ИРН в медиа-пространстве

Власти Москвы планируют осваивать промзоны. В настоящее время активно обсуждается масштабный проект реконструкции территории завода ЗИЛ. Аналитики, девелоперы и эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», в каком случае проект будет успешным и готовы ли российские девелоперы в принципе браться за такие проекты.

На форуме MREF 2012 заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что власти Москвы готовы выставить на конкурс площадку ЗИЛа для развития территории. «Мы не будем промзоны застраивать только жильем», — уточнил заммэра.

Проект предусматривает комплексное развитие территории — будет построено и реконструировано около 4,5 кв. м недвижимости. В том числе жилье, офисы, гостиницы и т. д. Предполагается, что основой концепции станет предложение архитектурного бюро «Проект Меганом». В этом случае ЗИЛ может превратиться в культурный и образовательный центр с жильем, зеленой зоной и усовершенствованной транспортной системой.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» :

Девелоперам сейчас интересно все, что появляется в Москве. Из-за отсутствия места для строительства любая новая площадка привлекает внимание застройщиков. Но многое зависит от условий, от того, какие обременения город собирается наложить на девелоперов. От этого зависит рентабельность освоения промзоны для девелопера.

ЗИЛ может привлечь девелоперов не только на фоне общего дефицита стройплощадок в Москве. Территория находится недалеко от центра города, поэтому позволяет развивать разные форматы недвижимости. Мне представляется наиболее удачным вариантом комплексное развитие территории, где будут строиться и офисы, и торговая недвижимость, и жилье. Причем жилье видится тоже разноформатным. В наиболее привлекательных частях (например, с видом на набережную Москвы-реки или, наоборот, максимально близко к метро «Автозаводская») можно развивать жилье бизнес-класса. На оставшейся территории более обоснованным видится строительство жилья сегмента эконом + (так называемый комфорткласс).

В начальный период, когда территория только начнет застраиваться, это может привести к небольшой просадке цен в районе (на 10 — 15%). На рынок выйдут сразу большие объемы жилья, причем на ранних стадиях строительства. И девелоперам придется для активизации продаж выставлять цену ниже, чем в районе в целом. Однако после того как большая часть территории будет застроена, начнет функционировать новая инфраструктура, цены сначала отыграют первоначальную просадку, а затем, скорее всего, превысят нынешний уровень процентов на 20.

В последние годы среди реконструируемых промзон появлялись такие «продвинутые» проекты, как, например, «Даниловская мануфактура» или «Красный октябрь». Однако сравнивать реконструкцию ЗИЛа с ними не совсем корректно. Те проекты отличаются, во-первых, намного меньшей территорией, во-вторых, — исторической ценностью. Из-за этого девелоперы их изначально развивали в дорогом сегменте. Более адекватным в случае с ЗИЛом видится аналогия с застройкой Марьинской поймы. Это тоже очень крупная территория промышленного назначения (там были поля фильтрации). Во время строительства цены на жилье в Марьино были примерно на 20% ниже рынка. После того, как район был достроен, цены сравнялись с аналогичными районами, а сейчас даже превышают цены в некоторых других спальных районах. Правда, там строилось в основном жилье, так как это все же типичная окраина города. Из-за куда более близкого к центру расположения ЗИЛа там ограничиваться строительством жилой недвижимости не стоит, однако не нужно и делать акцент на дорогом сегменте. Все же основная часть застройки, если говорить о жилье, видится как эконом +.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:

Территория ЗИЛа по-своему уникальна. Причем даже не тем, что это огромнейшая промзона. Сегодняшний ЗИЛ, по сути, — мертвый город на карте современной столицы, полностью вычеркнутая из городской среды территория. Именно такие выводы были сделаны специалистами группы компаний RRG по итогам исследования урбанистической ситуации вокруг территории АМО ЗИЛ в конце 2011 года. При том, что окружающие кластеры последние 20 лет развивались и радикально меняли свою структуру — например, Павелецкий кластер из промышленного превратился в практически полностью деловой.

Кроме того, влияние данной территории, ЗИЛа, на окружающие кластеры также следует признать негативным. Участок является препятствием для развития транспортного сообщения между кластерами, негативно влияет на экологию соседних жилых массивов. Поэтому, если реконструкция промзоны будет произведена, это позволит улучшить и транспортную, и экологическую ситуацию. Соответственно и цены на жилье в соседних кластерах постепенно вырастут.

Вообще говоря, реновация промзон — особенно крупных — в большинстве случаев позитивно сказывается на окружающих кластерах. Другое дело, что при строительстве большого количества новой недвижимости — особенно торговой или офисной — требуется тщательно проработанная концепция не только самих объектов, но и подъездных путей, съездов, парковок и т. д. В противном случае влияние будет отрицательным. Яркий пример тому — центр «Москва-Сити», который сложно назвать однозначно эффективным проектом, пока не будет полностью решен вопрос с транспортной доступностью.

Основная сложность при реновации промзон связана с выводом самого предприятия, в «оздоровлением» земли в случае нахождения там прежде вредного производства, с прокладкой новых дорог и коммуникаций. Все это может оказаться настолько затратным, что сделает реконструкцию промзоны для девелопера нерентабельной.

Естественно, при этом необходимо понимать, какую прибыль принесут инвестиции. В настоящее время инвестиционно привлекательными являются офисное, торговое и жилищное строительство. Однако для территории ЗИЛа это не самый лучший вариант: в соседних кластерах сегменты офисной и торговой недвижимости близки к заполнению.

Тем не менее, реновация промзоны — особенно такой крупной и расположенной близко к центру «старой» Москвы — является привлекательной для девелоперов. Ведь это проект комплексного развития территорий, в который будет входить недвижимость разного назначения и который при грамотном подходе практически всегда можно сделать экономически эффективным.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

Реальных массовых площадок в Москве не осталось, спрос на жилье колоссальный, это видно по темпам продаж новостроек, которые находятся за пределами МКАД.

Москва перегружена, чувствуется необходимость в формировании кластера нового формата жилья с коммерческой составляющей, комплексным развитием территории, удобным и комфортным для будущих жителей. Инвестконтракт должен подразумевать развитую инфраструктуру, соответствующее количество школ, детских садов, поликлиник. Обязательно наличие большого количества парковочных мест.

Однако на данный момент нет застройщика, который мог потянуть бы такие масштабы. Возможно, в данном случае нужно пойти по пути развития «Москва-Сити»: составить генплан на конкурсной основе архитекторами, утвердить его и привлечь инвесторов на разные части в рамках одного проекта. Это заметно ускорит развитие, увеличит конкуренцию, поскольку необходимо скорейшее освоение проекта, чтобы это не затянулось, как в ситуации с «Москва-Сити». Необходимо выявить механизмы, которые бы эффективно помогали в быстром освоении территории.

Подобные проекты интересны девелоперам, но не комплексно. Возможно, кто-то сможет этим заняться и строить годами, но это не интересно ни жителям Москвы, ни будущим жителям района. Формат подобного проекта реконструкции обязательно должен быть комплексным.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

На территории ЗИЛа площадью около 300 га рассматривались различные варианты концепции развития с включением разного набора функциональных составляющих. Мы считаем данную территорию крайне привлекательной для развития. По площади и качественным характеристикам она позволяет создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения: жилье, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная и т. д. Наибольшего эффекта можно добиться именно при комплексном развитии территории с диверсификацией функциональных зон. Наименее выгодным представляется вариант, когда вся территория застраивается какой-то одной монофункцией с длительными сроками строительства.

Развитие инфраструктурных и рекреационных зон будет положительно влиять на стоимость жилья в ближайшем окружении. В случае комплексного развития территории с включением жилой недвижимости и инфраструктурных объектов и при условии четкого зонирования и поэтапной застройки и благоустройства можно ожидать наибольшей динамики роста цен.

При развитии монофункции в проекте можно ожидать роста цен в пределах 10−15%. При комплексной реализации нескольких видов недвижимости этот рост будет точно выше. В данном случае срабатывает эффект синергии, который позволяет более эффективно развивать потенциал каждой составляющей, поскольку они концептуально друг друга дополняют. При этом сложно спрогнозировать конкретную динамику роста цен. Но можно точно сказать, что при такой концепции развития можно ожидать максимального раскрытия потенциала ключевых функций, поскольку именно комплексный подход развития проекта позволяет получить наибольший экономический эффект. Цены начнут расти, когда будут видны конкретные результаты и перспективы реконструкции.

Сейчас это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупный комплексный проект с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. Концепция развития и основные функциональные составляющие определяются масштабом, расположением и окружением территории. В случае с территорией ЗИЛа, конечно, это должно быть комплексное развитие с включением широкого набора функций. В Москве есть меньшие по площади площадки, где масштаб проектов и набор составляющих уже более узкий. Примеров реконструкции столь крупной территории в столице пока нет. Наиболее крупными реализованными проектами реконструкции можно назвать «Москва-Сити» и Nagatino i-Land. Из жилых проектов — это развитие территорий Люберецких полей, Тушинского аэрополя, ЖК «Гранд парк» на Ходынском поле. Также есть еще много проектов, которые пока находятся на этапе разработки концепции и согласования. Например, застройка Тушинского аэрополя, Мневниковской поймы и др.

При комплексном развитии территории с учетом потребностей проекта, близлежащих районов, города в целом — подобные проекты реконструкции промышленных территорий в целом положительно сказываются на рынке недвижимости. Отрицательное влияние, с падением рыночных показателей, возможно при условии реализации несбалансированной концепции застройки с выводом избыточного объема какой-либо функции (например, жилой, офисной или торговой недвижимости и т. д.). Также негативные последствия для близлежащих районов возможны при недостаточном обеспечении нового проекта необходимой коммунальной, социально-бытовой и, конечно же, транспортной инфраструктурой.

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»):

Проект реконструкции ЗИЛа очень масштабный, и его реализация, безусловно, повлияет не только на имидж и уровень цен в Даниловском районе, но и на московский рынок в целом. Однако, учитывая, что реализация проекта, вероятнее всего, растянется на десятилетия, изменения будут не кардинальными, а постепенными.

Если говорить об интересе девелоперов, то он, безусловно, есть, но, чтобы от заинтересованности перейти к действиям, нужна серьезная поддержка государства. Подобные проекты не могут быть реализованы только силами девелоперов.

Из отрицательных моментов реконструкций столь масштабных территорий можно отметить растянутые во времени строительные работы, которые, вероятно, осложнят и транспортную ситуацию в районе, и жизнь местных жителей. Тем не менее, рано или поздно, данная территория должна быть реконструирована. В целом реконструкция промзон положительно влияет на рынок жилья: меняется статус территорий, появляются новые современные жилые комплексы, качественная инфраструктура.

После внезапного назначения Сергея Шойгу министром обороны России место губернатора Московской области, которое он занимал до этого, стало вакантным. Новый руководитель региона будет выбран только в сентябре 2013 года. О том, чего ждать от рынка подмосковной недвижимости в связи с уходом Шойгу, «Газете.Ru» рассказали аналитики, риелторы и девелоперы.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Уход Сергея Шойгу скажется в первую очередь на «подземной части айсберга» строительной отрасли, которая простым потребителям не видна. Те проекты, которые уже начали строить, находятся в финальной стадии согласования или в ведении районных властей, будут претворяться в жизнь так же, как и до его ухода. Так что в краткосрочной перспективе 1 года — 2 лет ни на объеме предложения, ни на ценах уход Сергея Шойгу не скажется. Кем бы ни стал новый губернатор, по пути остановки уже начатых строек он никогда не пойдет, если речь, конечно, не идет об откровенном криминале или мошенничестве.

Определенные опасения связаны с тем, как повлияет уход Сергея Шойгу на стратегические планы развития строительной отрасли и земельного рынка в Московской области. Например, Сергей Шойгу активно работал над упорядочиванием земельного рынка области, достаточно вспомнить его инициативы о скорейшей постановке на кадастровый учет земельных участков, возможности изъятия бесхозных земель, платы за изменение разрешенного вида использования земель. Но дело в том, что эти инициативы в основной части требовали изменений не только в местном, но и федеральном законодательстве. И именно Сергей Шойгу с его большим политическим весом мог их лоббировать на высшем уровне, как и интересы области в целом, например, в рамках совместной координации развития столицы и области. Теперь же вопросы о том, как будут финансировать, строить и реконструировать радиальные магистрали от МКАД, станции метро в области, может вновь возникнуть, что снизит потенциал роста транспортной доступности ближнего Подмосковья, а значит, негативно скажется на ценности жилья.

Но речь опять же идет о планах не 1−2-летного срока, а 5−6-летнего и, если новый губернатор сможет быстро подхватить упавшее знамя защиты интересов области и продолжить стратегию Шойгу, то в долгосрочной перспективе строительство жилья в области останется инвестиционно привлекательной отраслью. При этом фактически то, кто будет новым губернатором, определится не на выборах, которые в силу российской специфики являются «ритуалом посвящения», а до них.

Вопрос только в том, насколько быстро власти найдут и выведут из тени человека, который сможет, с их точки зрения, эффективно управлять областью и ясно обозначит свои приоритеты на земельном и строительном рынке. Чем быстрее это произойдет, тем меньше будет период «междуцарствия», а значит, меньше опасений со стороны девелоперов о том, начинать или нет им новые долгосрочные проекты в области. Одним из индикаторов того, что ранее выбранная Шойгу стратегия продолжается, будет сохранение на местах его команды, включая министра по долевому строительству — должности, которую в области ввел именно он. Если же команда распадется, а тем более в нее вернутся «громовцы», можно ожидать весьма резких поворотов «вспять» на земельно-строительном рынке Московской области.

Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group

Для девелоперского сообщества уход Шойгу — это, конечно же, шок. Следует ожидать затягивания сроков рассмотрения документов — согласования будут откладываться из-за недостатка определенности в административно-политическом векторе. Но на запуск новых проектов эта ситуация вряд ли повлияет — на подмосковном рынке квартир экономкласса горячая пора и отказываться от прибыльных начинаний никто не будет.

Следует отметить, что Шойгу слишком недолго рулил областью и новые «постгромовские» правила игры между чиновниками и застройщиками не успели стать нормой — все пока «на белую нитку». Это расширяет поле возможностей для возможных злоупотреблений в период предвыборного «безвластия». Ожидать активности девелоперов в продвижении своего кандидата не стоит. Слишком велики риски. Уверен, что Путин в самое ближайшее время укажет на будущего победителя и все выстроятся под его кандидата.

Виталий Иванов, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

Любое глобальное изменение в составе «верхушки», безусловно, влияет на ситуацию со строительством по той простой причине, что «новая метла по-новому метет». Но в большей степени это связано не с уходом руководителя, а с приходом нового — достигнутые договоренности и договора с предыдущей администрацией зачастую оказываются нелегитимны, застройщику приходится налаживать новые мосты, отыскивать подходы к возможностям договориться, расходовать ресурсы. У нового руководителя всегда новое видение на такие глобальные вопросы, как застройка того или иного региона. Выступая в интересах жителей, он обязан оценить ответственность и надежность застройщиков, выбрать и принять наиболее интересное предложение для жителей. Не будем даже представлять, что руководитель может действовать не только в интересах жителей, это тема для других статей.

Можно привести немало примеров из недавней истории, когда приход новой администрации существенно влияет на существующие договоренности, фактически замораживает строительство ряда объектов до «выяснения обстоятельств и устранения недостатков в оформлении документации».

Поэтому с уходом губернатора девелоперы вздохнут, так как ситуация становится непредсказуемой, чиновники на период неопределенности более осторожными, и лишь с приходом нового лица станет очевидно, что же сулит нам и девелоперам новая власть.

Появление объектов не будет напрямую связано с конкретным лицом на этой должности, show must go on, и деньги должны работать, хотя бы начинать работать, а возникающие проблемы всегда можно постараться решить в новой ситуации, это лишь вопрос цены. Соответственно, цены меняться не могут, это вопрос также спроса и предложения, возможны короткие колебания, но в целом на цену такие моменты повлиять не могут. Хотя очевидно, что даже заявления властей зачастую влияют на стоимость объектов в разную сторону, но только краткосрочно.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:

Новость о том, что в Московской области ожидается новая политическая сила, однозначно явилась неожиданной. Для ряда девелоперов это усложнит работу — какие-то проекты серьезно «подвинутся в сроках» и задержатся в очереди ожидания согласования.

Хотя в целом ситуация на рынке недвижимости в Московской области вряд ли изменится до новых выборов губернатора. Я полагаю, сохранится намеченный курс развития области и будут выполняться те задачи, которые ставил Сергей Шойгу. О том, какие перспективы ожидают рынок, можно будет говорить после назначения нового губернатора. Изменения в структуре правительства МО на ценовой динамике рынка жилья Подмосковья не скажутся. Есть предложение, и есть спрос — о каких-либо радикальных корректировках говорить не приходится.

Юрий Неманежин, директор департамента развития TEKTA GROUP:

Бывший губернатор Подмосковья Сергей Шойгу, энергично включившись в работу, смог решить часть непростых проблем рынка недвижимости Московской области. Это и сложная ситуация с дольщиками, недострой, отсутствие внятных правил игры на рынке новостроек. Были запущены новые программы, сформирована прозрачная и понятная среда, способствующая росту бизнеса. Безусловно, уход Шойгу негативно скажется на бизнесе и деятельности девелоперов, которые уже смогли приспособиться и оценить все преимущества работы в новой бизнес-среде.

С другой стороны, я не сомневаюсь, что подмосковные девелоперы смогут найти взаимоприемлемые варианты, позволяющие развивать свой бизнес и при новом губернаторе. Пока же рынок возьмет выжидательную паузу. И до сентября 2013 года тут вряд ли появятся новые проекты. А цены на уже продающиеся жилые комплексы могут подрасти. Преемника назвать сложно, хотя бы потому, что сегодня в правительстве Московской области таких масштабных фигур просто нет. Кроме того, Сергей Шойгу наверняка возьмет с собой свою команду профессионалов, определявшую контуры политики всего региона. Так что преемником будет новая фигура. Причем, как и в случае с Шойгу, это может быть весьма неожиданная креатура.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Естественно, девелоперы будут выводить на рынок новые объекты независимо от фамилии губернатора области. Еще до выхода на строительство в проект вкладываются значительные средства, если речь идет о застройке микрорайона — сотни миллионов или миллиарды рублей, поэтому девелопер стремится как можно скорее окупить вложения, выйдя на строительство и продажи. Если же говорить о поиске новых площадок под застройку, то прекращать эту работу также нецелесообразно. Если и возникнут какие-либо новые «правила игры» на строительном рынке, то окончательно сформируются они никак не ранее чем через полгода-год после начала работы нового губернатора. А с момента начала предпроектных работ до момента получения разрешения на строительство может пройти 1−3 года, т. е. сейчас ищутся площадки на дальнюю перспективу. Прекратить вхождение в новые проекты — значит «зарубить» будущее компании.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet:

Сергей Шойгу за полгода на посту губернатора успел «всколыхнуть» рынок, подняв несколько важных тем, в частности, про использование земель, транспортную проблему. Более того, эти давно наболевшие проблемы стали постепенно решаться. Стали пересматриваться инвестконтракты, вводиться новые нормативы строительства, началось активное транспортное строительство — то есть проводилась целенаправленная политика по борьбе со стихийной ковровой застройкой Московской области. Теперь ситуация «подвиснет»: до осени 2013 года останется тайной, какой политики будет придерживаться преемник Шойгу, каковы будут новые правила игры. Соответственно, могут заморозиться некоторые проекты, которые пока находятся в «бумажной стадии».

Девелоперы, скорее всего, займут выжидательную позицию, особенно по тем проектам, которые еще не прошли согласование с властями. Что касается проектов, которые уже запущены, то девелоперам не имеет смысл их «придерживать», особенно в условиях роста цен. А цены будут расти из-за сокращения объемов предложения. Стоит также иметь в виду, что часть спроса «перетечет» в Новую Москву. После выборов ситуация на рынке будет складываться в зависимости от политики нового руководства.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

В связи со сменой руководящего лица на посту губернатора Московской области, серьезных изменений на рынке недвижимости произойти не должно. Кроме того, Руслан Цаликов, безусловно, имеет непосредственное отношение к намеченному ранее вектору развития области и выбранной градостроительной политике, поэтому резкие изменения маловероятны.

Когда в мае 2012 года Сергей Шойгу сменил на этом посту Бориса Громова, кардинального «переворота» не произошло. Все принимаемые изменения вводились довольно планомерно и большинство девелоперов смогли их учесть в своей текущей деятельности. Да, часть инвестиционных контрактов все же была пересмотрена, однако смещение акцентов происходило в рамках приоритетных направлений развития инфраструктуры и транспортной доступности, что входит в интересы жителей области.

Я уверен, что на объемах вводимого в продажу жилья смена в правительстве Московской области также не отразится. Как показывает практика, некоторое «затишье» наблюдается непосредственно перед выборами, однако до этого времени еще далеко и до лета 2013 года ждать изменений вряд ли стоит.

Что касается цен на жилье в Подмосковье, то они также продолжат развиваться в соответствии с общерыночными тенденциями. В настоящее время эти тенденции таковы, что цены плавно растут.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Политическая нестабильность явно не на руку строительному рынку Подмосковья. Девелоперам необходимы налаженные отношения с администрацией, уверенность в том, что проект можно будет спокойно развивать, руководствуясь изначальной концепцией и договоренностями с властями. Однако когда меняются люди, меняются и правила игры. Поэтому для всех строек смена власти в регионе — тема нервозная.

По сути в Подмосковье сейчас складывается ситуация, когда за два года может смениться 4 руководителя. Сначала ушел Громов, затем Шойгу — не успел прийти, как ушел. Вместо него будет назначен исполняющий обязанности. А через год в результате выборов может прийти новый губернатор.

Более того, как минимум на год ситуация в московской области подвисает в неопределенности. Сергей Шойгу, как только занял пост губернатора, перешел к решительным мерам, заявил о необходимости пересмотра инвестконтрактов и других переменах на строительном рынке. Конечно, для многих девелоперов это стало проблемой, но было ясно одно: надо немного подождать и новые правила игры утвердятся. Сейчас же неясно, сможет ли вести себя так смело человек в статусе исполняющего обязанности. Вполне вероятно, что основой его политики станет принцип «не делать резких движений». Девелоперам остается только ждать, когда придет новый губернатор (а не и.о.) и начнет устанавливать свои правила игры.

С другой стороны, если говорить не о девелоперах, а о подмосковном рынке недвижимости в целом, то политическая нестабильность не так критична. Более того, некоторое сдерживание темпов строительства, которое уже произошло из-за перестановок в администрации области, даже пошло на пользу рынку. Если бы не это, усугубилась бы проблема затоваривания рынка недвижимости Подмосковья.

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что власти Московской области планируют пересмотреть инвестконтракты на строительство десятков миллионов квадратных метров жилья. По его мнению, в Подмосковье много инвестконтрактов, по которым планируется высотное строительство. «Нам не нужен „частокол“ в Московской области. Нам не нужно увеличивать нагрузку на транспортную инфраструктуру. Мы понимаем, что это приведет к реальному коллапсу», — сказал Коган.

Подобное заявление — не новость для рынка недвижимости Московской области. Ранее губернатор Подмосковья Сергей Шойгу говорил о необходимости развития малоэтажного строительства на своей территории.

«Газета.Ru» задала ряд вопросов экспертам, участникам рынка недвижимости и аналитикам. Правильное ли решение принимают подмосковные власти? Что стоит за желанием пересмотреть инвестконтракты на строительство жилья? И как такое решение может отразиться на рынке недвижимости Подмосковья?

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Трудно назвать пересмотр договоренностей правильным решением. Скорее, это вынужденное решение, так как многие инвестиционные контракты с точки зрения объемов и плотности застройки заключались без оглядки на планы развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры. В то же время многие контракты морально и физически устарели, так как были заключены 5−7, а то и 10−12 лет назад и не учитывают текущую ситуацию.

Важно, чтобы процесс пересмотра контрактов использовался не для конкурентной борьбы между застройщиками, а именно для приведения в соответствие планируемых объемов жилой застройки с планами и возможностями развития инфраструктуры области. Однако, при этом необходимо учитывать, что, в отличие от Москвы, в Московской области инвестиционные контракты — трехсторонние. И выгодополучателем по ним являются администрации районов и городов области. Как правило, в контрактах прописаны обязательства построить и передать часть жилых площадей, построить школы, детские сады, спортивные сооружения… В этой связи результаты пересмотра контрактов могут оказаться отрицательными для экономики муниципалитетов, так как в ответ на уменьшение объемов жилого строительства застройщики будут стараться уменьшить и свои обязательства перед местными властями. Одностороннее же изменение контрактов не предусмотрено — это всегда процесс переговоров и, если он закончится неудачно, то единственный способ дальнейших действий со стороны властей области — обращаться в суд для расторжения контракта. При этом застройщику должна быть выплачена компенсация за понесенные затраты.

В целом предсказать, на сколько далеко зайдет Правительство области в сокращении объемов строительства жилья, сложно, так как затрагиваются интересы не только застройщиков, но и местных органов власти. Кроме того, в области, в силу развитости института собственности на землю (чего нет в Москве), многие проекты реализуются застройщиками на своей земле и регулируются иными правовыми механизмами, а не инвестиционными контрактами (которые заключаются при аренде земли у муниципалитета). Как показывает практика, эти проекты так же часто реализуются с превышением допустимых параметров по плотности и высотности застройки.

Пока процесс одобрения со стороны местных властей планов строительства по принципу «побольше и повыше» продолжается. Причем, в случае строительства инвесторами жилья на собственных земельных участках возможности влияния со стороны областных властей на ситуацию гораздо ниже, чем когда речь идет об аренде в соответствии с инвестиционными контрактами. Здесь роль местных властей подавляющая в определении параметров проекта. В результате, пока то, что происходит на местах, и то, что заявляется со стороны руководства области, находится в сильном диссонансе. В силу трехстороннего характера девелоперского рынка в Московской области стратегия, направленная на то, чтобы привести в соответствии объемы строительства жилья и инфраструктурных объектов, будет продвигаться гораздо медленней и с большим трудом, чем это получилось в Москве. При этом, конечно же, эта стратегия будет тянуть цены вверх, так как объемы строительства жилья в результате реализации стратегии через несколько лет сократятся, однако не в 2 раза, как в Москве, а на 5%-10%.

Вячеслав Ширяев, председатель Совета Директоров Vesco Group:

Я знаю Александра Борисовича уже пять лет — мы вместе работали над проектом «Свой дом» партии «Единая Россия», а потом над созданием Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, с идеей которого я пришел к нему в 2007 году. С тех самых пор он является одним из самых последовательных и ярких защитников и пропагандистов идеи «малоэтажной России». Я полностью разделяю его подход к решению жилищных проблем и готов любому критику обосновать необходимость отказа от концепции высотной застройки в пригородных зонах больших агломераций. Ничего, кроме криминализированных гетто, через 10−15 лет осуществления подобной политики мы не получим. Помимо транспортного коллапса и ухудшения экологической обстановки такая политика способствует и расцвету коррупции на всех административных «этажах»: начиная от согласования неоправданных, скажу больше — сомнительных решений в сфере планирования территорий до взяток при поступлении детей в сады и школы. Когда плодятся высотные муравейники — никаких цивилизованных подходов к созданию благоприятной среды обитания применить просто невозможно. В то же время, я надеюсь, что исправление ошибок прежних властей будет проводиться взвешенно, без кавалерийских наскоков, с полным соблюдением действующего законодательства.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU«

В самом по себе пересмотре инвестконтрактов ничего страшного нет — это продолжение политики московского правительства, попытка разобраться с тем, что уже существует. В Москве, например, в ходе этой ревизии было найдено огромное количество неосваиваемых площадок, где никакой работы не велось, и эти инвестконтракты были справедливо расторгнуты. В Подмосковье такие площадки тоже есть и с этим надо что-то делать.

Что касается ограничений по высотному строительству, Александр Коган, к сожалению, высказался по этому поводу очень невнятно. Не совсем понятно, что именно он подразумевает под высотным строительством. Если речь идет о строительстве, допустим, небоскребов, домов выше 30 — 40 этажей, — это одно. Если же имеются в виду типовые 17-этажные дома, то это совершенно другое и может коснуться многих застройщиков.

Нужно понимать, что строительство многоэтажных домов — это наиболее рентабельный и экономичный способ строительства. С одной стороны, себестоимость непосредственно строительства в сегменте малоэтажного многоквартирного жилья ниже (например, 4 — 5 этажей, достаточно модный сейчас формат). Это связано прежде всего с инженерией каждого дома: нет необходимости в лифтах, не нужны мощные насосы для подачи воды на верхние этажи.

Однако стоимость подведения коммуникаций оказывается выше. К каждому гектару застройки надо тянуть отдельные коммуникации. При этом одинаковое количество квартир в многоэтажных и малоэтажных проектах займет совершенно разную территорию, и затраты на подведение коммуникаций в малоэтажных комплексах могут быть в разы больше. Поэтому в целом, себестоимость квадратного метра зачастую оказывается выше, чем в многоэтажных домах (правда, многое зависит от дальности крупных городов, к мощностям которых можно подключиться).

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

Губернатор Московской области Сергей Шойгу уже заявлял, что не допустит «превращения вверенного ему региона в «спальный район». Еще в мае нынешнего года в области было введено ограничение проектов по этажности. Так, для городов с населением свыше 100 тысяч человек существует ограничение и в этажности — не более 17 этажей, и в плотности застройки — не выше 19, 9 тыс кв. м на 1 га. Уже существующие жилые комплексы будут построены по согласованным ранее нормам, так как закон обратной силы не имеет. А все проекты, которые не начали строиться, будут выходить с учетом этих ограничений. Сложность заключается в том, что многие проекты, которые застройщики планируют выводить на площадки, сидят в «старых нормах». Поэтому сейчас они вынуждены переделывать их под новые требования. Получается совершенно другая экономика проекта, соответственно, у тех людей, которые занимаются развитием этой территории, возникает вопрос: нужно ли сейчас развивать этот проект по тем нормам, по которым можно его развивать, либо нужно делать полную реконцепцию и реновацию проекта. Таким образом, время выхода новых проектов может увеличиться.

Что касается экономики проектов, то любое уменьшение этажности — это снижение плотности застройки и падение нормы прибыли. Увеличивают стоимость проекта и новые согласования и изменения, которые застройщики вынуждены делать, чтобы соответствовать новым требованиям. Последствия этих решений будут видны через год-два, они выразятся в снижении объемов застройки и увеличении стоимости квадратного метра.

Если говорить о малоэтажной застройке, то она по перспективности интереснее эконом-класса. Это, практически, клубный дом, в более массовом исполнении, по разумным ценам, со всеми плюсами: компактность, уют, отличная инфраструктура и единая социальная среда. Но у «малоэтажки» как формата — масса недостатков с точки зрения экономики проекта. Для реализации этого формата подойдет далеко не каждый участок. И пока я не вижу большого количества участков для малоэтажной застройки. Кроме того, небольшая плотность застройки земельного участка приводит к потере прибыли, одно дело — построить 20 этажей и три подъезда, другое дело- 5−7 этажей и два подъезда. Пока перспективы «малоэтажки» туманны.

Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:

К девелоперам это решение не имеет никакого отношения. Власти Подмосковья хотят, чтобы область развивалась, а инфраструктура соответствовала объему жилой застройки. К примеру, если «частокол» из панельных многоэтажек появляется в Москве, то через 2−3 года рядом с ними в любом случае появляются магазины, детские сады и т. д. В области же многие кварталы строятся без каких-либо необходимых для жизни объектов, к ним не проходят автобусы, и люди оказываются живущими практически в чистом поле. Примеры — застройка возле городов Видное, Люберцы, Подольск, Лобня, вокруг которых возведены -надцати этажные панельные микрорайоны, только формально привязанные к инфраструктуре этих городов.

Кроме того, в Московской области, в отличие от Москвы, нет единых норм на строительство застройщиками инфраструктуры. Как правило, в каждом районе действуют свои нормативы. К примеру, в столице на каждый проект делается жесткий расчет: выдержит ли существующая инфраструктура еще один объект. Если нет, девелопера обязывают возвести рядом с ним дополнительную инфраструктуру. Поэтому многим застройщикам проще выйти из Москвы и строить в Подмосковье.

Если говорить о конечной стоимости, то цена квадратного метра в новых домах вырастет (если власти области ограничат высотное строительство — «Газета.Ru») однозначно — примерно на 10−15%. Малоэтажное строительство, по определению, стоит дороже, чем многоэтажное строительство. Если себестоимость строительства в малоэтажке такая же или даже ниже, то стоимость самого проекта выше — за счет того что к меньшему объему строительства нужно подтягивать все те же необходимые инженерные сети. Поэтому если область не будет давать льготы на присоединение к инженерным сетям, многие проекты могут быть просто заморожены.

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»:

На мой взгляд, решение об ограничении на высотное строительство вполне логично и правильно. Ярким примером может служить Москва. Перенаселенность, очень сложная транспортная ситуация и плохо продуманная инфраструктура — все это снижает качество жизни. Однозначно можно сказать, что если Подмосковье будет повторять те же самые ошибки, то в будущем мы столкнемся с аналогичными проблемами. Однако для столицы высотное строительство — это скорее вынужденные меры, а вот область вполне может позволить себе более «умеренные» этажи.

На мой взгляд, в первую очередь пересмотр инвестконтрактов коснется территорий со сложной транспортной ситуацией, а также и крупномасштабных комплексов «в чистом поле» с плохо продуманной инфраструктурой. Думаю, что текущие и уже утвержденные проекты новые меры не затронут, т.к. это не логично и неоправданно, а вот к будущим объектам власти, скорее всего, будут очень внимательны и придирчивы.

Безусловным плюсом таких мер станет улучшение жилищных условий в новых домах. К минусам можно отнести увеличение себестоимости строительства, ведь чем меньше квартир в доме — тем больше на каждую из них ложится бремя сопутствующих расходов (подведение коммуникаций, организация системы безопасности и т. д.) Однако, несмотря на это, на конечной стоимости жилья это сильно отразиться не должно. Ведь цена ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом. А за послекризисные годы мы не раз наблюдали, как сильное удорожание влечет за собой столь же резкое снижение спроса. К тому же, себестоимость именно высотного строительства также достаточно высока — за счет дополнительных мер противопожарной безопасности, установки скоростных лифтов и других, специфических для высотного строительства, «опций».

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:

Московская область как основная площадка строительства требует внимательного отношения, поэтому ревизия инвестконтрактов и надзор в отношении градостроительства — нормальное явление, это функция государства. Транспортная нагрузка существует, вопросы по развитию инфраструктуры остаются открытыми. Я не считаю, что цель власти менять состав девелоперов, он и так изменится. Что касается плана развития малоэтажного строительства, то этот формат жилья будет развиваться, но экономически целесообразнее реализовывать как проекты высотного строительства, так и локально — малоэтажного, т. е застройка должна быть вариативной. В первую очередь пересмотр коснется тех объектов, которые существуют на бумаге и в которых допущены серьезные нарушения по нормативам плотности застройки и в соотношении объемов жилой застройки к объектам социальной инфраструктуры.

Последствием такой меры может стать снижение объемов строительства в Подмосковье и задержка ввода в эксплуатацию части объектов и, соответственно, удорожание квадратного метра.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Понятно, что в Московской области уже наблюдается некоторое затоваривание новостроек, но правда и в том, что в Подмосковье есть много свободных земель, чего уже почти нет у Москвы, и спрос на новостройки Подмосковья по-прежнему высок.

Если говорить о конкретных городах Московской области, в которых, вероятнее всего, власти пойдут по пути ограничения высотности застройки, то это будут города, где уже сложилась тяжелая ситуация с плотностью застройки и недостатком инфраструктуры.

Это большинство городов ближнего Подмосковья, среди них традиционно Балашиха, Железнодорожный, Подольск, где уже не хватает детсадов, школ, а на дорогах многокилометровые пробки.

Кроме того, стоит отметить, что полноценное подключение к электричеству, системы водоснабжения и отопления — также требуют ресурса, которого пока нет, чтобы справиться с растущими высотками.

Однако, процесс не будет одномоментным, сейчас уже в строительстве находятся десятки миллионов кв. м многоэтажек, поэтому резкое увеличения цены при сокращении объемов строительства в эти полтора-два года вряд ли произойдет. А в последующем, при отсутствии кризиса и прежнем росте спроса, цены будут повышаться.

Планируется выделение достаточных государственных средств на строительство инфраструктуры и социальных объектов, в частности, по поручению губернатора области выделяются дополнительные средства, до 4 миллиардов рублей в течение двух лет, под строительство конкретно детских садов в 32 муниципальных образованиях, однако, у властей все равно ресурс крайне ограничен, поэтому в этом смысле, политика уже меняется в сторону обременения девелоперов объектами инфраструктуры, при этом сами девелоперы, при уменьшении объемов строительства, вынуждены будут изыскивать деньги путем либо увеличения цены, либо перехода в режим ожидания с еще невышедшими площадками, либо путем продажи своей земли.

Девелоперы будут перемещаться в среднее и дальнее Подмосковье, что в глобальном смысле представляет собою положительное явление.

«Газета.Ru» продолжает серию публикаций о столичных новостройках. В этот раз наш обзор посвящен жилью в центре Москвы.

От редакции: эта статья продолжает серию обзоров новостроек в Москве. Ранее были опубликованы статьи о новом жилье в СЗАО, ЗАО, САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО и ЮЗАО.

Центральный административный округ (ЦАО) занимает территорию 6619,75 га. Большая часть территории округа приходится на дороги и проезды — 3790,3 га. Территория природного комплекса — 1316,58 га. Население — 760,5 тыс. человек.

В состав округа входят 10 районов — Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники и Якиманка.

Основные проблемы округа — загруженность дорог и улиц, а также небольшое количество парков в некоторых частях ЦАО.

«Транспортная ситуация в Центральном округе в настоящее время оставляет желать лучшего, и это, пожалуй, основная проблема ЦАО. Округ обеспечен хорошо развитой инфраструктурой и пользуется большой популярностью у покупателей», — говорит управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.

В третьем квартале 2012 года начались продажи в 12 объектах, а ушли с рынка 9 новостроек. Например, среди новых проектов — ЖК «Литератор», ЖК Barrin House, лофт-апартаменты Clerkenwell House.

«Несмотря на политику новых столичных властей, рынок достаточно активен. Правда, нужно учитывать достаточно долгий процесс вывода проекта на рынок в центре Москвы, поэтому новые проекты на самом деле появились еще до прихода Сергея Собянина, просто только недавно «доросли» до открытия продаж.

Однако это не означает, что после выхода на рынок всех существующих проектов и их продажи, в Москве не будут появляться новостройки. Безусловно, город должен развиваться, в том числе и его исторический центр. Сейчас продолжают формироваться новые правила игры, но хочется верить, что власти пойдут по гуманному пути его развития — реконструкции ветхих домов, а также нового строительства на месте снесенных домов, но с полным сохранением исторических фасадов. Так что девелоперам будет чем заняться в центре Москвы", — объясняет положение дел в ЦАО руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Средняя стоимость квадратного метра в центре столицы в третьем квартале 2012 года, по данным IRN.RU, составила 452 868 руб. Наименьшая цена квадратного метра — 198 175 рублей — зафиксирована в Красносельском районе, наибольшая — 671 547 рублей — в Пресненском районе.

Самый дешевый объект — ЖК «Шатер» (на улице Верхней Красносельской), стоимость квадратного метра составляет здесь 180 000 — 250 000 рублей. А самая высокая стоимость квадратного метра отмечается в ЖК «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной — 1,2 млн рублей.

Большинство новостроек составляют объекты премиум-класса.

«Новое строительство в центре достаточно однородно. Объекты отличаются только по масштабности строительства.

Фактически элитную недвижимость в ЦАО можно разделить на два сегмента: клубные особняки (типа «Дома Гельриха» или Barkli Virgin House) и жилые комплексы (например, «Садовые кварталы», «4 солнца», «Итальянский квартал» и др.)", — говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.

Как рассказала «Газете. Ru» заместитель генерального директора по недвижимости компании «Садовые кварталы» Екатерина Батынкова, комплекс клубных домов «Садовые Кварталы» сейчас является самым масштабным проектом элитной застройки в Хамовниках. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 325 000 — 660 000 рублей.

Концепция застройки в проекте Knightsbridge Private park предполагает четыре малоэтажных особняка общей жилой площадью 49,9 тыс. кв. м. Помимо этого, как рассказал «Газете. Ru» генеральный директор компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин, в проекте предусмотрен парк, который займет две трети территории квартала. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 585 000 — 910 000 рублей.

«К примеру, клубный комплекс на Смоленском бульваре состоит из 28 квартир площадью от 166 до 272 кв. м. В состав инфраструктуры комплекса входят бассейн, тренажерный зал, детская игровая комната, зона отдыха и подземная парковка на 69 машино-мест. Комплекс находится на высокой стадии готовности, сдача ГК запланирована на 1 кв. 2013 года. Среди крупных ЖК — строящийся МФК „Око“, еще один проект на территории ММДЦ „Москва-Сити“. Комплекс будет состоять из 2 башен, в которых расположатся офисные помещения, гостиница и апартаменты, как в аренду, так и на продажу», — рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.

В связи с ограничением нового строительства в центре города, появление нового жилья будет происходить в том числе за счет перепрофилирования исторических зданий из офисов в апартаменты. Особенность апартаментов — невозможность прописки.

Например, в проекте Clerkenwell House (девелопер KR Properties) продаются апартаменты площадью от 36 до 220 кв. м. Стоимость квадратного метра — $ 8 — 12 тыс.

Рост цен в ЦАО за год (третий квартал 2011 — третий квартал 2012 года), по данным IRN.RU, составил 14,4%.

По мнению экспертов, в дальнейшем аналогичная динамика роста цен на элитные новостройки в центре сохранится — в частности, за счет увеличения стадии строительства объекта. «Цены плавно подрастают без каких-либо потрясений, в среднем их рост составил 10−15%. Спрос есть, не ажиотажный, но стабильный. В следующем году ожидается такая же динамика», — говорит Ирина Могилатова. «Цены на новостройки в ЦАО остаются стабильно высокими, такая тенденция продолжится до конца года. Одна из основных причин — в ЦАО осталось очень мало свободных площадок под проекты, власти приостановили все согласования новых участков. Поэтому точно можно сказать — того объема предложения новостроек в ЦАО, который был два года назад, уже не будет», — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Однако, по мнению экспертов, есть некоторое снижение стоимости квадратного метра элитных новостроек в ЦАО за счет ухода с рынка объектов с высоким ценником. Например, по данным Knight Frank, с начала 2012 года цены на новостройки снизились на 2% за счет завершения продаж в «Гранатном, 6».

Дальнейшая динамика цен будет определяться структурой спроса. Как рассказали в отделе исследований компании Knight Frank, первыми с рынка будут уходить наиболее ликвидные объекты в более низкой ценовой категории. Следовательно, цена квадратного метра новостроек в ЦАО в целом может повышаться за счет вымывания более дешевого предложения и задержки на рынке переоцененных дорогих объектов.

Госстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработали программу, которая позволит людям покупать жилье на 25−30 процентов дешевле, чем сейчас, сообщили на этой неделе СМИ. Пока документ официально не представлен.

Власти уже давно пытаются бороться с безумными наценками на жилье. Но пока безуспешно — дорогими квартирами уже никого не удивишь. Многие с этим смирились и пытаются играть на условиях рынка, залезая в долги и выплачивая за жилье огромные деньги. Эксперты предлагают сбивать цены за счет передачи застройщику земельного участка на льготных условиях или бесплатно под обязательство продать часть квартир по льготной цене. Помимо бесплатной земли, может быть оказана помощь с инфраструктурой. По некоторым данным, эти новации и содержатся в программе.

Насколько реально снизить цены на жилье и что еще надо предусмотреть в такой программе? Как поведет себя рынок жилья в ближайшее время и когда лучше брать ипотеку? Эти вопросы «РГ» обсудила со своими экспертами: руководителем департамента бизнес-оценки «ФинЭкспертиза» Алексеем Баскаковым, руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко и главным экономистом УХ «Финам Менеджмент» Александром Осиным.

Если бы вы создавали программу снижения цен на жилье, что бы в ней предусмотрели?

Баскаков: Нужно создать комитет при президенте, который проводил жесткий мониторинг строительных смет. К этому прибавить маржу застройщиков и потом формировать цену.

И те застройщики, которые не попадут под критерии этой цены, не будут допускаться на стройку. Так как самая большая проблема — это завышенные сметы. И с этим нужно бороться. Второй шаг — нужна специальная федеральная программа, которая создаст индивидуальную льготную ставку для каждых слоев населения.

Репченко: Одна из причин завышенных цен — это дефицит предложения и спекулятивная составляющая. Ну и надо сокращать издержки застройщиков. Первую проблему можно решить расширением городов, а вторую — за счет местных бюджетов.

Осин: В мою программу входило бы существенное повышение собственного капитала риэлтерских компаний. Повышение налогов на риэлтерский бизнес при параллельном снижении налогов строительных организаций. И увеличение доли государственных инвестиций в производственном сегменте в регионах относительно текущих плановых параметров не менее 3 процентов от ВВП.

Какие проблемы сегодня создают самое большое давление на цены? Коррупционная составляющая?

Баскаков: Грамотный выбор подрядчиков и новая земля могут дать эффект, который снизит стоимость жилья более чем на 30 процентов.

Властям необходимо провести жесткие тендеры, снизить себестоимость на 20, а то и 30 процентов. Следующий шаг касается земли. В Москве, например, осталось ее мало, и она очень дорогая. Поэтому следует ускорить процесс по расширению столицы.

И не нужно забывать про долю города. Она сейчас довольно небольшая, что в корне неправильно, поэтому практически вся нагрузка ложится на застройщиков. В связи с этим ее следует увеличить для начала хотя бы на 15 процентов. И предоставление льготной земли строительному бизнесу сможет приблизить к этому показателю.

Репченко: Об этой теме очень много говорят, но пока она не сдвинулась с мертвой точки. У нас жилье достаточно дорогое, так как застройщику приходится делать все самому. Если взять мировой опыт, то там многое берут на себя власти. Например, подведение коммуникаций и прочее. А застройщикам остается только построить дом. Естественно, это значительно сокращает издержки. К тому же такая технология позволяет строить больше и быстрее.

Сейчас стало популярно покупать квартиры за рубежом, например, в Болгарии. Тем более цены на жилье там упали еще на 15 процентов. А потом россияне планируют дождаться роста цен на недвижимость, продать свое жилье и купить в России. Насколько это оправдано? Какие в этой схеме есть подводные камни?

Баскаков: Здесь есть очевидный минус. Все время, пока деньги граждан инвестированы в зарубежную недвижимость, они не работают в России. К тому же цены в Москве и в ближайших регионах будут все равно расти значительно быстрее, чем в той же Болгарии или Черногории. Так что дешевую недвижимость за пределами России стоит покупать только как дополнительный способ инвестирования или чисто для отдыха.

Осин: На мой взгляд, это оправданная долгосрочная консервативная стратегия инвестиций. Доходность недвижимости за счет сдачи в аренду при нулевом реальном приросте стоимости составляет с учетом инфляции 3−5 процентов годовых в долгосрочном периоде.

Кстати, для паев фондов реальных инвестиций, недвижимости или рентных паев долгосрочная доходность вложений в реальном исчислении составляет от 3 до 15 процентов. Все эти инструменты инвестирования доступны при обращении в региональные офисы ведущих российских брокерских компаний. Очевидно, что инвестор может заработать больше или меньше в зависимости от динамики цен на жилье, но в последние годы они растут приблизительно в рамках динамики инфляции.

В то же время реальный доход от депозита в банке составляет сейчас порядка 3−5 процентов, но он в течение большей половины 2000-х годов был отрицательным в реальном выражении. Доход от инвестиций на фондовом рынке опережает инфляцию в долгосрочном периоде на несколько процентов или на десятки процентов в зависимости от рынка. Но периоды спада на нем значительны по своему влиянию на краткосрочные и среднесрочные доходы.

И еще. Базой для расчетов рисков по недвижимости является стоимость строительства того или иного объекта и данные о ставках его аренды, необходимо также учитывать темпы роста потребительского сектора и перемещение инвестиционной активности в регионы, где сосредоточена основная производственная база России. В данной связи я отдаю предпочтение недорогой региональной недвижимости, посредническая наценка на приобретение которой не более 10 процентов от стоимости строительства.

Надо сказать, что и в России жилье раскупается хорошо, несмотря на его дороговизну.

Баскаков: Квартиры в основном раскупают бизнес и чиновники. А также люди, которые просто имеют деньги. Они скупают жилье для аренды или перепродажи, но уже дороже.

Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости и что ожидать в конце года?

Баскаков: В этом году наблюдается рост строительства, и он будет продолжаться еще 1−2 год. А дальше нужно будет смотреть на баланс между состоянием экономики и демографическим фактором. Что же касается цен, то они если и подрастут в ближайшее время, то незначительно.

Репченко: Рынок достаточно стабильный. Цены топчутся на месте уже два-три года. Есть небольшой прирост на уровне инфляции на хорошее качественное жилье или новостройки. Если брать старый жилой фонд, то цена остается неизменной. То есть рынок стабилизировался. Так что на конец года или начало следующего цены не упадут, но и не подскочат.

Многие эксперты предсказывают вторую волну кризиса до конца этого года. Когда лучше входить в ипотеку: сейчас или дождаться, когда все успокоится?

Баскаков: Ставки по ипотеке сильно не поменялись — они относительно нормальные, соответствуют трехлетнему уровню. Поэтому сейчас хорошее время. Тем более, очень много факторов говорит о том, что ситуация в экономике будет улучшаться: дорогая нефть, реструктуризация задолженности в Европе и так далее.

Конечно, возможны локальные качели, но существенной рецессии ожидать не стоит. Будет некий стабилизационный период и ситуация для ипотеки вряд ли сильно улучшится.

Репченко: В нынешней экономической обстановке такая неопределенность будет длиться довольно долго. Но, как показали события мая и июня, когда резко упала нефть и очень сильно подскочил доллар, на недвижимости это почти не сказалось, цены среагировали в районе пяти процентов. Так что ипотеку можно брать и сейчас. Но главное в нее нужно входить с хорошим запасом. То есть когда она берется не на пределе возможностей: вы тратите на нее не более половины своего дохода.

«Газета.Ru» продолжает серию публикаций о столичных новостройках. В этот раз наш обзор посвящен жилью на юго-западе Москвы.

Юго-западный административный округ (ЮЗАО) занимает территорию 11 170 га. Территория природного комплекса — 3 351 га. На территории округа довольно много лесопарковых зон. Основные — Битцевский лесопарк, Тропаревский парк и Воронцовский парк. Население — 1 млн. 44 тыс. 802 человек. В состав округа входят 12 районов — Академический, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Северное Бутово, Теплый Стан, Черемушки, Южное Бутово и Ясенево.

ЮЗАО — один из самых престижных и дорогих округов столицы. В округе хорошо развита инфраструктура, хорошая экологическая ситуация. ЮЗАО изначально проектировался как исключительно жилой округ с высокой степенью развития инфраструктуры. «Еще с советских времен землю под строительство жилья здесь выделяли научным учреждениям, творческим союзам, органам власти, с образованием соответствующей интеллигентской среды. Здесь расположены крупные жилые массивы, как старые (Коньково, Ясенево), так и новые (Северное и Южное Бутово). Идет активная реконструкция районов Академический, Обручевский, Черемушки. В округе мало промышленных предприятий, но много вузов (МГУ, МГИМО и т. д.) и НИИ (институты РАН). Так что исторически образ ЮЗАО сложился как образ «интеллигентного» района с хорошей экологией.

А возникшие за последние несколько лет офисные центры крупнейших отечественных корпораций («Газпром», РАО ЕЭС и т. д.) сделали ЮЗАО еще более престижным с точки зрения проживания", — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Основные магистрали округа довольно загружены в час пик. Однако в целом транспортная ситуация в округе находится на среднем для Москвы уровне.

Из-за высокой плотности населения в округе есть проблемы с парковочными местами. «Из-за состоятельных жителей в районе сосредоточено большое количество личного автотранспорта, поэтому в старых районах ЮЗАО, таких как Новые Черемушки, Каховка, наблюдаются проблемы с парковочными местами — в свое время инфраструктура района строилась исходя из других нормативов», — рассказывает ведущий эксперт CENTURY 21 Серебряный век Антонина Катасонова.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас в округе продажи идут в 17 новостройках. «За последний год (с третьего квартала 2011 года по третий квартал 2012 года) с рынка ЮЗАО ушло 8 новостроек, а начались продажи всего в одной — ЖК „Теплый край“ на улице Академика Виноградова. Повышение стадии готовности оставшихся новостроек при столь малом обновлении привело к росту цен в и так не самом дешевом округе сразу на 35%», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «С 2010 года ни одного нового проекта в округе не появилось. Достраиваются старые запасы и к концу 2013 года новостроек в округе просто не останется. На стадии продаж находятся дома, сданные в 2011 году (как правило, в них предлагаются 3−5 комнатные квартиры), в 2012 году, либо планируемые к сдаче в 2013 году. „Долгоиграющих“ проектов в этом округе нет», — рассказывает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

По данным IRN.RU, средняя цена квадратного метра в новостройках ЮЗАО составляет 224 тысячи рублей.

Самая дорогая новостройка округа — ЖК «ГазойлСити». Стоимость квадратного метра — 399 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры — в ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово. Стоимость квадратного метра — 128 810 — 155 000 рублей.

Самые дорогие районы ЮЗАО — Гагаринский, Академический, Ломоносовский — максимально приближены к центру. Большая часть проектов в округе относится к бизнес-классу. «Например, ЖК „Газойл Сити“ (застройщик ГК „Ташир“) рядом с офисом Газпрома, ЖК „Приоритет“ (застройщик „Баркли“), ЖК „Versis“ (застройщик „Пресвет Групп“) и др. В сегменте бюджетных новостроек — ЖК „Life-Лазаревское“ в Южном Бутово, ЖК „Теплый край“ в Теплом стане, жилой дом на улице Академика Опарина, а также несколько панельных домов в районе Зюзино», — рассказывает директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне Инна Игнаткина.

По данным компании «Пересвет-Инвест», средняя цена однокомнатной квартиры в объектах бизнес-класса ЮЗАО составляет 11,4 млн. рублей, двухкомнатной — 17,8 млн. рублей (за счет большой площади — например, в ЖК «Дирижабль» предлагают квартиры площадью 107 кв. м).

Однокомнатная квартира в ЖК «Дирижабль» стоит 16 млн. рублей (55 кв. м), в объекте премиум-класса «ГазойлСити» предлагают квартиру за 25 млн. рублей (66 кв. м), а в ЖК «Лазаревское» в Бутово — однокомнатную квартиру можно купить за 6,3 млн. рублей (39 кв. м).

При этом панельные дома в престижном ЮЗАО — редкость. «Особенность округа — здесь почти не строят панельные дома. Кроме примера из Новых Черемушек от СУ-155, еще один панельный дом, где пока еще есть что купить — на Академика Опарина от Главмосстроя. Еще одна особенность ЮЗАО — наличие нескольких проектов высотной застройки, более 30 этажей. Рекордсмен среди них — «Бастион» на 40 этажей.

Еще один высотный объект — «Эмеральд». Он стартовал еще в далеком 2004 году, однако был заморожен и только после появления новых инвесторов был возведен под крышу", — поясняет Александр Пыпин.

По мнению экспертов, потенциал роста цен на новостройки в округе довольно высок — прежде всего, за счет сокращающегося предложения.

«Перспективы ЮЗАО весьма высоки, но здесь не так много площадок для строительства, хотя остались и промышленные зоны, например, довольно крупный завод имени Орджоникидзе (Ленинский проспект) и старые ветхие дома, например в районе Котловка. Но пока в данных районах не ожидается массового строительства, хотя спрос в таких престижных местах будет высоким», — считает заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

НОВОСТРОЙКИ В ПРОДАЖЕ В III КВАРТАЛЕ 2012 ГОДА В ЮЗАО*

По данным аналитического центра IRN.RU, в мае 2012 года стоимость квадратного метра в Москве в среднем составляет 162 523 рублей. Соответственно, однокомнатная квартира (40 кв.м.) стоит порядка 6,5 млн рублей. Для многих россиян такая цена недоступна, даже с привлечением ипотеки.

«Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка: как будут вести себя цены на недвижимость в ближайшей (полгода-год) и средней (три года) перспективе.

Оказывается, цены на недвижимость могут даже понизиться — по мнению ряда экспертов, это произойдет в случае, если экономическая ситуация в России и мире ухудшится. Если же все останется так же как есть, то рынок городского жилья ждет вялотекущий рост цен.

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU«

Недвижимость в ближайшие годы окажется под воздействием противоборствующих факторов. С одной стороны, вливание денег в экономику (как в России, так и за рубежом) вызывает инфляцию, которая толкает цены вверх. С другой стороны, непростая макроэкономическая ситуация ведет к снижению инвестиционного спроса

(у инвесторов сейчас меньше денег, зато больше опасений, из-за чего многие предпочитают подождать). Обычные же покупатели жилья в настоящее время достаточно активны, естественный спрос высок. Однако при возникновении экономических неурядиц и они отложат решение жилищного вопроса до лучших времен.

В Москве, как известно, высокий спрос при ограниченном предложении. Поэтому снижения цен при нормальном развитии ситуации не предвидится — скорее всего, будет даже небольшой рост, способный отыграть инфляцию.

За год он может составить до 10−15%. Но этот сценарий возможен, только если экономика не принесет сюрпризов, а они очень вероятны. Однако в области ситуация обратная — предложение очень велико.

Поэтому в цене останутся качественные и ликвидные объекты, а в целом подмосковный рынок будет топтаться на месте, а возможна и коррекция цен вниз.

Если делать прогноз на период от года до 3 лет, цены не продемонстрируют существенного роста. По Москве рост опять же может быть не выше уровня инфляции (а в отдельные периоды и ниже него). Вряд ли цены превысят отметку в $ 6000, скорее останутся ближе к нынешнему уровню. В Подмосковье не стоит ожидать роста цен даже на уровне инфляции (за исключением отдельных районов и объектов), они могут и просесть.

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»

По моим оценкам, первичное жилье в Москве к концу года подрастет как минимум на 12−14%. На рынке вторичного жилья также будет наблюдаться удорожание, но более умеренными темпами — на уровне 5−10% за год.

В «хрущевках», 9−12- этажных домах старой постройки цены будут расти и того меньше — не более 3−5% год.

Такие объекты изношены морально и физически, уступая более современному и комфортному жилью. Что касается долгосрочной перспективы, то вполне возможно (при отсутствии каких-либо экономических потрясений или крупных событий), что рынок будет развиваться по такому же сценарию.

Добавлю, любое крупное потрясение может привести к росту инвестиционных сделок, вследствие чего произойдет увеличение спроса на недвижимость и, соответственно, повышение цен. Квадратные метры были и остаются одним из самых надежных активов для сбережения денежных средств.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Поступательный рост ценового уровня на первичном рынке в Москве продолжается уже более двух лет. Прежде всего это связано с серьезным сокращением числа строящегося и реализуемого в столице жилья, особенно массовых ценовых сегментов, при сохраняющемся высоком спросе на квартиры в Москве, в том числе и со стороны жителей других регионов РФ. При сохранении текущих правил игры и экономического фона мы ожидаем годового роста цен на первичном рынке Москвы порядка 5−7%. Однако уже в настоящее время обсуждается пересмотр и возможная отмена выданных ранее ГПЗУ по различным проектам строительства. Если это произойдет, то может серьезно повлиять на планы застройки в Москве, еще больше сократив число новых проектов и, как следствие, вызвать серьезное повышение цен (выше показателя, прогнозируемого в сегодняшних тенденциях). К тому же на изменение картины строительства жилья повлияет и проект расширения границ столицы.

По итогам года при сохранении текущей экономической конъюнктуры ожидается рост средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья порядка 15%.

В долгосрочной перспективе цены на квартиры в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья будут продолжать расти, так как предпосылок к их снижению в настоящий момент не наблюдается. Квартиры в Москве — абсолютная ценность, спрос на которую предъявляет вся Россия.

Снижение цен может быть достигнуто в основном только за счет развития инфраструктуры пригородов столицы и создания там конкурентных проектов.

Попытки это осуществить и происходят сейчас в рамках проекта по расширению Москвы. Ведь с учетом жилья, расположенного на новых территориях, средние ценовые показатели по столице неминуемо снизятся.

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»)

На сегодняшний день ситуацию на рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как период восстановления. Цены на жилье постепенно растут на фоне растущего спроса. Тем не менее нет никаких предпосылок для резкого роста цен — рынок стабильно пополняется новым предложением.

В связи с этим до конца года ситуация на рынке навряд ли кардинально изменится. Положительная динамика всех ключевых показателей рынка (спрос, предложение, цены) в ближайшее время сохранится. Летнее затишье, традиционное для данного периода, сменится осенним ростом активности покупателей.

Что касается более дальней перспективы (три года), то здесь достаточно сложно прогнозировать — слишком быстро иногда принимаются решения, способные серьезно повлиять на рынок, как, например, запрет строительства в центре города, расширение Москвы и т. д. Кроме того, экономическая ситуация в стране и мире также может серьезно сказаться на векторе развития рынка недвижимости, как это было осенью 2008 года. При условии отсутствия каких-либо радикальных изменений, рынок жилья будет развиваться стабильно с ежегодным ростом цен на уровне 10−15%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Есть два вариант развития событий: нейтральный и пессимистичный. На прошлой неделе цена на нефть снизилась до максимально низкого с начала года уровня — 106,8 долларов за баррель. Для стабильности рынка очень важно, чтобы стоимость черного золота не опустилась ниже отметки в 100 долларов, которая является психологическим рубежом и за которой может последовать более стремительное проседание котировок.

Этот сценарий может спровоцировать волну негативных настроений в обществе, в результате чего продавцы начнут активнее выставлять на продажу объекты, а покупатели просто уйдут с рынка в ожидании более стабильных времен. Как следствие, цены на недвижимость поползут вниз.

Однако наиболее вероятный вариант — нейтральный, по которому события развиваются в настоящий момент. С конца прошлой недели цена на нефть показывает небольшую положительную динамику, являющуюся следствием коррекции после снижения. Аналогичные скачки уже случались на рынке в декабре и сентября прошлого года. При таком сценарии на рынке недвижимости сохранится та же ситуация, что и в последние 2 года. То есть мы будем наблюдать колебательную динамику то вверх, то вниз, как спроса, так и предложения.

Годовой рост цен будет сохраняться на уровне или чуть выше инфляции — 6−10%.

По нашим прогнозам, такое положение может сохраниться на ближайшее десятилетие, пока в мировой экономике не начнут происходить конструктивные изменения, которых мы до сих пор не наблюдаем.

Юрий Кочетков, ведущий аналитик Domgeo.ru

В Москве существует вполне четкая перспектива роста цен — как в плане краткосрочного периода на осень, так и относительно долгосрочного периода в пределах одного-трех лет.

До конца года мы планируем до 10% прирост рублевых цен.

Это связано, в первую очередь, с сохраняющимся низким уровнем поставок новостроек, которые в последнее время перестают конкурировать с вторичным рынком.

В пределах трех лет ситуация все же изменится для потребителя к лучшему. В данный момент в столице ведется работа по выводу на рынок новых проектов, что сделает ситуацию с ценами более благоприятной для покупателя.

Темпы роста цен снизятся за счёт увеличения предложения на рынке жилья — из-за появления в продаже так называемых «собянинских новостроек».

Принципиальной разницы в росте цен между «первичкой» и «вторичкой» не ожидается: ситуация по соотношению достаточно стабильная. Резкие изменения могут быть вызваны исключительно макроэкономической ситуацией, ведь рынок недвижимости вторичен по отношению к экономике. Поэтому для адекватного понимания ситуации важно смотреть не только на трехлетний прогноз, но и на то, что происходит в европейской и общемировой экономике.

Люция Луцкова, руководитель отдела исследований холдинга «МИЭЛЬ»

Если в 2011 году ценовая ситуация на рынке жилья Москвы оценивалась как достаточно стабильная — рост цен за год не превысил показатели инфляции, то в течение 2012 года ценовой прирост, по итогам 2012 года, может составить 10−12%.

В то же время, присоединение к столице новых территорий со второй половины 2012 года приведет к изменению структуры предложения рынка жилья — как первичного, так и вторичного, который пополнится объектами с низкой ценой, что отразится на среднем ценовом показателе. По нашей оценке, на присоединяемых городских территориях цены на квартиры будут расти более высокими темпами — как результат увеличения спроса.

В дальнейшем ценовая ситуация будет коррелировать с темпами развития городской инфраструктуры, объемов строительства жилья и появлением рабочих мест.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»

В течение года вероятней всего рынок новостроек столицы ожидает стабильный, но небольшой рост цены предложения, в том числе и за счет дефицита новых объектов. В экономклассе в ближайшие годы в виду освоения новых площадок за МКАД будет наблюдаться рост числа объектов комплексной застройки. Цена данных предложений хотя и будет ниже, чем в том же Чертаново, но все же будет подтягиваться к столице в силу нового московского статуса и планов по строительству станций метро и более развитой инфраструктуры. То есть самые известные столичные районы за МКАД (Переделкино, Солнцево и т. д.) будут приближаться по цене к спальным районам Москвы.

А в виду того, что в пределах МКАД не много новых строительных площадок, популярность проектов в новых районах будет только увеличиваться, что также повлияет на рост цен.

Но в то же время, в текущем году, рынок навряд ли ждут особые перемены, так как освоение новых районов пока ведется не столь интенсивно. Поэтому средняя цена кв.м. вероятней всего будет повышаться в районе 1−2% в месяц. Вероятней всего 2012 год также будет относительно спокойным для рынка вторичного жилья, конечно, в случае общей экономической стабильности.

Что касается более долговременного прогноза, то если не будет существенных экономических потрясений, то сценарий развития рынка недвижимости столицы навряд ли кардинально изменится в ближайшие 1,5−2 года.

Но в долгосрочной перспективе на рынок недвижимости России будет оказывать влияние нестабильность экономики в Евросоюзе. То есть рыночные колебания, как роста, так и падения, будут отмечаться на рынке чаще.

Прошлогодние прогнозы — самая неблагодатная тема для участников рынка недвижимости. Предсказывать будущее легко и приятно, но не всегда так же приятно прочитывать свои собственные прогнозы после того, как произошло прямо противоположное. Однако мы решили сопоставить прошлогодние прогнозы экспертов с нынешней реальностью.

Хуже уже не будет

Самый неблагоприятный прогноз на 2011 год в связи с рынком недвижимости касался последствий ухода мэра Юрия Лужкова — неразберихи, отмены разрешений на строительство и т. д. В частности, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая в одном из интервью говорила, что «могут возникнуть сложности с выходом на рынок новых проектов», в том числе «из-за смены столичного мэра и состава московского правительства». Отчасти этот прогноз подтвердился. «Дефицит новых качественных предложений в Москве действительно существует и будет только расти, поскольку пока политика нового мэра Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры», — рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. «Дефицит жилья возник из-за дефицита дорог и транспортной инфраструктуры, — соглашается управляющий по продажам жилого комплекса „Олимпийская деревня Новогорск“ Дмитрий Котровский.— Решение не загружать дороги новыми жильцами принято на уровне правительства. Из-за этого девелоперов с крупными проектами не пускают в Москву, а строить на участках малоемкие объекты неинтересно».

По данным Penny Lane Realty, для «наведения порядка» власти отменили около 200 проектов рыночной стоимостью порядка $ 35 млрд. Уже заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. «По различным причинам выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК ПИК, «Баркли строй», «Галс Девелопмент» и «Главстрой», — рассказывает господин Зиминский. Уровень строительной активности упал очень ощутимо. По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, по всей Москве было выдано около 300 разрешений на новое строительство. Столь небольшое количество в масштабе такого мегаполиса, как Москва, неминуемо привело к дефициту новостроек.

Впрочем, дефицит нового жилья прогнозировали и вне контекста смены власти. Так, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев говорил, что причиной дефицита станет «ограниченность свободных площадок, продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, поправки в закон N214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за нарушение этого закона, отсутствие правил землепользования и застройки. Сюда же следует отнести высокую нагрузку на инфраструктуру города, так как в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов». В компании Knight Frank также предсказывали сокращение ввода новых площадей в 2011 году, так как большинство «докризисных» объектов было сдано в эксплуатацию в 2009—2010 годах, а реализация проектов, размороженных после кризиса, а также новых проектов, скорее всего, произойдет после 2011 года.

Действительно, под конец этого года в Москве зафиксирован дефицит новостроек. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостроек», объем предложения квартир экономкласса, находящихся в реализации, не превышает 3 тыс. Только Подмосковье, напротив, застраивается достаточно активными темпами. В области реализуется около 770 объектов первичного рынка. По итогам 2011 года планируется построить и ввести в эксплуатацию: в Москве — 2 млн кв. м жилья, в Подмосковье — 6,7 млн кв. м жилья. Однако в целом в Москве и области объемы ввода жилья отстают от докризисных показателей. В Подмосковье снижение составляет около 15%, а в столице планируется ввести фактически вдвое меньше жилья, чем вводилось в 2007—2008 годах.

Другим «невеселым» прогнозом, с которым согласилось большинство экспертов, стала стагнация рынка. Еще в конце прошлого года директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев говорил, что «существенного провала, так же, как и значительного роста, не ожидается». Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко абсолютно точно диагностировал то, что рынок недвижимости стоит на пороге очередной стагнации и цены вновь балансируют на пределе платежеспособности покупателей: «Как и в 2010-м, в следующем году покупателями будут люди, сумевшие накопить средства еще до кризиса, но их число не бесконечно, этот поток иссякает, а новых покупателей, заработавших деньги после кризиса, слишком мало — в нынешних условиях собрать сумму на квартиру очень сложно». Причем, как и говорил эксперт, процесс стагнации больше всего затронет дорогой сегмент, в частности бизнес-класс. Люди уже не смогут переехать их «эконома» в «бизнес», потому что разница доплаты слишком велика, так же, как неподъемна ипотека на такие суммы денег. Другими словами, по истечении 2011 года часть предложения элитного жилья и жилья бизнес-класса кажется нынешним покупателям переоцененным. Так что многие клиенты медлят, раздумывают и хотят существенных скидок. «Реальным сделкам мешает нежелание продавцов продавать с дисконтом 30−40% от стоимости жилья. При этом новостройки выходят на рынок на уровне котлована, но продаются по цене построенного дома (что связано с ФЗ N214). Таким образом, спрос данной категории покупателей пока удовлетворить на рынке нечем», — рассказывает директор EliteCenter Карен Мелконян.

Ни шатко ни валко

Нейтральные прогнозы на 2011 год чаще всего касались предпочтений покупателей жилья экономкласса и загородной недвижимости. Так, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова говорит, что в 2011 году основные предпочтения покупателей не изменятся. «Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры эконом- и комфорткласса по цене 90−130 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные проекты — это комплексная застройка, в основном панельное домостроение. Перспективные площадки для такого жилья — либо вблизи или за МКАД.

Кроме того, подтвердился прогноз «измельчания» спроса. В условиях нестабильной экономики доходы населения уменьшаются и определяющим фактором для принятия решения становится цена. Застройщики стремятся уложиться в заданные рамки, поэтому сокращают площади квартир. Такая же картина наблюдается на загородном рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, «если до кризиса стандартным считался участок в 15−20 соток, то сейчас это 10−15 соток. Дома также «поджимаются» по площади, чтобы уместиться в диктуемый покупателями ценовой формат. «Сегодня коттедж площадью 250−300 кв. м — оптимальный размер для того, чтобы иметь все необходимое и при этом позволить себе некоторые излишества в виде четвертой спальни, небольшой библиотеки или рабочего кабинета», — говорит господин Цветков.

По прогнозам Олега Репченко, основным трендом на загородном рынке 2011 года, за исключением наиболее удачных проектов, должно было стать «топтание цен на месте» или «чуть-чуть вниз» — на те же 5−10−15%. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородной недвижимости» Владимир Яхонтов подтверждает: «Ситуация на рынке достаточно стабильна, есть незначительные повышения и понижения цены в зависимости от удаленности и стадии завершенности проекта. Рост связан с тем, что новые проекты не выводятся, а старые достраиваются и растут в цене. То есть сильного повышательного тренда нет. Что касается роста цен, то Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка «АкваВилла», считает его незначительным — на уровне 7−8%. Однако некоторые участники рынка не соглашаются с таким мнением. Так, Дмитрий Бадаев, генеральный директор девелоперской компании «Вектор Инвестментс», говорит, что в рублях цены вышли на докризисный уровень во всех классах загородного рынка. В долларах цены пока не восстановились, но тенденция роста очевидна. По данным господина Котровского, чем дальше от 2009 года, тем больше ценник на рынке загородного жилья. «Исключение — проекты, где застройщик стремится быстро выйти из земли. В среднем по рынку цены выросли в текущем году на 10−15%», — говорит эксперт.

Также популярным был нейтральный прогноз о постепенном уходе с рынка участков без подряда. Владимир Яхонтов подтвердил «Дому», что участки без подряда действительно практически исчезли: «Девелоперы обожглись из-за неправильного расчета стоимости подводки коммуникаций и по многим проектам зафиксировали либо убыток, либо выход на нулевую прибыль. И потребители тоже пресытились этим продуктом». Господин Котровский откровенно возражает: «Ничего подобного не произошло. Таких проектов на рынке миллион, и они постоянно появляются и представлены везде. Это самый примитивный выход лэндоверов в деньги. У игроков рынка просто нет ресурсов на освоение участков для развития концептуальных проектов. Собственники земли ищут самый быстрый путь, чтобы окупить вложенные средства. Все, что им остается, — взять и оградить общим забором территорию, провести межевание, ну и договориться с администрацией о получении газа, воды, электроэнергии».Такой же точки зрения придерживаются и эксперты компании «Земер»: «Спрос на земельные участки с форматом без обязательного подряда с начала 2011 года поддерживается и несколько растет (в среднем +2% за квартал) за счет вывода на рынок более дешевых предложений и различных акций в уже существующих коттеджных поселках. Ныне востребовано в основном наиболее дешевое предложение». Несмотря на полярность точек зрения, эксперты говорят, что пока рано говорить о том, что этот продукт себя исчерпал: по разным причинам участки без подряда остаются востребованными в проектах различного качества — в высококлассных как возможность реализовать собственные представления покупателя о загородном доме, в низкобюджетных из-за дешевизны.

А прошлое кажется сном

Оптимистичных прогнозов тоже было немало, но меньше, чем обычно. Основная их часть указывала на то, что стагнация на рынке не помешает ценам расти. Об этом говорили эксперты Knight Frank: «Рынок ждет умеренный рост цен, и по итогам года он не превысит 11−12%». По прогнозам ЦМИ Сбербанка, в 2011 году показатели ценовых изменений на жилье должны мало отличаться от цифр потребительской инфляции: «В Москве в 2011 году показатели стоимости жилой недвижимости будут повышаться значительно медленнее, чем в начале 2010 года, что выразится в цифре роста — 11%». Прогноз этот распространяется как на новостройки Москвы, так и на жилье вторичного рынка. Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем Ржавский также предположил, что в 2011-м продолжится планомерное увеличение средней цены предложения, соответствующее темпам инфляции. «На первичном рынке жилья Московского региона ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8−10%. При этом темпы удорожания объектов эконом- и комфорткласса будут выше среднерыночных показателей прироста на 1,5−2%», — утверждал эксперт.

Действительно, по словам госпожи Литинецкой на протяжении 2011 года на рынке новостроек Москвы и Московской области отмечается умеренный темп роста цен — на уровне 7−10% за год, что находится в пределах официальной инфляции. «На сегодня цены — это инфляция, но плюс 5−7%, — отмечает в разговоре с «Домом» Юрий Синяев.— Инфляция всегда отыгрывается с точки зрения роста цен в рублевом эквиваленте. Уровень инфляции в РФ, по предварительным оценкам, в 2011 году составит 6,5−7%. По словам господина Ржавского, прирост средневзвешенной цены предложения в сегменте бизнес-класса в Москве с декабря 2010 года по октябрь 2011 года составит 8%, то есть несколько выше инфляции. В целом по Москве прирост составил 11%, в Московской области в сегменте бизнес-класса прирост средней цены с конца предыдущего года — 1,3%, в целом по области средняя цена снизилась на 0,1%.

Однако господин Котровский возражает, утверждая, что цены на жилье растут в три раза интенсивнее, чем показатели официальной государственной статистики по инфляции. «Инфляция в разных сегментах экономики находится на уровне 4−7%. А девелопмент в отдельных случаях показал рост цен до 20%», — говорит эксперт. В «НДВ-Недвижимости» тоже считают, что жилье экономкласса на рынке новостроек (панельные дома) выросло в стоимости с января по октябрь примерно на 17%, составив в среднем 125 745 рублей за 1 кв. м. По объектам с наиболее продуманной концепцией и удобным месторасположением было отмечено подорожание до 20−25%. По словам Натальи Кац, рост цен составил примерно 15% с начала года. «Однако точную статистику привести крайне сложно, потому что продолжающиеся скачки валют очень мешают подсчетам», — говорит госпожа Кац.

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев ожидал дальнейшего усиления спроса, которое связано с оживлением экономики в стране. В свою очередь, Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», прогнозировал, что в 2011 году на рынок выйдут новые продавцы, а значит, сохранится тот баланс спроса и предложения, который был в 2010-м. Но особого оживления спроса, впрочем, не наблюдалось — ни на городское жилье, ни на загородную недвижимость.

Неожиданно «выстрелил» прогноз по ипотеке. По ожиданиям Knight Frank, в 2011 году доля ипотечных сделок должна была дойти до 30% и, возможно, переи? ти этот рубеж. Действительно, по данным «МИЭЛЬ-Новостроек», в 2011 году доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи выросла с 15−20% в начале года до 35−37%. Екатерина Тейн, партнер Chasterton, говорит, что до августа активно росли темпы по ипотеке и снижались ставки, но с октября Сбербанк отменил свою спецакцию, и ставки по ипотеке стали расти вверх, так же, как и ставки по депозитам. Тем не менее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 году превысит максимальный докризисный уровень.

Отчасти подтвердился позитивный прогноз насчет элитного жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты «Азбуки жилья» обещали так называемой элитке стабильность: «Доля элитного жилья в общей структуре продаж в последние годы стабильно сохраняется на уровне 3−4%». Так и случилось. По данным «Реставрации Н», суммарное количество проданных квартир на первичном рынке ЦАО приближается к 600. Цены планомерно растут, средневзвешенная цена в новостройках ЦАО перешагнула через отметку $ 15 тыс. за 1 кв. м. Более того, несмотря на запрет на новое строительство внутри ЦАО, падения уровня строительной активности пока не наблюдается: многие объекты находятся в активной фазе строительства. Темпы возведения тоже никак нельзя назвать низкими. В качестве примера можно привести жилой комплекс, расположенный в Большом Афанасьевском переулке, 24−26 и на улице Бурденко, 11. Но за глаза риэлторы говорят, что спрос на элитные квартиры очень зависит от политических преобразований. «Покупатель вел себя довольно осторожно. Это связано и с мировой макроэкономической ситуацией, и с политической предвыборной обстановкой внутри страны», — говорит Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». А, как известно, чемоданное настроение накануне выборов может испортить любые, даже самые пессимистичные темпы продаж.

Инвестиции в недвижимость остаются важным инструментом сохранения капитала. Но, как и на других рынках, высокой доходностиздесь нельзя добиться без высоких рисков, а надежные вложения обеспечивают лишь минимальную прибыль.

Эта тема обсуждалась во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках юбилейной XXV выставки «Недвижимость» 30 сентября в Центральном доме художника на Крымском Валу.

По мнению выступившего президента группы NAI Becar, президент-электа FIABCI-Россия, вице-президента НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александра Шарапова, перспективы мировой экономики сейчас далеко не радужны. Это неизбежно ударит по всем мировым рынкам, в том числе по рынкам недвижимости.

Для сравнения с сегодняшней ситуацией стоит вспомнить 1972 г. в США. После того как СССР выплатил долги по военным займам за период Второй мировой войны, США не смогли больше поддерживать золотой паритет доллара. Доллар оказался не обеспечен (как было в годы, когда Советы накачивали золотом Форт-Нокс), а страны Ближнего Востока тут же в этой связи подняли цены на нефть. Тогдашние очереди на бензоколонках до сих пор видятся американцам как страшный сон. Сначала растерянные улыбки друг другу, потом озлобление.

Такой сценарий развития событий напомнил Александр Шарапов. 1972 год — инфляция в Америке 17%. 1973 год — инфляция в Америке 18%.

Сейчас, указывает Шарапов, был большой выброс денег в экономику. «Но где эти деньги осели — мы не знаем, — сказал он. — Говорят об избыточной ликвидности в банках, но банки не вкладывают деньги в реальную экономику. Говорят о второй волне кризиса, и всем страшно. Когда начнется гиперинфляция, тогда все начнут инвестировать в реальные активы, не в фондовый рынок, но все, включая товары первой необходимости, очень сильно подорожает, к сожалению».

С другой стороны, указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, инфляция в мире будет раскручиваться, но главным образом стоит ожидать бифляции. Будут расти цены на товары первой необходимости, а дорогие товары (как недвижимость) могут дешеветь. Товары первой необходимости будут «съедать» большую часть доходов, а денег на предметы роскоши уже не будет оставаться. «В экономике не бывает полностью точных повторов. Как снаряд не падает в ту же воронку дважды», — сказал Репченко.

Кроме того, указал аналитик, рынок недвижимости очень разнообразен, и если даже реализуется худший сценарий, то вряд ли будет дорожать вся недвижимость подряд. Серьезно могут подорожать только отдельные сегменты — в основном наиболее качественные объекты, а недвижимость с сомнительными потребительскими свойствами будет «топтаться на месте».

Недвижимость не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие в этой области, более понятны, чем, например, на фондовом рынке, считает Шарапов. Недвижимость всегда несколько отстает от других рынков, она более инертна, и можно успеть понять происходящие процессы, как было в 2008 г. и более далеком 1998 г. Тогда можно было увидеть логику процесса и, скажем, успеть продать квартиру или какой-то другой объект, потеряв только 3−5%, просто выставив цену чуть ниже рыночной, указал он.

«Риск падения цен на недвижимость существует, — говорит Шарапов. — Но сидеть „в деньгах“ я бы не рекомендовал. Риски мощнейших инфляционных процессов во всем мире намного выше».

В последние годы недвижимость скупали все, считая ее наиболее не только надежным, но и ликвидным активом. Дорожали даже огромные массивы земли без каких-либо признаков инфраструктуры. Но земли сельхозназначения во всем мире очень дешевы — об этом свидетельствует и американский, и европейский опыт, подчеркнул Шарапов.

Московский стройкомплекс по итогам первых шести месяцев 2011 года наверстал наметившееся отставание в объемах сооружения жилья и намерен полностью выполнить годовое задание. Однако о прежних масштабах строительства, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м в год, речь не идет. Эксперты убеждены, что сокращение числа новостроек не окажет существенного влияния на стоимость жилплощади.

По официальным данным столичных властей, в Москве в первом полугодии текущего года было введено в строй 834 тыс. кв. м жилья, из них 212 тыс. кв. м — по городскому заказу. Объемы сданной за первые шесть месяцев жилплощади превысили прошлогодние показатели — тогда было построено 814 тыс. кв. метров. В городской администрации признают, что улучшить статистику удалось только в июне, в то время как начало года для столичных строителей было не слишком удачным.

Как следует из отчета Мосгорстата, в январе новое жилье в городе вообще не сдавалось, в феврале было введено 62,4 тыс. кв. м, в марте — 137,7 тыс. кв. м, а в апреле было отмечено очередное снижение — до 21,2 тыс. кв. м. На первичный рынок жилья выходили единичные объекты, которые тут же разбирались покупателями. «Весной в Москве объем предложений новостроек эконом-класса продолжил сокращаться, выход новых проектов в этом сегменте не восполнял „вымывание“ наиболее ликвидных и доступных объектов», — отмечают в своем обзоре специалисты компании «МИЭЛЬ». К примеру, в марте 2011 года объем предложения на «первичке» уменьшился на 2,1%.

Падение темпов строительства в первом — начале второго квартала 2011 года объясняется сразу несколькими причинами. Адресная инвестиционная программа (АИП), которая определяет конкретные строительные площадки и объемы бюджетного финансирования, была утверждена в окончательном варианте только в мае, поскольку новому столичному руководству пришлось пересматривать прежние технические задания для минимизации расходов на возведение жилья. Кроме того, городские власти провели ревизию площадок, отобрав стройки, находящиеся в высокой степени готовности. «В первую очередь было решено реализовать так называемые переходящие объекты, которые были начаты в предыдущие годы — в 2009-м и 2010-м», — поясняет руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев.

Задержка с утверждением титульных списков строек отодвинула сроки проведения конкурсных процедур. Но и по согласованным территориям на торгах возникли проблемы. «На московский рынок пришли новые структуры, которые выигрывали конкурсы со значительным снижением стартовой цены. Между тем строить, согласно имеющейся проектной документации, должны были совсем другие компании, которые отказывались работать себе в убыток», — рассказывают в стройкомплексе. В итоге в АИП было включено 46 жилых домов общей площадью 672 тыс. кв. м, а планируемые ассигнования на жилищное строительство составили 45,5 млрд рублей.

Добиться удовлетворительных полугодовых показателей московскому стройкомплексу удалось благодаря завершению объектов прошлых лет, тем более что таких оказалось немало. «В конце 2010 года мы приняли вполне сознательное решение: неготовые, некачественные, не обеспеченные инженерной инфраструктурой площадки принимать не будем. Какой смысл сдавать дом в декабре, если люди смогут въехать в свои квартиры только следующим летом», — заявил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин.

Строителей поддержал мэр Москвы Сергей Собянин. «Понятно, что графики ввода — это не тот критерий, который требуется. Главное, чтобы дома сдавались качественно и только потом заселялись», — подчеркнул градоначальник. Повышение качественных характеристик вводимых объектов, в особенности в сегменте недорогого жилья, по мнению экспертов рынка, стало одной из тенденций прошлого года. «Застройщики предлагают квартиры с отделкой, больше внимания уделяют благоустройству придомовой территории и общественных зон дома, что раньше в эконом-классе не являлось приоритетным», — замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

Еще одним принципиальным решением городских властей стал отказ от прежних рекордных объемов строительства. В текущем году в столице предполагается ввести 2,5 млн кв. м жилья, что почти в два раза меньше, чем в предыдущие годы. «Москва не может дальше уплотняться. Власти города не ставят перед собой задачу вернуться к докризисным объемам, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м жилья», — отмечает заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин. В распоряжении города имеются инвестиционные контракты на строительство 7 млн кв. м жилья, которые планируется реализовать в ближайшие три года. «Мы пересматриваем проекты по всей Москве. Если стоит вопрос строить или не строить, мы принимаем решение отказаться от строительства», — подчеркивает господин Хуснуллин.

Общее сокращение объемов строительства в Москве в ближайшие годы скорее всего не приведет к резкому скачку цен на жилье. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные первых шести месяцев текущего года. По оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период долларовые цены в столице прибавили около 10%, преодолев отметку в $ 5 тыс. за кв. м. «Однако если учесть, что курс доллара потерял все те же десять процентов, то никакого реального роста в общем-то нет», — говорится в обзоре, подготовленном «ИРН». Не отмечают значительных ценовых колебаний и аналитики «МИЭЛЬ». «Средневзвешенная цена предложения в июне выросла на 2%, однако по отношению к декабрю 2010 года уровень цен на столичные новостройки не изменился — прирост 0%», — подчеркивается в сообщении на сайте компании.

По мнению экспертов, прямой зависимости между объемом предложения и стоимостными показателями в Москве больше не существует. «Факт состоит в том, что сейчас объемы строительства жилья намного ниже, чем до кризиса, между тем цены на жилье не торопятся достичь докризисного уровня», — указывают аналитики «ИРН». По всей видимости, стоимость жилплощади в столице достигла предела, который определяется покупательной способностью населения. Участники рынка подсчитали, что около двух третей всех сделок купли-продажи квартир в Московском регионе заключается на сумму до 5 млн рублей. При этом спрос все больше перемещается на окраины — там у квартир есть еще небольшой ценовой резерв. По итогам первых шести месяцев 2011 года лидерами роста стоимости жилья стали Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Жулебино, Некрасовка и др. Жилье в Центральном административном округе, напротив, оказалось в аутсайдерах. «Недвижимость в Москве уперлась в эластичность по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы людей даже при наличии ипотеки. А потом, даже если вообще не строить, вполне хватит предложения на вторичном рынке», — рассуждают эксперты.

Восполнить неудовлетворенный спрос москвичи могут и на рынке Подмосковья. По данным Росреестра, в мае в Московской области было зарегистрировано 22 тыс. сделок с квартирами, в то время как месяцем раньше всего 11,7 тыс. Для сравнения: в столице в те же месяцы приобреталось в среднем по 7,5 тыс. квартир. Согласно опросам, проведенным компанией «Пересвет-инвест», порядка 43,8% москвичей готовы переехать в область. Это подтверждают и данные продаж. «Уже сегодня до 60% квартир в радиусе 15 км от МКАД покупают жители столицы, а после расширения границ Москвы и решения вопроса московской прописки для жителей присоединенных районов эта доля может еще больше вырасти», — убежден генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.

Недавно ведущие PR-сообщества — ассоциация специалистов по маркетингу рынка недвижимости REPA и международная ассоциация бизнес-коммуникаторов IABC — провели круглый стол, чтобы обсудить, как изменилась коммуникативная стратегия брендов рынка недвижимости после кризиса.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» прокомментировали круглый стол по данной теме.

Бренды, в том числе на рынке недвижимости, создаются для того, чтобы определять выбор потребителя в свою пользу и создавать добавленную стоимость на товар (услуги).

«По сути, бренд обеспечивает товару более высокую цену, которая складывается не только из его потребительских качеств, но и из некоей эмоциональной ценности.

Проецируя эту ситуацию на рынок недвижимости, скажем, что бренд — это когда человек не боится покупать квартиру

в строящемся доме, потому что застройщик «не нуждается в представлении», или пойдет в риелторское агентство, потому что много лет о нем слышал и априори доверяет, хотя ни разу там не обслуживался. Наконец, снимет офис в том БЦ, где считается «круто» сидеть. С этой точки зрения Рублевка — безусловно, бренд. Наконец, «Москва-Сити» — несмотря на море негатива вокруг, тоже является брендом в сознании покупателей", — отмечают эксперты недвижимости.

Каждая из компаний на рынке недвижимости строит свою репутацию (или бренд) давно, осознанно и последовательно. К слову, добавляют эксперты, в конкурсе «Бренд года EFFIE» в номинации «Недвижимость и строительство» в разные года становились победителями Mirax, «Московские окна» (2006 г.); снова Mirax, «Интеко», (2007 г); KBE, Holzplast (2009 г.); «НДВ-Недвижимость» (2010 г.). Это то, что люди знают и признают как успешные марки данной отрасли. Причем KBE — это профили, а Holzplast — сайдинг, то есть, строго говоря, стройматериалы.

На круглом столе аналитик «ИнвестКафе» Юрий Кочетков предложил докладчикам любопытную тему для размышления, которую обозначил следующим образом: в кризис бренды имеют отрицательный вес, так как именно бренды «накрылись». Так, может, не стоит «накачивать» бренды? (Под этим аналитик подразумевал большие усилия и затраты по продвижению компаний/проектов, в том числе — на рекламу).

«Нам представляется, что компаниям, наиболее тяжело пережившим кризис, помешали вовсе не бренды, а ошибки в стратегии ведения бизнеса — чрезмерное наращивание кредитов, „гигантомания“, гонка за масштабностью, расширением географии строительства и капитализацией с целью выхода на IPO и т. п.Однако бренды действительно привлекают повышенное внимание, и потому истории с ними выходят такими громкими», — отмечают специалисты аналитического центра.

Еще один нюанс заключается в следующем: наиболее «продвинутые» акционеры в сфере недвижимости время от времени берутся играть в серьезные маркетинговые игры — с большими агентствами и большими бюджетами. Дело в том, что у каждого бренда — своя история, своя логика развития, и по законам жанра герой — это тот, кто приходит-побеждает-уходит или умирает (оставаясь в памяти). То есть жизнь у него, как правило, яркая, но недолгая, добавляют специалисты.

Пожалуй, главный на сегодня вопрос: собираются ли компании, с разным результатом пережившие экономическую встряску последних лет, менять как-то дальнейшую стратегию? Участники круглого стола считают, что это нужно далеко не всем. Отдельным компаниям изменения необходимы. Многие торговые марки рынка недвижимости в свое время возникали стихийно, без каких-либо долгосрочных стратегий. Скажем, Penny Lane — это название района в Ливерпуле и одновременно улицы с перекрестком, где в детстве жили Пол Маккартни и Джон Леннон.

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров убежден, что нужно оценивать не только бренд, но и то, сколько в него вложено, и тот вес, который он приобрел со временем. Если изначально он и создавался несколько непродуманно, то сейчас оброс историей, известностью, что, безусловно, имеет большую ценность.

По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, «Миэль» много лет формировал и нес в массы интеллигентный образ риелтора, который занимается экономклассом. Сейчас компания получила ряд молодых, веселых, порой — наглых, но весьма перспективных конкурентов. Тем не менее у них нет прошлого, нет багажа имевшихся, но успешно решенных проблем. «Двадцать лет опыта не позволяют вести агрессивную политику. Риелторы в массе своей используют агрессивный подход — не только в части продвижения, но и в части взаимодействия на объектах, работы с корпоративными клиентами и т. п. Но стратегия борьбы не может быть долгосрочной», — убеждена Литинецкая.

Тем не менее потрудиться сегодня придется всем: и новичкам, и «бывалым». Например, как отмечает Мария Литинецкая, сейчас в Подмосковье появилось много новых проектов из серии «многоэтажки в поле», и нужно будет как-то продавать абсолютно одинаковый продукт, так что в ход пойдут самые разные приемы.

С развитием новых технологий, социальных сетей и т. п. наступило благодатное время для всевозможных экспериментов в сфере продвижения, чем отдельные компании вовсю пользуются. Например, Penny Lane осваивает YouTube: в этом году отснимут около 100 видеосюжетов, компания даже приобрела собственную телестудию. Георгий Дзагуров пообещал всем собравшимся вирусный ролик в ближайшее время. «Мы просто думаем, что это очень дешево и обязательно во что-то выльется. А вообще мне очень нравится все, что произошло с этим кризисом. Люди перестали делать глупости. Некоторые даже привыкли работать», — резюмирует руководитель Penny Lane Realty.

В Москве сегодня почти не строят жилья премиум- и бизнес-класса. Практически весь спрос сконцентрировался на дешевых новостройках

Посткризисный рынок первичных продаж окончательно изменил конфигурацию. В Москве львиная доля новых проектов — это экономкласс. Спрос на дешевые квартиры весьма высок, что дает возможность застройщикам постепенно поднимать цены. В Подмосковье другая ситуация: там настоящий строительный бум, и потому потенциала для роста цен пока нет.

Подмосковье против Москвы

Количество коммерческих новостроек в столице постепенно растет. Сейчас на рынок выходит по шесть-девять новых адресов ежемесячно, что в принципе соответствует докризисным цифрам. (Напомним, что в 2009 году новых проектов практически не было — не более двух-трех в месяц.) В нынешнем году ежемесячно на рынок выходит по 100 тыс. кв. м площадей в новостройках (апрель и вовсе стал рекордным за счет крупных проектов в Царицыне и на Мичуринском проспекте — 160 тыс. кв. м.)

Однако московские цифры меркнут перед размахом стройки в Подмосковье: в области возводится в три раза больше жилья, чем в столице; новые поступления новостроек тоже почти втрое масштабнее. Так, в 2010 году на рынок Подмосковья выходило по 300 тыс. кв. м площадей в месяц.

Разные объемы строительства определяют различную динамику цен. В Москве девелоперы, пользуясь существующим спросом при ограниченном предложении, медленно, но постоянно цены повышают. Стартовая стоимость жилья экономкласса за год выросла на 10−15%. Московские застройщики нашли «золотую жилу» и разрабатывают ее. Распространенная стратегия сегодня такова: надо быстро строить непритязательное панельное жилье и быстро его продавать. На старте московская панель стоит обычно около 100 тыс. рублей за кв. м, в конце строительства — 125 тыс. рублей.

В Подмосковье, где объемы очень велики, конкуренция между проектами намного выше. Средние цены на монолитные новостройки не растут, а кое-где и падают; удачные проекты могут дорожать, но не так быстро, как их столичные аналоги.

Кризис вымыл с московского рынка новостройки бизнес-класса: весь спрос на жилье сегодня сконцентрирован в экономсегменте. Вообще, докризисный московский бизнес-класс — весьма специфический продукт. Это, как правило, огромные комплексы, построенные по индивидуальным проектам, с более или менее убедительными фасадами и нетиповой отделкой холлов. То есть по сравнению с панельными домами, которые в столице надо было запретить еще лет двадцать назад, это более высокий уровень. Однако за индивидуальный проект и улучшенные фасады покупатель должен был платить, и немало. И дело было не только в стоимости квадратного метра: застройщики умышленно делали квартиры больших площадей, чтобы увеличить рентабельность проектов. Еще до кризиса некоторые эксперты говорили, что бизнес-класс — самый переоцененный сегмент рынка новостроек. В последние два года перспективы бизнес-класса в том виде, в каком он был, стали весьма туманны. Покупатели предпочитают более экономичное и рациональное жилье и не спешат платить за лишние метры.

Вся элитка — в Хамовники

Любопытная ситуация сложилась на рынке элитного жилья. После кризиса спрос достаточно резко упал. Это несложно объяснить: большинство состоятельных граждан или уже решили свой жилищный вопрос, или предпочитают вкладывать в недвижимость за рубежом. Инвестиционных сделок с элитным жильем сегодня немного, большинство покупок связано с решением жилищного вопроса в связи с изменением ситуации в семье — развод, рождение ребенка, свадьба. Однако цены предложения в целом не очень соответствуют спросу. «Сегодня бюджеты клиентов на рынке элитного жилья в основном до 1,5 миллиона долларов против 2,5−3,5 миллиона до кризиса. При этом цены на квартиры практически вернулись к докризисному ровню», — отмечает управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова.

Новых строительных проектов на рынке в последние пару лет практически не появлялось. А сейчас еще и механизм согласований при новом мэре совершенно непонятен. Зато потихоньку реализуются проекты, начатые до кризиса, но потом в силу каких-то причин отложенные.

Главный район столичных новостроек — Хамовники. «В Хамовниках сегодня строится большая группа проектов. Это Бурденко, 11, Knightsbridge private park, Малая Трубецкая, 28, „Садовые кварталы“, новостройка „Дон-Строя“ на Погодинской улице, дом на 2-й Фрунзенской улице компании „Ведис“. В большинстве этих строек стоимость квадратного метра популярных квартир от 15 тысяч долларов», — рассказывает Ирина Егорова. Заметим, что элитные новостройки в Хамовниках достаточно крупные: клубных домов, где не больше 20 квартир, здесь не найти. Причина проста: стройки ведутся на больших площадках, образовавшихся после вывода промышленных предприятий.

На элитных новостройках заработать сегодня гораздо сложнее, чем до кризиса. Не очевиден тренд на дальнейшее увеличение стоимости, к тому же поменялась стратегия застройщиков. Раньше девелоперы могли выстраивать гибкие схемы исходя из потребностей в финансировании. Так, обычно на этапе котлована с дисконтом продавался значительный пул квартир, и на эти деньги можно было строить здание. Сейчас во многих проектах управление контролируется банками. У банков нет проблем с деньгами, и они не идут на дисконты, надеясь продать готовое жилье подороже. Банки не гибки и потому, что плохо чувствуют конъюнктуру: девелопмент — малознакомый для них бизнес, где другие правила игры и очень многое зависит от интуиции предпринимателя.

Против течения

Всегда интересны проекты, которые идут «не в ногу с рынком», привносят новое качество. Один из таких немногих проектов — район с довольно странным названием «Микрогород в лесу» (ранее «Кингстон») — был презентован в мае. Он располагается за Митином (10 минут пешком от станции метро «Пятницкая», которая должна открыться в 2012 году). «Микрогород» очень большой: 100 га, почти 1, 5 млн кв. м недвижимости. Сегодня, когда многие стараются упростить свои проекты, известный девелопер RGI пошел против этого тренда. Он делает попытку, наоборот, создать новое для Московского региона европейское качество жилой среды.

Проект давно ждали. Интерес к нему связан во многом с его застройщиком: RGI — это, пожалуй, главный элитный девелопер Москвы, реализовавший уже 17 проектов. Глава компании Борис Кузинец одним из первых понял, что хорошая архитектура может помогать зарабатывать. Он стал приглашать к работе известных архитекторов, стараясь создать яркие дома. Именно он, по сути, раскрутил Остоженку как главный элитный анклав Москвы. В своем митинском проекте Кузинец поставил сложную цель: имея маленький бюджет, построить интересный проект. Другими словами, сделать приличное жилье за умеренные деньги. В Европе проекты, где высокое качество не мешает низкой цене, весьма многочисленны. В России, за редчайшими исключениями, эта пока нерешаемая задачка.

Кузинец пригласил для проектирования Сергея Чобана — российского архитектора с большим опытом работы в Европе. Представленный проект, действительно, необычен. В нем отказались от привычной для России высотной микрорайонной застройки панельными домами. Здесь возводят в основном кварталы средней высотности — 6−8 этажей. Каждый квартал имеет свое лицо, для проектирования отдельных домов привлекаются российские и германские архитекторы.

Недвижимость май

Основной акцент проекта сделан на создании среды, свойственной хорошим европейским городам. Это достигается различными приемами. И разнообразной архитектурой, и сомасштабной человеку застройкой, и тщательно продуманной системой общественных и приватных пространств. Так, предусмотрено, что дворы освободят от автомобилей: все машины будут располагаться в подземных гаражах или на гостевых парковках. Наряду с жильем частный девелопер построит школы, три детских сада и разнообразную инфраструктуру для жизни. Причем декларируется подход максимального внимания к мелочам и качеству деталей. В частности, большой проект разбит на восемь очередей, каждая из которых автономна и может жить нормальной жизнью сразу после окончания строительства.

Стремясь создать экономичное жилье, архитекторы долго работали над планировками. Девелопер обещает, что тщательно спланированные и просчитанные с точки зрения реальных потребностей семьи квартиры в новом комплексе будут умеренных площадей, но при этом они окажутся комфортнее, чем среднестатистические большие жилплощади. Все квартиры будут продаваться с отделкой. Это европейский стандарт: в России девелоперы не делают этого только из лени и соображений экономии.

Квартиры продаются вместе с местом в подземном паркинге. Застройщик видит три категории будущих покупателей: молодые семьи, семьи с детьми и пожилые люди. Продажи будут открыты в сентябре. Однокомнатная квартира будет стоить 4,5 млн рублей, трехкомнатная — 7,5 млн.

Насколько интересны эти цены? Сравнивать с конкурентами трудно, так как в пакет квартиры в «Микрогороде в лесу», напомним, входят отделка и парковочное место. Если отъехать по Пятницкому шоссе 7−10 километров, то в новостройках легко можно найти однокомнатные квартиры по 2−2,5 млн рублей. Естественно, те проекты не могут похвастаться высоким уровнем среды, развитой инфраструктурой и близостью к метро, но в последние полтора года для покупателя главным критерием при выборе жилья является низкая цена.

Сейчас застройщик в процессе получения кредита Сбербанка на 5 млрд рублей. Первую очередь планируется сдать в 2012 году, а в целом проект рассчитан на 5−7 лет. Однако за это время предстоит продать 10 тыс. квартир — а это весьма много. Даже при семилетнем графике продаж в год предстоит реализовывать по 1,4 тыс. квартир. То есть более четырех квартир в день, включая праздники и выходные. Это высокие темпы продаж, свойственные скорее новостройкам экономкласса, продаваемым по демпинговым ценам. Впрочем, время будет работать на новый проект: если в первых построенных кварталах удастся выдержать декларированное качество, то покупатели смогут рублем проголосовать за новый уровень жизни.

Вверх или вниз?

Вечный вопрос: станут ли дорожать квартиры? Каково будущее рынка новостроек? Если исходить из теории циклов, то вскоре должна начаться стагнация рынка. Дело в том, что московский рынок новостроек достаточно стабильно жил двухлетними циклами. Обычно примерно полтора года длилась фаза подъема с увеличением рынка, а затем рынок замирал. Последняя фаза подъема началась в конце лета 2009 года, так что полуторагодовой период роста вроде бы прошел.

Некоторые эксперты, наоборот, прогнозируют спекулятивный рост в течение ближайшего полугода. Так, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко связывает его с высокими ценами на нефть, фактором выборов (в предвыборные годы цены в Москве обычно росли) и возможным перетоком капитала с фондового рынка, который перегрелся. О росте цен говорят и заинтересованные лица — девелоперы и риелторы. Они объясняют будущий рост развитием ипотеки и дефицитом предложения, который должен наступить вследствие ограничений на строительство, введенных новой городской администрацией.

Однако на данный момент попытки уловить тренд представляются похожими на гадание на кофейной гуще. Так, понятно, что цена московской недвижимости есть функция от стоимости нефти. А цены на нефть весьма спекулятивны, и четко спрогнозировать их поведение невозможно. Кроме того, следует учесть, что экономика сегодня находится в некотором неравновесном состоянии. Ситуация может развиваться по инфляционному и дефляционному сценариям. И в этом смысле цена на московские квартиры больше зависит от решений руководителей Федеральной резервной системы, чем от слов и дел местных игроков.

Несмотря на восстания в Египте, цены на недвижимость в стране не будут ни падать, ни расти.

Эксперты рынка недвижимость напоминают, что волнения в Египте, несмотря на трагичность, все же не стоит сравнивать с войной, поэтому рынок недвижимости не будет пока меняться в ценовой категории.

Подобное развитие событий не столько приведет к каким-то изменениям стоимости недвижимости, сколько к временному полному прекращению сделок с ней. В ближайшие недели ничего продать будет просто невозможно (равно как и купить): это объясняется сомнительной легитимностью юридических и властных структур, призванных регистрировать сделки (даже если они продолжают работать).

Когда ситуация стабилизируется — будет ли это в ближайшее время или только после сентябрьских выборов — цены на недвижимость, скорее всего, должны вернуться примерно к прежнему уровню, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Существенную роль в этом играет тот фактор, что цены здесь вообще не слишком отличаются от себестоимости строительства. Это не Москва, где цена объекта может превышать себестоимость в 5−20 раз.

На вторичном рынке развитие ситуации также выльется не в снижение цены, а скорее в снижение ликвидности. В ближайшее время продать не получится ничего ни за какие деньги, а при нормализации обстановки цены быстро подтянутся к дореволюционному уровню.

Если по каким-то причинам нестабильность сохранится, то опять-таки проблемой для рынка недвижимости станет не уровень цен, а кризис ликвидности. Попросту ничего продать не получится.

Дальнейший сценарий будет развиваться в зависимости от продолжительности волнений. Если все скоро закончится, то уже к лету в Египте восстановится не только рынок недвижимости, но и туристическая отрасль. Если волнения будут иметь место и в дальнейшем, рынок недвижимости не сможет восстановиться — его не спасут никакие скидки и снижения цен.

Цены самой дорогой и самой дешевой квартиры в Московском регионе отличаются более чем в 600 раз! Столичные риелторы, проанализировав базу эксклюзивных предложений, пришли к выводу, что суммы, вырученной от продажи самой дорогой квартиры в Москве, будет достаточно для покупки 825 квартир экономкласса в Подмосковье. В Москве же пик цен, естественно, приходится на ЦАО.

Жить в золоте не запретишь

Самое дорогое предложение по всему столичному региону сегодня — это четырехкомнатная квартира площадью 230 квадратных метров. Хозяева просят за нее 660 миллионов рублей. Такая цена на московское жилье, утверждают риелторы, поставлена впервые.

Конечно же, корреспонденту «РГ» захотелось хотя бы глазком глянуть, что там за чудо такое, где каждый квадрат стоит около 3 миллионов рублей при средней цене в городе 140 тысяч. Увы! Как заявили в агентстве недвижимости, которому квартира отдана на реализацию, владелец не разрешил демонстрировать ее публично.

Хотя страна и уверена, что почти все москвичи живут той гламурной жизнью, о которой вещают каждый день с «голубого экрана», но массового спроса на эту роскошь не проявилось. В год, говорят специалисты в области недвижимости, в столице продается не более одной такой квартиры. Ведь для того, чтобы отдать за жилье несколько сотен миллионов, нужно зарабатывать около 2 миллионов рублей в месяц. А средняя зарплата в Москве, напомню, за 2010 год составила чуть больше 39 тысяч рублей. Впрочем, есть жилье и для олигархов рангом помельче. Например, в жилом комплексе «Коперник» на Большой Якиманке за 502 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 500 квадратов с двумя лоджиями и пятью санузлами. За 385 миллионов — четырехуровневую квартиру в 400 квадратов в жилом комплексе класса люкс «Палаты Муравьевых». В ней есть даже собственный зимний сад, в который хозяев поднимет специальный лифт.

Дешевле не бывает

Самые же дешевые квартиры в Московском регионе, по данным компании, традиционно предлагаются в подмосковном Рошале. Это город, который находится на расстоянии в 145 километрах от Москвы и не имеет с ней прямого сообщения. Без пересадок туда не доедешь ни электричкой, ни автобусом. Однушку здесь можно купить за 800 тысяч рублей. Несмотря на это, рассказали корреспонденту «РГ» риелторы, квартиру площадью 31,7 квадрата не могут продать уже три года. В столице минимальная стоимость 28-квадратной «однушки», расположенной возле станции метро «Первомайская», — 3,9 миллиона рублей.

Что год грядущий нам готовит?

Массовый спрос всегда был, есть и будет на квартиры экономкласса. Именно они — тот локомотив, который толкает цены вверх.

Напомним, что в докризисные годы дорожало практически все жилье, независимо от его типа и состояния. В результате к середине 2008 года средняя стоимость квадратного метра в столице приблизилась к 160 тысячам рублей. Самую дешевую однушку тогда нельзя было купить дешевле 5 миллионов рублей. Резкий спад цен начался осенью 2008 года. В 2009-м московская недвижимость подешевела по сравнению с докризисной на треть. Ту же однушку стало можно уже купить за 3,5 миллиона. Первые признаки окончания кризиса риелторы почувствовали весной прошлого года. По словам эксперта по недвижимости Владислава Луцкова, из месяца в месяц рублевые цены прибавляли примерно по 1,5−2 процента. По итогам 2010 года, по мнению аналитиков из «Индикаторов рынка недвижимости», рост цен составил 10 процентов. И только отдельные квартиры прибавили в цене от 15 до 25 процентов. «В прошлом году покупатели прежде всего обращали внимание на потребительские свойства жилья и его цену, — говорит руководитель „Индикаторов“ Олег Репченко. — В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса по разумной стоимости. А вот устаревший морально и физически жилой фонд — так же, как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье во многом „подвисли“ в воздухе».

Сегодня среднюю стоимость квадратного метра в столице аналитики оценивают в 135−140 тысяч рублей. То есть она снова близка к докризисным показателям. «В этом году будут дорожать современные панельные дома, или, другими словами, качественный экономкласс, предложений в котором всегда недоставало, — считает Репченко. — Они могут прибавить к цене порядка еще 10−15 процентов». С оценкой согласен и специалист по жилой недвижимости Александр Зиминский. По его мнению, наступивший год не сильно будет отличаться от прошедшего. Он прогнозирует умеренный рост в пределах инфляции.

Дорожать экономкласс будет еще и по той причине, что в Москве его год от года становится все меньше и меньше. Большинство хрущоб снесли, а новостроек экономкласса появилось немного. Из 278 домов, которые возводились в столице в прошлом году, к этому классу относятся лишь 55. «Пока дефицита на первичном рынке нет, но в наступившем году он вполне может появиться, потому что новых строительных площадок жилья экономкласса в пределах МКАД очень мало. Строится в основном жилье бизнес-класса и элитное. Экономкласс ушел в область», — подытоживает Илья Шкоп из Гильдии риелторов Москвы.

По данным опроса интернет-портала Метринфо.ру, почти 80% москвичей уверены, что этой осенью столичное жилье подорожает. «Жизнь дорожает, цены растут», «экономика выздоравливает, появляются деньги у населения», «кризис уходит, рынок оживляется» — аргументировали свою позицию опрошенные жители столицы. Однако мнения аналитиков по этому поводу разделились.

Золотые метры

Гендиректор компании «Фин-Экспертиза» Агван Микаелян считает, что в ближайшей перспективе бурного роста отрасли ждать не стоит. Согласно прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ежемесячные корректировки цен на жилье в Москве не будут превышать 1−2%. Быстрее будет дорожать «ходовое жилье», и этот тренд сохранится в течение ближайших 2−3 лет.

Между тем аналитики Penny Lane Realty и «Центра стратегических исследований компании «Росгосстрах» уверены, что тенденция роста стоимости столичного жилья прочно закрепилась, и при стабильной финансовой ситуации уже до конца года цены на жилье вырастут минимум на 15%. У вице-президента Московской Ассоциации Риелторов Анны Лупашко мнение иное. Она полагает, что «после продолжительной кризисной стабилизации спрос на жилье стал опережать предложение» и «Москва и Московская область вновь столкнутся с четким трендом на повышение цен». Однако рост цен связан, по мнению специалиста, прежде всего «с отсутствием адекватной информации о состоянии рынка недвижимости», что в свою очередь «создает огромный отложенный спрос».

Кризис — почва для идей

Число сделок купли-продажи на рынке недвижимости сократилось с начала кризиса до конца 2009 года примерно на 30%. При этом цены на столичные квадраты упали на 33,2%. Отсутствие платежеспособного спроса и дешевых кредитов повлекло за собой сокращение числа строящихся объектов. По данным компании «Пересвет-Инвест», в августе в базе продаваемых новостроек Москвы находилось всего 156 адресов, что на 15% меньше, чем в июле текущего года, и на 40,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Но только 30% предлагаемых на рынке новостроек приходится на экономкласс, хотя с жильем со стоимостью до 90−120 тыс. рублей за кв. метр, как отмечают эксперты «Аналитического консалтингового центра Миэль», совершается основной процент сделок.

В этом году в экономсегменте продавались квартиры в различных окраинных районах Москвы, а также в ближайшем Подмосковье. В частности, укрепила в кризис свои позиции Группа Компаний ПИК, которая смогла снизить себестоимость квадратов благодаря собственным домостроительным комбинатам и сейчас предлагает квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. По 49−62 тыс. рублей за квадрат ПИК продает новостройки в ближнем Подмосковье — Химках и Мытищах, и по 104−113 тыс. рублей — в Москве, в ЖК «Битцевский» и других районах столицы.

ПИК не только предлагает покупателям выгодные условия и дисконтные программы — за 16 лет своей деятельности компания научилась быстро реагировать на изменения рынка, и поэтому одной из первых в сегменте эконом-класса предложила квартиры с отделкой повышенной комфортности. В частности, покупатели квартир в жилом комплексе «Битцевский» могут заранее выбрать один из трех вариантов авторского дизайна отделки покупаемого жилья, а также виды отделочных материалов. Также в «Битцевском» будет произведена стилистически единая отделка помещений общего пользования: входной группы, парадного холла первого этажа, лифтовых и межквартирных холлов.

В перспективе, считают эксперты рынка, квартиры без отделки, по крайней мере в сегменте экономкласса, вообще исчезнут с рынка. Этот путь прошли на Западе, где новые квартиры во всех сегментах рынка недвижимости продаются с сантехникой, бытовой техникой, выровненными поверхностями стен, пола и потолка, готовыми для нанесения краски или обоев. Кроме того, квартира «под ключ» решает проблему ремонта и сокращает сроки переезда, что особенно важно в условиях кризиса, когда покупатель ограничен в средствах.

Тенденции и перспективы

Всего в этом году в столице планируется построить 2,9 млн кв. метров. Из которых на коммерческое жилье придется всего 2 млн кв. метров. Однако эксперты оценивают этот показатель на уровне 500 тыс. кв. метров. Но, по их мнению, уже в следующем году на столичном рынке появится около 600 тыс. кв. метров экономичного жилья, однако количество новых метров вряд ли выйдет на докризисный уровень.

Из-за дефицита дешевых новостроек люди просто опасаются, что цены на жилье в любой момент могут подскочить вверх. А тут еще инфляция, которая, только по официальным прогнозам, в этом году составит примерно 9−10%. И все это будет стимулировать возвращение отложенного спроса.

Учитывая, что более половины жителей столицы по-прежнему считают вложения в недвижимость более надежными, чем банковские вклады, эксперты прогнозируют возрождение инвестиционного спроса. В этих условиях повышение цен на недвижимость будет неизбежным, а государственные инициативы в строительной области его лишь подогреют.

Минрегион прогнозирует, что объемы ввода нового жилья в стране будут расти на 3−5% ежегодно в 2011—2013 годах и на 8−12% - в 2014—2020 годах, при этом доля жилья эконом-класса уже в следующем году увеличится с 40 до 50%, а число семей, которые смогут приобрести жилье, — в четыре раза. Для большинства россиян доступным жилье может стать за счет дальнейшего развития ипотеки. Глава Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка оценивает выдачу жилищных кредитов в 2010 году на уровне 180 млрд рублей, что в два раза больше, чем в прошлом году.

Подогревать ипотеку будет и государственный тренд на снижение себестоимости жилья. Расходы на строительство формируют лишь 20−50% конечной цены объекта, а остальное приходится на стоимость земли, инфраструктуры и подключение инженерных коммуникаций. Тем не менее недавно замминистра регионального развития Константин Королевский заявил, что в России могут появиться дома себестоимостью 8−20 тыс. рублей за квадратный метр, включая отделку. Эксперты «Аналитического центра IRN.ru» опасаются, что удешевление будет происходить в ущерб качеству, и полагают, что искать возможности снижения себестоимости жилья нужно в других областях — «разбюрократизации процедуры распределения земли под строительство» и «использовании административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов».

В России может появиться жилье, себестоимость которого составит восемь тысяч рублей за квадратный метр, включая отделку. Об этом заявил замминистра регионального развития Константин Королевский. По его мнению, такой цены можно добиться благодаря возрождению массового серийного домостроения. Соответствующие конкурсы скоро объявят в регионах. Эксперты считают, что проект можно реализовать, но придется решить несколько сложных проблем.

Судя по всему, затея чиновников представляет собой реанимацию советского опыта, когда в 60-х годах прошлого века в стране началось промышленное домостроение, основанное на типовых проектах. Это позволяло удешевить квадратный метр и ускорить сдачу жилья в эксплуатацию. Вот и сегодня, по словам Королевского, серийное строительство домов позволит снизить себестоимость «квадрата» до 8−20 тыс. руб. Причем в эту стоимость будут входить затраты на минимальную внутреннюю отделку и проводку коммуникаций. Сегодня «нижняя планка» — около 15 тыс. руб.

Что это будет за жилье, пока неясно. Власти планируют провести региональные конкурсы на лучший типовой проект дома — многоэтажного, малоэтажного и одноквартирного типа. Выбранный вариант будет «растиражирован» в субъектах с учетом их климатических особенностей. Если программа будет реализована, то это полностью изменит рынок жилья. Но на деле цена может оказаться выше, полагают эксперты.

Когда разговор идет о 8−10 тыс. руб. за квадратный метр, то принимается в расчет метр общей площади жилого дома, а не метр квартиры, уточняет гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Но так или иначе — задача, озвученная чиновником, амбициозная.

Последний раз себестоимость жилья 8 тыс. руб. за квадратный метр была в России после дефолта 98-го года. Но тогда и деньги были «другими»: дешевле стоили стройматериалы, энергия и транспорт, меньше приходилось платить рабочим и инженерам и т. д. Сегодня домостроительные комбинаты не могут возводить подобное жилье. Поэтому и конечные цены кусаются.

— Единственное, о чем может идти речь, — это одно-, двухэтажные домики, — замечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Где нет лифтов, нет систем подъема воды на верхние этажи

и т.д. Причем строительство таких таунхаусов должно вестись в южных регионах, где нет потребности в расходах на теплоизоляцию, и на дешевой земле.

В больших городах такие проекты вряд ли осуществимы, но в небольших областных городах, в сельской местности они вполне реальны, соглашается эксперт департамента оценки компании «2К Аудит — Деловые консультации» Петр Клюев.

— Для реализации подобных проектов необходима поддержка как федеральных, так и региональных властей. Для массового строительства такого жилья также важна стоимость привлеченных средств. Текущие кредитные ставки не позволяют застройщикам строить дешевое жилье, — говорит он.

Слова экспертов подтверждает и практика. К примеру, все больше калининградцев при решении своего квартирного вопроса отдают предпочтение покупке домов, исполненных под заказ по технологии «сандвич». Такой домик, выполненный по индивидуальному заказу, обходится заказчику до 12 тыс. руб. за метр. Дома по похожей цене можно найти и в других регионах России. Чем южнее, тем дешевле.

Сами строители считают, что себестоимость жилья в России вполне реально удешевить, но при условии многих «если».

— Вот некоторые из них. Нужно ускорить выдачу разрешений на строительство: сегодня компании не могут его получить в течение двух-трех лет. Безусловно, земля должна быть бесплатной, а прокладку инженерных коммуникаций должно оплачивать государство. Необходимы беспроцентные кредиты для покупателей «народного» жилья, должна работать ипотека. Также следует учитывать, что половина стоимости любого строительного проекта — это цена стройматериалов. Их цена в субъектах сильно разнится, поэтому надо пересмотреть региональную политику в производстве стройматериалов. При всем этом, конечно, нельзя забывать главного — жилье должно быть безопасным и энергоэффективным, — рассказывает вице-президент Ассоциации строителей России Михаил Кайков.

Дорогая моя ипотека

Ипотека в России по-прежнему остается неподъемной для большинства граждан. Самая низкая ставка, которую удалось отыскать корреспонденту «Известий», — 9,25% в рублях в одном региональном банке. В целом банки не стесняются накручивать ставки. Можно найти кредиты и по «цене» в 15%, и в 29,5%.

В то же время в Европе ставка в 5% уже считается высокой. При этом цены на квартиры в европейских городах несопоставимо ниже, а об уровне развитости инфраструктуры и говорить не приходится.

Александра Пономарева

Жилье в цифрах

Нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» призван существенно улучшить жилищные условия россиян. Результаты должны быть достигнуты к 2012 году. Реализовывается нацпроект на основе федеральной целевой программы «Жилище».

Бюджет ФЦП составлял около 300 миллиардов рублей. В начале этого года правительство решило продлить программу еще на пять лет — до 2015 года. Содействовать развитию жилищного строительства призван и Фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 году. Фонд находит заброшенные земли, находящиеся в госсобственности, и продает земли под застройку жилых домов. Государство внесло в уставный капитал фонда миллион сто тысяч рублей. В 2011 году правительство собирается выделить 218 миллиардов рублей на обеспечение жильем военнослужащих, ветеранов и северян.

Еще 15 миллиардов рублей решено выделить в фонды реформирования ЖКХ для интенсификации работ по капремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилья.

Цены на квартиры, причем как в новостройках, так и на вторичном рынке, заметнее всего снизились в трех городах — Сочи, Тольятти и Брянске, констатируют эксперты Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ) по итогам первого полугодия 2010 года.

Так, с января по июнь жилье в Сочи подешевело более чем на 6 процентов — до 83 тысяч рублей за квадратный метр, в Тольятти — на 4,8 процента, до 29 тысяч рублей за квадратный метр, а в Брянске — на 2,6 процента, до 32 тысяч рублей за квадратный метр. При этом будущая столица Олимпийских игр 2014 года, по данным экспертов, стала лидером по падению цен на жилье и по итогам июня, показав сокращение стоимости жилья почти на 7 процентов. Схожие данные, кстати, приводит и федеральный портал «Мир квартир», правда, если верить их методике расчета, жилье в Сочи за июнь подешевело лишь на 2 процента. Но этого хватило, чтобы город «темных ночей» все равно оказался в лидерах по темпам падения цен на жилье.

При этом Сочи, несмотря на статистику, по-прежнему сохраняет статус одного из самых дорогих (по жилью и не только) в стране. Традиционно впереди только Москва, которая ну никак не хочет сдавать своих позиций. В столице за этот же период, по данным НАСИ, квартиры подорожали на 3,3 процента, до 132 тысяч рублей, в Подмосковье — на 1,5 процента, до 68 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге — на 0,2 процента, до 71 тысячи рублей. Активнее всего в первом полугодии 2010 года цены на жилье росли в Ростове-на-Дону (плюс 5,2 процента — до 52 тысяч рублей за квадратный метр) и Казани (плюс 4 процента — до 38 тысяч рублей).

В целом в июне максимальная амплитуда изменения цен на жилье оказалась заметно меньше, чем в мае, что, по мнению специалистов НАСИ, говорит об успокоении ценовых «качелей». Нормализация экономической ситуации в стране после кризиса уже к концу прошлого года вылилась в некоторое повышение покупательской активности, что в целом по стране привело к незначительному повышению цен на недвижимость. Второе полугодие, напротив, в отношении цен на жилье полно неопределенностей. Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» среди причин неопределенности называют скачущий с высокой волатильностью курс доллара, а также обновляющий многогодовые минимумы курс евро. Такая обстановка не способствует как притоку инвестиций в недвижимость, так и росту доходов потенциальных покупателей. Купить квартиру по-прежнему сегодня могут немногие. Кроме того, в последнее время происходят существенные перемены правил игры на рынке земли. Речь идет о новых законодательных инициативах по вовлечению в оборот неиспользуемых федеральных земель, а также о поправках в законодательстве, касающихся долевого строительства. Как отмечают специалисты аналитического центра, на рынке недвижимости во втором полугодии могут установиться как положительные, так и отрицательные ценовые тенденции. Однако каких-либо громких ценовых потрясений по-прежнему не будет. Возможный прирост или снижение среднего уровня цен на жилье вряд ли превысит 12 процента в месяц.

Лучшим средством вложения денег состоятельные жители столицы считают приобретение квартир в Москве.

Таковы данные опроса активных покупателей роскоши (доход от 250 тысяч долларов в год), проведенного исследовательским агентством IRG совместно с Международным университетом Монако и компанией Chesterton. 34 процента респондентов собираются обзавестись квартирой в Москве. Среди них и те, у кого еще нет собственного жилья в Москве, и те, у кого оно есть, но и лишнее не помешает. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), число сделок с инвестиционными целями стало расти в мае.

Популярность столичной недвижимости и заинтересованность в ней состоятельных покупателей закономерна, комментируют исследователи. Покупка квартиры в российской столице относится к первой необходимости, все последующие приобретения больше являются вложением средств в поддержание соответствующего стиля жизни. Интерес к недвижимости вызван прежде всего тем, что, как сообщил Росстат, в январе-мае доходы россиян увеличились на 6,2 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А вот жилье еще не отыграло потерянного во время кризиса. Скажем, квартира в сегменте самого дорогого жилья обходится в 13,2 миллиона долларов, что ниже, чем до кризиса, почти на 10 процентов.

В мае долларовая цена «элитного» квадратного метра после падения в апреле на 8,6 процента вернула 0,4 процента, а рублевая — упала почти на 10 процентов. Средняя стоимость составила 14,6 тысячи долларов, или 441 тысячи рублей. Затем долларовый «квадрат» слегка пополз вниз, а рублевый начал «гулять». На будущее элитного рынка эксперты в общем и целом смотрят с оптимизмом. Многие из них сходятся во мнении: цены «станут болтаться туда-сюда», но при этом «спрос на премиальные квартиры будет только расти, а несколько новых проектов улучшат структуру предложений, обеспечив покупателям выбор». Хотя до европейского разнообразия Москве далеко, отмечают они и приводят факт: предложений готовых квартир элитного сегмента в российской столице в 4−5 раз меньше, чем в Лондоне, который по числу и богатству состоятельных жителей занимает после нее второе место в Европе.

Значительно больше покупателей по сравнению с прошлым годом стали интересоваться практически готовыми загородными проектами вблизи столицы.

Примерно в 72 процентах коттеджных поселков стоимость жилого «квадрата» не превышает 90 тысяч рублей, в 27 процентах — находится в диапазоне 90−200 тысяч рублей. Эксперты подчеркивают: число вариантов загородного жилья, пригодного для круглогодичного проживания, выросло с 5 процентов до 20. Стоимость дома с землей, расположенного в 20 километрах от МКАД, сравнялась со стоимостью двухкомнатной квартиры на периферии столицы и составляет до 5 миллионов рублей.

С начала осени на рынке недвижимости наблюдаются противоречивые тенденции: цены на квадратные метры то растут, то падают в зависимости от самых разных факторов.

В последние недели укрепление рубля, рост цен на нефть, а также оптимистичные заявления экспертов активизировали рынок жилья. Жилье опять потихоньку дорожает, а спрос на него потихоньку растет. Но об оживлении рынка и подъеме со «дна» говорят только самые отчаянные оптимисты.

По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, цены на жилье в России, если рассматривать среднюю температуру по палате, все еще продолжают медленное снижение — на 0,10,2 процента в неделю на фоне практически нулевой инфляции. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 138 тысяч рублей, в Московской области 64 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге, где всю последнюю неделю также наблюдался рост цен на недвижимость, 79 тысяч рублей. Максимальное снижение цен на неделе было зафиксировано в Курске (1,1 процента), а максимальный рост — в Самаре (на 0,2 процента).

Понятно, что долго качаться на этих качелях невозможно, в конце концов рынок должен определиться, в какую сторону ему развиваться. Пока аналитики, принявшие участие в конференции «Рынок жилья: почему реальные цены не соответствуют официальным», сходятся во мнении, что-то, как будет развиваться ситуация дальше, зависит от двух разнонаправленных тенденций.

С одной стороны, экономисты предупреждают, что предпосылки для глобального восстановления платежеспособного спроса пока еще не сформировались.

Несмотря на то что период активного падения цен завершен, стоимость жилья все еще недостаточно низкая, чтобы покупатели бросились скупать недвижимость. Например, в Москве, по данным Росреестра, в сентябре 2009 года было заключено на 18 процентов меньше сделок купли-продажи жилья, чем год назад, когда кризис уже начался. По сути рынок держится только за счет поддержки государства, которое на сегодняшний день является фактически основным заказчиком строительства.

Так что дальнейшее падение цен вполне вероятно. Так, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на жилье будут снижаться, так как они превышают покупательскую способность россиян. По его оценке, средний уровень зарплат в той же Москве сегодня составляет 30 тысяч рублей. То есть, считает эксперт, при таких доходах справедливая цена за один квадратный метр в столице не должна превышать 60 тысяч рублей. Это подтверждается и последними данными министерства регионального развития, установившего цены на жилье на четвертый квартал 2009 года. Например, по версии минрегиона, среднерыночная стоимость квадратного метра для Москвы в четвертом квартале составила 73,8 тысячи рублей, Московской области — 42,95 тысячи, Санкт-Петербурга — 44,3 тысячи, Свердловской области — 33,6 тысячи, Самарской области — 29,45 тысячи рублей. Любопытно, что эти цифры практически не отличаются от цен первого квартала, что, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», можно расценивать как свидетельство того, что государство не изменило своей позиции по вопросу справедливых цен на жилье и продолжает играть на понижение.

С другой стороны, есть субъективный фактор — психологический уровень цен, при котором потенциальные покупатели готовы совершать сделки. В последнее время эксперты все чаще говорят о том, что нынешний кризис неминуемо отразится на объемах строительства новых домов. А именно в ближайшие год-два нас ждет дефицит предложений на рынке жилья, что повлечет рост цен на недвижимость. На это же обстоятельство указывает президент-элект Российской гильдии риелторов Григорий Полторак, который советует не откладывать покупку квартиры в долгий ящик. «Тем, кому квартира нужна для жилья, нужно покупать ее сейчас, поскольку в ближайшее время цены вновь могут начать свой рост», — уверен эксперт.

Правда, по мнению отдельных экспертов, расти будут цены, предлагаемые агентствами недвижимости, при этом реальные цены как по отдельным объектам (в первую очередь элитной недвижимости), так и по регионам, где цена сильно завышена (например, в Сочи), будут снижаться.

Последнее исследование федерального портала «Мир квартир» показало, что для покупки квартиры в подавляющем большинстве регионов необходимо иметь от 1 до 5 миллионов рублей. А вот за миллион рублей и ниже сегодня продается только 2 процента квартир. В частности, в Хабаровске двухкомнатная квартира в пятиэтажке предлагается за 750 тысяч рублей, а в Иванове за аналогичную «двушку» просят всего 650 тысяч рублей.

Он может возникнуть в последующие годы, считает эксперт

В последнее время многие эксперты рынка все чаще говорят о том, что ухудшение экономических условий осенью 2008 года отразится на объемах строительства новых домов в России в целом и в Московском регионе, в частности, и приведет к дефициту предложения на рынке жилья. Экспертную оценку сложившейся ситуации в своем докладе представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова в рамках прошедшей выставки «Недвижимость-2009».

Действительно, по данным ИРН, в 2009 году количество новостроек в Московском регионе сократилось по сравнению с предыдущими годами. Основной причиной этого является тот факт, ежеквартально количество объектов на первичном рынке жилья Московского региона сокращается. Так, во 2 квартале 2009 года число ушедших с рынка домов на 33% больше, чем количество объектов, впервые вышедших на рынок (105 домов против 79).

Тем не менее, большая часть ушедших с рынка объектов — это готовые дома, начало строительства и продаж которых пришлось на период активного спроса со стороны покупателей. Так, по данным регулярных исследований рынка новостроек от аналитического центра ИРН, во 2 квартале 2009 года доля готовых домов от общего количества объектов, ушедших с рынка, составила около 76%.

То есть основная часть ушедших с рынка домов пришлась не на объекты, строительство которых «заморожено», а на готовые дома, где к моменту кризиса оставались последние квартиры, постепенно распроданные в течение первой половины 2009 года. В то время как доля объектов на подготовительной или начальной стадии строительства от общего количества ушедших с рынка домов — всего 19%. При этом от общего количества новостроек в Московском регионе доля последних и вовсе составляет всего около 2%. В большинстве случаев данную категорию объектов снимают с продаж, так как такие дома в текущей ситуации наименее востребованы рынком (в условиях кризиса большим спросом пользуется готовое, а не строящееся жилье). Другими словами, количество «замороженных» во 2 квартале 2009 года объектов чрезвычайно мало.

Отметим также, что максимальное количество остановленных строек зафиксировано в декабре 2008 — январе- 2009 гг. Так, по данным Федеральной миграционной службы, отток трудовых мигрантов отмечался по 117 объектам в Московской области, что составляло примерно 17% рынка новостроек Подмосковья. По оценкам экспертов, объемы «замороженного» строительства в этот период составляли от 20% до 50%. Однако строительные работы по большей части этих объектов приостанавливались на 1−2 месяца, а затем возобновлялись.

Эту статистику подтверждают официальные данные Росстата. Так, в первом полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв.м. жилья, что всего на 0,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Поэтому нынешние темпы строительства позволяют предполагать, что планы построить за 2009 год 52 млн кв.м. жилья, о которых говорил министр регионального развития Р Ф Виктор Басаргин, вполне выполнимы. Если это случится, то снижение объемов по сравнению с прошлым годом, когда было возведено 64,1 млн. кв.м., составит 19%.

При этом в Москве «проседание» строительного сектора может оказаться еще менее глубоким. По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 год, который подписал Владимир Ресин, в текущем году в Москве будет построено 3,7 млн. кв.м. жилья. Это означает, что, хотя снижение показателей объемов строительства продолжается (в 2007 году в Москве было возведено 5,4 млн. кв.м. жилья, а в 2008 году — 4 млн. кв.м.), объем введенного в эксплуатацию жилья в текущем году будет всего на 7,5% меньше, нежели в предыдущем. Более того, не далее как 1 октября текущего года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что власти Москвы планируют вернуться с 2011 года к докризисным объемам строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 миллионов квадратных метров жилых площадей.

Более того, в 2009 году столичные власти намереваются сократить объемы ввода социального жилья до 1,63 млн. кв.м. вместо планируемых 2,52 млн. кв.м. вследствие недостатка финансирования. Это дает основание предполагать, что в 2009 году возрастет доля коммерческого жилья (предназначенного на продажу). Во-первых, это позволит увеличить долю коммерческого жилья в Москве до уровня 60%-70% от общего объема ввода жилья, как было до 2007 года (все помнят, что в 2008 году этот показатель снизился почти до 40%). А, во-вторых, это позитивно скажется на конъюнктуре столичного рынка жилья, т.к. в последние годы практически весь объем коммерческой застройки приходился на бизнес-класс. В результате, в Москве накопился большой объем отложенного спроса на доступное столичное жилье.

Тем не менее, справедливости ради следует отметить, что объемы жилья, планируемые к сдаче в 2009 году, начали строиться 2−3 года назад, на подъеме рынка. Это означает, что проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 году и последующие годы. Как уже было сказано вначале, по мнению многих участников рынка, в текущем году не закладываются новые объекты.

По результатам регулярных исследований ИРН, количество объектов на начальной стадии строительства, действительно, серьезно сократилось. Так, если в 2005—2006 гг. доля объектов на начальных этапах строительства от общего количества новостроек, представленных на рынке Московского региона, составляла около 35%-40%, то к середине 2009 года этот показатель сократился до 17%-18%.

Т.е. в 2009 году объем новостроек, единовременно представленных на рынке Московского региона (включая объем реализованных и свободных квартир) примерно в 1,6 раз меньше, чем в 2005—2006 годах. Однако следует отметить, что снижение этого показателя имело место уже в 2007 году, а не явилось следствием ухудшения экономических условий осенью 2008 года.

Другими словами, сегодняшняя ситуация с объемами нового строительства в Москве и Подмосковье заметно «хуже», чем, скажем, 2−3 года назад. Однако не следует забывать, что, во-первых, в Московском регионе имеется значительный объем инвестиционных квартир, которые на растущем рынке приобретались не с целью проживания, а для последующей перепродажи; по оценкам экспертов, доля таких новостроек в прежние годы составляла порядка 30%. Во-вторых, существенный объем жилья в готовых объектах приходится на квартиры, не распроданные в условиях надвигавшегося кризиса и после его начала, а также те, которые придерживались ранее застройщиками в период активного роста цен. По оценкам экспертов, только в Москве объем такого жилья составляет около 3 млн. кв.м.

Согласно данным регулярных исследований, объем готового жилья в Московском регионе вырос с 25%-30% в 2005—2006 годах до 35%-50% в середине 2009 года. Другими словами, дома достроились и ввелись в эксплуатацию, но в них остались свободные квартиры. Причина — снижение платежеспособного спроса покупателей.

О снижении платежеспособного спроса свидетельствуют и официальные данные Управления Федеральной регистрационной службы г. Москвы. Так, за первое полугодие 2009 года в столице зарегистрировано 22,8 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости против 31 тыс. в первом полугодии 2007 года и 30,4 тыс. — в первом полугодии 2008 года. Что же касается динамики по месяцам, то в январе 2009 года число сделок составило 2,7 тыс., в феврале — 2 тыс., а, начиная с марта, выросло и в марте-июне держалось на уровне 4,3−4,8 тыс. в месяц. Опять же, нельзя не заметить, что это ниже прошлогодних показателей, когда в некоторые месяцы число сделок превышало 6 тыс.

Снижение покупательской активности привело к существенному росту объемов предложения вторичного жилья, т.к. значительно увеличились сроки экспозиции квартир. Если на растущем рынке период от выставления квартиры на продажу до внесения аванса со стороны покупателя составлял от 1−2 недель до 1−2 месяцев, то с началом кризиса период экспозиции возрос до полугода. Быстрее «уходили» только квартиры, которые изначально выставлялись хотя бы на 10%-15% дешевле рынка. Правда, к середине года ситуация улучшилась, спрос начал активизироваться, однако объем предложения вторичного жилья остается заметно больше, чем до кризиса.

Принимая во внимание этот факт, а также объемы свободного жилья в новостройках (инвестиционные квартиры плюс нераспроданные квартиры в готовых домах, сданных в 2008—2009 годах), получается, что даже если на рынок вообще не будут выходить новые объекты (что, как было отмечено выше, не совсем верно), данного объема хватит еще на 2 года при наличии емкости спроса, сопоставимой с предыдущими годами.

Однако, в отличие от объемов предложения нового жилья, снизившихся, по оценкам экспертов, не более чем в 2 раза, спрос упал в разы. Это связано с тем, что в настоящее время с рынка ушли «инвестиционные» покупатели, занимавшие около 30% рынка, и люди, приобретавшие квартиры с помощью ипотеки (на долю ипотечных сделок в последние годы приходилось до 15%-20% рынка). Таким образом, в предыдущие годы доля таких покупателей достигала 50% от общего объема сделок. Кроме того, заметно снизился спрос со стороны тех, кто приобретал жилье за «живые» деньги или посредством обмена имеющейся недвижимости.

В сложившихся условиях спрос отмечается, в первую очередь, со стороны людей, которые и до кризиса хотели купить жилье, но в силу завышенной стоимости квартир не могли реализовать свои планы. Ухудшение экономической ситуации и, как следствие, снижение уровня цен сделало возможным осуществление их намерений. Тем не менее, формирование нового «слоя» платежеспособного спроса на фоне снижения доходов и ухудшения условий кредитования в том объеме, который был характерен, скажем, для 2007−2008 гг., займет определенное время, ни один и ни два года. А спрос со стороны тех, кто сумел заработать еще до кризиса и сейчас реализует свои возможности, будет постепенно сокращаться. Вот почему, на взгляд ИРН, говорить о дефиците предложения в текущей ситуации вряд ли верно.

Вообще, дефицит предложения возникает тогда, когда спрос превышает предложение. Но в условиях уменьшения объемов предложения не более чем в 2 раза на фоне сокращения емкости спроса в разы вряд ли можно ожидать возникновения ситуации дефицита предложения в ближайшие 2 года.

Разумеется, что в отдельных регионах России, сегментах, локальных рынках ситуация может быть кардинально иной. И этому есть практические подтверждения. Так, в частности, в Москве вследствие резкого дефицита экономичного жилья на протяжении последних нескольких лет объем спроса в этом сегменте настолько велик, что те немногочисленные объекты эконом-класса, которые возводятся сейчас в столице, как минимум находят своего покупателя, а, как максимум, пользуются ажиотажным спросом.

В то время как многие сопоставимые по цене новостройки в Ближнем Подмосковье (которые в предыдущие годы относились к сегменту эконом-класса Московского региона, потому что в столице были представлены преимущественно объекты бизнес-класса), сегодня продаются очень плохо.

Стоимость квадратного метра вряд ли удержится на нынешнем уровне, если случится вторая волна кризиса

На рынке столичной жилой недвижимости наступило сезонное летнее затишье. Риэлторы ждут осеннего оживления, рассчитывая, что на рынок вернется хоть какая-то определенность, и ждут некого психологического момента — «дна» рынка. В целом июнь поубавил оптимизма и показал, что серьезные экономические проблемы, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не исчезли. Цены на недвижимость пока продолжают сползать вниз, но уже не такими быстрыми темпами. Явных признаков перемены тенденций на рынке жилья пока нет.

Слабая активность усугубляется летним затишьем

Деловая активность и на первичном, и на вторичном рынках жилой недвижимости Москвы остается низкой, стагнация продолжается. После активизации вторичного рынка в апреле и мае, в июне количество сделок снизилось ниже уровня марта. На рынке жилой недвижимости отмечается традиционно сезонное падение спроса.

В июне столичный рынок держался на отметке в четыре с лишним тысяч сделок. По мнению аналитиков, сезонное снижение активности может внести свою негативную лепту. «В июле и августе количество сделок купли-продажи может сократиться до 3−3,5 тысяч», — прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

Первичный рынок недвижимости пострадал сильнее и ситуация там гораздо сложнее: объемы продаж сократились на 50−60% по отношению к прошлому году. Главной причиной падения является отсутствие доверия со стороны потенциальных покупателей к данному сегменту и паралич ипотечной системы кредитования. К сожалению, сейчас мало кто из существующих в активном режиме застройщиков может гарантировать, что все объекты будут сданы в срок и не произойдет заморозки строительства того или иного объекта, сетует В.Барнинец.

По данным опрошенных обозревателем «ИФ-Недвижимость» экспертов, спрос сохраняется в самом дешевом эконом-классе, где стоимость объектов не превышает 5−6 млн руб.

Покупатели в настоящее время продолжают жестко «продавливать» свои условия продавцам и определенная часть собственников идут на серьезное снижение цены в силу личных обстоятельств. Или же не совершают сделок, заняв выжидательную позицию, ожидая дальнейшее падение цен на столичную недвижимость.

Эксперты отмечают интересную тенденцию на рынке. «Становятся популярными продажи комнат в ипотечных квартирах или продажи квартир в рассрочку на вторичном рынке, когда собственники готовы заключать сделку с обременением при взносе 70−80% от стоимости квартиры», — рассказывает В.Барнинец.

Предложение близко к историческому максимуму

По данным Росстата, в Москве рост жилищного строительства в I полугодии составил 2,8% по сравнению с I полугодием 2008 года, а всего было введено в эксплуатацию 1,194 млн кв.м. жилья.

По данным аналитического центра корпорации «Инком», за первое полугодие объем предложения на вторичном рынке вырос на 15,1%: с 39 296 до 46 283 объектов. По оценке игроков рынка, это очень близко к историческим максимумам месячных объемов предложения.

В апреле был зарегистрирован рекордный рост предложения самых дешевых квартир: в Москве он составил 44,7%, сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Однако, по данным компании, спроса квартиры эконом-класса не нашли, поэтому в мае-июне дешевые квартиры уходили с рынка: в мае объем предложения на квартиры эконом-класса сократился на 23,1%, в июне — на 17,6%. Предложение квартир бизнес-класса и элитных в мае тоже уменьшилось, но гораздо менее значительно: предложение квартир бизнес-класса сократилось на 4,4%, элитных квартир — на 1,9%. В июне дорогие квартиры стали выходить на рынок: предложение квартир бизнес-класса в июне увеличилось на 7%, элитных квартир — на 7,6%.

«Увеличение предложения, действительно, происходит не только за счет поступления в продажу новых объектов, но и в связи с тем, что на рынке остаются объекты, не проданные два-три месяца назад. Квартира продается тем быстрее, чем ближе ее цена к нижней границе ценового диапазона данного сегмента», — добавил Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

По данным опрошенных «ИФ-Недвижимость» агентств недвижимости, объем предложения квартир в новостройках остается стабильным — во втором квартале реализовались квартиры в 300−307 новостройках.

В.Барнинец отмечает, что в настоящее время на вторичном рынке наблюдается отток части собственников, люди ожидают изменения ситуации в осенний период либо откладывают продажу на 1−2 года, но это не стало массовой тенденцией и поэтому предложение, скорее, будет увеличиваться вплоть до октября.

По мнению аналитиков, возможно, осенью будет небольшое снижение предложения за счет всплесков активизации рынка.

Цены откатились к уровню осени 2006 года

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), цены на жилье в столице достигли своего пика 6 октября прошлого года и тогда составили $ 6122 (158 499 руб.) за 1 кв. м. С тех пор они неуклонно снижались.

Резко подскочивший в начале прошедшей недели курс доллара продолжил способствовать дальнейшему снижению долларовых цен на недвижимость в Москве. В результате индекс стоимости жилья аналитического центра ИРН ушел ниже психологически значимой круглой отметки в $ 4000 за кв. метр, потеряв за неделю 1,7%. По данным ИРН, индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) составил $ 3957 (125 753 руб.), что соответствует уровню осени 2006 года. Всего за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса — с октября 2008 года — 33,2%.

«При этом, учитывая скорое восстановление курса рубля, последовавшее к концу недели, еще можно надеяться на то, что московский квадратный метр все-таки задержится вблизи уровня поддержки в $ 4000. Однако при условии нового ослабления рубля и ухудшения макроэкономического фона вряд ли что-то удержит долларовые цены от дальнейшего движения вниз», — считают аналитики ИРН.

Оценка ИРН не совпадает с мнением многих риэлторов. Так, по данным АН DOKI, на вторичном рынке стоимость квартир эконом-класса снизилась на 31% до $ 3858 за кв. метр. В бизнес-классе коррекция достигла отметки в 19%, а стоимость метра здесь составляет $ 6687. Элитное жилье подешевело на 15,6% до $ 12 996 за метр.

«Последние данные говорят о том, что в июле и августе следует ожидать сохранения отрицательной ценовой динамики во всех сегментах, что будет подстегивать низкий уровень спроса и традиционное снижение активности со стороны покупателей и продавцов. — прогнозирует В.Барнинец. — Мы ожидаем коррекции в эконом-классе на 3−4% в месяц и на уровне 1−2% в бизнес-классе и элит-классе».

По данным DOKI, на первичном рынке на протяжении первых трех месяцев нынешнего года наблюдалось снижение цен, которое сменилось ростом практически во всех сегментах, что отразилось на средних показателях по рынку и поэтому уровень коррекции здесь ниже. Так, в эконом-классе стоимость квадратного метра снизилась на 3,7% до $ 3505, в бизнес-классе на 4,4% до $ 5938, а в элитном классе на 2,6% до $ 14 856 за метр.

«В настоящее время на первичном рынке отсутствует отрицательная динамика в силу монополизированности рынка и небольших объемов сегмента коммерческого жилья. Скорее всего, девелоперы не допустят дальнейшего снижения цен в новостройках, что приведет к еще большему снижению привлекательность этого вида жилья для потенциальных покупателей», — считает В.Барнинец.

Высокобюджетного жилья хватит на 4−6 лет

В результате кризиса рынок дорого жилья столицы пострадал сильнее. По оценке руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрия Халина, запаса текущего предложения высокобюджетного жилья в Москве при нынешних темпах продаж хватит на 4−6,5 лет.

По словам Д. Халина, 30−40% объектов в Москве и области на данный момент не продано. В столице в бизнес-классе не продано порядка 20% от объема предложения, так как многие объекты вышли до кризиса, другие сняты с продаж, а новых предложений не выходит на рынок.

По его прогнозам, снижение цен на высокобюджетное жилье до конца года на 10−20% не решит проблему этого сегменте рынка, а только сможет сгладить разрыв спроса и предложения на дорогое жилье московского региона.

Текущие цены предложения жилья в городе в Москве и области на 15−20% превышают ценовой уровень, обоснованный ключевыми макроэкономическими показателями, то есть так называемой справедливой цены, считает Д. Халин.

«Разрыв между справедливой ценой и рыночной в докризисное время отличалось в 50−60%. Сейчас этот разрыв начал снижаться», — сообщил Д. Халин

По его прогнозам, дальнейшее падение цен пойдет по линейному или экспоненциальному тренду. «Отрицательная динами будет продолжаться до момента достижения фактическими ценами уровня справедливых цен ориентировочно в третьем-четвертом квартале 2009 года. После этого снижение цен прекратится и может продолжиться только в случае существенного ухудшения внешнего макроэкономического фона», — прогнозирует эксперт.

«По завершении фазы падения рынок стабилизируется, а при позитивном развитии макроэкономической ситуации начнется фаза роста. В случае продолжение застоя в экономике рост цен на рынке жилья будет носить нулевой или слабо выраженный положительный характер», — прогнозирует Д.Халин.

На рынок снова вернулась неопределенность

Игроки рынка придерживаются умеренных прогнозов и не могут дать долгосрочных. На рынок снова вернулась неопределенность. Кто знает сколько будет стоить нефть и куда пойдут основные макроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости.

Эксперты не рассчитывают на скорый отскок цен на недвижимость вверх, и пока не ожидают возвращения на рынок восходящего тренда. Несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и прогнозируют сохранения этой тенденции до конца лета.

«Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве — до следующего уровня поддержки около 2000 $ за метр», — прогнозирует руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.

По его мнению, для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. «Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи», — считает О. Репченко.

По мнению аналитиков ИРН большая определенность начнет появляться ближе к концу лета — началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость — вверх или вниз.

По прогнозам В. Барнинца, на вторичном рынке при стабилизации спроса продолжится рост предложения, что будет подталкивать цены вниз еще на протяжении нескольких месяцев. Если основные экономические показатели, влияющие на спрос, не будут более пугающими, чем сейчас, то количество сделок скорее увеличится уже в сентябре-октябре и тогда возможна стабилизация цен вплоть до конца года, считают эксперты.

«Ситуация с ценами на первичном рынке полностью зависит сейчас от финансового положения каждого из девелоперов. Если кому не удастся решить вопросы с существующей долговой нагрузкой, то можно ожидать появления более привлекательных в ценовом отношении предложений, но это едва ли приведет к серьезному росту продаж. Конечно, возможен дальнейший переход активов к кредиторам, но и они не заинтересованы в серьезном демпинге, так как любой шаг подобного рода может просто обрушить цены на квартиры в новостройках», — считает В. Барнинец.

Аналитики «МИЭЛЬ» так же прогнозируют коррекцию рублевых цен на рынке жилья в районе 1,5%-2% вплоть до осени. «Затем же по оптимистичному сценарию с возросшей покупательской активностью цены постепенно стабилизируются, по пессимистичному прогнозу коррекция продолжиться до конца года», — считаю специалисты АКЦ «МИЭЛЬ».

Дмитрий Таганов, говоря о первичном рынке, считает, что, вероятнее всего, строительный рынок начнет оправляться не ранее начала 2011 года. «В Москве объем нового коммерческого жилья в 2009 году может сократиться по сравнению с 2008 годом примерно на треть. Скорее всего, в 2009 году в столице на рынок будет выведено не более 1,2 млн. квадратных метров коммерческих новостроек», — прогнозирует Д.Таганов.

Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один «квадрат» эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года. В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить как минимум вполовину.

Согласно данным IRN.ru, снижающийся курс доллара привел к стабилизации цен на жилую недвижимость в долларах. В течение нескольких недель стоимость «квадрата» в Москве держится на уровне 4 тыс. долл.: в старой и типовой панели средняя цена квартиры достигла 3,8−3,9 тыс. долл. за 1 кв. м, в современной панели немного не дотянула до 4,1 тыс. долл. В то же время, несмотря на удешевление доллара, продолжают корректироваться и рублевые цены, которые, по последним подсчетам, упали ниже отметки 130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Майская стабилизация цен стала поводом для многих участников рынка говорить о достигнутом наконец дне и дальнейшем выправлении ситуации. В то же время эксперты подчеркивают, что даже сегодняшняя стоимость основной массы квартир, скорректированная кризисом, далека от понятия «справедливой цены». «В период кризиса рыночная стоимость жилья определяется не желаниями продавца и покупателя, а той нижней планкой возможностей застройщика по снижению цены, которая не повлечет банкротства компании», — рассуждает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов.

Руководитель отдела инвестиционного анализа компании «Сити-XXI век» Илья Трилобов считает, что в качестве справедливой, то есть минимально возможной цены продажи можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5−15%. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя цена строительства 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. руб.

«По моим оценкам, строительная себестоимость панельного жилья сегодня составляет 33−35 тыс. руб. за 1 кв. м, монолитного — 40−45 тыс. руб.», — говорит г-н Романов. Он добавляет, что эти цифры подразумевают только строительную себестоимость без учета стоимости земли, проектирования и других расходов. В то же время генеральный директор компании «Спецвысотстрой» Константин Золотухин заявляет, что среднюю продажную стоимость «квадрата» в 130 тыс. руб. наполняют затраты на согласования с городом. «Люди не убавили аппетиты, — говорит он. — Даже арматура и цемент — не такие значительные составляющие цены».

Сам «Спецвысотстрой» продает квартиры по цене 40 тыс. руб. за 1 кв. м. «Сейчас многие крупные компании — не будем их называть, все и так их знают — получают госзаказы от Министерства обороны по 30−34 тыс. руб. за метр. Значит, и продавать по 40 тыс. руб. вполне возможно», — замечает г-н Золотухин. «По моим подсчетам, рыночная цена, по которой люди массово смогут покупать жилье эконом-класса, колеблется в промежутке 33−42 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается председатель совета директоров агентства недвижимости «Century 21 Россия» Александр Шмуклер.

Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец полагает, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в 1,5−2 раза. «Главным индикатором для частных инвесторов при принятии решения о покупке или продаже является соотношение стоимости объекта недвижимости и годовой стоимости его аренды, — рассказывает эксперт. — Нормальным считается соотношение 1 к 10, а в Москве оно находится на уровне 1 к 20, 1 к 30 в зависимости от сегмента. Это говорит о серьезной переоцененности рынка». В свою очередь, г-н Гаджиев отмечает, что по-настоящему доступным жилье может стать при падении рыночной цены на столичную недвижимость на 40−50% и уменьшении ставок по ипотечным кредитам до 2,5−3%. «Пока застройщики не готовы демпинговать в значительной мере, но без основательных шагов в этом направлении наш рынок никуда не сдвинется», — заключает г-н Шмуклер.

Сегодня президиум правительства подведет промежуточные итоги реформы жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на все усилия властей, ЖКХ остается одной из самой неподдающихся реформированию отраслей экономики. Мало того что чиновникам не удается добиться хоть каких-либо улучшений в коммунальной сфере, на отдельных направлениях власти не могут даже стабилизировать ситуацию. В частности, в благополучные годы не удалось переломить тенденцию увеличения в стране ветхого и аварийного жилья. Дома приходят в негодность быстрее, чем государство успевает переселять из них жильцов. Кризис и связанное с ним быстрое исчерпание госрезервов грозит обострить проблему.

Пока рыночные преобразования в ЖКХ проходят главным образом на бумаге. Впечатляющая статистическая отчетность темпов создания частных коммунальных предприятий практически не отражается на качестве и стоимости предоставляемых населению услуг.

Попытки перевести отрасль на рыночные принципы хозяйствования предпринимались неоднократно, последние решения были приняты в феврале 2008 года. Комплекс мер по повышению эффективности функционирования ЖКХ предполагает ускоренное изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, поощрение создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) и т. д.

Формально за прошедший год в этом направлении сделано немало. По словам высокопоставленного источника в Белом доме, за этот период доля многоквартирных домов, жильцы которых создали ТСЖ, выросла с 20 до 36%. Еще большие успехи вроде бы достигнуты в создании частных управляющих компаний, которые должны прийти на смену ДЕЗам и ЖЭКам. Если на конец 2006 года из почти 34 тыс. предприятий ЖКХ насчитывалось всего 7% частных, то по итогам 2008 года этот показатель вырос до 70%.

Впрочем, с точки зрения миллионов россиян, до сих пор не ощутивших очевидных преимуществ рыночных отношений в коммунальной сфере, этот прогресс бумажный. На деле же эффективность работы отрасли крайне низка. За год ЖКХ оказывает услуг населению и предприятиям более чем на 2 трлн. руб., при этом вклад отрасли в ВВП составляет менее 4%. Это результат морально и физически устаревшей инженерной инфраструктуры. По признанию источника в правительстве, потери в сетях достигают: 20% воды (учтенных) и 20% (неучтенных), 15% электроэнергии и 40% тепла. Например, в Подмосковье средний расход воды на одного человека составляет 350 литров в сутки. КПД построенных 30−40 лет назад ТЭЦ и ГРЭС, как правило, ограничено 30%. В европейских странах этот показатель в два раза выше. При таком раскладе ЖКХ по определению не может быть привлекательно для частных инвесторов.

На ремонт инженерных сетей ежегодно направляется до 300 млрд руб., однако с учетом того, что износ инфраструктуры ЖКХ во многих регионах доходит до 70%, инвестиции в таком объеме не могут считаться достаточными. При этом ни федеральный Центр, ни региональные и муниципальные власти не обладают достоверной информацией о реальных потребностях отрасли в финансовых вливаниях. По оценке независимых экспертов, речь идет о триллионах рублей, но привлечь инвестиции в таком объеме не представлялось возможным даже в годы высоких мировых цен на нефть, обеспечивавших профицит госбюджета, ну, а в условиях экономического кризиса эта проблема вообще теряет актуальность.

Между тем в настоящий момент перед властями стоит решение еще более затратной задачи — снос ветхого и аварийного жилья. В прошлом году Фонд содействия реформированию ЖКХ направил на эти цели в регионы 54 млрд руб., что позволило расселить 2,6 тыс. жилых домов, признанных непригодными для проживания. Почти 14 тыс. семей россиян справили новоселья. Еще 72 млрд руб. было потрачено на капитальный ремонт 38 тыс. домов. Однако и здесь власти оперируют лишь приблизительными оценками инвестиционных потребностей. По словам источника в аппарате правительства, до сих пор нет исчерпывающей статистики по ветхому и аварийному жилью. Темпы расселения уступают темпам постановки на учет домов, признанных непригодными для проживания. Такая тенденция, считает чиновник, сохранится как минимум до 2013 года.

Независимые эксперты критически оценивают достигнутые результаты и перспективы реформы ЖКХ. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олега Репченко, очевидного эффекта от рыночных преобразований в отрасли не наступило. «Реформа пока никак не отражается на общей ситуации в ЖКХ. Не понятны ее конечные цели и ожидаемые результаты», — говорит эксперт.

Эта отрасль до сих пор остается чрезвычайно проблемной, разделяет скептицизм коллеги директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. «ЖКХ остается одной из самых нереформированных отраслей экономики России», — отметил он. Реальных договорных отношений, реальной конкуренции после преобразований ДЕЗов и ЖЭКов в ООО и не возникло. Эксперт считает, что ставшие формально частными предприятия ЖКХ в большинстве своем по-прежнему остаются аффилированными с муниципальными властями. В результате нет заинтересованности в улучшении качества обслуживания населения, снижении затрат и потерь. Медвежью услугу рыночным преобразованиям в отрасли оказало решение правительства с 2006 года централизовано устанавливать предельный уровень тарифов на цены и услуги ЖКХ, считает Николаев. Для частного бизнеса, понимающего, что из Москвы чиновники не смогут учесть все региональные особенности ценообразования в сфере ЖКХ с учетом климатических, географических и других особенностей конкретной территории, это создало дополнительные риски, еще больше снизив инвестиционную привлекательность отрасли.

Спад на московском рынке недвижимости продлится до конца лета. К этому времени средняя цена столичного квадратного метра может снизиться на 20−25 процентов в рублевом эквиваленте по отношению к существующему уровню. Такие данные приводятся в отчете Центра стратегических исследований «Росгосстраха».

В том, что «дно» падения цены московского жилья скоро можно будет уже увидеть, сходятся многие аналитики. Да и разница во времени, когда это случится, небольшая.

В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», например, констатировали, что исторический рекорд по снижению долларовых цен на жилье случился в феврале, когда квартиры дешевели более чем по 2 процента в неделю, чего не было даже после дефолта 1998 года. Эксперты этого центра допускают, что именно февраль окажется пиковым месяцем падения цен, после чего темпы их снижения пойдут на спад и рынок стабилизируется на новом ценовом уровне.

«Все, что могло случиться, скорее всего, уже случилось, — сказал по этому поводу корреспонденту „РГ“ профессор Академии им. Плеханова Геннадий Стерник. — Падение цен еще продолжится, но уже потихонечку — до конца года примерно на 10−15 процентов при долларовых ценах и на столько же при рублевых, если инфляция удержится на обещанном властями уровне в 13−14 процентов». Правда, в последнее обстоятельство эксперту верится с трудом.

Но главное событие февраля, по мнению ИРН, это то, что жилье на столичном рынке, потеряв в стоимости 7,6 процента, пробило психологически значимый уровень в 5 тысяч долларов за квадратный метр.

Проскочив эту круглую отметку, индекс стоимости жилья к началу марта опустился до 4,5 тысячи долларов и в ближайшие два месяца — то есть к июню, снова будет стоить по 4 тысячи долларов за квадрат, как это было на волне роста цен 2005−2006 годов и во время стагнации 2007 года.

Рублевые цены, по некоторым данным, в феврале прибавили, но, как подчеркивают аналитики, это скорее результат технической коррекции, нежели реальный рост.

Но кризис на московском рынке недвижимости проявляется даже не в падении цен, подчеркнул Геннадий Стерник: «Кризис — в падении продаж. Чтобы прекратить его, я настоятельно рекомендую застройщикам идти на снижение цен, вплоть до демпинговых. К сожалению, они плохо прислушиваются, хотя это единственный способ оживления рынка».

О том же, что реально происходит на жилищном рынке столицы, аналитическим центрам сейчас приходится судить лишь по косвенным данным. Дело в том, что с сентября прошлого года — то есть когда финансовый кризис достиг Москвы, Росрегистрация перестала давать им сведения о регистрации сделок купли-продаж. «Засекретили…» — вздыхают эксперты. По имеющимся у них сведениям, объем продаж квартир в Москве на данный момент снизился в четыре-пять раз по сравнению с прошлым годом.

А чем меньше будет продаваться жилья, тем меньше его будет и строиться, ибо кредиты строительным компаниям сейчас не по карману, а «живых» денег у них нет, все вложены в простаивающие новостройки. Следовательно, дефицит жилья неминуем, что лишает москвичей надежды на стабильное снижение его цены и в будущем. «Из-за этого как минимум до конца 2009 года нельзя рассчитывать на появление на рынке значительных объемов „свежей“ жилой недвижимости», — утверждают эксперты Центра стратегических исследований «Росгосстраха». По этой причине, по их данным, уже в середине лета рост цен на квартиры в Москве может возобновиться.

«Дачный» рынок сегодня будоражат две новости. Плохая: с начала года продажи загородных домов в Подмосковье сократились на две трети, а реализация самых дорогих жилищ упала до нуля. Хорошей новостью можно считать небывалое предложение (выставлено на продажу 17 000 объектов), а также всевозможные скидки и акции. Спецкор «Известий» Людмила Бутузова оценила перспективу обитателей московских коммуналок стать соседями обедневших олигархов.

Уже к лету 2009 года особняки должны подешеветь на 40%, говорят риэлторы. А еще через год, если верить смелым предположениям, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке. Похоже, кризис стоит пережить хотя бы ради этого.

Где Подмосковье «медом намазано»?

Никогда еще желающие купить дом в Подмосковье не имели такого выбора. Сегодня в радиусе 150 километров от МКАД по 24 ведущим направлениям (трассам) расположены 600 загородных поселков. Большинство из них заселены частично и предлагают на продажу, по сведениям ЗАО «Русский фонд недвижимости», до 80% уже готовых домов общей площадью 9,6 млн квадратных метров. Исключение составляет Рублево-Успенское направление, где свободной земли уже почти нет, новостроек мало, а «вторичка» чаще продается между «своими».

Больше всего понастроили на киевском, минском, калужском и новорижском направлениях. На западе Московской области много земли, так что можно сколько угодно строить поселки «премиум» со всякими диковинными названиями. Есть только одна неприятность — количество богачей в столице явно переоценено, считает аналитик компании Blackwood Василий Игнатенко, — большинство коттеджей в поселках безуспешно продаются уже годами. За это время, похоже, изменились и предпочтения элиты — сейчас все меньше желающих покупать загородное жилье в муравейнике, на который все больше становится похожим престижный запад из-за кучно расположенных там поселков.

— Рынок явно перегрелся, — говорит Игнатенко. — Особенно это касается Новой Риги, где ведется самое интенсивное строительство. Поэтому нет ничего удивительного, что цены на недвижимость встали задолго до финансового кризиса. Уже тогда земельные участки стали предлагать без обязательного подряда на строительство и начали действовать различные скрытые скидки. В том числе снижение средней стоимости сотки земли. В кризис снижение стало заметнее, и это лишнее подтверждение тому, что земля на западном направлении переоценена в разы.

«Эконом» в расчет не брали

Несмотря на то, что рынок сейчас скорее мертв, чем жив, и никто ничего не покупает, презентации новых коттеджных поселков проходят как ни в чем не бывало. Правда, завсегдатаи подобных мероприятий утверждают, что икра на столах стала пожиже, музыка потише, гостей поменьше, зато все уходят с подарками, а те, кто проявил реальный интерес к сделке, получают невиданные прежде бонусы и скидки.

Корреспонденту «Известий» достался, например, позолоченный ключик от дверного замка. Сам замок обещали вставить после оплаты приглянувшегося строения в поселке эконом-класса на 25-м километре дмитровского направления. На картинке в рекламном проспекте домик выглядел очень симпатично, обещалось, что и «цена не разочарует».

Надо сказать, что «эконом» — самый востребованный сегмент на рынке загородной недвижимости и его всегда не хватало. На престижных направлениях строить что-то дешевле 500 тысяч долларов считалось невыгодным, да и солидный покупатель якобы настроен не на коттедж для отдыха, а на комфортабельный особняк для круглогодичного проживания. Непрестижный восток и юго-восток элита игнорирует, а «малобюджетные» проекты для среднего класса если и появлялись на этих направлениях, то в очень ограниченном количестве.

В общей сложности на Щелковском, Новорязанском и Егорьевском шоссе находится всего 10−12 коттеджных поселков. Причем тоже с трудной судьбой — половина из них оказалась не по карману «середнякам», поэтому больше напоминает не обжитое поселение, а долгострой. За последние полгода цены здесь уже реально снизились на 10%, но на продажи это фактически не повлияло. С наступлением кризиса конкуренция за покупателей такая, что многие застройщики, прежде презентовавшие свои поселки как элитные, чтобы не остаться на мели, умерили амбиции и теперь выдают их за эконом-класс с некоторой корректировкой цен на домовладения. И все равно — у новостроек пустынно, персонал уныло слоняется из угла в угол и выскакивает ловить потенциального клиента чуть ли не за километр.

«Надо брать, это же почти задаром!»

В облюбованном мною поселке на Дмитровском шоссе разве что хлеб-соль не подали, а так встречали меня как мать родную. Всем наличествующим составом — от охранников до менеджеров. И это объяснимо: с нового года, по словам сотрудников, в поселке не было ни одной живой души, если, конечно, не считать их самих.

Здешнее чудо загородной жизни будет состоять из многоэтажных домов и таунхаусов в общей сложности на двести секций. Площадь поселка 220 гектаров, от офиса к объектам можно добраться только на специальном микроавтобусе. Самая дешевая секция, в которую можно заселиться хоть сейчас, предлагается без малого за 10 миллионов рублей. Говорят, при закладке поселка планировалось продавать секцию за 14 миллионов, но потом будто бы нашли экономичное решение.

— Надо брать, это же почти задаром, — по-товарищески посоветовала девушка-менеджер. — Ну и что — лестницы нет! Наверх можно лазить и по стремянке. Мать старая? А что ей делать на втором этаже — пусть обитает на первом, рядом с удобствами.

К несомненным достоинствам таунхауса за 10 миллионов относилось также наличие внутренних перегородок и прекрасные окрестности. Однако внутренний голос подсказывал, что при таком количестве домовладений природе очень скоро придет конец, а поселок превратится в обыкновенный городской квартал со всеми его прелестями. Скрасить разочарование «дачников» застройщик собирается довольно оригинальным способом — каждая семья получит в подарок экологический электромобиль для дальних вылазок в чистый лес.

Авто, квартира и поцелуй «в нагрузку»

И это далеко не все завлекаловки. Получить в подарок настоящую иномарку могут и покупатели таунхаусов в поселке «7 миля» на Новой Риге. А компания «Велес Капитал Девелопмент» в деревеньке Дарьино на Рублевке проводила акцию, когда каждому покупателю бесплатно предоставлялось 130 квадратных метров в купленном домовладении жилой площадью 665 метров. Страшно хотелось взглянуть хотя бы на одного счастливчика, кому удалось сэкономить пару миллионов долларов на покупке. Но в компании отказались обсуждать эксперимент. По слухам, не нашлось покупателей. Не наблюдается ажиотажа и в компании Mozaik Development, которая готова подарить квартиру площадью 43 квадратных метра в апарт-отеле тем, кто приобретет коттедж в поселке Высокий берег.

Все эти выдумки — ясное дело — не от хорошей жизни. По мнению экспертов irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости), меры не самые эффективные, хотя и оригинальные. Особенно если закрыть глаза на общеизвестный факт, что бесплатного сыра не бывает — так называемые «подарки» включены в стоимость объекта и в принципе оплачиваются клиентами из собственного кармана. Но кто-то, возможно, и «сам обманываться рад».

При нынешней стагнации рынка, считают в irn.ru, гораздо важнее снять опасения потенциальных клиентов по поводу обесценивания недвижимости либо предоставить им инструмент, помогающий совершить покупку. То есть кредиты, рассрочки и т. п.

Реанимация недвижимого

Заплатить потом — это всегда соблазнительно. Акции стимулирования покупателей путем многолетней рассрочки платежа объявили пока немногие застройщики. Среди них ФСК «Лидер» и «Пересвет-групп». При весьма существенном первоначальном взносе за приобретенную недвижимость можно рассчитаться в течение 5−15 лет. Таким образом компании пытаются, во-первых, сдвинуть продажи с мертвой точки, во-вторых, удержать старый уровень цен. По другому пути пошла «Инком-недвижимость». Она обещает возместить покупателям домов в поселках Villagio Еstate до 30% стоимости покупки в случае падения цен на недвижимость, которое, по их расчетам, не должно превысить эти самые 30%. Эксперты irn.ru оценивают этот ход как психологически верный. Чем еще, как не обещанием вернуть убытки, можно успокоить покупателя, который никак не решается на приобретение из-за страха падения недвижимости в цене?

Надо заметить, что речь идет о поселках для самых богатых, рассчитанных на постоянное проживание, то есть расположенных в 20−30 километрах по Новорижскому, Минскому, Калужскому шоссе. Здесь бюджет приобретения составляет $ 1,5 — 3 млн. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что уже к лету 2009 года дорогие особняки должны подешеветь на 40%. А еще через год, если верить смелым предположениям эксперта, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке.

Впрочем, рискну предположить, что даже если цена на «миллионные» коттеджи снизится, обитателям коммуналок здесь все равно ловить будет нечего. Комнаты в Москве тоже обесцениваются, и не исключено, что цена на них в перспективе как раз и достигнет размера скидки на загородную недвижимость.

Надежда остается

Так что же делать тем, кто не располагает миллионами долларов, но мечтает иметь за городом свой газон?

— Подождать, — вынесла вердикт вторая земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». — Кризис им поможет.

Дело вот в чем. Несмотря на распространенное мнение, что подмосковная земля год от года только дорожает, на самом деле со второй половины 2007 года темпы роста замедлились. Исключение составляли только ликвидные участки, сосредоточенные на расстоянии до 30 км от МКАД. Но такой земли все меньше и меньше. Сам же земельный рынок за последние два года основательно распух и к сегодняшнему дню перенасыщен предложениями. Если в 2006 году на продажу было выставлено 25 000 гектаров, то в 2008-м уже 40 000, причем 60% из них сконцентрированы за 50-м километром от кольцевой.

По большинству характеристик дальние земли значительно хуже, сбыть их под строительство элитных поселков весьма проблематично, а дешевое загородное жилье у девелоперов не в почете, в том числе из-за дороговизны предлагаемых участков. Уже к лету прошлого года стало ясно, что десятки тысяч гектаров стали для их хозяев мертвым грузом. Финансовый кризис только усугубил положение: банковские кредиты для многих теперь закрыты, а земля не продается. В этой ситуации, по мнению участников конференции, ленд-лордам ничего не остается, кроме как серьезно демпинговать, чтобы получить хоть какие-то средства, а портфельный инвестор может купить задешево большие объемы загородной земли. Собственно, это уже происходит. Например, компания «Эко-лэнд» продает свою землю по сниженной цене — $ 800 за сотку, в конце августа цена была $ 2000. Все идет к тому, что наделы на дальних рубежах Московской области будут дешеветь еще значительней.

Для небогатых граждан, желающих обзавестись загородной недвижимостью, это только плюс. Причем не последний. По прогнозам аналитического центра irn.ru, финансовый кризис неминуемо поспособствует и расширению сегмента дефицитных сейчас поселков эконом-класса, и значительному удешевлению возводимого здесь жилья за счет внедрения новых строительных технологий. Они уже появляются. У нас строятся заводы по производству модулей для таунхаусов площадью от 40 до 80 квадратных метров, себестоимость которых должна быть вдвое меньше нынешней (сейчас она на уровне $ 1000−2000 за квадратный метр).

Вероятность такого сценария достаточно велика, так как о снижении себестоимости задумались и другие девелоперы. Компания «Миэль — Загородная недвижимость» объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство дешевых коттеджей с отделкой по 500 долларов за квадратный метр. Пока, правда, непонятно, за счет чего будет достигаться такая дешевизна — скорее всего, компания решила пожертвовать рентабельностью. Тем не менее, если кризис не преподнесет всем участникам рынка какую-нибудь горькую пилюлю, то уже к концу нынешнего года, по прогнозам аналитиков, себестоимость нового загородного жилья снизится на 35%, а с учетом земли рыночная цена одного кв. м будет на 10−20% ниже.

Как говорится, ваши бы слова да Богу в уши!

Рублевка — почти мегаполис

Рублево-Успенское шоссе находится на западном направлении столицы. Самые известные стародачные поселки: Барвиха, Жуковка, Ильинское, Усово, Подушкино, Николина Гора, Маслово. В настоящее время на Рублевке расположено 80 населенных пунктов, 10 из них — в стадии строительства и продаж. По официальной статистике, здесь проживает 500 000 человек. Пять лет назад было 400 000, а по переписи 1923 года в рублевских деревнях проживало в общей сложности 200 человек, 42 крестьянских хозяйства обрабатывали 78 десятин пашни, держали 15 лошадей и 34 коровы.

Строят, но не покупают

Бум загородного строительства в Подмосковье пришелся на последние шесть-восемь лет. Если на начало 2000 года вокруг Москвы строилось около 150 поселков, то в 2006 году было уже более 420 и 85% из них оставались нераспроданными. Тем не менее, несмотря на трудности со сбытом, возникали все новые проекты. В 2008 году, накануне кризиса, в активной продаже появилось еще 170 коттеджных поселков, а в августе, как бы наперекор финансовым бурям, началось строительство нескольких клубных поселений бизнес-класса.

Приценись к аренде!

По данным аналитического центра irn.ru, основную группу среди арендаторов подмосковных дач составляют семьи с месячным доходом $ 2−2,5 тыс. В качестве минимальных требований они выставляют наличие газовой плиты и холодильника на кухне, набора необходимой мебели в комнатах, а также наличие скважины, душа, водонагревателя и уличного туалета. За эти удобства, расположенные между 35-м и 60-м км от МКАД, до кризиса арендаторы готовы были платить $ 1−2 тыс. в месяц.

Кризисное лето 2009 года, похоже, откорректирует рынок. Сейчас на 20 000 предложений аренды приходится всего несколько десятков желающих что-либо снять не дороже тысячи долларов в месяц (в прошлые годы к началу весны более половины сдаваемых дешевых дач уже были разобраны). По прогнозам экспертов, в дешевом сегменте хозяевам вряд ли удастся сдать свои дачи дороже $ 1,5−2 тыс. за сезон, в два-три раза упадет и летняя аренда дорогих особняков. У кого еще остался докризисный «жирок», смогут отдохнуть летом по-человечески.