Сегодня редкий строительный объект сдается вовремя. В среднем по Москве жилые дома сдаются на шесть-восемь месяцев позже указанного в договорах срока. Абсолютно типовая ситуация: сроки сдачи дома затягиваются, владельцы еще не существующих квартир нервничают, не спят ночами, боясь, что застройщик разорился, директор фирмы попал под суд, а имущество фирмы арестовано. Но рано или поздно дом сдается с большими или не очень недоделками, и перенервничавшие собственники, облегченно вздохнув и засучив рукава, собственными силами доводят квартиры до ума.
Несмотря на то что затягивание сроков сдачи и ввода в эксплуатацию происходит повсеместно, в большинстве случаев за тревожное ожидание гражданин может спросить с компании по всем статьям — подав на нее иск в суд или обратившись в правоохранительные органы. Попробуем определить, когда можно еще понаблюдать за развитием событий, а когда нужно пытаться как можно быстрее вернуть вложенные в строительство деньги.
По мнению независимых экспертов, по большинству проектов точные сроки строительства вообще невозможно рассчитать: предусмотреть все вероятные осложнения не могут даже самые опытные строители, а потому процесс, как правило, затягивается надолго. Компаниям приходится что-то дорабатывать в проекте, менять в документах, вдруг выясняется, что не хватает каких-то согласований и разрешений. В результате возведение дома часто еще только начинается тогда, когда по условиям договора его должны уже сдать. «На возведение обычного панельного дома в районах массовой застройки в среднем необходим год. Однако сроки строительства сегодня срывают практически все компании, включая крупные домостроительные комбинаты», — говорит руководитель экспертной группы «Академстройнаука» Сергей Захаров.
Разворачивать строительство без оформления разрешений и согласований, без оформления контрактов — привычная для Москвы практика. Это признают даже в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции (КАСРР), возглавляемом Владимиром Ресиным. Конечно, есть и такие инвесторы, которые, не имея всех документов, на площадку не выходят, но таких немного.
Так что же делать обычному гражданину, не сведущему в строительном аудите, тенденциях, подводных течениях и камнях рынка недвижимости и расстановке сил на нем? Ведь покупатель не может оценить риски, связанные со сроками ввода в эксплуатацию, прогнозировать действия московского правительства или каких-то инспекций, поведение крупнейших инвестиционно-строительных компаний, контролирующих московский рынок (а таких не меньше двадцати-тридцати).
Продвижение стройки, по мнению риэлтеров, — основной индикатор, по которому может ориентироваться ожидающий квартиру человек. А потому он должен контролировать этот процесс, периодически наведываясь на стройку. Если в течение нескольких месяцев (трех и более) на объекте ничего не происходит — это повод для беспокойства.
«В этом случае не стоит сидеть и ждать сложа руки — нужно, не стесняясь, обращаться за разъяснениями в строительную компанию, — рекомендует руководитель информационного проекта 'Индикаторы рынка недвижимости — ИРН.ru' Олег Репченко.- Если окажется, что причина в каких-то объективных факторах (у инвестора закончились деньги или возникли юридические сложности — например, стройку запретили, если какие-то разрешения оказались недействительными и их аннулировали), то человеку должны вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв при этом новые обязательства. Хотя не рекомендую перезаключать в такой ситуации договор, так как решение юридических проблем может растянуться на годы».
Впрочем, сами риэлтеры задержку сроков сдачи жилья до полугода считают вполне нормальной: сроки, говорят они, затягиваются всегда.
Возможно, эта сложившаяся практика в ближайшее время изменится. «Эксперты Верховного суда РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и в февральском 'Вестнике ВС РФ' за 2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению этих довольно непростых дел, — поясняет Сергей Захаров.- Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом 'О защите прав потребителей'. А этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки — 3% в день».
«Более того, Верховный суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, являются по своей сути договорами купли-продажи. Это говорит о том, что судебная практика по этим делам должна в ближайшее время измениться, и у потребителей появится больше прав, чем у компаний, — продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.- ВС рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. Это дает возможность взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков — моральных и материальных. Если компания обязалась сдать вашу квартиру, предположим, к 1 мая, но очевидно, что не сделает этого, ваши планы рушатся: вы не собирались жить после майских в съемной квартире и платить за нее по 300 долларов в месяц, а придется. В том случае, если договор аренды легальный, можно будет компенсировать арендную плату через суд: компания не выполнила своих обязательств, что привело к дополнительным расходам с вашей стороны. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Эти возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании более ответственно относились к соблюдению сроков».
Сразу бежать в суд не надо. Для начала необходимо собрать какую-то объективную и субъективную информацию о том, что вообще происходит и почему стройка заморожена или надолго затянулась. Не лишними были бы сведения о том, с кем вы заключили договор: юридический адрес компании, ее учредители
Затем можно обратиться к адвокату, занимающемуся жилищными тяжбами. Он поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или, в противном случае, нести штрафные санкции. Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по 395-й статье Гражданского кодекса РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а по максимуму — подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ «Купля-продажа». Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, с помощью адвоката можно требовать возврата части стоимости квартиры.
Ну, а дальше вы сами решаете: или продолжать ждать и атаковать офис компании звонками и письмами, или начинать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.
Выйдет или нет компания из кризиса, рядовому покупателю практически невозможно определить по каким-то внешним признакам. Если они не приобрели слишком угрожающий характер. Когда же начинаются какие-то противоправные действия (компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присваивает чужие средства и не думает приступать к строительству), можно смело обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями — УБЭПы. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться в органы внутренних дел с заявлением, чтобы они провели проверку по изложенным в нем фактам. От ее результатов зависит, возбудят уголовное дело или нет, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы выясните, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с откровенными мошенниками.
Риэлтеры, аналитики и юристы в один голос утверждают, что время явных мошенников, собирающих деньги и бесследно исчезающих, прошло. В начале 90-х их было гораздо больше. Хотя долевое строительство по-прежнему является зоной повышенного риска, где крутятся огромные деньги. Но до сих пор нет ни одного законодательного акта и государственного органа, регулирующего эту сферу. Случись что — и до решения суда главные инвесторы и заказчики строящегося жилья, граждане не будут иметь никаких реальных прав на недостроенный дом, ведь в собственность у нас оформляются только завершенные объекты. В этой ситуации больше всего удивляют неистребимая надежда нашего народа на авось и тот факт, что все больше людей положительно относятся к приобретению жилья на этапе строительства. Как показывают результаты последний опросов, посвященных жилищным предпочтениям москвичей, которые проводил Центр социологических исследований Московского инвестиционного агентства недвижимости, рассмотреть подобный вариант готовы около 48% опрошенных.
Несмотря на рост цен на московские квартиры (как считают риэлторы, по итогам I квартала почти на 2%), фактически на столичном вторичном рынке с начала года воцарилось равновесие: спрос примерно соответствует предложению. Профессионалы рынка жилой недвижимости не припомнят, чтобы так резко увеличилось предложение объектов. Это свидетельствует о том, что покупательский ажиотаж, вызванный избытком денег у имущих, закончился. Заметив это, продавцы поняли, что дальше ждать повышения цен не стоит, и, как следствие, объем предложения квартир за квартал вырос на 30%. Однако, как считают эксперты, относительно спокойно могут вздохнуть те, кто выходит на рынок жилья не для спекуляций, а ищет решения семейных проблем - они могут без суеты, не опасаясь рывков цен подыскивать варианты. Правда, оценки и прогнозы руководителей разных компаний неоднозначны, что лишь подтверждает неустойчивость рынка.
Как следует из статистического отчета риэлторской компании РАН "Сава", в марте средняя цена предложения 1 кв. метра московских квартир увеличилась на 1,4%, а за первый квартал рост составил 2,1%.
За первые три месяца текущего года однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%, трехкомнатные - на 0,8%. Однако глава одного из старейших агентств недвижимости Москвы "Лаурел" Ирина Радченко говорит, что "по нашим сделкам рост в этом году, пожалуй, составил по 3% в месяц".
Значительный рост цен предложения, по данным "Савы", наблюдался в сегменте новостроек, вышедших на вторичный рынок (6,2%). Это подтверждает и г-жа Радченко: "Наибольшим спросом среди покупателей пользуются новостройки, сданные в эксплуатацию 3-4 года назад". Это объясняется тем, что в те годы московские строители еще не выполняли план по вводу жилья, недотягивая до 3 млн кв. метров. Между тем, как раз через три года новые квартиры и начинают цениться - дом дал усадку, а вокруг появились магазины и прочие объекты социальной инфраструктуры.
По словам руководителя "Савы" Константина Апрелева, объем предложения этих квартир сократился на 81% в течение первого квартала. Но в целом по рынку предложение возросло за квартал более чем на 30%. "Я за последние годы не помню, чтобы этот показатель увеличивался так резко и на непомерно большую величину", - оценивает г-н Апрелев.
Подорожали и традиционно пользующиеся спросом квартиры в "высотном кирпиче" (12-этажные и выше кирпичные дома) - на 4,9% за квартал (объем предложения увеличился на 62%), в "монолитно-каркасных домах" - 4,2% (объем предложения увеличился на 18,5%).
Поступательно дорожают и "хрущевки" - 4,1% (объем предложения увеличился на 34%).
Причина же роста цен на квартиры вторичного рынка столицы в первом квартале - ослабление доллара по отношения к евро и рублю.
"Увеличение темпов роста рынка недвижимости является отражением ажиотажа, возникшего из-за пошатнувшейся позиции доллара и военных действий в Ираке. Граждане, делавшие накопления в американской валюте, под влиянием эмоций спешат перевести свои средства в более стабильные квадратные метры, что и позволяет продавцам поднимать цены", - считает Олег Репченко, куратор аналитического центра IRN.RU. По его данным, индекс ценового ожидания на рынке вырос, как и в предыдущие недели. И это означает, что общий подъем рынка в апреле превысит мартовский показатель и составит от 1.5% до 2%.
В 1998 году, в самый разгар кризиса, россиянин Алексей Щукин купил в Торонто за $675 тыс. 22-квартирный дом. Купил на кредитные деньги, чтобы сдавать его в аренду. Невысокая цена объяснялась тем, что дом стоял в неблагополучном районе Паркдейл, а кроме того, небольшие доходные дома у крупных инвесторов популярностью не пользовались. Но его брокер оценил доходность такого бизнеса в 12-15% годовых. И не ошибся. Сегодня Алексей мог бы с успехом организовать точно такой же бизнес в России -- более того, при удачном раскладе мог бы получать не 12-15% годовых, а все 30%.
Разговоры о том, что покупка недвижимости — самое надежное и выгодное размещение капитала, уже давно стали общим местом. Ну а куда еще вкладывать деньги инвестору, в планы которого не входит торговля водкой, ГСМ или бытовой техникой, не говоря уж о реальном секторе?
На банковских вкладах больше 11% годовых сегодня не заработать (при том что пользоваться этими процентами в течение года вы не сможете). К тому же доверия к банкам у населения по-прежнему нет, а те, которые "точно не разорятся", дают и того меньше: максимальная ставка Сбербанка -- 6% годовых в валюте, банк "Райффазенбанк Австрия" предлагает 2,3%.
Доллар как инвестиционный инструмент тоже давно потерял былую привлекательность. Даже сегодня рост его стоимости не поспевает за инфляцией, а что будет с ним в связи с войной в Ираке, не берется предсказывать никто: неизвестно, сколько это война продлится.
На ценных бумагах, конечно, можно заработать и 100% годовых, однако почти столько же можно и потерять. На золоте при любом раскладе все не потеряешь, но и не приумножишь.
В общем, если оставить за скобками инвестиции собственно в бизнес, недвижимость вне конкурса. Ее стоимость растет (в прошлом году она увеличилась примерно на 15%), она ликвидна и действительно надежна.
Правда, некоторые эксперты считают, что за непрерывным с начала 2000 года ростом цен на недвижимость начнется их падение. Они ссылаются на общеэкономические законы, согласно которым за любым подъемом неизбежно следует спад. Но это теория. Спад, может, и начнется, но не сегодня, поскольку никаких объективных предпосылок этому нет. Снижение или стабилизацию цен прогнозируют с начала прошлого года, но пока спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение, а экономическая ситуация, по крайней мере в Москве, становится все лучше. Так что о серьезном спаде в ближайший год говорить не приходится.
Даже, если стоимость жилой недвижимости немного снизится, инвестиции в недвижимость все равно более выгодны, чем банковские депозиты,-- при условии, что жилье сдается в аренду.
На сайте "Индексы рынка недвижимости" (irn.ru) с 1998 года публикуется график изменения так называемого индекса доходности жилья. Этот индекс учитывает средневзвешенный рост стоимости жилья различных стоимостных групп за последний квартал, усредненную доходность аренды по всем ценовым категориям и прогноз на ближайший квартал. Он измеряется в средневзвешенной величине доходности по банковским депозитам в валюте. Последний рассчитанный индекс свидетельствует, что вложения в недвижимость в 3,5 раза выгоднее, чем средневзвешенный банковский годовой депозит. Олег Репченко, ведущий аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, руководитель проекта irn.ru: Этот индекс меняется в течение года в зависимости от рыночных тенденций и дает информацию к размышлению как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Например, сегодня, по нашим оценкам, доходность недвижимости составляет примерно 28% годовых. Эта цифра складывается из оценки роста рынка за последний квартал (с учетом прогноза на ближайший квартал темп этого роста) -- порядка 15-17% годовых. Плюс среднестатистическая доходность от сдачи недвижимости в аренду -- примерно 11-13% годовых (это за вычетом около 2% потерь, связанных с амортизацией, коммунальными платежами и простоем). Но реальный опыт квартирных рантье показывает, что 13% годовых в год на аренде -- это далеко не предел.
Многие москвичи живут тем, что сдают в аренду квартиры, доставшиеся им по наследству. Но людей, которые сдают жилье, приобретенное самостоятельно, становится все больше и больше.
Елена Щ., профессиональный квартирный рантье: В 1996 году я купила за $100 тыс. трехкомнатную квартиру на "Маяковской" и сдала ее в аренду за $2 тыс. в месяц. Арендаторы ее отремонтировали, и когда договор с ними подошел к концу, то я получила квартиру, которую смогла сдать уже за $3 тыс. С 2000 года я стала заниматься этим бизнесом профессионально -- беру деньги в кредит в банках, взаймы у знакомых, покупаю квартиры, ремонтирую, сдаю в аренду. Сейчас в моей собственности находятся пять квартир в разных районах Москвы, в разных ценовых категориях. Последний проект -- квартира в районе Кунцево общей площадью 110 кв. м. Я вложила в нее в общей сложности $300 тыс., сдаю за $5 тыс. в месяц. Даже если бы я пользовалась только банковским кредитом, то разница между его обслуживанием и моими доходами была бы все равно в мою пользу. Однако я пользуюсь и деньгами моих знакомых -- давать деньги мне им выгоднее, чем размещать на депозите. Мне, в свою очередь, пользоваться их деньгами тоже выгоднее, чем банковским кредитом. В итоге даже сегодня мой доход составляет в среднем около $5 тыс. в месяц, и это при том, что пока большая часть денег уходит на обслуживание заемных средств.
Елена Щ. является сотрудником одной из известных риэлтерских компаний, то есть специалистом, который понимает, что и где стоит покупать, чтобы потом быстро и дорого это сдать, и имеет актуальную информацию о продаже квартир из первых рук.
Без этих знаний операции с недвижимостью могут быть, конечно, не такими доходными. Но попасть в неприятную ситуацию можно лишь в одном случае: взяв кредит, купить элитное жилье с тем, чтобы сдавать его, к примеру, за те же $5 тыс. в месяц, и не найти на эту сумму клиента. Такое случается. И дело не в том, что спрос на квартиры подобной ценовой категории ограничен,-- к квартире, которая стоит не меньше $2 тыс., предъявляются определенные требования, формализовать которые способны далеко не все специалисты в области аренды недвижимости.
Алексей Алешко, владелец риэлтерского сайта torent.ru: На Новом Арбате в доме 6 есть две 50-метровые двухкомнатные квартиры, которые были куплены с целью их дальнейшей сдачи в аренду. И та и другая стоили по $100 тыс. Одна из них сдается за $2 тыс. в месяц, вторая — за $700. Просто окна одной выходят на Красную площадь, а окна другой -- на задворки Дома книги с мусорными баками и вечными погрузочно-разгрузочными работами. Кроме того, первая была переоборудована в студию, а вторая была просто хорошо отремонтирована. Значит ли это, что лучше всего сдаются квартиры-студии с окнами на Красную площадь? Вовсе нет. Я знаю о трехкомнатной квартире площадью 86 кв. м в Крылатском, которая сдается за $5 тыс., при том что красная цена ей $3 тыс. Но и за $5 тыс. она больше двух недель не застаивается. Почему? Необычный дизайн -- она оформлена мусором. Под стеклом, которым закрыты стены,-- жестяные банки, газеты, окурки и проч., соответствующим образом подобрана мебель и т. д. Значит, успех зависит от необычного дизайна? Не всегда. Более важны качество отделки, материалов и общая продуманность квартиры. Значение имеет все: местоположение, тип дома, обустройство подъезда, планировка, вид из окон, соседи и прочее. Сочетание такого количества факторов усложняет анализ каждого отдельного варианта до степени непредсказуемости, оставляя для решения только интуицию и опыт. Вложения в элитные квартиры действительно могут быть очень выгодными. Например, полгода назад я помог освоить $700 тыс., на которые были куплены шесть квартир. Сейчас они приносят $13,7 тыс. в месяц. Но можно и прогореть.
Может, от греха подальше лучше вкладывать деньги в дешевые однокомнатные квартиры в обычных панельных домах за пределами Садового кольца? Любой риэлтер скажет, что такую квартиру у вас оторвут в первый же день за $300, и это без мебели и телефона. Такая квартира может стоить $30-40 тыс., но доходность в этом случае составит не больше 10% годовых, что, согласитесь, не так интересно. Чуть больше можно получить, купив за те же деньги "убитую" двухкомнатную в "хрущобе", самостоятельно оклеить ее светлыми обоями, привезти с дачи или купить диван, шкаф и холодильник и сдавать ее за $350-400. Но если речь идет об однокомнатной квартире в современном доме c большой кухней и мебелью -- то ее можно сдать за $400-600 и получать уже до 14%. Разумеется, все эти подсчеты на пальцах не учитывают многих факторов, например необходимости косметического ремонта через пару лет, коммунальных платежей, иных непредвиденных расходов. Но вот, что называется, еще пара примеров из головы. Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в монолитно-кирпичном доме современной постройки не в центре, но в хорошем районе с хорошим ремонтом и мебелью может обойтись примерно в $110 тыс., сдать ее можно за $2 тыс., что составит 21% в валюте в год. А если взять трехкомнатную в центре за $250 тыс. вместе с ремонтом, то такую квартиру можно сдать за $5-7 тыс., то есть доходность получается уже в районе 30%.
Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "Бэст-Недвижимость": Чем дешевле квартира, тем меньшую доходность она может обеспечить. С ростом стоимости аренды квартиры доходность может увеличиваться от 10 до 40%, это с учетом роста стоимости самой квартиры. С другой стороны, с увеличением стоимости может увеличиваться ее простой. Квартира может вообще зависнуть, и хозяевам ничего не останется, как сдать ее за бесценок.
Но самую высокую доходность по аренде может иметь инвестор, вложивший деньги в строительство. Фактически речь идет о строительстве полноценного доходного дома. Виталий Булатов, финансовый директор инвестиционной компании "Индекс-XX": Вот уже более десяти лет мы занимаемся доверительным управлением деньгами наших клиентов, работаем с ценными бумагами, реальным сектором, в том числе инвестируем в строительство. Осенью этого года планируем сдать в эксплуатацию очередной объект -- "Венский дом на Плющихе" на 60 элитных квартир. Из них 40 будут проданы, остальные 20 будут сдаваться в аренду по $5 тыс. На большинство этих квартир уже есть клиенты. Если исходить из продажной стоимости метра в этом доме, рентабельность только по аренде можно оценить ровно в 30%. Реальную рентабельность, рассчитываемую от цены квартир, по которой мы получили их от застройщика, я бы не хотел называть. Мое мнение -- на сегодняшний день с инвестициями в доходные дома и квартиры могут конкурировать только прямые инвестиции в реструктуризацию предприятий реального сектора.
Московское правительство, кстати, заинтересовалось возможностью строительства доходных домов еще четыре года назад. К февралю 2001 года был построен дом на 47 квартир, который должен был приносить городу по $2 млн ежегодно. К лету 2001-го он технически мог быть сдан в эксплуатацию, тем более что заявки от потенциальных арендаторов имелись на все квартиры. Однако по непонятным причинам дом до сих пор не сдан -- причин в мэрии не объясняют, сообщая лишь, что эксплуатация может начаться уже в этом месяце.
Ну и напоследок попытаемся дать краткие ответы на те вопросы, которые могут появиться у читателей, заинтересовавшихся проблемой.
Если это настолько выгодно, как говорят эксперты, то почему этим пока в основном занимаются только частники?
В случае с арендой речь идет о "длинных деньгах". Другими словами -- о быстром обороте средств речи не идет, поэтому крупным инвесторам этот бизнес пока не интересен.
И все-таки: в какое жилье стоит вкладывать деньги? В дешевое или дорогое?
Среди большинства экспертов бытует мнение, что идеальный вариант -- это жилье, которое находится в средней ценовой категории -- $700-2000. Жилье этого класса на рынке, в отличие от жилья элитного, больше двух-трех недель, как правило, не простаивает и в то же время обеспечивает более высокую доходность, чем жилье дешевое,-- порядка 30% годовых в валюте с учетом роста стоимости самого жилья. Но на самом деле все действительно зависит от каждого конкретного случая -- цены покупки, перспектив развития того или иного района и т. д. Например, район Красной Пресни стал котироваться совсем недавно, когда там началась элитная застройка. Или, например, вам удалось приобрести несколько квартир в одном подъезде, а еще лучше -- весь подъезд дома, квартиры в котором всегда считались дешевыми; после соответствующего ремонта квартир и подъезда они могут перейти в иную ценовую категорию.
Какие районы Москвы при прочих равных условиях наиболее перспективны для покупки квартиры, которая будет сдаваться в аренду?
Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Внутри Садового кольца наиболее котируются районы Малой Бронной, Кутузовского проспекта, Патриарших прудов, "Кропоткинской", Кузнецкого моста, Цветного бульвара, Остоженки, переулки в районе Старого и Нового Арбата и между Большой Никитской и Тверской, Замоскворечье. Территориально хороши Чистые пруды, но дома там не очень хорошие. За пределами кольца популярны Крылатское, Олимпийская деревня, Юго-Запад. А вот Юг, Юго-Восток, Север и Северо-Запад не пользуются такой популярностью, арендаторов смущают общий фон застройки и, соответственно, проживающий там контингент не очень обеспеченных граждан.
Какого рода ремонт необходим? Нужен ли специальный дизайнер в случае с элитным жильем?
Если речь идет о недорогом жилье, квартиру, откровенно говоря, можно вообще не ремонтировать. За $300 в месяц уйдет любая однокомнатная развалюха в любом районе Москвы -- можно даже обои не переклеивать. Если есть предпосылки для того, что бы сдавать ее дороже (район, неплохой дом), можно положить на ремонт хотя бы по $100 за кв. м. То есть, затратив на квартиру около $4 тыс., можно получить дополнительные $200-300 в месяц. В среднем и элитном сегментах (до и свыше $2 тыс.) без евроремонта за $200-500 за кв. м не обойтись.
Екатерина Акимова: Паркет, сантехника, деревянные стеклопакеты и проч.-- все необходимо сделать на уровне. Для жилья ценой $4-6 тыс. без этого не обойтись. Равно как и без нормальной кухни, посудомоечной и стиральной машин. А вот бытовая техника, мебель, кондиционер -- это уже необязательно, поскольку эти вопросы могут решаться в дальнейшем по-разному. Насчет эксклюзивного дизайна -- $100 за кв. м дополнительно -- можно подумать, только если квартира делается под конкретного клиента или вы примерно можете предположить, кто у вас ее снимет. Иначе можно прогадать. В общем, если не говорить о дешевых вариантах, придется потратить на квартиру от $50 тыс. до $100 тыс., а в отдельных случаях и выше -- до половины стоимости покупки жилья.
Имеет ли смысл вообще рассчитывать на обеспеченного арендатора, не ограничен ли этот ресурс? Особенно в связи с тем, что соотношение спроса и предложения на рынке элитного жилья эксперты оценивают как один к четырем?
Михаил Дудченко, старший менеджер по маркетингу российского отделения компании Hines, управляющей жилыми комплексами "Парк Плейс Москоу", "Донской Посад" и коттеджным поселком "Покровские холмы": Наши арендаторы в основном иностранцы. Квартиры от $2,2 тыс., коттеджи от $7 тыс. Тем не менее наши площади заселены на 99%. Из этого я делаю вывод, что спрос по-прежнему превышает предложение. Ирина Бобко, начальник отдела аренды компании МИАН: На самом деле иностранцы арендуют не более 30% жилья высокого класса -- остальное приходится на наших соотечественников. Спрос может быть в принципе и ограничен, но пока о насыщении рынка говорить рано. На дешевое жилье приходится не более 50% рынка аренды, просто оно еще в большом дефиците, потому и возникает впечатление, что чуть ли не 90% людей арендуют жилье по ценам до $500 в месяц.
Что касается пугающего соотношения "один к четырем", то оно объясняется лишь тем, что огромное количество владельцев квартир выставляют цену, не соответствующую качеству предложения. Качественное предложение, хоть и за $10 тыс., в любом случае будет востребовано.
Ну и последнее. Если в вашей собственности хотя бы более двух квартир, имеет смысл отдать их в управление одному из агентств недвижимости. Правда, за это придется им платить примерно 10% аренды в месяц, но зато вы сможете стать рантье в полном смысле этого слова -- то есть получать деньги, абсолютно ничего не делая.
Московская ассоциация-гильдия риэлторов в конце февраля запустила интернет-сайт, с помощью которого потребитель самостоятельно может прогнозировать ценовую ситуацию на московском рынке квартир на ближайшие месяцы. Новая методика, в отличие от аналогичных, основана на системе индексов и позволяет вести мониторинг цен на квартиры по ценам реальных продаж, а не по ценам предложений, публикуемых в еженедельных рекламных изданиях. Однако она не имеет строго утилитарного назначения -- для оценки конкретной квартиры следует все-таки обращаться к оценщикам. Аналитики, занимающиеся мониторингом цен на московском рынке квартир, пока не видят практической ценности в новом продукте. Они также считают, что новые коэффициенты изменения цен не отражают внешних факторов, влияющих на рынок.
До запуска сайта IRN.ru (индикаторы рынка недвижимости) в Москве в достаточно закрытом режиме (для профессиональных брокеров) были и остаются доступными две аналитические службы, каждая из которых имеет свою систему мониторинга. Это так называемая Российская мультилистинговая система (ее эксплуатирует агентство недвижимости «САВА», не скрывая, что делает это в основном в рекламных целях) и система «Аналитик» (ее развивают специалисты компании «Миэль»). Результатом вычислений и тех и других является одно: средняя цена предложения 1 кв. метра квартир разных категорий (с учетом типа дома, количества комнат, размера кухонь, а также месторасположения с возможностью детализации до отдельных кварталов).
«Существующие системы ограничиваются мониторингом цен предложения, они не оперативны и не удобны для использования -- содержат громоздкие таблицы», — считает главный аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлторов Олег Репченко. Недавно он представил свой метод мониторинга цен, основанный на системе индексов (стоимости, ожидания и доходности). Имея данные о реальных сделках (полученные от риэлторских компаний), автор вычислил некую удельную стоимость московского жилья, состояние которой отражается индексом стоимости (единицы измерения показатель не имеет). Из среднемесячного значения этого индекса вычисляется индекс ожидания, который, как говорит автор, позволяет прогнозировать динамику рынка недвижимости на пару месяцев вперед. Индекс доходности показывает, стоит ли конкретная квартира тех денег, которые за нее требуют. При расчете этого показателя аналитик рассматривает квартиру уже как инструмент для извлечения прибыли.
Учитывая тот факт, что квартиры последние два года являются предметом для активных спекуляций частных лиц (по словам риэлторов разных компаний, половина Марьина покупалась для перепродаж), знание ценовых тенденций будет востребовано именно ими. Этого не исключает и автор изобретения.
Однако, по мнению опрошенных нашей газетой аналитиков вторичного рынка жилья Москвы, в представленной системе индексов нет ничего нового (впрочем, многие пока недостаточно ознакомлены с новым предложением). Василий Светлаков из «Миэля» сказал, что «не видит изюминки в разработке коллеги». Кроме того, по его оценке, методика г-на Репченко не учитывает психологических факторов поведения частных лиц на вторичном рынке. А вице-президент компании «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев полагает, что математическая модель мониторинга не учитывает воздействия на рынок внешних факторов, в основном политического характера -- «а именно эти факторы последние годы были определяющими цены на вторичном рынке».
На первый взгляд, снять приличный офис для работы и приема посетителей в Москве несложно. Однако это только на первый взгляд. Проблема же с офисными помещениями в столице довольно непростая. О том, как бизнес решает ее, мы сегодня и поговорим.
Те, кто выбирает тернистый путь, могут найти номер в гостинице, помещение в административном здании предприятия, лабораторном корпусе НИИ, учебный класс... Свою лепту в формирование "делового Сити" вносят и частные лица, предлагающие предпринимателям квартиры (от близких к метро "хрущевок" до апартаментов в центре).
В тех случаях, когда речь не идет о специализированных бизнес центрах, арендные отношения часто держатся на честном слове. "Доценты с кандидатами", предлагающие в аренду лаборатории и учебные классы, давно поняли ценность недвижимого имущества и стараются не упустить выгоды. Вступая в отношения с госпредприятиями и АО, риэлторам приходится распутывать сложные клубки имущественно правовых отношений и иметь не всегда приятные контакты с действительными и мнимыми владельцами, совладельцами, кредиторами...
Можно снять офис и в жилом доме. Но проблема с жилыми квартирами заключается в громоздкой процедуре их перевода в нежилой фонд. Между тем уже многие исторические здания в центре города числятся жилыми и вынуждают предпринимателей принимать посетителей едва ли не в домашних тапочках. Но все же, как считают специалисты, только специализированные офисные центры могут обеспечить своим клиентам полную прозрачность и однозначность отношений на уровне: оплатил - получил услугу.
Сегодня в Москве предлагаются к аренде сотни объектов, которые можно с некоторыми натяжками и без оных относить к "международным" классам А (самые дорогие) и В (чуть дешевле).
Разница в качестве обслуживания между классами А и В на сегодня невелика. Атрибуты класса А - не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры...
Обычно такой офисный центр легче строить "с нуля", чем переоборудовать под него оставшиеся от "до рыночного" периода административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются под чистовую отделку и со свободной планировкой. Если же предусмотрена отделка, то она предполагает затраты порядка 300-400 долларов на квадратный метр. Это офисы класса А.
Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще (200-250 долларов за "квадрат"), часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с "фирменной" кухней уступают место классическим, но вполне приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий - дефицит парковочных мест.
Но все же больше всего в Москве на сегодня офисов класса С. В обширную их категорию попадают те самые НИИ и КБ (основные хозяева которых потеснились и решили поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду излишков площадей), гостиницы туристического класса, административные здания предприятий. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.
В самом деле, говоря о прижившемся в московской риэлторской среде делении на классы А, В и С, мы должны принять во внимание, что оно все-таки отличается от западного. К примеру, разница в обслуживании между "первым" и "третьим" классами в европейской практике не столь заметна. "Классность" объекта недвижимости определяется согласно риэлторской поговорке: "Место, место и еще раз место". Поэтому класс А должен отличаться от "демократичного" С не пропускной способностью телефонных линий, не качеством рыбы в буфете, а прежде всего - местоположением. Если "первый" класс должен располагаться непременно в пределах Садового кольца и желательно с видом на Кремль, то для "третьего" сойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый вежливый персонал и изысканная отделка не сделают его "первым".
Однако, по наблюдениям риэлторов, многие собственники бизнес-центров стремятся позиционировать свои здания как класс А и выставляют соответствующие "ценники": никто не хочет попадать в категорию С.
Офисов класса "Сделай сам" (когда арендатору предлагали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт) в столице практически не осталось.
Нынче большинство потенциальных арендодателей поняли, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать по вполне рыночным ставкам. В результате цены предложения существенно подросли, и, как считают риэлтеры, сейчас мы вернулись к арендным ставкам, которые были до августа 98-го. В среднем арендная ставка добротного помещения в офисе класса А -500-800 у. е. за квадратный метр в год (конечно, речь не идет о помещениях с какими-либо исключительными характеристиками, например, уникальным видом из окон - здесь верхние пределы исчисляются уже четырехзначными цифрами).
По мнению риэлторов, спрос в "верхнем" сегменте рынка аренды офисов приблизительно соответствует предложению. Более того, такие офисы сродни гостиницам, где заполненность в среднем на 70% -нормальный показатель.
Арендные ставки по офисам класса В на сегодня составляют 300-600 долларов за квадратный метр в год. Однако в этом сегменте ситуация уже более напряженная: офисов подобного класса на рынке представлено гораздо меньше, и здесь уже спрос доминирует над предложением. В демократичном "С-классе" стоимость аренды колеблется от 200 до 350 долларов за "квадрат". И здесь-то как раз и обнаруживается дефицит - хронический и острый одновременно.
Завышенные арендные ставки имеют свои резоны. Во-первых, прошедший год, включая даже период отпусков, был на редкость активным с точки зрения спроса. Во-вторых, сегодня имеется явный дефицит офисов любого класса, но небольшого метража. Большие метражи (от 500 квадратных метров) готовы приобрести или арендовать только крупные компании. Однако найти помещение в 100-150 квадратных метров, даже в классе А - настоящая проблема. Таково мнение специалистов.
Самый популярный и дефицитный метраж офиса - от 20 до 80 "квадратов". По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится от 40 до 50 % заявок, И если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора. Причем, как поведал один из специалистов, в большинстве случаев предпринимателей не пугает даже совершенно "убитое" состояние помещения.
Еще два-три года назад подавляющее большинство риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения "чтобы непременно в пределах Садового кольца". Между тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие "транспортные трудности" создали условия для развития новых деловых районов. "Мы прогнозируем, что расширение границ бизнеса будет проходить и дальше: в центре мало возможностей для расширения", - считает председатель комитета МАГР по коммерческой недвижимости Михаил Ерофеев.
Кстати, в последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. В основном он растет за счет разрастающихся предприятий, желающих перебраться с окраин. Привлекательности Третьего транспортного кольца способствуют хорошие транспортные развязки.
Приемлемым недорогим офисным фондом до недавнего времени считался муниципальный, однако недорогих квадратных метров муниципального фонда не прибавляется, а те, что были, в скором времени будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть специальная программа, разработанная Департаментом поддержки и развития малого бизнеса, согласно которой до конца 2010 года планируется построить 6 млн. квадратных метров "доступных нежилых помещений". Но пока что у риэлторов возникает больше вопросов относительно внедрения в жизнь этой программы.
По словам Михаила Ерофеева, очень важно спланировать, какие именно должны быть эти центры, чтобы они действительно пользовались спросом. Он считает, что проекты должны быть рассчитаны таким образом, чтобы арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, максимально составляла 250 долларов за квадратный метр в год. Важно при этом еще то, чтобы одновременно у малого предприятия была возможность выкупа этого помещения.
Между тем кажется странным, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в строительство бизнес-центров класса С до сих пор не привлекает инвесторов. Ведь, по мнению большинства экспертов, инвестиции в данный сегмент способны приносить прибыль ничуть не меньше, чем строительство жилья.
И последнее. Многие эксперты предсказывают скорое перенасыщение рынка нового жилищного строительства. Что касается офисов, то в этом сегменте перенасыщение в принципе невозможно. Во-первых, из-за огромного неудовлетворенного спроса. А во-вторых, из-за мобильности самого офисного рынка. Офисы, как правило, сдают в аренду. И если объект "не пошел" по 600 долларов за квадратный метр в год, то ставку можно снизить и до 500. Доход все равно будет, хотя затраченные средства вернутся не через пять, а через шесть, к примеру, лет.
Но, как считает аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, арендные ставки, особенно на торговые площади в новых больших торговых центрах действительно необоснованно высоки. Довольно часто арендаторы спустя какое-то время отказываются от площадей, потому как, несмотря на престижность месторасположения офиса, их бизнес не окупается. Возможно, это связано с тем, что большинство москвичей не воспринимают современные большие торговые центры как магазины, а скорее как развлекательные центры, и заходят туда не за покупками, а как на экскурсию.
В новогодние каникулы деятельность на столичном рынке недвижимости фактически замирает, поэтому неудивительно, что в этом месяце серьезных изменений на нем не произошло. Именно по этой причине в январском обзоре "Деньги" предлагают своим читателям итоговый анализ ценовых тенденций рынка недвижимости Москвы за 2002 год и прогноз их развития на 2003-й. По мнению риэлтеров, цены в прошлом году выросли в среднем на 15%, то же самое произойдет и в 2003 году. "Деньги" согласны с ними лишь отчасти.
Итоги 2002 года оказались ожидаемыми. В 2001 году цены взлетели на 30 - 35%, и никто из риэлтеров не сомневался в том, что они будут расти и дальше. Спрос на новостройки остался высоким, однако к началу 2002 года перестал быть ажиотажным. Поэтому никто из риэлтеров не верил, что форсированные темпы роста предыдущего года сохранятся. Максимальный рост предполагался на уровне 15-20%. Строители рассчитывали на большее - 25 - 30% - и на протяжении всего года активно пытались оправдать собственные ожидания, повышая цены на квартиры в каждом новом доме. Покупатели ответили снижением спроса и покупкой более дешевых квартир в ближнем Подмосковье. Тем не менее рост цен все-таки состоялся. По мнению аналитика Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР) Олега Репченко, столичные новостройки сейчас стоят на 15% дороже, чем год назад.
Впрочем, рост цен во многом был достигнут за счет уступок, на которые были вынуждены пойти строители. Прежде всего речь идет о ставшей в прошлом году повсеместной практике предоставления рассрочки при оплате квартиры. Покупатели, как и раньше, покупали новостройки еще на стадии строительства. Однако при оформлении договора в среднем платили не более 30% ее стоимости. На остальную сумму застройщики стали предоставлять рассрочку, как правило, на весь период строительства, а иногда и вплоть до оформления документов на право собственности.
Прогноз риэлтеров на следующий год мало чем отличается от прогнозов на предыдущий. Предполагается, что цены будут постепенно расти - в среднем на 1% в месяц. В марте-апреле и августе-сентябре, на которые традиционно приходится сезонный рост покупательского спроса, новостройки, возможно, будут дорожать быстрее. К концу года рост цен, по прогнозам МАГР, доставит те же 15%. Впрочем, это мнение разделяют далеко не все. Например, президент компании "Сава" Константин Апрелев не исключает, что рынок ждет стагнация, а цены не только перестанут расти, но и упадут. Прогноз "Денег" иной: цены на рынке новостроек останутся прежними и не будут меняться в течение всего года. Впрочем, не исключены и сюрпризы, например падение цен на нефть и, как следствие, снижение покупательской способности россиян и цен на новостройки, Отметим, что объемы жилищного строительства в Москве в ближайший год возрастут с 4, 4 млн кв. м до 5 млн кв. м, что, безусловно, является еще одним фактором, сдерживающим предполагаемый рост цен.
По мнению риэлтеров, в минувшем году средняя цена квартир на вторичном рынке жилья преодолела рубеж $1 тыс. за кв. м и достигла докризисного уровня. Как и на рынке новостроек, этот показатель на 15% выше уровня начала 2002 года. Однако если новостройки дорожали равномерно вне зависимости от того, массовая это застройка или точечная и в каком районе находится возводимый дом, то на вторичном рынке ценовые изменения носили выборочный характер.
Хитами продаж минувшего года стали квартиры в кирпичных домах, причем как в "сталинках" 50-х и 60-х, в основном по Ленинскому, Кутузовскому и Ленинградскому проспектам, так и в более современных домах 70-х и 80-х, наибольшей популярностью среди которых пользовались цековские и совминовские повышенной комфортности. В этом сегменте рынка рост цен превысил 30%. Причина проста: современные монолитные дома предусматривают большие метражи, а следовательно, и более высокие цены. Например, найти трехкомнатную квартиру площадью менее 100 кв. м в них нереально. В кирпичных домах эпохи СССР их площадь редко превышает 80 кв. м. В прошлом году покупателей, не располагающих средствами для приобретения жилья в современных домах эконом-класса и не соглашающихся на квартиры в типовых панельных домах, оказалось слишком много, что и спровоцировало увеличение спроса и рост цен на кирпичные дома. Учитывая, что до 80% (по оценке компании "МИЭЛЬ-Недвижимость") квартир в кирпичных домах эпохи СССР продавалось с условием альтернативной покупки нескольких одно- и двухкомнатных квартир, на те же 30% возросли спрос и цены на квартиры небольшого метража в "хрущевках" и 9- 12-этажных панельных домах.
Прогнозы на следующий год риэлтеры делают весьма осторожно. МАГР предполагает, что цены возрастут на 15%, однако статистические данные конца прошлого и начала этого года заставляют сомневаться в том, что этот прогноз сбудется. Дело в том, что количество заявок на продажу квартир, поступающих в риэлтерские компании в последние три месяца, растет ударными темпами, а количество заявок на покупку остается на прежнем уровне. Кроме того, практика снижения продавцами цены после переговоров с покупателями приобрела повсеместный характер. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка в этом году не только не будут повышаться, но и снизятся на несколько процентов.
Отметим и еще одну деталь прогноза на этот год. По мнению риэлтеров, дешевый сегмент рынка - квартиры в пяти-, девяти- и двенадцатиэтажных панельных домах в периферийных районах города - исчерпал резерв для дальнейшего роста цен. Фаворитами 2003 года должны стать пока недооцененные квартиры с повышенным уровнем комфорта в более фешенебельных районах.
Общая ценовая тенденция к постепенному росту цен в прошлом году не обошла стороной и рынок аренды. Правда, о поступательном характере этого процесса речь не идет. В первой половине прошлого года арендодатели были вынуждены снизить ставки более чем на треть. С августа же усилилась обратная тенденция. В результате к концу года арендные ставки не только достигли уровня предшествующего года, но и превысили его в среднем на 20%. Фаворитом рынка, как и в прежние годы, оказались комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах (до $350 в месяц), спрос на которые в несколько раз превысил предложение. Более дорогие квартиры (до $700 в месяц) тоже подорожали, хотя и не столь существенно. Что касается элитного сегмента рынка, то цены на нем фактически не изменились, но претензии арендаторов существенно возросли. Например, за те же $3 - 5 тыс. в месяц сейчас они соглашаются снимать трехкомнатные квартиры только в домах с паркингом и службой охраны.
Прогноз риэлтеров на этот год, как и прежде, ориентирован на сезонный характер рынка аренды. В ближайшие три-четыре месяца цены будут снижаться, общее снижение может составить до 20% от уровня декабря. В конце лета, после окончания сезона отпусков, арендные ставки снова будут расти и в октябре-ноябре, скорее всего, превысят максимальные показатели прошлого года на 10- 15%. В целом прогноз на 2003 год копирует развитие ситуации в 2002 году с той разницей, что диапазон ценовых колебаний будет меньше.
Отметим, что рост арендных ставок на столичном рынке объясняется не только общей ценовой тенденцией, но и растущим качеством сдаваемого жилья. Если раньше двухкомнатная квартира стоимостью $500 в месяц в трех станциях от кольцевой линии метро имела десятилетний срок последнего ремонта и стандартный набор советской мебели, то сейчас для того, чтобы сдать ее за те же деньги, требуются уже подобие евроремонта со сроком давности не более двух лет и хотя бы частичное присутствие современной мебели и бытовой техники.
Желающих приобрести домик в Подмосковье в 2002 году стало заметно больше. В среднем цены выросли почти на 20%. Однако эта статистика касается почти исключительно поселков, располагающих полным набором коммуникаций, развитой инфраструктурой и охраной, "Дикая" индивидуальная застройка по-прежнему пользуется слабым спросом; цены в этом сегменте, как и на рынке дачных поселков, остались фактически без изменений. Что касается недостроенных коттеджей на индивидуальных участках, то в минувшем году они продолжали дешеветь. В случае замораживания строительства хотя бы на несколько месяцев владелец недостроя в большинстве случаев мог рассчитывать на возврат не более 80% вложенных средств.
В этом году тенденции 2002 года, скорее всего, сохранятся. Цены в коттеджных поселках, имеющих единого застройщика, будут повышаться, что объясняется не только ростом спроса, но и уменьшением общего количества земельных участков, пригодных для коттеджной застройки. По этой же причине в 2003 году ожидается существенное расширение популярных направлений коттеджного строительства, Помимо Рублево-Успенского и Сколковского шоссе в число фешенебельных трасс могут войти Рижское и Пятницкое шоссе. Не исключено, что возрастет и престижность Минского, Киевского и Калужского шоссе. Что касается прогноза общего объема коттеджного строительства, то в том, что в 2003 году он возрастет, можно не сомневаться. Подмосковные девелоперы только за счет оптовой покупки нескольких десятков гектаров земли, подвода коммуникаций и розничной продажи участков на территории будущего поселка получают до 100% прибыли. Аналогичные доходы дает им и строительство самих коттеджей.
Цены ведут себя не так, как предсказывают эксперты.
Ушедший год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.
После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости - долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали, - падение цен прекратится, так как стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно: с улучшением макроэкономической ситуации цены будут расти, постепенно возвращаясь к докризисной отметке - в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья.
- Развитие рынка недвижимости в наступившем году во многом определяется тенденциями ушедшего года, - считает Олег Репченко, аккредитованный при МАГРе, аналитик рынка недвижимости. - Он принес прирост цен на жилье на 15-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка.
Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику. Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее, чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль существовала полная стабилизация - цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение цен в согласии с теорией экономических циклов.
Но рынок повел себя совсем по-иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1, 7%, в сентябре - на 2, 3% и около 3% - в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году.
Докризисный уровень цен является для большинства риэлтеров магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше - фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня - случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов - "цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно - все это хорошо не кончится...".
Но как считает Олег Репченко, ситуация предстает в совершенно ином свете, если задаться вопросом, чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодня благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье, как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж, приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы, как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала создают потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.
Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, то есть, чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будут превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья станет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.
Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья - ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.
Первая тенденция связана со смещением как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки.Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность, как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.
Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становится собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только богатым покупателям. Сегодня строится все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5-комнатной квартиры.
Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего речь идет о безопасности - наличии консьержки или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи - цифровой телефонии. кабельного телевидения и Интернета.
Дифференциация рынка недвижимости, по мнению Олега Репченко, приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья - более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других, менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения его. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее и для тех, кто приобретая его, хочет выгодно вложить деньги, и для тех, кто покупает его для своей семьи.