По данным ЦБ РФ, только за 2022 год цены на квартиры в новостройках выросли в среднем на 20% и далеко обогнали доходы населения. «Околонулевая» ипотека, введение эскроу-счетов и чрезмерная поддержка правительством строительной отрасли привели к тому, что эксперты сейчас называют «ценовым пузырем», выгодным, как выясняется, только девелоперам. «Произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», – утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» Олег Репченко. – Почему-то все решили, что надо сделать ипотеку дешевле – и это, мол, станет панацеей. Но что мы увидели? Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше цена квартиры. Ежемесячный платеж для покупателей остается примерно тем же. А бюджетные деньги перетекают в сверхприбыль застройщиков. Посмотрите отчеты за 2020-2021 годы, тех из них, кто торгует на бирже. За счет льготной ипотеки прибыль у них выросла в раза в два».
ИРН в медиа-пространстве
Пресса о нас
История никогда не повторяется в точности, однако развитие событий на рынке недвижимости в течение 2022 года очень сильно напоминает ситуацию 2014-2015 годов. Например, в прошлый раз снижение цен растянулось на три года и составило в сумме 15-20%. Глобальный тренд на сползание цен вниз пока сохраняется. Стратегических предпосылок для перелома ситуации нет. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов. Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде – за счет торга и скидок, - говорится в недавнем обзоре аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости».
Эксперты проекта «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» задались вопросом: насколько полноценное открытие БКЛ скажется на ценах ближайших новостроек. Скажется, но крайне незначительно, заявили опрошенные порталом специалисты: по словам управляющего директора компании «Бон Тон» Валерии Цветковой, в основном БКЛ — это дополнительный фактор, улучшающий возможности уже существующих станций метро, и принципиальные ценовые изменения возможны лишь там, где станций до сих пор не было вообще. По мнению управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, рост цен возможен лишь в пределах 1-3%, и чуть больше может прибавить недвижимость на вторичном рынке в тех районах, где станции появятся впервые.
Особняком стоит Нагатинский затон: благодаря открытию станций «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар», в этом московском районе подорожать обещает не только «вторичка», но и новостройки. Причем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, последние могут прибавить к нынешней цене до 10-15%.
Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства переоценено, заявил в ходе онлайн-конференции «Ипотека после новых ограничений Центробанка. Что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом?» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек. Когда продавцы квартир на вторичке, смирившись с новой реальностью, пошли навстречу покупателям и начали опускать цены, застройщики, как раз благодаря «нулевой ипотеке», умудрялись повышать стоимость жилья на 20-30-50%», - сказал эксперт, отвечая на вопрос «Как меры Центробанка, направленные на ограничение выдачи ипотеки от застройщиков под супернизкий процент, скажутся на ипотечном спросе и спросе на жилье».
При этом, по его словам, на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки, отметил Олег Репченко: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.
«Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей», - считает эксперт.
Согласно регулярным экспресс-замерам потребительских настроений на IRN.RU, доля тех, кто верит в снижение цен на жилье в Московском регионе, начала увеличиваться сразу после начала СВО и стабильно росла на протяжении всего прошлого года. Однако весной 2023 г. доля людей, ожидающих снижения стоимости жилья в Московском регионе, незначительно снизилась – в основном за счет тех, кто чувствует стабилизацию цен, а не их рост.
До начала спецоперации падения стоимости квартир весной 2022 г. ждали менее половины (около 45%) участников онлайн-голосования на IRN.RU. Это неудивительно: опрос проводился в январе 2022 г., когда экономика была достаточно стабильна, а темпы роста цен на жилье били рекорды (в «старой» Москве» вторичные квартиры подорожали на 37,7% с начала 2020 г.).
Но уже в начале марта, сразу после объявления СВО, доля тех, кто надеется на снижение цен, выросла на 13% (почти до 58%). Падения стоимости метра летом 2022 г. ожидали уже 68% опрошенных, осенью – 73%, а в снижение цены жилья зимой стали верить уже 78% участников очередного экспресс-замера. Это максимальное значение не только с начала СВО, но и в целом за всю историю наблюдений. Предыдущий максимум тех, кто ждал снижения цен, отмечалось в конце 2015 года (69%) – тогда жилье дешевело на фоне кризиса 2014-2015 гг.
При этом на протяжении всего прошлого года увеличивался процент приверженцев именно существенного падения цен (более 5%). До начала СВО в значительное снижение стоимости метра верили 22%, сразу после – 36%, летом и осенью существенную коррекцию ждали около 38% ответивших, зимой – 45%.
Сейчас доля людей, ожидающих снижения стоимости жилья в Московском регионе, незначительно снизилась. По большому счету за счет тех, кто чувствует стабилизацию цен, а не их рост. Так, по данным последнего экспресс-замера потребительских настроений от IRN.RU, падение цен на жилье весной 2023 года прогнозируют 64,5% опрошенных. Зимой снижения стоимости метра ожидали 78,2% (-13,5%). При этом если зимой большинство опрошенных верили в значительное падение цен, то сейчас в лидеры вырвались сторонники умеренного снижения: 34,1% считают, что цены на квартиры весной могут потерять около 5%, а 30% надеются на более существенную коррекцию.
Порядка 20% проголосовавших придерживаются мнения, что ценник на жилье в ближайшие три месяца не изменится, что почти на 10% меньше, чем три месяца назад. В начале зимы стагнацию цен ожидали 10,7%.
Доля приверженцев роста цен в марте по сравнению с предыдущим экспресс-замером сильно не изменилась: повышение стоимости квартир ближайшие три месяца ожидают чуть больше 15% участников опроса (на 4,1 п.п. больше, чем в начале зимы). В умеренный рост – в пределах 5% за весну – верят 10,9%. Еще 4,2% считают, что подорожание будет более чем на 5%.
По данным "Индикаторов рынка недвижимости", больше всего с 24 февраля 2022 года – на 2,7% – упали цены в Новой Москве – до 197 тысяч рублей в среднем за "квадрат". В "старых" границах столицы стоимость метра снизилась на 0,4% – до 252 тысяч, а вот в Подмосковье поднялась на 3,2% – до 151 тысячи рублей. С чем связаны эти тенденции?
В течение всего года цены на жилье в Московском регионе метались вверх и вниз, напоминают аналитики.
В марте-апреле 2022-го средняя стоимость квадратного метра подскочила в Московском регионе до 7%. Ценовой всплеск – стандартная реакция на кризис. Россияне бросились спасать деньги, а продавцы недвижимости в ответ взвинтили цены.
Но уже в апреле спрос начал падать. К ноябрю жилье в Москве стоило примерно столько же, сколько в феврале до начала спецоперации. В декабре цены продолжили снижение, и только в начале 2023 года падение затормозилось.
– Рынок жилья в Новой Москве был перегрет еще до начала спецоперации, – говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. – Поэтому и весной 2022 года цены здесь подскочили меньше, чем в «старой» Москве и области, зато потом падали так же быстро, как внутри МКАД.
«Только за восемь месяцев 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7–8% в зависимости от сегмента, без учета дисконтов. Цены на первичном рынке в прошлом году снижались в основном за счет скидок до 15–20–30%», – напоминает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)» Олег Репченко, уточняя, что жилье еще сильно переоценено и на рынке недвижимости раздулся огромный ценовой пузырь. Он полагает, что с учетом уже случившегося снижения цен в прошлом году квадратный метр должен потерять еще порядка 15–20%, чтобы вернуться к адекватному уровню начала 2020 года, где он и был до раздувания ценового пузыря. «На цены продолжат давить слабый спрос и большой объем предложения. Так что весной, когда рынок активизируется, цены скорее всего вновь пойдут вниз. Если не произойдет никаких форс-мажорных шоков, сейчас многое зависит от геополитики», – рассуждает Репченко.
По мнению экспертов, на рынок новостроек оказывает влияние и запрет околонулевой ипотеки, которая была основным драйвером продаж во второй половине прошлого года. Репченко считает, что спрос после запрета нулевых ставок ожидаемо просел: «В феврале спрос на новостройки в отдельных регионах снизился на 8% даже по сравнению с традиционно вялым январем. А по сравнению с февралем прошлого года спрос упал практически вдвое. Уровень спроса на «вторичку» тоже сильно ниже прошлогоднего».
При этом объем предложения остается на уровнях, близких к максимуму. На первичном рынке, по оценкам, объем предложения практически вдвое превышает прошлогодний. На вторичном рынке, по разным оценкам, объем предложения с начала года вырос на 5–7% – на рынок вернулись квартиры, снятые с продажи перед Новым годом. Это немного, но надо учитывать, что число квартир в экспозиции и без того находятся практически на максимальных уровнях: с августа по октябрь 2022 года предложение на вторичном рынке увеличивалось на 20–30% в месяц», – рассказывает эксперт. (Аналитики центра ИРН фиксируют цены на жилье уже много лет. И по их данным, долларовая цена квадратного метра сегодня вдвое ниже, чем была до кризиса 2008–2009 годов).
Как прокомментировал "РГ" руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, онлайн-приложение "Яндекса" - это попытка привлечь новую аудиторию. "Спрос на аренду в столице сейчас низкий, на это повлияли многие факторы. Рынок аренды сейчас ниже, чем спрос на него. Вариант удаленного съема расширяет поиск потенциальных арендаторов и может привлечь людей из регионов или ближних дружественных стран, которые только планируют обосноваться в столице", - рассказал Олег Репченко.
Читателей попросили указать их приоритеты при выборе квартиры, каждый участник мог отметить не более трех вариантов. Большинство проголосовавших – 38,4% – выбрали вариант «цена», еще 28% отметили важность транспортной доступности и почти 17% – экологии.
Застройщик оказался не так важен при выборе квартиры, на его значимость указали только 5,7% проголосовавших – это один из самых непопулярных ответов. Меньше голосов только у спортивной инфраструктуры в пешей доступности (3,3%). Хорошая школа в шаговой доступности также не важна большинству ответивших – на это при выборе жилья обращают внимание лишь 7,7% респондентов.
Важность транспортной доступности и экологии при выборе жилья и их приоритет по отношению к социальной инфраструктуре видны из еще одного опроса IRN.RU. Читателям был задан вопрос: «Если бы вы покупали квартиру, то по какому принципу выбирали бы локацию?». Абсолютное большинство – 44,5% – заявили о необходимости станции метро недалеко от дома. Жить поближе к центру хотели бы 17,8% проголосовавших, поближе к парку – 14,5%, поближе к работе или учебе – 11,7%. Наименьшее число голосов набрали ответы «Поближе к родителям/детям» (6,6%) и «Поближе к хорошей школе/спортивной секции для ребенка» (5,1%).
Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценили январскую динамику на рынке новостроек Москвы. По их подсчетам, за первый месяц 2023 года внутри МКАД стартовали продажи в четырех корпусах четырех проектов, и лишь один из них был новым. При этом в декабре 2022 года был дан старт продаж в 13 корпусах десяти проектов, пять из которых были новыми, и еще в двух проектах началось бронирование квартир. А что касается цен в январских премьерах, то в самой дешевой новостройке они стартуют с отметки 5,6 млн рублей, а в самой дорогой — с 65,5 млн рублей.
Специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) ранее сообщали о «ценовом пузыре»: за два ковидных года – 2020-й и 2021-й – «цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов России выросли на 50–70–100%».
«Такими же астрономическими темпами цены поднимались разве что только в 2000-х годах, когда экономика активно росла, увеличивались доходы населения, а в страну шли огромные инвестиции. А в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье», – уточняют эксперты. И в прошлом году перегретому рынку пришлось столкнуться с новыми реалиями СВО.
Говоря о вторичном рынке Московского региона, руководитель IRN Олег Репченко сообщил «НГ», что, по прогнозам, в среднесрочной перспективе стоимость жилья должна вернуться к уровню начала 2020 года. То есть цены могут снизиться в зависимости от сегмента примерно на 30% от максимумов ажиотажной весны 2022-го или на 15–20% от текущего уровня.
«Цены будут ползти вниз весь 2023 год, возможно, еще и 2024-й: теряя примерно по 1% в месяц, стоимость жилья может вернуться к уровню начала 2020-го примерно за полтора-два года», – уточнил Репченко.
«А на первичном рынке цены на квартиры в прайсах застройщиков пока топчутся на месте. Но стоимость реальных сделок снижается – за счет скидок, – продолжил эксперт. – Потому что цены на жилье сегодня не соответствуют платежеспособному спросу». И чтобы не обрушить продажи, застройщикам приходится идти на дисконт до 30% – «это тоже снижение стоимости жилья, хоть и неявное».
«Постепенно, в течение года-двух, это неявное снижение цен может стать явным. Другого выхода у застройщиков просто нет: никакие меры стимулирования продаж уже не помогают восстановить спрос на квартиры», – обратил внимание Репченко. Несмотря на то что реальный спрос сильно отстает от прошлогодних показателей, потенциальный спрос на жилье не только в столице, но и в целом по стране огромный, добавил он.
В-третьих, свою лепту в «охлаждение» первичного рынка жилья внес Минфин, заявивший в конце прошлого года о возможном завершении программы льготной ипотеки. Известие вызвало повышенную активность покупателей, спешивших воспользоваться дешевыми кредитами. О том, что ипотеку с господдержкой продлят до середины 2024 г. с повышением ставок с 7 до 8%, стало известно ближе к новогодним праздникам. «Повышение на 1 п.п. не окажет значительного влияния на величину ежемесячного платежа. Просто люди, которые хотели и могли воспользоваться данной программой, уже купили квартиры в прошлом году, а новый спрос еще не сформировался», — пояснил «МК» руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По его мнению, в целом первичный рынок жилья Московского региона развивается в рамках тенденций, сформировавшихся в 2022 году. И пока причин для разворота нет: покупательская активность остается низкой, а цены на квартиры — высокими. Объем предложения новостроек все еще находится на максимумах, продажи оставляют желать лучшего.
Напомним, что цены на жилье резко выросли в 2020–2021 гг. в период мягкой денежно-кредитной политики Центробанка, низких ставок по вкладам и кредитам. «Невыгодные депозиты и дешевая ипотека «перегнали» спрос на рынок жилья, а пропорционального роста объемов предложения не последовало. В результате за два года квартиры в разных сегментах подорожали в 1,5–2 раза. Но доходы покупателей жилья настолько не выросли, спрос начал снижаться. И если на вторичке продавцы приняли новую реальность и начали опускать цены еще в прошлом году, то застройщики до последнего оттягивают этот неизбежный процесс», — сообщил Репченко.
«Скидки — это ведь не только прямой дисконт, размер которого в последние месяцы достигает 15-30%, но и прочие акции, вроде «машино-место в подарок», — уточняет руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Без скидок и акций сейчас вообще очень трудно что-то продать: цены на жилье кусаются, они не соответствуют ни актуальному уровню спроса, ни платежеспособности покупателей».
В конце января Циан выпустил исследование (есть у Forbes), в котором констатировал, что только в 40% ЖК московского региона строящееся жилье дешевле готового. Собеседники Forbes подтвердили, что такой перекос действительно существует. «В среднем на вторичном рынке «старой» Москвы стоимость квадратного по итогам января составила 251 600 рублей по индексу IRN.RU, а на первичном цена метра давно перевалила отметку в 400 000 рублей, поэтому действительно сейчас квартиры во введеных корпусах могут быть доступнее, чем в строящихся», — рассуждает Репченко из IRN.
Как сообщают аналитики Irn.ru, показатели на рынке недвижимости старой Москвы, зафиксированные с мая по декабрь 2022 года, практически вернулись к показателю доажиотажного февраля.
При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела значительно – на 10-13%. Так, всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 руб. в среднем.
На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 руб. за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 руб. в среднем).
Далее следуют Зеленоград (-10,6%, до 178 000 руб.), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 руб.) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 руб.).
В районе проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 руб. в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 руб., Щелковской – на 9,3%, до 209 900 руб., улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%.
Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
По прогнозу Irn.ru снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. «То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике», – уточняет руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.
Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: «Цены на жилье сегодня сильно завышены. Застройщики, привыкшие играть на повышение, с трудом идут навстречу покупателю и не спешат опускать цены. Но стоимость жилья сейчас настолько оторвана от платежеспособного спроса, что продать квартиры по завышенной стоимости не помогает ни льготная, ни даже так называемая «нулевая» ипотека, ставки по которой опускались до 0,01% в прошлом году.
Но дело в том, что спрос на квартиры упирается именно в стоимость квадратного метра, а не в процентную ставку по ипотеке на их покупку. А стоимость жилья в крупных городах сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, росли цены. И сегодня ситуация такова, что покупатели согласны брать ипотеку по рыночным ставкам, но при условии снижения стоимости жилья.
При этом, если исключить форс-мажорные шоки, причем не только отрицательные, но и положительные, то можно говорить о том, что снижение цен на рынке жилья в ближайшие годы продолжится. По нашему прогнозу, цены на жилье должны снизиться до 30% от весенних максимумов или на 15-20% от текущего уровня цен, вернувшись таким образом к адекватному уровню начала 2020 года. Потому что тот рост цен в 1,5-2 раза, что мы наблюдали в 2020 – 2021 годах, не был рыночным, экономика и доходы населения за эти годы настолько не выросли. Жилье подорожало «благодаря» низким ставкам по депозитам и кредитам на покупку жилья, которые искусственно разогрели спрос на квартиры».
«Сегодня на вторичном рынке Москвы объем предложения более чем в два раза превышает уровень до начала СВО. Это очень высокий объем, близкий к историческим рекордам, и он не рассасывается, а продолжает нарастать. Люди хотят продать квартиры по самым разным причинам: кто-то не может платить по ипотеке, кто-то начинает продавать инвестиционные квартиры, потому что нужны деньги, кто-то планирует релоцироваться. Реализовать весь накопившийся объем нераспроданного жилья в 2023 году можно только по существенно более низким ценам», — считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
- На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, - утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен. Хотите продавать – не затягивайте.
Эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» обращают внимание на неоднородность этой тенденции. К примеру, в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13% от весенних максимумов
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации в Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Минфин внес в правительство России проект продления программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой 8% годовых. Девелоперы, открыто надеявшиеся на это решение, уже поднимают бокалы шампанского. Но зря. "Льготная ипотека показала свою несостоятельность и больше не работает", - заявил "МК" руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
- Субсидирование ставок просто привело к тому, что застройщики подняли цены, а для покупателя платеж остался примерно тем же, что и был бы без льготной программы, - говорит эксперт. - Люди не просто не выиграли - даже проиграли. При повышении цены квартиры растет и размер первоначального взноса по ипотеке в абсолютном выражении.
Кроме того, человек, купивший квартиру на первичном рынке под льготный процент, не сможет перепродать ее по той же стоимости. На вторичном рынке господдержки нет, и завышенные на фоне льготной ипотеки "первичные" цены восприняты не будут.
Спрос, который пытаются поддержать государственной программой, зависит не от процентной ставки по кредиту, а от стоимости жилья.
- Льготная ипотека была нужна весной 2022 года, когда ставки были выше 20% после резкого роста ключевой ставки, спрос на жилье упал, - продолжает Олег Репченко. - А сейчас рыночные ставки по ипотеке и на первичном рынке, и на вторичном находятся на уровне от 10,5-11% годовых у крупных банков. Скорее всего, на этом уровне и останутся, плюс-минус 1%.
Льготная ипотека с нового года будет выдаваться под 8% годовых. То есть разница в уровне ставок не критичная, она легко корректируется стоимостью жилья. И это уже видно на вторичном рынке: люди прекрасно покупают квартиры без льготной ипотеки, если продавец готов на хороший торг. Такая же практика должна установиться и на "первичке".
Отмена льготной ипотеки приведет к нормализации рынка, прекратится переток бюджетных денег в раздувание ценового пузыря, застройщики снизят цены, утверждает аналитик. Но решение о продлении льготной ипотеки уже принято. Значит, все останется так, как было. Жилье сильно переоценено, застройщики продолжат давать скидки, но их размер будет скромнее, чем мог бы быть в случае отмены госпрограммы.
Спрос на новостройки, даже несмотря на льготную и тем более "околонулевую" ипотеку, сильно отстает от прошлогоднего уровня. По данным Росреестра, в сентябре в Москве было зарегистрировано на 23% меньше договоров долевого участия, чем в сентябре-2021, в октябре - на 54% меньше, чем в том же месяце прошлого года, в ноябре - на 36% меньше. "Для восстановления спроса нужно снижать стоимость жилья, а не ставку по ипотеке на его покупку", - утверждает Олег Репченко.
Аналитики рынка недвижимости, однако, бьют тревогу – спрос на жилье сильно падает из-за нестабильной экономической ситуации в стране. Так, спрос на первичное жилье в Сочи в ноябре упал по сравнению с ноябрем прошлого года более чем на 40%, рассказал коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов. По его словам, всплеск спроса наблюдался весной, когда на фоне паники люди вкладывали деньги в недвижимость, затем он падал и сейчас закрепился на низком уровне. Строители Свердловской области также отметили снижение спроса в своем регионе. Власти и участники рынка заигрались с искусственным снижением ставок, подменив понятие «доступное жилье» доступной ипотекой, а продление льготной ипотеки не предотвратит падение спроса на новостройки, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
За счет расширения ипотечной поддержки со стороны государства и застройщиков рост цен на новостройки продолжился и в нынешнем году. В результате, отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко, первичный рынок просто перестал реагировать на снижение ставок. «По информации столичного управления Росреестра, за 11 месяцев 2022 года спрос на новостройки сократился на 13,5% относительно прошлого года. При этом в последние месяцы темпы снижения продаж составляют 20–50%», – говорит он. По объему сделок рынок вернулся в 2018–2019 годы, когда цены были на 30–40% ниже, чем сейчас.
Как отметил в комментарии «Эксперту» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, льготная ипотека поддержала рынок в период высоких ставок по кредитам весной этого года, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20%. Ставки по ипотеке в тот период превышали 20%, без господдержки продажи жилья могли просто обрушиться.
«Сейчас средние ставки предложения по рыночным программам в крупнейших банках страны составляют 10,8%, по данным ДОМ.РФ. Так что разница между рыночной и льготной ставкой составляет менее 3 процентных пунктов и не является принципиальной для рынка», — указал Олег Репченко.
«Ипотека со сниженными ставками больше не является фактором, достаточным для поддержания или, тем более, роста продаж. Даже со ставкой около нуля — такую ипотеку до сих пор предлагают ряд застройщиков», — уверен Олег Репченко.
Он обратил внимание на статистику Росреестра по Москве по сделкам за последние месяцы. Цифры явно свидетельствуют о том, что продажи оставляют желать лучшего. Например, в ноябре в столице зарегистрировали на 36% меньше договоров долевого участия, чем в ноябре прошлого года. А в октябре сделок было практически в два раза меньше, чем в том же октябре прошлого года (-54%). И это в условиях действия льготных ипотеки и ипотеки с супернизкими ставками, которые субсидируют сами застройщики.
«Получается, что рынок больше не реагирует на снижение ставок по ипотеке. Пора снижать цены на жилье. Потому что спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в процентную ставку по ипотеке на его покупку. А стоимость жилья в Московском регионе сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5%-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, стали расти и цены», — поделился с «Экспертом» наблюдением Олег Репченко.
По его словам, при снижении ставок по ипотеке, застройщики поднимают цены. И получается, что покупатели от льготной госпрограммы не в плюсе: платеж по ипотеке остался таким же, что и был бы с рыночной ипотекой, но при адекватной стоимости жилья. Правда, в этом случае, покупателям было бы проще накопить на первый взнос по ипотеке — он был бы ниже в денежном эквиваленте, так как само жилье стоило бы меньше.
«На вторичном рынке никакой льготной ипотеки нет, но в последние месяцы чувствует он себя лучше, чем первичный. Потому что цены снизились. Индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, в Москве, например, за 7 месяцев 2022 года опустился почти на 7%. Это если говорить о ценах предложениях. Плюс торг с продавцом — еще минус до 15% от стоимости жилья. Получается, что покупка квартиры на "вторичке" в рыночную ипотеку под рыночный процент покупателю оказывается выгоднее. Конечно, при адекватной стоимости жилья», — заметил Олег Репченко.
Снижение цен на рынке жилья Московского региона (Москва и область) продолжится в 2023 году и в последующий год или два. В итоге стоимость жилья может упасть до уровня 2020 года. Уже сейчас она откатилась к февралю 2022 года. Об этом говорится в исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
«Стоимость жилья будет снижаться в 2023 году, но, возможно, продолжит ползти вниз более продолжительный период времени. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов», — пояснил «РБК-Недвижимости» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Пиковых значений Индекс стоимости жилья IRN.RU достиг в апреле 2022 года на фоне ажиотажа после начала спецоперации на Украине — в среднем 271,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Часть этого роста рынок уже отыграл — за семь месяцев (май — ноябрь 2022 года) стоимость жилья в Москве снизилась на 6,7%. Сегодня 1 кв. м стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, — в среднем 253,5 тыс. руб. Плюс скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном», — пояснил Олег Репченко. По его оценке, за 2023 год рынок может потерять еще 10–15%, по 1% в месяц. «Но это для адекватно оцененных объектов. Для тех объектов, что по-прежнему выставляются на рынок по максимальным ценам, снижение цен может быть больше», — добавил Олег Репченко.
Дальнейшее уменьшение стоимости жилья эксперты объясняют влиянием нескольких факторов. Во-первых, на стоимость «квадрата» давят большие объемы предложения. С августа по октябрь 2022 года число квартир в экспозиции на вторичном рынке увеличивалось на 20–30% в месяц. В ноябре предложение более чем вдвое превышает уровень до начала СВО. На столичном рынке новостроек выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее, а в Новой Москве — на 80%.
Во-вторых, рост цен тормозится из-за низкого спроса. Сейчас продажи жилья поддерживаются в основном большими скидками и уже в меньшей степени льготной ипотекой, отмечают эксперты IRN.RU.
По мнению аналитиков IRN.RU, основная проблема российского и столичного рынков жилья в большей степени связана не со СВО, частичной мобилизацией и санкциями, хотя эти факторы усугубляют положение, а с ценовым пузырем. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры в Московском регионе выросли на 50–100% в зависимости от сегмента, района и объекта. Ажиотажный всплеск цен произошел на фоне высокого спроса на жилье, разогреваемого доступной ипотекой, льготными программами и подешевевшими банковскими депозитами. Как следствие, на рынке образовался огромный ценовой пузырь.
«Если бы его не было, то цены на жилье в нынешних условиях могли бы рассчитывать на умеренную коррекцию, как в период 2015–2017 годов, но пузырь есть, и ему придется сдуться так или иначе», — считают аналитики. По их данным, в прошлый раз снижение цен растянулось на три года — с 2015 по 2017 год включительно — и составило в сумме 15–20%. Но тогда на рынке жилья не было ценового пузыря — перед 2014 годом стоимость метра почти не росла много лет.
В отсутствие льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на жилье, которые сегодня находятся на аномально высоком уровне, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам IRN.RU, за 2020–2021 годы на фоне низких ставок по кредитам и депозитам стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в полтора-два раза. «Но доходы населения за этот период вообще не росли. Существующие сегодня цены давно оторвались от платежеспособного спроса и никогда не будут восприняты рынком без «субсидируемого допинга». Поэтому, чтобы сохранить продажи после отмены льготной ипотеки, застройщикам придется пойти навстречу покупателям и начать опускать цены», — сказал Олег Репченко.
Завершение программы льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж замедлятся, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако и при наличии льготной ипотеки продажи не растут. Например, в октябре число зарегистрированных ДДУ упало на 40%, обращает внимание эксперт. «То есть госпрограмма льготной ипотеки себя исчерпала, она больше не работает. Соответственно, в целом оборачиваемость рынка и в случае отмены льготной ипотеки, и в случае ее продления будет зависеть от ценовой политики застройщиков: если цены упадут, то рынок оживет. В противном случае упадут продажи», — считает он.
Но приобретая недвижимость в кредит с так называемой нулевой ставкой, клиент переплачивает 15-20%, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Для покупателя лучше всего не субсидии, а самая обычная рыночная ипотека под 10%, как дают на вторичке, и нормальная стоимость квартиры.
По итогам октября весь спрос перетек как раз на вторичный рынок, думаю, в ноябре ситуация аналогичная. Почему? Застройщики завысили цены, дают нулевую ипотеку.
Но люди — не дураки, они считают и видят, что на вторичном рынке выгоднее. Там нет ни субсидированной, ни льготной, там обычная ипотека по рыночным ставкам. Да и продавцы таких квартир больше готовы идти на существенные скидки».
В 20 городах Московской области представлено жилье по цене менее 100 тыс. руб. за 1 кв. м. В среднем стоимость квадрата на вторичном рынке Подмосковья составляет 151,6 тыс. руб., что на 14,2% выше, чем год назад, говорится в исследовании аналитиков IRN.RU.
По их статистике, сейчас минимальная стоимость 1 кв. м вторичного жилья зафиксирована в городах Кашира и Ожерелье — в каждом из них это 61,4 тыс. руб. На втором месте — Шатура и Рошаль. Здесь квадрат обойдется в 70,3 тыс. руб. Тройку лидеров замыкает Волоколамск с ценой квадрата в 70,3 тыс. руб.
Далее следуют:
- Егорьевск и Куровское (76,1 тыс. руб. за 1 кв. м);
- Воскресенск (79,8 тыс. руб.);
- Михнево (84,9 тыс. руб.);
- Орехово-Зуево и Павловский Посад (87,3 тыс. руб.);
- Можайск, Руза, Тучково (94,4 тыс. руб.);
- Серпухов (95,6 тыс. руб.);
- Электросталь и Электроугли (96,6 тыс. руб.);
- Ногинск и Черноголовка (96,7 тыс. руб.);
- Коломна (97,5 тыс. руб.).
Только один город с ценой метра до 100 тыс. руб. расположен в пределах часа езды от центра Москвы на электричке — Павловский Посад (55 минут скоростной электричкой с Курского вокзала), отмечается в материалах.
Год назад городов, где можно было купить вторичную квартиру по цене 1 кв. м до 100 тыс. руб., было больше — 31. Помимо перечисленных городов, такое жилье можно было найти в населенных пунктах Бронницы, Белоозерский, Клин, Лосино-Петровский, Свердловский, Монино, Сергиев Посад, Софрино, Дмитров, Яхрома и Чехов.
«По сравнению с Москвой, в области стоимость жилья гораздо ближе к народу, но тем не менее и там ценник сильно завышен. За 2020–2021 годы квартиры в Подмосковье, как и в Москве, подорожали примерно в 1,5 раза на фоне низких ставок по ипотеке. В начале 2020 года 1 кв. м жилья в Московской области стоил 91,9 тыс. руб.», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Согласно прогнозам IRN.RU, цены на жилье столичного региона в среднесрочной перспективе продолжат падать. Поэтому число подмосковных городов с приемлемой стоимостью жилья и удобной транспортной доступностью должно увеличиться, прогнозирует Репченко.
— Сегодня цены на квартиры в Москве находятся на аномально высоком уровне: за 2020–2021 годы, в условиях стагнации экономики и низких ставок по кредитам и депозитам, жилье подорожало в 1,5–2 раза в зависимости от сегмента. Если в начале 2020 года квадратный метр на вторичном рынке стоил в среднем 180 тыс. рублей, то сегодня — 260 тыс. рублей. На «первичке» стоимость метра еще выше, потому что там есть льготная ипотека, в том числе супердешевая субсидированная ипотека от застройщиков, которая, вопреки своей логике, не сделала жилье доступнее: опуская ставку практически до нуля, застройщики поднимают цену на 20–40%, — указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В итоге просела не только ипотека, но и в целом спрос на рынке жилья. В сентябре–октябре число переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья в Москве сократилось на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На рынке новостроек похожая тенденция, хотя снижение не так заметно, так как продажи искусственно поддерживаются дешевой ипотекой, констатируют в IRN.
В течение года-двух цены на московские новостройки могут снизиться примерно на 30% и вернуться к уровню начала 2020 года. Похожее развитие событий ждет и вторичный рынок, говорится в прогнозе специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (есть в редакции).
Одна из главных причин грядущего снижения цен — падение спроса, отмечают в компании. По итогам января — октября 2022 в Москве купили на 21% меньше вторичного жилья, чем в тот же период 2021-го. Продажи новостроек поддерживаются льготными ипотечными программами, поэтому падение менее выраженное — на 4,6%.
Застройщики пытаются поддерживать цены, придерживая объемы, но из-за падения спроса это получается не очень хорошо, замечают в IRN.RU. В октябре на рынке московского стандарт- и комфорт-класса число лотов в экспозиции увеличилось сразу на 18% и 8% соответственно, а средняя стоимость квартир снизилась на 5%, отмечается в публикации.
На вторичном рынке за последние полгода, по данным аналитического центра, стоимость лотов в Старой Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве и Подмосковье — на 3,7% и 2,3% соответственно. Цены реальных сделок просели значительно сильнее — на 10–20%.
Предпосылок для разворота цен и повышения спроса пока нет. И в ближайшие год-два цены на столичное жилье могут снизиться на треть, резюмируют аналитики IRN.RU.
К концу года на столичном рынке недвижимости произойдут значительные изменения, заявляют опрошенные НТВ эксперты. Ожидается, что купить квартиры в столице можно будет в разы дешевле.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: «Несмотря на то что индекс стоимости жилья в Москве снижается уже несколько месяцев подряд, стоимость квартир в столице все еще сильно завышена. Причина тому — низкие ставки по ипотеке и депозитам, „благодаря“ которым за 2020–2021 годы на рынке надулся ценовой пузырь, стоимость квартир выросла в 1,5 раза: в начале 2020 года квадратный метр жилья стоил в среднем около 180 000 рублей, сегодня — 260 000 рублей».
В IRN.RU ожидают, что в среднесрочной перспективе стоимость «квадрата» жилья в Москве может вернуться к уровню начала 2020 года. То есть жилье может подешеветь до 30% в зависимости от своего класса. «Опережающими темпами» дешевеют в первую очередь «однушки» на массовом рынке. Только за лето они упали в цене на 5,7%, сообщил эксперт. Вероятно, они продолжат дешеветь дальше, заключил Репченко.
В октябре ситуация, увы, ничуть не улучшилась, даже наоборот. «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой Москве и Подмосковье. В целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает число тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных, по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%», — делится наблюдениями руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре — на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре — на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб. Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой- на 3,7%, в области — на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3−1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах — 0,2−0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно) — ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7−0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2−0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах — на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в „старой“ Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных — по разным оценкам, дисконты составляют 10−20%».
Объем предложения на вторичном рынке жилья в Московском регионе вырос в сентябре на 15 – 20%. С учетом того, что в августе он уже прибавил 20 — 25%, можно сказать, что предложение сейчас сильно превышает реальный спрос. Теоретически это должно было привести к падению цен на жилую недвижимость, но, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), стоимость выставляемых на продажу квартир снизилась незначительно. Так, в среднем за сентябрь цены на квартиры в Москве, если брать ее районы без учета присоединенных территорий, снизились на 0,7% — до 257 700 рублей за квадратный метр. В ТиНАО же цены на квартиры практически не изменились. А в Московской области некоторые районы даже показали небольшой рост цен.
По данным irn.ru, снижение цен на квартиры в «старой» Москве идет в основном за счет бюджетной недвижимости – квартир в панельных домах и «однушек». В этих сегментах спад цен составил 0,8 — 1,3%. 2 — 3-комнатные квартиры подешевели на 0,6 – 0,7%, многокомнатные — на 0,1%. Снижение стоимости квартир за МКАД составило 0,9%. А вот цены на квартиры в «сталинках» и современных монолитно-кирпичных домах в сентябре остались на прежнем уровне.
Об этом свидетельствуют итоги онлайн-голосования на портале IRN.RU.
По данным исследователей, с начала года доля желающих купить жилье на старте продаж сократилась на 11 процентных пунктов, а тех, кто готов ждать, пока дом достроят или почти достроят, стало больше на 5,5 п. п.
Сегодня почти половина россиян готова купить жилье только когда дом уже совсем или почти совсем готов: после сдачи здания в эксплуатацию (29,9%) и «на завершающих стадиях» (19,4%).
Почти четверть опрошенных (23%) готова рискнуть ради экономии средств и вложить деньги в постройку дома на старте продаж либо до его начала.
Около 11% готовы вкладывать деньги, когда у дома готовы несколько первых этажей, а 8,3% — когда дом достроен до половины.
Таким образом, вложения в жилье с целью инвестиций стали менее популярными в стране. В непростой экономической ситуации покупатели стали более осторожными и менее доверчивыми: они не хотят рисковать. Покупатели убеждены, что новая схема покупки квадратных метров через эскроу-счета не защищает покупателей от потери денег, вложенных в долевое строительство.
«Реальный спрос на рынке жилья сейчас, действительно, ниже, чем в прошлом году. Летом спрос на новостройки в Московском регионе был на треть ниже, чем в прошлом году, в августе вышел на уровень прошлого года и даже немного превысил его благодаря накопительному эффекту от субсидированной ипотеки. Однако в конце сентября — начале октября, по данным участников рынка, спрос на новостройки упал на 30−40% относительно августа. На вторичном рынке спрос летом был ниже на 30−40% по сравнению с прошлым годом», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.
По его словам, сдерживание выхода новых объектов в условиях неопределенности на рынке и в экономике — это нормальная практика, но в нынешних условиях аномально высоких цен эффекта от нее может и не быть. «Чтобы вернуть спрос и нарастить продажи, нужно отказаться от игры на повышение цен и начать их опускать. По прогнозу IRN.RU, в Москве в среднесрочной перспективе глубина падения стоимости жилья может достигнуть 30% в зависимости от класса. И цены на вторичном рынке уже снижаются: -5,2% за май — сентябрь в „старой“ Москве, -3% в „новой“ и -2% в области. За МКАД снижение не такое ощутимое, потому что цены там ближе к потребителю, в отличие от столицы», — отмечает аналитик. Он считает, что похожая ситуация была в 2014—2017 гг., когда после короткого ажиотажа тоже на фоне санкций и обвала рубля, цены поползли вниз и за два года опустились на 10−20% в разных сегментах. «Но перед 2014 г. на рынке не было ценового пузыря, цены топтались на месте много лет. Тогда внутри МКАД цены на новостройки начинались от 100−120 тыс. руб. за метр», — напоминает Репченко.
«Сегодня цены выше: в среднем новое жилье эконом- и комфорткласса внутри МКАД предлагается по цене около 250 — 300 тыс. за квадратный метр. При этом на себестоимость строительства из них приходится только около четверти от рыночных цен, по крайней мере, в Московском регионе. В Москве, по данным Дом. рф, в августе медианная стоимость строительства метра жилья — менее 100 тыс. рублей, а продают — за 400 тыс. рублей в среднем по рынку», — описывает ситуацию аналитик.
«Повышение банками ставок по ипотеке на 0,5% - это легкая тряска на фоне тех качелей, что были весной этого когда, когда ставка с 8−10% взлетела до 20%, а потом снова опустилась до прежнего уровня. При таком размахе колебания ставок в течение года рост на 0,5 — 1 процентный пункт — не такое существенное движение, способное отразиться на продажах. Все-таки главное, что влияет на спрос, это цена. А существующие сегодня цены давно оторвались от реальности и в текущем положении рынка уже не актуальны», — отмечает Репченко.
Однако эксперты портала IRN.ru указывают на то, что, например, на вторичном рынке, цены уже идут вниз. Причем не первый месяц.
«Индекс стоимости жилья в Москве ползет вниз с мая 2022 г., после скачка в марте-апреле на фоне начала спецоперации на Украине и резкого ослабления рубля. За май — сентябрь средняя цена старомосковского метра жилья опустилась на 5,2%», — комментирует ситуацию руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По его словам, в сентябре темпы снижения цен немного замедлились: если в августе индекс стоимости жилья потерял 1,1%, то в сентябре — только 0,7%. И как не парадоксально это звучит, причина — рост объемов предложения на рынке жилья до рекордного уровня (на 35-45% за август — сентябрь).
«Обычно в погоне за покупателем в период роста конкуренции продавцы снижают цены. Но собственники квартир в Москве, надеясь на восстановление рынка на фоне снижения ключевой ставки, продолжали выставлять квартиры на продажу по завышенной цене. Итог — средняя цена предложения значительного падения в сентябре не показала. Но предложение существенно превышает спрос, поэтому в итоге продавцам придётся пойти навстречу покупателям и опустить цены. Реальные сделки уже заключаются с большими дисконтами», — говорит Репченко.
Что касается частичной мобилизации, то она, по словам аналитика, повысила градус неопределенности на рынке, поэтому ждать существенных изменений цен предложения в ближайшее время не стоит.
«Но через несколько недель владельцы квартир поймут, что по заявленной стоимости жилье не продается, а конкурентов стало больше. Так что где-то к ноябрю темпы снижения цен на квартиры могут вновь ускориться», — резюмирует эксперт.
Другой взгляд на ситуацию в сегменте «вторички» у руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко. По его оценке, средняя стоимость старомосковского квадратного метра уменьшается с мая, снизившись за пять месяцев на 5,2%. За сентябрь квартиры в столице подешевели еще на 0,7% — до 257 700 руб. за кв.м в среднем. В Новой Москве и Подмосковье, где последние 4 месяца квартиры также дешевели, в течение первого месяца осени падение цен притормозилось: в Новой Москве индекс стоимости жилья потерял только 0,2%, в Мособласти снижения не произошло. Сказался рост объемов предложения (на 35–45% за август-сентябрь), который, по идее, должен, напротив, сбивать цену.
«Новые продавцы, выставляя свои квартиры на продажу, боялись продешевить, надеясь на восстановление рынка на фоне снижения ключевой ставки ЦБ. Однако рост объемов предложения до рекордных величин показывает, что желающих продать квартиру сейчас значительно больше, чем купить», — подчеркнул аналитик. Чтобы реализовать весь накопившийся на рынке объем, продавцам нужно идти навстречу покупателям и опускать цены. Реальные сделки уже заключаются с большими дисконтами, — добавил Репченко.
По его оценке, объявленная в России частичная мобилизация повысила градус неопределенности на рынке, поэтому в ближайшие недели растерянные продавцы вряд ли будут существенно менять цены предложения. Однако через несколько недель владельцы квартир поймут, что по заявленной стоимости жилье не продается, зато конкурентов у них становится все больше. Так что где-то к ноябрю темпы снижения цен на квартиры могут вновь ускориться.
А ценам есть куда падать, уверен Репченко. Ситуация на рынке недвижимости развивается по сценарию 2014–2017 годов, когда вслед за непродолжительным ажиотажем, также спровоцированным санкциями и обвалом рубля, последовал длительный период сползания цен вниз. В следующие два года стоимость метра упала на 10–20% (в зависимости от сегмента). В нынешних условиях глубина падения может быть больше. Потому что на рынке надулся пузырь: за 2020–2021 гг. стоимость квартир выросла в 1,5 раза. Если в начале 2020 года 1 кв.м жилья стоил в среднем около 180 тыс. руб., то сегодня — 260 тыс. По прогнозу IRN.RU, в среднесрочной перспективе стоимость «квадрата» в Москве может вернуться к уровню начала 2020 года, то есть снизиться до 30% в зависимости от класса жилья.
По словам Репченко, на первичном рынке сложилась схожая ситуация: цены на жилье находятся на небывало высоком уровне. Способствует этому и льготная ипотека, которая искусственно, за счет бюджетных субсидий, стимулирует спрос на новостройки. К тому же застройщики в рамках льготных госпрограмм дополнительно субсидируют ставки по ипотеке практически до нуля, одновременно повышая цены на квартиры на 20–40%. При этом тем покупателям, которые не пользуются «нулевой ипотекой», предлагаются огромные скидки. «В сентябре размер дисконта в Москве достиг 22%, в октябре появились скидки до 25%. То есть реальная стоимость квартир без субсидированного допинга гораздо ниже той, что сейчас есть на рынке. Если дешевой ипотеки не будет, застройщикам придется начать опускать цены», — заключил аналитик.
По итогам сентября объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы увеличился до 20%, подсчитали в IRN.ru. В конце лета, когда объем предложения также рос, на продажу выставляли свои квартиры те, кто покупал их в инвестиционных целях. Участники рынка рассчитывали, что в сентябре ситуация стабилизируется. Однако 21 сентября, в среду, в стране была объявлена частичная мобилизация, а к концу той недели число заявок на срочную продажу квартир увеличилось втрое, говорит директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. При этом в первые четыре дня после объявления частичной мобилизации уменьшился спрос на 20%, добавляет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «По сути, самыми провальными для вторичного рынка в прошлом месяце были 22–25 сентября»,— говорит господин Шлома. Этот период он сравнивает с концом февраля, когда после начала военной спецоперации ситуация развивалась аналогичным образом. В обоих случаях на продажу выставляли свои квартиры те, кто принял спонтанное решение покинуть страну.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко назвал депутатскую инициативу неоднозначной. Он выразил сомнение, что собственники жилья «снизят цены для арендаторов-студентов на величину налога». Скорее они постараются повысить свою прибыль, так что доступнее жилье для студентов не станет, сказал эксперт.
Олег Репченко: «Казалось бы, эта мера может сделать арендодателей более лояльными к арендаторам-студентам, так как действительно есть такая проблема, что студентов часто рассматривают как группу повышенного риска в плане порчи имущества. Впрочем, все это актуально, если жилье сдается в „белую“. Однако нередко студенты снимают самое дешевое жилье, например комнату в квартире у пенсионеров, и происходит это неофициально, поэтому и освобождение такой аренды от налогов мало что изменит».
Ее слова подтверждает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на примере Московского региона. Здесь почти все крупные застройщики предлагают покупателям субсидируемую ипотеку со ставками ниже 1% на весь срок, но поднимают стоимость квартир для всех покупателей, чтобы не отпугивать ипотечников большой надбавкой к цене.
— Потом эта цена снижается за счет скидок для покупателей квартир с живыми деньгами или тех, кто оформит ипотеку без субсидированной процентной ставки — в сентябре размер дисконта в Москве достиг 22%, — заметил он. — Сегодняшние аномально высокие цены на рынке новостроек формируются искусственно в условиях наличия субсидий и никогда не будут восприняты рынком в их отсутствии. Потому что человек, купивший у застройщика квартиру под нулевую ипотеку, не сможет продать ее по той же цене на вторичном рынке — ему придется делать большую скидку, на вторичке программ субсидирования нет.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за месяц квартиры в Новой Москве подешевели в среднем на 0,4% – до 202 200 руб. за кв. метр. В Подмосковье – на 0,2% до 152 100 руб. Для сравнения: в июле новомосковский метр потерял 0,6% стоимости, а подмосковный – 0,7%.
Чем больше цены оторваны от платежеспособного спроса, тем быстрее они падают. Как следствие, в Новой Москве и Подмосковье стоимость метра снижается значительно медленнее, чем в «старой» Москве.
Относительная устойчивость Новой Москвы и Подмосковья к снижению цен на жилье объясняется более демократичной стоимостью метра за МКАД – квартиру в области или на присоединенных территориях могут позволить себе значительно больше потенциальных покупателей, чем в «старой» Москве.
По данным онлайн-голосования на портале Irn.ru, большинство опрошенных готовы рассматривать покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два ( 56,6% респондентов). Из них купить дом для постоянной жизни за городом готовы 18,6% проголосовавших, 15,9% рассматривают покупку дачи для летнего отдыха. Примерно 15,1% планируют купить участок и построить там дом самостоятельно. Приобрести таунхаус или дуплекс готовы 7% ответивших.
Загородная недвижимость пока не нужна 20% участников голосования. Еще 7% сообщили, что уже купили недвижимость за городом.
Эксперты также выяснили, что покупку загородного жилья в качестве второго дома рассматривают 25% опрошенных читателей портала. Большинство ответивших предпочли бы купить еще одну квартиру в городе (32,5%) или зарубежную недвижимость (27%).
Курортную недвижимость как второе жилье хотели бы приобрести 15% ответивших.
Примечательно, что весной 2021 года покупку загородного дома или дачи в качестве второго жилья рассматривали 43% участников онлайн-голосования.
Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости «IRN.RU» подсчитали, что застройщик, снизив ставу буквально на один процентный пункт, может повысить цены на 5%. Ежемесячный платеж для покупателя при этом существенно не изменится.
«Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна — вопрос, конечно, дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а „вкусная“ ставка позволяет подсластить „пилюлю“ в виде заоблачной цены. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны — рынок недвижимости превращается в наркомана, сидящего на „игле“ необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть», — предупреждают специалисты IRN.RU.
В текущей ситуации далеко не все потенциальные частные инвесторы предпочитают вложения в квадратные метры, хотя недвижимость по-прежнему остается самым популярным инвестиционным направлением. К такому выводу пришли эксперты аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» в ходе очередного онлайн-голосования.
На вопрос «что бы вы купили с инвестиционными целями в текущей ситуации?» 23% респондентов ответили: недвижимость. Но почти столько же (22,8%) сказали, что предпочли бы положить деньги на депозит под проценты, и еще 21,2% признались, что инвестировали бы в иностранную валюту. Такой расклад определенно должен настораживать застройщиков и риелторов, очень рассчитывающих на деньги, которые осенью люди начнут получать после закрытия дорогих шестимесячных вкладов, открывавшихся банками в марте. Сейчас таких условий по вкладам, конечно, нет, поэтому игроки рынка недвижимости лелеют надежду перенаправить к себе пусть не весь финансовый поток, вырвавшийся из банковских стен, но солидную его часть.
И не исключено, что надеются зря или почти зря. Некоторые вкладчики в марте ограничивались трехмесячными договоренностями с банками, эти средства на «свободный рынок» уже вышли, и что? Как рассказывал BFM.ru, во время своего выступления на property tour по новостройкам у воды, организованном компанией «БЕСТ-Новострой» и платформой Dombook, председатель правления Абсолют банка Татьяна Ушкова отмечала: расчеты на то, что деньги, которые люди забирают из банков, «прямой наводкой» отправятся на рынок недвижимости, не совсем оправдались, если не сказать жестче — совсем не оправдались. Многие предпочли «переложиться» под более низкие проценты, но оставить деньги в банках.
Возвращаясь к результатам опроса IRN.ru: 14,3% его участников хотели бы вложиться в акции, 10,4% купили бы драгоценные металлы, 6% — облигации. А еще 2% проголосовавших выбрали «Другое» и предложили свои варианты ответа: гипотетически они готовы инвестировать в криптовалюту, обучение, во все перечисленное понемногу или вообще ничего никуда не вкладывать и хранить деньги под матрасом.
Что касается конкретики инвестиций в недвижимость, то больше всего голосов (32,3%) набрала квартира в Москве, на втором месте зарубежная недвижимость (15,2%, без разбивки по странам), на третьем — жилье в другом российском городе (12,5%). За вложения в коммерческую недвижимость проголосовали 10,2% респондентов.
Наименьшей инвестиционной популярностью, как оказалось, пользуются столичные апартаменты (7,6% голоса), что, скорее всего, связано с их официальным статусом, так и остающимся в подвешенном состоянии. Не слишком верят россияне и в инвестпотенциал загородного рынка (примерно 8% голосов).
А вот низкий интерес к вложениям в курортную недвижимость (те же 8%) обращает на себя особое внимание. Из каждого утюга сегодня звучит, что внутренний туризм развивается сумасшедшими темпами, мест размещения очевидно не хватает, и в такой ситуации отбить вложения в курортную недвижимость путем ее сдачи в аренду можно довольно быстро и не особо напрягаясь. Но, выходит, нет, не интересно. Впрочем, есть то, что привлекает людей еще меньше: о своей готовности вкладываться в ПИФы недвижимости заявили лишь 5,4% участников голосования.
«В конце декабря 2020 года, в разгар коронакризиса, IRN.ru проводил опрос на тему инвестирования в текущей ситуации. Тогда большинство ответивших (27%) предпочли бы вложиться в акции, еще 26% — в иностранную валюту. Инвестировать в недвижимость были готовы 18,8% участников опроса», — напоминают аналитики портала.
«В турбулентные времена людям важно не столько преумножить, сколько сохранить свои деньги. Наиболее подходящей для этой цели считается недвижимость. Но вопрос целесообразности инвестирования именно в недвижимость сейчас открыт: квартиры в старой Москве теряют в цене второй месяц подряд, в июле стоимость жилья ощутимо снизилась и в Новой Москве, и в области. Снижение, возможно, продолжится. По нашим прогнозам, цены должны потерять как минимум те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений этой весной. А с учетом надувшегося ценового пузыря стоимость квадратного метра может и вовсе вернуться к уровням начала 2020 года, то есть падение цен составит до 30%. Поэтому инвестиции в недвижимость могут себя и не оправдать», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.
Цены квартир в столице уже начали снижаться. По данным аналитического центра IRN.RU, в мае рынок жилья Москвы впервые с начала 2018 года ушел в ощутимый минус – за месяц цены на вторичном рынке опустились на 0,6%. В Новой Москве и Подмосковье, где сосредоточено самое дешевое жилье в Московском регионе, существенного снижения цен пока не наблюдается, но рост уже практически остановился.
«Стартовавшее в мае снижение цен скорее всего продолжится: при нынешнем курсе рубля и падающих доходах населения текущие цены выглядят уже совершенно неадекватными. Стоимость жилья как минимум должна откатиться назад к уровням начала 2022 года, то есть снизиться на те 5–10%, которые прибавила в период слабого рубля весной», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Российские застройщики опасаются волны банкротств. Дело в том, что продажи в среднем по стране за последний месяц упали на 99%, подсчитали в bnmap.pro. Аналитики связывают спад с экономической ситуацией — в кризис люди не готовы вкладываться в недвижимость. Свою роль, по мнению экспертов, сыграл и рост ставок по ипотечным кредитам и депозитам.
Кроме того, текущее снижение количества и объемов сделок, по словам застройщиков, произошло сразу после резкого роста в начале марта. Тогда россияне успели раскупить бюджетные объекты. Например, в московских новостройках к маю закончилось жилье дешевле 5 млн руб. А покупать квартиры дороже клиенты не планируют.
В низком ценовом сегменте остались только микроапартаменты, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев: «На стартах продаж все равно иногда встречаются лоты до 5 млн руб. Нюанс в том, что многие проекты даже в комфорт-классе выходят с предпродажами, с предварительным бронированием. Фактически такие квартиры раскупаются уже на начальном этапе, а в открытый рынок прайс даже не попадает.
За 5 млн руб. можно приобрести микроапартаменты, которые на сегодняшний день очень активно развиваются в Москве — это 9, 11, 13 кв. м, в лучшем случае 17 кв. м, но придется поискать. В бюджете до 5 млн руб. либо ничего, либо очень маленькие лоты, либо долгие и затяжные поиски вторички, сделки с которой часто имеют большие риски».
На этом фоне продажи новостроек сократились и в столице — пока на 46%. В дальнейшем падение ускорится, уверены аналитики. Однако, несмотря на снижение спроса, девелоперы пока не опускают цены на недвижимость. Но скоро они будут вынуждены это сделать, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Из экономических соображений снижение цен должно быть сейчас даже более существенным, чем в предыдущие кризисы, минимум на 10%, а может, и на 20%.
С другой стороны, идет очень сильная мировая инфляция, растет себестоимость строительства. Все это может обернуться тем, что часть строек превратится в долгострой. Гораздо более существенное снижение цен, на мой взгляд, ждет вторичный рынок, потому что там нет субсидированной ипотеки. При этом предложение растет, а продажи стагнируют. Думаю, что вторичка может провалиться даже больше, чем новостройки.
Большого количества банкротств я не жду. В целом строительная отрасль сейчас устойчива. Во-первых, на рынке почти не осталось мелких девелоперов, как это было 15-20 лет назад, когда банкротств было сильно больше.
Во-вторых, цены за минувшие два года выросли на 30-50%. У застройщиков есть запас прочности, чтобы опустить цены.
Если они не будут занимать позицию из серии "мы лучше обанкротимся, чем снизим цены", то вполне возможна корректировка на 15-20%, а девелопер еще и сможет получить прибыль».
По данным «Циан.Аналитики», в мае средняя стоимость первичного жилья в крупнейших городах России составила 135,5 тыс. руб. за кв. м — за месяц она снизилась на 0,1%.
Жилищное строительство как не зависящая от импорта отрасль могла бы стать локомотивом восстановления экономики. Но из-за невнятного госрегулирования строительству угрожает спад. Рынок жилья, как и все другие, проходит адаптацию к новым условиям. Власти рапортовали о рекордах ввода жилья в 2021-м. Однако соцопросы показывают, что первое, за счет чего население будет экономить, – жилье. Эксперты «НГ» прогнозируют, что даже если в 2022 году общий ввод жилья не сократится, то программы последующих лет пострадают.
Отказ от покупки недвижимости – самое первое и распространенное потребительское решение россиян после начала украинского кризиса, показывают опросы холдинга «Ромир».
Каждый второй россиянин после начала санкционной войны с Западом стал больше экономить, показали результаты опроса сервиса SuperJob. Впрочем, согласно тому же исследованию, каждый седьмой выбрал стратегию – больше тратить, поскольку в условиях высокой инфляции делать накопления, по их мнению, неразумно.
Но, несмотря на переход к жесткой экономии, в марте россияне продолжали запланированные или начатые покупки жилья. По данным Росреестра, за март поступило почти 200 тыс. сделок на регистрацию ипотеки. Это примерно 9 тыс. сделок в рабочий день, тогда как за 2021 год среднее количество ипотечных сделок в день было 7,5 тыс.
По предварительным расчетам, первый квартал 2022 года по выдаче ипотеки в России не уступает показателям аналогичного периода 2021 года, заявил во вторник директор розничных продуктов Банка ДОМ.РФ Евгений Шитиков. По его словам, первичный рынок жилья даже показывает рост в условиях роста интереса к льготным ипотечным программам: больше половины выданных ипотек в марте (54%) пришлось на семейную ипотеку, тогда как в феврале этот показатель достигал 35%, на льготную ипотеку рост составил 12 п.п., и в марте доля выдачи достигла 27%.
Тренд на рост доли выдачи ипотеки по государственным программам подтвердил и вице-президент ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, если в 2021 году в ВТБ выдача ипотеки распределялась: 40% – вторичный рынок и по 30% – рефинансирование и первичный рынок, то сегодня долю в 80% выдачи занимает первичный рынок жилья. В рамках программы «Сельская ипотека» за два года выдано кредитов на 187 млрд руб., заявила во вторник на конференции «Ипотечное кредитование в России» представитель Минсельхоза Дарья Рябухина.
Напомним, что по поручению президента Владимира Путина правительство должно обеспечить с 1 апреля 2022 года изменения в условия льготной ипотечной программы, действующей до 1 июля: ставка по ипотеке должна составлять не более 12% годовых (вместо нынешних 7%). Максимальный размер кредита не должен превышать 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для остальных регионов.
В 2021 году чиновники отчитались о невиданном рекорде по сдаче жилья. Объем ввода жилья в России вырос в сравнении с предыдущим годом на 13% – до рекордных 92,6 млн кв. м, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин со ссылкой на данные Росстата. В условиях снижения интереса россиян к недвижимости, роста себестоимости строительства из-за выросших цен на стройматериалы, ограничений по ввозу оборудования из-за санкций, резкого роста ставок по обычной ипотеке после поднятия Банком России ключевой ставки до 20% планы правительства достичь ежегодного ввода 100 и более млн кв. м оказываются под сомнением.
Население боится снижения доходов, увольнения, объясняет результаты соцопросов руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. «Чтобы купить квартиру сейчас, надо быть уверенным в возможности сохранения работы и доходов в будущем, – говорит она. – Для первого взноса по ипотеке за квартиру комфорт-класса в Москве со средней стоимостью 15 млн руб. нужно выплатить сразу несколько миллионов, нередко на эти цели использовались средства от продажи «вторичной» квартиры, например, доставшейся от бабушки, но впоследствии понадобится еще много лет выплат в сумме нескольких миллионов рублей».
«Вместе с тем ожидать в 2022 году заметного снижения объемов ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья не стоит, ведь сейчас завершаются проекты, которые стартовали 2–2,5 года назад, они уже в высокой степени готовности, там осталось выполнить в основном внутренние отделочные работы и благоустройство территорий, – говорит Калюжнова. – Тем более речь о проектах, которые стартовали на фоне запуска программы льготной ипотеки под 6,5%, инициировавшей заметный рост спроса, сохранявшийся вплоть до начала 2022 года. А это, в свою очередь, привело к усилению девелоперской активности: с августа 2020 года по июль 2021 года было запущено на 81% больше многоквартирного жилья, чем за сопоставимый период 2019–2020 годов».
Застройщики, по словам Калюжновой, в ближайшее время вероятнее всего займут выжидательную позицию, прежде чем принять решение в отношении запуска или отказа от запусков новых проектов. «Объем запусков новых проектов 2022 года определит объем ввода в эксплуатацию 2024 года. Прежде всего нужно дождаться окончания спецоперации, а затем в течение нескольких месяцев наблюдать за поведением потребителей и динамикой спроса. Одного месяца слишком мало, чтобы понять тренд, понадобится примерно три-четыре месяца, чтобы адекватно оценить степень влияния на рынок жилья произошедших событий и последовавших за ними государственных мер поддержки строительной отрасли. Нужно понять, как повлияют на спрос новые условия льготной ипотеки, которые начинают действовать с 1 апреля, произойдут ли другие события или будут ли приняты новые решения, способные повлиять на спрос и девелоперскую активность. Например, уже сегодня курс рубля заметно укрепляется, возможно, в связи с этим ЦБ РФ решит снизить ключевую ставку, тогда, возможно, снизятся и ставки рыночной ипотеки, которые сейчас доходят до 23–24%», – говорит эксперт.
Различные госпрограммы, такие как реновация, комплексное развитие территорий (КРТ), переселение из ветхого и аварийного жилья позволят обеспечить требуемые показатели ввода, считает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. «Кроме того, с каждым годом увеличивается доля индивидуальных домов в общем объеме ввода, по итогам 2021 года она превысила 50%. Именно поэтому власти сохранили прежние условия сельской ипотеки (до 3%. – «НГ»). Актуализация ипотечных программ с господдержкой также позволит поддержать объемы. Хотя ставка выросла до 12%, однако она все равно привлекательнее рыночных программ, ставка по которым составляет от 18 до 23%», – сказал «НГ» Перлин.
«В целом отечественный стройкомплекс постепенно приспосабливается к работе в текущих непростых условиях, – продолжает эксперт. – Власти понимают важность строительства и смежных отраслей, поэтому недавно были приняты масштабные меры поддержки, включающие в себя в том числе субсидирование ставки по проектному финансированию, упрощение порядка оформления документации. Свои мероприятия запускают и регионы: к ним относится увеличение авансирования по госконтрактам, отсрочки банковских гарантий, предоставление участков на льготных условиях».
Однако, говорит Перлин, участники рынка ждут и других мер поддержки. «Прежде всего, это возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов. Пока рассматривается вариант, что часть средств может быть вовлечена в оборот по достижении определенной стадии строительной готовности. Это позволит получить финансирование для реализации проекта и снизить зависимость от заемных средств», – говорит он.
«Строительный сектор в результате реформы долевого строительства стал в высокой степени зависимым от финансовой, банковской сферы, которая пострадала от санкций», – сказал «НГ» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Он также отмечает, что стройкомплекс также зависим и от импорта. «Многие материалы и оборудование мы начали производить сами, но все это по-прежнему делается часто на импортных станках и завезенном сырье и комплектующих. То есть осталась косвенная зависимость от импорта, и обвал рубля предопределил резкий рост его стоимости. Застройщики не могут снизить цены в такой ситуации, хотя очевидно, что спрос просядет», – говорит он.
В феврале 2022 года средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве составила $3,3 тыс., что соответствует ценам апреля 2006 года. Такие данные содержатся в отчете аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU).
Сделки с жильем в Москве по-прежнему заключаются в рублях, это требование российского законодательства. Однако рубль имеет свойство слабеть в силу различных причин. По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, цены в валюте показывают более реалистичную стоимость жилья. Если цена выросла в два раза и рубль ослаб вдвое, то получается, что ценность недвижимости не увеличилась — она подорожала номинально, а не реально, поясняет эксперт.
Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах (Фото: ИРН.РУ)
График показывает, что в действительности столичная недвижимости дорожала до 2008 года, а после кризиса откатилась назад. «С тех пор, несмотря на то что цена в рублях продолжает расти (сейчас она выше максимума 2014 года или 2008 года), это происходит во многом из-за ослабления российской валюты», — пояснил Олег Репченко.
В любой более твердой валюте, будь то евро или юань, видно, что цены на недвижимость в Москве находятся на уровне нулевых годов: последние 10–15 лет цена столичного жилья не растет, а стагнирует, объяснил Репченко. Однако, по его словам, недвижимость в столице все еще остается хорошим активом для защиты от ослабления рубля, но не является инвестиционным активом, который дает стабильный прирост стоимости.
В феврале 2022 года средняя стоимость «квадрата» в массовых новостройках Москвы увеличилась на 5% и достигла 281 тыс. руб. Это самый резкий ценовой скачок за месяц с 2014 года.
Коррекция на перегретом рынке недвижимости в России назрела уже давно, но специальная операция в Донбассе и санкции в отношении РФ сделают ее куда более существенной, полагает глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. Экспертное мнение есть в распоряжении «Ленты.ру».
По прогнозу Репченко, в ближайшее время рынок недвижимости ждет повторение ажиотажа по образцу конца 2014 года: тогда из-за девальвации рубля люди буквально выстраивались в очередь за квартирами. Сейчас ситуация похожая, указывает эксперт. «Люди сейчас кинутся скупать все, в том числе квартиры, — прогнозирует он. — Обладатели рублевых сбережений будут пытаться сохранить свои капиталы в недвижимости, те, кто, копил на квартиру в твердой валюте, резко увеличат свою платежеспособность и также поспешат выйти на сделки».
Но ажиотаж будет подпитываться только «живыми» деньгами (не ипотекой), а значит, продлится недолго, месяц-два, прогнозирует аналитик. В среднесрочной перспективе рынок недвижимости, скорее всего, ждет стагнация, предрекает он. Вслед за спросом начнут снижаться и цены на жилье, обещает Репченко. На вторичном рынке увеличится размер торга, застройщики также будут вынуждены вспомнить о скидках.
«Недвижимость принято считать защитным активом, но она является таковой только с точки зрения обывателей: даже если деньги обесценятся, крыша над головой останется — примерно так рассуждают граждане. Но с точки зрения финансового рынка и ценовой динамики, это просто товар, очень дорогой и потому малодоступный в эпоху потрясений и кризисов», — заключает эксперт.
Ранее россиянам отсоветовали торопиться с покупкой квартир. Некоторые второпях рискуют приобрести проблемные объекты, заявил инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев. Он отметил, что в настоящее время многие россияне задумываются о том, чтобы использовать недвижимость в качестве защитного актива.
Многие российские банки уже начали повышать ставки по ипотеке, не дожидаясь повышения ключевой ставки. Некоторые кредитные организации повышают стоимость жилищных кредитов до заградительного уровня, другие и вовсе прекратили их одобрять, утверждают ипотечные брокеры и риелторы. Рассказываем, что происходит сегодня на рынке жилищного кредитования.
Банки останавливают выдачу и поднимают ставки
Банки перешли к более осторожной политике выдачи ипотечных кредитов, некоторые делают дополнительные соглашения о так называемой плавающей ставке, а кто-то уже начал повышение, утверждают ипотечные брокеры.
Большинство российских банков подняли ставки по ипотеке в среднем на 2–3 п.п., не дожидаясь повышения ключевой ставки, в некоторых банках, подпавших под блокирующие санкции, ставки выросли до 20%, рассказала «РБК-Недвижимости» основатель компании МФЦУ (оказывает услуги в сфере регистрации недвижимости и кредитования) Ольга Благовещенская. По ее словам, игроки, которые подняли ставки на 5–7 п.п., тем самым установили ограничения на прием заявок. Некоторые банки установили ставки в 16–19% годовых, среди них Банк Жилищного Финансирования. По словам ипотечного брокера, с понедельника, 28 февраля, ставки также повышает банк «Уралсиб», где кредит на строящееся жилье можно будет взять по ставке от 17,9%, а на готовое — от 17,7% годовых. В банке МТС ставки будут также повышены с 28 февраля и составят от 16,3%, уточнила Благовещенская. В Азиатско-Тихоокеанском банке ипотечная ставка теперь от 14%, продолжает брокер.
Подпавший под блокирующие санкции США Совкомбанк приостановил выдачу ипотеки на неопределенный срок в связи с неопределенностью на рынке, а «Уралсиб» приостанавливает работу по заявкам на десять дней, отмечает эксперт. В Альфа-Банке и банке «Дом.РФ» ипотечная ставка на сегодняшний день составляет 14–17%, уточнила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Она подчеркнула, что пока продолжают действовать госпрограммы, в рамках которых еще возможно получить кредит по ставке от 5–6,5%.
Информацию ипотечных брокеров о повышении ставок в банках также подтверждают в риелторской компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В компании отмечают увеличение ставок по ипотеке и ограничение срока действия решений у ряда коммерческих банков (например, у банка «ФК Открытие» — до 31 марта). Некоторые банки принимают заявки, но не выносят по ним решения, говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. «Остальные участники рынка (в том числе и госбанки) пока заняли выжидательную позицию. Возможно, кредитные организации таким образом готовятся к грядущему внеочередному повышению ключевой ставки ЦБ до 17%», — говорит эксперт.
Крупные банки пока сдерживают повышение ставок, но это вопрос недолгого времени, считает владелец инвестиционного агентства Light Side Всеволод Джавад-Заде. «Предположительно со следующей недели рынок и банки продемонстрируют новые экономические реалии, а ипотечники, которые только начинают процесс одобрения, столкнутся со ставками в диапазоне 11–14%. Из-за падения рубля многие застройщики проведут перерасчет стоимости продаваемых объектов, естественно, не в пользу потребителя», — отметил Джавад-Заде.
Пока не все банки подтверждают повышение ставок официально — в пятницу, 25 февраля, на сайтах многих из них ставки остаются на прежнем уровне. В пресс-службе банка «Дом.РФ» сообщили «РБК-Недвижимости», что по ряду продуктов с 25 февраля изменены ставки, вместе с тем по программам с господдержкой ставки остались на прежнем уровне. В пресс-службе банка «Уралсиб» подтвердили повышение ставок, которые будут действовать с 28 февраля. В Альфа-Банке отметили, что ставки пересматриваются с учетом рынка. В Азиатско-Тихоокеанском банке, банке МТС и БЖФ на запрос редакции «РБК-Недвижимость» не ответили.
«Совкомбанк принял решение о приостановке выдачи ипотечных кредитов в связи с существенной неопределенностью на российском рынке. Банк временно не будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках, а также на покупку коммерческой недвижимости. Программы рефинансирования ипотечных кредитов также приостанавливаются. После стабилизации ситуации выдача ипотечных кредитов по этим программам будет возобновлена. Для заемщиков, уже оформивших ипотечный кредит в Совкомбанке, условия по ипотечным кредитным договорам, в том числе процентная ставка, не меняются», — пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Ипотеку одобряют все реже
За последние несколько суток мало кто реально получил одобрение ипотечного кредита, единогласно утверждают брокеры. «Те клиенты, кто получил одобрение ранее, подписывают договор кредитования на старых условиях. Но некоторые банки просят оформить сделку здесь и сейчас. Никто из банков точно не знают, чего ждать завтра, смогут ли они предложить условия, на которых одобрили кредит ранее. Другие банки одобряют кредиты на новых условиях с новыми ставками. При этом банк дает клиенту на принятие решения всего месяц, хотя раньше положительное решение банка и условия по кредитованию сохранялось на три месяца. Конечно, события скажутся на спросе на недвижимость. А это естественном образом скажется на стоимости квадратных метров. Поэтому многие клиенты замерли в ожидании падения цен на недвижимость», — отметила Куликова из «Инфулла».
Кроме того, по словам Дмитрия Веселкова, наблюдается значительное увеличение количества отказов от «Сбера», что ранее было нехарактерно для крупнейшего российского банка. Вероятно, причина этого — в заградительных барьерах со стороны кредитной организации, предполагает эксперт.
Те, кому уже одобрен кредит, тоже находятся в зоне риска и могут быть неприятно удивлены новыми условиями, считает глава Light Side. «Сроки реагирования банков сильно растянулись. По действующим клиентам выбиваем у банков назначение дат для проведения сделок, прослеживаются ограничения на снятие денежных средств для подготовки сделок, где необходимы наличные», — пояснил эксперт.
«Ипотека — долгосрочный продукт, а в текущих условиях повышенной неопределенности банкам крайне сложно спрогнозировать уровень ставок в системе даже в краткосрочной перспективе. К тому же на фоне возросших геополитических рисков и обесценения рубля банкам может потребоваться более заметное повышение ставок по вкладам для обеспечения их стабильности и роста. Это, в свою очередь, может отрицательно сказаться на процентной марже и прибыльности банков», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
«Заградительные» ставки
Ставки на уровне выше 12–13% руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН.РУ) Олег Репченко называет заградительными. Это подтверждают и расчеты аналитиков. В ЦИАН обращали внимание, что доступность ипотеки существенно снизилась по всем городам-миллионникам еще до начала роста ставок по базовым программам — причиной стал рост цен на новостройки. При ставке 12% рост среднего ипотечного платежа по всем миллионникам относительно начала 2022 года составит 55% — с 36,3 тыс. до 56,3 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. При ставке 14% — 75%, до 63,6 тыс. руб. Уже при ставке 12% уровень ежемесячного платежа для семьи, живущей на две средние для своего города зарплаты, станет заградительным в Москве (81% ежемесячного дохода), Казани (70%) и Санкт-Петербурге (68%). При ставке по кредиту в размере 14% условной московской семье, живущей на две средние зарплаты, придется отдавать на погашение ипотеки 91% дохода. Аналогичные показатели для Казани и Санкт-Петербурга составят 79% и 77% соответственно. Таким образом, ставки выше уровня 14% делает невозможным одобрение кредита практически для всех заемщиков, а если даже и позволит кому-то тянуть такое ипотечное бремя, то его экономическая целесообразность остается сомнительной.
«Даже повышение ключевой ставки до 9,5% плюс маржа банка в 2–3 п.п. уже делает ипотеку малодоступной. Ипотека какое-то время будет стагнировать или даже приостановится, чтобы банки смогли разобраться с новой реальностью», — считает Олег Репченко. Если такая ситуация на рынке жилья продолжится долгое время, то, скорее всего, повторится сценарий 2014 года, а цены на жилье в Москве упадут на 10–15% уже к концу года, прогнозирует эксперт. «В первую очередь снизятся цены на новостройки. Возможно, номинальные цены на новые квартиры не снизятся — застройщики будут предлагать скидки или субсидирование по доступным покупателям ставкам. Рынок вторичного жилья более инертен, и снижение цен мы сможем увидеть осенью при сохранении таких высоких ставок по ипотеке», — говорит Олег Репченко.
«С другой стороны, сейчас, как и в 2014 году, может возникнуть ажиотажный спрос на жилье — покупатели с живыми деньгами, в том числе в валюте, захотят сохранить накопления от обесценивания в стабильном активе — недвижимости. Но если ажиотаж и будет, то он продлится не больше месяца-двух», — считает Олег Репченко.
Наличие собственной квартиры или дома — обязательная составляющая набора благ, без которого россияне не представляют достойной жизни на пенсии. Об этом свидетельствуют данные опроса, который «Сбер НПФ» — негосударственный пенсионный фонд Сбербанка — провел в городах страны с населением свыше 500 тысяч человек*.
На верхней строчке «серебряного стандарта» расположился доступ к качественной медицине, включая платную: ее особую важность отметили 96% респондентов. Наличие собственного жилья с показателем 94% оказалось на второй строчке. Интересно, что третье место заняло наличие современной бытовой техники (93%), а полноценное питание как дома, так и в кафе или ресторанах осталось на четвертой позиции (91%). Замкнул пятерку лидеров свободный доступ к культурным ценностям (91%), и совсем чуть-чуть ему проиграл доступ к занятиям спортом или хобби (90%).
Если бы в опросе принимали участие не только жители крупных городов, а вообще все россияне, пятерка скорее всего выглядела бы по-другому. Но первые две строчки наверняка остались бы неизменными: в глазах наших соотечественников качественная медицина и собственное жилье — хотя бы частичная гарантия благополучной старости. А арендованная недвижимость пока воспринимается как пусть и удачное, и выгодное, но все же временное решение квартирного вопроса.
Это одно из объяснений по-прежнему высокому, несмотря на рост ставок, спросу на ипотеку. Как сообщает федеральный Росреестр*, в 2021 году количество зарегистрированной ипотеки в России (как в бумажном, так и в электронном виде) составило 3,8 млн сделок, продемонстрировав рост на 9,5% (3,5 млн за 2020 год). Лидерами по ипотечным сделкам за отчетный период стали Московская область (326,7 тысячи), Москва (261 тысяча), Краснодарский край (205 тысяч), Санкт-Петербург (183,6 тысячи) и Свердловская область (153,5 тысячи).
Если взять отдельно Москву, то, по подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru»*, по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Да и в этом году ипотека по-прежнему пока «рулит».
Например, как сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов*, в январе 2022 года в столице было выдано более тысячи льготных ипотечных кредитов общим объемом 2,6 млрд рублей. «Москва традиционно является лидером по выданным ипотечным кредитам: на ее долю приходится 24,8% от общей суммы в стране. Всего в столице с начала действия программы выдано 91,7 тысячи кредитов на сумму 514,7 млрд рублей», — подчеркнул Владимир Ефимов.
В целом, согласно статистике столичного Росреестра, в нынешнем январе в городе зарегистрировано 8353 договора ипотечного жилищного кредитования, что на 40,4% превышает показатель аналогичного периода прошлого года (5948) и на 31,6% — позапрошлого (6346).
«В Москве продолжается активная динамика по оформлению ипотечных квартир, и это несмотря на то, что банковские ставки растут, а январь традиционно считается месяцем постпраздничного покоя. Так, впервые на рынке жилья в Москве в январе превышен результат в восемь тысяч ипотечных сделок. По-прежнему значительную роль продолжает играть программа льготного кредитования по полученным ранее одобрениям плюс все больше семей с детьми используют сниженную ставку по ипотеке. Также подогревает интерес к покупке квартир возможное дальнейшее повышение ключевой ставки», — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Еще до последнего заседания ЦБ ставки предложения в топ-20 банков, по данным «Дом.РФ»*, достигли 10,44% по ипотечным кредитам на новостройки, 10,56% на готовое жилье и 10,55% на рефинансирование. При этом в некоторых банках ставки заметно превысили порог в 11%. А затем 11 февраля ЦБ в очередной раз пересмотрел ключевую ставку. «На фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 9,5% годовых ставки по ипотечным кредитам, вероятно, достигнут отметки в 12% годовых и даже превысят ее. По мнению банкиров, это уже заградительный уровень, чреватый существенным охлаждением рынка», — подчеркивает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.
По мнению эксперта, значительное снижение доступности ипотеки приведет к сокращению спроса на рынке недвижимости, стагнации и в перспективе к коррекции цен вниз. Прежде всего на вторичном рынке, потому что застройщики, скорее всего, будут стараться смягчить последствия удорожания кредитов за счет собственных программ со сниженными ставками.
В этой связи любопытными выглядят данные исследования Райффайзенбанка*, согласно которому в 2022 году среди россиян, которые планируют покупку квартиры, 89% рассчитывают сделать это с помощью ипотеки. Годом ранее приобретать жилье таким образом собирались 62%, а 19% хотели оплатить всю стоимость сразу. Однако в этом году не оказалось никого, кто бы мог позволить себе такую крупную покупку без привлечения заемных средств.
При этом самым насущным вопросом остается первоначальный взнос. В его решении россияне стали больше рассчитывать на накопления (59% в 2022 году против 54% в 2021 году), материнский или семейный капитал (25% против 14% соответственно) и деньги от продажи чего-либо (13% против 4%). Выросла и доля тех, кто собирается взять жилищный кредит под залог имеющейся недвижимости (19% против 14%). Среди вариантов «что продать» по-прежнему лидируют старая квартира (34%), машина (33%) и дача (32%).
В среднем, как гласят данные исследования, россияне по-прежнему копят на ипотеку от двух до четырех лет, откладывая каждый месяц по 10-20% своего дохода. Показатель этот стабилен уже три года, но если в 2021 году к накоплениям на первоначальный взнос люди стали подходить более системно, чем в 2020-м (тогда почти вдвое уменьшилась доля тех, кто откладывает каждый месяц разные суммы — 17% против 35%), то в 2022 году ситуация обратная: 37% респондентов отправляли в ипотечную «копилку» сколько придется.
При этом по сравнению с предыдущими годами доля респондентов, которые копили на ипотеку пять лет, стала меньше: 29% в 2020, 32% в 2021 и всего 19% в 2022. А вот доля тех, кто набрал необходимую сумму за год, снова немного подросла — до 17%: в 2021 году это получилось сделать только у 15%.
*Есть в распоряжении Business FM
В 2016 году одному высокому чиновнику из российского правительства показалось смешным, что люди покупают квартиры площадью «даже 20 квадратных метров». Он, наверное, надорвал бы животик, узнав, что в 2022 году в стране станет дико популярным жилье в два раза меньших размеров. Да и то, как правило, взятое в ипотеку из-за кусачей цены.
В Москве стоимость официально возведенных 9-10-метровых каморок стартует с 4 миллионов рублей. Не меньше обходятся и малогабаритки, «нарезанные» из бывших коммуналок или нежилых помещений в нарушение всех законов. Так что можно смело утверждать: покупатели микроквартир отнюдь не нищие россияне, а скорее представители среднего класса. И им совсем не до смеха.
«Людям не хватает на нормальное жилье»
Уроженка Минеральных Вод Елена Антипова вспоминает, что в середине 1990-х они с мужем приехали на заработки в столицу. Три года горбатились на вещевом рынке без выходных и отпусков. И уже в 1998 году купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на Преображенке за 20 тысяч долларов. Вскоре после переезда в собственное жилье супруги родили дочку.
— В этом году Верочка оканчивает университет, хочет жить самостоятельно. Мы стали смотреть цены на квартиры и обалдели, — не скрывает эмоций Елена. — Я, конечно, слышала, что недвижимость сильно подорожала, но не в десять же раз! Теперь наш ребенок может рассчитывать только на мини-студию, да и то придется влезать в кредит. А 20 тысяч долларов не хватит даже на первоначальный взнос!
Оговоримся, что устоявшихся терминов и даже профессионализмов применительно к малометражным квартирам пока нет. В Москве и в Санкт-Петербурге их часто называют «мини-студиями», «микроквартирами», в провинции — «малосемейками»; однако каждый вкладывает в это понятие свое: кто-то — площади до 25 кв. м, кто-то — не более 15 кв. м.
— У меня двое детей, и я когда-то обещал себе, что каждому должна достаться отдельная жилплощадь, — говорит 56-летний Андрей, владелец компании по продаже охранного оборудования. — Квартира для старшего сына была куплена еще в нулевые; думаю, через пару лет — сыну сейчас 20 — он туда переедет. Младшая дочь пока в третьем классе, и я два года назад озаботился жильем для нее. Пришлось по полной залезть в ипотеку, надеюсь выплатить в ближайшие пять лет.
Квартира, которую приобрел Андрей, — студия площадью 20 квадратных метров вблизи станции Московского центрального кольца, дом пока не сдан. Покупателя привлек хороший район — вокруг «сталинки» и приличная публика, парки. Поэтому, по его словам, квартиры тут будут только дорожать. «За те годы, что я потихоньку приценивался к новостройкам, цена метра выросла в несколько раз, — подчеркивает Андрей. — Поэтому считаю, что вложения мои «отобьются» уже достаточно скоро. В случае форс-мажора продать можно будет быстро и с прибылью».
Первая волна популярности студий пришлась на период после кризиса 2008 года. Потом строительство студий и спрос на них подскочили в 2015-м — после девальвации рубля и кризиса на рынке жилья. Последние два года вновь отмечается повышенный интерес к студиям, но уже не на фоне кризиса или стагнации, а из-за слишком сильного роста цен на недвижимость при снижающихся доходах — людям просто больше ни на что не хватает.
— В старом жилом фонде Москвы малометражное жилье представлено в основном так называемыми квартирами гостиничного типа, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Их стали строить в 1960-е годы как альтернативу традиционным рабочим общежитиям: вместо комнаты с соседями человек получал отдельное жилье, пусть и очень маленькое.
Сейчас доля «гостинок» вряд ли превышает один процент от общего объема вторичного рынка жилья. Однако они стали известны благодаря радикально маленьким площадям и компактным планировкам. Обычно площадь квартир гостиничного типа составляет 17–20 кв. м, но бывают и совсем крохотные, 12-метровые варианты. В редких случаях такое жилье создавали без собственного санузла, он был вынесен на этаж. Обычно в бывших «гостинках» есть собственный небольшой санузел, около 1,5 кв. м: туалет и либо душ, либо сидячая ванна. Чаще всего квартиры оборудовали небольшим кухонным гарнитуром в торце прихожей. В некоторых проектах есть даже выделенная кухня площадью около 4 кв. м — общая площадь в этом случае больше, около 25 кв. м.
Меньше квартира — больше проблем
— «Нарезка» коммуналок на студии в большей степени характерна для Санкт-Петербурга, там в последние годы это стало одним из главных трендов рынка, — продолжает Олег Репченко. — Дело в том, что в Северной столице в принципе сохранилось больше исторического жилого фонда с многокомнатными квартирами с высокими потолками, которые не успели переделать в офисы или элитное жилье. Обычно инвесторы выкупают большую квартиру или договариваются с собственником о переформатировании жилья за комиссию. В каждую комнату заводят свой санузел, делают недорогой современный ремонт, обустраивают небольшую кухню и, как правило, антресольный этаж со спальным местом. Потом эти «квартирки» продают частникам, реже — сами зарабатывают на сдаче в аренду.
Но стоит учитывать нюансы. Главный: «кустарные» студии юридически не делятся на отдельные квартиры. Покупатель становится собственником доли в жилье с немалым количеством совершенно чужих, незнакомых людей.
— На вторичном рынке есть как недавние новостройки, где был запроектирован определенный пул маленьких квартир, так и «самоделки». Со вторыми надо быть особенно внимательным, так как стандартная схема их появления — несогласованная перепланировка квартиры или нежилого помещения, преимущественно на первых этажах, деление ее на студии 10–20 кв. м с санузлом и кухней в каждой и продажа по отдельности. В 99% случаев на бумаге такие объекты — доли в общедолевой собственности (в Росреестре продолжает числиться одна нетронутая квартира). Подобные приобретения более чем сомнительны, — предупреждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В таких студиях обычно хромает звукоизоляция и могут быть нарушения при ремонте. Добросовестные и законопослушные инвесторы берутся за «нарезку» квартир, расположенных на первых этажах, выше — только если нижние этажи нежилые. Дело в том, что организация «мокрой зоны» (санузла) над чужой жилой комнатой — грубое нарушение правил перепланировки. Некоторые дельцы игнорируют это правило, что может аукнуться будущим собственникам.
— Есть веские причины, почему нельзя размещать «мокрую зону» над жилыми комнатами, — объясняет инженер столичного учреждения «Жилищник». — Во-первых, это незаконно, а во-вторых, давайте разберемся почему. Дело, прежде всего, в гидроизоляции перекрытий: в «мокрых зонах» ее устанавливают изначально, в жилых комнатах — нет. Кроме того, стояки водоснабжения и канализации проложены в строго определенных местах, и «тянуться» к ним из жилых комнат — лишний риск затопления соседей. Особенно учитывая качество ремонта. Единственный вариант, когда это законно, — на первом этаже или над нежилыми помещениями (магазинами).
Правила строго запрещают устраивать санузлы (единственные в квартире) со входом из жилых комнат. Кухни при этом устанавливать можно — правда, только с электрическими плитами, никакого газа; и комната при этом, по правилам, прекращает быть жилой. Но если она в данной «жилой единице» единственная — кухня запрещена. Нормативы требуют, чтобы плита, как и санузел, в коммуналке были общего пользования.
— Знаю случай, когда в квартире на пятом этаже «хрущевки» перенесли санузел, проложили обычные пластиковые трубы, установили фекальный насос и через пару лет после ремонта сочленение этой трубы потекло, — продолжает инженер. — Соседи были очень «обрадованы» что цветом, что запахом протечки. Ущерб соседям по ценам пятилетней давности вылился больше чем в полмиллиона, а кроме того, пришлось оплатить штраф за перепланировку и вернуть санузел на место. А если у нас не отдельная квартира с одним перенесенным санузлом, а «трешка», разделенная на студии... Получается, что вероятность такого эксцесса втрое больше, при этом непонятно, кто будет выплачивать ущерб (если владелец комнаты покупает ее с отделкой).
Кроме того, по словам сотрудника «Жилищника», студии такого рода дают повышенную нагрузку на сами стояки, ведь если «трешка» рассчитана изначально на семью из четырех человек, то в трех студиях может жить гораздо больше народа. Напор воды — наиболее критичная вещь, его нехватку можно будет почувствовать сразу. Пропускная способность канализации может снизиться со временем, когда за несколько месяцев эксплуатации трубы несколько забьются. «Стирает машинка — у всех соседей по коммуналке из раковины полезет пена, — перечисляет инженер возможные последствия. — Если есть девушки с лезущими волосами, начнутся засоры канализации. А если кто-то спустит в унитаз прокладку — будет веселая жизнь для всех комнат сразу».
Таким образом, соседи по бывшей квартире оказываются все-таки принуждены к общению друг с другом, ведь они оказываются, при всей «атомарности» студий, заложниками изначально общих коммуникаций. Да, если студия находится на первом этаже, перепланировку узаконить вполне возможно. Но технические проблемы никуда не денутся.
В Москве тоже попадаются подобные предложения в центре, но реже, чем в Санкт-Петербурге. В 1990-х и 2000-х столичные инвесторы чаще выкупали коммунальные квартиры, чтобы, наоборот, объединить их в одно большое жилье или переделать в офис.
Одежда пропитается жареной рыбой
— Сначала на рынке появились компактные варианты, переделанные из коммунальных квартир и общежитий. Нередко при передаче таких корпусов от одного собственника к другому помещения в них разделялись и получали статус квартир. И только затем к ним присоединились изначально спроектированные с мелкой «нарезкой» комплексы, — делится наблюдениями управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Одна из сложностей проживания в такой квартире — размещение вещей и мебели. Для более-менее комфортного существования нужно приобрести множество шкафов и полок. Конечно, можно купить мебель-трансформер, но стоит учитывать, что это не самый бюджетный вариант. И, наконец, в каком бы месте ни была расположена кухня (даже в относительном отдалении от гардероба), высок риск, что одежда постоянно будет впитывать ароматы пищи. Проще говоря, рыбу в доме лучше не готовить. Да и от жареной картошечки с лучком и чесночком придется отказаться.
Вынос санузла и кухни за пределы жилого помещения был характерен для советских домов довоенной постройки, в которых предусматривались коммунальные квартиры. Сейчас подобные решения встречаются в основном в самых доступных коливингах, однако они ориентированы скорее на аренду.
— В России известен только один (бумажный) проект коливинга, где квартиры предполагалось оснастить только санузлами, а кухня была бы общей. И то неизвестно, будет ли он реализован именно в таком формате, или все же появятся обычные квартиры сверхмаленьких площадей, — говорит Ирина Доброхотова. — Во всем остальном общественные уборные и кухни — напоминание о коммунальных квартирах. Рассчитывать, что такое жилье может найти сбыт в постсоветской России, было бы легкомысленно.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что один из вариантов появления маленьких квартир — трансформация приватизированных малосемеек площадью 18–30 кв. м. Начиная с 1930-х годов они традиционно относились к рабочему жилью. Постепенно такое жилье стало ведомственным — подобные дома есть, например, в Чертанове. Внешне они выглядят как обычные панельные девятиэтажки.
— Купили квартирку в 18 квадратных метров на юге Москвы, — рассказывает Ольга, учитель истории из Ярославля. — В ипотеку влезли по минимуму, поскольку продали бабушкин дом в Угличе. Да, очень маленькая квартирка, без кухни, фактически гостиничный номер. Но, во-первых, это инвестиция — вся Россия съезжается в Москву. Во-вторых, через пять лет мой сын поедет поступать в московский вуз, и тогда эта квартира пригодится.
По словам Ольги, при выборе жилья смотрели только на два фактора: цена и пешеходная доступность от метро. «Автобус сегодня ходит, завтра нет, а вот метро будет ходить всегда», — говорит покупательница. Ипотеку планируют выплатить через год — основную часть стоимости покрыл бабушкин дом. «Было очень жалко расставаться, плакала перед бабушкиной фотографией и просила простить, но квартира в Москве была нужна, — добавляет собеседница «МК». — Насколько я знаю, в этом году дом будут сносить. На его месте построят многоэтажку».
Питерцы любят микрожилье больше, чем москвичи
— Площадь самых маленьких квартир, с которыми нам приходилось сталкиваться, составляет 12 кв. м, — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Помимо квартир встречались апартаменты площадью 9 кв. м.
В современных постройках апартаменты совсем небольших площадей появляются после редевелопмента или капитального ремонта. Например, в базе объектов «МИЭЛЬ» за 4,3 млн рублей предлагается жилье в комплексе апартаментов на Дмитровском шоссе площадью 10,5 кв. м. Есть второй уровень (антресоль) под спальное место площадью 6 кв. м и с высотой потолков 2 метра. Установлена мини-кухня, мебель. А самое маленькое жилье имеет метраж 9,3 кв. м и стоит 4,7 млн рублей. Это апартаменты в 5 минутах ходьбы от станции метро «Бауманская» в Старокирочном переулке. Сделан косметический ремонт, заменены окна, установлена новая входная дверь.
— Жилье менее 14 кв. м строить нельзя, — говорит Олег Репченко. — Зато в формате апартаментов, которые формально не являются жилыми помещениями, возможно всё, поэтому некоторые девелоперы «нарезают» студии по 10 кв. м.
— Микроапартаменты стали следствием развития формата студий, которые начали массово строиться в Москве с 2015 года. Постепенно площади уменьшались, оптимизировались, а благодаря формату апартаментов (которые юридически являются нежилыми помещениями) застройщики получили возможность проектировать площади менее 15 кв. м, — говорит эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.
Комфорта в таком жилье минимум. «Комната обычно совмещена с кухней, прихожей нет. Конечно же, санузел совмещенный. В нем установлен унитаз и раковина, ванной нет, для душевой кабины места тоже мало. Часто можно видеть варианты, где слив душа осуществляется через специальный дренаж в полу», — делится Михаил Куликов.
— На квартиры и апартаменты площадью менее 20 кв. м в 2021 году пришлось 1,5% всех сделок на первичном рынке, — констатирует Ирина Доброхотова. — Правда, популярность метражей 20–25 кв. м кратно выше — почти 5%. Однако до Санкт-Петербурга Москве в этом отношении далеко — в Северной столице предложения до 25 кв. м выбирает 18% покупателей.
Кто же они, «почитатели» микроквартир? Специалисты выделяют три основные категории: родители, покупающие единственное доступное жилье для детей; молодые специалисты, приобретающие свои первые, стартовые квадратные метры; инвесторы, которые планируют сдавать такие квартиры перечисленным выше категориям и туристам.
Студии в центре становятся элитными
На рынке новостроек тенденция к уменьшению площадей затрагивает все ценовые сегменты. Но в элитных новостройках и в премиум-классе не найти совсем тесных квартирок, даже студии обычно предлагаются площадью не менее 30–40 кв. м. В основном микрожилье — это продукт эконом- и комфорт-класса. Реже студию меньше 20 кв. м можно найти в бизнес-классе. В этом сегменте такая площадь может быть актуальна как «квартира для пиджака» — чтобы иметь возможность переночевать рядом с работой.
Бывают ли микроквартиры высокого уровня? Представьте себе, да. Но таких предложений немного, всего 20–30. Например, в Центральном округе Москвы есть новостройка со студиями стоимостью от 18,9 млн руб за 22 кв. м. «В столице есть примеры премиальных апартаментных комплексов с площадью жилья меньше 15 кв. м. Нередко такие новостройки подразумевают наличие гостиничного сервиса: можно заказать еду, уборку, отдать одежду в прачечную и пр. Элитные микроапартаменты в центре города воспринимаются как альтернатива гостиницам и пользуются большим спросом у инвесторов», — говорит Виктория Кирюхина.
Небольшие студии с хорошим ремонтом можно найти и поблизости от центра. Цены начинаются от 300 тыс. рублей за кв. м, верхняя граница — 700 тыс. рублей. Есть предложения, которые так и позиционируются — «для инвесторов», и даже прикреплены к управляющей компании для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду.
В районах у МКАДа маленькое жилье стоит дешевле. Минимальная стоимость апартаментов–студии в доме, который находится на этапе реконструкции (Северный округ Москвы), — 4 млн рублей (14 кв. м без отделки). За студию в здании после реновации на северо-востоке нужно отдать от 4,3 млн руб. (за 14 кв. м с готовой отделкой). Студию площадью 11,9 кв. м с готовой отделкой в новом комплексе на севере Москвы (в зеленом районе неподалеку от МКАД) можно приобрести за 4,7 млн.
Если говорить про новостройки, квартиры-студии площадью около 20 кв. м в спальных районах столицы стоят не менее 7 млн рублей. Бизнес-класс ближе к центру обойдется минимум в 10 млн рублей. В Новой Москве компактные студии обойдутся в 5–6 млн рублей, в Подмосковье — от 3–4 млн рублей. На вторичном рынке большой разброс цен, поскольку квартиры отличаются не только качеством, но и юридической чистотой, что особенно актуально для «нарезанных» коммуналок, которые в объявлении могут маскироваться под квартиру-студию.
В прошлом году цены на мини-жилье взлетели во всех крупных городах страны. Больше всего в Сочи — на 86%, до 287 тыс. руб. за «квадрат», в Краснодаре — на 68%, до 120 тыс. руб., в Московской области — на 43%, до 142 тыс. руб. В Москве квадратный метр подорожал на 24,2%, до 334 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 26,2%, до 186 тыс. рублей. Малогабаритки в столице продаются в среднем за 9 миллионов рублей, в Питере — за 5,6 млн. «Маленькие квартиры дорожают опережающими темпами и потому, что почти во всех российских городах их можно приобрести с помощью льготной ипотеки», — констатирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Какая судьба ждет маленькое жилье в ближайшие год-два? Эксперты единодушны: оно востребовано и будет строиться, пока рынок не насытится. Так что впору воспринимать крошечные квартиры если не как норму, то как неизбежность.
— Говоря о площадях менее 20 кв. м, мы попадаем в сегмент апартаментов, — отвечает главный аналитик «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова. — Как ни парадоксально, в 2021 году объем предложения апартаментов сократился. Этому способствовал подросший спрос на такой формат жилья и довольно скромное предложение новых проектов. Стоимость апартаментов традиционно ниже, чем квартир, — это, пожалуй, главное преимущество такого формата жилья. И, конечно, все ждут окончательной редакции законопроекта о статусе апартаментов.
— Доля компактного жилья в общем объеме предложения и сделок будет только увеличиваться, — уверена Виктория Кирюхина. — На это есть две основные причины: первая — стремление девелоперов сократить бюджет покупки за счет минимальной площади и при этом увеличить среднюю стоимость квадратного метра. Вторая причина — демографическая. Молодые люди все позже вступают в брак, быстрее съезжают от родителей, то есть на рынке все больше несемейных молодых покупателей, которым подходит маленькое жилье. Поэтому девелоперы будут сокращать площади, но не до экстремальных показателей.
