ИРН в медиа-пространстве

Ведущий круглого стола Михаил Помидоров охарактеризовал тезис «Лучшая инвестиция – это недвижимость» как самый популярный, доставшийся россиянам «на уровне ДНК, с молоком матери». «Хочешь сберечь свои деньги, а еще и преумножить их – купи квартиру», - так думает, по мнению Помидорова, среднестатистический россиянин.

- Давайте мы начнем говорить так, как будто мы действительно верим, что квартира – это хорошая инвестиция, – предложил ведущий. – Из чего складывается инвестиционная привлекательность жилой недвижимости?

Стереотип рухнул

Эксперты по очереди попытались ответить на поставленный вопрос.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, сообщил, что цены на жилую недвижимость в Москве снижаются уже третий год, постепенно сползая вниз, примерно по 10% год. За два года (2015 и 2016) рублевые цены снизились уже на 20% по сравнению с историческим максимумом 2013 года. Речь идет о снижении номинальных цен, без учета инфляции, уточнил Репченко.

- Рухнул основной стереотип, который состоял в том, что недвижимость может только дорожать… - считает Репченко. - Произошло очень серьезное изменение геополитической реальности после событий 2014 года, и кардинально поменялся рынок жилья. Инвесторы с рынка ушли, остались обычные простые люди.

По словам эксперта, в предыдущие годы число инвестиционных квартир доходило до 30%, теперь их стало гораздо меньше. Спекулятивные инвестиции, предполагающие стремительный прирост стоимости жилья, стали нецелесообразны.

Доход от сдачи «однушки» равен половине зарплаты

Вице-президент Ассоциации региональных банков России Ян Арт выразил сомнение в том, что цена недвижимости должна иметь принципиальное значение для инвесторов:

- Какая разница, сколько стоит то, что генерит тебе деньги ежемесячно и что ты завещаешь своим детям? Каждому россиянину я могу точно сказать, какой доход он будет получать от инвестиции в однокомнатную квартиру, независимо от того, живет он Владивостоке, Волгограде или Москве. От сдачи квартиры в аренду он будет получать ровно половину той зарплаты, которая в этом городе считается приличной.

Между делом Арт посоветовал непрофессионалам не вкладываться в акции. Их стоимость все время колеблется – то вверх, то вниз, подобно качелям.

Олег Репченко согласился с тем, что инвестиции в недвижимость сегодня целесообразны с точки зрения получения рентного дохода. Он поделился, что в подобных случаях даже иногда употребляет термин «квартирный депозит». Аренда, по данным главы IRN.ru, приносит доход в размере примерно 4-5% годовых. «Но банки пока дают больше…» - напомнил Репченко.

«Нельзя вложить и забыть, и только сливки снимать…»

Григорий Полторак, руководитель компании БЕСТ-Недвижимость предостерег от сравнения вложений в недвижимость с депозитом:

- Недвижимость не вклад в банке. Недвижимость требует ухода, она требует внимания к ней. Нельзя вложить и забыть, и только сливки снимать. Нужно работать.

Полторак выразил сомнение в том, что падение цен на недвижимость будет продолжаться бесконечно, «потому как просто есть инфляция и деньги дешевеют».

Михаил Помидоров включился в обсуждение: «Есть такое мнение, что недвижимость переоценена. Возможно, ее стоимость просто возвращается к нормальному уровню?».

– Речь идет о платежеспособности населения… Предложений на рынке гораздо больше, чем спроса, – напомнила важное обстоятельство заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «ВШЭ» Татьяна Школьная.

Сергей Елин, руководитель аудиторско-консалтинговой группы АИП, продолжил ее мысль:

– У людей денег стало меньше, недвижимость стала генерить доход меньше. Сейчас рынок арендатора, арендатор диктует условия. Без мебели часто уже не сдашь квартиру. С покупкой то же самое. Сегодняшний рынок – рынок покупателя.

Эксперты сошлись во мнении: застройщики сейчас находятся в сложной ситуации, часть из них обанкротятся, а некоторые компании уже перекупили более сильные игроки.

Олег Репченко предположил, что московский метр на сегодняшний день переоценен примерно в полтора раза (притом, что раньше был переоценен в два).

Он также призвал не забывать: выводить свои деньги из рынка недвижимости, при возникновении такой необходимости, придется значительно дольше, чем, к примеру, с банковского депозита.

– Квартиру, если что, я буду полгода продавать, а в банке, если запахло жареным, я пошел и сегодня деньги забрал, – рассуждал Репченко.

Почему не продается?

Юлия Динер, руководитель офисов «Щелковское» и «Проспект Мира» Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», высказала принципиально иную точку зрения. По ее словам, количество сделок не упало, даже летом не чувствуется сезонного спада. Сергей Елин возразил, что российский рынок стал более «медленным». Продажа квартиры по рыночной цене может занять целый год.

На что Динер рассказала, как поступает типичный российский продавец квартиры. Он заходит в базу данных недвижимости, находит похожий объект, прибавляет к его стоимости 5-10%, «потому что у него квартира самая хорошая», и ждет. Вот поэтому квартира и не продается.

«Упадет еще на 20-30%»

Никита Миронов, обозреватель газеты «Вечерняя Москва», предложил поговорить о влиянии программы реновации на баланс спроса и предложения жилой недвижимости в Москве. По его убеждению, на рынок скоро выйдут большие объемы нового жилья.

– Сейчас продается меньше, чем строится. А объемы предложения продолжают расти. Это означает, что падение цен только началось, – подхватил Олег Репченко. – Наконец-то обычные люди смогут покупать квартиры за вменяемые деньги, а не так, как это было раньше. Есть ряд разумных застройщиков, которые уже сейчас продают квартиры со скидкой 25-30%, то есть по ценам завтрашнего или даже послезавтрашнего дня.

Впрочем, такие предложения часто не являются публичной офертой, предупредил Репченко, «надо идти и торговаться».

Реновация нескоро начнет «давить» на рынок, полагает Репченко. Представители московских властей заявили о том, что в ближайшие три-четыре года не планируется продавать те метры, которые строятся в рамках программы реновации.

Вопрос безопасности

Татьяна Школьная, вернувшись к разговору об аренде, предложила посчитать. При вложении пяти миллионов рублей в депозиты возникает доход примерно 350 тысяч рублей в год. При сдаче «однушки» у метро (в среднем 30 тысяч рублей в месяц) получится примерно столько же. Но из этого дохода нужно вычесть примерно 100 тысяч рублей, которые пойдут на уплату налога на имущество, НДФЛ и коммунальных услуг.

Ян Арт настаивал на своем:

– Расчет верный. А если вы со своими пятью миллионами попали в забалансовые вклады, а если случилась девальвация… У недвижимости потенциальных угроз вашему капиталу гораздо меньше, чем у любой другой возможности.

Олег Репченко продолжил сравнение:

– Доходность от аренды будет составлять 5-6% годовых через два года, депозиты будут такие же. Через два-три года, может, цены на жилье достигнут дна, и тогда появится смысл инвестировать в недвижимость.

Он также призвал хотя бы раз в два-три года переосмыслять свою финансовую стратегию. «Я не верю в вечные инвестиции», - пояснил эксперт.

Татьяна Школьная предположила, что через пять лет будет строиться уже качественно другая недвижимость, в том числе на территориях Новой Москвы. И те, кто купил однушку у метро «с маленькой кухонкой, маленьким коридором, без балкона», просто не смогут ее продать.

Ян Арт поспорил с Татьяной Школьной. «А вдруг я завтра потеряю работу и доходы? И вот эта самая однушка у метро не даст мне, простите, умереть с голоду. И даже немножко оденет. Люди должны исходить из такого представления. Это вопрос безопасности».

– Когда же отобьются вложения в квартиру? – поинтересовался Никита Миронов.

Григорий Полторак удивился такому вопросу: «На это никто не ориентируется». Но все-таки дал ответ. Если исходить из доходности в 5% при сдаче в аренду, то вложения полностью окупятся через 20 лет.

Резюме

Ведущие предложили гостям студии еще раз концентрированно изложить свои позиции.

- Я бы не рекомендовал сегодня покупку недвижимости как инвестицию. Через два-три года – возможно, - подытожил Григорий Полторак.

- Инвестиции в недвижимость были и остаются самыми надежными, максимально позволяющими не потерять вложения. Я считаю, что если два, три, пять миллионов есть, то их нужно вложить в недвижимость сейчас, - высказалась Юлия Динер.

- Я бы предложила внести деньги на депозит на полгода и искать в это время именно недооцененное жилье, если вы хотите все-таки купить жилье сейчас. Деньги должны работать, - дала свой рецепт Татьяна Школьная.

- Если мониторить рынок, то уже сегодня можно найти интересные варианты, но нет смысла торопиться с покупкой, - заключил Олег Репченко, добавив, что вторичный рынок лучше не рассматривать. Скидки здесь бывают, как правило, при срочной продаже, когда могут быть проблемы с юридической чистотой объекта.

Сергей Елин, напротив, посоветовал быть аккуратнее с первичным жильем. Риски попасть в долгострой как никогда велики, заверил он.

- Ориентируйтесь на максимум безопасности, на сохранность капитала. И думайте немножечко о детях, а не только сегодняшнем проценте, - призвал Ян Арт.

«Поживем пока еще в старых квартирах и инвестируем позже» - резюмировал Михаил Помидоров.

Москва.

Весенний сезон не смог оживить столичный первичный рынок: цены на жилье так и не выросли. Сейчас квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. А после старта программы реновации пятиэтажек снижение цен только ускорится, уверены аналитики.

Спокойный май

В мае, накануне периода летних отпусков, количество сделок и цены на новые столичные квартиры обычно растут. Но в этом году признаков покупательского ажиотажа не наблюдалось. Не помогло даже снижение перед майскими праздниками ЦБ ключевой ставки до 9,25%, после чего ряд ведущих банков анонсировал снижение процента по ипотечным кредитам. Напомним, с 1 июня базовая ставка на покупку новостроек составит 10,7% (при условии электронной регистрации сделки — 10%)».

Из-за слабого спроса и высокой конкуренции средний бюджет покупки во всех сегментах заметно снизился. Сказалось перераспределение объемов предложения в пользу массового сегмента (с 49,8 до 51,8%). По оценке гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в мае один «квадрат» на первичном рынке старой Москвы в среднем стоил 194,0 тыс. руб. Интересно, что этот уровень цен сохраняется 10 последних месяцев.

Как сообщила директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова, в связи с большим числом праздничных дней в начале мая покупательская активность снизилась. Но уже во второй половине месяца интерес к новостройкам возобновился. По ее словам, в течение мая на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента в реализации находилось 59 комплексов (20 510 квартир общей площадью 1,169 млн кв. м).

По сравнению с апрелем объем экспозиции увеличился на 4,9%, в основном за счет выхода на рынок трех новых крупных проектов в Западном Дегунине (САО), Люблине (ЮВАО) и Орехове-Борисове Южном (ЮАО). Структура предложения по административным округам не претерпела значительных изменений. Лидерские позиции сохранили за собой Юго-Восточный (26,3%), Южный (16,8%) и Западный (14,5%) округа.

По итогам мая наибольшее количество квартир было представлено в корпусах на этапе строительно-монтажных работ (40,6%, –0,4 п.п.). Значительную долю (27,8%) занимали лоты в объектах на стадии отделочных работ. За месяц она увеличилась на 5 п.п. В новостройках на начальном этапе строительства реализовывалось только 19,7% квартир, показатель снизился на 3,7 п.п. Оставшаяся часть предложения пришлась на введенные в эксплуатацию дома (11,9%, –0,9 п.п.).

По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между одно- (36,5%) и двухкомнатными квартирами (41,1%). Меньшую долю занимали трехкомнатные лоты (16,4%). Незначительный объем составляли студии и многокомнатные квартиры: 4,9 и 1,1% соответственно.

По подсчетам Соколовой, в мае 2017 года средняя цена предложения в новостройках массового сегмента преимущественно осталась на прежнем уровне и составила 148 685 руб. за «квадрат». При этом по округам отмечена разнонаправленная динамика. Рост зафиксирован в СВАО (+3,3%), САО (+1,9%) и ЮВАО (+1,8%). В остальных локациях средняя цена 1 кв. м за месяц снизилась (в пределах 0,6–1,8%).

Средний бюджет квартиры в массовом сегменте составил 8,48 млн руб. (+0,6%). Студии, одно- и двухкомнатные лоты в среднем снизились в цене (–2,3, –0,2, –0,1% соответственно), трех- и многокомнатные квартиры — наоборот, выросли (+1,1 и +4,8%).

Время экономить

«Отступление» цен зафиксировано и в других секторах. Так, в бизнес-классе впервые минимальный бюджет покупки опустился ниже 4 млн руб.: за 3,9 млн руб. в Москве можно купить студию площадью 29,2 кв. м. Если в 2014 году средний чек бизнес-класса составлял 21,1 млн руб., в 2015–2016 годах произошло резкое снижение до 19 млн руб. Сейчас стоимость средней сделки снизилась до 18,5 млн руб.

По мнению Натальи Шаталиной, причин заметного снижения минимального бюджета покупки и порога входа в проект в бизнес-классе сразу несколько. Во-первых, появление проектов-миллионников в данном сегменте приводит к тому, что застройщики вынуждены демпинговать, чтобы обеспечивать высокие темпы продаж, а следовательно, поддерживать высокую рентабельность проекта. Поэтому застройщики привлекают клиентов как минимальными бюджетами покупки, так и невысокой стоимостью квадратного метра. Во-вторых, экономическая ситуация сказалась и на поведении покупателей недвижимости бизнес-класса. «Если ранее покупатели в массовом сегменте руководствовались прежде всего ценой, а уже потом локацией или транспортной доступностью, а для покупателей квартир бизнес-класса, напротив, первостепенными были именно качественные характеристики проекта, то теперь и для них цена вышла на первое место при принятии решения о покупке», — подчеркнула специалист.

Конечно, не стоит сбрасывать со счетов изменение площади предлагаемых лотов. Например, в докризисное время студии были неактуальным товаром для сегмента бизнес и практически не встречались в предложении. Сейчас мы наблюдаем, что для расширения продуктовой линейки в проектах бизнес-класса закладывается не менее 5% студий, и они позиционируются как наиболее привлекательный с маркетинговой точки зрения товар. Увеличение доли студий как раз приводит к снижению среднего чека покупки. На данный момент даже в премиальном сегменте можно встретить студии.

Что дальше?

Конечно, потенциальных покупателей жилья интересует главный вопрос: что будет с ценами? Девелоперы обещают в текущем году медленный рост с оглядкой на инфляцию. Однако эти прогнозы наверняка скорректирует масштабная программа реновации пятиэтажной застройки, которая только усилит дисбаланс между растущим предложением и слабым спросом.

«На пике реализации программы реновации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. Эти дополнительные квадратные метры будут давить на рынок, снижать цену и давать возможность больше покупать жилья москвичам. Как минимум цены не будут расти — это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — отметил московский градоначальник Сергей Собянин.

Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, проблема в том, что предложение жилья на рынке Московского региона серьезно превышает спрос даже при нынешних объемах строительства. На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз со скоростью примерно 10% в год.

Переломить негативную динамику могло бы кардинальное увеличение уровня платежеспособного спроса или существенное сокращение объемов строительства. Однако первое возможно только при условии соответствующего роста доходов населения, предпосылок для чего в экономике пока не просматривается. «Программа реновации в этом плане только усугубит ситуацию, лишив застройщиков части будущих клиентов. Даже небольшое увеличение предложения на и без того затоваренном рынке жилья усугубит негативную ценовую динамику. В перспективе нескольких лет цены на недвижимость в столичном регионе могут упасть примерно на 30%», — уверен Репченко.

В апреле 2017 года она достигла минимального значения за последние пять лет и составила 11,45 процента годовых. Об этом сообщил Банк России.

Сейчас — лучшее время брать ипотечный кредит, считает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. Однако статистика пока не полностью согласна с этим заявлением — число выданных кредитов на покупку недвижимости падает.

Глава АИЖК высказал уверенность в том, что ставки будут снижаться. «На это потребуется определенное время. Со временем цена на жилую недвижимость будет меняться. Мы видим начавшийся рост доходов граждан. Именно сейчас — лучшее время брать кредит и приобретать жилье», — констатировал он в интервью ТАСС.

При этом прогнозы на 2017 год у агентства вполне радужные — пока сохраняется ожидание 22-процентного роста по сравнению с прошлым годом и общий объем выдачи кредитов на уровне 1,8 триллиона рублей.

Перед тем как взять ипотеку, нужно накопить ощутимый первоначальный взнос, советуют эксперты

Однако, если говорить о сиюминутных цифрах, то апрельские данные Объединенного кредитного бюро пока не столь оптимистичны. Так, в сегменте ипотеки общее количество новых кредитов снизилось на 2 процента, и произошло это при росте объемов кредитования на 6 процентов. В абсолютных цифрах — в апреле 2017 года было выдано 49,58 тысячи кредитов на 87,57 миллиарда рублей, а в прошлом году — 50,79 тысячи кредитов на 82,66 миллиарда рублей. Средний же чек по ипотечным кредитам вырос с 1,63 до 1,77 миллиона рублей.

Так что же, стоит идти в банк и брать ипотечный кредит, так как настали лучшие времена? Или все-таки пока лучше повременить?

Основной плюс ситуации в том, что ипотека сегодня действительно стала относительно дешевой, констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«Дешевой, даже если сравнивать не только с несколькими последними годами, начиная с 2014 года, но и с „докризисным“ 2012 годом, когда ниже 12 процентов годовых предложений на рынке для заемщиков практически не было. А сейчас, если внимательно изучить рынок, то видно, что даже обычная ипотека в ряде случаев стала выгоднее, чем льготная, существовавшая в последние несколько лет», — напоминает он.

75 миллионов квадратных метров жилья планируется сдать в 2017 году

И все же, продолжает эксперт, есть в ситуации и довольно серьезная ложка дегтя, которая заставляет задуматься о таком серьезном кредите.

«Если говорить в целом о макроэкономическом фоне, то он пока оставляет желать лучшего. И основное, чего боятся люди, — того, что их доходы не будут стабильными на весь срок выплаты ипотечного кредита. В этих условиях понятно, что взять-то кредит можно, а вот с его отдачей через 5−10 и более лет — вопрос», — считает Репченко.

И все-таки ипотеку брать можно и нужно, уверен он, главное, чтобы это не происходило на пределе возможностей.

«Тактика, которую я советую, заключается в том, что сперва нужно накопить ощутимый первоначальный взнос. Не стоит бросаться в омут с таким кредитом без первоначального взноса, да и 10 процентов вперед я бы тоже рассматривал как рисковый вариант», — считает эксперт.

А уже потом, продолжает он, надо спрогнозировать доходы и расходы и смириться с тем, что вы готовы значительную часть дохода каждый месяц откладывать на погашение кредита. «И тогда, если возможности и желания сойдутся, можно смело идти в банк», — резюмирует Олег Репченко.

Размер квартиры или дома, в котором сегодня проживает городская семья, составляет в среднем 69 квадратных метров против 49 квадратов 10 лет назад. При этом число жильцов за это время не изменилось - 3 человека.

Эти и другие цифры приводятся в исследовании Финансового университета при Правительстве РФ, посвященном состоянию рынка недвижимости в городах России с населением более 250 тысяч человек.

По словам руководителя исследования, проректора Финансового университета Алексея Зубца, запросы россиян за 10 лет значительно выросли. "Люди хотят жить в больших, благоустроенных квартирах", - комментирует он. К этому располагает и площадь квартир, которые сегодня предлагаются в типовой застройке нового поколения. Желаемая площадь нового жилья для респондентов составляет 95,1 квадратных метра. В улучшение условий жилья российская городская семья готова вложить в среднем 3,1 миллиона рублей (1,6 миллиона рублей в 2005 году). Необходимые для этого средства граждане предполагают накопить (41%), получить в виде банковского кредита или ипотеки (55%), взять взаймы у друзей (1%) или на работе (3%). На вопрос - "какую ставку по кредиту считают для себя приемлемой", потенциальные заемщики называют 7 процентов годовых.

Кроме того, 4,6 процента российских семей уже имеют инвестиционное жилье, то есть купленную "впрок" вторую или третью квартиру, для того, чтобы ее сдавать или с выгодой продать. До 2014 года, по данным социологических замеров, в недвижимость инвестировали 2-3 процента опрошенных. 4 процента семей готовы инвестировать в недвижимость в ближайшее время, отмечается в исследовании.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко, комментируя результаты изысканий, говорит, что запрос населения на улучшение жилищных условий вырос в период, когда экономика была на подъеме. "Сейчас, когда введены рыночные налоги на недвижимость, повышаются расходы на коммунальное обслуживание и капитальный ремонт, а доходы населения падают, эти тренды под вопросом",- отмечает он.

Более того, по его мнению, от лишних, простаивающих инвестиционных квартир их владельцы скоро начнут избавляться. Причем, чем быстрее, тем лучше. "Если в ближайший год эти квартиры можно будет продать с небольшим убытком, то в последующие два года отрицательная разница станет более весомой",- прогнозирует эксперт.

Вырастет в ближайшее время, по его мнению, и спрос на арендованное жилье. В исследовании говорится, что пока 89 процентов городских семей живут в собственных квартирах и домах, 9 процентов снимают жилье и тратят на его аренду треть (34,5%) своих доходов.

По мнению президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, соотношение арендованного и собственного жилья будет меняться. Если до сих пор снимать квартиру было непозволительной роскошью, то сейчас цены на аренду быстро снижаются. Однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 20-25 тысяч рублей.

"Покупка собственного жилья в новых экономических условиях может уступить место аренде в течение пяти лет",- говорит Сухов. Построено много жилья, гостиниц, в том числе для сдачи в аренду в них апартаментов, что также повлияет на стоимость жилья для потенциальных квартиросъемщиков",- говорит Сухов.

К слову, в Минстрое не исключают, что для арендаторов могут ввести налоговые вычеты (максимальные до 260 тысяч рублей), что повысит интерес к съемным квартирам и апартаментам.

Будущий выбор участники рынка недвижимости в ближайшее время начнут делать, упирая на жилье с более удобной современной планировкой, пусть и меньшей площади, в  районах с лучшей, нежели прежде, инфраструктурой, сошлись во мнении эксперты.

Уходящий год на рынке недвижимости Московского региона прошел под знаком больших скидок: риелторы то и дело сообщали об очередном рекорде по доле дисконтных сделок, а Росреестр фиксировал аномально большое количество сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Чтобы узнать, как поведет себя рынок, «РБК-Недвижимость» спросила аналитиков, что они думают об изменении цены на жилье в Москве и области в новом, 2017 году.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— Важнейшая тенденция на вторичном рынке московского жилья — медленное, но верное снижение цен. В январе медианная стоимость 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. — и это стало максимальным значением за весь год. По итогам ноября данный показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб. Подобное сползание цен остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для обычных потребителей, так как составляет всего 0,3−0,5% в месяц. Что касается реального снижения продажных цен (а не стоимости предложения), то за год оно составляет не менее 10%, так как в большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе доля продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре — уже 86%. По итогам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет покупки: с 8 млн руб. в августе до 7,85 млн руб. в ноябре.

Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и сейчас, либо продолжат снижение примерно на 5−7% в год. Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН:

— Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции — то есть не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить свою долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной причиной роста цен на новое жилье можно назвать появление новых проектов точечной застройки внутри ТТК. Объемы предложения в таких домах невелики, но общий ценовой уровень, как правило, выше крупных проектов на месте промышленных зон.

В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменится. Тенденция по снижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но повышение цен при переходе на следующие стадии строительства здесь осложнено возросшей конкуренцией. Для застройщиков будет важнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж — возможно, в ущерб выполнению модели по росту цен при повышении строительной готовности.

На вторичном рынке Москвы и области в 2017 году можно ожидать медленного роста цен — в пределах 4−5% в годовом выражении. Значительный объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции, а для совершения сделок большинству продавцов придется снижать заявленные ценовые уровни — правда, величина дисконта будет постепенно снижаться. Средние значения цен в Московском регионе сейчас все труднее поддаются анализу, так как значительная часть лотов, представленных в активном предложении, выставлена по ценам, оторванным от текущего уровня платежеспособного спроса. Небольшой рост среднего уровня цен, который отмечается в последнее время, отражает рост доли этих лотов, а не естественное поведение рынка. Также в новом году продолжится тренд на увеличение доли ипотечных сделок.

Одной из долгосрочных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья в последние годы, является длинный демографический цикл. В возраст наибольшей востребованности совершения сделок вошло многочисленное поколение, родившееся в первой половине 1980-х годов. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эпоху, то большая привлекательность современных новостроек (по сравнению с устаревающим советским жильем) укладывается в эту закономерность.

В целом застройщики начинают напрямую конкурировать с вторичным рынком и, как показывает прошедший год, выигрывают эту конкуренцию за счет более эффективных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, эффективных программ по рассрочке и ипотеке. Практическое выражение этого тренда — переток покупателей со вторичного рынка на первичный.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»:

— Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3−4 млн руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.

В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объемов предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения в Старой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. Много проектов пока на бумаге, но могут выйти на рынок в ближайшие годы. Спрос не успевает за таким ростом объемов, поэтому, если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять в цене 30−40%.

Владимир Богданюк, директор департамента проектов риелторского агентства Est-a-Tet:

— В 2017 году средняя стоимость жилья на первичном рынке будет умеренно расти в пределах 8%. Средневзвешенная цена по итогам 2016 года равнялась 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного предложения), рост в годовой динамике составил 1,4%. На ценовую динамику новостроек влияют два разнонаправленных фактора — с одной стороны, росту цен способствует повышение строительной готовности проектов, с другой стороны, ее тянет вниз выход новых объектов на начальном этапе с более низкой стоимостью. В 2016 году факторы роста превалировали, поскольку в цене выросли масштабные проекты комплексного освоения территорий, вышедшие на рынок в 2015 году.

Для вторичного рынка прогноз достаточно пессимистичный: продолжится падение цен, которое наблюдалось весь 2016 год и достигло в среднем 15% по всему рынку. На старую «панель» старше восьмидесятых годов снижение цены может составить 8%, на более новые монолитные дома — 5%. Стабилизации цен без усугубления падения можно ожидать в определенных узких локациях — на монолитные дома в ряде престижных районов в пределах ТТК с ограниченным предложением в новостройках. Также цены, вероятнее всего, не будут падать на новые панельные дома, поскольку на вторичном рынке это ходовой продукт в силу более низкого бюджета по сравнению с монолитом и более высокого качества на фоне старого панельного домостроения.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «Опин»:

— Сильнее всего цены вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост стоимости 1 кв. м на новостройки в Московской области в пределах 5% в течение полугода. Положительной динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, повышение платежеспособности покупателей. На рынок вернутся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости. Второй причиной удорожания подмосковных новостроек станет сокращение объема строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, работать и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по итогам 11 месяцев 2016 года их оказалось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Объем предложения новостроек Московской области продолжит сокращаться и дальше.

Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет способствовать лояльное ценообразование. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в области даже в самых ближайших проектах к границам Москвы практически в два-три раза ниже, чем в аналогичном сегменте в пределах МКАД, и на 20% доступнее, чем в Новой Москве.

Что касается Старой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в объеме предложения бизнес-класса и выше, что положительно отразится на средней стоимости 1 кв. м. Тенденция восстановления традиционной структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по итогам 11 месяцев 2016 года доля дорогих проектов (класса бизнес и выше) в старых границах Москвы выросла на 7 п. п. — теперь это 45% от общего объема новостроек.

Однако при качественном изменении структуры предложения в Старой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Тем не менее традиционно кризисное явление — преобладание проектов массового сегмента — постепенно уйдет со столичного рынка. Сложившаяся конъюнктура рынка новостроек Московского региона формирует ожидания постепенного восстановления рынка и начала плавного роста цен в следующем году.

Динамика цен на вторичном рынке жилья, как правило, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три — шесть месяцев. Таким образом, по мере восстановления рынка новостроек следует ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, роста цены.

Юрий Кочетков, аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ»:

— Вторичный рынок столицы продлит свое пребывание в затянувшейся депрессии. Останется давление со стороны сильно подешевевших новостроек, останется и большой «навес» нераспроданных старых квартир. Вместе с тем какого-то ощутимого снижения рублевых цен мы не увидим — коррекция рынка уже давно идет за счет инфляции. Для запуска витка роста цен необходим этап гиперинфляции, вступить в который вряд ли осмелится нынешний правительственный кабинет.

Первичный рынок находится в чуть более благоприятной ситуации, однако и здесь идет нарастание предложения квартир, что будет препятствовать прямому росту цен. Впрочем, ценовая динамика здесь первоначально пойдет за счет отказа от текущего уровня скидок (8−15%). В итоге в 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание.

Словом, квартирный рынок 2017 года останется рынком покупателя, который получит и богатый ассортимент, и ценовую гибкость от владельцев квартир. Преломить эту ситуацию сможет только гиперинфляционный сценарий.

Документ публикует «Российская газета». Почти в половине регионов России жилье официально выросло в цене.

Если смотреть приложение к приказу минстроя, то самым дорогим жилье по-прежнему остается в Москве — 90 тысяч 400 рублей за один квадратный метр. По сравнению с третьим кварталом этот показатель в столице, кстати, не изменился. Следом идет Санкт-Петербург, где квадратный метр подорожал до 60 тысяч 49 рублей. Ближайший к российской столице район — Подмосковье в рейтинге средних цен одного квадратного метра жилья располагается на четвертом месте с результатом в 54 тысячи 262 рубля, уступая Сахалинской области. Там этот показатель составляет 55 тысяч 513 рублей.

Самое дешевое жилье можно найти в республиках Северного Кавказа. Абсолютный лидер в этом смысле Ингушетия, где средняя цена одного квадратного метра на четвертый квартал не превышает 25,5 тысячи рублей.

К слову, именно в Северо-Кавказском федеральном округе показатели средней стоимости квадратного метра подверглись наиболее активному пересмотру. Цены выросли во всех субъектах этого округа за исключением лишь Кабардино-Балкарской Республики, где квадратный метр до конца года будет стоить столько же, сколько в третьем квартале — 28 тысяч 381 рубль. Помимо Кабардино-Балкарии прежний показатель сохранится еще в 48 регионах.

Рыночную стоимость жилья минстрой, напомним, рассчитывает, анализируя данные Росстата о стоимости квадратных метров на первичном и вторичном рынках и ценах на строительство. Для выведения итогового показателя применяются специальные индексы-дефляторы, утвержденные минэкономразвития. Этим объясняется то, что получающиеся в результате цены ниже тех, которые есть на рынке.

Впрочем, и нужны они вовсе не для того, чтобы граждане руководствовались, приобретая дом или квартиру в обычных ситуациях. Средняя рыночная стоимость жилья нужна для расчета величины субсидий россиянам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут претендовать на помощь государства. К ним по закону, напомним, относятся военнослужащие, сотрудники полиции, пострадавшие от радиационных аварий, вынужденные переселенцы, молодые ученые, инвалиды, а также граждане, выехавшие из районов Крайнего Севера.

Кроме того, стоимостные нормативы по жилью применяются при выплате государственных субсидий молодым семьям.

Что с реальными ценами? По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, осенью многие участники рынка надеялись на рост спроса и цен. Однако ожидания не оправдались. Не стоит ждать этого и в октябре. «Роста доходов нет, макроэкономические факторы никуда не делись. В этих условиях попытки повысить цены будут наталкиваться на снижение спроса», — констатирует эксперт.

Такие продукты можно было найти на рынке несколько лет назад, но с началом кризиса они исчезли. Почему появились снова, мы спросили у экспертов.

О выдаче ипотеки без первоначального взноса пока объявил лишь один банк. Круг объектов недвижимости, где продаются квартиры на столь привлекательных условиях, тоже ограничен. Однако для граждан, не успевших скопить нужную сумму на стартовый взнос, но нуждающихся в жилье, это все равно хорошая новость.

Эксперты говорят, что возврат таких продуктов на рынок сейчас вполне объясним. «Платежеспособный спрос снижается и девелоперы стараются расширить свою аудиторию хотя бы за счет людей, у которых нет накоплений на квартиру», — отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

По ее мнению такие программы могут быть востребованы. Однако они несут много рисков для застройщиков, а в случае массового распространения и для рынка жилья в целом. «Люди, которые не могут накопить на первоначальный взнос, самая рисковая категория покупателей, — напоминает Калюжнова. — Обычно они берут кредит на пределе своих возможностей, а значит, дефолт возможен при малейшем снижении их дохода».

В этом случае девелопер принимает на себя все риски по компенсации убытков банку. Именно поэтому ипотека без первоначального взноса в нынешней ситуации вряд ли получит широкое распространение, полагает Калюжнова. Застройщики, не обладающие серьезной финансовой подушкой, скорее всего не пойдут на такой риск.

Дмитрий Шиляев, врио председателя правления банка «Югра», ожидает, что на рынке будут появляться единичные ипотечные акции по отдельным проектам. Но к массовому возвращению ипотеки без взноса, учитывая, что минимальный стартовый взнос сейчас составляет 15 — 20 процентов, рынок пока не готов, уверен Шиляев.

Эксперты «Института экономики города» между тем отмечают, что коэффициент доступности жилья в России вырос. По их данным, пару лет назад купить квартиру в ипотеку могли 29,6 процента семей. В этом году уже более 33 процентов. Такой, на первый взгляд, парадоксальный результат на фоне сокращения объема купли-продажи жилья и выдачи ипотеки объясняется просто. Показатели вытягивают граждане с наиболее высокими доходами — это 30 процентов населения. «Номинальные доходы в других группах стабильны либо снижаются, что оказывает негативное влияние на доступность жилья для 70 процентов россиян», — констатирует директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди.

В этом году рынок на стороне покупателя. Выторговать «домик под солнцем» можно с 50-процентой скидкой от рыночной стоимости.

Продавцы дач и коттеджей, понастроившие их до 2015 года, идут на беспрецедентные скидки в борьбе за клиента, способного расплатиться сразу или потянуть ипотеку. Дисконты впечатляют: скидывают иногда по 40−50 процентов, хотя ценник, по мнению многих экспертов, все равно остается неактуальным нынешним реалиям. Коттеджи площадью до 500 метров в элитных поселках стоят от 44 до 300 миллионов рублей и практически не покупаются. Спрос в классе «элит» опустился до исторического минимума последнего десятилетия — около одного процента предложения. Но и в других классах дела тоже идут вяло. «На рынке переизбыток загородной недвижимости. Все, кто хотел дома и дачи, уже купили их до кризиса. В Подмосковье, например, это в основном приезжие: состоятельные граждане из стран СНГ и нефтеносных регионов России», — говорит член комиссии по предпринимательству московской Общественной палаты, эксперт рынка недвижимости Александр Закандырин.

По его словам, потенциальные покупатели загородного дома либо экономят, придерживают деньги, либо присматриваются к недвижимости в других странах.

В 2014—2015 году поток «бизнес-беженцев» из России вырос до 300 тысяч человек в год, самых мобильных, состоявшихся и состоятельных", — поясняет первый вице-президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» Владислав Корочкин. Рынок ждет, последует ли за этим массовая распродажа их недвижимых активов и, как следствие, еще большее затоваривание рынка загородной недвижимости, что повлечет снижение цен. Однако с загородной недвижимостью на родине новые русские беглецы прощаться не торопятся. Так что цены в классе «элит» остаются высокими.

Платежеспособный спрос если и остался, то в экономклассе. Типичный его клиент — предприниматель, менеджер среднего и высшего звена, семейный мужчина с двумя детьми. Он покупает недвижимость за городом как второе жилье в основном не для круглогодичного проживания, а для выездов на природу в выходные, праздники, летом.

Понакупили тут

По данным аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», свою лепту в оборот загородного жилья, к примеру, в Подмосковье вносят покупатели из разных регионов России: их доля сегодня выросла на 7 процентов.

Те, кто жил в других городах в собственных домах, при переезде в столичный регион зачастую не хотят менять привычный образ жизни. По мнению аналитиков, интерес к загородной недвижимости в Московской области со стороны жителей других регионов — неожиданная тенденция на рынке в кризисный период. «Вероятно, сказывается желание перебраться в столицу в поисках работы, поскольку безработица в Москве не превышает 5 процентов и не каждый российский регион может похвастаться столь положительными показателями», — отмечают эксперты.

Коттеджи и таунхаусы — наиболее популярные у региональных покупателей объекты загородной недвижимости. Среди них около 20 процентов — люди предпенсионного возраста.

«Традиционный для России формат дачной жизни возвращает свои позиции на новом витке. Люди хотят проводить время за городом, тянутся к полноценному отдыху на природе», — комментирует генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев. Дача в современном понимании — это не просто шесть соток в лесу или на реке, тем более под линиями электропередачи, а удобные подъездные дороги, коммуникации и инфраструктура, позволяющая жить в заповедном месте с городским уровнем комфорта. «А огороды такие покупатели, если и делают, то факультативно, — знает Бадаев. — И чаще используют культурные решения типа высоких грядок, газонов, лужаек, яблоневых или вишневых садов».

Строим сами

Еще одна из очевидных тенденций на загородном рынке жилья — сокращение количества новых коттеджных поселков.

По данным департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в первом квартале в Подмосковье их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад. «Это связано как с уменьшением инвестиций в строительство и неясными долгосрочными экономическими перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков», — говорит руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. Лидеры отрасли сначала проводят ревизию проектов «поглощаемого» конкурента, а затем уже выставляют их на продажу. Нередко они придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок. При этом застройщики полностью перешли на расчеты в рублях.

Что касается покупателей, то они сегодня предпочитают вкладывать деньги в готовые дома, с инфраструктурой. «Но серьезных новых строек на загородном рынке почти нет, — отмечает Дмитрий Таганов. — В большинстве случаев покупателям предлагают земельные участки, иногда без коммуникаций».

Как и в кризис 2008 года, сейчас особым спросом пользуются земельные участки в коттеджных поселках без подряда. В этом случае приобретается только земля, и человек сам решает, когда, что и за какие деньги ему на ней возводить. Строит чаще всего дом. Вероятность самому себе организовать долгострой не пугает. Число новых проектов уменьшилось на треть, при этом спрос на участки без подряда достиг пиковых значений в 62 процента.

Средний чек покупки участка без подряда уменьшился на 14−30,5 процента. Сейчас он составляет в среднем 1,5−2,6 миллиона рублей за шесть соток в зависимости от географии и месторасположения участка. Но и девелоперам это выгодно — урезают свою маржу, чтобы конкурировать за покупателя. Таким образом, цены за участки максимально приблизились к себестоимости и дают больше возможности «войти в сделку». Многие компании сейчас дают двухлетнюю рассрочку. Покупать стоит, говорят эксперты. Как пошутил больше века назад Марк Твен: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».

Покупка же участка с подрядом предполагает приобретение под «ключ»: вместе с землей вы покупаете и дом, который вам построят, как правило, за 8−12 месяцев. Это избавляет от многих проблем, связанных со строительством, кроме того, под такие объекты банки с большей охотой выдают ипотечные кредиты.

Эксперты прогнозируют, что экономкласс в ближайшее время займет до 90 процентов рынка загородной недвижимости. По мнению Александра Закандырина, компаниям-застройщикам с учетом ситуации придется сосредоточиться на строительстве за чертой крупных городов недорогого социального жилья — малоэтажных многоквартирных домов. Причем хорошо бы при поддержке государства: субсидировании строительства или загородной ипотеки.

Отдых заклубился

В последнее время бизнес чаще рассматривает возможности расширения малоэтажного строительства многоквартирных проектов домов загородного типа. «Этот сегмент недавно сформировался, при этом мы видим, что продажи высокие, люди хотят купить себе бюджетное комфортабельное загородное жилье клубного формата, безопасное, на закрытой территории, с добрососедскими отношениями», — говорит эксперт рынка Татьяна Желанова.

Сегодня особенно востребованным стало недорогое социальное жилье за чертой больших городов

В жилом комплексе на 500 квартир в 15 километрах от Москвы цены на однокомнатные квартиры начинаются от 3 миллионов рублей. Застройка предполагает к ним детские сады, гимназии, магазины, развлекательные и спортивные учреждения, бассейны, предприятия бытовых услуг, транспорт, рабочие места. «Драйвером строительства таких комплексов является формирование удобной социальной среды, и строители при поддержке государства смогут обеспечивать быстрый рост недорогих загородных жилых комплексов, причем повсеместно по России», — уверена Желанова.

Важное преимущество и в том, что по сравнению с коттеджами и таунхаусами малоэтажки более доступны по коммунальным платежам.

Молодые предпочитают деревню

В массовом сегменте на вторичном рынке загородной недвижимости тоже формируются новые тренды. Потенциальные покупатели, обладатели московских однушек и двушек в пределах МКАД, все чаще посматривают за кольцевую дорогу.

Из однокомнатной квартиры в Москве хотят переехать в двухкомнатную за МКАД, в многоэтажном или в малоэтажном доме, но на природе, рассказывает риелтор одного из столичных агентств Ольга Козлова. В этом году она сама с мужем и годовалым сыном сняла дом в 20 километрах от Москвы, а свою однокомнатную квартиру в Жулебино сдала. Перезимовав, решили продать квартиру в Москве и переехать в благоустроенный загородный дом.

Просмотрев много домов, она делает вывод, что большинство из них — инвестиционные. Люди строили их до кризиса, на продажу, чтобы дальше вложить деньги в более выгодную загородную стройку, в том же коттеджном поселке с комфортабельной инфраструктурой или поменять ближе к городу. Однако многие дома — среднего качества: тяп-ляп и без отделки. Стоят они сейчас от 5 миллионов рублей. И со скидками, если покупатели грамотные и указывают на недоделки. На треть можно получить скидку, если покупаешь сразу.

90 процентов загородной недвижимости в Подмосковье скоро перейдет в экономкласс

«Коттеджные поселки — это дороже. Платные услуги за уборку мусора и снега, охрана — все это обходится от 20 до 100 тысяч рублей в месяц. Сегодня ты можешь оплатить. А завтра — нет», — поясняет Ольга Козлова. По ее словам, деревня хороша тем, что за такие услуги не надо платить лишнего. В садовых товариществах тоже месячный минимум за содержание мест «общего пользования» от 2 до 15 тысяч рублей в месяц. Но преимущества круглогодичной жизни на природе семья оценила. По данным опрошенных «РГ» экспертов, тридцатилетние чаще всего выбирают жизнь вне города. И, похоже, тренд на строительство массового недорогого загородного жилья будет развиваться.

Аренда жилья

50 тысяч в месяц
Спрос на загородную аренду вырос на 20 процентов. Среди молодой аудитории набирают популярность таунхаусы в пределах 50 тысяч рублей в месяц.

По данным департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость основной категорией арендаторов являются семьи с детьми. Арендуют загородное жилье и те, кто планирует купить участок и построить дом.

В сегменте «эконом» можно найти участки с баней, беседкой, гаражом или детской площадкой. Цены на аренду загородного жилья снизились на 20 процентов еще осенью 2015 года. И больше не росла.

Объект экономкласса (дачу или дом) можно снять по цене от 15 тысяч рублей до 50 тысяч в месяц, лот сегмента «комфорт» (дом, коттедж или таунхаус) — от 50 до 100 тысяч. Аренда недвижимости сегмента «бизнес» (коттедж, таунхаус) обойдется от 100 тысяч и выше, премиум-класса — от 150 тысяч рублей.

Кошелек

Почем фунт соток
А наши беглые финансисты предпочитают селиться в загородных участках подальше от Москвы. Российские суды уже несколько лет пытаются забрать недвижимость бывших руководителей Банка Москвы.

Тверской райсуд Москвы удовлетворил очередное ходатайство следователя и арестовал усадьбу Park Place в графстве Оксфордшир. По версии следствия, она была куплена на деньги, незаконно выведенные из Банка Москвы.

Как пояснила корреспонденту «РГ» помощник председателя Тверского суда Анастасия Дзюрко, суд вынес постановление о наложении ареста на поместье. Так в материалах следствия называется замок с усадьбой на 80 гектарах. Имение с замком в Великобритании оценивается в 140 миллионов фунтов.

Как вчера заявил официальный представитель Генпрокуратуры, ранее в Риге была арестована принадлежащая Бородину элитная квартира стоимостью около 680 тысяч евро.

Наши правоохранительные органы не впервые судебным решением арестовывают счета и недвижимость беглого банкира в странах Европы.

Но эти решения пока остаются лишь на бумаге, хотя наша страна прошла все положенные процедуры, чтобы вернуть себе фигуранта громкого уголовного дела. Но добиться выдачи из Великобритании господина Бородина, который с августа 2011 года присутствует в разыскной базе Интерпола, Россия не может. Карточка Бородина с его фамилией помечена красным углом, что подразумевает незамедлительный арест банкира, но она лежит мертвым грузом.

И пока наша Генпрокуратура просила вернуть человека, ограбившего нашу страну, Лондон предоставил беглецу политическое убежище. Так что больших надежд на возвращение банкира возлагать не стоит.

Сложившаяся ситуация может привести к тому, что в итоге дело Андрея Бородина и его сообщников будет рассматриваться российским судом заочно. Мы вынесем решение, и в Великобританию направят материалы суда для исполнения приговора. Именно тогда теоретически и будет решаться вопрос с недвижимостью бывшего президента Банка Москвы, которую в целях погашения ущерба арестовал московский суд.

Напомним, еще в 2012 году «РГ» писала: МВД России заявило, что было арестовано имущество экс-президента Банка Москвы Бородина и его бывшего первого зама Дмитрия Акулинина. Речь шла о более 400 млн долларах, размещенных на счетах зарубежных банков в Швейцарии, Бельгии и Люксембурге.

А само уголовное дело против Бородина и Акулинина возбудили в декабре 2010 года. Их обвинили в хищении в 2009 году 12,7 млрд рублей. В МВД считают, что эти средства принадлежали российскому государству и были похищены и выведены за рубеж посредством выдачи необеспеченных кредитов.

Подготовила Наталья Козлова

Сложные времена в экономике заставляют россиян искать новые способы решения жилищного вопроса, а застройщиков и риелторов — их предлагать.

Помимо использования классической схемы трейд-ин — продажи старого жилья в счет нового с доплатой, которая перекочевала на рынок недвижимости с авторынка, граждане занимаются активным обменом жилищного «секонд-хенда». Причем речь идет не только о квартирах экономкласса, но и об элитных пентхаусах, загородных домах и заграничных виллах.

За последнее время из-за ухудшения общей экономической обстановки в России снизилось число покупателей недвижимости со свободными деньгами, констатируют эксперты. По словам Татьяны Калюжновой руководителя «Индикаторы рынка недвижимости — Консалтинг», в основном в списке потенциальных покупателей остались те, кому для приобретения новой квартиры надо продать свою старую. Одновременно из-за роста предложения на рынке новостроек стала нарастать конкуренция среди девелоперов, поэтому они стремятся предложить максимальный ассортимент инструментов для покупки жилья. Схема трейд-ин — один из них.

«Сначала эту услугу предлагали риелторские агентства, — говорит Татьяна Калюжнова. — Сейчас ее ввели в свой арсенал немало девелоперов. Порой, специально для этого они создают в своих структурах подразделения по работе с вторичной недвижимостью». Что представляет собой жилищный трейд-ин? В классическом понимании эта схема подразумевает продажу старой квартиры в счет покупки новой. Девелоперы или брокеры обычно предлагают своим клиентам этот инструмент, когда речь идет о сложноликвидных объектах. Элитный сегмент не исключение.

«Есть примеры, когда девелоперы готовы принимать в счет оплаты от потенциального покупателя городскую, загородную и даже зарубежную недвижимость», — отметила в разговоре с «РГ» Елена Юргенева, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.

Потенциальным покупателям квартир трейд-ин интересен в похожих ситуациях, когда по каким-то причинам сложно продать самостоятельно старое жилье.

Например, квартиру в старом панельном доме в непрестижном районе, расположенном на удалении от метро. Спрос на них сейчас невысок, поэтому быстро продать такую квартиру можно разве что с существенным дисконтом.

«Экономика пока не пришла в себя, доходы населения не растут, поэтому не стоит ожидать притока покупателей со свободными деньгами в ближайшие годы. На этом фоне перспективными выглядят все инструменты, которые каким-то образом помогают покупателям в осуществлении сделки, в том числе и трейд-ин», — констатирует Татьяна Калюжнова.

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, однако, замечает, что классический трейд-ин может быть интересен лишь узкой категории клиентов. Главный минус такой схемы — дисконт на выкупаемую квартиру.

Именно поэтому большинство обменов на новостройку сейчас проходит по другой схеме — взаимозачету. «Клиент продает свою квартиру на вторичном рынке по актуальной стоимости и на эти деньги покупает новую крышу над головой. Обе сделки проходят одновременно, под контролем специалиста. На время продажи старой квартиры новая резервируется», — говорит Бирина.

По ее словам, доля взаимозачета в общей структуре сделок в последнее время выросла с 30 до 45 процентов. «Подобные обмены очень популярны благодаря экономической выгоде. В условиях падающего рынка люди обменивают дешевеющий актив на растущий, то есть квартиру в новостройке, которая дорожает по мере увеличения стадии строительства», — резюмирует Бирина.

«Жилищный обмен» с недавних пор интересует и владельцев элитной недвижимости.

«Один из наших клиентов, владеющий виллой в Сан-Себастьяне, изъявил желание обменять ее на землю в элитном районе Подмосковья, — рассказывает Елена Юргенева. — Есть также клиент, который владеет квартирой в одной из загородных резиденций на Рублево-Успенском шоссе и яхтой. Все это он готов отдать за квартиру в городе. Еще один собственник объявил о том, что хочет обменять свою квартиру в Басманном округе Москвы на загородный дом на Рублево-Успенском направлении».

Такое явление, по словам Юргеневой, появилось в кризис. «Но нужно сказать, что желающих такую схему реализовать намного больше, чем реально реализованных по ней объектов, — замечает она. — Дело в том, что очень сложно найти человека с подходящим на сто процентов запросом».

Законопроект правительства по этому поводу Госдума планирует рассмотреть в первом чтении в весеннюю сессию, после выхода с новогодних каникул.

Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на «круглом столе» в Фонде «Институт экономики города».

Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.

Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. «С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, — говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. — По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты». В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".

Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет — очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.

«Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, — замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. — Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период — на год, на два — в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья».

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. «Я участвовала в похожей дискуссии в 2013 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, — вспоминает Косарева. — Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение».

Кстати

В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным «ИРН-Консалтинг», в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.

По итогам ноября цены на московские квартиры почти не изменились ни в рублях, ни в долларах, говорится в ежемесячном отчете независимого аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН). Индекс стоимости столичного жилья, рассчитываемый центром, за последний месяц увеличился всего на шесть пунктов — с $ 2718 до $ 2724 за 1 кв. м. Рублевые цены также весь ноябрь колебались вблизи отметки 175 тыс. руб. за «квадрат». Относительно стабильными остались и другие ключевые показатели рынка — объемы предложения и уровень спроса.

Рублевые цены на недвижимость, по сути, снижались с начала года с небольшим отскоком вверх в мае — со 180 тыс. до 195 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако уже с июня цены вновь начали падать, достигнув к середине октября отметки 170 тыс. руб. за 1 кв. м. В ноябре цены стабилизировались у отметки 175 тыс. руб., но пока рано говорить о возможном развороте к росту, скорее речь идет о некоторой паузе", — рассказал редакции «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По различным типам и категориям жилья цены в Москве менялись разнонаправленно, но во всех случаях не очень значительно. В среднем столичные квартиры комфорт- и экономкласса в рублях в ноябре подорожали: на 0,6% — в современных панельных зданиях, на 1% — в типовой панели, на 1,2% — в сталинских и типовых кирпичных домах.

В свою очередь, в ноябре минус показали все дорогие сегменты — современные монолитно-кирпичные дома (-1,7%), многокомнатные квартиры (-1%), а также жилье в престижных округах и районах, где продавцы чаще пытаются привязывать стоимость метра к доллару. «Укрепление рубля, которое наблюдалось в конце октября — начале ноября, автоматически снизило цены на такие квартиры», — отмечается в материалах центра.

Изменение стоимости квартир для различных типов домов в Москве

Самые значительные изменения в ноябре произошли в сегменте экономкласса на первичном рынке. Здесь аналитики зафиксировали снижение стоимости квадратного метра на 2,7%. Новые недорогие квартиры в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД подешевели в среднем с 156 770 до 152 480 руб. за 1 кв. м.

Причиной стал выход большого объема жилья на начальной стадии строительства по стартовым ценам. В ноябре в массовых сегментах в продажу вышло 14 новых корпусов в семи проектах плюс возобновилась реализация еще одного дома. Из-за снижения цен на недорогие новостройки в целом первичный рынок от ТТК до МКАД пошел в минус на 1% (с 206 870 до 204 740 руб. за 1 кв. м).

В ноябре 2015 года самое доступное жилье в новостройках Старой Москвы подешевело на 800 тыс. руб. по сравнению с январем, рассказали ранее риелторы агентства Est-a-Tet. В настоящий момент минимальный бюджет покупки составляет 2,1 млн руб. За эту сумму можно купить апартаменты площадью 16 кв. м в строящемся комплексе CleverLand у станции метро «Петровско-Разумовская». Этот комплекс находится на ранней стадии строительных работ.

В целом из-за общих проблем экономического и политического характера ситуация на московском рынке недвижимости продолжает оставаться непростой, резюмируют аналитики ИРН. «О развороте рынка [к росту] говорить пока не приходится. Скорее, он проходит этап переосмысления. Новые интересные движения могут начаться к концу этого года или в первом квартале следующего», — говорится в материалах аналитического центра.

Продавцам советуют делать скидки сегодня, чтобы завтра не пришлось «проседать» еще больше.

Чтобы продать квартиру в столице и ближайшем Подмосковье, владельцу сейчас приходится делать скидку в среднем 10 процентов от прошлогодней цены, сообщили «РГ» в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». По словам руководителя центра Олега Репченко, скоро уступать в цене придется уже до 30 процентов. Так что желающим поскорее выручить деньги за свою недвижимость сейчас стоит быть сговорчивее.

В новых домах некоторые застройщики начали предлагать машино-место в придачу к квартире. Как правило, его стоимость существенно превышает 10 процентов от стоимости жилплощади. Эта ситуация затрагивает как новостройки, так и объекты вторичного рынка. По словам Репченко, это касается как элитного, так и среднего и эконом-сегментов. Хотя продавцы дорогой недвижимости, как правило, менее сговорчивы и готовы дольше ждать. Существенную роль играют те или иные уникальные параметры объекта: расположение, инфраструктура и так далее.

Но в целом есть тренд на понижение. «Миграционные потоки, которые повысили стоимость жилья в Москве до очень высокого уровня, ослабнут. Стоимость жилья в столице будет корректироваться вниз», — полагает Репченко.

Участники рынка отмечают, что в последнее время спрос на столичную недвижимость заметно снизился со стороны жителей других регионов.

«Может оказаться, что в регионах соотношение цена-качество будет более привлекательным. Москва продолжает оставаться дорогой», — рассуждает эксперт. Конкуренты столицы на рынке жилья — города, где есть доходные рабочие места или привлекательное соотношение цены и качества недвижимости.

Например, регионы, где активно производится добыча нефти и газа или есть развитая промышленность. Зарплаты там вполне могут составить конкуренцию московским. «Еще есть традиционный спрос на города в регионах с мягким климатом. Например, Сочи или Краснодар. Есть еще Санкт-Петербург», — говорит Репченко.

Также спрос на недвижимость снизился со стороны иностранных рабочих. Они в основном арендуют жилье. «Не думаю, что отток людей из Москвы будет кардинальным. Но все же он будет. Кроме того, уменьшится их приток», — говорит Репченко. Все это, по его словам, приведет к тому, что цены на квартиры в столице еще долго будут идти вниз.

Вначале августа официальный курс евро достиг максимума за последние пять месяцев, приблизившись к отметке 69 руб. Последний раз евро поднимался выше этого рубежа в марте 2015 года. Официальный курс доллара в августе также превысил отметку в 60 руб. (курс доллара на 5 августа установлен ЦБ на уровне 62,9 руб).

Рынок недвижимости пока никак не отреагировал на снижение курсов валют — обычно лаг реагирования составляет не менее двух месяцев. Редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов и участников рынка, что и когда делать с недвижимостью.

# 1. Что будет с ценами на жилье в связи с падением рубля?

# 2. Выгодно ли сейчас продавать квартиру?

# 3. Когда покупать квартиру (для жизни и, наоборот, в инвестиционных целях)? И где выгоднее покупать — на вторичном рынке (потому что есть скидки) или в новостройке (потому что есть субсидированная ипотека)?

«В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10−15% дешевле»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость»
# 1. Ослабление рубля — это ключевой фактор, который не позволит исполниться сценариям о падении цены на жилье к концу года на 25−30%. По нашим оценкам, значительное количество потенциальных покупателей — людей, имеющих реальные потребности в решении жилищных вопросов — в настоящее время «сидит» в долларах в ожидании роста курса. Они хотят продать валюту на пике, чтобы с хорошим выигрышем прийти на рынок жилья. В этом есть своя логика. Как правило, на одной только разнице курсов такие покупатели получают возможность повысить качество своего жилья: приобрести объект более высокого класса, с большим количеством комнат, лучшей локации и т. д.

Нас ожидает сравнительно кратковременный всплеск спроса, который поддержит рублевые цены на квартиры. Это уже случилось в конце прошлого года: тогда девальвация российской валюты стала подушкой безопасности для номинированного в рублях рынка жилья массовых сегментов.

# 2. Около 80% июльских продаж на московском вторичном рынке жилья прошли с дисконтом — за 10 лет такого еще не было. Покупатели ждут скидок на уровне 10−15% от среднерыночной стоимости объекта. Сейчас рынок жив тем, что значительная часть продавцов принимает эти ожидания и принципиально готова к торгу. Другая часть надеется на осень — начало делового сезона. Не думаю, что осень окажется «золотой» и мы увидим рекордные скачки спроса и цен, ведь не исчезли фундаментальные причины сокращения числа покупателей: люди экономят, у них нет уверенности в стабильности своего материального положения. Другое дело, что уже сформировался определенный отложенный спрос, свою роль сыграет и сезонный фактор. К тому же есть тенденция к ослаблению рубля. Все это должно привести к оживлению на рынке жилья, хотя я предостерег бы продавцов от чрезмерно завышенных ожиданий по этому поводу.

# 3. Если у человека есть необходимость и возможность купить квартиру сейчас, то нужно это делать. Если откладывать сделку в ожидании гипотетической прибыли, можно не успеть воспользоваться желаемыми возможностями.

Сейчас возникла ситуация, когда потенциальные покупатели ждут «последнего вагона поезда», надеясь вскочить в него тогда, когда цены на жилье и ипотечные ставки будут предельно низкими. По сути мы видим ту же игру на курсах — пусть не на валютных, но с такими же рисками. Любое оживление спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для покупателя. Прежде всего это выражается в сокращении наиболее привлекательных предложений и в категоричности продавцов при торге. В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10−15% дешевле, чем год назад — по моим оценкам, это значимый аргумент для покупателя. Сегодня на рынке есть ряд потенциальных факторов, которые не позволят рублевым ценам опуститься существенно ниже.

«Надо не покупать, а искать»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru)
# 1. Долларовый индекс стремительно падает, рублевый топчется на месте. Продавцы тянут до осени, надеясь на активизацию спроса. Мы считаем, что активизации не будет, поэтому осенью мы увидим снижение рублевых цен.

# 2. Да. В среднесрочной перспективе квартиры станут дешевле.

# 3. Надо не покупать, а искать. Нужно отслеживать рынок, и при появлении интересных предложений с хорошими скидками сразу заключать сделку. Если же продавцы продолжат удерживать неадекватные цены, то останется только ждать.

«Рынок сейчас находится на ценовом дне»

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
# 1. Из-за ослабления рубля цены растут на все — от хлеба до автомобилей. Дешевеет только недвижимость. Основная проблема в том, что резкое ослабление национальной валюты заставляет даже тех покупателей, кто имеет сумму, достаточную для покупки квартиры, занимать выжидательную позицию. Люди боятся тратить деньги из-за того, что сбережения в валюте позволяют им получать доход, не предпринимая никаких действий. При этом ценники на первичном рынке практически не растут, на вторичном рынке частные продавцы предоставляют скидки.

На первичном рынке единственной возможностью дать покупателям сигнал о том, что цены на недвижимость не могут держаться на одном уровне бесконечно, остается привязка к условной валюте, курс которой будет индексироваться в соответствии с курсом доллара ЦБ. Возможно, некоторые девелоперы в элитном и бизнес-классе попробуют привязать свои прайс-листы не к доллару или евро, а к условным единицам, которые не будут указываться в публичных источниках.

# 2. Для продавца на вторичном рынке сейчас неплохое время для продажи — если, конечно, удастся найти покупателя на квартиру без дисконта или с небольшой скидкой. Это будет непросто: на вторичный рынок готовы вернуться продавцы, которые хотят продать квартиру за валюту в надежде на дальнейшее ослабление рубля.

# 3. Для покупателя квартиры сейчас самое время требовать ощутимых скидок и преференций. Их можно получить: в настоящий момент рынок находится на ценовом дне из-за низкого спроса и сезонного фактора.

«Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»

Владислав Поздняков, частный риелтор
# 1. Если говорить о вторичной недвижимости, то будет еще некоторая коррекция стоимости — по крайней мере до того момента, когда собственники начнут снимать объекты с продажи. Мы уже наблюдаем такое последствие падения стоимости: собственники просто не готовы продавать жилье настолько дешево.

# 2. Продажу лучше отложить хотя бы до конца осени. Сейчас на рынке очень мало покупателей. Те, что есть, ищут самые дешевые объекты, но даже найдя такую квартиру, покупатели начинают торговаться и требовать скидок.

# 3. Покупку квартиры для жизни лучше осуществить сейчас: в существующих условиях прогнозировать поведение рынка сложно, есть вероятность, что выбор квартир будет очень маленьким, а цены не будут привлекательными. Покупать квартиру для жизни лучше на вторичном рынке. Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом.

«До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»

Денис Попов, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate
# 1. Цены на рынке недвижимости уже стали рублевыми: в комфорт- и эконом-сегментах это произошло давно, в бизнес-классе сравнительно недавно. Тенденция будет усиливаться: по нашим прогнозам, доля номинированных в валюте объектов продолжит сокращаться. Корректировка курса национальной валюты для владельцев рублевых накоплений особой роли не сыграла, так как цены на рублевые объекты пока остаются без изменений. При этом долларовые объекты для таких покупателей стали менее доступны.

Что касается владельцев долларовых накоплений, то они могут выгодно вложить их в недвижимость в связи с очередным падением рубля. Для них возникает возможность приобрести долларовый объект с большим дисконтом в связи с летними скидками либо обменять деньги на национальную валюту и купить квартиру с более выгодными условиями.

Безусловно, сегодня лучше приобретать рублевые объекты. Вопрос с долларовой недвижимостью, все еще встречающейся на рынке, до сих пор остается открытым: продавцы не хотят терять в деньгах, а покупатели не понимают, почему они должны переплачивать. В такой ситуации и покупателям, и продавцам долларовой недвижимости предстоят трудные переговоры, в результате которых к завершению сделки могут привести лишь дисконты, фактически равные размеру падения рубля.

Мы не ожидаем глобального изменения цен до конца лета. В сентябре можно прогнозировать рост рублевых цен на недвижимость. С одной стороны, закончится отпускной период, после которого в города вернутся и продавцы, и покупатели — на это отреагирует динамичный рынок московской элитной недвижимости. С другой стороны, застройщикам придется покрывать расходы, связанные с импортными материалами.

# 2. Продажа квартиры — это длительный процесс, на элитном рынке он порой занимает до года. Мы считаем, что объект можно выставлять на продажу уже сейчас. При правильном ценообразовании можно будет закрыть сделку с желаемыми условиями уже осенью, когда основные покупатели вернутся из отпусков.

# 3. Покупать квартиру лучше сейчас — пока действуют летние скидки, а на рынке наблюдается затишье. Первичные объекты наиболее выгодны, поскольку основная масса застройщиков предпочитает рублевые цены. К тому же, у девелоперов есть продажный план, который им нужно выполнять: благодаря этому скидки на объекты первичного рынка могут приятно удивлять. Что касается вторичного рынка, то выгодно приобрести квартиру можно будет только у того продавца, которому срочно понадобятся деньги.

«Пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.»

Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty
# 1. В разных сегментах рынка ситуация будет развиваться по-разному. На квартиры экономкласса цены незначительно вырастут. На рынке элитного и бизнес-жилья ожидается снижение — во многом из-за того, что цены здесь по-прежнему номинированы в долларах. Покупатели с валютными капиталами начнут активно искать недвижимость, которая раньше стоила $ 1 млн, а теперь подешевела вдвое.

Те девелоперы, которые успели отреагировать на скачок курса в конце прошлого года, завоевали покупателей переходом в рубли. Те, кто не успел, в ближайшее время постараются взять реванш на волне укрепления доллара. Те, у кого цены в валюте, будут переводить их в рубли и фиксировать по привлекательному для покупателя курсу, таким образом корректируя цены.

# 2. Сейчас хорошее время для продаж с точки зрения застройщиков. Вероятнее всего, средства, заложенные в проекты, были номинированы в рублях — так же как и кредиты, которые брались в банках. Спрос на доступные продукты остается устойчивым, поэтому застройщик ничего не теряет, даже когда смело управляет ценой предложения. На вторичном рынке единственным стимулом для продавца остается исключительно необходимость реализовать свою недвижимость.

# 3. Можно выделить наиболее выгодные ниши. Покупать недвижимость в долларах в целом не особенно выгодно, если только не найдется дом, который в прошлом году стоил $ 1 млн, а теперь предлагается за $ 500 тыс. Такое предложение есть преимущественно на первичном рынке бизнес-класса. По нашим оценкам, для долларовых покупателей пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.

Тем, у кого накопления в рублях, выгоднее осуществить покупку на рынке экономкласса. Пожалуй, там можно говорить об инвестициях. Если доллар будет расти, то застройщики повысят цены, реагируя на спрос. Спрос же обусловлен тем, что в массовом сегменте идут активные продажи. Интерес покупателей подпитывается перспективой получить хорошую площадь в 5−10 км от Москвы по вполне демократичной цене в 3−5 млн руб. Такие продукты достаточно ликвидны — особенно если учесть, что цены на недвижимость будут расти пропорционально растущему курсу.

Вторичный рынок жилья продолжает стремительное падение в отсутствие программ поддержки этого сегмента в кризис. Количество интересующихся покупкой «вторички» сократилось уже почти в три раза с начала года. Потенциальные покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение цен, и они дождутся своего, уверены эксперты.

В мае количество желавших купить квартиру на вторичном рынке в Москве снизилось на 29,5% по сравнению с апрелем, говорится в исследовании агентства «Инком-Недвижимость». Это стало тенденцией: показатель всю весну ежемесячно снижался примерно на 30%.

По сравнению с январем покупательский интерес ко вторичной недвижимости и вовсе сократился в 2,9 раза, подсчитали аналитики.

Даже если учесть, что в январе интерес был завышен (сказывался эффект ажиотажного декабря), и сравнивать с февралем, показатель все равно снизился в 2,5 раза.

Ранее «Газета.Ru» объясняла, что, в то время как первичный рынок жилья поддерживается программой субсидирования ипотеки со ставками 12%, вторичный вынужден бороться с кризисом самостоятельно. В результате ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» оказываются выше, чем при покупке квартиры в новостройке.

«Действительно, есть заметное снижение покупательского спроса, тем более в мае (в этом месяце традиционно меньше сделок. — „Газета.Ru“), но сделки идут, особенно по „альтернативам“ и взаимозачету», — добавляет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Однако стоит понимать: то, что «сделки идут», не характеризует вторичный рынок как живой. Здесь всегда есть сделки, это специфика сегмента: продажа и покупка недвижимости на вторичном рынке часто связана с жизненными обстоятельствами и вынужденными операциями с жильем. Поэтому, разумеется, сделки продолжают осуществляться.

Количество сделок в мае упало примерно на 20% по сравнению с апрелем, подтверждает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк. По данным компании, также на рынке вторичной недвижимости отмечен рост альтернативных сделок на 10% и снижение инвестиционных сделок на 60%, что опять же доказывает: на рынке активны люди, которые вынуждены решать свои жилищные вопросы.

В большинстве своем все участники рынка заняли выжидательную позицию, но рассчитывают они на разные варианты развития ситуации.

«Покупатели живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженных внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, полагает, что стоимость их квартир начнет расти, и тоже не форсирует продажу», — приводятся в сообщении «Инком-Недвижимости» слова директора департамента вторичного рынка Михаила Куликова.

Пока похоже, что своего дождутся, скорее, покупатели. По итогам мая цена предложения снизилась до 180 тыс. руб. за кв. м. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru», весной рублевые цены снизились на 4%, при этом с январских максимумов падение составляет более 15%.

Цены падают во всех районах Москвы (кроме Зеленограда), во всех типах строений, во всех массовых сегментах жилья. Дешевеют даже традиционно наиболее ликвидные «однушки».

Реальная цена сделок еще ниже — ранее «Газета.Ru» писала, что сейчас вторичный рынок гарантирует скидки, причем тренд только укрепляется.

Около 60% объектов в мае были проданы с дисконтом, и его размер растет. Средний размер скидки в мае составил 6,4%, в апреле — 5,7%.

Оперативная продажа недвижимости сейчас возможна только при условии готовности продавца к более существенному торгу — от 10%. А на отдельных низколиквидных объектах можно выторговать и 20−25%.

«Потенциал роста цен на вторичную недвижимость сомнителен, — считает руководитель Irn.ru Олег Репченко. — Из-за высоких ипотечных ставок и снижения доходов населения платежеспособный спрос сильно просел». Эксперт считает, что в ближайшем будущем нет никаких оснований для повышения цен и за 2015 год вторичное жилье может подешеветь на 10%. Так что время покупателей продолжается, а продавать жилье без видимых на то причин не стоит.

Государство намерено субсидировать ставку по ипотеке, чтобы граждане могли получать ее под 13%. Но главная цель вовлечения в жилищные долги все большего числа людей — спасение застройщиков.

В своем последнем отчете аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) сделали вывод о том, что в 2015 год московский рынок недвижимости «вступил в состоянии истощенного спроса»: москвичи и жители области за несколько месяцев удовлетворили и текущий спрос, и отложенный. «Все, кто планировал покупку жилья или различными путями подошел бы к решению квартирного вопроса в 2015 году, уже сделали это под давлением паники и ажиотажа, которые возникали в 2014 году дважды», — написали аналитики.

В прошлом году строители построили рекордный объем жилья — 81 млн кв. м. И у них были лучшие за всю историю рынка продажи — 671,5 тыс. сделок по договорам долевого участия. Во втором полугодии застройщики продали строящегося жилья больше, чем за весь 2013 год.

Пока застройщики не признаются в катастрофическом падении спроса: по их словам, падение пока что не превышает 10−15%. «У кого-то падение составляет до трети, — поправляется президент ГК „Мортон“ Александр Ручьев, — но это главным образом касается проектов на ранней стадии строительства и дорогого жилья».

Помимо падения спроса на рынке есть и более яркие признаки кризиса. В начале марта один из крупнейших застройщиков жилья ГК СУ-155 Михаила Балакина допустил технический дефолт по облигациям на 2,3 млрд руб. В компании это объяснили тем, что не успели собрать деньги. На рынке основная версия такова: о разорении компании действительно говорить не приходится, а несвоевременность выплат СУ-155 кредиторам объясняется склонностью девелопера как можно дольше пользоваться заемными средствами. «Технический дефолт был связан прежде всего с неквалифицированными действиями наших партнеров на финансовом рынке. Мы не рассчитывали на такой объем предъявленных к выкупу бондов», — говорят в СУ-155.

А в феврале стало известно, что Росбанк подал заявление в суд о признании ГК СУ-155 банкротом. Добиться выплаты по кредиту Росбанк пытался от компании еще в прошлом году. Когда в суде стали толпиться кредиторы застройщика, Росбанк инициировал процедуру банкротства компании. «Не лучший способ вернуть кредит, но, к сожалению, иногда это единственная реальная возможность добиться погашения долга», — говорят в Росбанке, отмечая, что долг СУ-155 достиг $ 70 млн.

В конце прошлого года к СУ-155 предъявили претензии и власти Московской области, которые в суде пытались добиться оплаты долгов на 700 млн руб. за аренду земли в Долгопрудном. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, компания не расплатилась за аренду до сих пор, перечислила лишь 30 млн руб. в счет погашения долга. «С тех пор никаких средств ни для погашения штрафов, ни для уплаты долга по аренде более не поступало», — рассказывает Елянюшкин. По его словам, из 51 объекта компании в области не строятся на данный момент 45.

В Подмосковье есть и другие проблемные стройки. Сорваны сроки ввода домов ГК «Жилищный капитал», периодически останавливаются работы в ЖК «Западные ворота столицы», есть проблемы со сроками и у некоторых небольших компаний.

Спасительный госзаказ

Власти явно боятся вновь столкнуться с проблемными стройками: одна мысль о заморозке проектов и обманутых дольщиках с плакатами вдоль федеральных трасс вызывает у чиновников ужас. Именно поэтому некоторые госпрограммы, принятые для поддержки стройкомплекса еще во время прошлого кризиса, действуют и сейчас.

«В прошлый кризис застройщиков очень поддержал госзаказ, тогда основным заказчиком выступало Минобороны», — вспоминает старший аналитик «Сбербанк CIB» Юлия Гордеева. На заказах военного ведомства крупнейшие застройщики заработали в 2009—2010 годах свыше $ 3 млрд. В портфелях таких компаний, как СУ-155, группа ЛСР и Группа ПИК, госзаказ доходил до 70% строящегося девелоперами жилья для военных. Владелец СУ-155 Михаил Балакин, правда, жаловался в интервью «Ъ», что доходность строек по госзаказу составляет менее 10%, но именно это позволило компании выжить и стать лидером по строительству жилья с показателем 2,2 млн кв. м за два года.

Логично, что в предыдущий кризис пострадали прежде всего именно те, кто возводил жилье бизнес-класса, элитное жилье и коммерческую недвижимость, — госзаказ на них не распространялся, а рыночный спрос просел сильнее, чем в прочих сегментах. Например, для компании «Система-Галс» (в июне 2011 года стала называться «Галс-Девелопментом») это закончилось переходом под контроль банка ВТБ за долги. Кризис похоронил и Mirax Group Сергея Полонского.

Зато компании из списка системообразующих предприятий (в него вошли «ПИК, СУ-155, группа ЛСР, ОАО ДСК-1, ОАО «Главстрой» и ЗАО «Интеко») в дополнение к госзаказу получили госгарантии по кредитам. Так, ПИК, получив госгарантии, реструктурировала свою задолженность почти на 15,84 млрд руб. перед Сбербанком, который впоследствии одобрил выделение девелоперу дополнительного финансирования на 12,75 млрд руб. «Интеко» с помощью госгарантий на 8,44 млрд руб. получило кредит в ВТБ на 1,5 млрд руб., а СУ-155 — кредиты Сбербанка на 5,2 млрд и 14 млрд руб.

В 2009 году из-за тяжелого финансового положения ГК ПИК 26% акций девелопера получила «Нафта Москва». Безденежная сделка была проведена в обмен на обещание помочь с реструктуризацией долга в размере 49 млрд руб. (впоследствии увеличенная доля «Нафты» была продана Александру Мамуту и Сергею Гордееву).

Отметим, что поддержка строительного рынка осуществлялась и через Фонд содействия реформированию ЖКХ, который выкупал у застройщиков квартиры высокой степени готовности для переселения граждан из аварийного жилья. Но в этом случае помощь оказывалась по другому принципу: она была направлена не на поддержку конкретных застройщиков, а на поддержку населения, поскольку власти стремились избежать появления новых обманутых дольщиков. Как сообщили «Деньгам» в фонде, с декабря 2008-го по июнь 2009-го на эти цели было выделено 26 млрд руб., еще около 10 млрд руб. составило долевое финансирование российских субъектов. Всего было приобретено более 29 тыс. жилых помещений общей площадью 1,13 млн кв. м.

Заход через жильца

В этот кризис поддержка стройкомплекса, похоже, пойдет совсем по другому пути и будет не такой масштабной.

Принципиально новый ход в нынешней программе спасения — ипотека. Госзаказ уже не тот: некоторые заказчики снижают его объем, в частности Минобороны в этом году сократило свой заказ на строящееся жилье до 9 млрд руб., а со следующего года планирует полностью прекратить финансирование жилищного строительства из своих средств.

Именно из-за недостатка государственных ресурсов на этот раз стройкомплекс решено спасать главным образом за счет граждан. Ипотека для этого наиболее удачный инструмент. К тому же падение продаж жилья в значительной степени связывают именно с обвалом ипотечного рынка.

В 2014 году, по разным оценкам, от 30% до 70% сделок на рынке строящегося жилья осуществлялось с использованием ипотеки, а сейчас ее по доступной цене у подавляющего большинства банков нет. «Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всего рынка недвижимости», — считает вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин. По его словам, в условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз.

Именно эти прогнозы и вынудили правительство сконцентрировать внимание на проблемах стройкомплекса. В марте Минстрой разработал и опубликовал проект постановления, в соответствии с которым ипотеку будут выдавать на строящееся жилье при первоначальном взносе в 20% и с компенсацией банкам ставки до 13% годовых. «Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга речь идет о кредитах до 8 млн руб., для других регионов — до 3 млн руб.», — говорят в Минстрое. Объем субсидий составит 20 млрд руб. По разным оценкам, это позволит выдать от 330 тыс. до 450 тыс. ипотечных кредитов в общей сложности на 400 млрд руб. С учетом того что за прошлый год банки выдали свыше 1 млн жилищных кредитов, речь идет минимум о трети рынка. Если ключевая ставка будет снижена Центробанком до 9,5%, государственная программа по субсидированию ставок по ипотеке может быть приостановлена.

Эту программу, которая разрабатывалась при участии крупнейших банков, оценивают по-разному.

«Очевидно, что сейчас сложный момент, и для того чтобы уже начатое строительство не остановилось, его надо как-то поддержать. Понятно, что тот, кто ведет текущие проекты, выиграет от программ субсидирования», — говорит старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.

«Думаю, что субсидии получит первая пятерка ипотечных банков. Более мелкие кредиторы, очевидно, будут рассматриваться в индивидуальном порядке — с учетом кредитного портфеля прошлых лет, количества просрочек клиентов по ипотечным платежам и так далее», — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Сами банки были не готовы высказывать свое мнение о программе. Ведь пока даже не ясно, будут ли выдавать льготную ипотеку отдельным категориям граждан, или всем без исключения, или только на определенные объекты.

«На данный момент проект все еще находится в разработке, и, по нашему мнению, итоговый документ будет значительно ограничивать доступ к субсидированным кредитам как клиентам, застройщикам, так и банкам из-за множества отсекающих критериев», — говорит заместитель директора департамента разработки розничных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская.

По ее словам, банки и застройщики будут отбираться по результатам конкурса Минстроя. «Исходя из практики работы с ОАО АИЖК по субсидированию застройщиков по программе „Стимул“ в 2014 году, следует отметить, что после введения аккредитации застройщиков и их проектов строительства в Минстрое круг потенциальных участников в программе „Стимул“ в благоприятное время выдачи ипотеки заметно сокращался», — отмечает Юлия Тузовская.

Однако сегодня и банкиры, и застройщики (впрочем, чиновники тоже) заинтересованы в развитии и поддержке этой программы. Еще в начале прошлого года ипотечный кредит на 20−30 лет по ставке 13% не считался ни льготным, ни уникальным предложением для заемщиков. В новой экономической реальности заемщикам этот кредит преподносится как государственная помощь. Многие в это верят. Риэлторы утверждают, что их клиенты откладывают решение о покупке жилья, ожидая запуска этой программы.

«Вероятно, после того, как программа заработает, на рынке произойдет небольшое увеличение числа ипотечных сделок за счет сегодняшнего отложенного спроса. Однако существенное повышение покупательской активности маловероятно, потому как эта программа коснется лишь льготных категорий граждан», — считает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщики действительно попали в непростую ситуацию. «Если при ключевой ставке 10,5% годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12% годовых, а „средние“ — под 14−15% годовых, то при новой ключевой ставке ЦБ целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной — от 22% годовых в госбанках и до 25−27% годовых в частных банках», — говорит Старостин.

А значит, продавать новостройки девелоперам нужно с удвоенной энергией. Проблема лишь в том, что это не поможет вернуть платежеспособный спрос. Согласно оценкам аналитиков, в этом году прогнозируется падение продаж на рынке жилищного строительства на 10−20%. И при отсутствии ипотеки этот тренд еще больше усилится. «В российском правительстве все это прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы», — говорит Старостин.

«Безусловно, выделенные 20 млрд руб. не станут панацеей для рынка. Эта мера поможет лишь частично компенсировать падение спроса, и то далеко не по всем проектам. Банки сегодня ужесточают требования к заемщикам. Поэтому, скорее всего, в первую очередь субсидирование пойдет на готовые новостройки. В тех проектах, которые находятся на начальной стадии, а также без проектного финансирования, уменьшение доли ипотечных сделок будет наиболее существенным», — говорит Литинецкая.

Столичный рынок жилья может измениться из-за введения нового расчета налога на имущество, который увеличит выплаты граждан. «Газета.Ru» выяснила, что будет с квартирами в центре Москвы, налог на которые ощутимо вырастет, и сколько теперь будет стоить аренда.

На протяжении многих лет налог на недвижимость был практически незаметным для граждан и составлял всего несколько тысяч рублей в год. После того как Госдума спустя десять лет после первого рассмотрения приняла изменения в расчете налога, он обратил на себя внимание собственников: для большинства выплаты вырастут в несколько раз.

Теперь в среднем владельцам однокомнатных квартир придется ежегодно платить 2,5−4,5 тыс. руб. в зависимости от района, двухкомнатных — 4,5−9,5 тыс. руб., трехкомнатных — 8−24 тыс. руб. Подробно о том, как будут платить граждане по новым правилам за квартиры и апартаменты, «Газета.Ru» писала ранее.

Участники рынка, в свою очередь, прогнозируют, как увеличение выплат граждан изменит рынок.

Кардинальных перемен на рынке жилья в целом эксперты не ожидают: доля платежей остается невысокой по сравнению со стоимостью квартиры во всех сегментах, а из-за изменений в налоговой политике люди не перестанут нуждаться в жилье.

Тем не менее есть несколько сегментов рынка, которые могут столкнуться с серьезными изменениями.

Дорогие и инвестиционные квартиры

Эксперты допускают снижение цен на рынке, если владельцы инвестиционных квартир почувствуют, что владение несколькими объектами недвижимости становится обременительным.

«Гипотетически рост налога на недвижимость может стимулировать собственников (особенно инвесторов) скинуть квартиры на открытый рынок, что может сместить баланс спроса и предложения и привести к снижению цен. Однако для того, чтобы это явление стало массовым и произошло критическое увеличение объема предложения жилья, налог должен вырасти более существенно», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По словам эксперта, чтобы налог действительно играл роль регулятора, как в западных странах, а также способствовал борьбе с ценовыми «пузырями», ставка должна составлять не доли процента, а хотя бы пару процентов от кадастровой или рыночной стоимости.

Прогнозы экспертов о судьбе собственников дорогих квартир в центре Москвы расходятся.

Директор департамента аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько считает, что собственники 300 кв. м в центре Москвы вполне готовы к таким затратам. «Когда человек приобретает квартиру в центре города за несколько миллионов долларов, он понимает, что ее обслуживание также недешево и готов к этому. Кроме того, согласно кадастру стоимость лишь небольшого числа столичных квартир превышает 300 млн руб. Таким образом, новое налогообложение вряд ли остановит от покупки тех, кто собирался приобрести квартиру», — говорит она.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, напротив, считает, что часть собственников недвижимости в пределах Садового кольца начнут продавать свои квартиры и переезжать в более удаленные районы: стоимость аналогичных квартир, а значит, и налоговая нагрузка на них значительно ниже, но при этом качество жизни там может быть даже выше.

«Ротация этой категории собственников ожидается за пределы ТТК и в экологически привлекательные пригороды с развитой транспортной доступностью и инфраструктурой: Сколково, Немчиновка, Рассказовка», — считает эксперт.

По данным Kalinka Group, из-за увеличения налоговой нагрузки на вторичный рынок может выйти до 15% квартир в престижных районах Москвы: в Тверском, Хамовниках, Замоскворечье, на Патриарших Прудах, Якиманке, Арбате.

Изменения в налоговой политике ударят по владельцам «сталинок» и квартир в старых домах в центре столицы — это, как правило, люди, которые получили их еще в прошлом столетии, а также их наследники.

«Далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе действительно может начаться „естественное переселение“ малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины. Тем не менее вряд ли эта тенденция будет носить массовый характер», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Но если переселение и будет, оно коснется лишь центральных районов, в целом налоги вряд ли вынудят жителей Москвы переезжать на окраину в целях экономии. Но заставят думать об оптимизации квадратных метров, считают эксперты.

«Не секрет, что достаточно много, по крайней мере в Москве, в центре, больших квартир, где проживает сравнительно небольшое количество человек, а то и вовсе не проживает. Недавно у нас был случай, когда в компанию обратился мужчина с просьбой сдать его квартиру в аренду, в ней уже восемь лет никто не живет. Несомненно, может быть, не самым гуманным способом, но налоги заставляют оптимизировать собственность», — говорит управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.

Эксперт ожидает пополнения вторичного рынка как раз за счет таких «оптимизаторов».

Изменения цен на жилье в Москве эксперты не ожидают.

Даже если часть продавцов на вторичном рынке попытается переложить свои затраты на потенциальных покупателей и поднять цены, им придется довольно быстро отказаться от этой идеи, так как покупательная способность населения сейчас ограниченна. Такие собственники просто столкнутся с отсутствием спроса, рассуждает Мария Литинецкая.

Застройщики, в частности ПИК и Су-155, которые строят жилье экономкласса, не прогнозируют увеличения цен на объекты или существенного влияния на спрос.

Рынок аренды

Изменения больше всего отразятся на рынке аренды жилья. Эксперты уверены, что арендодатели переложат на арендаторов налоговые затраты.

«Собственники постараются включить всю стоимость налога в арендную ставку, и съемные квартиры станут дороже для арендаторов. Вполне возможен и другой вариант: владелец жилья и арендатор заплатят по 50% налога. Данная схема очень вероятна, если учитывать большое количество конкурентоспособных предложений на рынке. Чтобы стимулировать спрос, собственники готовы идти на ценовые уступки.

В любом случае в первое время на рынке будет наблюдаться некоторая хаотичность, а потом все придет в норму", — говорит руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

Тем не менее даже в случае повышения ставок в массовом сегменте оно будет несущественно. При аренде двухкомнатной квартиры платежи в среднем в месяц составляют 40−50 тыс. руб. в месяц. Налог на такую квартиру может составить 10−12 тыс. рублей в год, или 1 тыс. руб. в месяц, — это не слишком значительный рост, приводят пример в Knight Frank.

«В среднем в результате новых ставок налога арендная плата может увеличиться на 2−5%, что не является критичным для большинства арендаторов и вряд ли повлечет за собой снижение спроса на аренду», — заключает Ольга Ясько.

В 2015 году уплата налога за 2014 год будет производиться по старой схеме. Первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году.

Некоторые участники рынка жилья в Москве на фоне экономической и политической ситуации заговорили о возможном резком падении цен в столице через год. «Газета.Ru» изучила основные факторы, влияющие на рынок, и выяснила, какие изменения действительно стоит ждать.

Прогноз цен

Некоторые сегменты могут показать отрицательную динамику, например, загородная или коммерческая недвижимость. Но этот спад компенсируется другими сегментами, в первую очередь жилой недвижимостью эконом- и бизнес-класса, уверены эксперты.

Аналитики МИАН 24 отметили тенденцию к увеличению притока инвесторов: люди изымают деньги из других активов, чтобы вложить их в недвижимость. По мнению экспертов, этот тренд будет наблюдаться и дальше.

Наиболее вероятное развитие событий на ближайшие два года — это ежегодный рост цен на первичном рынке на 6−10% в рублях.

Председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова прогнозирует больший рост на первичном рынке — на 10−12%. По ее словам, происшедшие политические и экономические события пока особого влияния на цены не оказали.

«На рынке новостроек Московского региона наибольшее влияние на ценообразование оказывает выход на рынок новых проектов и вымывание с экспозиции значительных объемов. А с учетом того, что валюты ведут себя нестабильно и продолжается отзыв лицензий у банковских организаций, значительная доля покупателей предпочитает вкладывать сбережения в недвижимость. Поэтому оттока спроса ожидать также не приходится», — рассказывает эксперт.

На вторичном рынке эксперты ожидают оттока покупателей и падения цен на 10−15%. До середины 2015 года уровень цен не изменится, однако затем, скорее всего, продавцы будут вынуждены их снижать.

«Стагнация рынка недвижимости будет обусловлена экономическими факторами. Отыгрывание экономики в сторону понижения в 2014—2015 году прогнозировалось с начала 2013 года. Если в 2008 году американский и европейский рынки недвижимости просели, то российский рынок держался практически на том же уровне. Сейчас под влиянием различных факторов может сработать закон сохранения энергии, и произойдет понижение, которое должно было случиться еще в кризис. Инвесторы сейчас не торопятся вкладывать средства в московскую недвижимость, ожидается отток капитала из этой сферы», — комментирует управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк.

Деньги для банков

Одним из самых главных факторов, которые могут повлиять на цены на жилье, является доступность денег — как для банков, так и для конечных покупателей. Эксперты говорят, что паника на рынке навеяна воспоминаниями о кризисе 2008 года, когда цены на жилье резко упали.

Однако сейчас основным регулятором рынка являются не застройщики, а государственный банковский сектор, уверены они.

«Ключевой риск в текущей ситуации связан с потерей банками длинных западных кредитов. Это, в свою очередь, может заморозить некоторые стройки и ухудшить условия по ипотеке, а это основной драйвер роста рынка», — рассказывает директор по маркетингу и продажам МИАН 24 Андрей Петухов.

В сентября власти ЕС резко ограничили доступ к финансированию пяти российским госбанкам, среди которых Сбербанк и ВТБ — два крупнейших игрока на рынке ипотечного кредитования. Центробанк России выступил с заявлением, в котором описал возможные негативные последствия этих санкций: удорожание фондирования для российских банков, которое приведет к повышению ставок по кредитам, возможное ухудшение финансового состояния подвергшихся санкциям предприятий-заемщиков, а также риски повышенной волатильности курсовой динамики.

За последние полгода ключевая ставка — процент, под который Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам, — повышалась несколько раз. Если в начале марта 2014 года ключевая ставка составляла 7% годовых, то сейчас она равна уже 8% годовых. В середине сентября этого года ЦБ принял решение оставить ставку без изменений, но в случае «закрепления инфляционных ожиданий на повышенном уровне и появления угрозы превышения инфляцией целевого уровня» ставка может быть повышена. Этот показатель влияет на процентные ставки по банковским кредитам и уровень инфляции.

Эксперты считают, что в среднесрочном прогнозе говорить о панических тенденциях не стоит: скорее всего, банки найдут способ перекредитоваться в Азии и ситуация нормализуется.

Ипотечные ставки

Часть ущерба от повышения стоимости денег в экономике банки, как правило, берут на себя, но за часть платят потребители.

Однако резкого роста ипотечных ставок для потребителей эксперты не прогнозируют.

Сейчас, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средневзвешенная ставка ипотеки в Москве составляет 12,2%, это на 0,4 процентного пункта меньше, чем в прошлом году. Игроки рынка считают, что рост ставок если и будет, то незначительным, не более чем на 0,5 процентного пункта к весне 2015 года.

Даже если рост ипотечных ставок будет зафиксирован к концу года, девелоперы отыграют это назад за счет новогодних скидок, уверены эксперты.

Раньше чем в марте говорить о возможных повышениях стоимости ипотеки не стоит. При этом участники рынка считают, что ипотека по-прежнему будет основным драйвером роста.

«Снижение количества сделок вероятно при росте процентной ставки на ипотечные кредиты, но вряд ли такой сценарий может активно развиваться, так как ипотека все еще остается либо единственным, либо наиболее доступным инструментом привлечения дополнительных финансовых средств», — рассказывает представитель ГК «МИЦ» Ольга Новицкая.

Платежеспособность населения

Покупательную способность снижают ускоряющаяся инфляция и ослабление рубля. В четверг, 25 сентября, на заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что в этом году инфляция будет выше 7%.

Если эти тенденции не изменятся, уже в первом квартале 2015 года спрос на недвижимость может немного просесть, считают эксперты.

«Пока население все же предпочитает инвестировать в недвижимость, а не размещать средства на депозитах, поэтому даже при снижении покупательной способности обвала цен на рынке недвижимости не предвидится. Тем более не следует ожидать снижения спроса на новостройки эконом-класса: как показали наблюдения, даже в период кризиса 2008 года темпы продаж в таких объектах оставались высокими», — вспоминает генеральный директор «Миэль-новостройки» Софья Лебедева.

Баланс спроса и предложения

На сегодня на первичном рынке жилья новые объемы предложения в качественных объектах по конкурентоспособным ценам быстро вымываются с рынка, рассказывают эксперты.

Платежеспособный спрос сейчас находится практически на пределе и по большей части был исчерпан во время ажиотажа в начале года, рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По мнению эксперта, это доказывает, что единственный тип сделок с жильем, который демонстрирует стабильный рост, — покупки с использованием ипотеки.

Поводов говорить о возможном дисбалансе спроса и предложения через год-два эксперты не видят.

Покупатели заинтересованы в приобретении недвижимости, в том числе с целью сохранить капитал, а девелоперы, улавливая эти тенденции, просто изменят структуру предложения: будут предлагать экономичные форматы жилья, которые сейчас более ликвидны.

Девелоперы говорят, что такой вариант возможен только при смягчении существующих нормативов по инсоляции

До 90% всей застройки присоединенных к столице территорий будет квартальной. Об этом «Известиям» рассказал глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. В частности, первые районы, выполненные по квартальному принципу, появятся в районе деревни Рассказовка, в поселении Московский, а также на нескольких участках вдоль Калужского шоссе. В то же время девелоперы считают, что массовая квартальная застройка невозможна, пока не будет пересмотрен ряд градостроительных и санитарных норм, в том числе и по инсоляции (времени, когда в комнаты попадает солнечный свет).

Как пояснил Жидкин, при многоэтажном строительстве на территории «новой Москвы» до 90% застройки будет квартальной.

— Сейчас такие кварталы уже проектируются. Например, проекты ГК «Абсолют», ГК «Масштаб», населенные пункты в Рассказовке будут отвечать требованиям квартальной застройки — это рекомендация Москомархитектуры, которая рассматривает проекты планировок, — сказал Жидкин.

Основные отличия квартала от микрорайона в том, что дома там обычно меньшей этажности, с обособленными от автотранспорта дворами (парковки располагаются на улично-дорожной сети или под домами), большим количеством общественных пространств, в том числе и на первых этажах. Для кварталов характерны меньшие по площади группы домов, между которыми удобнее передвигаться пешком. Также для квартальной застройки характерна достаточно жесткая дорожная «сетка».

Девелоперы в целом позитивно относятся к тому, что город сделал квартальную застройку приоритетной, однако опасаются, что массово возводить такие дома пока не получится. Так, генеральный директор ГК «Пионер», член Клуба инвесторов Москвы Андрей Грудин пояснил, что существующие нормы по инсоляции хороши как средство борьбы с точечной застройкой, но они «не позволяют эффективно реализовывать принципы квартальной застройки, о которой так много говорится в последнее время».

— Когда дома смотрят друг на друга, образуя закрытый двор, очевидно, что солнечного света в квартирах, выходящих окнами во двор, будет меньше, чем у тех, что обращены на улицу. Девелоперу сложно создать квартиры с удобными функциональными планировками небольшой площади, — говорит он.

Сейчас в Москве применяются федеральный СанПиН, не менявшийся в с 2001 года. По нормативам, с 22 марта по 22 сентября продолжительность непрерывного солнечного освещения как минимум одной из жилых комнат должна составлять 2 часа, для центра столицы этот показатель составляет 1,5 часа.

— Для сравнения: в Великобритании зимняя норма по инсоляции — 40 минут, летом — 2,5 часа. В Италии — около 1 часа, в Германии как таковых норм инсоляции нет, но для социального жилья, находящегося в муниципальной собственности, она установлена в пределах 1,5 часа, — перечислил Грудин. — Предложения пересмотреть нормы инсоляции были озвучены в апреле министром строительства и ЖКХ Р Ф Михаилом Менем. Клуб инвесторов Москвы предлагает поддержать инициативу и учесть этот аспект при разработке новых норм.

Замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков согласен, что понятие «инсоляция» в российском понимании несколько устарело.

— Все эти правила устанавливались в 1930-е годы, а нынешние качественные материалы и технологии строительства позволяют не прописывать такие нормы отдельно, — говорит эксперт.

В то же время Жарков считает, что даже устаревшие нормы инсоляции не обязательно вынудят архитекторов делать огромные по площади квартиры или жилье с проходными комнатами, как опасаются девелоперы.

— Конечно, люди хотят покупать квартиры с максимальным процентом функциональной площади. Хороший архитектор всегда найдет возможность сделать устраивающую потребителя планировку и не нарушить нормы даже в квартальной застройке, — пояснил эксперт. — Кроме того, большинство домов в «новой Москве» будут пяти- и семиэтажными, так что даже существующие нормы инсоляции будет достаточно просто соблюсти.

Руководитель «Моспроекта-5», экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко считает, что пересмотр нормативов «приведет к снижению уровня комфортности среды обитания и к окончательному расслоению населения».

— Плюсы существующих правил в том, что они сдерживают инвесторов, которые не хотят соблюдать нормативы. Если СанПиНы и СНиПы скорректировать, то первые 10 лет, пока к ним архитектурно-градостроительное сообщество не привыкнем, будет твориться полный беспредел. Ситуацию может спасти только ужесточение ответственности застройщика за негативные последствия от тех или иных строительных решений, этот принцип применяется в развитых странах, — пояснил Ткаченко.

Он также добавил, что смягчение норм по инсоляции позволит девелоперам на одном участке строить больше домов, чем раньше, а это приведет «к появлению каменных дворов-колодцев, уменьшению озелененных площадей и сокращению придомовых территорий».

В выписках из ЕГРП появится история перехода прав на имущество, расширится информация о владельце и будет указано, кто уже интересовался той или иной недвижимостью.

Росреестр планирует расширить данные о недвижимости и ее собственниках, предоставляемые в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В справке появится история перехода прав на имущество, дополнительная информация о владельце и список тех, кто уже запрашивал выписку. Согласно проекту приказа Росреестра (есть в распоряжении «Известий»), изменения будут вступать в силу поэтапно, а полностью новации будут реализованы до января 2016 года.

Согласно проекту приказа, уже с 1 июля этого года в ряде регионов территориальные органы Росреестра смогут предоставлять выписки из ЕГРП «о переходе прав на объект недвижимого имущества» и «о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества». Таким образом россияне смогут получить полную «историю квартиры», а также возможность получать информацию о наличии собственности у того или иного лица. С 1 января 2016 года ведомство будет также предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным», а также «справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества».

В пояснительной записке к документу указывается, что предоставление новых сведений позволит Росреестру использовать вырученные на выписках средства «в целях дополнительного увеличения кадрового потенциала системы, модернизации и переоснащения материально-технической базы». О возможности повышения стоимости выписки из ЕГРП в постановлении не упоминается. Напомним, сейчас справка из Росреестра обходится в 200 рублей для физических лиц и в 600 — для юридических.

Также в пояснительной записке уточняется, что на первых этапах новые сведения будут предоставляться только после личного визита в Росреестр. В дальнейшем запросить данные можно будет, как и в случае со старой выпиской, по обычной и электронной почте или через портал госуслуг.

Напомним, что сейчас в выписке из ЕГРП есть адрес, площадь и назначение объекта недвижимости, данные о правообладателях, вид зарегистрированного права и зарегистрированные ограничения (обременения) права.

— История квартиры и информация по владельцу сегодня предоставляются по запросам судебных или правоохранительных органах в рамках рассматриваемых дел, либо непосредственно самого собственника недвижимости, а также иным лицам, указанных в п. 3, ст. 7, п. 2 ст. 8 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная информация содержится в базах Росреестра, соответственно ни одна другая организация не компетентна давать информацию такого рода. Однако зачастую бывают случаи, когда сотрудники ведомства злоупотребляют своими полномочиями и данная информация оказывается у совершенно посторонних лиц, которые могут воспользоваться по своему усмотрению, — отмечает председатель коллегии адвокатов «Тонкий и партнеры» Евгений Тонкий.

Партнер адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Дмитрий Титов оценил изменения как «крайне положительные» и обратил внимание, что они смогут повысить надежность сделок с недвижимостью.

— Сейчас многие сделки признаются недействительными, когда через несколько лет всплывают, например, обстоятельства о недееспособности владельца, — пояснил эксперт.

Относительно предоставления данных об имущественных правах конкретного собственника Титов отметил, что эта новация положительно скажется на практике взыскания долгов.

— Сейчас можно арестовать либо конкретную недвижимость, числящуюся за должником, что нужно еще установить, либо всё его имущество. В последнем случае разыскивать недвижимость будут судебные приставы, на что уйдет достаточно большое количество времени, за которое должник успеет продать недвижимость, — рассуждает Титов.

Партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский обратил внимание, что справки из Росреестра о тех, кто запрашивал информацию о недвижимости, были доступны и ранее, но только собственникам.

— Пользы от этой информации для третьих лиц я не вижу, — высказал свое отношение к новации Можаровский.

А заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков предположил, что информация о запросах может быть использована спекулянтами.

— Например, продаете вы квартиру, нашли покупателя, всё обговорили, скоро сделка. А тут вы просите человек двадцать своих знакомых отправить запросы на выписку из ЕГРП и объявляете своему покупателю: «У вас появились конкуренты, можете сами проверить, а цену я поднимаю на 30%», — приводит пример Жарков.

Эксперт не одобрил и другие новации Росреестра.

— Вся эта информация противоречит гражданским правам. Получается, какие-нибудь криминальные элементы совершенно легально могут выяснить, сколько, где и когда вы приобрели-получили недвижимость, — отзывается Жарков о возможности запросить информацию о недвижимых объектах конкретного лица. — Сведения о дееспособности вряд ли будут попадать в Росреестр оперативно — эта структура со здравоохранением никак не связана.

Появление возможности ознакомиться с историей перехода прав на недвижимость Жарков, напротив, одобрил.

— Это позволит покупателю сразу проверить юридическую чистоту квартиры, дома или участка, — аргументировал он.

Руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов уверен, что новации сделают рынок российской недвижимости прозрачнее и простимулируют увеличение количества сделок.

— Сейчас покупка и жилой, и коммерческой недвижимости связана с колоссальными рисками из-за отсутствия достаточного количества информации об объекте, — отмечает Соколов. — На жилом рынке это приводит к тому, что многие просто не рискуют менять или покупать квартиры. В случае же с коммерческой недвижимостью компании вынуждены держать армии юристов, которые долго и тщательно проверяют всю информацию, предоставляемую продавцом.

Соколов также уверен, что предоставление Росреестром новых сведений нельзя связывать с вмешательством в частную жизнь.

— В общедоступности данных о недвижимости ничего такого нет, если нечего скрывать, — говорит он.

Рекордный спрос на ипотеку в начале года начал снижаться, эксперты прогнозируют замедление темпов увеличения ипотечного кредитования. Вместе с тем слишком лояльное отношение банков к заемщикам в начале года может привести к росту доли просроченной задолженности.

Замедление темпов выдачи ипотечных кредитов может снизить цены на жилье, считают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru». По оценкам генерального директора Frank Research Group Юрия Грибанова, в 2014 году прирост объемов ипотечного кредитования может увеличиться на 28%. По оценкам аналитиков банка «Дельтакредит», темпы роста рынка стабилизируются на уровне 20−25%. Тогда как по итогам 2013 года, по данным АИЖК, прирост составил 33,7%.

Замедление темпов роста выдачи ипотечных кредитов может стать дополнительным фактором возможной стагнации на рынке в краткосрочной перспективе, а при значительном снижении спроса можно ожидать и некоторого снижения цен. «Однако все зависит от того, насколько сильно банки готовы снизить объем выдачи кредитов. Пока свидетельств какого-то действительно серьезного сокращения не наблюдается», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По мнению аналитика, в нынешней ситуации некоторое снижение объемов выдачи ипотеки способно оказать скорее оздоравливающее влияние на рынок, ведь серьезный рост ипотечного кредитования при снижении требований к заемщикам в свое время стал одной из причин повышения цен на недвижимость.

В итоге ипотека, с одной стороны, привела к увеличению доступности жилья, а с другой, напротив, к ее снижению.

Как рассказал «Газете.Ru» заместитель директора аналитического центра Provereno.Ru Александр Пыпин, при стабильной внешнеполитической ситуации уже летом цены на жилье могут начать снижаться на 1,5% в месяц, тогда как в стабильной экономической ситуации в неактивные летние месяцы цены сокращаются максимум на 0,5%. Однако при изменении политической ситуации, как это произошло в начале года, цены резко могут пойти вверх.

Банкиры и риелторы, опрошенные «Газетой.Ru», отмечают, что, хотя спрос на жилье и остается на довольно высоком уровне, уже есть признаки охлаждения. Отчасти этому способствует и политика банков в отношении заемщиков. Как пояснила «Газете.Ru» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, сейчас банки все чаще отказывают клиентам в выдаче ипотечных кредитов. «Из-за того что банки перевыполнили план по выдаче ипотечных кредитов в начале года, сейчас они готовы кредитовать только надежных заемщиков, особенно в преддверии стагнации экономики и увеличения кризисных ожиданий. Банки стали и более внимательно относиться к кредитуемым объектам: если раньше они готовы были кредитовать покупку квартир в новостройках на этапе котлована, то теперь требование по стадии готовности вернулось к значению 30−40%», — говорит эксперт. По оценкам начальника отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит» Елены Ланько, уже сейчас происходит небольшое увеличение ставок по ипотечным кредитам:

«Некоторые банки повысили ставки не напрямую, а завуалированно, отменив акции, которые предполагали более привлекательные условия и тарифы для клиентов».

Однако в начале года банки, наоборот, проявляли повышенную лояльность к заемщикам. Как отметила заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова, чтобы нарастить портфель, крупные участники рынка снижают требования к заемщикам, к обеспечению по кредиту, к размеру первоначального взноса. Увеличение доли кредитов по минимальному количеству документов отметили и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют «серые» доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов, соответственно, при резком ухудшении экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — ухудшиться, считают в АИЖК.

Несмотря на то что сейчас качество ипотечного портфеля у банков находится на высоком уровне, темпы роста просроченной задолженности увеличились. По данным Национальной службы взыскания, объем просроченной задолженности по состоянию на 1 апреля 2014 года составил 40,9 млрд руб., увеличившись с начала года на 1,2 млрд руб. (3,2%). По сравнению с 1 апреля 2013 года объем проблемной задолженности снизился на 1,1 млрд руб. (2,7%). По мнению старшего вице-президента Национальной службы взыскания Сергея Шпетера, ипотечный рынок демонстрирует такие высокие темпы роста просроченной задолженности впервые за долгое время.

До января просрочка в абсолютном выражении падала, однако в 2014 году это, скорее всего, происходить не будет.

Согласно недавнему опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне самым надежным способом вложения денег по-прежнему считают покупку недвижимости — так ответили порядка 51% респондентов. Инвестировать в недвижимость больше всего готовы 25−34-летние участники опроса (61%). Каждый третий россиянин (31%) предпочел бы открыть счет в Сбербанке, пятая доля опрошенных (20%) считают самой благонадежной покупку золота или драгоценностей.

Ранее АИЖК рассчитывало, что за пять лет средний ежемесячный платеж по ипотеке в Москве и Московской области вырос на 21%, до 89 700 и 39 200 руб. соответственно. Учитывая требования банков, что ежемесячный платеж должен составлять не более 50% ежемесячного дохода заемщика, зарплата для оформления кредита должна быть как минимум 179 400 и 78 400 руб. соответственно.

Власти Москвы огласили планы по вводу нового жилья — не менее 3 млн кв. м в год, треть которого будет располагаться в Новой Москве. Правда, такие объемы вряд ли снизят цены на квартиры в старой Москве. А вот на присоединенной территории стоимость жилья может несколько упасть, говорят эксперты.

В ближайшие годы в столице будет вводиться в эксплуатацию не менее 3 млн кв. м жилья в год, сообщил сегодня заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. 2 млн кв. м будет реализовано в границах старой Москвы, 1 млн кв. м — на территории Новой Москвы. Около 700 тыс. кв. м будет строиться за счет бюджетных средств. Дополнительно на рынок будет выходить около 200−300 тыс. кв. м апартаментов ежегодно.

Сейчас стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы без учета элитных объектов составляет 184,5 тыс. руб., в Новой Москве — 88,2 тыс. руб.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», такой объем предложения является вполне приемлемым для старой Москвы.

Для сравнения, в 2010—2011 годах на территории старой Москвы в эксплуатацию вводилось около 1,8 млн кв. м жилья в год — то есть всего на 10% меньше, чем сейчас. До кризиса, в 2005—2007 годах, ежегодный ввод составлял 5 млн кв. м.

Более того, первоначальные планы правительства по строительству жилья были более масштабными. В компании Blackwood отметили, что в соответствии с программой «Жилище», утвержденной еще до расширения Москвы, объем ввода в 2012—2016 годах прогнозировался на уровне 2,54 млн кв. м. Соответственно, текущий уровень ввода жилья вполне соответствует спросу: макроэкономическая ситуация незначительно повлияла на заинтересованность граждан в покупке жилья. По итогам 2013 года в старых границах города количество сделок покупки жилья увеличилось на 5%, подсчитали в компании «Метриум Групп».

Вводимый объем нового предложения будет поддерживать уровень цен на одном и том же уровне. При условии сохранения текущего уровня спроса на жилье цены будут увеличиваться в пределах инфляции. Более существенный рост цен возможен локально — например, в районах Третьего транспортного кольца после освоения промзон: по оценкам экспертов, жилье здесь будет продаваться по ценам выше средних.

Однако есть некоторые нюансы.

Спрос на жилье будет зависеть от дальнейшего развития рынка ипотеки, от которой становятся все более зависимы покупатели жилья.

«Если банки по каким-то причинам перестанут наращивать ипотеку, то в этом случае спрос на жилье может сократиться более заметно», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин. В этом случае при указанном росте предложения и возможном небольшом снижении спроса на жилье цены могут снизиться на 1−3%.

В Новой Москве ситуация противоположная. По заявлению властей, строительство жилья на присоединенной территории сейчас намеренно сдерживается, чтобы избежать несбалансированной застройки. В настоящее время реализуются проекты, которые были одобрены еще до расширения Москвы.

Однако, по мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», этот объем все равно является избыточным для этой территории. По оценкам IRN.RU, по результатам 2012 года в Новой Москве было введено около 400 тыс. кв. м жилья.

«При этом в Новой Москве пока нет генплана, возведение инфраструктуры отстает от темпов жилого строительства, транспортные улучшения пока тоже происходят не столь близко.

В таких условиях высокие темпы строительства жилья могут привести к дисбалансу спроса и предложения", — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По мнению руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елены Ржавской, в Новой Москве и так достаточно большой объем предложения, который сдерживает рост среднего уровня цен.

По оценкам еще одного участника рынка, выход такого объема предложения на рынок может привести к снижению цен на этой территории в следующем году на 10%. Меньшее падение может быть только в случае активного развития транспортной или социальной инфраструктуры.

По мнению генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», территории, прилегающие к столице, останутся примерно в границах существующих цен — плюс-минус 3%. А вот все, что дальше, в том числе Троицк, может потерять около 15−20% и даже больше — до 30%.

Снижению цен будет способствовать и возможное сокращение спроса. Покупатели воспринимают этот участок как Подмосковье. При этом цены в Новой Москве на 20% больше по сравнению с другими городами Московской области — за счет престижного юго-западного направления. Появление новых, более доступных проектов в области может перетянуть на себя часть спроса. «Власти Московской области планируют значительно наращивать объемы ввода жилья. Если эти планы реализуются, то цены там снизятся в связи с новым предложением. Тогда покупатели переориентируются в Московскую область», — говорит Александр Пыпин.

Есть и более оптимистичные прогнозы. Падение цен возможно только в условиях кризиса. В этом случае пострадают неликвидные объекты, а цены снизятся не раньше второго полугодия 2014 года. «Сначала удар по ценам произойдет в среднем и дальнем Подмосковье, а уже потом — в Москве. Цены в проектах в низкой стадии готовности могут встать, а в высокой стадии — снизиться на 20−30%», — пояснила «Газете.Ru» генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Средние ставки по ипотеке в октябре этого года оказались ниже, чем год назад, — такие предварительные итоги развития ипотечного рынка представило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. По оценкам АИЖК, положительный тренд сохранится и в следующем году. Однако сами банкиры в вопросе, станет ли ипотека доступнее в 2014 году, оказались менее оптимистичны.

В октябре 2013 года средняя ставка по ипотеке составила 12,3% годовых в рублях, что на 0,6% ниже годового максимума, который был зафиксирован в марте 2013 года. Год назад ставки составляли 12,4%, после чего начался их активный рост. В марте, когда они вышли на уровень 12,9% годовых, началось их плавное сокращение. По оценкам аналитиков АИЖК, этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом.

Однако эксперты не считают, что данное снижение существенно отразилось на сегменте — скорее, рынок отыграл предыдущее повышение. Более того, в конце 2011 года ставки по кредитам, по данным АИЖК, составляли 11,9% годовых.

«Колебание процентных ставок по ипотеке на 0,1% — это далеко не те показатели, которые свидетельствуют о тенденции к снижению, скорее это корректировка. Во всяком случае, пока нет информации, что крупные игроки на рынке заметно меняют условия по ипотечным кредитам.

Вероятнее всего, это снижение — результат различных акций и спецпредложений, которые запускают различные игроки", — рассказал «Газете.Ru» руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

АИЖК прогнозирует, что к концу года средняя ставка по ипотеке может еще снизиться и оказаться на 0,4−0,6% меньше уровня декабря 2012 года, когда она составила 12,7% годовых. По прогнозам, сокращение ставок продолжится и в первой половине 2014 года, но будет значительно меньшим.

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», менее оптимистичны относительно стоимости кредитов в 2014 году. По их мнению, ожидать снижения ставок не стоит — скорее всего, они останутся на текущем уровне. Корректировки ставок вниз, по их мнению, можно ожидать лишь к середине года.

«Понижение ставок носит сезонный характер. Рынок ипотеки при этом показывает умеренную положительную динамику развития, чем не вызывает вопросов со стороны регулятора. Банки снижали ставки, действуя в рыночных условиях под давлением других участников, т. е. сезонное снижение способствовало снижению ставок в целом. Требования банков не ужесточаются, просрочка кредитов пока также находится на прогнозируемом уровне. Кроме того, на снижение ставок по ипотеке влияет некоторое снижение ставок на рынке вкладов физических лиц», — пояснил начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

«Как до конца этого года, так и в будущем году мы не прогнозируем значительного изменения ставок по ипотечным кредитам. Колебание процентной ставки может варьироваться в небольших пределах: 0,25−0,5%, что мы, собственно, наблюдали и в текущем году», — сообщил «Газете.Ru» руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрий Поляков.

Оптимистичные прогнозы АИЖК поддерживает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, по его словам, в течение ближайших кварталов ставка по ипотеке может снизиться на 0,4−0,8%, однако более выраженное падение в среднесрочной перспективе вряд ли возможно.

«Свою роль в снижении ставок играют и целевые программы, направленные на расширение доступности ипотечного кредитования. В частности, речь идет, например, о продлении ипотечной программы ВЭБа, заключающейся в покупке долговых обязательств банков, обеспеченных пулом ипотечных закладных.

Такое фондирование дешевле чистого заимствования денег и позволяет существенно расширить кредитное плечо банка", — считает аналитик.

По прогнозам АИЖК, до конца года объемы выдачи ипотеки составят порядка 1,3 трлн руб., что на 30% превышает объемы прошлого года. Несмотря на увеличение объемов выдачи, темпы прироста сокращаются. В 2014 году, по прогнозам банка DeltaCredit, рост объема выдачи ипотеки составит уже 10%. Эксперты объясняют это прекращением эффекта активного восстановления рынка после кризиса.

Российское правительство неоднократно высказывалось о необходимости снизить ставки по ипотеке. Так, в мае 2012 года президент Владимир Путин заявил, что к 2018 году средняя стоимость рублевых ипотечных кредитов должна быть снижена до уровня инфляция плюс 2,2%. Более реальную задачу в апреле этого года высказал премьер-министр Дмитрий Медведев — снизить ставки до 9−10% годовых в 2013 году. И хотя такой уровень ипотечных ставок сейчас доступен только по специальным банковским акциям и при определенных условиях (внесение большого первого взноса, минимальный срок кредита и т. д.), этот год оказался лучше, чем прогнозировали эксперты. Так, в конце 2012 года гендиректор АИЖК Александр Семеняка предполагал, что средняя ставка по ипотеке в 2013 году вырастет до 13−13,5% годовых.

При этом, как пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, уменьшение ставок по ипотеке не сделает жилье более доступным. «Более доступная ипотека (сюда входят и ставка, и требования банков, и условия кредитования) поднимает спрос на жилье. А увеличение спроса на фоне дефицита предложения ведет к росту цен. Поэтому получается, что с ростом доступности ипотеки снижается доступность жилья», — пояснил Репченко.

В 2013 году рост цен на квартиры в новостройках Старой Москвы не превысил 5%. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, какие новые проекты появятся в следующем году и как макроэкономическая ситуация отразится на стоимости жилья.

В 2013 году количество сделок купли-продажи жилья в московских новостройках увеличилось на 5%, такие данные приводит компания «Метриум Групп». При этом в предыдущие годы спрос на жилье был активнее: в 2011—2012 годах прирост составлял порядка 10−15%. Эксперты поясняют различие активным посткризисным восстановлением, сейчас же рынок находится в спокойной фазе.

За последний год (четвертый квартал 2012-го — четвертый квартал 2013 года) на рынок новостроек Старой Москвы вышло 48 объектов, подсчитали эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако ушло с рынка еще больше домов, поэтому общее количество новостроек снизилось на 7,5% (149 корпусов против 161 в конце прошлого года).

«Снижение количества новостроек в продаже — последствия запретительной политики, которая наблюдалась на первых этапах после прихода к власти Сергея Собянина.

Сейчас отношение городской администрации к новому строительству смягчилось. Однако из-за возникшей паузы «старые» проекты, которые появились еще до прихода нового мэра, потихоньку распродаются, а из новых проектов, которые утверждались уже после смягчения, многие еще не вышли на рынок", — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

При этом значительно увеличилась доля апартаментов — в два раза по сравнению с декабрем прошлого года, по данным компании «НДВ-Недвижимость».

Рост цен на московские новостройки был в пределах инфляции. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, увеличилась за год на 5,9% — с 174,5 тыс. руб. до 184,9 тыс. руб. Наибольший прирост зафиксирован в сегменте бизнес-класса. «Если рассматривать ценовую динамику внутри классов, то рост средней цены был отмечен только в бизнес-классе (+6%), составляющем основной объем предложения на рынке. Экономкласс с начала года за счет существенного обновления предложения потерял 5,8%. Цена квадратного метра в новостройках комфорткласса с января практически не изменилась», — пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Низкая динамика средней цены квадратного метра объясняется выходом в продажу большого объема новых объектов экономкласса, например новые корпуса проектов «Некрасовка-Парк», «Некрасовка», «Эталон-Сити», «Большое Кусково» и т. д. Если не учитывать новые проекты, то в среднем цены в новостройках увеличились на 7%, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Умеренный рост цен эксперты также объясняют оттоком платежеспособного спроса в Подмосковье.

«Ажиотажа на первичном рынке Москвы нет, и покупатели продуманно и взвешенно подходят к выбору объектов, поэтому, увеличивая цены на квартиры выше рыночного уровня, застройщики рискуют затормозить продажи», — рассказала «Газете.Ru» генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По прогнозам экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2014 году ситуация на рынке первичной недвижимости Москвы останется без изменений. Однако эксперты предупреждают, что макроэкономическая ситуация может скорректировать динамику роста цен.

«В первом полугодии ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, останется стабильной: цены покажут динамику на уровне 5−8%, что, в принципе, соответствует инфляции. Столь невысокий рост, с одной стороны, обусловлен нездоровой экономической ситуацией, а с другой — тем, что цены и так уже приблизились к своему потолку, что связано с ограниченной платежеспособностью населения», — прогнозирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«В случае продолжения развития негативных событий в банковском секторе возможен всплеск инвестиционного спроса на рынке недвижимости, обусловленного желанием граждан сохранить свои сбережения», — считает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Рост средней стоимости квадратного метра по итогам 2014 года может составить 8−10%, считают аналитики компании «Азбука жилья». Этому будет способствовать локальное повышение стоимости жилья за счет улучшения транспортной ситуации в Москве. Так, в 2014 году планируется открытие 11 станций московского метрополитена, восемь из которых будут расположены на территории Старой Москвы. Так же в 2014 году будут завершены работы по реконструкции Дмитровского и Можайского шоссе и шоссе Энтузиастов. «Улучшение транспортной доступности близлежащих районов приведет к росту уровня цен на жилье, что отразится на общем уровне цен по Старой Москве», — пояснил директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

В следующем году ожидается начало реализации программы по освоению промзон. Помимо этого на рынок будут выходить новые корпуса уже реализуемых проектов. «Несмотря на снятие многих ограничений на строительство, в Москве сохраняется дефицит доступных под застройку площадок. Поэтому ожидать существенного роста объема предложения на первичном рынке не стоит.

Существенные объемы могут выйти на рынок при освоении промзон, однако это очень долгосрочная задача, к тому же новые объекты будут появляться постепенно, а не одномоментно", — считает Олег Репченко.

За счет дефицита площадок будет увеличиваться количество апартаментов. Однако и здесь возможно замедление темпов выхода новых проектов. «Ограничивающим фактором может выступать принятие новых норм по обеспеченности комплексов апартаментов инфраструктурой. Однако данная инициатива, скорее, приведет к сокращению точечных объектов, так как девелоперы, реализующие комплексные проекты, уже давно без давления сверху предусматривают строительство инфраструктурных объектов в своих комплексах», — объясняет Мария Литинецкая.

Когда-нибудь, несомненно, придет день, когда последний пятиэтажный панельный дом в Москве будет снесен. «Жаль только — жить в эту пору прекрасную…» Актуальны ли сегодня эти строки? Тем более что мнения экспертного сообщества по этому поводу разделились: одни уверены, что все должно закончиться в ближайшие 10 лет, другие уверяют, что при таких темпах сноса в хрущевках еще могут вырасти наши правнуки…

Столичные власти между тем официально заявляют, что пятиэтажек так называемых «сносимых» серий в городе не останется уже в 2015 году, после чего начнется снос пятиэтажных домов, которые ранее предполагалось реконструировать. «И жить поедете вы из Кунцево в Апрелевку», — вносят свою «ложку дегтя» независимые эксперты.

«Сносимые» — вперед!

В департаменте градостроительной политики города Москвы считают, что программа ликвидации пятиэтажек «сносимых» серий в столице практически завершена: от пятиэтажных домов, ранее определенных к сносу, уже полностью избавились Центральный и Южный административные округа, а также Зеленоград. Сегодня на территории города осталось около 300 домов первого периода индустриального домостроения, определенных к сносу еще в 1999 году. «Хотя само использование терминов „сносимые“ и „несносимые“ является некорректным, — отмечает Сергей Сущенко, заместитель руководителя департамента градостроительной политики. — Нет ни одного правового акта и распорядительного документа, в котором они используются. Это чисто утилитарное и разговорное обозначение серий пятиэтажек, определенных в соответствии с постановлением № 608 к сносу или к реконструкции».

Это постановление, напомним, гарантирует окончательный и бесповоротный снос домов серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, которые тогда были признаны непригодными для жилья, поскольку имели серьезные конструктивные и планировочные недостатки. Такие, например, как прогиб потолочных плит в панелях перекрытий или отслоение наружного бетонного слоя в трехслойных панелях, разрушение защитного слоя бетона в балконах, протечки кровли. «Обследование пятиэтажных домов на предмет их сноса было проведено специалистами Москомархитектуры еще в конце 1990-х годов по поручению правительства Москвы. На тот момент пятиэтажный жилой фонд составлял примерно 10 тысяч зданий, из которых сейчас осталось всего 302», — поясняет масштабы проделанной работы Сергей Сущенко. При этом в департаменте уточняют, что закон города Москвы № 28 устанавливает равноценные или улучшенные условия проживания при переселении из сносимых пятиэтажных домов.

Все бы хорошо, но сроки реализации этого документа постоянно менялись, и в итоге снос хрущевок растянулся на долгие 15 лет. «По сути в 2010 году власти отказались от признания переселения москвичей из пятиэтажек важнейшей социальной задачей, — считает Андрей Клычков, член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике. — В настоящее время идет процесс вялотекущего точечного сноса пятиэтажек без комплексной реконструкции районов».

Но есть факты, с которыми трудно спорить. О том, в какой стадии программа сноса пятиэтажек находится сейчас, в департаменте нам сообщили следующее: в Восточном и Юго-Восточном округах отселение жителей и снос пятиэтажных домов планируется завершить уже в 2014-м, а в 2015 году — во всех остальных административных округах столицы.

Между тем в Москве существует большое количество устаревших пятиэтажек других серий (I-510, I-511, I-515, I-447, II-07, I-335 и их аналогов), которые тогда, в конце 1990-х годов, не были признаны подлежащими сносу, поскольку при должном уходе и своевременном капитальном ремонте могли бы простоять еще лет 20−30. «Тогда специальной комиссией пятиэтажные дома были формально разделены на две группы, — вспоминает Андрей Клычков. — Те, которые на момент обследования имели больший износ и должны были быть снесены в первую очередь, и те, которые могут и подождать».

Но с тех пор прошло так много времени, что «несносимые» дома давно уже стали очень даже «сносимыми»! Жилой фонд таких домов сегодня оценивается примерно в 25,3 млн кв. м. При этом, по экспертным оценкам, к 2025 году большая часть этих домов достигнет порогового физического износа (60%), после которого проведение модернизации или реконструкции окажется экономически нецелесообразным.

И в правительстве Москвы об этом знают. «Учитывая высокий износ пятиэтажек, накопленный с момента выпуска постановления № 608, и прогноз старения жилищного фонда до уровня, когда капитальный ремонт экономически нецелесообразен, на втором этапе подпрограммы „Реновация существующей застройки“ запланирован переход после 2016 года к ликвидации пятиэтажного фонда новых серий, ранее определенных к реконструкции», — сообщает Сергей Сущенко.

Ждать или продавать?

Между тем «счастливые» обладатели квартир в московских пятиэтажках, построенных при товарище Хрущеве, уже не первый год живут «на чемоданах». Как лучше поступить: продолжать ждать переселения в рамках государственных и инвестиционных программ или уповать только на себя — продавать хрущевку, пока не поздно, и начинать новую жизнь, не дожидаясь милости от властей? Этот вопрос встает особо остро сегодня, когда изменения в городском законодательстве происходят в регулярном режиме.

До сих пор власть отвечает на все вопросы москвичей однозначно: «Переселение жителей в соответствии с правовыми актами города Москвы планируется осуществлять в порядке, установленном законами города Москвы от 31.05.2006 № 21 и от 29.05.2013 № 28, а именно в районе проживания. По желанию (и только по желанию) гражданина он может быть переселен в другой район в пределах административных границ Москвы». Однако аналитики рынка недвижимости склонны в этом сомневаться. «При существующих тенденциях и любви власть имущих к внесению всякого рода поправок в правовые акты, регламентирующие процесс переезда из сносимых домов, я не исключаю, что вскоре эти изменения могут коснуться и локации жилья для новоселов, — рассуждает Максим Крягин, аналитик инвестиционного холдинга „Финам“. — Возможно, в будущем из пятиэтажек могут переселять не только в соседние округа, но и в „новую Москву“, за пределы нынешней МКАД».

С ним согласны и другие эксперты в области недвижимости. Так, по словам Олега Репченко, генерального директора аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости», сегодня пятиэтажки не являются гарантированно «хорошей инвестицией», как это было в прежние времена, поскольку их дальнейшая судьба имеет большой фактор непредсказуемости, а соответственно и риска. «Это стало лотереей, и я не могу сказать, что пятиэтажки остаются хорошим вариантом получить взамен хорошую квартиру, как это было раньше», — отмечает эксперт.

Надеяться разрешено

Конечно, в перспективе — далекой или близкой — любую пятиэтажку снесут, а жильцов переселят, но проблема в том, что никто не знает, когда именно это произойдет, и ожидание грозит затянуться на десятилетия. «Это зависит от того, есть ли у района инвестор, который будет финансировать строительство новых домов для квартала, или нет», — комментирует Юрий Кочетков, эксперт по рынку недвижимости. Выяснить это можно в районной управе, где должны быть планы реновации кварталов, или же самому найти их в интернете. «На каждый квартал делаются отдельные проекты-планировки либо выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), где содержится информация о том, что и когда будет строиться», — объясняет специалист. Кроме того, с этими документами можно ознакомиться и на сайте Москомархитектуры или найти их в специальных правовых базах (таких, как «Гарант» и «Консультант»).

При этом аналитики констатируют, что в последнее время у инвесторов все меньше интереса к контрактам, связанным с расселением пятиэтажек, поскольку они не очень выгодны и трудозатратны. «Инвестор должен договориться с каждым жильцом о переселении, спланировать расселение, построить на свои деньги новые дома для переселенцев и только потом начать строительство, с которого он может получать прибыль», — поясняет эксперт по рынку недвижимости Сергей Жарков. По его мнению, на такие условия инвесторы идут крайне неохотно — только в том случае, если эта земля оказывается в центре и в хорошем районе.

Специалисты также считают, что сегодняшний спрос на пятиэтажки сильно завышен и, как только российский рынок жилья будет достаточно насыщен, спрос резко упадет. «Пятиэтажки в Москве просто переоценены по соотношению цена-качество из-за дефицита на рынке недвижимости. Но если смотреть на мировой опыт, старое ветхое жилье падает в цене чуть ли не до нуля, как только рынок насыщается», — полагает Олег Репченко.

Между тем в департаменте градостроительной политики сообщили, что снос пятиэтажек и строительство новых домов для переселенцев из хрущевок ведется в рамках Государственной программы города Москвы «Жилище», согласно которой в 2013—2015 годах запланировано строительство 1880 тыс. кв. м жилья. Из них 832 тыс. кв. м будет возведено в кварталах комплексной реконструкции 5-этажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения для переселения жителей из домов «сносимых» серий. Строительство жилья по социальным программам в 2013—2015 годы обойдется городскому бюджету более чем в 123 млрд рублей.

Стабильно хорошо — так можно охарактеризовать ситуацию с личным благосостоянием обеспеченной части россиян. В октябре соответствующий индекс, рассчитываемый агентством РБК. Рейтинг совместно с Ситибанком, продолжил наметившийся еще в июле рост к максимальным годовым значениям.

По итогам октября индекс вырос на 0,65%, до 116,53 пункта (см. график). До апрельских значений, когда и был зафиксирован абсолютный максимум года (117,58 пункта), ему остается чуть больше одного пункта.

Большинство инструментов, входящих в расчет показателя, продемонстрировали положительную динамику. Индекс ММВБ за месяц прибавил 3,24% и достиг 1510,21 пункта, почти вернувшись к январскому уровню (1546,76 пункта). Таким образом, инвестиции в акции приносят доход, что сказывается и на уровне личного благосостояния.

Достаточно хорошую поддержку индикатору оказали и вновь повысившиеся ставки по депозитам. По данным Центробанка, на начало октября банки в среднем привлекали деньги населения на один год и дольше под 7,7% годовых. Месяцем ранее этот показатель был ниже — 7,5%.

Неплохой сигнал пришел и с рынка московской недвижимости. На протяжении нескольких месяцев цены неуклонно снижались, но в октябре наконец зафиксирован рост в месячном исчислении. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», стоимость 1 кв. м в столичном регионе в октябре составила 164,3 тыс. руб. против 163,8 тыс. в сентябре.

Наконец, положительный вклад в сводный показатель сделали и расходы состоятельных россиян. По данным Ситибанка, в октябре они в среднем потратили по 125,96 тыс. руб. против 123,4 тыс. в сентябре. Этот рост (на 2,07%) говорит о том, что богатые пока не готовы переходить в режим экономии и затягивать пояса, как это бывает в ситуации надвигающегося шторма в экономике.

Средний уровень зарплат остается на максимальных значениях года. По данным Ситибанка, в октябре обеспеченные россияне в среднем получали 332,72 тыс. руб., что на 0,2% больше, чем месяцем ранее.

Но несколько компонентов — инфляция, размер ставки по кредитам физических лиц и стоимость бивалютной корзины — все же оказали на индекс незначительное давление. Например, инфляция, по данным Росстата, в прошлом месяце составила 0,6%, хотя еще в сентябре была в три раза ниже.

Пока у индекса есть все основания для дальнейшего роста. Во-первых, перед новогодними праздниками многие банки повышают ставки по вкладам физлиц. Во-вторых, в конце года на рынке акций может наблюдаться предновогоднее ралли. В-третьих, зарплаты остаются стабильно высокими, и предпосылок для их резкого снижения сейчас не видно. К этому можно добавить стабилизацию на рынках валюты и недвижимости. По всей видимости, не будет неприятных сюрпризов и со стороны инфляции. А значит, вероятность обновления максимальных значений года остается весьма высокой.

РБК.Рейтинг рассчитывает индекс в партнерстве с Ситибанком с января 2010 года. В его расчет входит восемь экономических показателей: средняя зарплата обеспеченных россиян, их расходы, индекс ММВБ, стоимость квадратного метра жилья в Москве, средняя ставка вкладов физлиц, средняя ставка потребкредитов, инфляция и стоимость бивалютной корзины Центробанка. Перерасчет индекса проводится ежемесячно.