижимости можно говорить только в том случае, если величина ценовых колебаний превышает 10% в ту или другую сторону, пояснил эксперт.

В 2013 г. спрос на жилье был в основном сосредоточен в экономклассе, что свидетельствует о поддержке рынка со стороны реальных покупателей. Большая часть сделок, как и все последние годы, приходится на так называемые «альтернативы» (это когда человек продает старую квартиру и на вырученные деньги с небольшой доплатой одновременно покупает новое жилье). До кризиса, в эпоху бурного роста стоимости жилья, «склеить» альтернативные цепочки было практически невозможно, поэтому на рынке правили бал спекулянты-инвесторы с живыми деньгами, а люди, которым нужно было что-то продать, прежде чем что-то купить, не могли выйти на сделку – цены менялись слишком быстро. Со стабилизацией цен в посткризисный период этот огромный отложенный спрос выплеснулся на рынок, благодаря чему количество транзакций достигло рекордных значений.

В высокобюджетном сегменте в последнее время тоже наблюдается всплеск спроса, что связано с нестабильностью банковской системы: отзыв лицензии у ряда банков подорвал доверие к депозитам, и состоятельные граждане принялись искать другие способы сохранения капитала. Однако оживление вряд ли продлится долго – перевод средств с банковских счетов в недвижимость займет месяц-два, не дольше, и если проблемы в банковском секторе будут разрастаться, то это нанесет серьезный удар по всей российской экономике и, в частности, рынку недвижимости. (См. «Неустойчивость банковской системы чревата большими проблемами для рынка недвижимости».)

В 2013 г. продолжился рост ипотечного рынка. По данным Центробанка, объем ипотечного кредитования за январь-октябрь 2013 г. (более свежих данных пока нет) увеличился в 1,17 раза в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении относительно аналогичного периода прошлого года. За 10 месяцев российские банки выдали 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 трлн руб., отмечается в отчете АИЖК.

В разных сегментах рынка доля ипотечных сделок достигла 25-35%. По сравнению с западными странами, где в кредит покупается до 90-100% жилья, это совсем немного, отметил эксперт. Однако еще не так давно данный показатель на отечественном рынке равнялся лишь примерно 10%.

Будет ли расти объем ипотечного кредитования в дальнейшем или стабилизируется на нынешнем уровне, сейчас сказать сложно. С одной стороны, доходы большинства потенциальных покупателей жилья не соответствуют сложившемуся уровню цен, что вынуждает граждан обращаться за кредитными ресурсами. С другой – ипотека в России остается крайне дорогим инструментом, люди берут кредит от безысходности, когда иного выхода нет. Необходимо также учитывать и то, что значительная часть заемщиков, оформляя ипотеку на 15-20 лет, рассчитывают вернуть долг досрочно, чтобы не выплачивать банку двух-трехкратную стоимость квартиры. Соответственно, вычислить долю классических ипотечных заемщиков на рынке достаточно проблематично. (См. «Ипотека в России – инструмент краткосрочного кредитования».)

Более того, в условиях нестабильности банковской системы сами банки могут изменить кредитную политику, ужесточив требования к заемщикам, что, естественно, приведет к снижению объемов выдачи кредитов.

В принципе, ценовая стабильность выгодна большинству участников рынка: население имеет возможность, не торопясь, купить или продать квартиру, риелторы зарабатывают на росте числа сделок, для девелоперов, строящих большие объемы недвижимости, важна стабильность сбыта. Кроме того, отсутствие существенного роста цен на недвижимость увеличивает привлекательность арендного бизнеса в глазах инвесторов – заработать много денег на перепродаже жилья сейчас невозможно, но ренту от сдачи недвижимости в наем никто не отменял.

Однако проблем на рынке по-прежнему хватает, и главной остается низкий платежеспособный спрос.

«Спрос на жилье в Московском регионе есть, но у людей мало денег. Те, кто неплохо зарабатывает, уже все себе купили. Те, кому жилье нужно, не могут его себе позволить – ипотека дорогая, доходы не растут. То есть потенциально жилье необходимо, но платежеспособный спрос очень ограничен», – пояснил руководитель www.irn.ru.

При таком положении дел девелоперы, по всей видимости, будут стремиться работать в сегменте относительно недорогого жилья и создавать объекты, оптимальные по соотношению цены и качества, полагает эксперт.

Предложение в границах старой Москвы, скорее всего, останется примерно на нынешнем уровне – «город не резиновый, строить будут, но в ограниченном объеме». А вот в Подмосковье и Новой Москве предложение будет увеличиваться более высокими темпами. Не исключено, что тамошним застройщикам придется продавать новые объекты по более низким ценам, чем существующие, – в противном случае на всех спроса может и не хватить.

В целом самочувствие рынка недвижимости в 2014 г. будет зависеть главным образом от макроэкономики. Очевидно, что в случае развития второй волны кризиса стабильность на рынке сменится более жесткой стагнацией и просадкой цен. С другой стороны, улучшение макроэкономического фона может привести к активизации рынка недвижимости – взрывного роста цен, конечно, не произойдет, но может увеличиться число сделок и проектов.


Также по теме:
Рынок недвижимости: факторов неопределенности больше, чем когда-либо ранее

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: ипотека в России дорогая из-за отсутствия дешевых денег

Для того чтобы купить в ипотеку самую дешевую квартиру в московском регионе – в Подмосковье, не в Москве, надо зарабатывать не менее 40 000 – 50 000 руб. в месяц, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на Общественном телевидении России.

Для справки: среднемесячная номинальная зарплата в Подмосковье, по данным Росстата за январь-сентябрь 2013 г., равнялась 34 609 тыс. руб. В целом по стране – 29 043 руб.

Как легко убедиться с помощью «ипотечного калькулятора» на www.irn.ru, при стоимости квартиры в 1 млн руб. (найти что-то дешевле в Подмосковье практически нереально – см. базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru»), первоначальном взносе в 10%, ставке 12,6% (средневзвешенная ипотечная ставка по итогам девяти месяцев 2013 г.) и сроке кредита в 15 лет банку придется ежемесячно отдавать 11,2 тыс. руб. При этом переплата по упомянутому кредиту составит 110,7%. То есть, фактически, ипотечный заемщик заплатит за жилье две цены.

Высокие проценты – одна из главных причин того, что в России ипотеку могут позволить себе лишь достаточно обеспеченные граждане, тогда как в Европе и США, где ставки в разы ниже, кредиты помогают купить собственное жилье и людям со скромными доходами. Власти РФ который год твердят о необходимости снизить ставки, однако воз и ныне там. Недавно к данной проблеме подключился Центробанк: под руководством главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной создается рабочая группа, которая должна выработать конкретные механизмы удешевления жилищных займов, пишет газета «Известия».

Однако можно ли в принципе существенно снизить ставки по ипотечным кредитам в России путем госрегулирования? Дело ведь не в особой жадности отечественный банкиров, а в стоимости денег в стране, подчеркнул Олег Репченко. Привлекая средства граждан на депозиты под 8-10% годовых, банки не в состоянии выдавать ипотеку дешевле, чем процентов под 12%. А чтобы кредитовать население пусть не под «западные» 3-5%, а хоты бы под 7-8% годовых, банки должны откуда-то взять средства под 4-5%. Были идеи направить на ипотеку пенсионные деньги, средства резервного фонда, однако у всех этих вариантов есть много «но», добавил эксперт.


Также по теме:
Руководитель IRN.RU: квартира даже в ипотеку доступна в России только людям с доходами выше среднего

Ипотечные ставки падать не будут – они и так низкие

Смотреть выпуск
Налог на недвижимость увеличится, но рост цен – не больше, чем раньше

Замруководителя IRN.RU: очень грамотно – и деньги собрать, и народ успокоить

Президент РФ Владимир Путин подписал закон об установлении в качестве базы по налогу на имущество организаций по ряду объектов их кадастровую стоимость, сообщает «Интерфакс-Недвижимость». По всем ожиданиям, этот закон должен был быть введен в действие только года через два – когда регионы подготовятся, когда остальная нормативная база будет приведена в соответствие с этим законом. Но Госдума приняла закон 25 октября, Совет Федерации – 30 октября. Президент подписал его уже 5 ноября.


Смысл налога
Для справки: налогом на имущество организаций на основе кадастровой стоимости будут облагаться административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания либо фактически используемые для этих целей; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства, сообщает «Интерфакс».

Решение о применении такого механизма исчисления налога может быть принято законом субъекта РФ только после утверждения в этом регионе результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Такую возможность в данный момент имеет только Москва. Именно Москва с 2014 года будет исчислять налог на имущество организаций по этим видам объектов исходя из кадастровой стоимости. В общей сложности столица рассчитывает собрать налогов с владельцев крупных торговых и офисных центров на 35 млрд руб. больше, чем раньше.


Справедливость и налоги
Торговых центров в Москве около 16 000 единиц. Есть громадные – по 150 000 кв. м. Один из них в центре Москвы заплатил в прошлом году налогов 100 млн руб., из них налога на прибыль – 0 руб.

Другой – меньше 100 000 кв. м. За пределами Третьего кольца. Ставки аренды в нем не 150 000 руб. за 1 кв. м, как в первом, а в пять раз меньше: 30 000 руб. за 1 кв. м. Но сумма уплаченного налога за год – 0,5 млрд руб. Из них налог на прибыль 325 млн руб.

Почему такая разница между реальными платежами налогов? Ответ простой: владельцы многих торговых центров юридически располагаются в «налоговых оазисах» – офшорах. И государство уже готово объяснить разницу между честным и умышленным неплательщиком.

Следственный комитет России (СКР) разработал еще один законопроект для борьбы с налоговой оптимизацией, сообщают «Ведомости». Сейчас российский бизнес активно минимизирует налоги, не нарушая формально законов, конструирует для этого различные схемы, в том числе выводит прибыль в офшоры, считает СКР – и предлагает бороться с этим так: ввести в Гражданский кодекс запрет на использование гражданских прав в целях уклонения от уплаты налогов.

Вообще-то, даже сама мысль о такой норме внушает страх, считает замруководителя IRN.RU. Она между строк гласит: закон в стране играет в одни ворота. Как чиновник скажет, так и будет. Это страшно. Уже проходили, когда текст Уголовного кодекса был засекречен. А незнание его не освобождало от ответственности.

Должны ли все нести равную налоговую нагрузку? Да, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он высказал такую точку зрения накануне подписания закона президентом в программе «Деньги большого города» телеканала «Россия 24».

Будет ли с принятием этого закона так? Нет, отвечает эксперт IRN.RU. Он указал, что документ также содержит критерии отнесения объектов к подпадающим или не подпадающим под новую систему налогообложения. Как трактуются властями и судами законы, заведомо содержащие лазейки, объяснять не надо.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы по итогам III кв. 2013 г.

Основные показатели

3 кв. 2013 г.

3 кв. 2012 г.

Оборот розничной торговли, млрд руб. 2 510 (январь-август 2013) 2 251 (январь-август 2012)
Объем предложения в качественных ТЦ по итогам периода, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 8113 / 4546 7556 / 4239
Общий объем открытых в 3 кв. 2013 ТЦ, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 83,9 / 45,5 50 / 33,35
Общий объем заявленных к вводу торговых площадей, 4 кв. 2013, общая / арендопригодная площадь (GLA), тысяч кв. м 475,9 / 270 н/д
Уровень вакантных площадей, % 1,5-2% 2-2,5%

Источник: GVA Sawyer
Примечание: GLA (Gross leasable area) – общая арендопригодная площадь


Причины и последствия спешки
Бюджету срочно необходимы инструменты пополнения – пока жестко намеченный с 2018 г. необходимый стране профицит не обернулся серьезным дефицитом. Орудие пополнения одно – налоги. Недвижимость, которая последние 20 лет постоянно на слуху у общества, становится первой целью. В соответствии с поправками, налоговая ставка не может превышать для Москвы в 2014 году 1,5%, в 2015 году – 1,7%, в 2016 и последующие годы – 2%. Для других субъектов РФ ставка в 2014 году не должна превышать 1%, в 2015 году – 1,5%, в 2016 и последующие годы – 2%.

Жертвами вроде становятся не рядовые граждане. Наоборот, сторонники закона говорили, что под новую систему налогообложения подпадут именно те владельцы торговых центров, которые предпочитали «серые схемы», уклонялись от уплаты налогов.

Но не будут ли поднимать ставки аренды хозяева торговых центров ретейлерам из-за этого налога? Тогда ценники в магазинах вырастут, а вся налоговая нагрузка предпринимателей будет переложена на плечи потребителей? Вряд ли. По мнению замруководителя IRN.RU, потребители давно умеют считать деньги, поэтому они не пойдут в торговый центр, где товары дороже, чем в магазинах рядом. Точно также арендаторы торговых площадей могут перебраться в другой торговый центр по соседству. А в тех объектах, где есть «лист ожидания» арендаторов, мелкое повышение цен их не отпугнет.

«У владельцев торговых, офисных центров существуют огромные расходы на содержание недвижимости: вода, тепло, электричество, охрана и многие другие, – заявил в интервью телеканалу «Россия 24» замруководителя IRN.RU Сергей Жарков. – Налогообложение самой недвижимости – очень небольшая часть в структуре расходов, поэтому ее увеличение не может привести к резкому повышению арендных ставок, соответственно, к повышению розничных цен. Розничные цены растут постоянно, это инфляция, и та доля, которая будет отражена в бухгалтерии для уплаты налога, никак на потребителе не отразится».

Почему же так резко был принят новый закон?


«Пока не началось»…
Минэкономразвития скорректировало прогноз социально-экономического развития до 2030 г., пишет газета «Ведомости». Оценка внешних условий практически не изменилась, пересмотр связан с внутренними условиями, говорится в документе. В их числе – резкое торможение экономики, замораживание тарифов, пересмотр ожиданий по инвестициям.

В апреле, утверждая долгосрочный прогноз, правительство выбрало в качестве базового сценария развития страны инновационный – средний между худшим (консервативным) и лучшим (форсированным). К сентябрю правительство передумало и остановилось на консервативном варианте. Но и он в сравнении с апрелем ухудшился.

В результате темпы роста экономики в 2013-2030 гг. будут в 1,5 раза ниже, чем предполагалось весной, – в среднем 2,8% против 4,3% – и будут отставать от роста мировой экономики. К 2030 г. доля России в мировом ВВП уменьшится до 3,4% с 4% в 2012 г.


Жилье
Но еще раньше предполагалось с 2014 г. поэтапно вводить основанный на кадастровой стоимости налог на жилье. И здесь, как и в случае с коммерческой недвижимостью, ничего страшного не произойдет. Ежегодный налог на двухкомнатную квартиру в Москве сейчас составляет примерно 600 руб. Жалко? Не особенно. А будет составлять около 5000 руб. Жалко отдавать? Да. Катастрофа для семейного бюджета – нет. Примерно столько же владелец «двушки» платит за коммунальные услуги в месяц. То же самое и с торговыми центрами: такое же соотношение. Правда, здесь суммы измеряются миллионами. Так что бюджет получит хорошие деньги, а уж как власть предержащие ими распорядятся…


В сухом остатке
Бюджет может получить дополнительные деньги как от жилой, так и от коммерческой недвижимости, но участников рынка недвижимости это не подкосит. А власти искусно замаскируют введение нового размера налога на квартиры тем, что начнут брать деньги и с владельцев коммерческой недвижимости, считает эксперт www.irn.ru. Грамотно. В общем, «мене, текел, фарес».

Смотреть выпуск
Чем грозит рыночный налог на офисы и магазины? Замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Россия-24»

30 октября Совет Федерации одобрил закон, по которому налог на имущество организаций будет исчисляться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости торгово-офисных помещений. Чем это грозит рынку недвижимости и простым гражданам, рассказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков в программе «Деньги большого города». Передача вышла в эфир 1 ноября на телеканале «Россия-24».

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: цены на жилье в ближайшем Подмосковье приближаются к столичному уровню

За последние годы разница в стоимости новостроек в отдаленных районах столицы около МКАД и в подмосковных городах-спутниках Москвы сократилась очень существенно. Если 10 лет назад квартиры внутри МКАД были примерно на 30% дороже жилья, расположенного за Кольцевой дорогой, то сейчас эта дельта не превышает 10-15%. А по некоторым домам ее вообще может не быть, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Москва 24».

По словам эксперта, в Подмосковье традиционно дороже всего стоит жилье в городах-сателлитах, расположенных на западе от Москвы, - в Красногорске, Одинцово и т.п. Там стоимость квадратного метра составляет в среднем около 100 000 руб., хотя можно найти и квартиры подешевле – от 70 000 – 80 000 руб. за метр.

Самое дешевое жилье стоит искать на востоке области. В ближайших к Москве городах стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне 70 000 – 80 000 руб.

Города-сателлиты активно застраивались пять-десять лет назад, сейчас объем предложения там стабилизировался, так как земли под застройку остается все меньше.

«Строить продолжают, но лавинообразного роста предложения нет», - пояснил руководитель www.irn.ru.

В настоящее время активнее всего застраивается зона в 20-30 км от МКАД.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: цены на жилье в Подмосковье вырастут благодаря метро – если его действительно построят

В результате строительства метро в Подмосковье стоимость недвижимости, расположенной в окрестностях станций, может вырасти на 10-20%. Но только в том случае, если станции действительно появятся – одних разговоров о метро для существенного роста цен недостаточно, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Подмосковье».

В последнее время рынок недвижимости будоражат заявления властей Москвы и Подмосковья о планах строительства метро в области – и их пересмотре. Напомним, в августе, в разгар кампании по выборам губернатора Подмосковья, министерство транспорта Московской области представило проект развития легкого наземного метро, линии которого должны пройти вдоль существующих железнодорожных путей. Предполагается, что к 2025 г. будет построено 124,9 км линий с 48 станциями.

Метро в Подмосковье тянет и Москва, но процесс идет не без осложнений. 20 сентября газета «Известия» со ссылкой на руководителя Института Генплана Кариму Нигматулину и сотрудников ведомства сообщила, что эксперты считают нецелесообразным продление Калужско-Рижской линии до Мытищ. Оранжевая ветка и так перегружена, поэтому появление новой станции в таком густонаселенном городе может привести к коллапсу – люди не смогут попасть в вагоны метро уже на станциях «Ботанический сад» и «ВДНХ».

Конечно, строительство метро влияет на стоимость жилья, и очень существенно – вопрос транспортной доступности является ключевым для рынка недвижимости Московского региона, отметил руководитель www.irn.ru. В Москве появление метро в отдаленных районах – Митино, Строгино – поднимало цены на 10-15%. Однако в Подмосковье транспортная проблема стоит острее, чем в столице, поэтому и прибавка к стоимости жилья может быть более существенной и достигать 20% - чем труднее было добираться до населенного пункта до открытия станции, тем больше вырастут цены.

Однако надо учитывать, что на одних разговорах о метро жилье может подорожать на 2-3%, максимум 5%. И если слухи не материализуются в нечто более основательное, эта прибавка будет быстро нивелирована за счет скидок и торга.

Основной прирост стоимости недвижимости – на 10-20% - происходит на этапе строительства – когда люди видят, что работы начались и станция точно будет построена в какой-то обозримый срок. После открытия станции рост цен уже незначителен: стоимость жилья успевает достичь максимума на этапе строительства, и к моменту открытия станции фактор метро теряет свое влияние.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news80682.mp4' width=480 height=380}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: точечными мерами жилищную проблему не решить

Жилищную проблему надо решать комплексно, в масштабах всей страны, а не для отдельных, определенных чиновниками категорий граждан, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Утро России» на телеканале «Россия-1».

Напомним, в рамках правительственной программы «5x5» планируется ежегодно в течение пяти лет строить по 5 млн кв. м жилья экономкласса. По условиям программы участвующие в ней застройщики обязаны продавать не менее половины возведенного жилья по цене на 20% ниже рыночной гражданам из списков, которые составят регионы. В любом случае цена реализации жилья не может превышать 30 000 руб. за метр, заявил в интервью «Российской газете» Андрей Шелковый, глава Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС), ответственного за реализацию программы.

Привлекать застройщиков к участию в программе власти планируют бесплатными земельными участками (после внесения соответствующих поправок в законодательство) и помощью в обеспечении новостроек инженерной инфраструктурой. Кроме того, государство гарантирует девелоперу выкуп нераспроданного жилья в случае форс-мажорных обстоятельств.

Теоретически программа рассчитана на представителей среднего класса (у малоимущих средств на покупку жилья даже по сниженным ценам быть не может). Однако, когда доступ к каким-то благам предоставляется «узкому кругу ограниченных товарищей», всегда возникают сомнения в справедливости критериев, на основании которых выбираются счастливчики, отметил эксперт.

«Очередная инициатива строительства доступного жилья для отдельных категорий граждан выглядит половинчатой мерой. Что мешает строить доступное жилье в масштабах всей страны? У России все для этого есть – и земля, и ресурсы, да и финансовые возможности среднего класса совсем не малы», – продолжил руководитель IRN.RU.

Проблема в том, что рыночная стоимость жилья не только в Москве, но и в других городах России завышена примерно в полтора-два раза относительно доходов населения. В результате неплохо зарабатывающие граждане не могут позволить себе купить квартиру даже в ипотеку (см. «Квартира даже в ипотеку доступна в России только людям с доходами выше среднего»).

Астрономические цены на недвижимость объясняются главным образом тем, что спрос на жилье в стране значительно превышает предложение. В России мало строят, не в последнюю очередь из-за забюрократизированности процесса. На получение всех необходимых согласований российский девелопер вынужден тратить несколько лет, тогда как в других странах подобные вопросы решаются за два-три месяца. Так как строят девелоперы обычно не на свои, а на заемные деньги, каждый день, потраченный на сбор бумажек, приводит к удорожанию проекта, что, естественно, отражается и на цене метра для покупателей.

Ликвидация избыточных административных барьеров позволит девелоперам строить больше и быстрее. Увеличение объема предложения и, соответственно, рост конкуренции между застройщиками будут способствовать снижению рыночной стоимости жилья.

«Вместо того чтобы помогать среднему классу покупать квартиры с помощью льгот, лучше принять меры, которые в масштабах всей страны позволят девелоперам снизить себестоимость строительства и, соответственно, предлагать людям жилье, которое они могут купить. В стране должны действовать рыночные механизмы обеспечения жильем, а не точечные», – резюмировал эксперт.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: цены на бюджетные новостройки и «вторичку» в Москве вполне сопоставимы

Стоимость квартир на вторичном рынке Москвы и в новостройках экономкласса примерно сопоставима, поэтому ответ на вопрос, что покупать, зависит от личных предпочтений. Новое жилье обычно комфортнее старого, но покупателю придется ждать сдачи дома в эксплуатацию и потом еще делать ремонт. В квартиру, приобретенную на вторичном рынке, можно въехать сразу, но жилье в старом фонде устарело морально и физически, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телекомпании «Мир».

С середины 2000-х и до 2008 г. в Москве строили практически только жилье бизнес- и элитного класса, а относительно бюджетные новостройки если и появлялись, то в мизерном количестве. После завершения масштабного строительства в новых районах – Марьино, Люблино, Куркино, Бутово - рынок новостроек экономкласса переместился в область. Однако благодаря кризису у девелоперов, столкнувшихся с резким падением спроса на свой астрономически дорогой товар, вновь возродился интерес к строительству более доступной для основной массы покупателей недвижимости.

«Рынок новостроек Москвы в результате кризиса претерпел существенные структурные изменения. Застройщики вспомнили о народном жилье, на рынке появились проекты экономкласса. Поэтому сейчас в столице больше бюджетных предложений, чем было в 2008 г.», - сказал эксперт.

Средние цены на бюджетные новостройки примерно соответствуют стоимости вторичного жилья в «старой» Москве. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стоимость квартиры в панельной новостройке внутри МКАД в третьем квартале 2013 г. составила в среднем 156 000 руб. за квадратный метр, в сданных эксплуатацию домах – около 168 00 руб. На вторичном рынке квадратный метр сейчас стоит в среднем 166 411 руб. (без учета элитного жилья).

«Цены на новостройки бизнес-класса начинаются от 200 000 - 250 000 руб. и больше за метр. То есть они выше, чем средние цены по всему вторичному рынку. Это объясняется тем, что доля относительно новых домов на «вторичке» крайне мала, и даже дорогое «вторичное» жилье по своим потребительским характеристикам в массе сильно уступает современным домам бизнес- и элитного класса, которые строятся сейчас», - пояснил эксперт.

Зато цены на бюджетное жилье на вторичном и первичном рынке очень близки. Самая дешевая вторичная квартира - «однушка» в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе старой Москвы - обойдется минимум в 5 млн руб., но скорее придется заплатить 6-7 млн, цена зависит от состояния квартиры и расположении дома. Новостройка эконом- или комфорткласса в отдаленном районе будет стоить 6–7 млн за однокомнатную квартиру, а если покупать жилье в доме на нулевом цикле строительства, то, в принципе, можно уложится и в 5 млн руб.

Так как после кризиса гигантомания вышла из моды, размеры квартир также сопоставимы: площадь «хрущевки» - примерно 33 кв. м, однокомнатной квартиры в бюджетной новостройке - 38-40 кв. м. То есть разница в цене и в площади между новым бюджетным жильем и старым может составлять лишь 10-15-20%.

Как пояснил эксперт, цены на ветхое, некомфортное жилье поддерживает высокий потенциальный спрос, в том числе со стороны мигрантов, так как это самое дешевое предложение на рынке. По этой причине пятиэтажка может стоить не сильно меньше квартиры в новом панельном доме - экономия в несколько сотен тысяч рублей для многих покупателей принципиальна.

Если же вопрос цены не столь критичен, то выбор между первичным и вторичным рынком зависит от конкретных обстоятельств. Жилье в новостройке обычно комфортнее и выше качеством, чем в старом фонде, к тому же покупатель квартиры от застройщика не рискует потерять квартиру из-за того, что сделку оспорят неучтенные родственники предыдущих владельцев (см. «Купить квартиру, избежав распространенных ловушек»).

Но в новостройку невозможно переехать сразу после покупки, придется ждать завершения строительства дома, которое может затянуться на долгие годы – или вообще никогда не закончится. Кроме того, новостройка обычно требует дорогостоящего ремонта. Сейчас появляется все больше предложений новостроек с ремонтом от застройщика, но и стоит такая квартира, естественно, дороже, чем голая бетонная коробка (см. статью «Индивидуальная отделка проникает в экономкласс»).

Смотреть выпуск
Налог на недвижимость не приведет к повышению цен на квартиры

Хотя может стать обременительным для семейного кошелька, считает замруководителя IRN.RU

Введение налога на недвижимость не приведет к повышению цен ни на рынке аренды, ни на рынке купли-продажи жилья, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он заявил об этом в пятницу, 9 августа, в прямом эфире телеканала РБК-ТВ.

Комментируя сообщение газеты «Ведомости» о том, что подготовленный Минфином законопроект о введении налога на недвижимость физлиц внесен в правительство, а Госдума рассмотрит его осенью, эксперт сказал, что главная «сверхзадача» документа – способствовать введению «простаивающих» объектов недвижимости в рыночный оборот.

Для справки: единый налог на недвижимость заменит два других - нынешние налог на имущество и земельный. Ставки его регионы смогут определять самостоятельно, хотя в рамках, определенных законопроектом. Для жилых зданий и помещений – не более 0,1% кадастровой стоимости объекта, для нежилых – до 0,5%.

По словам эксперта, в крупных городах России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в период бурного роста цен в 1993-1998 гг. и 2003-2007 гг. многие квартиры скупались в инвестиционных целях, до сих пор не заселены, владельцы даже не делают чистовую отделку. Частные инвесторы выжидают нового взлета цен, чтобы получить максимальную прибыль. Пока что такая простаивающая недвижимость «кушать не просила»: ежегодный налог составлял мизерную сумму, которая никак не отражалась на семейном бюджете.

По информации «Ведомостей», Росреестр завершил кадастровую оценку имущества в прошлом году. По расчетам ФНС, в среднем по России при ставке 0,1% налоговая нагрузка составит 1466 руб. с квартиры. В 2011 г. (более свежих данных пока нет) средний платеж составил 686 руб. В Москве при средней стоимости 1 кв. м около 160 000 руб. за квартиру площадью 55 кв. м придется заплатить 5600 руб. в год, по расчетам «Ведомостей».

Повышение налога в 9-10 раз может заставить владельцев задуматься о том, чтобы либо выставить эти квартиры на продажу, либо сделать дополнительные вложения в отделку с последующей сдачей жилья в коммерческий наем. И в том, и в другом случае это обогатит объем предложения на рынке, соответственно, сдерживая цены. Вроде бы – вполне положительный эффект. Подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».

Хотя ожидать, что резкое увеличение ставки налога ударит по карману россиян, было бы неправильно, считает замруководителя www.irn.ru. Это коснется только либо самых богатых, либо самых жадных (см. «Налог на недвижимость: справедливое распределение нагрузки»).

По идее, всем собственникам жилья полагается вычет в 20 кв. м на каждую квартиру, дом и дачу. Для льготников (ветераны, пенсионеры, инвалиды, Герои Советского Союза, чернобыльцы и др.) он больше. То есть если у упомянутой квартиры в 55 кв. м есть три собственника (семья из трех человек), то каждый из них сможет воспользоваться налоговым вычетом. Поэтому налог не придется платить вовсе. А вот если квартира принадлежит только одному члену семьи – то придется платить в полном объеме за 35 кв. м. Принадлежит двоим – заплатите за 15 кв. м.

Правда, неизвестна окончательная редакция закона – от нее многое будет зависеть. Не исключено, что депутаты примут закон в такой редакции, что каждый из трех собственников будет обязан платить налог за «лишние» 35 кв. м. Или же налоговым вычетом можно будет воспользоваться по обычной процедуре. Сначала уплатить налог, потом всем троим подать налоговые декларации на налоговый вычет, поездить в налоговую инспекцию для исправления ошибок в декларации, постоять в очередях и в результате через год получить уплаченные деньги (обесцененные инфляцией) обратно.

Исходя из направленности закона, самые богатые люди должны за роскошь платить дополнительно. Для владельцев жилья дороже 300 млн руб. региональные власти смогут повышать ставку до 1% стоимости жилья, гласит законопроект. Но повышенный налог будет взиматься, только если один объект дороже 300 млн руб., а не вся принадлежащая человеку недвижимость; получается, что владельцы 10 объектов ценой в 299 млн смогут платить обычный налог в 0,1%. В Московском регионе не более 0,1 - 0,3% домов площадью свыше 1000 кв. м и рыночной стоимостью более 300 млн руб., цитируют «Ведомости» председателя совета директоров корпорации «Инком» Константина Попова, а по России это «исчезающе малая величина». Квартир дороже 300 млн руб. в Москве меньше сотни.

Регионы должны ввести налог на недвижимость до 2018 г., но вправе это делать с 2014 г., следует из законопроекта. Чтобы брать налог уже с 2014 г., региональные законы со всеми ставками должны быть утверждены не позднее 1 декабря 2013 г.

Смотреть выпуск
О рынке аренды жилья в Москве расскажет замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Москва 24»

Сколько стоит аренда квартиры в Москве? Растут ли цены на аренду жилья? Кто арендует элитные квартиры в Москве? На эти и другие вопросы ответил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир в понедельник, 5 августа.

Смотреть выпуск
Может ли создание ТСЖ повысить цену квартир в доме? Замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Москва 24»

Зачем создавать в доме товарищество собственников жилья (ТСЖ)? Может ли сам факт существования ТСЖ повлиять на стоимость квартир в доме? На эти и другие вопросы ответил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 29 июля.

Смотреть выпуск
Замруководителя IRN.RU о новостройках Москвы в эфире ТК «Москва 24»

Сколько стоит квадратный метр в новостройках Москвы? Следует ли ожидать роста объемов ввода жилья в столице? Остались ли еще в Москве новостройки экономкласса? На эти и другие вопросы ответил замруководителя IRN.RU, главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 15 июля.

Смотреть выпуск
Замруководителя IRN.RU: возможность изъятия земель – не главная проблема Новой Москвы

Мартовский закон о возможности принудительного изъятия земель у собственников для федеральных и муниципальных нужд на практике вряд ли создаст большую волну конфликтов граждан с властями. Хотя на рынок загородной недвижимости, расположенной в Новой Москве, он оказал поначалу некоторое отрицательное влияние. Об этом заявил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «Экономика» телеканала ТВЦ и порталу «Газета.Ру».

По его словам, разразившаяся среди владельцев, потенциальных покупателей коттеджей и застройщиков поселков с принятием закона некоторая паника понятна. Однако не стоит ей поддаваться.

Бояться массовых изъятий земель нет смысла. Во-первых (и об этом уже говорили чиновники правительства Москвы), в бюджете денег на это нет, да и лишние социальные напряжения никому не нужны. Во-вторых, престижные участки по калужскому, киевскому направлениям часто заняты не просто организованными коттеджными поселками, а поселками кооперативными, ведомственными. И ведомства эти – не министерство культуры, среди них немало силовых и других, обладающих существенным политическим влиянием. Впрочем, в России, наверное, мало кого из серьезных застройщиков можно назвать совсем политически беззащитными.

Тем не менее в начале года, когда законопроект о возможности изъятия активно муссировался в прессе и обществе, спрос в некоторых поселках (исходя из количества просмотров, даже не сделок) упал довольно серьезно. Но и это было в общем русле тенденции загородного рынка Подмосковья – подробнее см. в статье «Загородная недвижимость Подмосковья: время покупателей». Сейчас же, по свидетельствам компаний, ситуация выправляется.

Например, специалисты компании «Пересвет-Инвест» оценивают снижение средней цены 1 кв. м на рынке новостроек Большой Москвы с декабря 2012 года в 3%. По ее данным, в мае средняя цена составила 82 509 руб., что выше показателей в городах Московской области на 16,9% (70 600 руб. за 1 кв. м).

В девелоперской компании RDI также отмечают еще более значительное снижение средней стоимости квадратного метра жилья на территории Новой Москвы. В мае 2013 года в сегменте квартир в мало- и многоэтажных новостройках оно составило чуть более 3%, а по сравнению с декабрем 2012 года средняя цена метра здесь уменьшилась на 6%. Впрочем, аналитики RDI связывают это с выходом на рынок проектов с низкой ценой на старте продаж. Средний показатель цены, по данным компании, составляет 74 200 руб. за кв. м.

Если же взять пятерку самых продаваемых проектов, то за последние полгода средняя стоимость квадратного метра в них выросла почти на 10%.


Сравнение динамики цен в среднем по рынку и в 5-топ продаваемых объектах

Источник: RDI

Фактически единого тренда – восходящего или нисходящего – на рынке обнаружить не удается. К аналогичным выводам пришли и в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июня и I полугодия 2013 года»).

А вот в сегменте участков без подряда, который после кризиса занял одно время доминирующие позиции на рынке загородной недвижимости, ситуация, по оценке RDI, другая. Здесь (в отношении новых территорий Москвы) даже можно говорить о достижении определенного рекорда: впервые за последний год средняя стоимость сотки перевалила отметку в 400 000 руб., увеличившись на 5,5% относительно апреля.

Вообще, сегмент коттеджей по-прежнему остается самым стабильным на территории Большой Москвы. Хотя спрос здесь минимален (впрочем, как и вообще на рынке индивидуальных домов в Московском регионе), из месяца в месяц количество сделок сохраняется на примерно одинаковом уровне. То же самое можно сказать и о ценах. В мае снижение составило 2,5% относительно апреля, а по сравнению с декабрем – 1,7%. В то же время в интервале между декабрем и маем были зафиксированы положительные изменения цены (рост по сравнению с декабрем составил порядка 1%).

«Ценовую ситуацию на рынке недвижимости Новой Москвы можно охарактеризовать как спокойную. Средний показатель – это всегда довольно лукавая цифра, по нему нельзя судить о состоянии рынка в целом. Сейчас мы фиксируем снижение средней стоимости квадратного метра во всех сегментах рынка жилой недвижимости, за исключением участков без подряда. Но говорить о каких-то экономических предпосылках к этому было бы неправильно», – комментирует Дмитрий Власов, коммерческий директор девелоперской компании RDI.

В целом проблемы Большой Москвы – как в квартирном сегменте, так и на коттеджном рынке – специалисты www.irn.ru видят не в проблемах потенциальной возможности изъятия земель, а в отсутствии, с одной стороны, качественной транспортной инфраструктуры, с другой – центров приложения рабочей силы. Чтобы обоснованно, сбалансированно развивать и то, и другое, прежде всего нужны утвержденные генплан и градплан Большой Москвы. Пока их нет, и застройщики, и потенциальные покупатели будут находиться «в подвешенном состоянии», сознавая огромные дополнительные риски инвестиционных проектов, накладывающиеся на макроэкономическую неустойчивость. Но ждать этих основополагающих документов еще долго: столичный градоначальник отвел на их разработку время до конца 2014 г.

Смотреть выпуск
Апартаменты в Москве постепенно замещают новостройки. Часть II

Этот путь тернист не только для покупателей, но и для властей, считает замруководителя IRN.RU

Появление большого количества апартаментов – формально нежилых помещений – на рынке жилья, с одной стороны, сдерживает цены на новостройки (которых в Москве уже ощутимый дефицит), а с другой - вызывает сложности для властей. Московских, да и федеральных. Первые могут какое-то время делать вид, что ничего серьезного не происходит, тогда как вторым рано или поздно нужно будет определить политику по отношению к такому новому формату жилья. И закрепить ее законодательно.

По мнению заместителя руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергея Жаркова, сложилась ситуация, в которой все находятся на распутье. У апартаментов есть свои плюсы и минусы (см. статью «Апартаменты в Москве постепенно замещают новостройки»), о которых эксперт рассказал в программе «Экономика» телеканала «Москва-24» (в эфире программа запланирована на сегодня в 12.15, 15.15 и в 17.15).


Плюсы
Для покупателей жилья приобретение такого формата для собственных нужд означает обычно значительный дисконт (до 40%) по сравнению с обычными квартирами.

Для властей строительство апартаментов означает возможность закрыть глаза на необходимость улучшения транспортной доступности в районе застройки (как это требует население при строительстве жилья), более четкую и в большем объеме собираемость платежей по коммунальным услугам, больший размер предстоящего налогообложения объектов недвижимости для пополнения бюджета.


Минусы
Переворачиваем предыдущую главку с ног на голову, и все предстает в ином виде.

Недостаток для покупателей жилья, как любят подчеркивать продавцы и идеологи апартаментов, – всего лишь невозможность прописаться на занимаемой площади. На самом деле – более высокие предстоящие налоги на недвижимость, цены на услуги ЖКХ (см. статью «Апартаменты в Москве постепенно замещают новостройки»). 

Для властей ситуация иная. Пока все находятся на стадии покупки и радуются сэкономленным деньгам, все довольны. Но социальная напряженность неминуемо начнет расти, как только у вчерашних счастливых покупателей апартаментов возникнут социально-бытовые проблемы, связанные, например, с нежданным уменьшением доходов семьи.

Вот тут-то люди вспомнят о существовании государства и захотят прибегнуть к его помощи. Но… «Вы тут не прописаны», – логичный и закономерный ответ. Однако все чиновники прекрасно понимают, что рано или поздно проблемы эти придется решать.


На распутье
Вариантов действий, на первый взгляд, просматривается четыре.

Можно легализовать апартаменты как жилье, обязав в дальнейшем застройщиков строить социальную инфраструктуру. Именно отсутствие необходимости возводить за свой счет школы, больницы и многое другое и позволяет застройщикам продавать апартаменты по низкой цене. Правда, возникает вопрос: инфраструктуру для уже построенных апартаментов не «повесить» задним числом на девелопера. Но пока таких объектов не так много, сумеем обойтись и уже существующими зданиями.

Можно сформулировать единый ответ на любые мольбы граждан: «Вы тут не прописаны». И придерживаться этой жесткой позиции.

Можно запретить апартаменты в принципе. Для этого нужно внести соответствующие поправки в законодательство, определив, что нельзя, например, ночевать в нежилом помещении. (Кстати, интересно, а как такой закон будет регулировать вынужденное пребывание по ночам правительственных чиновников, например, в Кремле? Вроде тоже нежилой объект. Или Большой Кремлевский дворец официально назначить резиденцией?)

Можно выразить неудовольствие существованием апартаментов. Поскольку это формально нежилые помещения, по ним начнут хоть завтра ходить инспекторы пожарной охраны, СЭС, другие проверяющие (например, можно в четыре утра в воскресенье, «без объявления войны» устроить облаву Федеральной иммиграционной службы), налагать на владельцев коммерческой недвижимости штрафы. Это очень быстро сделает жизнь в апартаментах невыносимой.


Пятый путь
Есть старый анекдот. Психологи заперли обезьяну в клетке с лабиринтом, оставив ей четыре возможных пути для бегства. Сели смотреть, какой вариант она выберет. Обезьяна нашла пятый путь.

В принципе не исключено, что со временем власти придут к идее легализации апартаментов, но при условии использования их только в качестве арендного жилья. Тогда фактически эти помещения получат статус гостиничных номеров (возможно, без гостиничного обслуживания, хотя пример апартаментов на Новом Арбате пока свидетельствует, что и такой вариант возможен).

Впрочем, не стоит загадывать, считают в www.irn.ru. Вариантов много, хотя времени для правильного выбора остается мало. Если апартаменты всерьез завоюют долю на рынке, то перед властями встанет намного более серьезная проблема: нужно будет формализовать этот формат жилья не только по отношению к строящимся, но и к давно существующим объектам. А чем больше построенных объектов будет, тем труднее это сделать.

Смотреть выпуск
Апартаменты в Москве постепенно замещают жилые новостройки

Этот путь тернист для покупателей, считает замруководителя IRN.RU

Рынок апартаментов в Москве становится не просто реальностью. Он начинает (хоть и очень постепенно) замещать объем предложения обычных новостроек. Еще совсем недавно об этом новом формате говорили со скепсисом, а теперь ввод новых формально нежилых площадей уже составляет существенную конкуренцию первичному рынку жилья – прежде всего из-за низкой цены, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка не движимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он заявил об этом в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва-24» (в эфире программа запланирована на 20 мая в 12.15, 15.15 и в 17.15).

Эксперт указал, что формат апартаментов, начинавший развиваться в небоскребах «Москва-Сити» как разновидность элитного рынка жилья, сейчас получил новый импульс развития. Он стал наиболее доступным предложением для тех, кто намерен улучшить условия жизни, но располагает ограниченными финансовыми возможностями.


Для сравнения:
Жилые новостройки – По данным www.irn.ru, за последние два года в столичных районах от ТТК до МКАД количество новостроек снизилось на 7%: со 168 до 156. Среди крупных новых жилых объектов в Москве от ТТК до МКАД можно назвать «Соколиный Форт» от компании «ДОНСТРОЙ» и «Дом МПИ» от «МФК ГРАС» (подробнее в статье «Новостройки Москвы и Подмосковья: число домов выросло почти на 40%»).

ЖК «Соколиный Форт» располагается на 1-й Мясниковской ул., вл. 2. Это монолитный дом переменной этажности на 252 квартиры общей площадью 20 000 кв. м. Комплекс состоит из одной 19-этажной и двух 17-этажных башен с двумя 13-этажными вставками между ними. Проектом предусмотрены 1-4-комнатные квартиры 45-131 кв. м, которые на стадии фундаментных работ предлагались по 139 000 – 174 000 руб. за «квадрат». Достроить дом должны в I квартале 2015 г.

В начале 2013 г. началось строительство нового «Дома МПИ» от компании «МФК ГРАС» по адресу Осташковская ул., вл. 15, к. 1. Это 21-этажный дом серии П-3М на 240 квартир. На этапе возведения нулевого цикла 1-4-комнатные квартиры 42-107 кв. м предлагались по 105 000 – 145 000 руб. за квадратный метр. Ввести объект в эксплуатацию планируется в конце 2013 г.


АпартаментыПо данным исследования компании Est-a-Tet и Urbanus.ru, из доступных апартаментов в классах стандарт и бизнес с бюджетом менее 7 млн руб. средняя цена предложения апартаментов составила 132 392 руб. за 1 кв. м, а средняя стоимость апартамента – около 5,556 млн руб. Минимальная площадь апартаментов, присутствующих на рынке, зафиксирована в ЖК LoftPark и составляет 17,85 кв. м. Примерно 70% предложений сосредоточено в трех комплексах: «Царицыно-2» – 930 объектов, LoftPark – 525 и МФК «Водный» – 517.

К сожалению для покупателей, заинтересованность в относительно дешевом приобретении сегодня перевешивает соображения, во сколько будет обходиться содержание своей недвижимости в ближайшем будущем. Нельзя сказать, что люди об этом вообще не думают: среди тех, кто накопил хотя бы 2,5 млн руб. на самые дешевые апартаменты площадью менее 18 кв. м, дураков по определению нет. Правда, иногда люди принимают не совсем взвешенные решения, когда их окончательно «достала» неустроенная жизнь в аварийной коммуналке или необходимость срочно разъехаться со сварливыми родственниками. Но это можно понять – платежеспособный спрос в Москве оставляет желать лучшего, а макроэкономический фон его росту не способствует (подробнее ситуацию описывают обзор рынка жилья по итогам апреля и статья «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой»).

Пути развития
Понять можно. Но забывать о завтрашнем дне тоже не стоит. Перед покупателем апартаментов встает три типа проблем.

Один – на более поздней стадии, зато он всем известен: содержание недвижимости. Налог на недвижимость, скорее всего, будет в разы больше на апартаменты (формально нежилое помещение), чем на жилье, – соответственно 0,5% и 0,1% от кадастровой стоимости объекта. Услуги ЖКХ (водопровод, канализация, отопление, вывоз мусора и т.д.) будут взиматься по ценам коммерческой недвижимости – тоже иногда в 2-5 раз дороже, чем при квартплате.

Второй – на еще более поздней стадии. Отсутствие прописки затрудняет пользование бесплатной поликлиникой, школой, детским садом - застройщик не обязан возводить социальную инфраструктуру в формально нежилых комплексах, поэтому жильцам последних придется остро конкурировать за муниципальные блага цивилизации с «коренными» обитателями района. Для многих, если не большинства жильцов апартаментов, все отныне будет доступно только за деньги – официально, по кассовым чекам… Но сумма, пробитая в чеке, рано или поздно начнет ошарашивать. Привычные сборы «на ремонт в школе», подношения врачам и учителям начнут казаться милыми и чудесными. Не стоит апеллировать к властям: покупатель сам предпочел купить нежилое помещение вместо благоустроенной квартиры. На число владельцев которых как раз и рассчитаны объемы социальной инфраструктуры в виде школ и больниц. И не больше. 

Есть и третий блок вопросов, о которых мало кто задумывается. Просто потому, что еще «не клюнул жареный петух». Пока таких случаев либо не было, либо они не приобретали широкую известность. Предположим, человек купил апартаменты на стадии котлована, а дом оказался не достроен. В случае с жильем рано или поздно в ситуацию вмешиваются власти, привлекают другого застройщика, иногда даже бюджетные средства на достройку дают.

Но если покупатель приобрел объект нежилой недвижимости… Власти не ударят палец о палец, потому что у них просто не будет для этого оснований. Вопрос приобретения коммерческой недвижимости – за пределами их ответственности. Все вопросы следует решать в арбитражном суде. Именно арбитражном – подобная ситуация квалифицируется как спор хозяйствующих субъектов. А у арбитражного суда нет причин, как у общегражданских судов, вставать на сторону потерпевшего покупателя. И статус обманутого дольщика никто пострадавшему не присвоит. Ни 214-ФЗ, ни закон о правах потребителя покупателя не защищают. Фактически последний становится outlaw, он оказался в джунглях чистого бизнеса. Ничего личного.

Апартаменты в Москве постепенно замещают новостройки. Часть II

Смотреть выпуск
Принудительная продажа квартир за долги по ЖКХ вернет на рынок инвестиционное жилье

И поспособствует снижению цен. Если, конечно, закон будет соблюдаться, считает руководитель IRN.RU

Принятие закона о принудительной продаже квартир за коммунальные долги будет способствовать росту объема предложения жилья в Москве и Петербурге – за счет выхода на рынок значительной части инвестиционной недвижимости – и, соответственно, может привести к снижению цен. Конечно, при условии, что государство обеспечит соблюдение этого закона, заявил руководитель аналитического рынка «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Мир».

Напомним, на сайте Минрегиона для общественного обсуждения на днях был опубликован проект поправок в Жилищный кодекс и другие законы, направленных на повышение платежной дисциплины в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Среди прочего авторы законопроекта – рабочая группа под председательством исполнительного директора НП «ЖКХ Развитие» Андрея Чибиса – предлагают разрешить изымать жилье должников за услуги ЖКХ и капремонт, даже если оно единственное (в настоящее время отбирать единственную квартиру можно только в том случае, если она заложена в банке по ипотеке).

Как пишет газета «Ведомости», конфискация недвижимости будет грозить собственникам, чей долг за коммуналку достигнет как минимум 5% от рыночной стоимости жилья. Начальная цена такой квартиры должна составлять не менее 80% от ее рыночной цены. Средства, вырученные от продажи недвижимости, возвратят владельцу – за вычетом суммы долга.

Реализация данного законопроекта нанесет серьезный удар по собственникам инвестиционного жилья, уверен руководитель www.irn.ru. Инвесторы, до кризиса скупавшие столичные квартиры пачками со спекулятивными целями, за коммунальные услуги обычно не платят – в надежде, что рассчитываться с долгами придется будущим покупателям их недвижимости. Учитывая, что в высокобюджетных сегментах рынка недвижимости услуги управляющей компании и коммунальные ресурсы обходятся примерно в 1% от рыночной цены квартиры в год, инвесторы уже успели задолжать сумму, достаточную для изъятия их собственности, даже если купили жилье (и не платили за его содержание) перед самым кризисом, в 2008 г.

По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», до кризиса примерно 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. То есть за семь лет постоянного роста цен на недвижимость, с 2001 по 2008 гг., должен был накопиться огромный объем инвестиционного жилья. В отличие от западных стран, где инвестиционная недвижимость, как правило, сдается в аренду (хотя бы для того, чтобы компенсировать затраты на ее содержание), у нас таким образом используется едва лишь около 10-20% инвестиционных квартир. Дело в том, что новостройки в России принято продавать без отделки, а инвесторы не хотят тратить время и деньги на приведение голых бетонных коробок в пригодный для проживания вид. В результате многие дома в Москве, давным-давно построенные, до сих пор заселены едва ли наполовину.

В кризис многие ожидали распродажи инвестиционной недвижимости, но этого не произошло – главным образом из-за отсутствия у отечественных инвесторов реальных стимулов для расставания с таким активом, тем более – на падающем рынке. Российские инвесторы не влезали в ипотеку ради покупки недвижимости, соответственно, в кризис никакого давления со стороны банков не испытывали. А так как содержание квартиры в Москве не стоило практически ничего (налог на имущество был копеечный, а счета за коммуналку такие собственники, как было сказано, предпочитали игнорировать) и альтернативных недвижимости инвестиционных идей в России практически нет, продажа купленного впрок жилья не имела смысла.

Однако, если за долги по ЖКХ жилье действительно будут отбирать, существенной части инвесторов придется избавиться от излишков недвижимости – самостоятельно или с помощью судебных приставов. Ведь быстро погасить многолетний долг за коммунальные услуги не так-то просто даже для состоятельного человека. Для примера: владельцу трех инвестиционных квартир бизнес-класса рыночной стоимостью $1 млн каждая придется отдать примерно $150 000 – это немало даже для миллионера. А если инвестор совсем не миллионер и покупал эти квартиры много лет назад, когда они стоили по $100 000?

Таким образом, закон будет способствовать возвращению на рынок придержанного жилья и, соответственно, сдутию ценовых пузырей. На Западе похожую роль играет налог на недвижимость, ставка которого достигает нескольких процентов от рыночной стоимости объекта: так как содержание жилья стоит дорого, покупать его впрок и не использовать просто невыгодно. В России налог, рассчитываемый исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости недвижимости, обещают ввести в 2014 г., однако ставки планируются невысокие – 0,1% для жилья, поэтому в российском варианте налог на недвижимость будет оказывать скорее психологическое, чем экономическое воздействие. (См. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».)

«Фактически речь идет о создании механизма принудительной реализации жилья, который может вызвать распродажу существенной доли инвестиционных квартир, что в свою очередь через некоторое время обеспечит снижение цены квадратного метра», – отметил Олег Репченко. Конечно, работать эта схема будет только в том случае, если закон будет принят в жестком варианте и если государство позаботится о его неукоснительном соблюдении.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: в условиях дефицита жилья дешевая ипотека стимулирует рост цен на недвижимость

Сделать ипотеку в России такой же доступной, как на Западе, невозможно, пока в стране отсутствуют дешевые «длинные деньги» для банков – ставка рефинансирования у нас составляет 8,25%. Теоретически ставку можно снизить, но это путь к высокой инфляции и, соответственно, росту цен на жилье, отметил руководитель аналитического цента «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на телеканале ТВЦ – она вышла в эфир сегодня, 10 апреля, в 6.30.

Напомним, премьер-министр Дмитрий Медведев на днях заявил, что в 2013 г. ипотечная ставка в России должна быть снижена до 10% годовых.

«Задача заключается в том, чтобы вывести общую ипотечную ставку по всей стране где-то на уровень 7%. Но честно вам скажу, у нас пока инфляция - такая достаточно сложная позиция, поэтому на 7% мы, конечно, в этом году не выйдем, но будем стараться давить эту ставку как можно ниже, хотя бы, там, на уровень 10,9%», - цитирует Медведева РИА «Новости».

По данным ЦБ, в феврале 2013 г. ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,1% и составила 12,8% - это на 0,4% выше уровня февраля прошлого года. Это средняя ставка, на рынке существуют и более дешевые ипотечные программы, но чтобы получить кредит под минимальный процент, надо быть идеальным заемщиком – иметь приличный стаж работы на хорошей должности в солидной фирме, высокий «белый» доход, значительные накопления, позволяющие заплатить значительный первоначальный взнос, безупречную кредитную историю. А если речь идет о займе на покупку квартиры в новостройке, то на дешевый кредит, как правило, можно рассчитывать только в том случае, если сам банк финансирует строительство дома.

Загвоздка в том, что гражданам без финансовых и прочих проблем ипотека обычно совершенно не нужна, поэтому заемщикам, обращающимся в банк за кредитом, в большинстве случаев предлагается ставка выше минимальной – процентов 13-14%. Льготные категории граждан, например военные, могут получить ипотеку и под 9-10% годовых, но только в рамках специальных госпрограмм типа накопительно-ипотечной системы и т.п.

На Западе ипотека дешевле в разы, чем в России, но там и ставки по кредитам для самих банков существенно ниже. Ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25% против 0,25% в США, 0,5% – в Великобритании и 0,75% – в еврозоне. Банки физически не могут кредитовать население дешевле, чем получают финансирование сами, а так как дешевых «длинных денег» в России нет и не предвидится, то и доступной ипотеке взяться неоткуда.

Конечно, ставка рефинансирования – не аксиома, государство может ее снизить. Однако поток дешевых кредитных денег даст толчок инфляции и росту цен, в том числе на жилье, что сделает его еще менее доступным для граждан.

Кроме того, появление большого количества покупателей с деньгами на фоне дефицита предложения жилья опять же будет способствовать подорожанию недвижимости. Собственно, космические докризисные темпы роста цен на жилье в Москве во многом объяснялись именно неадекватной либерализацией ипотечного кредитования (см. «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен»). Поэтому, как не раз подчеркивал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», чтобы сделать жилье доступным, надо стимулировать не спрос на квартиры, а их строительство. То есть прежде всего сосредоточиться на увеличении объемов ввода жилья, а не на снижении ставок по кредитам.

{player file='http://irn.ru/img/content/File/video/D5949A46-08F4-4BFA-9CFB-9C30EB80E0B8.mp4'}


Также по теме:

 

Смотреть выпуск
Налог на недвижимость: сколько придется платить за квартиру с 2014 года? Замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Россия 24»

В 2014 году власти обещают ввести налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости, близкой к рыночной. Как будет определяться налоговая база и в какую сумму в итоге обойдется содержание квартиры, рассказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Городские технологии» на телеканале «Россия 24». Передача вышла в эфир 23 марта.

Смотреть выпуск
Налог на недвижимость: справедливое распределение нагрузки

Замруководителя IRN.RU Сергей Жарков в интервью телеканалу «МИР»

Введение налога на недвижимость станет не столько увеличением налогового бремени для налогоплательщиков, сколько справедливым уравнением этой тяготы между ними, заявил заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «Новости Содружества. Экономика» телеканала «МИР». Многие считают, что введение такого налога ухудшит положение малоимущих налогоплательщиков. Но так ли это?

Не совсем. Действительно, в отдельных случаях налог на недвижимость может вырасти в 10 и более раз, указывает эксперт. Но давайте посмотрим в реальных цифрах: так ли уж сложно заплатить раз в год не 100 руб., а 1000 руб.? – задается он вопросом.

Разберемся. Если сейчас семья из трех человек, живущая в двухкомнатной «хрущевке» площадью 60 кв. м., платит ежегодный (подчеркиваем) налог в 120 руб., то величина налога, который она заплатит после вступления соответствующего закона в силу, составит… 0 руб. 00 коп.

Почему? Все просто: на каждого собственника положен налоговый вычет на 20 кв. м на человека. А если на той же площади проживает одинокая пенсионерка, то налог ей придется платить с 40 кв. м.

Но стоит посмотреть на проблему и с другой стороны. Для простоты в каждом гипотетическом случае фигурирует квартира площадью 60 кв. м. Представим ситуацию: одинокий человек проживает в новостройке такой площади стоимостью 12 млн руб., другой – в «хрущевке» стоимостью 8 млн руб., третий в элитной студии стоимостью 30 млн руб. Первый и третий платят не то, чтобы слишком много, но эти суммы вполне коррелируют со стоимостью купленного жилья. А вот обитателю «хрущевки» приходится нести «непосильное» бремя всего в 50-100 руб. в год. Почему? Остаточную стоимость его квартиры БТИ оценивает в несколько десятков тысяч рублей. Из нее исчисляется налогооблагаемая база. Хотя рыночная стоимость объекта – 8 млн.

А обладатель «элитки» платит примерно 6000 руб. А будет платить? Считаем: по 500 000 руб. за кв. м – цена квартиры. Налоговый вычет за 20 кв. м. Остается налог с 40 кв. м. Ставка налога 0,1% стоимости жилого объекта. Пришлите, так сказать, извещение об уплате 20 000 руб.

В будущем каждый налогоплательщик будет платить налог, исходя из близкой к рыночной стоимости квадратного метра. Но только тех метров, которые превышают норму в 20 кв. м на человека.

Так что не налоги будут душить население, а просто нужно будет платить справедливый налог на «лишние» метры. В конце концов, даже в Советском Союзе давали 10-комнатные квартиры матерям-героиням, и никто не удивлялся, почему они живут в таких хоромах. Сейчас, если есть возможность приобрести жилье в 200 кв. м, но у тебя восемь детей (или пятеро, но еще трое родителей на иждивении), то никакого налога платить не придется.

А вот если инвестор скупил в 1990-х гг. 3-4 квартиры общей площадью 250 кв. м, которые продолжают пустовать, то налог ему придется платить со всей площади без всяких вычетов. Не получится формально зарегистрировать там разных племянников и других родственников: тогда лишний налог придется платить там, откуда они выпишутся. Так что придется пускать эти квартиры в рыночный оборот: продавать (что придаст потенциала возможному снижению цен на рынке); ремонтировать и сдавать в аренду (это будет дополнением к объему предложения квартир в аренду). Подробнее см. в статье «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: рынок земли в Подмосковье – однозначно рынок покупателя

В последние годы цены на землю в Подмосковье фактически стоят на месте. Прирост стоимости участков имеет место лишь в отдельных поселках – за счет увеличения стадии готовности или улучшения транспортной доступности, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире телеканала «Москва 24».

Всего на первичном рынке Московской области в настоящее время представлено около 800 организованных коттеджных поселков, примерно в половине из них можно приобрести участки без подряда на строительство. Таким образом, объем предложения на рынке земли Подмосковья достаточно велик, ни о каком дефиците не может быть и речи. Высокая конкуренция, наряду со сложной экономической ситуацией и, соответственно, отсутствием у покупателей лишних денег, и является основной причиной ценового «застоя», отметил эксперт.

Кроме того, против земельных участков играет сама специфика загородной недвижимости, которая проходит по разряду «второго дома». В отличие от городской квартиры, подмосковная «фазенда» не считается предметом первой необходимости, от покупки участка всегда можно отказаться. Или вместо шести соток в Подмосковье купить значительно больший по площади участок где-нибудь в Болгарии – с подмосковной загородкой конкурируют не только рынки соседних областей, но и другие страны.

«Загородный рынок в последние годы – однозначно рынок покупателя, и в обозримом будущем ситуация не изменится. Нет дефицита, ассортимент достаточно велик. На загородном рынке приходится бороться за покупателя очень сильно, в отличие от московского рынка, где ограниченное предложения создает баланс между продавцом и покупателем», – подчеркнул руководитель www.irn.ru.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news73029.flv' width=480 height=400}

Смотреть выпуск
Ограничение наличных платежей: квартиры в Москве могут официально «подешеветь» до 600 000 руб.

Ограничение суммы наличных расчетов – правильная идея, но, если государство не будет строго следить за соблюдением этого закона, при покупке квартир люди, скорее всего, будут продолжать использовать банковские ячейки, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Москва 24».

Министерство финансов предлагает с 2014 г. ограничить сумму наличных платежей 600 000 руб., а с 2015 г. понизить планку до 300 000 руб., сообщил недавно глава ведомства Антон Силуанов. Законопроект уже прошел обсуждение в правительстве и в ближайшее время должен быть внесен в Госдуму.

Таким образом, ведомство решило ужесточить разработанный в 2012 г. законопроект, предполагавший обязательные безналичные платежи при расчетах свыше суммы в 600 000 руб. По мнению Минфина, ограничение оборота наличности снизит «криминогенность платежей за дорогостоящие покупки», повысит прозрачность расходов на покупку предметов и услуг, а также обеспечит прозрачность оборота торгово-сервисных организаций.

На первичном рынке недвижимости и сейчас все расчеты проводятся в безналичной форме, отметил Олег Репченко. Другое дело – вторичный рынок недвижимости, где сторонами сделки являются физические лица. Покупая квартиры друг у друга, часто в рамках альтернативных сделок, участниками которых могут быть полтора десятка человек, россияне предпочитают рассчитываться наличными с использованием банковских ячеек (сразу отдать продавцу деньги за квартиру нельзя, так как регистрация сделки с недвижимостью занимает не один день).

С чисто технической точки зрения безналичной альтернативой банковской ячейке служит покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов банк помещает средства покупателя банк на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя.

Однако, считает руководитель www.irn.ru, если власти не предпримут максимум усилий для претворения идеи финансового ведомства в жизнь, люди будет покупать квартиры за наличные и после принятия соответствующего закона.

Во-первых, пристрастие россиян к расчетам наличными возникло не на пустом месте – граждане не доверяют отечественной банковской системе, на что имеется масса исторических причин. И одним росчерком пера исправить сей печальный факт не получится, как бы того ни хотелось Минфину.

Во-вторых, расчеты через ячейку позволяют сэкономить на налогах. Согласно действующему законодательству, тот, кто владеет квартирой менее трех лет, обязан при продаже недвижимости заплатить 13-процентный подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн руб. Поэтому в официальных договорах о купле-продаже недвижимости, к которым имеют доступ налоговые службы, обычно указывают, что квартира стоит миллион – вне зависимости от реальной цены недвижимости.

Перевод расчетов в безналичную форму сделает такой фокус невозможным, так что, скорее всего, многие граждане постараются обойти данное ограничение: в договорах будут фигурировать 600 000 руб., а остальное, как и раньше, окажется в банковской ячейке.

Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что аренда ячейки в разы дешевле перевода денег через аккредитив. К примеру, открытие аккредитива в отделении ВТБ24 в Москве или Подмосковье на срок до 90 дней обойдется в 0,1% от суммы (не менее 1200 руб. и не более 40 000). Еще столько же банк берет за прием, проверку и отсылку документов. В банке «Возрождение» то же удовольствие стоит 0,1% от суммы плюс 1000 руб., в «Нордеа банк» - 0,15% от суммы плюс по 1000 руб. за прием документов и платеж в пользу бенефициара.

То есть при купле-продаже квартиры стоимостью 10 млн руб. только за аккредитив в ВТБ24 придется отдать 20 000 руб. А ячейку на период регистрации сделки можно арендовать за 2500–5000 руб.

В общем и целом, успех начинания Минфина зависит от того, будут ли предусмотрены серьезные санкции за нарушение закона и как строго государство намерено следить его за исполнением – о занижении стоимости квартир в договорах налоговики, например, прекрасно знают, но ничего не предпринимают…

В развитых странах, на которые, по-видимому, и ориентируется Минфин в законотворчестве, на рынке недвижимости действительно принято рассчитываться по безналу. Но это результат не столько кнута, сколько пряника: 99% рынка в Европе и США контролируют банки через дешевую ипотеку. При российском уровне ставок на ипотечные кредиты о таком даже мечтать не приходится.

Кнут, в принципе, тоже имеется, однако, как показывает практика, если какой-нибудь русский с мешком денег изъявляет желание приобрести виллу в одной из стран Южной Европы, никаких проблем у него не возникает – несмотря на все официальные запреты. Кризис и в законопослушной Европе – кризис, да и люди везде одинаковы…

Что касается влияния инициативы отечественного Минфина на стоимость жилья, то, даже если власти все-таки сумеют перевести рынок недвижимости на безналичный расчет, на реальных ценах это не скажется. Квартиры в Москве стоят максимум того, что покупатели способны за них заплатить, поэтому переложить на них дополнительные расходы – за расчеты через аккредитив или что-нибудь еще – никак не получится, отмечает руководитель www.irn.ru.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: массовое строительство доходных домов - ключ к снижению цен на аренду жилья

Для того чтобы сделать арендное жилье доступным, надо создавать условия для массового строительства доходных домов, квартиру в которых сможет снять любой желающий. А точечная раздача слонов отдельным категориям граждан всегда чревата коррупцией, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на ТВЦ. 

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) определили комплекс мер по развитию рынка доступного наемного жилья, пишет газета «Известия». Предполагается, что до конца этого года, после внесения необходимых изменений в законодательство, стартуют пилотные проекты строительства домов некоммерческого жилищного фонда, квартиры в которых будут сдаваться по фиксированным ставкам – 8000–9000 руб. за жилье в месяц площадью 42 кв. м.

Столь низких цен планируется добиться с помощью господдержки: бесплатной земли, бесплатного подключения к коммуникациям, а также безвозвратных субсидий в размере 40% от стоимости строительства. Остальные 60% будут финансироваться из строительно-ипотечного кредита, который может предоставлять АИЖК.

Строить арендное жилье будут некоммерческие организации (НКО), созданные муниципалитетами или предприятиями, собирающимися таким образом обеспечить жильем своих сотрудников. Соответственно, и квартиры по демпинговым ценам смогут арендовать только те граждане, которым удастся попасть в список претендентов на жилье некоммерческого найма – его будет утверждать каждый субъект Федерации.

Ожидается, что первые дома для сдачи в аренду появятся в Калининградской, Нижегородской областях и Татарстане. В следующие годы предполагается начать массовое строительство таких домов, и в 2016 - 2020 гг. доля некоммерческого наемного жилья должна составить 10% всего вводимого жилого фонда.

Надо отметить, что нечто подобное уже давно существует в Москве: столичное правительство за последние годы построило 10 бездотационных домов для очередников – семь на территории города и три в Подмосковье. Приватизировать эту жилплощадь нельзя, но зато ставки аренды очень привлекательны, особенно по московским меркам: «единичка» обойдется примерно в 5000 в месяц, причем в эту сумму уже включены коммунальные платежи. Для сравнения: снять что-то более-менее приличное на рынке менее чем за 30 000 сейчас вряд ли удастся – в этом легко убедиться с помощью онлайн-калькулятора «Оценка аренды квартир в Москве».

Никто не спорит, что социальное жилье обязательно надо строить – для малоимущих, сирот, врачей, учителей, военных и т.п. Но надо понимать, что в казне никогда не хватит денег, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, отметил Олег Репченко.

«Откуда может взяться социальное жилье, которое будет сдаваться по ставкам ниже рынка? Только за счет налогоплательщиков. Поэтому такого жилья много, скорее всего, никогда не будет», – пояснил эксперт.

Кроме того, преференции для определенных категорий граждан всегда порождают широкие коррупционные возможности при распределении благ.

«Кому эти квартиры достанутся? Кто будет принимать решение, кого осчастливить, а кого нет? В законе надо очень четко прописать критерии и процедуру предоставления арендного жилья по льготным ставкам», - подчеркнул руководитель www.irn.ru.

Однако, по мнению эксперта, вместо организации полусоветской системы обеспечения малоимущего населения арендным жильем государству следовало бы позаботиться о развитии рынка аренды в целом – с тем, чтобы съемная квартира из роскоши или привилегии превратилась в услугу, доступную всем. Причем добиться этого реально и без существенных бюджетных затрат – государство могло бы даже заработать на решении «арендного вопроса».

Речь идет о создании условий для массового строительства доходных домов, квартиры в которых сдавались бы людям «с улицы» по реальным, рыночным ценам. Значительное увеличение объема предложения способствовало бы росту конкуренции между арендодателями и снижению арендных ставок – естественным, а не административным путем. Без особых списков, бюджетных кредитов, госсистемы раздачи слонов и сопутствующей таким схемам коррупции.

Дело за малым – надо изменить экономику доходных домов так, чтобы этот бизнес стал рентабельным. Сейчас строить в Москве жилье для сдачи в аренду совершенно невыгодно, несмотря на высокие арендные ставки – город так задрал цены на землю, что доходность подобных проектов составляет около 3% годовых, с учетом расходов на управление, налоги, амортизацию и т.п. Какой предприниматель, находящийся в своем уме и твердой памяти, будет инвестировать в проект, приносящий 3%, когда можно купить облигации правительства Москвы и, ничего не делая, получать в два раза больше?

Однако, если бы застройщик получал участок под строительство доходного дома бесплатно, то за счет снижения себестоимости проекта он мог бы заработать уже процентов 15 годовых. Более того, строительство доходных домов на городской земле силами столичного стройкомплекса могло бы стать прекрасным источником дохода для московской казны. Продавая участки, город получает пусть очень большую, но единовременную прибыль, а арендный бизнес будет подпитывать бюджет многие десятилетия.

Тем более что успешный опыт реализации таких проектов у Москвы есть: первый доходный дом столичные власти в лице департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) построили в Большом Николоворобинском переулке еще при Юрии Лужкове. Стоимость аренды квартир в этом доме весьма высока, квартиры там в основном снимают иностранные дипломаты и коммерсанты, но почему бы городу не построить и нечто более демократичное, рассчитанное на среднестатистических москвичей? Земли в промзонах для этого более чем достаточно…

Справедливости ради надо сказать, что два года назад, в марте 2011 г., нынешний глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин, выступая на открытии XXIV московской выставки «Недвижимость», среди прочего пообещал «строить больше доходных домов». К сожалению, дальше обещаний дело пока не пошло.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news72855.flv' width=480 height=400}

Также по теме:

Смотреть выпуск
Кампания по выявлению «серых» арендодателей в Москве: стоит ли овчинка выделки? Главный редактор IRN.RU в эфире ТК «Россия-1»

По оценке столичных властей, 90% городского рынка аренды находится в тени. Пытаясь исправить ситуацию, правительство Москвы инициировало широкомасштабную кампанию, направленную на выявление «серых» арендодателей. По квартирам москвичей ходят участковые и управдомы, выясняющие, кто, где и на каких основаниях живет, а потом передают данные о «подозрительных» с точки зрения налоговой дисциплины случаях налоговикам. Стоит ли властям надеяться на существенный рост собираемости налогов и вообще стоит ли овчинка выделки, рассказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Местное время. Вести-Москва. Неделя в городе» на телеканале «Россия-1». Передача вышла в эфир 3 марта.

Смотреть выпуск
Что готовит рынку налог на недвижимость? Замруководителя IRN.RU в эфире ТК «Москва 24»

Власти клятвенно обещают ввести с 2014 года налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из ее рыночной стоимости. Чего ждать от введения нового налога участникам рынка недвижимости, в том числе ее покупателям, рассказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 11 февраля.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: новостроек экономкласса в старой Москве очень мало и больше уже не будет

Объемы ввода жилья в Москве растут, однако на появление более-менее доступных по цене новостроек внутри МКАД рассчитывать не приходится. Ни власти, ни застройщики не заинтересованы в строительстве домов экономкласса в старой Москве, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире телеканала «Москва 24».

По данным Росстата, в 2012 г. в административных границах Москвы с учетом новых территорий сдали в эксплуатацию 2,57 млн кв. м жилья, на 8,7% больше, чем в 2011 г. В старой Москве, согласно статистике столичного стройкомплекса, ввод жилья вырос с 2,1 млн кв. м в 2011 г. до 2,15 млн кв. м в 2012-м.

Ситуация на рынке новостроек Москвы действительно улучшилась по сравнению с относительно недавним прошлым, когда сначала из-за кризиса, а потом из-за тотальной ревизии инвестиционных контрактов, инициированной новым мэром, в столице практически не запускали новых масштабных проектов. Но теперь городская администрация, похоже, осознала, что город нуждается не только в дорогах, но и в жилье. (См. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре».)

Как заявил градоначальник Сергей Собянин в четверг, 7 февраля, за два года столичные власти отменили строительство примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой). Однако договоры на возведение более 30 млн кв. м сумели пройти сквозь сито градостроительной комиссии.

Завершение пересмотра инвестконтрактов самым положительным образом сказывается на объеме предложения новостроек, подчеркнул эксперт. Если во втором квартале 2012 г. в старой Москве, без учета районов внутри Третьего транспортного кольца, продавалось 25 новых (или вернувшихся на реализацию) объектов, то в четвертом квартале таковых было уже на 64% больше – 41.

Надо отметить, что в статистику Росстата эти объекты еще не успели попасть – это ведомство учитывает только готовое жилье.

Основной объем предложения на рынке новостроек в пределах МКАД приходится на жилье бизнес- и комфорткласса. Конечно, продолжают строить в Москве и элитные дома, причем уже не только и не столько в самом центре города, но и за пределами Бульварного и даже Садового кольца. А вот новостройки экономкласса практически исчезли с рынка старой Москвы еще в середине 2000-х гг., с тех пор как завершилось освоение новых районов – Марьино, Люблино, Куркино, Бутово.

Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в конце 2012 года в старой Москве строилось лишь 29 панельных домов (453 252 кв. м), притом что общий объем предложения на рынке новостроек составлял 169 объектов (3,6 млн кв. м).

Впрочем, даже панельные новостройки в Москве назвать дешевыми язык не поворачивается. Квадратный метр нового жилья в столице стоит в среднем 172 612 руб. – и это без учета самых дорогих центральных районов! Если брать только панельные дома, то цены лишь немногим ниже – 146 457 руб. за 1 кв. м.

Новостройки в старой Москве дешевле 120 000 руб. за метр – это единичные проекты в отдаленных от центра районах, обычно не слишком удачно расположенные.

Строить доступное жилье на «золотой» столичной земле и невыгодно, и нецелесообразно – зачем отдавать дешево то, что можно продать дорого? Спрос на жилье в Москве, подпитываемый интенсивными миграционными потоками, остается высоким, а предложение – ограниченным, поэтому дешевой недвижимости в столице взяться неоткуда. И даже передача под застройку значительного количества новых участков, например промзон, вряд ли приведет к появлению бюджетных предложений на рынке старой Москвы, считает эксперт.

Напомним, столичные власти планируют решить судьбу всех столичных промзон в течение пяти лет. По оценке Est-a-Tet, на этих территориях теоретически можно возвести около 30 млн кв. м недвижимости (при принятой в городе плотности застройки в 25 000 кв. м на 1 га). Однако, очевидно, что промзоны не позволят застраивать исключительно жильем, а сам процесс их освоения и, соответственно, продажи недвижимости будет сильно растянут по времени. Поэтому на снижение цен в результате одномоментного выхода на рынок миллионов квадратных метров нового жилья надеяться не стоит. Но все-таки увеличение объема предложения будет способствовать сдерживанию роста стоимости жилья и появлению более качественных объектов, что уже совсем неплохо.

Кроме того, себестоимость строительства в промзонах вряд ли удастся сделать низкой. В отличие от участков в чистом поле, на промышленных землях, как правило, «висит» множество обременений, стоимость «снятия» которых застройщик, естественно, заложит в цену конечного продукта. Поэтому, по мнению эксперта, в центральных промзонах будут строить элитное жилье, а в тех, что находятся в спальных районах, – бизнес- и комфорткласс.

Что касается бюджетных новостроек, то для них в пределах МКАД места нет и не будет. Собственно, строительство дешевого коммерческого жилья на территории старой Москвы не выгодно и властям. Хотя бы потому, что высокие цены на недвижимость - один из немногих факторов, сдерживающих рост числа желающих покорить столицу, и без того страдающую от перенаселения.

Таким образом, единственным ресурсом для строительства жилья экономкласса является Новая Москва, где земля относительно дешева, а власти обещают помочь с инфраструктурой.

Более того, в будущем объемы строительства в столице будут «прирастать» в основном именно за счет Новой Москвы, где в общей сложности планируется построить примерно 50 млн кв. м жилья.

«Учитывая, что новые земли присоединяли к Москве как раз для того, чтобы много чего на них построить, не исключено, что в рамках Большой Москвы объемы строительства через 5-10 лет могут даже превысить докризисные максимумы, достигавшие 5 млн кв. м в год. А в старой Москве, скорее всего, будут строить примерно столько же жилья, сколько сейчас. То есть в районе 2 млн кв. м, с небольшими колебаниями в ту или другую сторону», - резюмировал руководитель www.irn.ru.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news71458.mp4' width=480 height=400}

Рынок новостроек Москвы и Подмосковья: полная база предложений

Также по теме:

Смотреть выпуск
Инвестиции в недвижимость: надежно, но не слишком прибыльно

После кризиса инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать до 100% в год, превратились в «квартирный депозит». То есть в нечто надежное, но не слишком прибыльное, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на телеканале ТВЦ в четверг, 10 января.

В предкризисные годы, когда цены на жилье в Москве росли с космической скоростью, инвестор, купив квартиру в Первопрестольной, мог через год перепродать ее с 50-100-процентной прибылью. Однако в последние два-три года квадратные метры на вторичном рынке дорожают примерно темпами инфляции, прибавляя по 5-7-10%, поэтому сколотить состояние за счет роста стоимости жилья теперь вряд ли удастся.

Конечно, купив новостройку на стадии котлована, можно заработать несколько больше – цены на новое жилье растут не только благодаря общерыночным тенденциям, но и по мере продвижения строительства. Однако такие вложения остаются весьма рискованными – если дом так и не достроят, чего нельзя исключать при нынешней сложной макроэкономической обстановке, инвестор потеряет вложенные деньги. Причем получить содействие администрации в возврате нажитого непосильным трудом наравне с другими обманутыми дольщиками инвестору будет достаточно трудно. Власти, вынужденные решать проблемы людей, реально нуждающихся в жилье, совсем не жаждут помогать еще и неудачливым предпринимателям.

Пожалуй, самый надежный способ повысить прибыльность инвестиций – это покупка квартиры в районе, где в обозримом будущем ожидается резкое улучшение ситуации с транспортом. Например, строительство метро дает 10-15-процентную прибавку к стоимости окрестной недвижимости. Но надо учитывать, что этот фактор цены отыгрывают не в момент открытия станции, а еще до того. Стоимость жилья начинает ползти вверх уже на слухах о планах провести подземку, а основная часть роста цен приходится на первый период строительства метро - когда люди понимают, что станция точно появится. («Парадокс – новые станции метро могут привести к снижению цен на жилье»)

«Если вложить деньги в недвижимость района, где планируется строительство метро, то можно получить 10-15% дополнительно к росту цен в среднем по рынку. Но не за год, а за весь период, пока разворачивается история с метро», - пояснил Олег Репченко.

При этом эксперт посоветовал частным инвесторам воздержаться от попыток заработать на недвижимости в Новой Москве. В 2012 году жилье на присоединенных территориях действительно дорожало чуть быстрее, чем в старой Москве: квадратный метр в прежних административных границах прибавил 6%, а в Новой Москве – 10%. Однако причины опережающих темпов роста цен на новых землях лежат исключительно в эмоциональной плоскости, уверен руководитель IRN.RU.

Вхождение в состав столицы само по себе не делает жизнь комфортнее и веселее, а масштабное строительство инфраструктуры и т.п. развернется в Новомосковском и Троицком округах только после утверждения генплана столичной агломерации. Разработка таких документов – дело небыстрое и может растянуться на несколько лет. Соответственно, реальных улучшений следует ждать не ранее чем через 5-10 лет. Но к этому времени на рынок Новой Москвы выйдет огромное количество новостроек (например, по данным «РБК daily», в общей сложности на этих территориях планируется построить примерно 50 млн кв. м жилья). Продать в разумные сроки значительные объемы недвижимости можно единственным способом – снижая цены. Когда в 90-е гг. застраивался район Марьино, новые квартиры там продавались по $400-450 за метр, в то время как старое, менее качественное жилье в старом Марьино стоило $700-750 за «квадрат», напомнил руководитель www.irn.ru.

«Купив сейчас жилье в Новой Москве, инвестор может столкнуться с тем, что, когда через 5-10 лет там построят метро и дороги, на рынок выйдет столько нового жилья, что приобретенную ранее недвижимость невозможно будет продать даже по нынешним ценам», – предупредил эксперт. (См. «Большая стройка собьет цены на жилье в «Новой Москве»; «Недвижимость в «Новой Москве» будет не только дорожать, но и дешеветь».)

В общем, по мнению эксперта, вкладывать деньги сейчас лучше в готовое жилье, расположенное в пределах МКАД, с оптимальным соотношением цены и качества. Частные инвестиции в недвижимость уже не принесут миллионов в твердой валюте, но уберечь имеющийся капитал от инфляции помогут. Главное преимущество инвестиций в квадратные метры – их надежность: в отличие от банка, который может «лопнуть», квартира не растворится в каком-нибудь офшоре, а цены на жилье не подвержены таким резким колебаниям, как курсы валют.

К тому же квартиру, купленную с инвестиционными целями, можно сдавать в аренду. Доход от такого бизнеса небольшой – 4-5-6% в год от стоимости недвижимости, но зато постоянный и мало зависящий от экономической ситуации – крыша над головой людям нужна даже в кризис.

Однако надо учитывать, что недвижимость - малоликвидный продукт по сравнению, скажем, с акциями компаний первого эшелона или тем более деньгами на банковском депозите. Чтобы снять деньги со счета, достаточно и минуты, а на продажу квартиры может потребоваться не один месяц.

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/video/70487.mp4' width=540 height=340}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: покупая квартиру перед Новым годом, можно сэкономить до 10% от стоимости недвижимости

Предновогодние «распродажи» на рынке недвижимости – квартиры в новостройках со значительными скидками или бесплатный ремонт – это результат кризиса и сокращения платежеспособного спроса. До 2008 г. застройщики вели себя куда более экономно: покупатели элитных квартир стоимостью в миллионы долларов получали в подарок бейсболки или подарочные карты «М.Видео», рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».

Каждый год IRN.RU проводит мониторинг всех новогодних акций, скидок и спецпредложений на рынке недвижимости. Различные акции в преддверии праздников – давняя традиция рынка. Однако до кризиса подарок покупателям от девелоперов обычно заключался в сообщении о том, что у желающих купить квартиру по старым ценам осталась пара недель на раздумья – так как с нового года все будет еще дороже. В дополнение к такому «ценному» презенту застройщик мог присовокупить какую-нибудь мелочь, несоизмеримую со стоимостью квартиры. Существенные скидки были большой редкостью.

Рекламная кампания одного из застройщиков элитного жилья – «Купи квартиру и получи бейсболку» - вошла в анекдоты, но, по сути, она лишь отражает маркетинговую стратегию строительных компаний докризисного периода. Действительно, зачем продавать товар дешевле, если от покупателей нет отбоя, несмотря на космические темпы роста цен?

Ситуация резко изменилась после кризиса, в 2009-2010 гг. Из-за значительного сокращения платежеспособного спроса застройщикам пришлось стать щедрее и изобретательнее. Максимальный размер скидки в денежном или натуральном выражении теперь может достигать 10% от стоимости недвижимости. Учитывая, что самая дешевая новостройка в дальнем Подмосковье стоит примерно 1,5 млн руб., а в Москве цены на квартиры даже на ранних стадиях строительства дома исчисляются многими миллионами, это весьма и весьма существенно.

Праздничные акции от застройщиков условно можно поделить на три основных типа. Во-первых, прямые скидки при покупке недвижимости – когда квартиру или загородный дом предлагают купить дешевле обычной цены в прайс-листе. Как правило, «типовая» праздничная скидка на квартиру не превышает 3-5%, но в некоторых случаях застройщик может уступить 10% и более. Самые значительные скидки предоставляются при покупке самой неликвидной или самой большой по площади и потому самой дорогой недвижимости. Нередко это одно и то же - большие многокомнатные квартиры из-за высокой цены продаются хуже «единичек» и двушек. Аналогичная картина и в сегменте загородной недвижимости.

«Многие улучшают жилищные условия не с нуля, а продают старую квартиру, чтобы, добавив какую-то сумму, купить новую – большей площади, поближе к метро и т.п. Скидка в 5-10% может составить существенную часть от необходимой недоплаты и тем самым послужить хорошим стимулом для покупки квартиры у конкретного застройщика в период акции», - пояснил Олег Репченко.

Кроме того, девелоперы предлагают покупателям больше за те же деньги. То есть, не снижая напрямую стоимость недвижимости, «дарят» дополнительные опции - например, ремонт или несколько квадратных метров жилья.

«По большому счету, это тоже скидка - в 3-10% от стоимости квартиры. Однако такой подход может оказаться более креативным, чем простое снижение цены. В глазах покупателя квартира с ремонтом – нередко более привлекательный продукт, чем голые стены, пусть и со скидкой, но где ремонт еще надо делать и непонятно, сколько это отнимет времени и денег», – отметил эксперт.

Еще один тип подарка от застройщика – беспроцентная рассрочка: покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости сразу, а остальное – потом. В отличие от ипотеки, когда человек занимает у банка деньги на 10-20-50 лет и под большие проценты, рассрочка предоставляется на короткий срок – полгода, год, максимум два. Но зато бесплатно.

«Такой вариант опять же удобен для людей, которые продают имеющееся жилье, чтобы купить новую квартиру или дом. За год можно спокойно, не торопясь, подыскать покупателя и затем, получив деньги, полностью расплатиться с застройщиком», - пояснил руководитель IRN.RU.

Конечно, если никаких крупных поступлений в ближайшем будущем не предвидится, то рассрочка от застройщика не подойдет – придется брать ипотечный кредит.

2012 г. в плане скидок мало чем отличается от 2010 или 2011-го, так как на рынке недвижимости не произошло каких-либо значительных изменений. Но некоторые новации все же появились.

Первое – снизился первоначальный взнос при рассрочке. Если еще год-два назад покупатель, как правило, должен был сразу отдать 50% от стоимости квартиры, то сейчас многие застройщики соглашаются и на 10%.

В отличие от банков, выдающих ипотечные кредиты с маленьким первоначальным взносом, девелоперы ничем не рискуют. Недвижимость передается покупателю только после того, как он полностью расплатится с застройщиком. В случае чего тот просто продаст квартиру другому клиенту, удержав при этом по крайней мере часть первоначального взноса, внесенного передумавшим покупателем, в качестве штрафных санкций.

Второе новшество – машино-места в подарок. Бонус это достаточно редкий и дорогой - порядка 10% от цены недвижимости. Обычно на бесплатное место в паркинге могут рассчитывать лишь покупатели очень больших дорогих квартир или пентхаусов.

«Третий момент – квартиры с отделкой, – продолжил эксперт. – Предложения квартир в новостройках с ремонтом под ключ появились на рынке несколько лет назад и, соответственно, нашли отражение в новогодних скидках и акциях. Обычно отделка повышает цену квартиры на 3-5-7%, таким образом, ремонт в подарок – это тоже неявная скидка». (См. «Покупая новостройку с отделкой, можно сэкономить на ремонте до 50%».)

В чем смысл скидок для застройщиков? Конечно, в увеличении объемов продаж. Поднимая цены на недвижимость (участники рынка всегда стремятся играть на повышение), девелоперы отсекают часть платежеспособного спроса. В результате продажи падают, и застройщики, чтобы исправить ситуацию, периодически устраивают «распродажи», соблазняя покупателей возможностью в течение какого-то времени купить товар дешевле, чем было раньше и будет потом.

«В общем, скидки – это элемент маркетинговой игры застройщиков с покупателями. Но на каком рынке ее нет? В этом смысле девелоперы ничем не отличаются от производителей автомобилей или бытовой техники», - резюмировал руководитель irn.ru.

Посмотреть все новогодние акции и скидки и рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news69868.mp4' width=540 height=340}

Смотреть выпуск
Новая программа доступного жилья в России сможет только заложить основы – замруководителя IRN.RU

Подписанная в начале декабря премьером Дмитрием Медведевым программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» может способствовать первым шагам в правильном направлении, чтобы заложить основы системы, при которой массовое доступное и комфортное жилье станет реальностью. Об этом заявил сегодня в интервью программе «Утро России» телеканала «Россия 1» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.

По словам эксперта, рассчитывать на то, что она к 2020 г. принесет заметные невооруженным глазом плоды, вряд ли стоит. Прежде всего, потому что проблема кроется далеко не только и не столько в себестоимости строительства. Как в мире рассчитывается доступность жилья? Очень просто: жилье считается доступным, если цена среднего квадратного метра соответствует средней месячной зарплате в данном регионе. Пока уровень доходов населения будет оставаться низким, никакие усилия по снижению цен на жилье не решат проблемы. Нужно, чтобы вся экономика заработала лучше, появился платежеспособный спрос. Тогда и побороться за сдерживание цен на жилье целесообразно будет.


Одна рука не ведает…
Есть и другие противоречия. Несогласованность в действиях властей различных уровней хорошо заметна в Московском регионе: Подмосковье повышает налоги на землю, Москва пересматривает (в сторону повышения, конечно) кадастровую оценку земель для тех же целей налогообложения. И тот, и другой шаг могут привести к повышению цен на жилье. Хотя правительство России декларирует чуть ли не бесплатную землю для строительства жилья экономкласса.  (См. «Руководитель IRN.RU: рост кадастровой стоимости земли в Москве в 1,5 раза может распугать инвесторов».)

Второй момент: землю можно застройщику отдать бесплатно, даже еще и приплатить ему, но если к ней не подведены коммуникации (электричество, газ, вода, канализация и т.д.), то стоимость проекта может вырасти в десятки раз. Если в том месте нет дорог, нет никакой социальной инфраструктуры (школ, больниц и т.п.), а обязательства по их возведению продолжат, как всегда, возлагать на инвестора, то стоимость каждого метра больницы будет все равно в итоге оплачивать покупатель квартиры. О каком тогда снижении конечной цены квадратного метра можно говорить, задается вопросом Сергей Жарков. С другой стороны, возведение школ и больниц – в ведении местных бюджетов, как и выдача разрешений на строительство. В местных бюджетах (если это не Сочи) денег на капитальное строительство обычно нет. Им бы подремонтировать то, что есть, но разваливается. Поэтому все, что можно, стараются «повесить» на инвесторов. Замкнутый круг.

Но предположим, что государство удешевило землю, за свой счет проложило коммуникации до границ участка, построило дороги и больницы. Вот тогда и только тогда возведение жилых домов можно свести не только к текущим показателям Минрегиона (министерство постоянно определяет рыночную стоимость жилья в каждом регионе для целей госзакупок, например, при приобретении жилья для военных), но и к сумме, ориентироваться на которую в свое время потребовал президент – 30 000 руб. за кв. м. Для России средняя зарплата сейчас – 25 000 руб. в месяц. Оказывается, разрыв во многих регионах не так уже велик.


Не стоит полагаться на ипотеку
Жалобы россиян и негодование правительства на слишком высокие ставки по ипотеке нужно опять-таки рассматривать в разрезе общеэкономической ситуации, уверен эксперт. Деньги в России дорогие. Программа количественного смягчения в США и аналогичная накачка западноевропейских экономик деньгами Евросоюза идут рука об руку с запретами на инвестиции в рискованные рынки (а именно таким для этих стран является Россия). Поэтому дешевые деньги с Запада до России сейчас дойти не могут – только обходными путями, через офшоры, а в результате они становятся далеко не дешевыми. Выдавать кредиты ниже ставки рефинансирования Центробанка нельзя, поэтому даже давление правительства на государственные банки может снизить нынешнюю планку не очень намного.  (См. «Ипотека по формуле «инфляция + 2,2%»: власти перекладывают макроэкономические риски на население».)

Если же правительство перегнет палку в давлении на банки, то последние всегда смогут ужесточить дополнительные условия кредитования: например, повысить минимальный первоначальный взнос до неподъемного уровня, вернуться к практике обязательного привлечения гарантов по кредиту, обязать заемщика за свой счет страховать риск невозврата кредита и т.д.

Кстати: размер первоначального взноса – обоюдоострая вещь, отметил эксперт. Предположим, заемщик накопил $100 000. Если минимальный первоначальный взнос – 30%, то он может претендовать на квартиру стоимостью $333 000. А если 10% – то на квартиру ценой в $1 млн. На появление покупателей с такими бюджетами застройщики однозначно реагируют повышением цен. (См. «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен».)

Первые шаги
Реальный выход из положения Сергей Жарков видит в развитии системы строительства муниципальных доходных домов. «Государство обязано обеспечить население жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать его собственностью?» – сказал эксперт. Арендное жилье в муниципальных домах, где бесплатная приватизация запрещена – это первые шаги, которые сейчас делаются (по крайней мере, несколько таких пилотных домов строится). Беда в том, говорит Жарков, что это опять делается в социальных целях без создания работающей экономической базы. Поэтому воспользоваться такими программами смогут только те граждане, которые входят в одну из категорий, утвержденных правительством РФ: очередники, льготники, инвалиды и т.д. Одна из самых ярких подобных программ – возведение жилья с помощью Фонда РЖС, например, жилье для молодых ученых в Новосибирске.

А вот созданием действенной программы строительства доходных домов, экономически обоснованной, пока, за исключением отдельных редких попыток, никто не озаботился, считает главный редактор портала www.irn.ru.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: рост кадастровой стоимости земли в Москве в 1,5 раза может распугать инвесторов

Увеличение кадастровой стоимости земли в 1,5 раза существенно снизит рентабельность девелоперских проектов в Москве. А это в свою очередь может привести к снижению строительной активности в городе и росту цен на жилье, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью РБК-ТВ.

В Москве завершена переоценка кадастровой стоимости земли, сообщил на пресс-конференции глава столичного департамента земельных ресурсов Владимир Ефимов. По его словам, в среднем земля в Москве подорожала в 1,5 раза. При этом рост цен был различным в разных административных округах, так как земли оценивались с учетом потенциала развития территории и транспортной инфраструктуры. Больше всего стоимость участков увеличилась в Зеленограде, меньше всего – в Новой Москве, где цены выросли на 30-40% по базовым расчетным ставкам и лишь на 12% - «по фактическим участкам», уточнил чиновник.

Так как ставки аренды земли рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участков, в Москве возрастут и земельные платежи. По словам Ефимова, доходы города от сдачи земель в аренду в целом увеличатся на 30-40%, пишет «Интерфакс».

Девелоперы арендуют у города участки под застройку, поэтому в результате столь значительного повышения кадастровой стоимости земли существенно вырастет и себестоимость строительства в Москве, уменьшив тем самым рентабельность девелоперских проектов, отметил эксперт. Не приходится сомневаться, что по крайней мере часть своих потерь застройщики попытаются компенсировать за счет клиентов. То есть рост кадастровой стоимости земли может вылиться в подорожание недвижимости в столице.

«По сути, власти наступают на горло собственной песне: на федеральном уровне говорят, что надо делать жилье доступным, а на муниципальном – способствуют его подорожанию», - подчеркнул Олег Репченко.

Впрочем, от увеличения цен на землю могут пострадать не только рядовые граждане - покупатели жилья, но и столичный бюджет. Хотя цель вроде бы ставится противоположная – пополнить столичную казну путем повышения земельных платежей. Однако тут важно не перестараться: чрезмерное повышение налогов и сборов может привести к снижению строительной активности в городе, в том числе на территории Новой Москвы, и в итоге бюджет будет вынужден тратить деньги на то, что могло бы быть построено за счет частных инвесторов.

Нечто подобное уже случилось в Сочи. На волне ажиотажа после объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 г. все срочно захотели вкладывать туда деньги, однако власти на радостях так задрали стоимость входного билета на местный рынок, что в условиях наступившего кризиса возбуждение моментально спало: инвесторы, подсчитав расходы и предполагаемые доходы, потеряли к Сочи всякий интерес. В результате федеральному правительству сейчас приходится выделять огромные средства на реализацию потенциально весьма привлекательных для инвесторов проектов. А что делать – Россия обязана провести Олимпиаду в срок и на достойном уровне.

Однако никаких международных обязательств, касающихся освоения Новой Москвы или реконструкции ветхих зданий в «старой», у России нет, поэтому столичной мэрии, в отличие от коллег из Сочи, не приходится в обозримом будущем рассчитывать на многомиллиардные дотации из федеральной казны. А собственных ресурсов на осуществление столь масштабных проектов даже у богатейшей Первопрестольной никогда не хватит. Теоретически в такой ситуации Москве впору демонстрировать заинтересованность в частных инвестициях, однако резкое повышение цен на землю вряд ли можно рассматривать в качестве меры, направленной на улучшение инвестиционного климата. Попытка властей выжать максимум прибыли из имеющихся ресурсов может обернуться исходом застройщиков в другие, более дружелюбные к ним места, полагает Олег Репченко.

Предыдущая переоценка кадастра, имевшая место в 2007 г., серьезно усугубила положение застройщиков в период кризиса и стала одной из причин заморозки строительной активности в городе, напомнил руководитель www.irn.ru. Даже те компании, которые располагали достаточными финансовыми ресурсами для запуска новых проектов, предпочитали ждать лучших времен – в ситуации, когда цены на жилье упали на треть, а затраты на девелопмент осталась «докризисными», приобретать новые участки и что-либо строить в Москве стало просто невыгодно. Только в 2010 г., когда цены пошли вверх, строительная отрасль начала постепенно оживать.

Учитывая, что рублевые цены на недвижимость только-только вернулись на докризисный уровень, увеличение стоимости земли в полтора раза по сравнению с 2007 г. (при примерно тех же ценах на конечный продукт) нанесет серьезный ущерб экономике девелоперских проектов, отметил Олег Репченко. А макроэкономический фон до сих пор остается очень сложным, и очередного «обострения» в связи с долговыми проблемами в Европе или США, падением цен на нефть и т.п. исключать никак нельзя…

«Получается палка о двух концах. С одной стороны, кадастровая стоимость земли повышается для того, чтобы собрать больше денег в бюджет, с другой – может получиться, как с любыми налогами: если перестараться, падает деловая активность и в результате потери перекрывают прибыль. Также и здесь: может снизиться и без того невысокая строительная активность, и городу придется больше денег тратить из бюджета – например, на расселение тех же пятиэтажек и Новую Москву. Разгоняя инвесторов, город фактически увеличивает собственные расходы», - резюмировал эксперт.

Смотреть выпуск
Купить самые дешевые квартиры в России

В конце октября правительство РФ утвердило перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономкласса, построенного на находящихся в федеральной собственности землях, переданных Фонду РЖС. Речь идет об участках, реализованных на голландских аукционах – когда торги ведутся на понижение цены, но не земли, а возведенного на ней жилья. Но потенциал снижения цены не должен сказаться на качестве строительства, заявил сегодня замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в программе «Утро России» на телеканале «Россия 1».

Эксперт пояснил, что летом Госдума РФ приняла федеральный закон, который регламентирует проведение Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фондом РЖС) нового вида земельных аукционов – по голландской системе, то есть на понижение. «Победителем станет не тот, кто даст наивысшую цену за участок, как на обычных торгах, а тот, кто обязуется построить жилье на нем по самой низкой цене», – подчеркнул он.

Голландские аукционы по участкам фонда будут вестись на понижение цены продажи 1 кв. м жилья экономкласса. Стартовая цена будет равна средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья, устанавливаемой Минрегионом ежеквартально для конкретного субъекта РФ.

Победитель таких торгов получит участок Фонда РЖС в пользование в обмен на обязательство построить жилье экономкласса и продать его установленным правительством РФ категориям граждан по зафиксированной на аукционе цене – то есть очередникам, льготникам и т.д.

Помогут ли такие аукционы существенно снизить стоимость жилья? Да, конечно. Но за счет чего? Не получится ли, что для имеющих право на льготы будут строить заведомо некачественные дома? Нет, уверен Сергей Жарков. Он пояснил, что для такого оптимизма есть как минимум две предпосылки.

Во-первых, фонд берет на себя обязательство перед застройщиком выкупить у него значительную долю квартир, если на них не найдется покупателей. Соответственно, его специалисты обязательно будут контролировать процесс строительства и его качество. Во-вторых, снижение себестоимости строительства и, соответственно, конечной цены жилья обеспечивается опять-таки с помощью усилий фонда. Именно он готовит все выставляемые на аукционы площадки – вплоть до того, что за свой счет подводит инженерно-технические коммуникации к границам участка, обеспечивает подключение к энергомощностям. Кроме того, обладая значительным административным ресурсом, помогает ускорить процесс согласования разрешений на строительство и других документов. Для сравнения: если обычно этот процесс занимает до двух лет, то с помощью специалистов фонда можно уложиться в 9-10 месяцев. Достаточно представить себе, насколько удешевляется проект, если можно пользоваться кредитными ресурсами на 15 месяцев меньше.

Смогут ли воспользоваться правом приобретения дешевого жилья нуждающиеся льготники в массовом порядке – покажет время. Но большинство из них обычно имеют право на те или иные субсидии со стороны государства, приобретая жилье. Уже сейчас стало ясно, что региональные власти видят в сотрудничестве с Фондом РЖС хорошие перспективы.

В частности, Фонд РЖС объявил о проведении двух аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков общей площадью 32,3 га в Республике Татарстан. Земельные участки предназначены для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Власти Челябинской области, Ростовской области и Приморского края подали ходатайства о проведении голландских аукционов по реализации участков Фонда РЖС, расположенных в этих регионах. Среди них – два небольших участка в Сосновском районе Челябинской области, более крупный – в Ростовской области (3,4 га в Новочеркасске, минимум 13 000 кв. м жилья). А в Приморском крае речь идет об участке фонда площадью 35,2 га в Уссурийске, где минимальный общий объем жилых помещений должен составить 33 500 кв. м.

Застройщики, уже начавшие работать с фондом, также не остаются внакладе. Как отметил на недавней конференции в рамках форума RREF генеральный директор ГК «Пионер» Олег Сорока, участие в аукционах Фонда содействия развитию жилищного строительства – самый удобный способ освоения новых площадок. «Это самая четкая, ясная, прозрачная схема из всех существующих», – сказал он.

Правда, отметил заместитель руководителя www.irn.ru Сергей Жарков, не исключен сценарий, по которому предназначенные для льготников дешевые квартиры разными путями, правдами и неправдами в скором времени окажутся на вторичном рынке, но уже по гораздо более «рыночной» цене. Но это опасность любого начинания, при котором вместо рыночных механизмов включаются механизмы государственного распределения благ, сказал эксперт.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news68529.flv' width=480 height=420}

Смотреть выпуск
Право реконструкции уникальных зданий в Москве стоит миллионы

Исторические здания в Москве – полуразрушенные, обветшалые, заброшенные – не только можно, но и нужно восстанавливать. Полгода назад столичные власти провели первый аукцион, на котором было разыграно право льготной аренды исторической недвижимости. Как выяснилось, ни на одном из трех разыгранных тогда объектов реальные работы пока не начались.

«Времени прошло слишком мало, – сказал в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва 24» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков. – Чтобы приступить к работам на площадке,  требуется огромный предварительный кропотливый труд».

Принимая участие в аукционе, любой инвестор не уверен, сможет ли он выиграть. Поэтому никакие дополнительные затраты на последующие действия после победы он заранее нести не будет. Только выиграв аукцион, он может планировать дальнейшие шаги по восстановлению здания.

Нужно проработать бизнес-план, для формирования которого необходимо оценить стоимость строительных и реставрационных работ; нужны консультации специалистов – историков, архитекторов; работа в архивах… Нужно рассчитать возможную последующую отдачу от разрешенного коммерческого использования площадей с учетом окупаемости не только первоначальных затрат на приобретение права аренды и реконструкцию. Нужно просчитать стоимость постоянного поддержания здания в состоянии, которое удовлетворит не только самого инвестора, но и контролирующие органы (Мосгорнаследие). А требования последних довольно жесткие.

Все это требует времени, поэтому не стоит рассчитывать, что инвесторы, едва победив на аукционе, сразу бросятся осваивать площадку, сказал Жарков.

Для справки: в конце апреля был проведен аукцион, на котором ветхие здания, имеющие статус памятника, сдавались внаем на 49 лет по рыночной цене, определявшейся на аукционе. Вместе с договором аренды победитель подписывал обязательство отреставрировать постройку за свой счет. После окончания работ по реставрации (на это отводится максимум пять лет) ставка изменится на льготную - 1 рубль за квадратный метр в год на весь оставшийся срок аренды.

Выставлявшиеся объекты
Жилой дом Н.П. Баулина (Николоямская ул., д. 52, стр.1) построен в 1846 г., но, по сути, еще старше – в его основании палаты XVIII века. В конце 1990-х дом расселили, после чего он долго стоял брошенным; обрушились крыша и чердак. Снять двухэтажную руину площадью 704,9 кв. м предлагалось по стартовой цене 3 549 172 руб. за год, что составляет около 5000 руб. за метр. Итоговая цена победителя – примерно 16 млн руб.

Двухэтажный главный дом городской усадьбы в Подсосенском переулке, д. 23, стр. 3 (архитектор Буссе, построен в 1880 г.), с нижним кирпичным и деревянным вторым этажом. Сохранились парадная лестница XIX века с металлическими перилами в стиле модерн, живопись, лепнина и изразцовые печи. Цена аренды в ходе аукциона выросла с 6 499 185 руб. (6500 руб. за метр) до более чем 20 млн.

Третий объект – главный дом городской усадьбы Морозовых, был сдан в аренду вместо стартовых 5 273 723 руб. (6370 руб. за метр) за 13,8 млн.

По условиям торгов к каждому лоту приложено охранное обязательство с планом работ, которые надо выполнить. Мосгорнаследие будет согласовывать проект реставрации и контролировать ее ход.

Притягательность старины
По словам замруководителя IRN.RU, очень важно, чтобы инвесторы по-настоящему любили старую архитектуру, здания, которые они берутся реставрировать. Хотя это невозможно прописать ни одним постановлением или пунктом контракта. Эксперт привел в пример реконструкцию особняка на Тверском бульваре, который благодаря энтузиазму инвесторов, их любви к старой московской архитектуре несколько лет назад был воссоздан абсолютно из руин – после того как в 1930-40-е годы в нем размещалась военная прокуратура, а в начале 1970-х – заводской цех. Благодаря кропотливой работе в архивах удалось воссоздать большинство уникальных украшений здания, включая лепнину, рисунок паркета и частично – росписи потолков. Исследователи даже сумели разыскать в грудах строительного мусора подлинные межкомнатные двери и восстановить их.

«С точки зрения бизнеса подобные объекты обладают двумя огромными притягательными потенциалами для инвесторов, – считает Жарков. – С одной стороны, они могут оказаться выгодными консервативными вложениями, требующими больших затрат на первоначальном этапе, зато потом приносящими стабильную гарантированную прибыль. С другой – любое историческое здание в центральной части Москвы представляет собой абсолютно уникальный объект». Это хорошо как для маркетинга, так и для здорового честолюбия: многим девелоперам хотелось бы, чтобы их имена дети связывали не только с панельными коробками (которыми тоже можно и нужно гордиться, они обеспечивают людей жильем), но и со знаковыми архитектурными памятниками.

Конечно, не все объекты историко-архитектурного наследия могут быть восстановлены силами частных инвесторов, отметил эксперт. Например, бюджетом Москвы предусмотрено 2,5 млрд руб. на реставрационные работы в усадьбе Шереметевых «Останкино».

По словам, руководителя департамента культурного наследия Москвы Александра Кибовского, работы должны быть закончены в 2015 году. На прошлой неделе был подписан контракт с «Моспроектом-2» им. М.В. Посохина на разработку проекта восстановления усадебного комплекса.

Смотреть выпуск
Покупая новостройку с отделкой, можно сэкономить на ремонте до 50%

Но главное – тишина и покой, считает руководитель IRN.RU

Купив квартиру в новостройке с отделкой от застройщика, покупатель может сэкономить до 50% от стоимости ремонта. Если, конечно, девелопер не очень жадный и предпочитает продавать квартиры побыстрее, а не подороже, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Эксперт».

В отличие от западного мира, где практически все жилье сдается в готовом для проживания виде, причем не только с отделкой, но и со всей встроенной бытовой техникой, а то и мебелью, в России ремонт – обязательная опция лишь в муниципальных домах. Качество такого ремонта, как правило, оставляет желать много лучшего, и очередники, получив квартиру от города, обычно вынуждены все переделывать.

В сегменте коммерческого жилья новостройки с ремонтом до кризиса 2008 г. практически не встречались. Фактически девелоперы продавали бетонные стены без нормального пола и потолка, электропроводки и коммуникаций (см. «Большинство квартир в России продаются «голыми»).

«Квартиры и так разлетались как горячие пирожки, поэтому у застройщиков не было резона тратиться на отделку», - поясняет руководитель www.irn.ru.

Первые квартиры с ремонтом от застройщика появились на рынке недвижимости Москвы в 2009-2010 гг. – кризис заставил девелоперов искать новые способы стимулирования застывших продаж. По сути, квартира с ремонтом – это маркетинговый ход, неявная скидка, когда покупателям предлагается больше за те же деньги.

Конечно, квартира с отделкой стоит дороже голой бетонной коробки, но так как себестоимость ремонта для застройщика ниже, чем для покупателя (за счет закупки материалов по оптовым ценам, наличия собственной рабочей силы и т.п.), готовое жилье в итоге обходится покупателю дешевле полуфабриката и последующего самостоятельного ремонта.

Кроме того, ремонт новостройки своими силами занимает от шести месяцев до года, и в течение всего этого времени человеку надо где-то жить. Поэтому для тех, у кого нет другой жилплощади, покупка новостройки с отделкой – это еще и возможность побыстрее справить новоселье и тем самым сэкономить на аренде.

Экономия собственно на ремонте может составить от 10-20% до 50%, хотя, конечно, все зависит от стратегии продаж, принятой в девелоперской компании. Одни застройщики предпочитают зарабатывать на обороте, продавая недвижимость с минимальной накруткой, но зато быстро; другие, считая, что предлагают уникальный продукт, стараются выжать из него максимум прибыли. В последнем случае, более характерном для высокобюджетного сегмента, покупатель готового жилья ничего не выгадывает по деньгам, но зато избавляется от миллиона хлопот, связанных с ремонтом не только в своей, но и в соседних квартирах.

Вообще, тишина и покой – пожалуй, главное преимущество новостройки с отделкой от застройщика. Даже более важное, чем экономия на ремонте: деньги заработать куда легче, чем восстановить здоровье, расшатанное многолетним аккомпанементом из визга перфораторов и стука молотков. Ведь въезжая в квартиру в новом доме без ремонта, человек, фактически еще лет пять вынужден жить на стройке, ожидая, пока все его соседи закончат ремонт.

Чаще всего новостройки с ремонтом встречаются в комфортклассе, где покупатели не так стеснены в средствах, как в экономе, но при этом не гонятся за эксклюзивом. Квартиры с отделкой, в частности, продают ГК «Пионер», «Ведис Групп», «НДВ-Недвижимость», ГК «ПИК», «Эталон-инвест», «Крост» и др.

Есть подобные предложения и в высокобюджетных сегментах: например, квартиры в элитных жилых комплексах корпорации Barkli (в Barkli Park – с дизайном от Филиппа Старка, в Barkly Virgin House – от Келли Хоппен) или апартаменты в МФК «Город столиц» с дизайном от Visionnaire, но все же это пока скорее исключение, чем правило.

«Увеличение доли квартир с отделкой от застройщика в эконом- и комфортклассах – безусловно, тенденция. И, по-видимому, через несколько лет такие предложения будут доминировать в сегменте относительно доступного жилья или, во всяком случае, займут существенную часть рынка», – считает эксперт.

В бизнес- и элитном классе ситуация иная. Россияне, уставшие от стандартизированного быта советский эпохи, еще не наигрались в ремонт и, как правило, хотят самовыразиться по полной программе, если располагают достаточным бюджетом. Поэтому в обозримом будущем на рынке дорого жилья, скорее всего, будут превалировать квартиры без ремонта.

Еще одна полезная маркетинговая идея, которую отечественным застройщикам стоило бы позаимствовать у западных коллег, – продажа жилья обязательно вместе с машино-местом. В Европе и США такая практика распространена повсеместно – в конце концов, затраты на строительство подземной части здания, где располагается паркинг, и так включаются в стоимость квадратного метра. Однако у нас подавляющее большинство застройщиков продают машино-места за отдельную и очень высокую плату, то есть фактически заставляют покупателей оплачивать паркинг дважды.

Трехкомнатная квартира бизнес-класса в Москве стоит примерно $500 000, машино-место - около $100 000. Таким образом, если у семьи две машины, жилье вместе с гаражом обойдется уже в $700 000. Естественно, люди стремятся сэкономить, поэтому подземные паркинги в новостройках нередко пустуют, а близлежащие дворы сплошь заставлены машинами.

Одновременно сами девелоперы, даже будучи на 100% уверены в невозможности распродать машино-места, не могут отказаться от строительства паркинга, так как данная опция предусмотрена нормативами. Для застройки повышенной комфортности (площадь свыше 50 кв. м на одного жителя) необходимо запланировать не менее двух машино-мест на квартиру. Для I категории (площадь от 30 до 50 кв. м на каждого жителя) предусмотрено не менее 1,7 машино-места. А для II категории (площадь до 30 кв. м на жителя) - не менее одного места (см. «Недвижимость в Москве ценна, если до нее можно добраться».)

В результате в последнее время некоторые застройщики постепенно приходят к мысли, что выгоднее дарить машино-места, стимулируя тем самым продажи самых дорогих многокомнатных квартир, чем пытаться продать паркинги дважды – и остаться в итоге при своих интересах.

Например, «Эталон-Инвест» «дарит» машино-места покупателям трехкомнатных квартир в ЖК «Изумрудные холмы», ГК «Пионер» - в «Life-Сходненская», «Галс-Девелопмент» - в ЖК «Солнце». Аналогичные акции периодически проводят и другие крупные застройщики и риелторы, в том числе ФСК «Лидер» (ЖК «Зодиак»), «НДВ-Недвижимость» (ЖК «Царицыно»), Bonton realty («Искры Радости» и «Мос-Анжелес»), «Крост» (Wellton Park и Union Park) и т.д.

Хочется надеяться, что со временем подобные акции превратятся в обязательную опцию. Согласно опросу общественного мнения, организованного по заказу www.metrinfo.ru, машино-место – самый привлекательный и полезный бонус в глазах покупателей. Следовательно, для застройщика - это отличная возможность превратить малоликвидный товар в серьезное маркетинговое преимущество.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: «убитые» однокомнатные квартиры в Москве дорожают быстрее хороших, но дорогих

Цены на убитые «единички» в московских пятиэтажках растут быстрее, чем на хорошие квартиры бизнес-класса, так как большинству покупателей доступно только самое дешевое жилье, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Москва 24».

Спрос на жилье в столице ограничен низкой платежеспособностью населения – цены на квартиры плохо коррелируют с уровнем благосостояния 99,9% жителей страны. Фактически квартиру в Москве могут позволить себе только люди с доходами значительно выше среднего, причем большинство из них осилят покупку лишь самого дешевого жилья. Из-за этого спрос на однокомнатные квартиры в ветхом жилом фонде советских времен всегда очень велик – просто потому, что это самое низкобюджетное предложение на рынке (по цене за квартиру в целом, а не за квадратный метр, который отнюдь не дешев). Соответственно, и дорожает такое жилье опережающими темпами. 

Например, если в разгар кризиса самая дешевая квартира в Москве стоила 3 – 3,5 млн руб., потом – около 4 млн руб., то сейчас минимальная цена приближается к 5 млн. При этом в целом по рынку индекс стоимости жилья в последние годы лишь отыгрывает инфляцию. 

Если очень постараться, можно найти варианты дешевле 5 млн, но это будет либо совсем убитое жилье мизерной площади, либо проблемная жилплощадь, чреватая неприятными юридическими сюрпризами.

Зато относительно просторные квартиры в старом жилом фонде, конкурирующие по цене с жильем меньшего размера, но лучшего качества, отнюдь не пользуются бешеной популярностью среди покупателей. Нормальная двушка в панельной новостройке выглядит привлекательнее обшарпанной трешки в разваливающейся пятиэтажке, а стоимость обоих вариантов не сильно различается.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news66754.mp4' width=540 height=340}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: цены на недвижимость в Москве близки к максимальным отметкам

Ценам на жилье в Москве в глобальном плане расти практически некуда – стоимость квадратного метра и так близка к максимальным отметкам. Скорее всего, в ближайшие годы рынок недвижимости останется волатильным: под влиянием макроэкономики цены будут то расти, то падать, однако средний уровень стоимости жилья при этом изменится незначительно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на телеканале «Эксперт».

Аномальные темпы роста цен на жилье в Москве до кризиса во многом объяснялись присутствием на рынке большого количества спекулянтов, скупавших квартиры пачками в надежде на бесконечное подорожание столичного метра. Однако финансовый коллапс 2008-2009 гг., когда «квадрат» провалился примерно на треть, серьезно подпортил инвестиционную привлекательность недвижимости. Даже спустя почти четыре года долларовый индекс стоимости жилья не сумел восстановиться до рекордных показателей 2008 г.: метр среднестатистической квартиры в спальном районе города сейчас стоит около $5 000 против $6 000 c лишним до кризиса. Рублевые цены практически вернулись на докризисный уровень благодаря ослаблению отечественной валюты, но с точки зрения инвесторов такая ситуация означает лишь, что деньги в свое время надо было вкладывать в доллары, а не в квадратные метры.

В общем, в результате кризиса «целевая аудитория» столичного рынка недвижимости поменялась, и цены теперь определяет не инвестиционный спрос, а реальный – со стороны покупателей, желающих приобрести квартиру для проживания, а не преумножения капитала. Но в отличие от инвесторов, не испытывавших недостатка финансов, обычные люди покупают жилье, крепко затянув пояса, поэтому шальных денег, которые могли бы обеспечить существенный рост цен на недвижимость, на рынке нет. Более того, даже при нынешнем уровне стоимости жилья представители среднего класса (о малообеспеченных слоях населения речи вообще не идет) могут позволить себе купить квартиру в Москве, только продав старую и/или взяв ипотечный кредит. (См. «Руководитель IRN.RU: рынок жилья активизировался, но ценовой пузырь ему не грозит».)

Конечно, увеличение доходов населения и доступности ипотеки могло бы изменить положение дел, однако существующий макроэкономический пейзаж не предвещает ни взрывного роста зарплат, ни дешевых жилищных кредитов. При ставке рефинансирования в 8% и доходности по депозитам в районе 7-8% банки никак не могут предоставлять ипотеку не только под западные 2-3%, но и под обещанные отечественными первыми лицами 5-6% годовых. (См. «Ставки по ипотеке начинают расти».)

Сравнение рынков недвижимости Москвы и других стран также не сулит ценам на жилье в Первопрестольной серьезного и длительного роста. Если в 1990-е – начале 2000-х квартиры в российской столице были явно недооценены, то сейчас Москва по стоимости метра обогнала большинство европейских и азиатских городов.

«То есть даже по мировым меркам московскому жилью дорожать особо некуда – рынок и так близок к потолку», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Однако кратного падения стоимости метра эксперт также не ожидает, даже в случае неблагоприятного развития событий на макроэкономическом фронте - снизу цены подпирает дефицит предложения. В Москве давно строят мало, а наиболее популярный среди покупателей экономкласс из-за дороговизны столичной земли и вовсе практически полностью вытеснен за МКАД.

Впрочем, предпринимаемые федеральными и региональными властями шаги по разбюрократизации строительной отрасли и вводу неиспользуемых земель в оборот, а также освоение территории «Новой Москвы» могут снять с повестки дня проблему дефицита жилья. Или, во всяком случае, существенно уменьшить ее остроту за счет увеличения объемов строительства. По мнению эксперта, насыщение рынка может привести к коррекции цен примерно на 20-25% в среднесрочной перспективе.

Еще одним фактором, способствующем снижению стоимости «квадрата», должен стать рыночный налог на недвижимость, введение которого обсуждается уже более 10 лет. Серьезное увеличение расходов на содержание купленного впрок жилья в связи с ростом налогового бремени и стоимости коммунальных услуг заставит инвесторов задуматься о возвращении излишков собственности на рынок или хотя бы о сдаче их в аренду. (См. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным».)

«В общем, потенциала для серьезного роста цен на жилье в Москве нет, главным образом из-за ограниченности платежеспособного спроса. Поэтому в ближайшие годы постоянного и сильного восходящего тренда на рынке недвижимости мы, скорее всего, не увидим, несмотря на дефицит предложения, ограниченные объемы строительства и инфляцию. Стоимость жилья если и будет расти, то умеренными темпами, не превышающими уровень инфляции, - примерно на 1% в месяц. И вряд ли долго: через полгода-год восходящий тренд под влиянием макроэкономических процессов сменится трендом на понижение, и цены просядут примерно на столько же, на сколько раньше подросли. То есть рынок недвижимости будет волатильным», - резюмировал эксперт.

Также по теме:

{player file=/img/content/File/video/2908.mp4 height=280 width=540}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: аренда жилья не дорожает, так как у арендаторов нет лишних денег

Рынок аренды жилья в Москве весь последний год оставался стабильным: аппетиты квартирных хозяев ограничивает низкая платежеспособность их потенциальных клиентов, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Настроение» на ТВЦ. Передача вышла в эфир во вторник, 21 августа, в 6.15.

«За последний год существенного роста цен на аренду жилья не произошло. Отдельные, особо удачные варианты могли подорожать на 5-10%, но немало квартир сдается по старым ценам. Причина отсутствия активного роста – ограниченная платежеспособность арендаторов: экономические условия сейчас не те, что до кризиса, когда бешеными темпами росли зарплаты и бонусы, и шальных денег у людей нет», - отмечает эксперт.

Это не значит, что цены весь год стояли на одном месте – арендный рынок подвержен сезонности. Летом ставки проседают на 5-10% благодаря увеличению объема предложения и снижению спроса: дачники, отправляющиеся на несколько месяцев за город, стремятся немного заработать на сдаче внаем своих квадратных метров, а мигранты, наоборот, временно покидают Москву. Осенью, когда с началом нового делового и учебного года в город возвращаются все временно уехавшие, аренда традиционно дорожает. Однако в последние два года оживление на рынке длится очень недолго – уже к ноябрю-декабрю цены, подросшие на 5-10%, возвращаются на прежний уровень.

«Реального общего подъема рынка не происходит - скорее имеет место рост цен ожидания. Арендодатели пытаются сыграть на осеннем сезоне и сдать квартиры подороже, кому-то это даже удается, но в основной своей массе рынок сильно вверх пока идти не готов. Поэтому ставки, выросшие в сентябре, быстро съезжают назад. В результате по итогам года, несмотря на сезонные колебания, «средняя температура по больнице» остается примерно постоянной», - поясняет руководитель www.irn.ru.

Когда лучше заниматься поиском арендной квартиры – вопрос философский. Вряд ли человек, срочно нуждающийся в крыше над головой, несколько месяцев будет ждать снижения ставок на 5%. Но если время позволяет, снимать надолго новую квартиру лучше все-таки летом или к концу осени – больше шансов подыскать хороший вариант по приемлемой цене.

Если говорить о конкретных цифрах, то ставки на аренду однокомнатных квартир экономкласса в спальных районах Москвы начинаются с 20 000 – 25 000 руб. в месяц, но это, скорее всего, будет малопривлекательное жилье далеко от метро. Средние цены на наем «единичек» ближе к 30 000 руб. в месяц. А за квартиру в новом доме в окрестностях Третьего транспортного кольца придется отдавать уже 35 000 - 40 000 руб. ежемесячно. Двухкомнатную квартиру дешевле 30 000 руб. в месяц в столице снять практически невозможно, средняя стоимость аренды такого жилья составляет 40 000 – 45 000, а поближе к центру – 50 000 – 60 000 руб. Цены на трехкомнатные квартиры варьируются от 50 000 до 100 000 руб. и более.

Что касается высокобюджетного сегмента, то там ставки могут достигать заоблачных высот. Бизнес-класс обойдется примерно в 100 000 – 150 000 руб. в месяц, а все, что дороже, относится уже к элитному сегменту, рассчитанному на редких, но очень состоятельных арендаторов.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: рентабельность реконструкции здания должна составлять процентов 80

Для того чтобы проект реконструкции здания в Москве был интересен инвестору, его рентабельность должна составлять примерно 80%, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Экономика мегаполиса» на телеканале «Москва 24».

Гуляя по Первопрестольной, трудно не заметить, что значительная часть столичной недвижимости находится в весьма неприглядном состоянии. Восток и юг ЦАОЗамоскворечье, Китай-город и т.д. – поражают обилием прекрасной, но крайне запущенной архитектуры. А сколько в городе устаревших морально и физически зданий советской эпохи? Учитывая, что свободных площадок под строительство в пределах МКАД практически нет, реконструкция старых объектов, по идее, должна пользоваться большой популярностью среди девелоперов. Однако очередей из застройщиков, мечтающих превратить доходные дома начала XX века в шикарные гостиницы, а заброшенные промзоны – в современные деловые районы, в настоящее время не наблюдается. Главная причина – сложность процесса при сомнительной рентабельности подобных проектов.

Реконструкция старых зданий была очень выгодна еще лет 10 назад, в начале 2000-х, когда владельцы – обнищавшие НИИ, разорившиеся предприятия, жильцы коммуналок в центре – соглашались расстаться со своими квадратными метрами за достаточно небольшие деньги. Собственно, именно таким образом в Москве появлялись первые элитные дома: инвесторы выкупали коммуналки с видом на Кремль, делали капитальный ремонт, а затем продавали результаты своих трудов по ценам, с лихвой компенсирующим затраты на переселение бывших жильцов и реконструкцию. Нежилые здания, как правило, перестраивали в офисы.

Однако с 2005-2007 гг., когда на рынке начался ажиотаж, рентабельность подобных проектов резко снизилась, так как аппетиты владельцев ветхой недвижимости росли быстрее, чем цены на конечный продукт. Кризис еще более затормозил процесс реновации: цены откатились назад (стоимость московского жилья упала примерно на треть), а «хотелки» участников процесса остались на прежнем уровне.

«Только в последние пару лет интерес к проектам реконструкции вновь стал возрождаться: установились новые цены, рынок более-менее успокоился, появилась возможность прогнозировать доходность проекта. То есть рассчитать, за сколько реконструированное здание можно будет продать или сдать в аренду», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Но одновременно возникли новые факторы неопределенности: пришедшая на Тверскую, 13, команда Сергея Собянина развернула градостроительную политику Москвы на 180 градусов, кардинально поменяв правила игры.

«Девелоперы понимают, что власть может принять решения, которые перечеркнут все их калькуляции, существенно увеличив затраты на реализацию проекта или ухудшив потребительские свойства конечного продукта. Например, запрет парковаться на Тверской в свое время сильно ударил по торговым помещениям на этой улице», - добавил Олег Репченко.

Из-за сложности, длительности и взяткоемкости процедуры реконструкции, предполагающей огромное количество согласований, лишь немногие проекты подобного рода сейчас могут обеспечить приемлемую для девелопера рентабельность. Банки кредитуют застройщиков примерно под 15% годовых. За три года – это средний срок реализации проекта реконструкции – набежит более 50% (сложным процентом). Прибыль менее 15-20% девелопера не устроит – под 10% можно просто положить деньги на депозит. Вот и выходит, что с учетом резервов на покрытие непредвиденных рисков и неофициальных расходов проект реконструкции с рентабельностью менее 80% вряд ли привлечет инвестора. При этом владельцы ветхой недвижимости стремятся продавать свои развалюхи по рыночным ценам, с дисконтом не более 20%...

В итоге складывается патовая ситуация: многие дома в Москве, в том числе расположенные в привлекательных местах, нуждаются в реконструкции, но процесс этот так дорог и сопряжен с таким количеством сложностей, что мало кто готов в него ввязываться. Особенно если речь идет об объектах с запутанными правами собственности или памятниках архитектуры, работы в которых требуют еще большего числа чиновничьих подписей.

«Подсчитав затраты, инвестор часто обнаруживает, что в лучшем случае сработает в ноль. Это та самая причина, по которой немало ветхой недвижимости, в центральных районах, с красивыми старинными фасадами годами пребывает в запустении. Хотя вроде бы возьми, реконструируй, и будет объект-конфетка», - резюмировал эксперт.

 

{player file='http://irn.ru/img/content/File/video/13173.mp4' width=540 height=340}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: заставлять арендодателей платить налоги нерентабельно

Нерентабельность усилий по выводу рынка аренды жилья из тени – скорее всего, основная причина, по которой ситуация в этой сфере не меняется, несмотря на регулярные «пугалки» властей, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости содружества» на телеканале «Мир».

Напомним, московские власти этим летом начали очередную информационную кампанию, направленную на повышение налоговой дисциплины в среде столичных арендодателей. Глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал до конца года «отладить механизмы» выявления нелегальных рантье и с 2013 г. приступить к массовому сбору налогов с хозяев сдаваемых квартир. По оценке Решетникова, вывод аренды из тени может принести казне 5 млрд руб. дополнительных доходов ежегодно: мэрия рассчитывает получать по 50 000 руб. в год с каждой из 100 000 квартир, которые сдаются в наем (при цене аренды в 30 000 в месяц и 13-процентной ставке НДФЛ).

К поиску «тайных» арендодателей мэрия собирается привлечь участковых, управляющие компании и ТСЖ – председатели последних уже получили письма из префектур с соответствующими указаниями.

Руководитель www.irn.ru полагает, что целью заявлений подобного рода скорее является психологическое давление на арендодателей, а реальной широкомасштабной охоты на рантье-уклонистов в ближайшем будущем ожидать не стоит. Хотя показательная «порка» отдельных неплательщиков не исключена.

«С «пугалками» на данную тему власти выступают с периодичностью в два-три года последние лет 10, но ничего кардинально не меняется», - отметил эксперт.

Причина перекоса в сторону пиара в действиях властей – высокая стоимость администрирования налога при относительно небольших доходах и непопулярность подобных мер. Во-первых, даже если вдруг все арендодатели начнут исправно платить налоги, казна вряд ли получит те суммы, на которые рассчитывают чиновники. Хотя бы потому, что хозяевам съемных квартир совсем не обязательно платить НДФЛ - можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и делиться с государством уже не 13%, а лишь 6% дохода. При таком раскладе потенциальная прибыль городской казны от легализации арендного «бизнеса» составит уже не 5 млрд, а лишь чуть больше 2 млрд руб. Не сказать, чтобы три копейки, но в масштабах столичного бюджета цифра воображение не поражает - доходы казны на текущий год запланированы в объеме 1,4 трлн руб. Но главная проблема в том, что эти виртуальные 2 млрд «размазаны» по огромному количеству квартирных хозяев. В большинстве своем – малообеспеченных граждан, сдающих свои ветхие «апартаменты» для того, чтобы свести концы с концами.

С бабушки, приютившей бедного студента в одной из комнат своей квартиры за 10 000 руб. в месяц, государство сможет собрать максимум 15 600 руб. в год. Но чтобы получить эти деньги, властям придется потратить куда большие суммы на содержание армии участковых, налоговых инспекторов, почтальонов, судей, приставов и т.п.: бабуля, искренне уверенная, что государство не доплачивает ей пенсию, наверняка будет упорно сопротивляться выводу из тени, и доказывать факт неуплаты налогов придется через суд. Нетрудно догадаться, на чьей стороне окажется широкая общественность в ходе такого судебного разбирательства…

Конечно, среди арендодателей есть более состоятельные источники налоговых поступлений, чем пенсионеры. Однако владельцы роскошных квартир, сдающихся в наем по 100 000 – 200 000 руб. в месяц, и так заключают официальные договоры с арендаторами и исправно платят налоги, опасаясь за судьбу своего имущества. К тому же их клиенты – иностранцы и юридические лица (компании), снимающие жилье для сотрудников, - заинтересованы в «белой» отчетности.

В результате получается, что потенциальными объектами внимания властей могут стать лишь небогатые хозяева квартир экономкласса, «овчинка» с которых вряд ли покроет расходы на «выделку».

«Грозные» заявления на налоговую тему работают скорее на воспитание рынка: чтобы подтолкнуть тех арендодателей, кто уже почти морально дозрел до законопослушного образа жизни. В этом есть смысл: сдача жилья в аренду облагается минимальными налогами, и многие квартирные хозяева, которые дорожат своей собственностью, вполне готовы их платить», - резюмировал Олег Репченко.

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/video/1.flv' width=540 height=380}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: в падении ввода жилья в Москве виноват кризис, а не Собянин

Падение объемов строительства жилья в Москве на треть в первом полугодии – это не столько результат политики мэра Москвы Сергея Собянина, сколько последствие кризиса, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости» на РБК ТВ.

По данным Мосгосстройнадзора, за первые шесть месяцев 2012 г. в Москве сдали в эксплуатацию 630 000 кв. м жилья. Это на 27,8% меньше, чем в первом полугодии прошлого года, когда, по данным Росстата, в столице ввели 872 200 кв. м, пишет газета «Ведомости».

Хотя в целом снижение показателей рынка нового жилья, согласно исследованиям аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», оказывается не таким глубоким. По данным IRN.RU, общий объем рынка упал с 4,17 млн до 3,3 млн кв. м (-20,9%) – фактически на пятую часть, а не на треть, свидетельствуют данные исследований. Количество новостроек от ТТК до МКАД на конец второго квартала 2012 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось со 183 до 147 объектов (-19,7%).

Но, как правило, основной объем жилья строители сдают в четвертом квартале. Поэтому не исключено, что по итогам 2012 г. в Москве построят примерно столько же, сколько и в прошлом – около 2 млн кв. м, полагает эксперт.

Кроме того, необходимо учитывать, что строительство дома занимает два-три года, поэтому свежая статистика сданного жилья фактически отражает объем предложения на рынке в 2009 - 2010 гг. Именно тогда стартовали продажи квартир в новостройках, принятых госкомиссией в прошлом полугодии. Ревизия строительных инвестконтрактов началась лишь в ноябре 2010 г., следовательно, данные Мосгосстройнадзора – скорее последствие кризиса, когда мало кто из девелоперов отваживался запускать новые проекты, а не политики новых властей.

По мнению руководителя www.irn.ru, текущее положение дел на рынке (которое попадет в статотчеты только в 2013 - 2014 гг.) позволяет надеяться на стабилизацию объемов жилищного строительства в Москве в ближайшие годы. Или даже на небольшой рост. Последние 1,5 года строительная отрасль находилась в подвешенном состоянии из-за затеянного по поручению мэра Сергея Собянина пересмотра инвестконтрактов, заключенных при предыдущей администрации. Однако этот процесс, похоже, близится к финалу. Во всяком случае, власти уже не только запрещают, но и разрешают стройки. На конец 2011 г. градостроительно-земельная комиссия отменила соглашения на возведение примерно 8,2 млн кв. м недвижимости стоимостью около $35 млрд, но не все расторгнутые инвестконтракты касались именно возведения жилья. А некоторые жилые проекты смогли пройти через сито ведомства.

Например, «Кросту», по данным «Ведомостей», продлили разрешения на реконструкцию двух кварталов в Хорошево-Мневниках и на строительство дома на проспекте Мира. «Галс-девелопмент» построит в районе Преображенское общественно-жилое здание площадью 261 000 кв. м. Одобрены проекты группы ПИК, «СУ-155», «Интеко».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения новостроек на рынке Москвы от ТТК до МКАД на конец второго квартала 2012 г. составляет 3,3 млн кв. м (147 объектов).

Правда, новых объектов на рынке появилось всего 18 – вполовину меньше, чем в прошлом году. Но в целом имеющегося задела должно хватить на то, чтобы в ближайшие годы сдавать по 1,5 - 2 млн кв. м жилья, в том числе 1 - 1,5 млн кв. м коммерческого, считает эксперт. Это ненамного меньше, чем в период мэрства Юрия Лужкова, когда из рекордных 4-5 млн кв. м построенного жилья лишь 30-40% попадало в продажу, а все остальное распределялось в рамках городских программ (см. статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»). Как неоднократно отмечал IRN.RU, из-за кризиса, опустошившего московскую казну, и последующей переориентации новых московских властей на решение транспортных проблем «социальный» перекос в жилищном строительстве был ликвидирован: за счет бюджета теперь строят по минимуму.

Например, после майского секвестра бюджета очередникам, переселенцам из пятиэтажек и т.п. оставили на 2012 г. лишь 44 млрд руб., на которые планируется ввести 529 000 кв. м жилья. Для сравнения: в 2004 - 2007 гг. только для очередников строилось около 1 млн кв. м, еще 1-2 млн предназначалось для расселения хрущоб, ветхих и аварийных домов и т.п. (см. «Строительство социального жилья в Москве продолжится в минимальном объеме»).

А на продажу миллионами квадратных метров в Москве не строят давным-давно, с 2004 г., после того как завершилось освоение новых районов - Марьино, Люблино, Куркино, Бутово. И кардинальное сокращение объемов коммерческого строительства рынок отыграл еще в 2005 - 2006 гг., когда цены скакнули с $2000 до $4000 за метр.

Таким образом, в статистике Мосгосстройнадзора, по сути, ничего нового для рынка нет. Никакого катастрофического сжатия объема предложения в настоящее время не происходит, и ожидать резкого подорожания жилья на фоне роста дефицита квадратных метров не приходится. Тем более что нынешний уровень цен - примерно $5000 за «квадрат» - и так значительно превышает покупательскую способность большинства российских граждан.

Впрочем, на значительное снижение стоимости недвижимости в Москве также надеяться не стоит: снизу цены подпирает ограниченный объем предложения в сочетании с высоким спросом на столичные метры. Поэтому даже в случае серьезного ухудшения макроэкономической ситуации, то есть второй волны кризиса, кратного падения стоимости жилья не произойдет – метр может подешеветь в долларах на 15-20-25%, не более. Если же ситуация в экономике нормализуется, возможен небольшой рост цен - на уровне инфляции (см. «Цены на квартиры в Москве к концу 2012 г.»).

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news63052.flv' width=420 height=380}

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: из-за налога на арендодателей аренда в Москве не подорожает

Легализация арендного рынка Москвы вряд ли приведет к росту платы за наем жилья. Но расходы на администрирование налогов с арендодателей, скорее всего, превысят возможные доходы казны от этого предприятия, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Новости Содружества» на ТК «Мир».

Напомним, 26 июня глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал, что правительство Москвы будет активно заниматься сбором налогов с жителей, сдающих квартиры в аренду. Выявлять потенциальных налогоплательщиков власти собираются с помощью участковых, управляющих компаний и ТСЖ.

По оценке Решетникова, вывод аренды из тени может принести казне 5 млрд руб. дополнительных доходов ежегодно: мэрия рассчитывает получать по 50 000 руб. в год с каждой из 100 000 квартир, которые сдаются в наем (при цене аренды в 30 000 в месяц и 13-процентной ставке НДФЛ).

Нынешняя кампания станет «надцатой» попыткой столичных властей заставить москвичей платить налоги с доходов от сдачи жилья в наем. Предыдущие ощутимых результатов не дали, отметил эксперт. Более того, целесообразность таких усилий вызывает большие сомнения.

Во-первых, владельцы элитной и, следовательно, самой «налогоемкой» недвижимости и так заключают с арендаторами официальные договоры и отчисляют государству все положенное. Потому что а) боятся за сохранность своей дорогостоящей собственности; б) на узаконивании отношений настаивают сами арендаторы – топ-менеджеры корпораций, часто иностранцы, которые таким образом защищают себя от капризов квартирных хозяев. Кроме того, в элитном сегменте в качестве арендаторов нередко выступают компании, снимающие жилье для сотрудников, и им нужны официальные документы, чтобы провести расходы через бухгалтерию.

Если предпринимаемые властями меры кого-то и затронут, то только владельцев относительно дешевого жилья, нередко пенсионеров, сдающих квартиры или комнаты для того, чтобы свести концы с концами. Именно такие малоимущие арендодатели, как правило, не жаждут делиться доходами с государством.

Кроме того, расчеты налогоемкости арендного рынка, приведенные Решетниковым, кажутся излишне оптимистичными. Хотя бы потому, что арендодателю совсем не обязательно платить НДФЛ - можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, и тогда налог составит уже не 13%, а только вполне гуманные 6%. При таком раскладе потенциальная прибыль городской казны от принуждения московских раньте к законопослушному образу жизни составит не 5 млрд, а лишь чуть больше 2 млрд руб. Для сравнения: доходы бюджета Москвы на текущий год запланированы в объеме 1,4 трлн руб. Учитывая огромные затраты на администрирование налога – оплату труда полицейских, отлавливающих «серых» арендодателей, налоговиков, рассчитывающих налог, сотрудников регистрационной службы, фиксирующих сделки, судебные издержки и т.п. – овчинка явно не стоит выделки.

По мнению руководителя www.irn.ru, сомнительная рентабельность борьбы с арендодателями-неплательщиками - одна из причин, по которой ситуация со сбором налогов в этой сфере практически не меняется, несмотря на периодические информационные кампании на тему повышения налоговой дисциплины.

Впрочем, даже если усилия властей увенчаются успехом, это вряд ли отразится на величине арендных ставок. Дело в том, что их размер в Москве уже давно определяется не расходами арендодателей, а платежеспособностью арендаторов.

«Арендодатели всегда стараются взять с арендаторов по максимуму, и если бы могли поднять цены под тем или иным предлогом, то давно бы это сделали. Однако большинство московских арендаторов снимают квартиры на пределе возможностей, и просто физически не в состоянии платить больше. Поэтому если хозяину квартиры придется платить налог, то это, скорее всего, приведет к уменьшению его прибыли, а не к росту ставок», - резюмировал эксперт.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: если инвестировать, то в хорошую новостройку, а не в «бабушкину вторичку»

Долгосрочные инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья – хороший способ уберечь капитал от инфляции и скачков валютных курсов. Однако сколотить состояние таким образом сейчас уже не получится, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в передаче «Деловые новости» на НТВ.

До кризиса 2008 г. квартиры в Московском регионе инвесторы, как правило, покупали в надежде на преумножение капитала. Благодаря сумасшедшим темпам роста цен на перепродаже недвижимости можно было в достаточно короткие сроки заработать 100-200%. В последние годы ситуация изменилась – в жилье инвестируют на длительное время с целью сохранения средств: в долгосрочной перспективе столичные квадратные метры, неизменно пользующиеся спросом, наверняка сумеют отыграть инфляцию. А вот на быстрое подорожание жилья никто уже всерьез не рассчитывает. (См. «Инвестиции в недвижимость: увеличить капитал вряд ли получится, но сохранить - вполне».)

В качестве долгосрочной инвестиции квартира в качественной новостройке выглядит перспективнее старого жилого фонда. Новое жилье более ликвидно, такой дом еще не скоро потребует капитального ремонта, заботу о котором государство перекладывает на плечи собственников квартир. Не стоит также забывать о возможных доходах от арендного бизнеса: современные апартаменты с удобными планировками, в доме с паркингом удастся сдать быстрее и по более высокой ставке, чем обшарпанную квартирку в пятиэтажке.

Покупая жилье в строящемся доме, можно одновременно существенно сэкономить: чем меньше стадия готовности объекта, тем ниже цены на квартиры в нем. Но в погоне за дешевизной ни в коем случае нельзя забывать об осторожности.

Во-первых, необходимо очень тщательно проверять документы, желательно с помощью опытного юриста, так как торговля квартирами в обход закона о долевом строительстве (ФЗ-214) – по предварительным договорам, векселям и т.п. – все еще широко распространена на российском и особенно московском рынке. Несмотря на законодательный запрет и миллионные штрафы, которые теоретически грозят не соблюдающим его компаниям.

«При покупке квартиры по «серым» схемам, когда человек за свои кровные фактически приобретает лишь туманные обещания девелопера, велик риск оказаться в ряду тех самых обманутых дольщиков, которые деньги заплатили, а застройщики потом куда-то рассосались, и у людей ни денег, ни жилья», - отметил эксперт.

Во-вторых, даже самые правильные документы и кристальная репутация застройщика не гарантируют, что девелопер не обанкротится. Как показал недавний кризис, в случае серьезных экономических проблем трудности с достройкой объектов возникают не только у шарашкиных контор, но и у лидеров рынка. Строительство – процесс чрезвычайно ресурсоемкий и всегда ведется с привлечением заемных средств. Поэтому, когда банки прекращают кредитовать отрасль или резко ухудшают условия предоставления займов, стройка встает. Взрывного роста числа обманутых дольщиков в кризис не произошло только благодаря финансовым резервам госбанков, на баланс которых перешли задолжавшие им застройщики. Но на спасение жертв следующего экономического катаклизма денег может не хватить даже у Сбербанка и ВТБ.

Чтобы минимизировать риски, надо инвестировать не в котлован, а в сданный в эксплуатацию дом. Еще лучше, если он оформлен в собственность. Квартира в готовой новостройке будет процентов на 20-30 дороже, чем в начале строительства, но если стоит задача защитить капитал от инфляции, а не «наварить» как можно больше на спекуляциях с недвижимостью, такая покупка – оптимальный вариант.

Впрочем, ни одна инвестиция не может быть стопроцентно надежной. Тем более что в нынешней нестабильной экономической ситуации рискуют как активные инвесторы – в недвижимость, акции, золото и т.п., так и те, кто предпочитает хранить деньги в банке на огороде. Поэтому, во что вкладывать деньги и вкладывать ли вообще – каждый должен решать для себя сам, резюмировал руководитель www.irn.ru.

Смотреть выпуск
Руководитель IRN.RU: рост налогов может нивелировать увеличение налогового вычета на рынке недвижимости

Увеличение налогового вычета при покупке квартиры вряд ли окажет существенное влияние на рынок жилья, особенно в Москве с ее многомиллионными ценами на недвижимость. Более того, этот небольшой подарок может быть очень скоро «съеден» ростом налогового бремени, сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Новости Содружества» на ТК «Мир», комментируя инициативу Минфина.

Напомним, в проекте основных направлений налоговой политики на 2013 - 2015 гг. Минфин предлагает изменить порядок расчета налогового вычета при приобретении недвижимости и строительстве. В настоящее время государство возвращает покупателю недвижимости 13% (ставка налога на доходы физических лиц) средств, потраченных на приобретение жилья. Предельная сумма, с которой можно получить налоговый вычет, составляет 2 млн руб., то есть бюджет возвращает максимум 260 000 руб. Сейчас эта сумма делится между всеми покупателями пропорционально их доле, воспользоваться льготой можно раз в жизни. Однако, как сообщили на прошлой неделе «Ведомости», Минфин выступил с инициативой предоставлять вычет каждому из совладельцев недвижимости в полном объеме, то есть выделять по 260 000 руб. (максимум) на человека.

Теоретически увеличение налогового вычета должно положительно сказаться на платежеспособности покупателей жилья, отметил эксперт. Однако на практике в Москве, где цены на недвижимость очень высоки, нововведение погоды не сделает. Люди, имеющие возможность заплатить за квартиру 15-20 млн руб. (это средняя цена столичной новостройки), дополнительные 260 000 руб. на семью из двух взрослых вряд ли сочтут значительной суммой. Для Подмосковья и других городов эти деньги более существенны, но все же не настолько, чтобы «взорвать» рынок, полагает эксперт.

«Нововведение вряд ли сможет вызвать ажиотаж на рынке. Скорее данную меру стоит рассматривать как небольшую поддержку для покупателей квартир - тех, которые знают о возможности вернуть часть денег и у кого хватит терпения этот вычет получить», - подчеркнул Олег Репченко.

Кроме того, выгода от увеличения налогового вычета, возможно, уже очень скоро будет полностью нивелирована повышением других налогов. Во-первых, власти обещают в течение ближайших двух лет ввести рыночный налог на недвижимость (имущество), которая ныне облагается налогом, исходя из заниженных оценок Бюро технической инвентаризации. Во-вторых, не исключен рост подоходного налога. Так что налоговая политика в отношении покупателей недвижимости не отличается последовательностью, отметил руководитель www.irn.ru.

Если государство хочет сделать квадратные метры более доступными для граждан, то надо прежде всего бороться с завышенными ценами на недвижимость, а не менять налоговую систему, которая и в своем нынешнем виде не мешает людям зарабатывать на жилье, считает эксперт. Главная причина астрономических цен, по его мнению, кроется в проблемах строительной отрасли, страдающей от избытка бюрократии и коррупции. Упрощение процедуры согласования проектов позволило бы девелоперам строить больше и быстрее, что в свою очередь способствовало бы росту конкуренции среди застройщиков и удешевлению конечного продукта. (См. «Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья».)

Еще одной российской проблемой является высокая стоимость заемных денег – как для строительных компаний, так и для физических лиц. В развитых странах большинство граждан покупают жилье именно с помощью ипотеки, но если в Европе кредит можно взять под 3-4% годовых, то в России реальная ставка колеблется в районе 12%.

«Менять что-то в налоговой системе в плане стимулирования покупателей жилья вряд ли нужно. Плоская шкала НДФЛ в этом смысле является большим плюсом, давая возможность накопить на квартиру», - резюмировал эксперт.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news61029.mp4' width=480 height=380}

Смотреть выпуск
Памятники Москвы: символическая аренда, но высокие риски

Вчерашний аукцион по cдаче в льготную аренду объектов культурного наследия показал, что охотников за действительно уникальными проектами девелопмента в Москве предостаточно. Не останавливают ни высокие риски, ни сложность предстоящих работ, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В рамках новой политики департамента имущества города Москвы и департамента культурного наследия города Москвы на торги впервые были выставлены три здания на условиях 49-летней аренды и с льготной ставкой 1 руб. за 1 кв. м, получаемой после ввода объекта в эксплуатацию. Аукцион проводило Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы.

По данным СГУП, на открытый аукцион подано 22 заявки от организаций и частных лиц. Итоги:

  • Суммарная стартовая цена по трем лотам - 15 322 080,00 руб.;
  • Итоговая цена реализованных объектов - 49 847 622,00 руб.;
  • Превышение цены по выставленным объектам - 34 525 542,00 руб.


Для справки
В конце января 2012 г. на заседании правительства Москвы было утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, регламентирующее установление льготных арендных ставок для добросовестных арендаторов памятников истории и культуры. В программе участвуют объекты культурного наследия, в первую очередь нуждающиеся в реставрационных работах. Договор аренды заключается на 49 лет. Срок ввода объекта в эксплуатацию арендатором должен составить не более пяти лет. Новая практика подразумевает, что арендатор памятника:

  • оплачивает арендную плату, установленную в результате аукциона (ее размер устанавливается в ходе торгов и сохраняется на весь период реставрации объекта до момента вода в эксплуатацию. То есть, пока ведутся работы, аренда руин оплачивается в размере примерно офиса класса А, отмечают в www.irn.ru).
  • за собственный счет производит научную реставрацию объекта культурного наследия (согласованную с департаментом культурного наследия города Москвы);
  • на основании документации департамента культурного наследия города Москвы о приемке работ имеет право (sic!) обратиться в департамент имущества города Москвы для перерасчета ставки арендной платы из расчета 1 руб. за 1 кв. м в год на весь последующий срок договора аренды. То есть фактически право-то есть обратиться…

«Мы удовлетворены результатом торгов. Сегодня создан прецедент на рынке городской недвижимости – фактически городские власти показали, что могут внедрять новые правила работы с объектами культурного наследия, и эти правила восприняты рынком с интересом, итоги торгов это подтверждают», - отметил Тимур Зельдич, руководитель СГУП по продаже имущества города Москвы.


Риски
Некоторые потенциальные претенденты, даже придя на аукцион, в его ходе решили отказаться от участия в торгах. Слишком велики коммерческие риски.

«[Городом] не решены земельные вопросы, – говорит Ильдус Еникеев, генеральный директор группы компаний Sercons. – Нет исследований, нет кадастровых паспортов. Соответственно, мы не можем для себя подсчитать [потенциальные] расходы», – заявил он в интервью телеканалу РБК-ТВ.

Комментируя телеканалу потенциал возрождения объектов старой архитектуры, тем более из разряда охраняемых государством, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков указал, что риски в подобных проектах действительно высоки. И не только из-за отсутствия необходимых документов: опытные девелоперы знают, как ускорить процесс их оформления. Гораздо важнее, на взгляд эксперта, необходимость привлечения к реставрации хотя бы даже фасадов (которые нужно воссоздать в историческом облике) действительно квалифицированных специалистов.

Вот здесь действительно кроются серьезные риски, указал он. Для не очень опытного девелопера или строителя, который никогда не занимался реставрацией, проблемы качественного исполнения работ могут стать преградой. Можно «завязнуть» в деталях согласований сначала проекта, потом его реализации. А в результате – сорвутся оговоренные инвестконтрактом сроки, и никакие затраты инвестора возмещены не будут.


Возможности для профессионалов
Не комментируя сами выставленные на торги объекты (такие уникальные объекты нуждаются в подробном изучении), заместитель руководителя IRN.RU Сергей Жарков привел для сравнения возрожденный из руин особняк на Тверском бульваре. В нем в 1930 - 40 гг. размещалась военная прокуратура, а в 1970-х гг. – производственный цех. Инвестору удалось не только сохранить фасады, но и с помощью долгих кропотливых исторических изысканий воссоздать даже лепнину и фрески, уникальные двери, наборный паркет. Это потребовало примерно $10 млн и многих лет работы. Но теперь в открывшийся там ресторан приходят не только пообедать, но и просто полюбоваться за чашечкой кофе интерьерами «Египетского» и других залов. Интересно, что, по словам инвестора, ресторан окупился и приносит прибыль.

Кроме того, по его признанию, само дело восстановления такого памятника архитектуры принесло ни с чем не сравнимое удовлетворение.

Состояние реализованных вчера, 25 апреля, на торгах объектов не требует столь скрупулезного внимания. В основном это действительно руины. Тем меньше затрат на восстановление они потребуют, тем скорее их можно привести в порядок. Правда, по условиям инвестконтрактов ни рестораны, ни гостиницы в воссозданных зданиях открывать будет нельзя. Но и возможные представительские офисы в центре Москвы – хороший потенциал для ведения бизнеса. А то и апартаменты – в личной усадьбе.


Подробнее об объектах (по данным СГУП по продаже имущества города Москвы)
Лот №1

Выявленный объект культурного наследия «Жилой дом Н.П. Баулина» (в основе - палаты XVIII века), 1820-е гг., 1880-е гг., архитектор Н.Д. Струков»

Адрес: ЦАО, Николоямская улица, д.52, стр.1

Год постройки здания: 1846

Общая площадь: 704,9 кв.м

Начальная (минимальная) цена аренды в год: 3 549 172,00 руб.

Итоговая цена: 16 006 796,00 рублей

Победитель: ООО «Ирбис»

Лот №2

Объект культурного наследия регионального значения «Городская усадьба, XVIII в.- XIX в., архитектор К.Ф. Буссе. - Главный дом»

Адрес: ЦАО, Подсосенский переулок, д.23, стр.3

Год постройки здания: 1850

Общая площадь: 993,0 кв.м

Начальная (минимальная) цена аренды в год: 6 499 185,00 руб.

Итоговая цена: 20 050 001,00 руб.

Победитель: ООО «Старый квартал»

Лот №3

Выявленный объект культурного наследия «Городская усадьба Морозовых, конец XVIII – начало XIX в.в.: Главный дом, конец XVIII – начало XIX в.в, 1842 г., 1898 г.»

Адрес: ЦАО, Николоямская улица, д.47

Год постройки здания: 1894

Общая площадь: 827,9 кв.м

Начальная (минимальная) цена аренды в год: 5 273 723,00 руб.

Итоговая цена: 13 790 825,00 руб.

Победитель: ООО «Аверс Брик Плюс»

Объявление о следующих торгах по льготной аренде объектов культурного наследия следует ожидать в мае 2012 г.


{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news60809.flv' width=480 height=390}

Смотреть выпуск
Промзоны Москвы: процесс подготовки непрост, но эффект от их застройки может стать прорывом

Развертывание строительства жилья в промышленных зонах Москвы, частично заброшенных, обязательно начнется, исходя из политики столичных властей. Однако начало этого процесса требует основательной подготовки, сказал заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков, отвечая на вопросы программы «Главная тема» Третьего канала телевидения.

Он указал, что если основным приоритетом администрации экс-мэра Юрия Лужкова были темпы строительства в городе, то нынешняя команда мэра Сергея Собянина концентрируется на сбалансированности развития мегаполиса. «Недостаточно просто построить большие объемы жилья, обеспечить горожан социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками, дорогами и полицейскими участками наконец), торговыми площадями, предприятиями бытового обслуживания, культуры и спорта. Нужно создать центры притяжения рабочей силы, рабочие места», – указал он.

Сергей Жарков привел в пример район Марьино, построенный на месте бывшей свалки, откуда были вывезены миллионы кубометров верхнего слоя почвы, замененной на чистую. Шикарные пешеходные и велосипедные набережные, развитая инфраструктура в плане кафе, магазинов, развлекательных центров… Вроде очень грамотно спланированные дома по отдельности и район в целом. Но люди, которые приобрели там квартиры, в большинстве своем вынуждены зарабатывать на жизнь в других местах. А в результате – вечные пробки на Волгоградском проспекте и прилегающих улицах, проблемы на смежных участках МКАД и Третьего транспортного кольца. «Можно сделать Волгоградку хоть 16-полосной в каждую сторону, принципиально ничего не изменится, – говорит эксперт. – До центра города дорогу такой ширины все равно не дотянуть».

Поэтому городским властям обязательно нужно придумать, не просто как побудить застройщиков возводить в новых осваиваемых зонах офисные комплексы и другие центры притяжения рабочей силы (это как раз несложно), а как заставить бизнес создавать там качественные рабочие места.

Один из вариантов, на взгляд замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», – развитие системы бизнес-инкубаторов, специализированных деловых зон, которые уже неплохо показали себя в Нагатинской пойме и некоторых других местах. Одновременно можно было бы запланировать вокруг них строительство специализированного муниципального арендного жилья, пусть даже с инвестиционными бюджетными вложениями. Это также лежит в русле общегосударственной жилищной политики (недавно были заявления по этому поводу и президента, и премьер-министра России).

Там могли бы селиться именно работающие поблизости семьи, что снимало бы лишнюю нагрузку на транспортную систему города и обеспечивало бы частичное решение жилищной проблемы за счет мобильности населения. Такие проекты могут быть скомбинированы из апартаментов и доходных домов, о которых много говорится, но развитие которых пока неясно из-за многих нерешенных проблем, как экономических (низкая рентабельность), так и юридических (прописка и т.д.).

Экономические предпосылки развития таких территорий могли бы как раз решаться именно благодаря существующей инфраструктуре нынешних промзон. Бывшие производственные площади обычно неплохо обеспечены инженерно-техническими коммуникациями, хотя бы до границ участков. Следовательно, снимается много ограничений по мощности энергопотребления, канализации, стоимости прокладки другой технической инфраструктуры. Это не то же самое, что строительство в чистом поле. За счет этого себестоимость возведения жилых и нежилых комплексов может быть значительно удешевлена. А значит, возрастет рентабельность проектов в целом.

Но есть важный аспект, создающий сложности для освоения промзон. На этих территориях уже существуют предприятия. Неважно, влачащие существование по основному виду деятельности; давно переоборудованные в процветающие автомастерские или автомойки; таинственные склады контрабанды; или просто существующие на бумаге. Но у этих предприятий есть собственники. И пускай они не располагают правом собственности на землю (прошлая администрация Москвы стояла насмерть в этом отношении, используя любые возможности не допустить оформления земли в собственность), но они являются правообладателями аренды этой земли.

Решение этого вопроса представляется непростым делом. Тем более что в каждой промзоне участков много, а собственников расположенных на них предприятий – еще во много раз больше. Но проблема решаема, уверен Сергей Жарков, хотя, возможно, процесс ее решения займет немало времени. В конце концов, если мэрии Москвы уже удалось однажды постепенно и потихоньку выкупить акции всех предприятий для освобождения нужной территории, чтобы создать там масштабный проект, почему сейчас не получится? Экономическая мощь есть, административные рычаги никуда не делись. Тем более что проекты будут менее масштабными, хотя, возможно, более эффективными. Не стоит же задача еще один «Москва-Сити» строить, говорит эксперт.


{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news59769.flv' height=300 width=360}

Смотреть выпуск
Главный редактор IRN.RU: выборы - выборами, а квадратные метры пока доступными не станут

«Экономических причин снижать ипотечные ставки нет. А вот политические, если правительство окажет давление на крупные госбанки… Но тогда банки резко повысят требования к качеству заемщиков, и не только путем увеличения минимального первоначального взноса», – заявил главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков, выступая на онлайн-конференции «Цены на жилую недвижимость: недоступные метры» FINAM.RU в пятницу, 2 марта.

По его словам, российские банки достаточно насмотрелись на развитие ипотечного кризиса в США и не желают его повторения в России (см. «Ипотечные кредиты в России продолжают дорожать»).

С одной стороны, банки «дуют на воду». Экономика России все же больше пока ориентирована на продажу сырьевых запасов, чем на возведение жилья, хотя последнее постепенно выбирается на лидирующие позиции по отраслям. С другой стороны, кредитные организации справедливо «не хотят обжечься». Пример заокеанской державы с самой вроде бы сильной экономикой мира, которая, не раздумывая, раздавала кредиты, слишком ярок.

Поэтому правительство, выполняя (на первых ли порах или в конце первого срока президентства – неважно) предвыборные обещания, может решиться оказать давление на банки с целью снижения процентных ставок. Но банкам превращать имеющиеся дорогие «короткие» деньги в дешевые «длинные» совершенно нерентабельно. В России 8% годовых по ипотеке – уже сказка, подобные программы есть, но попробуйте стать их участником. Такое количество барьеров на пути к этой цели только профессиональным застройщикам известно.

Соответственно, можно ожидать, что в случае политического давления банки пойдут именно по этому пути: например, поднимут минимальный размер первоначального взноса (что защищает их от совершенных халявщиков) или ограничат срок кредита до как минимум работоспособного возраста заемщика («никаких вариантов в 40-50 лет, вы что, глухой?»). А скорее всего, и то, и другое.

Значит, вероятно, либо сократится в ближайшем будущем объем выданных кредитов, либо возрастет объем неплатежей, продолжал Сергей Жарков. Несмотря на рекордные показатели объема выдачи ипотеки в прошлом году.

Почему условия предоставления кредитов могут быть ужесточены? Чтобы предотвратить возможный кризис неплатежей. Доходы заемщиков будут строже проверяться, минимальный размер первоначального взноса может быть увеличен и т.д. Хорошо это или плохо? Скорее хорошо. Бесконтрольная раздача кредитов как раз и может вызвать как бурный неоправданный рост цен (из-за выхода на рынок большого количества покупателей с высокими бюджетами покупки), так и будущую волну банкротств заемщиков, переоценивших свои возможности.

При доходе семьи в 100 000 руб. в месяц, если откладывать по 30% – по $1000, ее глава за три года накопит 1 млн руб. (на депозите). Согласно ипотечному калькулятору на www.irn.ru, он сможет претендовать на квартиру ценой в 3,6 млн руб. Есть такие в Москве? Нет. Только километров за 20-40 от столицы (подробные базы данных см. на www.realsearh.ru). Может такая семья предположить, что обойдется только половиной месячного дохода на текущие нужды, чтобы выплатить долг банку? Конечно. Молодая пара, живущая сегодняшним днем, может не подумать, что уже через год (или девять месяцев) ей понадобится «трешка» вместо однокомнатного «рая». И что тогда?

Но допустим, человек скопил $100 000 (это тоже возможно). Если минимальный размер первоначального взноса составляет 30%, он может претендовать на квартиру стоимостью $333 000. А если 10% – уже может присмотреть жилье ценой в $1 млн. Продавцы на появление на рынке большого количества покупателей с такими бюджетами реагируют очень быстро и однозначно.


Как попытаться сделать пресловутые квадратные метры доступными?
Во-первых, нужно больше строить. И государство должно принимать в этом непосредственное участие. Идеальная ситуация: власти строят школы и больницы, прокладывают дороги, подводят инженерно-технические коммуникации к границам участка, инвестор делает все остальное. Это и может привести к снижению продажной цены квадратного метра до заявленной руководством страны цели – 30 000 руб. за 1 кв. м. Пусть не в Москве, не в Санкт-Петербурге, но в регионах – реально.

Во-вторых, нужна борьба с коррупцией. И не только сверху до низа, но и снизу до верха. Почему мы даем сантехнику за 10-минутный визит 300 руб. «по прейскуранту»? А кто-нибудь этот «прейскурант» видел? Наверное, он существует, но кто и по каким основаниям его утверждал? О сотрудниках ГИБДД молчим – в зубах навязло.

В-третьих, и это главное, нужно улучшение макроэкономической ситуации. Люди должны иметь возможность зарабатывать. Если человек не может заработать на первоначальный взнос, то никакие низкие ставки по ипотеке ему не помогут.


Препоны
А как человек может зарабатывать при высоком уровне безработицы, с одной стороны, и при высоких налогах на уровень заработной платы на работодателя, с другой? Потребуешь повышения зарплаты? На твое место пятеро найдутся. Незаменимый специалист? Но тогда ты достаточно экономически грамотен, чтобы понимать: заплатив лишний рубль тебе, работодатель должен отдать еще (еще, sic!) примерно рубль налоговой службе. И тогда весь проект оказывается нерентабельным. А соответственно, и зарплату платить не из чего.

А у кого останется рентабельный проект? У тех, кто продолжает работать по «серым» схемам. Но вот у них страшновато покупать жилье. И без денег, и без квартиры можно остаться.


Замкнутый круг?
Почти. Но если, как уже было сказано, государственные власти начнут работать так, чтобы триединство: федеральная власть – муниципальная – инвестор – стали работать согласованно, не перетягивая одеяло на себя, выполняя в полном объеме и в сроки предписанные функции, тогда получится, что средняя стоимость квадратного метра будет соответствовать среднему месячному доходу человека. Тогда можно будет говорить о доступном жилье и динамичном развитии рынка жилья, указал эксперт. «Продажи по 30 000 руб. за метр возможны, если государство будет исполнять свои функции по созданию как инженерной, так и социальной инфраструктуры. Не говоря уже о коррупционной составляющей. Пока же эта финансовая нагрузка будет лежать на плечах инвестора, он будет вынужденно закладывать ее стоимость в конечную цену жилья», – сказал он.


Сторонние факторы
В этом году в противовес прошлым выборам ажиотажа во время предвыборной гонки не было. Наоборот, на рынке даже отмечалось некоторое затишье. А вот копящийся отложенный спрос может привести к некоторому оживлению весной-летом (см. «Руководитель IRN.RU: после выборов цены на жилье могут вырасти на 10%»). Хотя вряд ли он спровоцирует рост цен больше чем на 10%, да и тот, скорее всего, во второй половине года скорректируется, уже отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

«Новая Москва» в ближайшие годы тоже не станет серьезным фактором влияния на рынок недвижимости. Сейчас только определены те, кто будет разрабатывать концепцию. От разработки общей концепции даже до создания генплана – дистанция огромного размера. А до активного строительства еще дальше. Сейчас проект «Новой Москвы» власти рассчитывают развивать 30-50 лет. «Лично на мой взгляд, подобная оценка излишне оптимистична», – заявил Жарков.

Введение налога на недвижимость, которое после избрания Владимира Путина президентом РФ не за горами, не сильно повлияет на уровень цен, считает эксперт, хотя может оказаться небольшим сдерживающим фактором.

Он принесет пользу, если будет разумным. Налог может заставить задуматься владельцев сразу нескольких квартир, накупленных, так сказать, впрок, о необходимости выставить излишки на рынок. Такой «выброс» обвала цен не принесет, а вот немного сдержать их рост – вполне может, как один из факторов.


Не стоит искать спасения в бегстве
Искать доходов в недвижимости за рубежом – не самая лучшая идея. Недвижимость там стоит покупать только в случае планов переезда на постоянное место жительства. Инвестиции в нее - очень сложный, трудоемкий, затратный и высокорисковый процесс. Неоднократно бывали случаи в той же Западной Европе, когда покупатели соблазнялись низкой ценой, а только потом выяснялось, что содержание жилья требует безумных расходов, которые не покрываются никакими доходами от сдачи в аренду, отметил главный редактор www.irn.ru.

Смотреть выпуск
Инвестиции в зарубежную недвижимость: убытки и нервотрепка вместо дохода

Инвестиции в зарубежную недвижимость – не лучший способ вложения средств. Если, конечно, речь не идет о переезде на ПМЖ, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на «Финам FM».

Во-первых, доходность таких инвестиций крайне невелика: в Европе сдача жилья в аренду приносит лишь 3,5%, максимум 6% годовых при грамотном подходе. Для ЕС, где заемные деньги по российским меркам очень дешевы, это хорошо. Во всяком случае, банковский депозит обеспечит не более 1-2% дохода. Однако в России даже крупные государственные банки сейчас предлагают 8-10% годовых по крупным вкладам. Причем, положив деньги в банк, о них можно больше не думать, наслаждаясь жизнью на проценты, а арендный бизнес – дело нервотрепное. Необходимо искать арендаторов, периодически проводить ремонт, возиться с оформлением официальных бумаг (в Европе в отличие от России «серые схемы» не в чести)... Даже организация сбора арендной платы и выселение должников может стать серьезной проблемой – европейское законодательство обычно направлено на защиту интересов арендатора, а не арендодателя. Конечно, все хлопоты можно переложить на плечи управляющей компании, но ее услуги тоже стоят денег.

Кроме того, содержание зарубежной недвижимости обходится дорого – налоги на имущество и тарифы на коммунальные услуги в Европе намного больше, чем в России.

«У нас ведь как? Главное – купить квартиру, а содержать ее стоит немного. А за границей очень высоки налоги на недвижимость, очень высоки ежемесячные коммунальные платежи. Соответственно, все это может сделать такие инвестиции убыточными. То есть вы еще будете доплачивать ежегодно за то, что у вас квартира есть», - подчеркивает Репченко.

Есть и еще один важный момент. Российские инвесторы, приобретая недвижимость, как правило, рассчитывают через некоторое время ее выгодно продать, то есть заработать на росте цен. Однако в обозримом будущем ждать серьезного подорожания жилья на переизбыточных зарубежных рынках, да еще на фоне кризиса евро явно не приходится.

«Если, например, Грецию исключат из Евросоюза, то, скорее всего, цены на греческую недвижимость упадут очень существенно. Просто потому, что они сейчас надуты и номинированы в евро, а если Грецию исключат, то будут номинированы в греческой драхме, курс которой, скорее всего, свалится по отношению к евро. И мы помним, что Испания и Италия тут тоже стоят в очереди», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Конечно, шикарное жилье в центре Парижа и Лондона или уникальные коммерческие объекты типа магазина Harrods в британской столице будут дорожать. Но стоит подобная недвижимость десятки и даже сотни миллионов долларов, поэтому по карману только олигархам. Обычные, в меру состоятельные граждане могут позволить себе в лучшем случае домик или квартиру где-нибудь в Болгарии или Греции. На картинках такие объекты выглядят замечательно, туда приятно приехать провести отпуск, но сдать в аренду это жилье очень сложно, а продать без финансовых потерь практически невозможно - в Европе в отличие от Москвы нет дефицита жилья.

В общем, к инвестициям в зарубежную недвижимость надо относиться предельно осторожно. Одно дело, если вы хотите эмигрировать в другую страну и вам нужен источник дохода именно там. Совсем иное – если вы никуда уезжать не собираетесь и просто хотите выгодно вложить средства. В последнем случае «зарубежка» может сильно разочаровать.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news58923.flv' height=400 width=480}

Смотреть выпуск
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта