ИРН в медиа-пространстве

С начала осени на рынке недвижимости наблюдаются противоречивые тенденции: цены на квадратные метры то растут, то падают в зависимости от самых разных факторов.

В последние недели укрепление рубля, рост цен на нефть, а также оптимистичные заявления экспертов активизировали рынок жилья. Жилье опять потихоньку дорожает, а спрос на него потихоньку растет. Но об оживлении рынка и подъеме со «дна» говорят только самые отчаянные оптимисты.

По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, цены на жилье в России, если рассматривать среднюю температуру по палате, все еще продолжают медленное снижение — на 0,10,2 процента в неделю на фоне практически нулевой инфляции. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 138 тысяч рублей, в Московской области 64 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге, где всю последнюю неделю также наблюдался рост цен на недвижимость, 79 тысяч рублей. Максимальное снижение цен на неделе было зафиксировано в Курске (1,1 процента), а максимальный рост — в Самаре (на 0,2 процента).

Понятно, что долго качаться на этих качелях невозможно, в конце концов рынок должен определиться, в какую сторону ему развиваться. Пока аналитики, принявшие участие в конференции «Рынок жилья: почему реальные цены не соответствуют официальным», сходятся во мнении, что-то, как будет развиваться ситуация дальше, зависит от двух разнонаправленных тенденций.

С одной стороны, экономисты предупреждают, что предпосылки для глобального восстановления платежеспособного спроса пока еще не сформировались.

Несмотря на то что период активного падения цен завершен, стоимость жилья все еще недостаточно низкая, чтобы покупатели бросились скупать недвижимость. Например, в Москве, по данным Росреестра, в сентябре 2009 года было заключено на 18 процентов меньше сделок купли-продажи жилья, чем год назад, когда кризис уже начался. По сути рынок держится только за счет поддержки государства, которое на сегодняшний день является фактически основным заказчиком строительства.

Так что дальнейшее падение цен вполне вероятно. Так, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на жилье будут снижаться, так как они превышают покупательскую способность россиян. По его оценке, средний уровень зарплат в той же Москве сегодня составляет 30 тысяч рублей. То есть, считает эксперт, при таких доходах справедливая цена за один квадратный метр в столице не должна превышать 60 тысяч рублей. Это подтверждается и последними данными министерства регионального развития, установившего цены на жилье на четвертый квартал 2009 года. Например, по версии минрегиона, среднерыночная стоимость квадратного метра для Москвы в четвертом квартале составила 73,8 тысячи рублей, Московской области — 42,95 тысячи, Санкт-Петербурга — 44,3 тысячи, Свердловской области — 33,6 тысячи, Самарской области — 29,45 тысячи рублей. Любопытно, что эти цифры практически не отличаются от цен первого квартала, что, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», можно расценивать как свидетельство того, что государство не изменило своей позиции по вопросу справедливых цен на жилье и продолжает играть на понижение.

С другой стороны, есть субъективный фактор — психологический уровень цен, при котором потенциальные покупатели готовы совершать сделки. В последнее время эксперты все чаще говорят о том, что нынешний кризис неминуемо отразится на объемах строительства новых домов. А именно в ближайшие год-два нас ждет дефицит предложений на рынке жилья, что повлечет рост цен на недвижимость. На это же обстоятельство указывает президент-элект Российской гильдии риелторов Григорий Полторак, который советует не откладывать покупку квартиры в долгий ящик. «Тем, кому квартира нужна для жилья, нужно покупать ее сейчас, поскольку в ближайшее время цены вновь могут начать свой рост», — уверен эксперт.

Правда, по мнению отдельных экспертов, расти будут цены, предлагаемые агентствами недвижимости, при этом реальные цены как по отдельным объектам (в первую очередь элитной недвижимости), так и по регионам, где цена сильно завышена (например, в Сочи), будут снижаться.

Последнее исследование федерального портала «Мир квартир» показало, что для покупки квартиры в подавляющем большинстве регионов необходимо иметь от 1 до 5 миллионов рублей. А вот за миллион рублей и ниже сегодня продается только 2 процента квартир. В частности, в Хабаровске двухкомнатная квартира в пятиэтажке предлагается за 750 тысяч рублей, а в Иванове за аналогичную «двушку» просят всего 650 тысяч рублей.

Он может возникнуть в последующие годы, считает эксперт

В последнее время многие эксперты рынка все чаще говорят о том, что ухудшение экономических условий осенью 2008 года отразится на объемах строительства новых домов в России в целом и в Московском регионе, в частности, и приведет к дефициту предложения на рынке жилья. Экспертную оценку сложившейся ситуации в своем докладе представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова в рамках прошедшей выставки «Недвижимость-2009».

Действительно, по данным ИРН, в 2009 году количество новостроек в Московском регионе сократилось по сравнению с предыдущими годами. Основной причиной этого является тот факт, ежеквартально количество объектов на первичном рынке жилья Московского региона сокращается. Так, во 2 квартале 2009 года число ушедших с рынка домов на 33% больше, чем количество объектов, впервые вышедших на рынок (105 домов против 79).

Тем не менее, большая часть ушедших с рынка объектов — это готовые дома, начало строительства и продаж которых пришлось на период активного спроса со стороны покупателей. Так, по данным регулярных исследований рынка новостроек от аналитического центра ИРН, во 2 квартале 2009 года доля готовых домов от общего количества объектов, ушедших с рынка, составила около 76%.

То есть основная часть ушедших с рынка домов пришлась не на объекты, строительство которых «заморожено», а на готовые дома, где к моменту кризиса оставались последние квартиры, постепенно распроданные в течение первой половины 2009 года. В то время как доля объектов на подготовительной или начальной стадии строительства от общего количества ушедших с рынка домов — всего 19%. При этом от общего количества новостроек в Московском регионе доля последних и вовсе составляет всего около 2%. В большинстве случаев данную категорию объектов снимают с продаж, так как такие дома в текущей ситуации наименее востребованы рынком (в условиях кризиса большим спросом пользуется готовое, а не строящееся жилье). Другими словами, количество «замороженных» во 2 квартале 2009 года объектов чрезвычайно мало.

Отметим также, что максимальное количество остановленных строек зафиксировано в декабре 2008 — январе- 2009 гг. Так, по данным Федеральной миграционной службы, отток трудовых мигрантов отмечался по 117 объектам в Московской области, что составляло примерно 17% рынка новостроек Подмосковья. По оценкам экспертов, объемы «замороженного» строительства в этот период составляли от 20% до 50%. Однако строительные работы по большей части этих объектов приостанавливались на 1−2 месяца, а затем возобновлялись.

Эту статистику подтверждают официальные данные Росстата. Так, в первом полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв.м. жилья, что всего на 0,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Поэтому нынешние темпы строительства позволяют предполагать, что планы построить за 2009 год 52 млн кв.м. жилья, о которых говорил министр регионального развития Р Ф Виктор Басаргин, вполне выполнимы. Если это случится, то снижение объемов по сравнению с прошлым годом, когда было возведено 64,1 млн. кв.м., составит 19%.

При этом в Москве «проседание» строительного сектора может оказаться еще менее глубоким. По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 год, который подписал Владимир Ресин, в текущем году в Москве будет построено 3,7 млн. кв.м. жилья. Это означает, что, хотя снижение показателей объемов строительства продолжается (в 2007 году в Москве было возведено 5,4 млн. кв.м. жилья, а в 2008 году — 4 млн. кв.м.), объем введенного в эксплуатацию жилья в текущем году будет всего на 7,5% меньше, нежели в предыдущем. Более того, не далее как 1 октября текущего года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что власти Москвы планируют вернуться с 2011 года к докризисным объемам строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 миллионов квадратных метров жилых площадей.

Более того, в 2009 году столичные власти намереваются сократить объемы ввода социального жилья до 1,63 млн. кв.м. вместо планируемых 2,52 млн. кв.м. вследствие недостатка финансирования. Это дает основание предполагать, что в 2009 году возрастет доля коммерческого жилья (предназначенного на продажу). Во-первых, это позволит увеличить долю коммерческого жилья в Москве до уровня 60%-70% от общего объема ввода жилья, как было до 2007 года (все помнят, что в 2008 году этот показатель снизился почти до 40%). А, во-вторых, это позитивно скажется на конъюнктуре столичного рынка жилья, т.к. в последние годы практически весь объем коммерческой застройки приходился на бизнес-класс. В результате, в Москве накопился большой объем отложенного спроса на доступное столичное жилье.

Тем не менее, справедливости ради следует отметить, что объемы жилья, планируемые к сдаче в 2009 году, начали строиться 2−3 года назад, на подъеме рынка. Это означает, что проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 году и последующие годы. Как уже было сказано вначале, по мнению многих участников рынка, в текущем году не закладываются новые объекты.

По результатам регулярных исследований ИРН, количество объектов на начальной стадии строительства, действительно, серьезно сократилось. Так, если в 2005—2006 гг. доля объектов на начальных этапах строительства от общего количества новостроек, представленных на рынке Московского региона, составляла около 35%-40%, то к середине 2009 года этот показатель сократился до 17%-18%.

Т.е. в 2009 году объем новостроек, единовременно представленных на рынке Московского региона (включая объем реализованных и свободных квартир) примерно в 1,6 раз меньше, чем в 2005—2006 годах. Однако следует отметить, что снижение этого показателя имело место уже в 2007 году, а не явилось следствием ухудшения экономических условий осенью 2008 года.

Другими словами, сегодняшняя ситуация с объемами нового строительства в Москве и Подмосковье заметно «хуже», чем, скажем, 2−3 года назад. Однако не следует забывать, что, во-первых, в Московском регионе имеется значительный объем инвестиционных квартир, которые на растущем рынке приобретались не с целью проживания, а для последующей перепродажи; по оценкам экспертов, доля таких новостроек в прежние годы составляла порядка 30%. Во-вторых, существенный объем жилья в готовых объектах приходится на квартиры, не распроданные в условиях надвигавшегося кризиса и после его начала, а также те, которые придерживались ранее застройщиками в период активного роста цен. По оценкам экспертов, только в Москве объем такого жилья составляет около 3 млн. кв.м.

Согласно данным регулярных исследований, объем готового жилья в Московском регионе вырос с 25%-30% в 2005—2006 годах до 35%-50% в середине 2009 года. Другими словами, дома достроились и ввелись в эксплуатацию, но в них остались свободные квартиры. Причина — снижение платежеспособного спроса покупателей.

О снижении платежеспособного спроса свидетельствуют и официальные данные Управления Федеральной регистрационной службы г. Москвы. Так, за первое полугодие 2009 года в столице зарегистрировано 22,8 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости против 31 тыс. в первом полугодии 2007 года и 30,4 тыс. — в первом полугодии 2008 года. Что же касается динамики по месяцам, то в январе 2009 года число сделок составило 2,7 тыс., в феврале — 2 тыс., а, начиная с марта, выросло и в марте-июне держалось на уровне 4,3−4,8 тыс. в месяц. Опять же, нельзя не заметить, что это ниже прошлогодних показателей, когда в некоторые месяцы число сделок превышало 6 тыс.

Снижение покупательской активности привело к существенному росту объемов предложения вторичного жилья, т.к. значительно увеличились сроки экспозиции квартир. Если на растущем рынке период от выставления квартиры на продажу до внесения аванса со стороны покупателя составлял от 1−2 недель до 1−2 месяцев, то с началом кризиса период экспозиции возрос до полугода. Быстрее «уходили» только квартиры, которые изначально выставлялись хотя бы на 10%-15% дешевле рынка. Правда, к середине года ситуация улучшилась, спрос начал активизироваться, однако объем предложения вторичного жилья остается заметно больше, чем до кризиса.

Принимая во внимание этот факт, а также объемы свободного жилья в новостройках (инвестиционные квартиры плюс нераспроданные квартиры в готовых домах, сданных в 2008—2009 годах), получается, что даже если на рынок вообще не будут выходить новые объекты (что, как было отмечено выше, не совсем верно), данного объема хватит еще на 2 года при наличии емкости спроса, сопоставимой с предыдущими годами.

Однако, в отличие от объемов предложения нового жилья, снизившихся, по оценкам экспертов, не более чем в 2 раза, спрос упал в разы. Это связано с тем, что в настоящее время с рынка ушли «инвестиционные» покупатели, занимавшие около 30% рынка, и люди, приобретавшие квартиры с помощью ипотеки (на долю ипотечных сделок в последние годы приходилось до 15%-20% рынка). Таким образом, в предыдущие годы доля таких покупателей достигала 50% от общего объема сделок. Кроме того, заметно снизился спрос со стороны тех, кто приобретал жилье за «живые» деньги или посредством обмена имеющейся недвижимости.

В сложившихся условиях спрос отмечается, в первую очередь, со стороны людей, которые и до кризиса хотели купить жилье, но в силу завышенной стоимости квартир не могли реализовать свои планы. Ухудшение экономической ситуации и, как следствие, снижение уровня цен сделало возможным осуществление их намерений. Тем не менее, формирование нового «слоя» платежеспособного спроса на фоне снижения доходов и ухудшения условий кредитования в том объеме, который был характерен, скажем, для 2007−2008 гг., займет определенное время, ни один и ни два года. А спрос со стороны тех, кто сумел заработать еще до кризиса и сейчас реализует свои возможности, будет постепенно сокращаться. Вот почему, на взгляд ИРН, говорить о дефиците предложения в текущей ситуации вряд ли верно.

Вообще, дефицит предложения возникает тогда, когда спрос превышает предложение. Но в условиях уменьшения объемов предложения не более чем в 2 раза на фоне сокращения емкости спроса в разы вряд ли можно ожидать возникновения ситуации дефицита предложения в ближайшие 2 года.

Разумеется, что в отдельных регионах России, сегментах, локальных рынках ситуация может быть кардинально иной. И этому есть практические подтверждения. Так, в частности, в Москве вследствие резкого дефицита экономичного жилья на протяжении последних нескольких лет объем спроса в этом сегменте настолько велик, что те немногочисленные объекты эконом-класса, которые возводятся сейчас в столице, как минимум находят своего покупателя, а, как максимум, пользуются ажиотажным спросом.

В то время как многие сопоставимые по цене новостройки в Ближнем Подмосковье (которые в предыдущие годы относились к сегменту эконом-класса Московского региона, потому что в столице были представлены преимущественно объекты бизнес-класса), сегодня продаются очень плохо.

Стоимость квадратного метра вряд ли удержится на нынешнем уровне, если случится вторая волна кризиса

На рынке столичной жилой недвижимости наступило сезонное летнее затишье. Риэлторы ждут осеннего оживления, рассчитывая, что на рынок вернется хоть какая-то определенность, и ждут некого психологического момента — «дна» рынка. В целом июнь поубавил оптимизма и показал, что серьезные экономические проблемы, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не исчезли. Цены на недвижимость пока продолжают сползать вниз, но уже не такими быстрыми темпами. Явных признаков перемены тенденций на рынке жилья пока нет.

Слабая активность усугубляется летним затишьем

Деловая активность и на первичном, и на вторичном рынках жилой недвижимости Москвы остается низкой, стагнация продолжается. После активизации вторичного рынка в апреле и мае, в июне количество сделок снизилось ниже уровня марта. На рынке жилой недвижимости отмечается традиционно сезонное падение спроса.

В июне столичный рынок держался на отметке в четыре с лишним тысяч сделок. По мнению аналитиков, сезонное снижение активности может внести свою негативную лепту. «В июле и августе количество сделок купли-продажи может сократиться до 3−3,5 тысяч», — прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

Первичный рынок недвижимости пострадал сильнее и ситуация там гораздо сложнее: объемы продаж сократились на 50−60% по отношению к прошлому году. Главной причиной падения является отсутствие доверия со стороны потенциальных покупателей к данному сегменту и паралич ипотечной системы кредитования. К сожалению, сейчас мало кто из существующих в активном режиме застройщиков может гарантировать, что все объекты будут сданы в срок и не произойдет заморозки строительства того или иного объекта, сетует В.Барнинец.

По данным опрошенных обозревателем «ИФ-Недвижимость» экспертов, спрос сохраняется в самом дешевом эконом-классе, где стоимость объектов не превышает 5−6 млн руб.

Покупатели в настоящее время продолжают жестко «продавливать» свои условия продавцам и определенная часть собственников идут на серьезное снижение цены в силу личных обстоятельств. Или же не совершают сделок, заняв выжидательную позицию, ожидая дальнейшее падение цен на столичную недвижимость.

Эксперты отмечают интересную тенденцию на рынке. «Становятся популярными продажи комнат в ипотечных квартирах или продажи квартир в рассрочку на вторичном рынке, когда собственники готовы заключать сделку с обременением при взносе 70−80% от стоимости квартиры», — рассказывает В.Барнинец.

Предложение близко к историческому максимуму

По данным Росстата, в Москве рост жилищного строительства в I полугодии составил 2,8% по сравнению с I полугодием 2008 года, а всего было введено в эксплуатацию 1,194 млн кв.м. жилья.

По данным аналитического центра корпорации «Инком», за первое полугодие объем предложения на вторичном рынке вырос на 15,1%: с 39 296 до 46 283 объектов. По оценке игроков рынка, это очень близко к историческим максимумам месячных объемов предложения.

В апреле был зарегистрирован рекордный рост предложения самых дешевых квартир: в Москве он составил 44,7%, сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Однако, по данным компании, спроса квартиры эконом-класса не нашли, поэтому в мае-июне дешевые квартиры уходили с рынка: в мае объем предложения на квартиры эконом-класса сократился на 23,1%, в июне — на 17,6%. Предложение квартир бизнес-класса и элитных в мае тоже уменьшилось, но гораздо менее значительно: предложение квартир бизнес-класса сократилось на 4,4%, элитных квартир — на 1,9%. В июне дорогие квартиры стали выходить на рынок: предложение квартир бизнес-класса в июне увеличилось на 7%, элитных квартир — на 7,6%.

«Увеличение предложения, действительно, происходит не только за счет поступления в продажу новых объектов, но и в связи с тем, что на рынке остаются объекты, не проданные два-три месяца назад. Квартира продается тем быстрее, чем ближе ее цена к нижней границе ценового диапазона данного сегмента», — добавил Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

По данным опрошенных «ИФ-Недвижимость» агентств недвижимости, объем предложения квартир в новостройках остается стабильным — во втором квартале реализовались квартиры в 300−307 новостройках.

В.Барнинец отмечает, что в настоящее время на вторичном рынке наблюдается отток части собственников, люди ожидают изменения ситуации в осенний период либо откладывают продажу на 1−2 года, но это не стало массовой тенденцией и поэтому предложение, скорее, будет увеличиваться вплоть до октября.

По мнению аналитиков, возможно, осенью будет небольшое снижение предложения за счет всплесков активизации рынка.

Цены откатились к уровню осени 2006 года

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), цены на жилье в столице достигли своего пика 6 октября прошлого года и тогда составили $ 6122 (158 499 руб.) за 1 кв. м. С тех пор они неуклонно снижались.

Резко подскочивший в начале прошедшей недели курс доллара продолжил способствовать дальнейшему снижению долларовых цен на недвижимость в Москве. В результате индекс стоимости жилья аналитического центра ИРН ушел ниже психологически значимой круглой отметки в $ 4000 за кв. метр, потеряв за неделю 1,7%. По данным ИРН, индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) составил $ 3957 (125 753 руб.), что соответствует уровню осени 2006 года. Всего за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса — с октября 2008 года — 33,2%.

«При этом, учитывая скорое восстановление курса рубля, последовавшее к концу недели, еще можно надеяться на то, что московский квадратный метр все-таки задержится вблизи уровня поддержки в $ 4000. Однако при условии нового ослабления рубля и ухудшения макроэкономического фона вряд ли что-то удержит долларовые цены от дальнейшего движения вниз», — считают аналитики ИРН.

Оценка ИРН не совпадает с мнением многих риэлторов. Так, по данным АН DOKI, на вторичном рынке стоимость квартир эконом-класса снизилась на 31% до $ 3858 за кв. метр. В бизнес-классе коррекция достигла отметки в 19%, а стоимость метра здесь составляет $ 6687. Элитное жилье подешевело на 15,6% до $ 12 996 за метр.

«Последние данные говорят о том, что в июле и августе следует ожидать сохранения отрицательной ценовой динамики во всех сегментах, что будет подстегивать низкий уровень спроса и традиционное снижение активности со стороны покупателей и продавцов. — прогнозирует В.Барнинец. — Мы ожидаем коррекции в эконом-классе на 3−4% в месяц и на уровне 1−2% в бизнес-классе и элит-классе».

По данным DOKI, на первичном рынке на протяжении первых трех месяцев нынешнего года наблюдалось снижение цен, которое сменилось ростом практически во всех сегментах, что отразилось на средних показателях по рынку и поэтому уровень коррекции здесь ниже. Так, в эконом-классе стоимость квадратного метра снизилась на 3,7% до $ 3505, в бизнес-классе на 4,4% до $ 5938, а в элитном классе на 2,6% до $ 14 856 за метр.

«В настоящее время на первичном рынке отсутствует отрицательная динамика в силу монополизированности рынка и небольших объемов сегмента коммерческого жилья. Скорее всего, девелоперы не допустят дальнейшего снижения цен в новостройках, что приведет к еще большему снижению привлекательность этого вида жилья для потенциальных покупателей», — считает В.Барнинец.

Высокобюджетного жилья хватит на 4−6 лет

В результате кризиса рынок дорого жилья столицы пострадал сильнее. По оценке руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрия Халина, запаса текущего предложения высокобюджетного жилья в Москве при нынешних темпах продаж хватит на 4−6,5 лет.

По словам Д. Халина, 30−40% объектов в Москве и области на данный момент не продано. В столице в бизнес-классе не продано порядка 20% от объема предложения, так как многие объекты вышли до кризиса, другие сняты с продаж, а новых предложений не выходит на рынок.

По его прогнозам, снижение цен на высокобюджетное жилье до конца года на 10−20% не решит проблему этого сегменте рынка, а только сможет сгладить разрыв спроса и предложения на дорогое жилье московского региона.

Текущие цены предложения жилья в городе в Москве и области на 15−20% превышают ценовой уровень, обоснованный ключевыми макроэкономическими показателями, то есть так называемой справедливой цены, считает Д. Халин.

«Разрыв между справедливой ценой и рыночной в докризисное время отличалось в 50−60%. Сейчас этот разрыв начал снижаться», — сообщил Д. Халин

По его прогнозам, дальнейшее падение цен пойдет по линейному или экспоненциальному тренду. «Отрицательная динами будет продолжаться до момента достижения фактическими ценами уровня справедливых цен ориентировочно в третьем-четвертом квартале 2009 года. После этого снижение цен прекратится и может продолжиться только в случае существенного ухудшения внешнего макроэкономического фона», — прогнозирует эксперт.

«По завершении фазы падения рынок стабилизируется, а при позитивном развитии макроэкономической ситуации начнется фаза роста. В случае продолжение застоя в экономике рост цен на рынке жилья будет носить нулевой или слабо выраженный положительный характер», — прогнозирует Д.Халин.

На рынок снова вернулась неопределенность

Игроки рынка придерживаются умеренных прогнозов и не могут дать долгосрочных. На рынок снова вернулась неопределенность. Кто знает сколько будет стоить нефть и куда пойдут основные макроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости.

Эксперты не рассчитывают на скорый отскок цен на недвижимость вверх, и пока не ожидают возвращения на рынок восходящего тренда. Несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и прогнозируют сохранения этой тенденции до конца лета.

«Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве — до следующего уровня поддержки около 2000 $ за метр», — прогнозирует руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.

По его мнению, для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. «Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи», — считает О. Репченко.

По мнению аналитиков ИРН большая определенность начнет появляться ближе к концу лета — началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость — вверх или вниз.

По прогнозам В. Барнинца, на вторичном рынке при стабилизации спроса продолжится рост предложения, что будет подталкивать цены вниз еще на протяжении нескольких месяцев. Если основные экономические показатели, влияющие на спрос, не будут более пугающими, чем сейчас, то количество сделок скорее увеличится уже в сентябре-октябре и тогда возможна стабилизация цен вплоть до конца года, считают эксперты.

«Ситуация с ценами на первичном рынке полностью зависит сейчас от финансового положения каждого из девелоперов. Если кому не удастся решить вопросы с существующей долговой нагрузкой, то можно ожидать появления более привлекательных в ценовом отношении предложений, но это едва ли приведет к серьезному росту продаж. Конечно, возможен дальнейший переход активов к кредиторам, но и они не заинтересованы в серьезном демпинге, так как любой шаг подобного рода может просто обрушить цены на квартиры в новостройках», — считает В. Барнинец.

Аналитики «МИЭЛЬ» так же прогнозируют коррекцию рублевых цен на рынке жилья в районе 1,5%-2% вплоть до осени. «Затем же по оптимистичному сценарию с возросшей покупательской активностью цены постепенно стабилизируются, по пессимистичному прогнозу коррекция продолжиться до конца года», — считаю специалисты АКЦ «МИЭЛЬ».

Дмитрий Таганов, говоря о первичном рынке, считает, что, вероятнее всего, строительный рынок начнет оправляться не ранее начала 2011 года. «В Москве объем нового коммерческого жилья в 2009 году может сократиться по сравнению с 2008 годом примерно на треть. Скорее всего, в 2009 году в столице на рынок будет выведено не более 1,2 млн. квадратных метров коммерческих новостроек», — прогнозирует Д.Таганов.

Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один «квадрат» эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года. В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить как минимум вполовину.

Согласно данным IRN.ru, снижающийся курс доллара привел к стабилизации цен на жилую недвижимость в долларах. В течение нескольких недель стоимость «квадрата» в Москве держится на уровне 4 тыс. долл.: в старой и типовой панели средняя цена квартиры достигла 3,8−3,9 тыс. долл. за 1 кв. м, в современной панели немного не дотянула до 4,1 тыс. долл. В то же время, несмотря на удешевление доллара, продолжают корректироваться и рублевые цены, которые, по последним подсчетам, упали ниже отметки 130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Майская стабилизация цен стала поводом для многих участников рынка говорить о достигнутом наконец дне и дальнейшем выправлении ситуации. В то же время эксперты подчеркивают, что даже сегодняшняя стоимость основной массы квартир, скорректированная кризисом, далека от понятия «справедливой цены». «В период кризиса рыночная стоимость жилья определяется не желаниями продавца и покупателя, а той нижней планкой возможностей застройщика по снижению цены, которая не повлечет банкротства компании», — рассуждает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов.

Руководитель отдела инвестиционного анализа компании «Сити-XXI век» Илья Трилобов считает, что в качестве справедливой, то есть минимально возможной цены продажи можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5−15%. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя цена строительства 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. руб.

«По моим оценкам, строительная себестоимость панельного жилья сегодня составляет 33−35 тыс. руб. за 1 кв. м, монолитного — 40−45 тыс. руб.», — говорит г-н Романов. Он добавляет, что эти цифры подразумевают только строительную себестоимость без учета стоимости земли, проектирования и других расходов. В то же время генеральный директор компании «Спецвысотстрой» Константин Золотухин заявляет, что среднюю продажную стоимость «квадрата» в 130 тыс. руб. наполняют затраты на согласования с городом. «Люди не убавили аппетиты, — говорит он. — Даже арматура и цемент — не такие значительные составляющие цены».

Сам «Спецвысотстрой» продает квартиры по цене 40 тыс. руб. за 1 кв. м. «Сейчас многие крупные компании — не будем их называть, все и так их знают — получают госзаказы от Министерства обороны по 30−34 тыс. руб. за метр. Значит, и продавать по 40 тыс. руб. вполне возможно», — замечает г-н Золотухин. «По моим подсчетам, рыночная цена, по которой люди массово смогут покупать жилье эконом-класса, колеблется в промежутке 33−42 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается председатель совета директоров агентства недвижимости «Century 21 Россия» Александр Шмуклер.

Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец полагает, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в 1,5−2 раза. «Главным индикатором для частных инвесторов при принятии решения о покупке или продаже является соотношение стоимости объекта недвижимости и годовой стоимости его аренды, — рассказывает эксперт. — Нормальным считается соотношение 1 к 10, а в Москве оно находится на уровне 1 к 20, 1 к 30 в зависимости от сегмента. Это говорит о серьезной переоцененности рынка». В свою очередь, г-н Гаджиев отмечает, что по-настоящему доступным жилье может стать при падении рыночной цены на столичную недвижимость на 40−50% и уменьшении ставок по ипотечным кредитам до 2,5−3%. «Пока застройщики не готовы демпинговать в значительной мере, но без основательных шагов в этом направлении наш рынок никуда не сдвинется», — заключает г-н Шмуклер.

Сегодня президиум правительства подведет промежуточные итоги реформы жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на все усилия властей, ЖКХ остается одной из самой неподдающихся реформированию отраслей экономики. Мало того что чиновникам не удается добиться хоть каких-либо улучшений в коммунальной сфере, на отдельных направлениях власти не могут даже стабилизировать ситуацию. В частности, в благополучные годы не удалось переломить тенденцию увеличения в стране ветхого и аварийного жилья. Дома приходят в негодность быстрее, чем государство успевает переселять из них жильцов. Кризис и связанное с ним быстрое исчерпание госрезервов грозит обострить проблему.

Пока рыночные преобразования в ЖКХ проходят главным образом на бумаге. Впечатляющая статистическая отчетность темпов создания частных коммунальных предприятий практически не отражается на качестве и стоимости предоставляемых населению услуг.

Попытки перевести отрасль на рыночные принципы хозяйствования предпринимались неоднократно, последние решения были приняты в феврале 2008 года. Комплекс мер по повышению эффективности функционирования ЖКХ предполагает ускоренное изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, поощрение создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) и т. д.

Формально за прошедший год в этом направлении сделано немало. По словам высокопоставленного источника в Белом доме, за этот период доля многоквартирных домов, жильцы которых создали ТСЖ, выросла с 20 до 36%. Еще большие успехи вроде бы достигнуты в создании частных управляющих компаний, которые должны прийти на смену ДЕЗам и ЖЭКам. Если на конец 2006 года из почти 34 тыс. предприятий ЖКХ насчитывалось всего 7% частных, то по итогам 2008 года этот показатель вырос до 70%.

Впрочем, с точки зрения миллионов россиян, до сих пор не ощутивших очевидных преимуществ рыночных отношений в коммунальной сфере, этот прогресс бумажный. На деле же эффективность работы отрасли крайне низка. За год ЖКХ оказывает услуг населению и предприятиям более чем на 2 трлн. руб., при этом вклад отрасли в ВВП составляет менее 4%. Это результат морально и физически устаревшей инженерной инфраструктуры. По признанию источника в правительстве, потери в сетях достигают: 20% воды (учтенных) и 20% (неучтенных), 15% электроэнергии и 40% тепла. Например, в Подмосковье средний расход воды на одного человека составляет 350 литров в сутки. КПД построенных 30−40 лет назад ТЭЦ и ГРЭС, как правило, ограничено 30%. В европейских странах этот показатель в два раза выше. При таком раскладе ЖКХ по определению не может быть привлекательно для частных инвесторов.

На ремонт инженерных сетей ежегодно направляется до 300 млрд руб., однако с учетом того, что износ инфраструктуры ЖКХ во многих регионах доходит до 70%, инвестиции в таком объеме не могут считаться достаточными. При этом ни федеральный Центр, ни региональные и муниципальные власти не обладают достоверной информацией о реальных потребностях отрасли в финансовых вливаниях. По оценке независимых экспертов, речь идет о триллионах рублей, но привлечь инвестиции в таком объеме не представлялось возможным даже в годы высоких мировых цен на нефть, обеспечивавших профицит госбюджета, ну, а в условиях экономического кризиса эта проблема вообще теряет актуальность.

Между тем в настоящий момент перед властями стоит решение еще более затратной задачи — снос ветхого и аварийного жилья. В прошлом году Фонд содействия реформированию ЖКХ направил на эти цели в регионы 54 млрд руб., что позволило расселить 2,6 тыс. жилых домов, признанных непригодными для проживания. Почти 14 тыс. семей россиян справили новоселья. Еще 72 млрд руб. было потрачено на капитальный ремонт 38 тыс. домов. Однако и здесь власти оперируют лишь приблизительными оценками инвестиционных потребностей. По словам источника в аппарате правительства, до сих пор нет исчерпывающей статистики по ветхому и аварийному жилью. Темпы расселения уступают темпам постановки на учет домов, признанных непригодными для проживания. Такая тенденция, считает чиновник, сохранится как минимум до 2013 года.

Независимые эксперты критически оценивают достигнутые результаты и перспективы реформы ЖКХ. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олега Репченко, очевидного эффекта от рыночных преобразований в отрасли не наступило. «Реформа пока никак не отражается на общей ситуации в ЖКХ. Не понятны ее конечные цели и ожидаемые результаты», — говорит эксперт.

Эта отрасль до сих пор остается чрезвычайно проблемной, разделяет скептицизм коллеги директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. «ЖКХ остается одной из самых нереформированных отраслей экономики России», — отметил он. Реальных договорных отношений, реальной конкуренции после преобразований ДЕЗов и ЖЭКов в ООО и не возникло. Эксперт считает, что ставшие формально частными предприятия ЖКХ в большинстве своем по-прежнему остаются аффилированными с муниципальными властями. В результате нет заинтересованности в улучшении качества обслуживания населения, снижении затрат и потерь. Медвежью услугу рыночным преобразованиям в отрасли оказало решение правительства с 2006 года централизовано устанавливать предельный уровень тарифов на цены и услуги ЖКХ, считает Николаев. Для частного бизнеса, понимающего, что из Москвы чиновники не смогут учесть все региональные особенности ценообразования в сфере ЖКХ с учетом климатических, географических и других особенностей конкретной территории, это создало дополнительные риски, еще больше снизив инвестиционную привлекательность отрасли.

Спад на московском рынке недвижимости продлится до конца лета. К этому времени средняя цена столичного квадратного метра может снизиться на 20−25 процентов в рублевом эквиваленте по отношению к существующему уровню. Такие данные приводятся в отчете Центра стратегических исследований «Росгосстраха».

В том, что «дно» падения цены московского жилья скоро можно будет уже увидеть, сходятся многие аналитики. Да и разница во времени, когда это случится, небольшая.

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», например, констатировали, что исторический рекорд по снижению долларовых цен на жилье случился в феврале, когда квартиры дешевели более чем по 2 процента в неделю, чего не было даже после дефолта 1998 года. Эксперты этого центра допускают, что именно февраль окажется пиковым месяцем падения цен, после чего темпы их снижения пойдут на спад и рынок стабилизируется на новом ценовом уровне.

«Все, что могло случиться, скорее всего, уже случилось, — сказал по этому поводу корреспонденту „РГ“ профессор Академии им. Плеханова Геннадий Стерник. — Падение цен еще продолжится, но уже потихонечку — до конца года примерно на 10−15 процентов при долларовых ценах и на столько же при рублевых, если инфляция удержится на обещанном властями уровне в 13−14 процентов». Правда, в последнее обстоятельство эксперту верится с трудом.

Но главное событие февраля, по мнению ИРН, это то, что жилье на столичном рынке, потеряв в стоимости 7,6 процента, пробило психологически значимый уровень в 5 тысяч долларов за квадратный метр.

Проскочив эту круглую отметку, индекс стоимости жилья к началу марта опустился до 4,5 тысячи долларов и в ближайшие два месяца — то есть к июню, снова будет стоить по 4 тысячи долларов за квадрат, как это было на волне роста цен 2005−2006 годов и во время стагнации 2007 года.

Рублевые цены, по некоторым данным, в феврале прибавили, но, как подчеркивают аналитики, это скорее результат технической коррекции, нежели реальный рост.

Но кризис на московском рынке недвижимости проявляется даже не в падении цен, подчеркнул Геннадий Стерник: «Кризис — в падении продаж. Чтобы прекратить его, я настоятельно рекомендую застройщикам идти на снижение цен, вплоть до демпинговых. К сожалению, они плохо прислушиваются, хотя это единственный способ оживления рынка».

О том же, что реально происходит на жилищном рынке столицы, аналитическим центрам сейчас приходится судить лишь по косвенным данным. Дело в том, что с сентября прошлого года — то есть когда финансовый кризис достиг Москвы, Росрегистрация перестала давать им сведения о регистрации сделок купли-продаж. «Засекретили…» — вздыхают эксперты. По имеющимся у них сведениям, объем продаж квартир в Москве на данный момент снизился в четыре-пять раз по сравнению с прошлым годом.

А чем меньше будет продаваться жилья, тем меньше его будет и строиться, ибо кредиты строительным компаниям сейчас не по карману, а «живых» денег у них нет, все вложены в простаивающие новостройки. Следовательно, дефицит жилья неминуем, что лишает москвичей надежды на стабильное снижение его цены и в будущем. «Из-за этого как минимум до конца 2009 года нельзя рассчитывать на появление на рынке значительных объемов „свежей“ жилой недвижимости», — утверждают эксперты Центра стратегических исследований «Росгосстраха». По этой причине, по их данным, уже в середине лета рост цен на квартиры в Москве может возобновиться.

«Дачный» рынок сегодня будоражат две новости. Плохая: с начала года продажи загородных домов в Подмосковье сократились на две трети, а реализация самых дорогих жилищ упала до нуля. Хорошей новостью можно считать небывалое предложение (выставлено на продажу 17 000 объектов), а также всевозможные скидки и акции. Спецкор «Известий» Людмила Бутузова оценила перспективу обитателей московских коммуналок стать соседями обедневших олигархов.

Уже к лету 2009 года особняки должны подешеветь на 40%, говорят риэлторы. А еще через год, если верить смелым предположениям, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке. Похоже, кризис стоит пережить хотя бы ради этого.

Где Подмосковье «медом намазано»?

Никогда еще желающие купить дом в Подмосковье не имели такого выбора. Сегодня в радиусе 150 километров от МКАД по 24 ведущим направлениям (трассам) расположены 600 загородных поселков. Большинство из них заселены частично и предлагают на продажу, по сведениям ЗАО «Русский фонд недвижимости», до 80% уже готовых домов общей площадью 9,6 млн квадратных метров. Исключение составляет Рублево-Успенское направление, где свободной земли уже почти нет, новостроек мало, а «вторичка» чаще продается между «своими».

Больше всего понастроили на киевском, минском, калужском и новорижском направлениях. На западе Московской области много земли, так что можно сколько угодно строить поселки «премиум» со всякими диковинными названиями. Есть только одна неприятность — количество богачей в столице явно переоценено, считает аналитик компании Blackwood Василий Игнатенко, — большинство коттеджей в поселках безуспешно продаются уже годами. За это время, похоже, изменились и предпочтения элиты — сейчас все меньше желающих покупать загородное жилье в муравейнике, на который все больше становится похожим престижный запад из-за кучно расположенных там поселков.

— Рынок явно перегрелся, — говорит Игнатенко. — Особенно это касается Новой Риги, где ведется самое интенсивное строительство. Поэтому нет ничего удивительного, что цены на недвижимость встали задолго до финансового кризиса. Уже тогда земельные участки стали предлагать без обязательного подряда на строительство и начали действовать различные скрытые скидки. В том числе снижение средней стоимости сотки земли. В кризис снижение стало заметнее, и это лишнее подтверждение тому, что земля на западном направлении переоценена в разы.

«Эконом» в расчет не брали

Несмотря на то, что рынок сейчас скорее мертв, чем жив, и никто ничего не покупает, презентации новых коттеджных поселков проходят как ни в чем не бывало. Правда, завсегдатаи подобных мероприятий утверждают, что икра на столах стала пожиже, музыка потише, гостей поменьше, зато все уходят с подарками, а те, кто проявил реальный интерес к сделке, получают невиданные прежде бонусы и скидки.

Корреспонденту «Известий» достался, например, позолоченный ключик от дверного замка. Сам замок обещали вставить после оплаты приглянувшегося строения в поселке эконом-класса на 25-м километре дмитровского направления. На картинке в рекламном проспекте домик выглядел очень симпатично, обещалось, что и «цена не разочарует».

Надо сказать, что «эконом» — самый востребованный сегмент на рынке загородной недвижимости и его всегда не хватало. На престижных направлениях строить что-то дешевле 500 тысяч долларов считалось невыгодным, да и солидный покупатель якобы настроен не на коттедж для отдыха, а на комфортабельный особняк для круглогодичного проживания. Непрестижный восток и юго-восток элита игнорирует, а «малобюджетные» проекты для среднего класса если и появлялись на этих направлениях, то в очень ограниченном количестве.

В общей сложности на Щелковском, Новорязанском и Егорьевском шоссе находится всего 10−12 коттеджных поселков. Причем тоже с трудной судьбой — половина из них оказалась не по карману «середнякам», поэтому больше напоминает не обжитое поселение, а долгострой. За последние полгода цены здесь уже реально снизились на 10%, но на продажи это фактически не повлияло. С наступлением кризиса конкуренция за покупателей такая, что многие застройщики, прежде презентовавшие свои поселки как элитные, чтобы не остаться на мели, умерили амбиции и теперь выдают их за эконом-класс с некоторой корректировкой цен на домовладения. И все равно — у новостроек пустынно, персонал уныло слоняется из угла в угол и выскакивает ловить потенциального клиента чуть ли не за километр.

«Надо брать, это же почти задаром!»

В облюбованном мною поселке на Дмитровском шоссе разве что хлеб-соль не подали, а так встречали меня как мать родную. Всем наличествующим составом — от охранников до менеджеров. И это объяснимо: с нового года, по словам сотрудников, в поселке не было ни одной живой души, если, конечно, не считать их самих.

Здешнее чудо загородной жизни будет состоять из многоэтажных домов и таунхаусов в общей сложности на двести секций. Площадь поселка 220 гектаров, от офиса к объектам можно добраться только на специальном микроавтобусе. Самая дешевая секция, в которую можно заселиться хоть сейчас, предлагается без малого за 10 миллионов рублей. Говорят, при закладке поселка планировалось продавать секцию за 14 миллионов, но потом будто бы нашли экономичное решение.

— Надо брать, это же почти задаром, — по-товарищески посоветовала девушка-менеджер. — Ну и что — лестницы нет! Наверх можно лазить и по стремянке. Мать старая? А что ей делать на втором этаже — пусть обитает на первом, рядом с удобствами.

К несомненным достоинствам таунхауса за 10 миллионов относилось также наличие внутренних перегородок и прекрасные окрестности. Однако внутренний голос подсказывал, что при таком количестве домовладений природе очень скоро придет конец, а поселок превратится в обыкновенный городской квартал со всеми его прелестями. Скрасить разочарование «дачников» застройщик собирается довольно оригинальным способом — каждая семья получит в подарок экологический электромобиль для дальних вылазок в чистый лес.

Авто, квартира и поцелуй «в нагрузку»

И это далеко не все завлекаловки. Получить в подарок настоящую иномарку могут и покупатели таунхаусов в поселке «7 миля» на Новой Риге. А компания «Велес Капитал Девелопмент» в деревеньке Дарьино на Рублевке проводила акцию, когда каждому покупателю бесплатно предоставлялось 130 квадратных метров в купленном домовладении жилой площадью 665 метров. Страшно хотелось взглянуть хотя бы на одного счастливчика, кому удалось сэкономить пару миллионов долларов на покупке. Но в компании отказались обсуждать эксперимент. По слухам, не нашлось покупателей. Не наблюдается ажиотажа и в компании Mozaik Development, которая готова подарить квартиру площадью 43 квадратных метра в апарт-отеле тем, кто приобретет коттедж в поселке Высокий берег.

Все эти выдумки — ясное дело — не от хорошей жизни. По мнению экспертов irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости), меры не самые эффективные, хотя и оригинальные. Особенно если закрыть глаза на общеизвестный факт, что бесплатного сыра не бывает — так называемые «подарки» включены в стоимость объекта и в принципе оплачиваются клиентами из собственного кармана. Но кто-то, возможно, и «сам обманываться рад».

При нынешней стагнации рынка, считают в irn.ru, гораздо важнее снять опасения потенциальных клиентов по поводу обесценивания недвижимости либо предоставить им инструмент, помогающий совершить покупку. То есть кредиты, рассрочки и т. п.

Реанимация недвижимого

Заплатить потом — это всегда соблазнительно. Акции стимулирования покупателей путем многолетней рассрочки платежа объявили пока немногие застройщики. Среди них ФСК «Лидер» и «Пересвет-групп». При весьма существенном первоначальном взносе за приобретенную недвижимость можно рассчитаться в течение 5−15 лет. Таким образом компании пытаются, во-первых, сдвинуть продажи с мертвой точки, во-вторых, удержать старый уровень цен. По другому пути пошла «Инком-недвижимость». Она обещает возместить покупателям домов в поселках Villagio Еstate до 30% стоимости покупки в случае падения цен на недвижимость, которое, по их расчетам, не должно превысить эти самые 30%. Эксперты irn.ru оценивают этот ход как психологически верный. Чем еще, как не обещанием вернуть убытки, можно успокоить покупателя, который никак не решается на приобретение из-за страха падения недвижимости в цене?

Надо заметить, что речь идет о поселках для самых богатых, рассчитанных на постоянное проживание, то есть расположенных в 20−30 километрах по Новорижскому, Минскому, Калужскому шоссе. Здесь бюджет приобретения составляет $ 1,5 — 3 млн. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что уже к лету 2009 года дорогие особняки должны подешеветь на 40%. А еще через год, если верить смелым предположениям эксперта, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке.

Впрочем, рискну предположить, что даже если цена на «миллионные» коттеджи снизится, обитателям коммуналок здесь все равно ловить будет нечего. Комнаты в Москве тоже обесцениваются, и не исключено, что цена на них в перспективе как раз и достигнет размера скидки на загородную недвижимость.

Надежда остается

Так что же делать тем, кто не располагает миллионами долларов, но мечтает иметь за городом свой газон?

— Подождать, — вынесла вердикт вторая земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». — Кризис им поможет.

Дело вот в чем. Несмотря на распространенное мнение, что подмосковная земля год от года только дорожает, на самом деле со второй половины 2007 года темпы роста замедлились. Исключение составляли только ликвидные участки, сосредоточенные на расстоянии до 30 км от МКАД. Но такой земли все меньше и меньше. Сам же земельный рынок за последние два года основательно распух и к сегодняшнему дню перенасыщен предложениями. Если в 2006 году на продажу было выставлено 25 000 гектаров, то в 2008-м уже 40 000, причем 60% из них сконцентрированы за 50-м километром от кольцевой.

По большинству характеристик дальние земли значительно хуже, сбыть их под строительство элитных поселков весьма проблематично, а дешевое загородное жилье у девелоперов не в почете, в том числе из-за дороговизны предлагаемых участков. Уже к лету прошлого года стало ясно, что десятки тысяч гектаров стали для их хозяев мертвым грузом. Финансовый кризис только усугубил положение: банковские кредиты для многих теперь закрыты, а земля не продается. В этой ситуации, по мнению участников конференции, ленд-лордам ничего не остается, кроме как серьезно демпинговать, чтобы получить хоть какие-то средства, а портфельный инвестор может купить задешево большие объемы загородной земли. Собственно, это уже происходит. Например, компания «Эко-лэнд» продает свою землю по сниженной цене — $ 800 за сотку, в конце августа цена была $ 2000. Все идет к тому, что наделы на дальних рубежах Московской области будут дешеветь еще значительней.

Для небогатых граждан, желающих обзавестись загородной недвижимостью, это только плюс. Причем не последний. По прогнозам аналитического центра irn.ru, финансовый кризис неминуемо поспособствует и расширению сегмента дефицитных сейчас поселков эконом-класса, и значительному удешевлению возводимого здесь жилья за счет внедрения новых строительных технологий. Они уже появляются. У нас строятся заводы по производству модулей для таунхаусов площадью от 40 до 80 квадратных метров, себестоимость которых должна быть вдвое меньше нынешней (сейчас она на уровне $ 1000−2000 за квадратный метр).

Вероятность такого сценария достаточно велика, так как о снижении себестоимости задумались и другие девелоперы. Компания «Миэль — Загородная недвижимость» объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство дешевых коттеджей с отделкой по 500 долларов за квадратный метр. Пока, правда, непонятно, за счет чего будет достигаться такая дешевизна — скорее всего, компания решила пожертвовать рентабельностью. Тем не менее, если кризис не преподнесет всем участникам рынка какую-нибудь горькую пилюлю, то уже к концу нынешнего года, по прогнозам аналитиков, себестоимость нового загородного жилья снизится на 35%, а с учетом земли рыночная цена одного кв. м будет на 10−20% ниже.

Как говорится, ваши бы слова да Богу в уши!

Рублевка — почти мегаполис

Рублево-Успенское шоссе находится на западном направлении столицы. Самые известные стародачные поселки: Барвиха, Жуковка, Ильинское, Усово, Подушкино, Николина Гора, Маслово. В настоящее время на Рублевке расположено 80 населенных пунктов, 10 из них — в стадии строительства и продаж. По официальной статистике, здесь проживает 500 000 человек. Пять лет назад было 400 000, а по переписи 1923 года в рублевских деревнях проживало в общей сложности 200 человек, 42 крестьянских хозяйства обрабатывали 78 десятин пашни, держали 15 лошадей и 34 коровы.

Строят, но не покупают

Бум загородного строительства в Подмосковье пришелся на последние шесть-восемь лет. Если на начало 2000 года вокруг Москвы строилось около 150 поселков, то в 2006 году было уже более 420 и 85% из них оставались нераспроданными. Тем не менее, несмотря на трудности со сбытом, возникали все новые проекты. В 2008 году, накануне кризиса, в активной продаже появилось еще 170 коттеджных поселков, а в августе, как бы наперекор финансовым бурям, началось строительство нескольких клубных поселений бизнес-класса.

Приценись к аренде!

По данным аналитического центра irn.ru, основную группу среди арендаторов подмосковных дач составляют семьи с месячным доходом $ 2−2,5 тыс. В качестве минимальных требований они выставляют наличие газовой плиты и холодильника на кухне, набора необходимой мебели в комнатах, а также наличие скважины, душа, водонагревателя и уличного туалета. За эти удобства, расположенные между 35-м и 60-м км от МКАД, до кризиса арендаторы готовы были платить $ 1−2 тыс. в месяц.

Кризисное лето 2009 года, похоже, откорректирует рынок. Сейчас на 20 000 предложений аренды приходится всего несколько десятков желающих что-либо снять не дороже тысячи долларов в месяц (в прошлые годы к началу весны более половины сдаваемых дешевых дач уже были разобраны). По прогнозам экспертов, в дешевом сегменте хозяевам вряд ли удастся сдать свои дачи дороже $ 1,5−2 тыс. за сезон, в два-три раза упадет и летняя аренда дорогих особняков. У кого еще остался докризисный «жирок», смогут отдохнуть летом по-человечески.

Так же как цены на газ привязаны к нефти, аренда жилья в целом повторяет тенденции, царящие на рынке купли-продажи квартир. Экономический кризис привел к падению спроса во всех сегментах недвижимости, а значит, и к снижению стоимостных показателей. Однако большинство экспертов не прогнозируют обвала арендных ставок в Москве. Столица остается одним из самых благополучных регионов, массовая безработица ей не грозит, поэтому съемная жилплощадь будет по-прежнему востребована. При этом с помощью аренды город рассчитывает решить и часть социальных проблем.

Американские горки аренды

Снижение ставок аренды жилья в Москве началось в конце прошлого года. По данным компании «Миэль-Аренда», однокомнатные квартиры эконом-класса в декабре подешевели на 7,99%, двухкомнатные — на 5,73%, трехкомнатные — на 4,24%. Средняя стоимость найма жилплощади бизнес- и элит-класса в последний месяц года изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры потеряли в цене 7,67%, двухкомнатные — 9,43%, трехкомнатные — 9,51%. На первый взгляд, резкого падения спроса не ожидалось.

Многие люди, которые в результате кризиса потеряли часть доходов, отказались от ранее запланированных покупок и переориентировались на съемные квартиры. «Однако одновременно падает интерес к арендному жилью у тех, кто теперь не может позволить себе роскошь жить в столице и переезжает в Подмосковье или, потеряв работу, вообще покидает Московский регион. Таким образом, эти процессы компенсируют друг друга», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Кроме того, увеличилось предложение. Потенциальные продавцы в условиях падения рынка заняли выжидательную позицию, предпочитая не реализовывать жилплощадь, а сдавать ее в аренду до лучших времен. В эконом-классе с момента начала кризиса на рынок вышло на 30−40% квартир больше, чем прежде, в бизнес-классе — на 30%, в классе элитного жилья — вообще в полтора раза.

В январе кривая цен продолжила свое движение вниз, говорится в исследовании агентства DOKI. В первой половине месяца ставки на дешевые однокомнатные квартиры упали на 6,4% и составили в среднем 23,5 тыс. руб. в месяц, а абсолютный ценовой минимум специалисты компании зафиксировали у метро «Перово» — там «однушку» предлагали за 14 тыс. рублей. Цены на двухкомнатные квартиры в недорогом сегменте снизились на 3% (стоимость их аренды в среднем составляет 26,5 тыс. рублей). Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса уменьшилась на 2,5% - до 43,9 тыс. рублей. В бизнес-классе больше всего подешевела аренда однокомнатных квартир — до 39,6 тыс. руб., потеряв 10%. «Двушки» упали в цене до 50 тыс. рублей (на 5,4%), трехкомнатные квартиры в январе сдавали в среднем за 81,6 тыс. рублей (-1,7%). Средняя арендная ставка на элитные однокомнатные квартиры снизилась на 5% и составила 60,1 тыс. рублей, на двухкомнатные — на 2,5% (99,5 тыс. рублей), на трехкомнатные — на 4% (157 тыс. рублей).

Несмотря на то, что большинство квартир до сих пор сдается за рубли, владельцы все чаще номинируют стоимость в валюте. «Эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы, и арендодатели постепенно перепишут ценники в доллары или евро», — считают специалисты DOKI.

Вниз, но плавно

По мнению большинства экспертов, арендная плата будет снижаться и в дальнейшем. «Рынок весь 2009 год будет в упадке, главная проблема здесь — недостаток спроса и общая негативная ситуация в экономике», — считает директор аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Однако обвала цен, скорее всего, не произойдет. Москва остается одним из самых стабильных регионов, поэтому приток трудовых мигрантов, которые в основном составляют армию квартиросъемщиков, в столице обеспечен и в этом году. «Москва не входит в число проблемных регионов. Даже в нынешних сложных условиях найти работу в мегаполисе не составляет большого труда», — подчеркивают в Минздравсоцразвития. «Делать какие-либо прогнозы достаточно сложно, но для резкого снижения предпосылок нет», — соглашаются аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Идет общее удорожание жизни. Приобрести собственное жилье сейчас крайне сложно, поэтому аренда будет востребована". О. Репченко прогнозирует уменьшение арендных ставок до конца этого года не более чем на 10−15%. «Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок купли-продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье», — говорит эксперт.

Городские деньги на съем

Между тем уже сегодня рыночные ставки практически сравнялись с городскими расценками на аренду жилья. С помощью денежных компенсаций столичные власти рассчитывают частично решить проблему обеспечения квадратными метрами очередников, экстренно нуждающихся в улучшении жилищных условий. Городские власти готовы компенсировать часть расходов на съем квартиры жителям коммуналок и общежитий, многодетным семьям, людям, страдающим тяжелыми хроническими заболеваниями, а также гражданам, имеющим менее 7 кв. метров на члена семьи.

С 1 января департамент жилищной политики и жилищного фонда установил новые среднерыночные ставки найма, которые, с одной стороны, служат ориентиром для расчета дотаций, а с другой — являются максимальными при съеме жилплощади очередниками: за меньшую сумму можно арендовать квартиру, дороже — нет. Для семьи из двух человек верхняя планка отныне установлена на уровне 25 тыс. рублей, а не 19 тыс. рублей, как в 2008 году, для семьи из 3 человек — 30 тыс. рублей (вместо 23 тыс. рублей), для семьи из 4 человек — 35 тыс. рублей (вместо 24 тыс. рублей). Для Московской области определены более скромные лимиты, поскольку и цены там ниже, чем в пределах кольцевой автодороги: 17,5 тыс. рублей, 21 тыс. рублей и 24,5 тыс. рублей соответственно. Участники программы получат в качестве компенсации половину стоимости аренды квартиры, а остаток придется доплатить самостоятельно.

Всего в 2009 году на выплаты льготным категориям квартиросъемщиков в казне предусмотрено более 300 млн. рублей. По оценкам специалистов этих денег хватит, чтобы расселить свыше двух тысяч семей. При этом наниматели должны выполнить два непременных условия: заключить официальный договор аренды и открыть банковский счет, на который целевым образом будут перечисляться средства из бюджета.

Аренда в законе

Требование легализовать сделки по аренде жилья распространяется не только на городских льготников. Государственное унитарное предприятие (ГУП) «Московский центр арендного жилья» объявил о том, что приезжим перед регистрацией по месту пребывания необходимо будет оформить арендный договор, зарегистрировать его в реестре и представить выписку из него в территориальные органы Федеральной миграционной службы (ФМС).

По словам заместителя начальника центра Валерия Горюнова, эта услуга обойдется клиенту в 382 руб. 22 копейки. Но, по всей видимости, прежде нужно будет внести соответствующие изменения в нормативные акты, поскольку существующее федеральное законодательство не содержит требований в обязательном порядке регистрировать отношения аренды с иногородними гражданами в реестре. «Новая система пойдет на пользу: позволит повысить эффективность миграционного учета и улучшить контроль над соблюдением налогового законодательства в городе», — считает В. Горюнов. В настоящее время в Москве сдается в аренду около 125 тысяч квартир, а налоги платят всего 5,5 тысячи арендодателей. В результате город ежегодно теряет от 80 миллионов до 2 миллиардов рублей.

Жилье в крупных городах России дешевеет, и, по прогнозам аналитиков, в следующем году цены снизятся на 20−30%.

По данным Ассоциации строителей России (АСР), наиболее активное снижение цен наметилось в Воронеже (10−15%), Ростове на Дону (7%), Владивостоке (5,8%), Волгограде (5,45%), Санкт-Петербурге (5,02%), Красноярске (4,9%), Омске (2,7%), Москве (2,6%), Екатеринбурге (2−6%), Кемерово (2,7%), Перми (2,2%), Краснодаре (5,7%) и в Смоленске (2,1%). Ни в одном городе за последние недели не был отмечен прирост стоимости квадратного метра.

«В основном по всем регионам цены снизились на 5%, — говорит Владислав Луцков из аналитического центра „АКЦ МИЭЛЬ“. — В основном из-за уменьшения платежеспособного спроса. Количество ипотечных сделок в следующем году сократится на 70−80%. С другой стороны, многие потенциальные потребители ждут снижения цен продавцами. Например, в Москве уровень средней цены предложения на вторичном рынке по состоянию на 22 декабря составил 185,9 тыс. руб./кв. м, что на 2,9% меньше, чем в предыдущем месяце».

В общем же за прошедший год цены в разных городах изменялись по-разному. Так же, как и в Москве, в Нижнем Новгороде прирост цены за год составил 16,5%, в Уфе — 11,6%. В Самаре и Омске, несмотря на колебания уровня цен в течение года, он остался почти таким же, как и в декабре 2007 года. В Красноярске и Новосибирске уровень средних цен снизился на 9,6% и 4,9% соответственно.

На первичном рынке ситуация неоднозначная. С учетом скидок, которые предлагают застройщики (в регионах они составляют 5−10%, в Москве — до 25%), максимальное понижение цены, которое может произойти по некоторым сегментам рынка жилой недвижимости, составит 30%. В отдельных регионах цены, по которым застройщики сейчас предлагают приобрести квартиры, уже близки к себестоимости.

Падение цен к весне 2009 года в среднем по России по отношению к уровню августа 2008 года, по прогнозу АСР, составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Пик падения придется на лето — осень 2009 года.

В том, что в ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться, уверены все эксперты рынка недвижимости, и все их прогнозы, по сути, сводятся к ответу на вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?».

Начнем со столицы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с учетом скрытой коррекции — торга и скидок — стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла 20−30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю историю рынка, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, изначально выставленные на продажу по адекватной цене, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно, дополнительные 10−15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены — стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на переоцененные квартиры может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные квартиры продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков жилья дополнительное снижение цен на него может составить еще 30% и более. Срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны — начала лета. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению к Москве: они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве, и может ограничиться 15−30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценами, например в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

Процесс снижения цен на жилье, как отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, будет характерен для всех регионов России. Вопрос — на каком уровне они остановятся. И это тоже зависит от региона. Достаточно адекватными ориентирами будущих цен на жилье, которые могут быть достигнуты уже к осени 2009 года, по его мнению, являются значения, соответствующие среднему уровню доходов домохозяйств. Так, стоимость типовой двухкомнатной квартиры, принятой в качестве федерального стандарта, не должна превышать четырех годовых доходов среднестатистического домохозяйства. Для столицы, в пересчете на стоимость 1 кв. метра такой квартиры, получается порядка 70−80 тыс. рублей за кв. метр. Для Московской области — около 40−50 тыс. рублей за кв. метр.

Государство будет выкупать у граждан землю и жилье под олимпийскую инфраструктуру по тем ценам, которые сложатся на рынке на момент выкупа. Об этом заявил в интервью телеканалу Russia Today вице-премьер Дмитрий Козак. Это значит, что люди, продавая свои участки, например, в январе 2010 года, не получат за них рекордную цену июля 2008 года. При этом вице-премьер подчеркнул, что участки будут выкупаться по мере их востребованности — и сейчас, и через год, и через два.

Финансовый кризис уже преподнес сюрпризы. Те, кто скупал летом участки и квартиры на олимпийском побережье, кусают локти — перегретый рынок возвращается к нормальной температуре. Та же тенденция и в Москве.

За неделю средняя стоимость квартир в столице снизилась на 1,7 процента. В первую очередь вторичный жилой фонд. На дорогое жилье цены еще держатся.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена московского квадратного метра потеряла за ноябрь около 5 тысяч рублей и снизилась со 164 до 159 тысяч рублей. Такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998 году после дефолта. В ближайшие месяцы цены в среднем потеряют еще порядка 15 процентов. Но даже «худеющие» цены мало привлекают покупателей. Отдельные аналитики указывают на десятикратное уменьшение спроса на новостройки по сравнению с прошедшим летом, когда крупный застройщик мог в месяц продавать в среднем до 50 квартир, в ноябре — всего пять. Что касается вторичного рынка жилья, то и здесь те, у кого «не горит», предпочитают попридержать жилплощадь.

Спад покупательской активности пока не затронул жилье бизнес-класса и элитные квартиры. Цены на них будут «остывать» гораздо медленнее, считают эксперты Национального института содействия устойчивому развитию и повышению качества жизни (НУИР). 23-процентный прирост цен сохранится и в дальнейшем. В первую очередь речь идет об элитных объектах Москвы и Сочи в связи с предстоящей Олимпиадой-2014 и гарантированной господдержкой региона.

На сегодняшний день разрыв между жильем бизнес-класса и хрущевками огромен. Высшая ценовая планка квадратного метра достигает 50 тысяч долларов за квадрат. «Если основной жилой фонд к концу весны должен подешеветь примерно на 30 процентов от сегодняшнего уровня, то на бизнес-квартиры цены могут потерять до 50 процентов», — пророчит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Цены на жилье сами по себе превысили все разумные пределы и практически выбили с рынка покупателей. «В Москве квартиры бизнес-класса по стоимости были сопоставимы с жильем класса „люкс“, хотя не должны стоить дороже 10 тысяч долларов за квадратный метр», — уверен Олег Репченко.

Что касается «летней столицы», то здесь цены на недвижимость заметно упали, а продажи практически остановились. Правда, такую тенденцию сочинские аналитики заметили еще в начале нынешнего года. Не последнюю роль сыграли «олимпийские цены», когда за короткий срок они скакнули на 3040 процентов. В одночасье сочинская курортная недвижимость стала предметом роскоши.

По данным сочинских агентств недвижимости, сегодня инвестиционная активность близка к нулю, а сделки проходят по сугубо договорным ценам. В новостройках заявленная цена квадратного метра — 135 тысяч рублей, но можно «скинуть» до 9080 тысяч. Двухкомнатные квартиры на «вторичке», еще недавно стоившие четверть миллиона долларов, сейчас фактически вернулись к доолимпийской стоимости — 140 150 тысяч долларов.

В Адлерском районе, где намечено построить практически все крупные олимпийские объекты, ситуация еще хуже, продажи здесь почти полностью остановились. Причина в том, что большинство людей не знают, какие именно земли будут выкупаться под олимпийские объекты в долгосрочной перспективе. Эксперты прогнозируют, что пик скрытого падения цен в Сочи придется на весну — начало лета 2009 года. Летом обещают начать масштабное строительство олимпийских объектов и появится ясность, кого на самом деле «подвинут», а какие территории останутся в нетронутом виде. Настоящее оживление рынка еще впереди. Оно наступит после 2011 года, когда контуры Олимпиады будут материальными.

Справка «РГ»

Компания R3 совместно с ВЦИОМ составила прогноз россиян относительно их планов на покупку жилья. Оказалось, что половина соотечественников в ближайшие семь лет не собираются улучшать свои жилищные условия. Причем по сравнению с прошлым годом таких стало больше на 16 процентов. Треть россиян хотели бы переехать в новую квартиру, но для этого у них нет финансовой возможности. И лишь 13 процентов опрошенных сообщили, что собираются купить квартиру.

«Уникальная система скидок!», «Sale — 50 процентов!», «Только у нас, и только до конца ноября» — такими объявлениями сегодня пестрят сайты риелторских контор, застройщиков. Растяжки с подобной рекламой украшают и многие стройки Москвы и Подмосковья.

Корреспонденты «РГ» решили проверить, действительно ли сейчас, в условиях общей финансовой нестабильности, в столице появилась возможность подешевле купить квартиру.

Сначала мы попытались сделать это на вторичном рынке. Предварительно «разведку» провели в одном из крупнейших столичных агентств недвижимости. Председатель совета директоров компании «Миэль-Недвижимость» Григорий Куликов рассказал, что за последние полтора месяца цены на вторичном рынке Москвы упали не более чем на 1−2 процента. Но посоветовал не отчаиваться: «Продавцы, как никогда прежде, сейчас готовы к торгу и порой сбавляют цену довольно серьезно. Если человек серьезно настроен продать жилье, может сбавить процентов 20…». Так и вышло.

Вечером едем в Царицыно смотреть двухкомнатную квартиру. За небольшую — 45,6 квадратного метра — жилую площадь практически в «убитом» состоянии хозяин Юрий изначально просит 8,3 миллиона рублей. «Ну вы же понимаете, сейчас кризис, цены падают, — начинаем торговаться. — К тому же и квартира, мягко говоря, не в лучшем виде».

«А за сколько вы готовы купить ее? — заинтересовался Юрий. И тут же прояснил свою позицию: — Дешевле, чем за 7 миллионов, точно не продам». Потом он еще подумал, и в результате торг остановился на 7,5 миллиона рублей. «Хочу продать эту квартиру и купить большую „трешку“ в новостройке, добавив деньги сына», — поделился хозяин. И дальше он действительно не сбросил ни рубля. Но 800 тысяч рублей, или примерно 30 тысяч долларов, мы все-таки сумели сэкономить при первой же попытке!

Правда, как вскоре стало ясно, удовлетворение от этой скидки мы получили больше моральное. Дело в том, что цена квартиры все равно слишком велика. Причем эти самые 7,5 миллиона рублей сегодня надо иметь наличными. Ведь на кредиты сейчас мало кто может рассчитывать.

Большинство банков свернули ипотечные программы. Они не хотят рисковать деньгами в столь сложной финансовой ситуации. Да и сами москвичи, судя по многочисленным опросам, сегодня не спешат за новыми займами.

Они тоже не уверены в завтрашнем дне и в том, что не потеряют работу и смогут по-прежнему получать приличную стабильную зар плату.

Ну, а каков же расклад на первичном рынке? Прежде, как известно, на стадии строительства всегда можно было приобрести жилье намного дешевле, чем полностью готовое. Но вкладывать деньги в «нуль», то есть только в закладываемый, а значит, самый дешевый дом, нам ни разу не предложили. Квартиру легче оказалось найти в домах, возведение которых практически завершено. В большинстве из них остались отделочные работы и подведение коммуникаций. Но, как честно предупреждали риелторы, о быстром заселении и там мечтать не стоит. На достройку уйдет минимум год-полтора.

А скидки на новостройки в домах эконом-класса, то есть обычных панельках, увы, оказались, совсем небольшими. Порядка 8−10 тысяч долларов на квартиру. Общая же сумма новой жилплощади в столице и сейчас начинается с отметки 5 миллионов рублей.

Что же касается ближайшего Подмосковья, то там новостройки в разы дешевле. Вот, например, в новом жилом комплексе «Пятница», что между Москвой и Зеленоградом, однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,6 миллиона рублей, двухкомнатную — за 3 миллиона. Но, как убедились журналисты «РГ», пока что строительство жилого комплекса приостановлено. Как рассказали местные жители, стройка замерла еще в конце лета. Правда, представитель компании-продавца на объекте пообещал, что строители должны вернуться на площадку еще до новогодних праздников. Но ведь кто его знает — вернутся ли…

На одном из форумов в Интернете наткнулись на крайне любопытную переписку. Девушка радостно сообщала, что, позвонив в одну столичную строительную компанию для того, чтобы выяснить, за сколько можно приобрести недвижимость в жилом комплексе «Лосиный остров», сумела сторговаться с продавцом почти на 50-процентную скидку. Изначально продавцы просили 156 тысяч рублей за квадрат, а в итоге сбросили цену до 88 тысяч. Но сказали при этом, что такое возможно лишь в рамках специальной акции и при 100-процентной оплате. Решаем проверить, так ли это. Выясняется, что без скидки двухкомнатную квартиру этой компании можно приобрести за 5 миллионов 613 тысяч рублей. А если принести всю сумму сразу, можно выиграть почти полтора миллиона рублей. В любом случае скидка возможна, но не наполовину, а максимум на 25 процентов. В общем, никакого обвала цен на жилье корреспонденты «РГ», как ни старались, пока не нашли.

компетентно

Анатолий Зайко, руководитель Мосстройнадзора:

— Я думаю, что цены на жилье изменятся в Москве очень незначительно. Кризис кризисом, а жизнь продолжается, и потребность в жилье у москвичей очень велика. Конечно, инвесторы сейчас из-за роста цен на кредиты вынуждены несколько приземлить свои планы. С другой стороны, им на руку начавшийся процесс снижения цен на стройматериалы. Пока большая часть застройщиков концентрирует свое внимание на том, чтобы достроить то, что уже строится. Но если спрос будет, а он в столице, я уверен в этом, будет всегда, то и новые стройки снова будут закладываться.

Владимир Ресин, первый заместитель мэра, руководитель столичного стройкомплекса:

— Кризис, конечно же, задел и строителей. Из-за неуплат друг другу со стороны инвесторов и тех, кто с ними завязан, реализация ряда инвестиционных проектов тормозится. Правительство Москвы принимает меры для выхода из этой ситуации. В частности, жилье приобретается для очередников за счет городского бюджета. Это помогает выстоять и строителям. Постепенно начала разруливаться и ситуация с банками. Правда, 20 процентов, под которые они сейчас дают кредиты, весьма накладны для всех, кто занят в реальной экономике. Ведь они лягут в ту цену, за которую будет продаваться построенная квартира. И это при том, что цены на жилье в Москве и раньше были трудноперевариваемыми.

Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «Доки»:

— По моему мнению, сегодня мы наблюдаем молчаливый конфликт между столичными застройщиками и покупателями, который грозит обернуться для первых «ядерной зимой». Причина этого противостояния лежит на поверхности. Уже несколько лет большая часть потенциальных покупателей не поспевает со своими постепенно растущими доходами за бегущими вприпрыжку ценами на жилье. И если с этим фактом до кризиса хоть как-то позволяли справиться ипотечные программы, то теперь реальных инструментов для решения жилищного вопроса нет. Первым делом пострадали некоторые риелторы, которые просто-напросто лишились работы, так как количество сделок резко сократилось. А уж потом досталось и большинству застройщиков, которые теперь в экстренном порядке заигрывают с теми, у кого есть достаточная сумма наличности, чтобы продолжать поддерживать существующий уровень цен.

Суть данной стратегии заключается в том, что девелоперы, понимая неизбежность реального обвала цен, стали активно предоставлять скрытые скидки, объявлять акции и распродажи, пытаясь тем самым не допустить обрушения рынка и искусственно поддер жать спрос, но в то же время сохранить контроль над ситуацией в долгосрочной перспективе. Застройщики стали намного сговорчивее, и большинство уступает, но размеры щедрости ничтожны на фоне цен Москвы и области. Скидки в среднем не превышают 10−15 процентов.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

— До конца этого года снижение цен будет в основном скрытым, осуществляющимся в основном за счет торга и скидок. После же наступления Нового года произойдет осознание необходимости реальной коррекции цен вниз. По нашим прогнозам, цены на московское жилье могут упасть на 20−25 процентов. Как рынок будет развиваться дальше, во многом зависит от дальнейшего развития макроэкономического фона.

Кстати

По исследованиям Национального агентства финансовых исследований, 63 процента респондентов уверены в том, что цены на жилье будут расти, несмотря ни на что, и только 9 процентов думают иначе.

Ни для кого не секрет, что экономический кризис в России наиболее сильно ударил по фондовому рынку и рынку недвижимости. Впервые за несколько лет московское жилье начало стремительно дешеветь, причем в отличие от предыдущих периодов коррекции на этот раз цены пошли вниз во всех сегментах как первичного, так и вторичного рынка жилья.

Квартиры от застройщика

Участники рынка недвижимости оценивают ситуацию весьма апокалиптично. «Некоторые компании объявили о замораживании ряда проектов, находившихся на стадии предпроектной подготовки, и сосредоточились на реализации уже начатых объектов. Сложившаяся ситуация, скорее всего, приведет к дефициту жилья», — говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, «платежеспособный спрос будет иссякать, на рынке появятся инвестиционные квартиры в большом объеме, а застройщики будут вынуждены пойти на понижение цен».

Однако, говоря о динамике цен на столичные квартиры, большинство риэлтерских и девелоперских компаний продолжают утверждать, что снижение цен незначительно и недвижимость остается надежным активом для инвестиций. При этом сами риэлтеры сокращают своих сотрудников, урезают расходы на рекламу, а некоторые из них и вовсе покидают рынок. Например, уже прекратил свою работу «Агент 002» — до конца кризиса, по официальной формулировке. Все эти перипетии можно объяснить только сокращением заключаемых сделок, следовательно, потенциальные покупатели перестали верить в инвестиционную привлекательность московского жилья. Как выясняется, не зря.

Аналитическую базу для экспертов на рынке московского жилья обычно составляют цены предложения, которые чаще всего не отражают фактических сумм сделок. Разница между этими двумя ценами может быть различной в зависимости от общей ситуации на рынке. Потому цена предложения, несмотря на рыночную конъюнктуру, довольно часто остается неизменной. А даже небольшое ее падение зачастую означает, что продавец оказался в действительно сложной ситуации. В последнее время на московском рынке жилья таких продавцов становится все больше. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», только за неделю с 20 по 27 октября средний уровень долларовых цен на квартиры в Москве потерял 0,5%, достигнув $ 6068. По подсчетам «Пересвет-Инвеста», средняя цена предложения на первичном рынке жилья за 20−26 октября составила $ 5697 за квадратный метр, что на 3,6% ниже средней цены в сентябре. Это уже можно расценивать как серьезное падение.

Разница между ценой предложения и реальной ценой сделки растет. «Сейчас необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Снижение цен предложения находится в среднем в пределах 1−2%, в то же время цены реальных сделок стали снижаться более существенно», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Если раньше, по его словам, цена сделки была ниже цены предложения на 1−5%, то сейчас скидки по некоторым объектам достигают 20−30%. Падение цен наблюдается во всех сегментах. По данным генерального директора National Realty Group Аркадия Литовского, в экономклассе цены упали реально на 10−15%, бизнес-класс подешевел на 5−10%, а «элитка» — на 5−7%.

Изменение цены зависит не только от класса, но и от типа квартиры. Например, в экономклассе, по данным Аркадия Литовского, квадратный метр в однокомнатных квартирах подешевел с начала сентября по конец октября на 5%. В двухкомнатных квартирах цена на метр снизилась на 6,2%, а в трехкомнатных — на 7,8%.

Падение цен происходит параллельно с сокращением предложения на первичном рынке. Иными словами, цены падают, несмотря на резкий спад в строительной отрасли. По последним данным Росстата, темпы роста строительства упали по всей в России в восемь раз. Если за первые девять месяцев прошлого года рост составил 31,3%, то в 2008 году — всего 3,9%. С начала этого года в Москве было введено в эксплуатацию примерно 1,7 млн кв. м жилья, что составляет 45,6% от показателя прошлого года. Это один из самых худших показателей по России (хуже только в Мурманской области, где строители возвели 35,6% от объемов прошлого года).

Падение цен при сокращении предложения можно объяснить только резким падением спроса. Кроме того, цену на квартиры от застройщика сбивают частные инвесторы, купившие жилье на ранней стадии, и прежде всего это касается бизнес-класса. «На рынке появились, хотя и не в массовом порядке, предложения от инвесторов с 20-процентными дисконтами. Сегмент бизнес-класса больше всего подвержен негативным колебаниям рынка и сильнее завязан на ипотеке, по которой банки уже стали повышать процентные ставки или вообще перестали выдавать кредиты физическим лицам», — говорит генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. В результате на рынке появилось достаточно большое количество квартир от инвесторов по ценам ниже, чем у застройщика.

Таким образом, инвесторы вызывают тот же эффект на рынке недвижимости, к которому приводят на фондовом рынке действия трейдеров, фиксирующих прибыль: при активной продаже акций цены падают. Кроме того, часть инвесторов потеряли средства на фондовом рынке и за счет продажи имеющейся недвижимости закрывают финансовые дыры.

«В Москве стали появляться квартиры, которые по стоимости гораздо дешевле среднестатистических показателей, и это вызвано ажиотажным сбросом инвестиционных квартир, а также появлением отложенных предложений, где продавцы на фоне финансового кризиса готовы существенно снижать цены с целью быстрой продажи», — считает ведущий аналитик «Доки» Аркадий Шувалов. По его словам, это говорит о том, что рынок находится в самом начале своего отрицательного развития и основная волна снижения наступит через один-два месяца, когда негативное влияние финансового кризиса и падающий спрос на все категории товаров докатится до реальных потребителей.

До конца 2009 года по пессимистическому сценарию падение цен на первичном рынке составит 40−50%, а по оптимистическому — 20−25%. В целом участники рынка предсказывают два типа динамики изменения цен. В первом случае спад цен будет относительно растянут во времени и достигнет 2−4% в месяц, во втором — произойдет разовое резкое падение. Пока на первичном рынке главенствует первый сценарий.

Жилье из частных рук

Основными игроками вторичного рынка жилья, в отличие от первичного, являются частные лица, и они во многом при ценообразовании ориентируются на первичный рынок, представленный профессиональными игроками. Учитывая то, как реагирует первичный рынок, можно ожидать падения цен и на «вторичку». По данным «Пересвет-Инвеста», на вторичном рынке средняя цена предложения за 20−26 октября снизилась на 5,5% и составила $ 7 151 за квадратный метр. В свою очередь, по данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», за первые три недели октября долларовые цены на вторичное жилье упали на 2,1%.

При этом если на первичном рынке снижение цен сопровождается резким строительным спадом, сопряженным с сокращением темпов роста предложения, то на вторичном рынке число выставленных на продажу квартир стремительно растет. По данным Омара Гаджиева, объем предложения квартир на вторичном рынке вырос уже на 50−70% по сравнению с первой половиной осени прошлого года. В дальнейшем эксперт прогнозирует еще большее увеличение объема предложения.

Интересно посмотреть, как меняется объем предложения в зависимости от сегмента. Например, по данным Аркадия Шувалова, в августе 2008 года на вторичном рынке было выставлено на продажу 10 900 квартир экономкласса. В сентябре этот показатель вырос на 1680 объектов, а по итогам половины октября предложение в экономклассе подросло еще на 1740 квартир. При этом в начале года предложение таких квартир было на уровне 25 тыс. объектов, а затем последовательно снижалось до мая. Если вспомнить рост цен в первой половине текущего года, то можно понять, что поначалу, обратив внимание на увеличение цены, потенциальные продавцы решили придержать квартиры, а затем в период стагнации решили их «скинуть». В сегменте бизнес-класса, как отмечает эксперт, в январе 2008 года на рынке было 4900 квартир, в сентябре — 8900 квартир, а к середине октября — 9250 квартир, то есть за год предложение выросло почти в два раза. Это означает, что владельцы такой недвижимости не придерживают свои объекты, а в самом деле не могут найти покупателя с начала года. В свою очередь, элитные квартиры, как говорит Аркадий Шувалов, повторяют динамику бизнес-класса. Рост начался с января, когда число таких объектов составляло 3500 квартир, с апреля наблюдалось плавное увеличение в среднем на 500 квартир в месяц, а в сентябре произошел скачок на 1800 квартир. В октябре предложение в этом сегменте увеличилось пока на 120 квартир. Нетрудно заметить, что для «эксклюзивного» сегмента такое число выставленных на продажу объектов свидетельствует о том, что состоятельные россияне выводят свои средства из недвижимости, чтобы погасить долги на других рынках. Симптоматично, что всплеск пришелся на сентябрь — когда Россия впервые ощутила удар по фондовому рынку. Таким образом, несмотря на различные цифры, очевидно, что с сентября предложение начало расти во всех сегментах вторичного рынка.

Никаких инвестиций

В сложившейся ситуации наиболее важным остается вопрос, как себя вести обладателям инвестиционных квартир и тем, кто решил приобрести недвижимость. И тем и другим участники рынка дают довольно пессимистические советы. Как говорят сейчас аналитики фондового рынка, в сложившейся ситуации главное — не заработать, а не потерять. Этот совет можно распространить и на рынок недвижимости. «Сейчас не рекомендуется рассматривать недвижимость в Москве в качестве инвестиций, особенно в краткосрочной перспективе, лучше занять выжидательную позицию, а начать инвестирование следует, когда пойдет волна отката цен, с тем чтобы приобрести подешевевшую недооцененную недвижимость», — считает Омар Гаджиев.

По мнению Аркадия Шувалова, инвестиционные квартиры нужно продавать сейчас. «Дальнейшее снижение цен на недвижимость будет продолжаться, а прибыль инвестора, соответственно, будет не такой привлекательной», — считает он.

Единственное, на что можно рассчитывать потенциальным инвесторам, это на то, что в условиях сокращения предложения в какой-то момент насущная потребность жителей Москвы в новых квартирах толкнет цены вверх. В данном случае речь может идти только о долгосрочной перспективе. «Постоянное снижение объемов строительства приведет столичный рынок новостроек к очередному росту цен. Сейчас многие девелоперы приостановили работы над перспективными проектами, реализация которых была намечена на 2011−2012 годы, поэтому через три-четыре года первичный рынок ждет провал предложения и рост цен продолжится», — говорит аналитик «Пересвет-Инвеста» Светлана Аксенова.

Однако покупателям на первичном рынке следует быть наиболее осторожными — велик риск того, что строительство надолго затянется. А потому меньше всего эксперты советуют покупать жилье в строящихся новостройках бизнес-класса. Именно в этом сегменте девелоперы, активно развивавшие новые проекты за счет кредитных ресурсов, оказались в группе риска. У них квартиры по социальным программам не будет выкупать московское правительство, а госбанки пока не намерены предоставлять им кредитные ресурсы по программам федеральной власти.

В свою очередь, те, кто решил работать в экономклассе, могут потенциально рассчитывать на поддержку государства. В частности, недавно заместитель министра регионального развития Сергей Круглик заявил, что государство планирует поддерживать те жилищные проекты, в которых было долевое финансирование граждан. Однако, если учесть ориентацию властей на нацпроект «Доступное жилье», речь вряд ли пойдет о квартирах бизнес-класса. «Стоит обратить внимание на квартиры в готовых домах, которые продаются ниже рыночной цены, то есть с хорошим дисконтом. Ни в коем случае не стоит приобретать недостроенные объекты», — говорит Ирина Могилатова. Иными словами, у инвесторов, готовых поскорее вывести средства из недвижимости, покупать квартиры можно, а вот с новыми проектами связываться не стоит. Иначе есть опасность в случае эскалации кризиса уйти вместе с ними на дно.

UBS опубликовал исследование, в котором снизил справедливую стоимость акций четырех публичных российских девелоперов: Mirland Development — с $ 11, 2 до $ 3,3 за бумагу, ОПИН — c $ 348 до $ 160, ГК ПИК — с $ 35,3 до $ 5,6, «Системы-Галс» — c $ 14,9 до $ 0,45. Как отмечают аналитики, цена бизнеса компаний зависит не только от дорожающих кредитов (уже 2025% годовых) и высокой долговой нагрузки, но и от динамики цен на недвижимость. По прогнозам UBS, в 2009 году жилье в России подешевеет на 20%.

В 2009 году цены на жилье в России упадут на 20%, а коммерческая недвижимость потеряет в цене около 10%, говорится в ноябрьском исследовании российского рынка недвижимости UBS. «От цен на недвижимость напрямую зависит прибыль компаний, а значит, и их стоимость. При этом у девелоперов серьезные проблемы с финансированием и долгами (ставки по кредитам для застройщиков сегодня уже превышают 2025% годовых.— „Ъ“)», — поясняет переоценку справедливой стоимости акций девелоперов в сторону существенного снижения аналитик UBS Екатерина Красненко. По ее словам, из четырех компаний наименьшая зависимость от ситуации с ценами на рынке наблюдается у Mirland Development, строящей сеть торговых центров. «У девелопера подписаны долгосрочные контракты с арендаторами, и изменение условий по договорам будет возможно только через штрафы», — отмечает эксперт. По данным UBS, долговой портфель Mirland Development составляет всего $ 149 млн, из которых до конца года надо погасить $ 7 млн и в течение 2009 года — $ 30 млн. В 2009 году объекты должны принести девелоперу около $ 194 млн.

Также сравнительно слабо от снижения стоимости квадратного метра и падения арендных платежей зависит ОПИН. «У компании хорошая ситуация с долгами: их меньше чем собственных средств компании. В таких условиях девелопер может спокойно переждать время снижения цен», — отмечает Екатерина Красненко. На конец июня 2008 года долговая нагрузка ОПИН достигала $ 404 млн ($ 109 млн к погашению до конца 2008 года), объем собственных средств — $ 460 млн.

В отличие от Mirland Development и ОПИН бизнес ГК ПИК и «Системы-Галс» более чувствителен к динамике цен. Это демонстрирует ситуация с тендерами по городскому заказу, который в октябре ПИК выиграл вместе с СУ-155 и «Главстроем». Мэрия потребовала от застройщиков дополнительную скидку 1217% и отказалась заключать групповой контракт по итогам торгов (см. «Ъ» от 11 ноября). По данным UBS, долговая нагрузка ПИК оставляет $ 1,6 млрд (данные на 30 июня), из них краткосрочная — $ 1,33 млрд. «В 2008 году компания планировала получить $ 2,6 млрд от продаж квартир, но часть этих средств должна была поступить по контрактам с правительством Москвы», — отмечает аналитик. По оценкам UBS, у «Системы-Галс» сумма долга (оценка на конец 2008 года) сопоставима с оценкой портфеля проектов: разница, по оценке UBS, всего $ 100 млн). «Чтобы продолжать строить и рассчитываться по долгам, компании необходимо продавать как проекты, так и построенные объекты», — объясняет Екатерина Красненко.

«Уже сегодня на рынке действует скрытый дисконт, достигающий в ряде случаев 20%, но формально цены снижаются вяло», — отмечает руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олега Репченко. По данным ИРН по итогам прошлой недели, стоимость жилья в Москве снизилась на 0,5% и составила $ 5,991 тыс. за кв. м, или 161,398 тыс. руб. за кв. м (в рублевом эквиваленте цены снизились на 1%). Олег Репченко уверен, что уже к концу весны цены на жилье по всему рынку снизятся на 20%.

Более существенное падение стоимости квадратного метра, чем ИРН, зафиксировал аналитический центр «Мультиброкер». Так, согласно данным «Мультиброкера», двухкомнатные квартиры в столице с 5 по 11 ноября подешевели на 19%, или почти на 2 млн руб. (до 8,5 млн руб.) Стоимость типовых трехкомнатных квартир снизилась на 7,6%, или на 1 млн руб. (до 12 млн руб.), однокомнатных — всего на 1,5% (до 6,5 млн руб.).

СМИ сообщили, что своего покупателя нашла самая дорогая в истории Москвы квартира, которая была выставлена на продажу в прошлую пятницу. Девятиэтажные апартаменты якобы ушли за 2,5 миллиарда рублей.

Имя покупателя обладателя квартиры на Чистых прудах, состоящей из 7 жилых и двух технических этажей, естественно, не разглашается. Говорят лишь, что это бизнесмен в возрасте около 40 лет, но не Абрамович и не Дерипаска.

«РГ» решила проверить, в самом ли деле в Москве нашелся человек, который отдал пусть и за очень большую квартиру, 67 миллионов евро или примерно 100 миллионов долларов. Связавшись с агентством недвижимости, которое занимается продажей данного объекта, корреспондент «РГ» услышала следующее: «Да, действительно, недавно в открытую продажу поступил городской таун-хаус в клубной резиденции на Чистых прудах общей площадью 1,3 тысячи квадратных метров стоимостью 2,5 миллиарда рублей, — рассказал руководитель отдела по связям с общественностью агентства недвижимости Руслан Барабаш. — Открытая продажа — это когда жилье может быть реализовано не только конкретной риелторской компанией, но любым агентством недвижимости, которое сможет найти покупателя. Занимаются продажей этой квартиры и наши сотрудники. О том, что уже нашелся конкретный покупатель на эту квартиру и сделка проведена, у нас сведений нет».

В агентстве пояснили, что резиденцию на Чистых прудах по типу таун-хауса (строение, состоящее из нескольких квартир, занимающих несколько этажей) начали строить в 2006 году. В прошлом году, еще на стадии сооружения, одну квартиру уже выставляли на продажу. Тогда за нее просили порядка 40 миллионов евро. Нашелся ли на нее покупатель, в агентстве затруднились сообщить.

По сведениям Барабаша, самое дорогое элитное жилье, которое было продано в Москве за последнее время, стоило порядка 20 миллионов долларов. Это квартира в районе Остоженки — улицы, которая признана в российской столицей самой дорогой по стоимости одного квадратного метра жилья. Сейчас «квадрат» там тянет на 50−60 тысяч долларов. В принципе за один квадратный метр 9-этажных апартаментов на Чистых прудах просят аналогичные деньги. Если учесть общую площадь квартиры, и выходит сумма, так поразившая москвичей.

На первом этаже таун-хауса находится бассейн, на втором — гостиная, на третьем — комната отдыха, на четвертом — детская, на пятом — спальня, на шестом — еще одна спальня, на седьмом -кабинет, на восьмом — зимний сад, на девятом — терраса. Имеется и собственная подземная стоянка. Вся же клубная резиденция состоит из шести квартир-подъездов. Так что в любом случае четыре из них еще свободны.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

— Считаю, что найти покупателя на квартиру стоимостью 2,5 миллиарда рублей в Москве сегодня нереально. Да и к тому же менее чем за неделю. Это штучный товар, который если и продается, то годами. Посудите сами: 100 миллионов долларов стоят особняки в Беверли Хилз, на Голливудских холмах, Майорке, Сейшеллах, которые могут себе позволить лишь мировые звезды кино, шоу-бизнеса. За эти деньги в Европе замок можно купить!

Данную историю с квартирой на Чистых прудах считаю не чем иным, как лишь неким рекламным ходом для того, чтобы стимулировать покупательскую активность. Дело в том, что в связи с последними событиями на мировом, в том числе и российском фондовом рынке, обнаружился дефицит наличности. Поэтому даже люди, которые хотели бы купить не супер элитную, а просто хорошую квартиру в Москве, отказались от сделок.

Московский рынок недвижимости замер. Многие агентства предпринимают попытки его оживить, поэтому и придумывают разные акции и ходы, пытаясь донести до потенциальных покупателей мысль: «Посмотрите, вон каких денег людям не жалко, а вы на пять-шесть миллионов рублей не можете раскошелиться!»

Начало 2008 года разочаровало застройщиков и тех граждан, кто инвестирует в московское жилье и расчитывает на высокие доходы. По данным аналитического центра IRN.RU, за неделю с 14 по 21 января средняя долларовая цена квадратного метра в столице увеличилась на 0,6%. Это в два раза ниже, чем в декабре, когда жилье в долларовом эквиваленте дорожало более стремительно. Эксперты считают, что в этом году недвижимость в Москве будет дорожать невысокими темпами, которые вряд ли перекроют инфляцию.

После затяжных новогодних праздников продавцы квартир в Москве проиндексировали цены с учетом инфляционных ожиданий. К этому их подвигло и значительное снижение курса доллара, которое наблюдалось в первые рабочие дни. В результате московский индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил 0,6%, составив 4529 долл. за квадратный метр. По сравнению с декабрем прошлого года темпы роста цен на столичную недвижимость снизились почти в два раза.

Риелторы не признают наличия кризиса и предрекают рост цен на 2008 год. «Ничего не дешевеет. За прошлый год стройматериалы подорожали почти на треть. Земли тоже больше не становится. Цены на жилье в Москве и ближнем Подмосковье вырастут минимум на уровне среднегодовой инфляции», — сообщил «НГ» представитель одной из столичных риелторских компаний.

У независимых экспертов на этот счет другое мнение. Так, руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко заявил вчера «НГ», что значительный рост цен на жилье в Москве, зафиксированный на прошлой неделе, не что иное, как «эмоциональная реакция продавцов». Доллар в эти дни подешевел больше чем на 1%, а цены на недвижимость у нас по-прежнему привязаны к американской валюте. В свете этого продавцы квартир поспешили скорректировать цены.

Репченко поставил под сомнение то, насколько реальным был этот рост. Он напомнил, что в декабре 2007 года цены на жилье росли по 1% в неделю. В новом году ситуация складывается несколько иначе. Эксперт не исключил, что темпы роста стоимости недвижимости снизятся до 1−2% в месяц, что, по его мнению, будет в пределах нормы. Но это прогноз в долларах. А вот если оценивать ситуацию в рублевом эквиваленте, то налицо почти стагнация рынка. Коррекция или не наблюдается вообще, или она крайне незначительная. В результате реального роста стоимости квадратного метра в рублях сейчас нет, а по итогам года он будет существенно ниже, чем в долларах. Следовательно, инвесторы, рискнувшие вложить деньги в недвижимость, как и в прошлом году, понесут убытки.

Руководитель агентства Rway Александр Крапин убежден, что доходность таких инвестиций будет отрицательной. «Жилье перестало быть привлекательным для инвесторов с середины 2006 года. С этого времени квартиры эконом-класса превратились в непривлекательный актив для инвестиций населения. В текущем году депрессивное состояние рынка продолжится, поскольку уровень цен на жилую недвижимость у нас существенно превышает уровень так называемой справедливой цены, которая важна для динамичного рынка», — уверен эксперт.

Разместить в LiveJournalПо мнению директора центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елены Матросовой, в настоящий момент положение дел на рынке недвижимости оценивается в основном по предложению квартир. Картина получается искаженной. Она была бы более объективной, если бы за основу брались цены на жилье по заключенным сделкам. По ее оценке, ситуация на рынке недвижимости в целом по стране и на столичном рынке в частности свидетельствует об отсутствии активного роста спроса. Причина — происходящее на российском фондовом рынке. В финансовой сфере также налицо элементы нестабильности. Источник ипотечного кредитования как таковой иссяк, замедлился рост банковских вкладов населения. Все это не может не отражаться на ситуации на рынке недвижимости.

Сегодня правительство рассмотрит подготовленные Минэкономразвития поправки в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагаемые изменения направлены на создание классического вторичного рынка ипотеки. Впрочем, эксперты считают, что предпринимаемая тонкая настройка законодательства не способна быстро изменить ситуацию в российской ипотечной системе.

Предполагается, что в скором времени ипотечные ценные бумаги начнут жить самостоятельной жизнью: в частности, МЭРТ предлагает внести изменения в действующее законодательство, которые уточняют порядок перехода прав по закладным. Таким образом облегчается про-цедура, когда без ведома заемщика банк сможет переуступить права на закладную на квартиру любому другому банку.

Впрочем, источник в правительстве заверил «НГ», что негативных последствий для гражданина, получившего ипотечный кредит, не будет, так как ухудшать условия кредитования нельзя. «Законопроект предполагает введение депозитарного учета закладных. Основная идея — повышение юридической безопасности, сокращение времени передачи крупных пулов закладных бумаг, а также снижение издержек банков на проведение этих операций, — подчеркнул источник. — Благодаря этому значительно большее число банков сможет принять участие в ипотеке. При этом к системе ипотечного кредитования смогут подключиться и мелкие, и небольшие банки».

У экспертов отношение к законопроектам не столь однозначное. Например, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник считает, что правительство делает все правильно. «Это магистральный путь развития ипотеки, это классика. Весь мир живет по этим правилам, — отметил эксперт. — Без рынка ипотечных ценных бумаг у ипотеки нет будущего». К тому же, напомнил Стерник, за этим легко угадывается и вторая цель, которую преследуют чиновники, — поддержка рынка ценных бумаг, для которого открываются новые возможности с открытием торгов по закладным на недвижимость.

Позитивную оценку в целом разделяет и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, который напомнил, что тема создания вторичного рынка ипотечных бумаг не нова. Основная задача состоит в том, чтобы создать эффективные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке. «Ни у одного российского банка, за исключением разве что таких крупных игроков, как Сбербанк или ВТБ, нет длинных денег, чтобы раздавать ипотечные кредиты», — считает Репченко. По его словам, если раньше наши кредитные организации могли привлекать деньги из-за рубежа, то теперь из-за ипотечного кризиса в США и некоторых странах Евросоюза возможности перекредитовываться на Западе практически нет. «Однако система рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке не заработает тотчас после принятия законов, — считает аналитик. — Для этого требуется создать финансовые механизмы, изменить менталитет людей, но чем раньше начнем, тем быстрее решим эту задачу».

Партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский убежден, что поправки, направленные на создание вторичного рынка ипотеки в России, не принесут революционных перемен. «Закон об ипотеке есть, но в части закладных он почти не работает. Поэтому правительство и старается стимулировать развитие рынка закладных, что можно назвать тонкой настройкой существующей системы. Однако едва ли эти меры приведут к желаемым результатам», — заявил эксперт. Главная причина проблем с развитием рынка закладных, считает Можаровский, — отсутствие веры в долгосрочную стабильность, поскольку сегодняшнее «шоколадное положение» российской экономики основывается исключительно на высоких мировых ценах на энергоресурсы, что едва ли может продолжаться вечно.

Не исключено, что длящийся почти год период снижения цен на столичную жилую недвижимость близок к окончанию. Как сообщает аналитический портал irn.ru, на прошлой неделе впервые с февраля было отмечено повышение средней цены предложения. Это событие позволило экспертам сделать предположение, что рынок сменил до сих пор однозначно понижательный тренд на тенденцию к колебаниям цен. Иными словами, продавцы и покупатели квартир либо нащупали дно, ниже которого цены не будут уже значительно опускаться, либо близки к этому.

Последний раз средняя цена предложения выставленных на продажу квартир повысилась в конце февраля. За неделю с 19 по 26 февраля квадратный метр подорожал на 2 долл., его цена достигла своего максимума — 4222 долл. Тогда редкие аналитики придали тому повышению серьезное значение, так как уже несколько месяцев, как на рынке отмечался резкий рост предложения. При этом значительная часть реальных сделок совершалась с дисконтом к цене предложения, о чем прямо заявлялось в объявлениях на продажу фразами типа «торг уместен». Простояв еще неделю на таком же уровне, цены предложения стали плавно снижаться, что означало, что продавцы разуверились даже в теоретической возможности продать квартиры по ранее заявленным ценам.

На прошлой неделе понижательный тренд дал сбой: средняя цена предложения квадратного метра выросла на 3 долл. — до 4059 долл. Это событие еще не означает, что реальные сделки осуществляются именно по таким ценам, покупатели по-прежнему вправе рассчитывать на внушительные скидки, но оно красноречиво говорит о том, что продавцы квартир после более чем полугодовой паузы стали играть на повышение.

Практически на всех сегментах рынка, по данным irn.ru, цены либо прекратили падение, либо выросли. Вопреки усиленно навязываемому застройщиками в последнее время мнению больше всего подорожали квартиры не в новых домах, а в старых кирпичных пятиэтажках и домах с маленькими кухнями. За неделю их владельцы увеличили цену предложения на 0,2%. Падение цен (на 0,2% за неделю) продолжилось лишь в сегменте квартир, расположенных в сталинских и типовых кирпичных домах.

Сыграть на повышение продавцам квартир позволил увеличившийся в последнее время спрос со стороны покупателей и ожидание его дальнейшего традиционного роста осенью. По словам руководителя аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, «основная актуальная тенденция сегодня — нетрадиционное для летнего периода увеличение покупательской активности. В отличие от большинства месяцев текущего года, в июле зафиксирован резкий рост спроса на новостройки — на 20−30% (по сравнению с июнем), и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости — на 10%». Также произошло вымывание относительно недорогих вариантов на рынке вторичного жилья. По словам Кудрявцева, предложение на вторичном рынке упало на 10−20%.

Кудрявцев, правда, отмечает, что растет в цене не наиболее дешевое, а более дорогое и качественное жилье. По его оценкам, качественное жилье — кирпичные, монолитные дома, а также улучшенная нетиповая панель — медленно дорожает, типовое жилье — панельные дома стандартных серий П44Т, КОПЭ, П3М и т. п., а также хрущевки и ветхий фонд — постепенно теряют в цене. По его оценкам, эта тенденция в целом сохранится в перспективе как минимум нескольких месяцев. Это мнение разделяют и культивируют и другие риелторы и застройщики.

Эксперт компании «Инком-недвижимость» Наталья Селифонова с уверенностью заявила «НГ», что определенный рост цен на рынке прогнозировался с сентября. И вот в середине августа этот прогноз, судя по всему, начал сбываться. «Возможно, люди вернулись из отпусков, возможно, решили больше не откладывать приобретение жилья», — предполагает Селифонова. По ее наблюдениям, сейчас покупатели уже меньше торгуются и получают меньший дисконт, чем еще пару месяцев назад. В июле они могли добиться снижения цены предложения на 3−5%, сейчас этого уже нет, — отмечает эксперт.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко считает, что на рынке происходят скорее колебательные движения. Спрос и предложение достигли некоего паритета. Однако в остальном ситуация в августе мало чем отличается от ситуации в конце весны — начале лета. «Средний уровень цен на московское жилье постоянно колеблется в пределах долей процента. Цены нащупали „дно“, и сейчас рынок недвижимости постепенно нормализуется, хотя и нет прежнего ажиотажа», — заявил Олег Репченко. Он не прогнозирует дальнейшего снижения цен, так как «в Москве деньги есть, а те покупатели, которым их не хватает, могут рассчитывать на достаточно «лояльную ипотеку».

В то же время у руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина несколько иное видение ситуации. «Цены на жилье должны соответствовать платежеспособному спросу населения, тогда как сейчас цены на квартиры в столице почти в два раза превышают уровень справедливой цены. Для того чтобы рынок нормально работал, этот показатель не должен быть выше 1,5. Соответственно, цены на жилье в Москве должны еще снизиться», — полагает аналитик. По его мнению, цены будут медленно снижаться до второго квартала 2008 года. Впрочем, Крапин говорит не о ценах предложения, а о ценах реальных продаж, которые учитывают дисконт в процессе торга.

Московское жилье продолжает дешеветь. Вчера аналитический интернет-портал «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) сообщил об очередном падении средней цены предложений, рассчитываемой на основании заявок продавцов жилья. За прошедшую неделю квадратный метр в Москве подешевел еще на 2 долл., до 4208 долл. Впервые за два года этот показатель снизился неделей ранее. Тогда падение составило 3 долл.

Общее снижение цен на недвижимость в Москве подтвердил в беседе с корреспондентом «НГ» начальник аналитического отдела «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев. По его словам, это нормальная ситуация для рынка, который рос столь бурными темпами в прошлом году. Особняком пока стоят лишь цены заявок на продажу монолитного жилья — они за прошлую неделю выросли примерно на 0,2%. «Низкокачественное жилье в цене понижается, а дорогое все равно растет», — говорит независимый эксперт рынка Геннадий Стерник. Это пока не сильно заметно, но «если раньше тренды в разных сегментах рынка шли плотно вместе, то сейчас кривые на объединенном графике пошли каждая по своей траектории», объясняет Стерник.

Несмотря на разнонаправленное движение цен-заявок в разных сегментах, следует учитывать, что в реальности квартиры продаются дешевле. Для всего рынка сейчас характерна ситуация снижения цен в процессе торга.

«И застройщики, и частники с большей готовностью предлагают скидки и идут на торг с конкретным покупателем», — говорится в комментарии руководителя «IRN.RU» Олега Репченко. В отдельных случаях продавцы в процессе торга с покупателем снижают цену на 5−10%.

Не переломило ситуацию и прозвучавшее на днях заявление начальника управления формирования градостроительных программ департамента строительства правительства Москвы Алексея Шепеля, который предположил, что объемы ввода жилья в этом году могут быть сокращены из-за неготовности транспортной инфраструктуры столицы к всевозрастающим перегрузкам. Александр Матвеев назвал это заявление «новогодним подарком для рынка», который может подстегнуть рост цен. Однако пока что цены понемногу снижаются.

На фоне падения цен инвесторы спешат избавиться от дешевеющих квадратных метров, с тем чтобы вложиться в другие, более доходные финансовые инструменты. По словам Матвеева, объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве на 22 января составил около 37 тыс. квартир, то есть практически вернулся на уровень конца 2006 года.

Пока что заметного влияния на поддержание цен не оказали годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, выплата которых завершается к концу января. В этом году эти ранее стимулирующие рынок деньги пока никак себя не проявили на внутреннем рынке. Не исключено, что получатели этих средств нашли более привлекательные инструменты, в частности, в последнее время заметен всплеск интереса к зарубежной недвижимости.

По словам Матвеева, «значительно возросло время экспонирования квартир, которое составляет сейчас более двух месяцев». Общее падение рынка не позволит вложениям в московскую недвижимость в этом году принести высокий доход. По мнению Стерника, до конца года цены «будут дрейфовать в коридоре от минус 5 до плюс 10 процентов в номинальном долларовом выражении», что с учетом инфляции, запланированной правительством в пределах 8%, делает вложения в недвижимость невыгодными.

Прошлогодние прогнозы аналитиков о грядущем падении цен на жилье начинают сбываться. За прошлую неделю аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) впервые с осени 2004 года зафиксировал снижение средней стоимости московского жилья. Впрочем, цены упали всего на 0,1%, и эксперты не ждут их серьезного падения.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 8 по 15 января средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 0,1% и составила $ 4210. Это первое падение индекса начиная с осени 2004 года, указывает руководитель центра Олег Репченко.

Индекс IRN.ru учитывает стоимость первичного и вторичного жилья в Москве. Аналитики центра разделяют жилье на шесть сегментов: плохая панель (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней), обычная панель (9−14 этажей), современная панель (от 16 этажей и квартиры увеличенных площадей), плохой кирпич (пятиэтажки и другие квартиры с маленькой кухней), «сталинки» и типовой кирпич (6−11 этажей и другие квартиры небольших площадей) и современный монолит-кирпич. Элитное жилье в индексе не учитывается, так как, по мнению аналитиков центра, цены на него не отражают общих тенденций рынка и могут исказить выборку.

В конце прошлого года аналитики уже фиксировали постепенное замедление темпов роста цен на квартиры эконом- и бизнес-класса. Если летом 2006 года они, по разным данным, повышались на 4−6% в месяц, то в декабре рост не превысил 1−2%. «В сегментах панельного жилья отрицательный прирост цен мы фиксировали уже в декабре, — говорит Олег Репченко.- Однако за счет продолжающегося роста цен на более дорогое кирпичное и монолитное жилье средняя по всем сегментам величина не снижалась». А за прошлую неделю, по данным IRN.ru, подешевели квартиры во всех панельных домах и плохих кирпичных, жилье в сталинских домах осталось на уровне прошлой недели, а подорожало лишь монолитное жилье, но всего на 0,4%. «Снижение индекса в целом говорит о том, что дешеветь стало уже более половины квартир на рынке», — поясняет господин Репченко.

Господин Репченко объясняет снижение цен их слишком резким ростом за последние полтора года. По данным IRN.ru, средняя стоимость квадратного метра в московских квартирах за этот период выросла более чем вдвое. «Рынок выдохся. Покупать квартиры по столь высоким ценам люди не хотят, и спрос снизился», — объясняет господин Репченко.

Другие эксперты рынка также констатируют незначительное падение цен. Так, по данным аналитического отдела бюро недвижимости «Агент 002», средняя стоимость жилья за прошлую неделю снизилась только на 0,01%. Сильнее всего, по словам директора по маркетингу агентства Ольги Побединской, подешевело жилье в Южном и Восточном административных округах столицы — на 0,3%. В то же время на западе и севере Москвы жилье подорожало на 0,1−0,2%. Как и Олег Репченко, она отмечает снижение цен в первую очередь на квартиры в устаревших панельных и кирпичных домах, а в монолитных и качественных кирпичных, по данным госпожи Побединской, цена квадратного метра, напротив, выросла на 0,3−0,5%. «Например, за минувшую неделю квадратный метр в однокомнатной квартире в девятиэтажном панельном доме в Бирюлеве подешевел с $ 3580 до $ 3560, а в монолитном доме в районе метро 'Академическая', 'Университет', 'Профсоюзная' жилье подорожало в среднем с $ 5978 до $ 6005 за квадратный метр», — уточнила она.

Впрочем, не все участники рынка недвижимости фиксируют снижение цен. По данным руководителя аналитического консалтингового центра «Миэль-недвижимости» Владислава Луцкова, за две недели января цены на столичное жилье выросли на 0,65%, в Московской области — на 0,4%. Однако такие колебания он называет не ростом, а стагнацией.

Средние показатели изменяются в пределах погрешности 0,4−0,5%, но это только подтверждает, что цены стабильны, а не растут или падают", — рассуждает он. В ближайшие недели господин Луцков и руководитель аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев прогнозируют стагнацию рынка с небольшими колебаниями как в большую, так и меньшую сторону. А Олег Репченко считает, что средняя стоимость квадратного метра будет снижаться и дальше, но не более чем на 1−2% в месяц. Впрочем, говорить о тенденциях наступившего года пока рано в силу недостатка информации о сделках, считает господин Кудрявцев. «В январе было еще мало рабочих дней, а часть потенциальных покупателей просто не вышли из отпусков», — говорит он.

Столичное правительство предлагает обязать всех инвесторов до 80% квартир продавать москвичам, проживающим в городе не менее десяти лет. Предложение преследует исключительно благие цели — улучшить жилищные условия и повысить доступность жилья. Однако чиновники не учитывают два момента. Во-первых, могут резко взлететь цены на рынке вторичного жилья. Во-вторых, предложение явно противоречит Гражданскому кодексу и Конституции Р Ф.

Как сообщил руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города Петр Сапрыкин на заседании столичного правительства, в ближайшем будущем московское правительство может обязать инвесторов до 80% построенных квартир продавать москвичам, проживающим в городе не менее десяти лет. «Из этой доли 30 процентов инвестор обязан реализовать москвичам по фиксированным ценам, закрепленным в контракте, а 50 процентов реализовать на своих условиях москвичам, постоянно проживающим городе», — уточнил Сапрыкин. По его словам, по условиям конкурса инвесторы должны будут сразу включать в контракт резерв продажи квартир москвичам.

Подобное предложение мотивируется исключительно заботой о столичных гражданах, притесняемых «приезжими и гостями столицы». Исключив иногородних из числа покупателей квартир, правительство надеется улучшить жилищные условия и повысить доступность жилья коренным жителям. Как напомнил Сапрыкин, очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий по-прежнему сокращается медленно. Например, по состоянию на 1 января 2005 года очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий составила 197,164 тыс. семей, на сегодняшний день она сократилась только до 188, 967 тыс. семей.

Вполне закономерную мысль — о том, что в результате из этого начинания вырастет целый бизнес — Сапрыкин с легкостью опроверг. По его словам, как раз «во избежание спекуляции» правом такой покупки семья москвичей сможет воспользоваться только один раз. А в случае перепродажи придется заплатить высокий подоходный налог.

Однако эксперты сомневаются, что подобная оговорка имеет смысл. Как рассказал «Эксперту Online» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, к спекуляциям предложение московского правительства, без сомнения, приведет и даже поправка относительно единственного права покупки не помешает: «Население в Москве большое, обязательно найдутся люди, которые будут готовы за определенную сумму купить квартиру иногородним. На ипотеке эта схема уже отработана», — говорит эксперт.

К тому же, замечает Репченко, иногородним никто не мешает покупать квартиры на вторичке. В ответ же на возросший спрос на вторичке резко вырастут цены, и в результате мера обернется против столичных жителей, которые действительно нуждаются в жилье: «Москвичи не смогут покупать квартиры на вторичном рынке из-за высоких цен, а в новостройках им придется ждать квартиры по два-три года. В результате все это ударит по наименее обеспеченным слоям населения», — прогнозирует эксперт.

Как рассказала «Эксперту Online» член комитета Госдумы по гражданскому и уголовному законодательству Галина Хованская, присутствовавшая на заседании московского правительства, предложение было заявлено как своеобразная мера экономического стимулирования. Вместе с тем г-жа Хованская считает предложение московских чиновников неразумным и даже диким. По двум причинам. Во-первых, Москва должна быть открытым городом, а во-вторых, предлагаемая мера не является рыночной: «Москва или открытый город, или закрытый. Надо сразу это решить. Представьте себе, что москвич захочет переехать жить в Питер, а там Матвиенко введет такие же меры. Что из этого получится?» — говорит депутат. К тому же такие предложения элементарно идут вразрез с некоторыми пунктами Гражданского кодекса и Конституции.

Хотя мотивацию московских властей г-жа Хованская понимает. По ее словам, проблема действительно существует: «У нас больше полумиллиона очередников. Средний москвич не может купить себе квартиру. Есть слой, который покупает впрок, вкладывает деньги, чтобы потом продать. У нас иногда целый подъезд темный стоит, а при этом у всех квартир есть собственники. Поэтому город, безусловно, должен что-то делать, но не такими мерами. Было, например, предложено снова строить кооперативы — это я поддерживаю», — говорит депутат.

Согласен с Хованской и Репченко. По его словам, такой закон вызовет определенную социальную напряженность: «Почему именно десять лет надо прожить в Москве? Вот такая формальная цифра не глядя поделит людей на плохих и хороших». Между тем, по данным г-на Репченко, среди всех, кто покупает квартиры в Москве, иногородних 30%. У правительства Москвы данные куда серьезнее — по их подсчетам, до 70% покупок совершают вездесущие иногородние.

Вчера правительство решило направить в Госдуму законопроект, принятие которого разблокирует застопорившийся в последние годы процесс приватизации земли под предприятиями. После его вступления в силу затраты промышленных предприятий на выкуп земли сократятся с 736 млрд. до 191 млрд руб. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге предприятия смогут приватизировать занимаемые ими участки за 20% от кадастровой стоимости, а в других городах — за 2,5%. Одним из приятных для жителей городов последствий принятия этого закона может стать увеличение темпов жилищного строительства, что благотворным образом скажется на ценах выставляемого на продажу жилья.

По словам застройщиков, дефицит участков под застройку является одним из главных факторов, которые не дают им увеличить объемы строительства и предложение на рынке жилья. Зачастую важную роль в создании дефицита участков под застройку играют городские администрации, которые пытаются выжать максимальную прибыль из самого факта выделения такого участка. Как отметили в своих последних выступлениях представители Федеральной антимонопольной службы (ФАС), в ряде регионов ими выявлены факты картельных сговоров между отдельными строительными компаниями и местными администрациями по вопросу выделения земельных участков. В случае, если предприятия смогут выкупить по относительно низким ставкам землю, на которой они расположены, то проблема недостатка участков под застройку решится сама собой. Вместо того чтобы производить в центре крупного города станки, администрация предприятия исходя из экономической целесообразности может принять решение о переносе производства за город и продаже дорогостоящего участка строительной компании.

Помешать этому процессу может включенная по настоянию властей Москвы поправка, разрешающая местным властям в случае перепрофилирования земли под предприятиями требовать доплаты в размере до 80% от кадастровой стоимости. Если местные власти потребуют максимальной доплаты, то экономический эффект от перепрофилирования будет сведен к минимуму. Правда, надо учесть, что не везде кадастровая стоимость близка к рыночной, кроме того, кадастровая переоценка проводится раз в три года, в то время как рыночные цены на участки, как показывает опыт последних лет, могут удвоиться за год. В таких ситуациях даже максимальная доплата не лишит экономического смысла перепрофилирование участка.

Правда, без благосклонности местных властей провести перепрофилирование по-прежнему будет не просто. По словам партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталия Можаровского, у местных властей остается немало рычагов, чтобы заблокировать такое перепрофилирование. «Понятно, что наиболее привлекательными для приватизации и последующего перепрофилирования являются объекты в центре столицы, однако земля здесь чрезвычайно насыщена разного рода коммуникациями. И рычагов, чтобы отказать в приватизации объектов, условно ограниченных по расположению Третьим транспортным кольцом, у городских властей более чем достаточно, — отмечает юрист. — Можно указать на неправильно оформленный кадастровый план, несогласованность границ участка, неправильную архитектурную планировку, дефицит электроэнергии и т. д. Возможно, станет легче выкупать участки на окраинах, где земля не имеет под собой развитой инфраструктуры».

В любом случае не стоит рассчитывать на скорый эффект от вносимых поправок. «Вывод предприятий, перепрофилирование новых площадок, возможное строительство на них жилых зданий, продажа квартир в них и т. д. — все это процесс долгий, — отмечает руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ Олег Репченко. — Так что влияние на стоимость жилья данные нововведения если и окажут, то не ранее чем через 3−5 лет».

Непрекращающийся рост цен на жилье все больше выводит эту проблему из чисто экономической сферы в зону политических спекуляций. Только за прошлую неделю квартиры в Москве, согласно обнародованным вчера данным аналитического портала IRN.RU, подорожали на 1,3% до 3770 долл. за квадратный метр. Не сильно от столицы отстают и темпы роста цен в Санкт-Петербурге. Несмотря на то что сейчас средняя цена квадратного метра там составляет около 1750 долл., что значительно ниже, чем не только в Москве, но и в ближнем Подмосковье, эксперты прогнозируют, что петербургское жилье в этом году подорожает на 65%.

Рост цен на недвижимость настолько обострил ситуацию на жилищном рынке, сделав невозможным его приобретение для массового потребителя, что просто не мог не остаться не замеченным властями. В процесс регулирования этого рынка пытаются вмешаться как федеральные, так и региональные чиновники. На прошлой неделе Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) изучить ситуацию в столичном стройкомплексе на предмет выявления ценового сговора. Месяцем ранее вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров предложил более оригинальный способ борьбы с ценами: он попросил горожан не покупать в ближайшие два месяца квартиры, чтобы вынудить застройщиков снизить цены на жилье. В прошлый четверг аналогичное пожелание высказал глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Амбарцумян. Правда, по его версии, цены могут понизиться в случае, если покупатели приостановят процесс покупки жилья на 3−4 месяца.

«НГ» попыталась выяснить серьезность намерений властей и действенность этих мер у специалистов рынка недвижимости, а заодно узнать, не настала ли пора владельцам инвестиционных квартир выставлять их на продажу и фиксировать прибыль.

Комментируя предложение Амбарцумяна и Вахмистрова, гендиректор компании «Сити-XXI век» Эльвира Еремина сообщила: «Это труднореализуемая инициатива. Человек, который имеет возможность улучшить свои жилищные условия, вряд ли откажется от своих планов ради общеполитических или экономических задач». Аналогичную позицию занимает и депутат Госдумы Галина Хованская: «Кроме улыбки, такое предложение ничего не вызывает. Радикально изменить ситуацию может только превышение спроса над предложением. Такие предложения были бы уместны в эпоху социализма, но не сейчас. Нужно использовать другие рычаги, например, способствовать развитию конкуренции более высокого уровня. Сейчас на рынке недвижимости функционирует 16−25 компаний, и свободное попадание на рынок очень затруднено».

Не менее критично участники рынка относятся и к теории о «заговоре застройщиков». «Никакого сговора нет. Цены растут настолько, насколько растет инфляция и происходит удорожание строительства. Это надуманная тема. Цены диктует рынок», — заявил «НГ» гендиректор компании «Пик-Регион» Сергей Канаев. «Сложно предположить возможность сговора на рынке, на котором существует такое количество игроков. Ценовая ситуация отражает общую рыночную тенденцию: на фоне сокращающегося предложения наблюдается растущий спрос, что и провоцирует рост цен», — соглашается с коллегой заместитель гендиректора группы компаний «ДОН-Строй» Тимур Баткин.

Однако, полагают эксперты, уже сейчас покупатели инвестиционных квартир могут получить хорошую прибыль. «Сейчас наблюдается пик цен на недвижимость, поэтому, вероятно, будет логично продать именно сейчас инвестиционные квартиры», — считает Галина Хованская. Правда, инвесторам спешить особо некуда: цены по-прежнему будут расти. «Имеет ли смысл продавать инвестиционные квартиры, зависит от того, когда покупатель хочет зафиксировать прибыль. Недвижимость в ближайшие годы будет только дорожать», — говорит Эльвира Еремина. По мнению замдиректора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Натальи Усовой, «сложившийся дефицит объектов нового строительства, который наблюдался этим летом, действительно сказался на более быстрых темпах роста цен. При этом большинство застройщиков понимает, что им необходимо быть конкурентоспособными — то есть не „выбиваться“ из рынка».

Безудержный рост цен на жилье, который наблюдался в начале весны, в мае наконец-то приостановился. Если в апреле рост стоимости жилья составил 10 процентов, перемахнув психологический рубеж в 3000 долларов, то за прошлую неделю, по данным аналитического центра IRN, индекс стоимости жилья вырос всего на 1,7 процента. В итоге столичный квадратный метр стал стоить порядка 3222 доллара.

Еще недавно многие аналитики рынка недвижимости утверждали, что у предстоящего летнего сезона есть все шансы войти в историю столичного рынка недвижимости, поскольку традиционная тенденция снижения цен на жилье в «курортные» месяцы полетит вверх тормашками. Сейчас они осторожно заговорили об обратном. По мнению Олега Репченко, гендиректора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в начале июня квадратный метр подрастет, но не намного и будет стоить 3300 долларов. Он не исключил, что в ближайшее время может наступить относительная стабилизация цен. О полной же остановке или росте, соответствующем инфляции, очевидно, можно будет говорить только в будущем году. Репченко также подчеркнул: делать какие-либо прогнозы относительно рынка недвижимости следует очень осторожно, так как существует слишком много факторов, влияющих на его колебания.

В течение года быстрее всего поднимались в цене однокомнатные квартиры в панельных домах, расположенных в спальных районах. Именно на них как угорелая и росла цена. Но, как отмечают некоторые аналитики, в мае по спросу вперед стали вырываться элитные квартиры. Это является как раз одним из признаков стабилизации рынка.

Независимые эксперты называют несколько причин денежной «вакханалии» на рынке недвижимости. Во-первых, недостаточные объемы столичного строительства. Темпы роста домов несколько снижаются из-за нехватки земли, на что регулярно сетует Юрий Лужков, а также из-за непродуманности закона о долевом строительстве, удлинившего подготовительный период в строительстве жилья. Как считают в аналитическом центре IRN, строительные компании могли бы увеличить объемы вводимых квартир, но не спешат это делать, предпочитая получать прибыль за счет взвинчивания цен. И еще две причины «нахлестывают» цены: небольшое разнообразие самих строительных компаний и повышенный спрос на жилые метры тех, кто приобретает их «про запас», используя в качестве накопительного счета в банке — денежки вложил, теперь пусть растут.

Как считают эксперты Московской ассоциации — гильдии риелторов, 48 процентов выставленного на продажу столичного жилья находится в собственности менее трех лет, то есть его покупали с целью продажи в момент наивысшего подъема цен. Когда начнется массовое «скидывание» квартир, тогда, очевидно, и цены поползут вниз.

Многие москвичи, желая улучшить жилищные условия, давно уже «прищурились» на Подмосковье. Как заявили корреспонденту «РГ» в одной из риелторских компаний, среди самых востребованных городов оказались Подольск и Одинцово. За пять месяцев этого года количество сделок купли-продаж увеличилось почти вдвое.

Припомним, что спрос на квартиры в Московской области первый раз дал знать о себе в конце 2000 — начале 2001 года. Тогда основными покупателями квартир были местные жители. С конца 2001 года в качестве тенденции сформировался интерес к коттеджам. Они стали расти как грибы после дождя. Резко пошел вверх и спрос на квартиры, так как доступные по цене они ни на йоту не уступали московским по качеству и комфорту. К тому же в крупных городах области, практически равных столице по развитию инфраструктуры, потребительская корзинка гораздо дешевле. Подталкивают москвичей выбирать порой Подмосковье и транспортные проблемы: такие города, как, например, Красногорск, по доступности сравнимы с московскими районами, расположенными за МКАД, где нет метро — Митино, Новокосино. Все это плюс чистый воздух и отсутствие суеты сформировали группу главных потребителей квартир в Московской области.

Значительная часть покупателей здесь — это приезжие из других регионов, для которых то же Раменское — стартовая площадка для прыжка в вожделенную Москву, так сказать, «временное жилье», которое дает возможность накопить деньжат и потом рвануть туда, куда хватит суммы на округлившемся со временем банковском счете. Многие из представителей этой группы приехали искать счастье в столице, продав «родовое гнездо» где-нибудь в Самаре, Кирове или Вологде. Вырученных на родине денег с небольшой доплатой им совсем недавно вполне хватало, чтобы обзавестись своим углом в дальнем Подмосковье, где цена квадратного метра равнялась 700 долларам. Из своей одно-двухкомнатной они готовы мотаться в Москву каждый день, преодолевая в один конец свыше 30 километров от МКАД. В мае цена квадратного метра такого жилья составила уже от 1000 долларов. Аналитики по-разному оценивают ситуацию, но большинство утверждают, что цены достигли предела и дальше, если и подскочат, то на немного, поскольку спрос на них может резко упасть. Но на этом фоне стало активнее раскупаться жилье в среднем Подмосковье. Те, у кого есть деньги, предпочитают отдавать их за более комфортные транспортные условия.

Вторая категория покупателей — это располагающие довольно солидными суммами амбициозные молодые семьи, которые считают, что квартира, пусть и первая, должна иметь солидную площадь (лучше — не менее четырех комнат) и быть комфортной. Уезжать дальше 15 километров от Кольцевой дороги, как правило, они не собираются. Есть и третья категория покупателей — претенденты на часть особняка, выстроенного в каком-нибудь коттеджном поселке на ближних подступах к столице. Элитное жилье заставит заплатить за каждый квадратный метр «без отделки» не менее 2800 тысяч долларов. И эта цена может быть удвоена.

Подорожание столичного метра подхлестнуло цены подмосковного. К апрелю они выросли примерно на 38 процентов, а по месяцам темпы их роста порой обгоняли московскую динамику.

Подмосковные строители засучили рукава: в отличие от Москвы у них больше территорий, на которых можно строить и строить. Однако есть и свои проблемы. Многие из земель — пустующие сельхозугодья, требующие дополнительной юридической процедуры, после которой и возможна застройка. К тому же эксперты в качестве фактора, существенно сдерживающего жилищное строительство, отмечают высокую степень износа внешних инженерных сетей и недостаточность мощностей. Но их прогнозы в целом оптимистичны.

В начале апреля глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин посоветовал: «Тем, кто хочет купить жилье, лучше сделать это сейчас, а не откладывать дело в долгий ящик». Его слова повторяют и аналитики рынка недвижимости. Многие из них советуют активнее рассматривать варианты квартир в Московской области, предрекая, что в ближайшее время подмосковные города, которые находятся на средней удаленности от МКАД, наконец-то будут оценены по достоинству и спрос на них значительно повысится.

Цена одного квадратного метра московской жилой недвижимости преодолела на прошлой неделе психологическую отметку в 3000 долл. Согласно обнародованным вчера IRN.RU данным, за неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 2,4%, достигнув 3019 долл. Другие эксперты приводят еще более астрономические цифры. По данным некоторых риелторских компаний, цена на столичные квартиры достигла 3200 долл. за квадратный метр.

Аналитики предрекают, что в ближайшие месяцы квартирная лихорадка немного затихнет и рынку удастся постепенно стабилизироваться. Впрочем, произойдет это или нет, в первую очередь зависит от того, насколько увеличится предложение квартир в новостройках. Ведь цены растут в первую очередь за счет существенного опережения спроса над предложением.

В прошлом году предложение жилья в новостройках сократилось, по разным оценкам, на 15−30%. В качестве причины риелторы и аналитики называют вступление в силу год назад закона о долевом строительстве, который запретил застройщикам продавать квартиры до начала строительства, разрешил инвесторам-покупателям досрочно в одностороннем порядке расторгать контракт с застройщиком, и ввел солидарную ответственность кредитующих стройку банков за результаты строительства.

С тех пор рынок новостроек начал резко сокращаться, и сейчас риелторы распродают «остатки прежней роскоши»: квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до принятия закона. Столкнувшись с резким ростом цен и сокращением предложения, законодатели пошли на попятную и разработали пакет поправок к закону о долевом строительстве, которые смягчают требования к застройщику. В начале апреля Госдума приняла эти поправки в первом чтении, поэтому их эффект, учитывая длительность законодательных процедур, скажется много позже.

Сейчас застройщики пользуются острым квартирным дефицитом и скачкообразно повышают стоимость возводимого жилья на 10−15% к определенным датам. Вслед за первичным рынком растут цены и на вторичке.

Парадоксально, но эксперты считают, что три тысячи долларов за квадратный метр — цена вполне нормальная для Москвы, и рынок нисколько не переоценивает истинную стоимость столичных квартир. «Основная составляющая — это не цена кирпича, а цена места. В принципе если сравнивать цены на недвижимость в Москве и других европейских столицах, где стоимость жилья составляет 3000−5000 долларов за квадратный метр, а уровень жизни и доходов населения не сильно отличаются от московских, то я думаю — нынешняя цена нормальная. Тем более что себестоимость строительства квадратного метра уже превысила тысячу долларов», — сообщил «НГ» руководитель IRN.RU Олег Репченко. С ним согласен и директор аналитического департамента «МИЭЛЬ-недвижимости» Геннадий Стерник. «Я не считаю такие темпы роста нормальными, однако уровень цен вполне соответствует справедливой стоимости жилья в Москве», — отметил он в беседе с корреспондентом «НГ».

Аналитики считают, что вечно расти цены не могут и вскоре темп роста на московскую недвижимость должен замедлиться. «В ближайшие полгода можно ожидать, что темпы роста цен снизятся до относительно нормального уровня — 1−2% в месяц — и даже, возможно, стабилизируются. Этому есть масса предпосылок. Во-первых, медленно начинает увеличиваться объем рынка вторичного жилья. Во-вторых, ожидается улучшение ситуации с рынком новостроек, в первую очередь за счет поправок к закону о долевом строительстве. Кроме того, на торможение цен на рынке недвижимости повлияет и снижение объемов ипотечного кредитования», — уверен Геннадий Стерник. Олег Репченко также считает, что сегодняшний уровень квартирных цен — это уже почти потолок. «Я думаю, что к лету темпы роста цен на недвижимость должны снизиться. Так долго рынок расти не может: сейчас прирост составляет в среднем 8% в месяц, и по итогам года будет практически 100-процентный прирост. Сейчас рост цен происходит „на эмоциях“ и имеет инерционный характер. Летом грядет сезонное замедление роста стоимости жилья, скорее всего торможение сохранится и в итоге уровень цен на рынке стабилизируется», — говорит Репченко.

Цены на московское жилье продолжают бить новые рекорды. Каждую неделю квартиры дорожают в среднем на 2%, а еще недавно подобные темпы считались немалыми даже в масштабах месяца. В результате в марте был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за март на 7,5%. Причем отдельные типы жилья в зависимости от района повысились в цене аж на 12%. До недавнего времени рекордной считалась осень 2003 года. Однако никогда прежде темпы роста цен заметно не превышали 5% в месяц (если не рассматривать отдельные статистические скачки показателей, а также период гиперинфляции в начале 90-х). «Прирост стоимости жилья на уровне 7,5% в месяц, соответствующий годовому удорожанию почти на 100%, в условиях сложившегося рынка, а также стабильной экономической и политической обстановки в стране — это очевидная аномалия», — убежден руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Однако большинство застройщиков не находят в ажиотажном росте цен ничего сверхъестественного — это закономерный результат сокращения числа новостроек и увеличения спроса на жилье. «Рост цен на квартиры опережает рублевую инфляцию. Это связано как с сокращением предложения, которое было спровоцировано вступлением в силу федерального закона № 214-ФЗ и как следствие сокращением числа застройщиков, так и с ростом платежеспособного спроса населения, — считает вице-президент корпорации MIRAX GROUP Алексей Адикаев. — В связи с этим к концу 2006 года на рынке ожидается дефицит жилой площади до 30%. Рост цен составит не менее 20%. Многие застройщики искусственно создают дефицит, придерживая продажу площадей на своих объектах до того момента, как дом будет уже практически готов».

По словам Екатерины Вертячих, руководителя отдела по работе со СМИ компании «ДОН-Строй», с начала 2005 года количество новых предложений в столичных новостройках сократилось почти на 40%. Если в начале прошлого года было реально приобрести жилье в уже готовых домах, то сегодня квартиры полностью раскупаются на самых ранних стадиях строительства. Причем объем предложения резко убывает во всех секторах рынка. Наиболее остро дефицит ощущается в сегменте эконом-класса. «Причинами резкого сокращения объема жилья стал отложенный спрос — для 2004 года были характерны неверные потребительские ожидания и опасения», — считает Екатерина Вертячих. Цены на объекты «ДОН-Строя» с начала года выросли в среднем на 15%. Эксперты компании считают, что к концу года рынок покажет не менее 35% роста, это продиктовано законами рынка: стоимость метра увеличивается вслед за активизировавшимся спросом, вызванным, в свою очередь, ростом доходов населения. Согласно данным Merryll Lynch, в России сейчас 88 тысяч долларовых миллионеров и 4 тысячи из них стали таковыми только за прошлый год. По данным Росстата, в 2005 году доходы россиян выросли в реальном выражении на 27%. По мнению первого заместителя начальника риелторского управления концерна «Крост» Марины Резвовой, ажиотаж подстегивает наличие у населения неудовлетворенного платежеспособного спроса, а также желание выгодно вложить денежные средства в такой надежный сегмент, как недвижимость.

К тому же стоимость квадратного метра традиционно подогревается ростом цен на основные строительные материалы и энергоносители. В общей сложности расходы на строительство выросли за последний год почти на 30%.

Как считают в Командитном товариществе «СУ-155″ и компания», цены на квадратный метр в 2006 году не будут снижаться. Более того, есть все предпосылки к тому, что они будут расти еще более высокими темпами, нежели в прошедшем году. В среднем мартовский рост цен на недвижимость в КТ «СУ-155» составил 12%. Цена на некоторые объекты выросла на 18%. По мнению экспертов Группы Компаний ПИК, февраль-март — это традиционно сезон повышенной покупательской активности. «Рост цены обуславливается еще и тем, что растет количество жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов», — считает генеральный директор «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. По его словам, во втором полугодии прошлого года количество сделок, заключенных с помощью ипотечных кредитов, составило в компании 33% от общего объема сделок. Тогда как еще в первом полугодии 2005 года этот показатель был на уровне 20%. «В целом рост количества сделок по ипотеке за 2005 год составил 161%. Средний размер ипотечного кредита при приобретении квартир в ОАО „Группа Компаний ПИК“ — 55 383 долларов», — уточнил Даромир Обуханич.

Эксперты концерна «КРОСТ» говорят о растущих инфраструктурных нагрузках, сложностях с энергообеспечением. «При существующих в Москве темпах ввода жилья — около 5 млн. кв. м в год — ежегодно должно вводиться 300−400 МВт дополнительных мощностей. На протяжении последних десяти лет вводится значительно не менее 1500 МВт, — уточняет Владимир Крайтман, главный энергетик концерна „КРОСТ“. — Получение мощностей строителями усложнилось многократно. Стоимость подключения к сетям, по моим расчетам, увеличилась в среднем на 40%. Исходя из этого, только по причине нехватки мощностей стоимость строительства выросла на 4−5% и продолжает увеличиваться».

Свое влияние на цены оказывают дефицит новых площадок под жилищное строительство и возросшие затраты на их приобретение. «Каждый день свободные площадки исчезают, покупаются, отдаются под застройку. Естественно, Москва не обладает безграничными площадями, и ограниченное количество территорий под застройку ощущается», — считает Алексей Адикаев. Об этих же проблемах говорят и эксперты Группы Компаний ПИК. «Дефицит земли под застройку в столице приводит к тому, что крупные застройщики выходят в Московскую область и регионы России», — уточняет Даромир Обуханич. Впрочем, Группа ПИК была и остается одним из крупнейших владельцев земельных участков в Москве. На сегодняшний день она уже подготовила к реализации проекты на строительство жилья общей площадью более 2 млн. кв. м.

«Земли хватит еще надолго, — отмечает директор управления развития Группы компаний „ДОН-Строй“ Игорь Авдеев. — Другое дело, что вход в проекты стал значительно дороже». Строителям сегодня предстоит осваивать промзоны или заниматься комплексной реконструкцией старых кварталов столицы. И то и другое очень затратно, требует новых технологий и больших вложений средств. Например, корпорация MIRAX GROUP вместе с энергетическими компаниями планируют закопать под землю несколько линий электропередачи. «Это достаточно затратный механизм, но таким образом мы получаем огромные территории под застройку. Таких площадок, которые удобны для застройки, достаточно, они пригодны для массового жилья, но оно не будет дешевым», — убежден Алексей Адикаев.

Перспективны, по мнению экспертов, и территории, прилегающие к Третьему транспортному кольцу. «Строительство Третьего транспортного кольца, несомненно, повысило популярность территорий, расположенных рядом с новой магистралью: хорошая транспортная доступность послужила толчком к развитию инфраструктуры этих районов, что, в свою очередь, сделало их привлекательными для строительства жилья. Показательным примером может служить жилой комплекс „Дом на Беговой“, в котором за два месяца продаж было раскуплено около половины квартир», — говорит Екатерина Вертячих. «Зона вокруг Третьего транспортного кольца — достаточно перспективное место: там повсеместно расположены промзоны. Освобождение промзон под застройку в принципе возможно», — считает Алексей Адикаев. Правда, пока в планах Москвы размещение здесь только нежилых помещений: офисных, торговых центров.

В условиях дефицита мест под массовую застройку большинство крупных компаний занялось комплексной реконструкцией разных районов столицы. Группа Компаний ПИК, например, в феврале приступила к реализации жилья в двух новых микрорайонах в юго-западном округе столицы — в микрорайоне «Теплый край» и в Новопеределкино. Оба находятся в зеленой зоне — первый в самом сердце огромного Тропаревского парка, а второй — в окружении старинных, обустроенных лесопарков. Еще один район, где компания ведет комплексную застройку, — «Волгоградский». Он расположен недалеко от усадьбы «Кузьминки». Здесь планируется возвести 22 жилых дома. Кстати, Кузьминки привлекают внимание и других застройщиков. Несколько кварталов в Новых Кузьминках до 2007 года будут реконструированы силами «СУ-155». Эта же компания занимается комплексной реконструкцией нескольких кварталов в районе «Фили-Давыдково», а также в районе «Академический». С 1996 года реконструкцию района «Щукино» проводит компания «ДОН-Строй». Здесь уже снесено около 65 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилья, а взамен компания построила около 400 тыс. кв. м. Кстати, «ДОН-Строй» одним из первых начал строить муниципальное жилье по стандартам коммерческого — по индивидуальным проектам, по технологии монолитного строительства, с подземными гаражами и современным инженерным оборудованием. Например, у метро «Щукинская» целый квартал муниципальных домов объединен общей стилистикой и цветовой гаммой.

Индексы стоимости жилья

Источник: IRN.RU