Новостройки Москвы от
4.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Готовы ли вы рассматривать покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

ИРН в медиа-пространстве

Пресса о нас

РБК
"Интеко" продаст последнее Дерипаске?

По имеющейся информации, компания «Интеко» намерена продать свое монолитное подразделение — СК ДСК-3

Как стало известно RBC daily, строительная компания «Интеко», принадлежащая супруге столичного мэра Елене Батуриной, намерена продать последний оставшийся у нее строительный актив — СК ДСК-3, компанию, специализирующуюся на производстве монолитного жилья. Напомним, ранее компания «Интеко» продала свои цементные заводы и домостроительный комбинат № 3. В качестве возможного покупателя участники рынка называют структуры Олега Дерипаски, который уже приобрел компанию «Главмосстрой». Эксперты утверждают, что на самом деле сделка может проводиться нерыночными методами: Елену Батурину, возможно, заставляют продавать строительные активы.

Как известно, процесс передела строительного рынка российской столицы начался с продажи компанией «Интеко» цементных заводов холдингу «Евроцемент». Сумма сделки оценивается в 800 млн долл. Вслед за этим «Интеко» продала ДСК-3, специализирующийся на производстве панельного жилья. Покупателем стала компания «ПИК», которая уже имела ДСК-2. Мощность ДСК-3 составляет 500 тыс. кв. метров жилья в год. Суммарная мощность домостроительных комбинатов в составе «ПИКа» теперь составляет 1 млн кв. м жилья в год. Также минувшим летом стало известно, что структуры Олега Дерипаски приобрели ведущую строительную компанию Москвы — «Главмосстрой», контролирующую, по оценкам, до 20% строительного рынка российской столицы. Как выясняется, на этом процесс передела не был завершен.

Участники рынка утверждают, что теперь Елена Батурина намерена продать последний строительный актив, оставшийся у компании «Интеко». В компании «Интеко» отрицают намерение продать СК ДСК-3. «Компания „Интеко“ не намерена продавать свое монолитное подразделение», — сообщили RBC daily в пресс-службе строительной компании. В «Базэле» не подтвердили, но и не опровергли информацию RBC daily. «Нам интересен этот сегмент рынка, и мы присматриваемся к различным строительным активам», — сообщили в пресс-службе «Базового элемента».

СК ДСК-3 занимается производством монолитного жилья, ее мощность составляет около 300 тыс. кв. м жилья в год. Компания является генподрядчиком на всех основных стройках «Интеко», включая «Гранд-парк». Кроме того, она совместно с «ПИКом» реализует проект строительства микрорайона «Волгоградский» в Юго-Восточном административном округе. В рамках проекта планируется вывод 21 промышленного предприятия из Грайвороновской промзоны и строительство на их месте около 514 тыс. кв. м жилья экономкласса. Всего за два этапа строительства в микрорайоне будет возведено 22 жилых дома. Ранее этот проект полностью делала «Интеко», точнее, две компании, входящие в нее: панельные дома строил ДСК-3, монолитные — СК ДСК-3. Приобретя ДСК-3, компания «ПИК» получила в свое распоряжение и весь проект. Покупатель С К ДСК-3, в качестве которого называется одна из структур Олега Дерипаски, получит контроль над всеми основными строительными площадками «Интеко».

Эксперты, впрочем, не уверены в том, что продажа СК ДСК-3 Олегу Дерипаске выглядит логичной. «Если бы „Интеко“ захотела продать СК ДСК-3, то в качестве покупателя, скорее всего, была бы выбрана компания „ПИК“, — сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. — Эта компания понятна для „Интеко“, тем более что она уже приобрела один из ее активов. Но я не думаю, что „Интеко“ вообще будет что-то продавать: вряд ли они хотят совсем покинуть строительный рынок». В компании «ПИК» комментировать происходящее отказались. Другие эксперты, напротив, считают такую продажу более чем вероятной именно из-за политических факторов. «Все живут ожиданием выборов мэра в Москве, — сказал RBC daily начальник отдела недвижимости ИК „Велес Капитал“ Владлен Волошин. — Этот политический фактор и оказывает влияние на желание людей продать или купить активы». О том, что Елена Батурина, возможно, избавляется от активов, опасаясь утраты административного ресурса, говорят все участники рынка. Однако в последнее время начала распространяться информация, свидетельствующая о том, что в этом деле не все так просто. «Мне известно, что „Главмосстрой“ был продан и куплен не совсем рыночными методами, — сказал RBC daily близкий к компании участник рынка. — Собственники не спешили продавать компанию». Нельзя исключать, что в случае с «Интеко» происходит то же самое.

В том случае, если структуры Олега Дерипаски приобретут СК ДСК-3, алюминиевый магнат станет, по мнению экспертов, одним из главных игроков столичного рынка недвижимости. «„Главмосстрой“ станет крупнейшим игроком московского рынка жилой недвижимости и сможет диктовать свои условия другим участникам рынка, в том числе и относительно ценовой политики», — сказал RBC daily генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Нельзя исключать и того факта, что структуры г-на Дерипаски приобретают московские строительные активы с единственной целью — перепродать их позднее по более высокой цене.

Читать материал
Независимая газета
Рынок недвижимости ожил

Летнего затишья на рынке столичной недвижимости в этом году не случилось. Больше того, именно летом рынок начал разгоняться. Если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1% в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к 2%. По данным аналитического центра www.irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья вырос за июль на 1,8% и составил 1916 долл. за квадратный метр против 1882 долл. в июне. А по отдельным классам жилья и по разным округам и районам рост цен даже достигал 2,5%.

Подорожание жилья продолжилось и в августе. За последний месяц лета, по данным аналитического центра www.irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья вырос еще на 2% и составил 1954 долл. за квадратный метр. Больше всего подорожали панельные и блочные дома. Наиболее востребованными на рынке оказались двухкомнатные квартиры (цены на них повысились на 2,8%) и многокомнатные (на 2,5%). Среди округов по темпам роста цен лидирует Юго-Западный (прирост на 3,1%) и Северный (на 2,7%). Самое дорогое жилье по итогам августа по-прежнему в районе Арбата — здесь цена за квадратный метр в среднем составляет 3536 долл. (без учета элитного жилья), а самое дешевое — в Куркино и Зеленограде (1343−1236 долл. за кв. м). Правда, разные районы столицы показали в августе разную динамику роста. Список лидеров возглавило Солнцево (4,7%), а также Коптево и район метро «Войковская» (4,4%). Однако нашлись и районы, в которых цены несколько снизились. Больше всего «просели» по цене районы около метро «Фрунзенская» и «Спортивная» (-1,1%). Впрочем, число районов, показывающих отрицательную динамику, месяц от месяца сокращается, а сами колебания цен становятся все менее значительными, особенно на фоне общего роста, который отмечают все эксперты.

Август побил очередной рекорд, о котором так много говорили аналитики. Реальная цена столичного жилья в этом месяце не только достигла, но и преодолела планку в 2000 долл. за квадратный метр (надо учитывать, что средняя цена предложения, как правило, выше, чем индекс средней стоимости жилья). Так что и этот психологический барьер пройден, он больше не сдерживает рынок от роста, как это предсказывали некоторые эксперты еще год назад.

Все выше, и выше, и выше…

Что подталкивает вверх цены на столичную недвижимость? Отвечая на этот вопрос, аналитики приводят немало доводов. Нужно учесть, что стоимость столичного жилья не менялась почти год, а отдельные квартиры и районы за это время даже немного подешевели. Затянувшаяся стагнация лишь подтвердила, что сложившийся год назад уровень цен на жилье оказался несколько завышенным. Однако прошло время, разрыв между платежеспособным спросом и предложением исчез. Доходы населения за это время выросли, это связано с общим экономическим развитием страны и города, с благоприятной обстановкой, которая обусловлена высокими ценами на экспортное сырье. К тому же накопился и так называемый отложенный спрос. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или для обмена, за это время смогли найти недостающую сумму, те, кто по каким-то причинам не спешил с покупкой или продажей квартиры, наконец, исчерпали свой лимит времени.

Плюс ко всему, по мнению экспертов, свою роль сыграло и развитие ипотеки за последний год. Пока цены росли, а покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, продавать жилье в кредит и риелторам и застройщикам было невыгодно. Длительное затишье на рынке недвижимости заметно изменило ситуацию. «В условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж, — говорит руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко. — Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10% и более».

Однако большинство экспертов связывают рост цен с новым жилищным законодательством, в частности с законом о долевом участии в строительстве. Из-за проблем с документами в ряде домов-новостроек продажи уже временно приостанавливаются, а новые объекты могут выводиться на рынок с задержкой по времени. По словам Геннадия Стерника, сертифицированного аналитика Российской гильдии риелторов, подобные проблемы способны привести к резкому сокращению объема предложения и могут дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

Сложности, которые возникают у застройщиков в связи с вступлением в силу закона, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья на рынке и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние этого фактора, по мнению Олега Репченко, в любом случае ограничено — нынешние цены на московское жилье близки к пределу платежеспособности населения и почти не уступают ценам в европейских столицах. Именно поэтому, считает Олег Репченко, резкого скачка цен этот фактор вызвать не может, даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек. С другой стороны, застройщики ссылаются на повышение цен на цемент, а также рост прочих издержек при строительстве.

Прогнозы на осень

Возобновится ли ажиотажный рост цен на недвижимость? Этот вопрос волнует многих. Часть экспертов предсказывают уже в ближайшее время новый виток роста цен. При этом все они ссылаются на все тот же злополучный закон о долевом строительстве. Его влияние на рынок мы сможем в полной мере ощутить только к концу года — ведь пока столичные инвесторы в основном работают на площадках, разрешения на которые получены еще до вступления закона в силу. Дефицит площадок под застройку будет только возрастать.

Часть экспертов предсказывают, что высокие темпы роста цен неизбежно ожидают сектор элитного жилья и жилья бизнесс-класса. Например, в компании «Дон-Строй» утверждают, что элитное жилье уже дорожает более высокими темпами и этот рост продолжится до конца года. «В 2005 году рост цен на элитную недвижимость в классе De Luxe достигает 25%, — сообщила „НГ“ руководитель отдела по работе со СМИ компании „Дон-Строй“ Анастасия Вертячих. — В категориях Premium и Business, по нашим оценкам, рост составит 12−15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также и динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки». По словам Анастасии Вертячих, объекты компании будут активно расти в цене еще и потому, что имеют ряд конкурентных преимуществ — выгодное местоположение, максимальную насыщенность квадратного метра и яркую индивидуальную архитектуру.

Однако эксперты аналитического центра www.irn.ru убеждены, что оснований для паники нет, в среднем рост цен вряд ли будет ажиотажным. «Возобновление „естественного“ роста цен на уровне инфляции, то есть около 1% в месяц, после длительного периода стагнации вполне понятно, — считает Олег Репченко. — Повышение темпов роста цен до 2% в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен могут достигнуть 3% в месяц и более». В пользу такого сценария он приводит сразу несколько доводов. Во-первых, рынок преодолевает стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2−3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно — за период с января по август. Подобное поведение рынка лишь подтверждает, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции можно было бы ожидать еще большего прироста. Не случилось резкого скачка и в первую неделю сентября — пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2% в месяц. По мнению аналитиков www.irn.ru, это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен.

«Большинство утверждений о заметном подорожании квартир в ближайшей перспективе преувеличены, — считает Олег Репченко. — В течение осени темпы роста цен на жилье в Москве будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас, и вряд ли достигнут 3% в месяц и более». Впрочем, он добавляет, что даже двухпроцентный месячный прирост — это уже немало.

Индексы стоимости жилья по кол-ву комнат, долл. за кв. м Август К июлю
Однокомнатные 1867 1,9%
Двухкомнатные 1949 2,8%
Трехкомнатные 1904 2,0%
Многокомнатные 2095 2,5%

Источник: аналитический центр www.irn.ru

Индексы стоимости жилья по сегментам, долл. за кв. м Август К июлю
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1691 2,2%
Обычная панель (9−14 этажей, типовые площади) 1737 1,9%
Современная панель (от 16 этажей и иные кв. увеличенных площадей) 1877 1,8%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1854 2,1%
«Сталинки» и типовой кирпич (6−11 этажей и иные кв. небольших площадей) 2317 1,6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей) 2130 1,3%

Источник: аналитический центр www.irn.ru

Индексы стоимости жилья по округам г. Москвы, долл. за кв. м Август К июлю
Центральный 2842 1,2%
Юго-Западный 2237 3,1%
Западный 2194 1,7%
Северный 1980 2,7%
Северо-Западный 1870 1,2%
Восточный 1787 2,2%
Северо-Восточный 1784 1,9%
Южный 1673 1,9%
Юго-Восточный 1618 2,3%
За МКАД 1527 2,3%

Источник: аналитический центр www.irn.ru

Читать материал
Известия
Московская прописка заложена в стоимости каждого метра жилья

Города ближайшего Подмосковья по стоимости квадратного метра жилья догоняют Москву. Причем те ее районы, которые расположены за МКАД и престижными не считаются. Например, Химки стоят столько же, сколько и какая-нибудь Некрасовка. К тому же воздух там чище, центр Москвы ближе. Только столичной прописки нет.

Аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» исследовали все новостройки за МКАД в поясе около 5 км — получилось 203 дома. Средняя цена составила 1027 долларов за метр — здесь и Москва, и Подмосковье. Новостройки в московских районах за МКАД продаются в среднем по 1244 доллара за метр. Впрочем, отдельные предложения в Куркине, Солнцеве доходят и до 1500 долларов. При этом новостройки, расположенные буквально через дорогу — границу между Москвой и областью, — могут быть значительно дешевле: дельта превышает 300 долларов за метр.

— В московских районах чаще представлено более готовое жилье, чем в Подмосковье, — говорит о причинах ценовой разницы автор исследования Олег Репченко. — Кроме того, в московских микрорайонах в большинстве случаев уже сложилась инфраструктура. Другими словами, в Подмосковье освоение большинства площадок началось заметно позже, чем в Москве, что и увеличивает ценовой разрыв. Но если сравнивать однотипные новостройки-ровесницы в московских районах за МКАД и в городах ближнего Подмосковья, то разница в ценах будет гораздо меньше. Окажется, что административный статус стоит всего 100−200 долларов за метр.

Город Химки, перешагнув 1000-долларовый рубеж, похоже, игнорирует административный статус. Здесь новостройки продаются фактически по той же цене, что и в дешевых районах Юго-Восточного округа столицы. В среднем подмосковный метр стоит 950 долларов. Психологический барьер в 1000 долларов он «возьмет» в течение нескольких ближайших месяцев. Напомним, что Москва также стремится к круглому числу: 2000 долларов за метр (средняя цена жилья на «первичке» и «вторичке») не за горами: уже 1975, по версии Репченко.

Эту оптимистическую (для продавцов) тенденцию с великой осторожностью, вызванной испугом годовой стагнации, диагностировали многие аналитики еще в начале лета. Два процента в месяц — нормальный, здоровый рост рынка, избавившегося от пресловутого «инвестиционного пузыря». (Жизнь показала, что он, «пузырь», все-таки имел место, и теперь на эту хитовую для прошлого сезона тему никто и не спорит.) Стагнация кончилась, начался разгон.

— Макроэкономика улучшилась: темпы роста производства, инвестиций и т. д., — считает аналитик Геннадий Стерник, который обычно увязывает тенденции рынка недвижимости с макроэкономическими и политическими факторами. — Цена нефти продолжает расти, инвесторов, иноземных и наших, власти пока оставили в покое. И хотя не все еще гладко, оптимизм возрос. Тем не менее, я пока только снижаю оценку вероятности реализации своего негативного сценария, но до конца его не отменяю.

Негативный сценарий развития рынка недвижимости по Стернику симметричен мрачным прогнозам ряда экспертов относительно российской экономики в целом. Кстати, тема «пузыря» звучит вновь, только в применении к ценам на нефть. По мнению Геннадия Стерника, снижение стоимости российской нефти до 18−21 доллара неизбежно ведет рынок недвижимости к новой стагнации.

Читать материал
Известия
Таунхаусы: ни село, ни город

Недавно аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» закончил работу над исследованием рынка таунхаусов Московского региона. Непривычный для России жилой формат реализован пока лишь на 57 участках, 10 из которых располагаются в черте города. Полугородской-полудачный образ жизни избрали около 500 семей. Чем они руководствуются, не всегда понимают даже продавцы таунхаусов.

Объем рынка таунхаусов составляет около 900 тысяч кв. метров, или чуть больше миллиарда долларов. Это примерно в десять раз меньше совокупного объема рынка многоквартирных домов-новостроек Москвы и Подмосковья. Средняя стоимость квадратного метра жилья в таунхаусах с учетом земли — 1256 долларов. На первый взгляд это гораздо дешевле московских квартир, чья цена колеблется в пределах 1800−1900 долларов за метр. Однако средняя площадь квартир-секций в таунхаусах достигает 229 кв. метров. В результате полная стоимость квартиры-секции в таунхаусах в среднем составляет порядка 300 тысяч долларов, что в 2−3 раза превышает среднюю стоимость типовой московской квартиры, и сравнима со стоимостью 3−4-комнатной квартиры в домах бизнес-класса.

Первый поселок таунхаусов появился в Москве, причем недалеко от центра: это «Сетунь» между Мосфильмовской и Минской улицами. (Кстати, «Сетунь» — один из немногих поселков таунхаусов, населенных не собственниками жилья, а арендаторами.) В начале 90-х годов первыми поселенцами в нем были иностранцы, прибывшие в столицу в длительные командировки. В те неспокойные в криминальном смысле времена их выбор был понятен: изолированные от внешнего мира домики на берегу озера на две-четыре семьи практически недоступны для злоумышленников благодаря непроницаемому бетонному забору и жесткой охране.

Новоприбывшие гости из-за рубежа уже предпочитают многоквартирные новостройки бизнес-класса: уход за таким жильем проще, а безопасности столько же. Теперь московские таунхаусы раскупают преимущественно москвичи. И строятся такие поселки совсем далеко от центра. Например, кварталы таунхаусов в Куркине, где относительно недорого можно получать удовольствие от житья «на земле», без соседей сверху и с московской пропиской. Впрочем, на той же Мосфильмовской улице, то есть близко от центра, имеется поселок с самым экстравагантным названием «Ы» и с самым изобретательным менеджментом: для его обитателей управляющая компания открыла целый зоопарк с полусотней зверей. Вероятно, чтобы связь с природой ощущалась более отчетливо.

— Со строительной точки зрения таунхаусы часто оказываются оптимальным решением, — полагает один из авторов исследования, руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, — когда параметры площадки позволяют возвести только малоэтажное жилье, а застройка отдельными коттеджами приводит к слишком малому выходу полезных площадей. С психологической точки зрения отечественный потребитель постепенно привыкает к новому формату жилья по западному образцу.

В Подмосковье большинство поселков таунхаусов расположено в пределах 15-километровой зоны, преимущественно по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе. Но попадается этот гибрид города и деревни и на престижных Рублевке и Новой Риге. Последнее обстоятельство весьма загадочно: зачем покупать часть дома с крохотным участком за полмиллиона долларов, если за те же деньги можно обзавестись виллой где-нибудь на Киевском шоссе? Где гораздо больше простора и в визуальном смысле, и в практическом: если обустраивать жилище обитатель таунхауса волен почти как ему вздумается, ограничения минимальны, то на десятиметровом пятачке перед входом ему позволены лишь клумбы и живые изгороди, да и то из утвержденного ботанического списка. Даже собачку выгуливать приходится за оградой поселка, дабы не испортила публичные газоны.

В поисках ответа корреспондент «Известий» решила прогуляться по улицам «Барвихи-2» — успешно распроданного поселка таунхаусов. Чудным июньским вечером здесь можно встретить лишь две-три семьи да бригады армянских строителей, дружно покуривающих на хозяйских ступеньках. Хотя среди владельцев секций числятся и попсовые звезды, и высокопоставленные чиновники. Самая навязчивая ассоциация, вызванная общим впечатлением, которое производит приличный загородный поселок таунхаусов, — элитный пансионат. Природа — за общим забором, дети — на общей площадке, шумные развлечения — только в гармонии с общественными интересами. Единственное отличие — добывать еду, готовить и убираться в «номерах» надо самостоятельно. Впрочем, в иные пансионаты пожить пускают и прислугу.

После долгого раздумья менеджер компании, продающей таунхаусы на Рублевке, нашла ответ на вопрос о мотивах своих клиентов: «Для них это даже не второе и не третье жилье, а четвертое-пятое. Но вдруг — еще полмиллиона долларов обломилось! Квартиры и виллы здесь и за рубежом у них уже есть, а таунхауса еще нет. Вот и берут».

Читать материал
РБК
Жилые дома строят под видом гостиниц

Московские строители нашли новый способ получения сверхприбылей — за счет экономии на доле города

Московские строители нашли новый способ повышения рентабельности своих инвестиционных вложений. Используемая для этого схема наиболее распространена в Центральном административном округе и подразумевает строительство апарт-отелей, или жилых домов под видом гостиниц. Эта практика вызывает некоторые сомнения у городских властей, поскольку в результате ее использования город недополучает свою долю, а также лишается социальной инфраструктуры, которая могла бы быть создана, если бы компания изначально строила жилой дом.

Новая схема действует следующим образом. Строительная компания получает площадку, на которой по каким-либо причинам не может быть построен жилой дом. Например, такое может произойти, если площадка не позволяет создать социальную инфраструктуру — детский сад, школу, поликлинику — или градостроительным планом города в данном месте не предусмотрено строительство жилого дома. В этом случае строительная компания строит якобы гостиницу, но продает апартаменты, в которых вполне можно жить постоянно. Получается некая гостиница, с номерами, больше похожими на квартиры, — апартаментами. «Этот вид недвижимости пользуется спросом у людей, для которых неактуально наличие социальной инфраструктуры, — сказал RBC daily ведущий инвестиционный аналитик компании „Система-Галс“ Александр Гаврилин. — Это довольно обеспеченные люди, которые пользуются услугами каких-то других детских садов, школ и поликлиник». Кроме того, такую недвижимость, как утверждают участники рынка, покупают как второе жилье. «У человека есть загородный дом, в котором живет семья, и ему нужна квартира, в которой можно переночевать», — сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. По словам г-на Репченко, в таком жилье, в отличие от обычного, невозможно получить постоянную регистрацию, то есть прописаться.

Впрочем, эту проблему строители легко решают. «После окончания реализации проекта эта недвижимость при помощи обычных процедур может быть переведена в жилой фонд простым изменением категории, — сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости компании „Велес Капитал“ Владлен Волошин. — Решение этой проблемы строительная компания может взять на себя, а может оставить владельцам недвижимости. В любом случае, при покупке апартаментов покупатель должен быть готов к тому, что он столкнется с необходимостью изменения категории недвижимости».

Для строителей данная схема является довольно выгодным предприятием. Во-первых, компания экономит на инфраструктуре, которую она была бы вынуждена создавать при строительстве жилого дома. В данном случае в этом нет необходимости. Кроме того, компания совсем по-другому делится с городом. Если в случае жилищного строительства застройщик должен отдать городу минимум 30% площадей в счет так называемой доли города, а в Центральном административном округе эта цифра доходит до 50%, то при строительстве гостиницы «дележка с городом» проходит совсем по другим правилам. «В этом случае может быть два варианта, — говорит Владлен Волошин. — Либо инвестор получает от города 50% и еще 50% выкупает по инвестиционной стоимости, либо просто выкупает право аренды участка и получает в свое распоряжение все 100% площадей. Второй путь дешевле, поэтому им все и пользуются». Таким образом, строительная компания, строя жилой дом под видом гостиницы, не только существенно экономит на доле города и инфраструктуре, но и получает возможность в процессе строительства серьезно повысить рентабельность своих инвестиций.

Как ни странно, городские власти не видят в использовании данной схемы никаких нарушений. «Используя эту схему, инвестор повышает прибыльность проекта для себя, — сказал RBC daily депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. — В том случае, если инвестор просто повышает уровень своей прибыли, — ну и Бог с ним. А вот если он начинает получать сверхприбыль, это надо пресекать. Например, требовать доплатить. Политика должна быть гибкой». Изменение уровня прибыльности проекта в данном случае происходит довольно существенное. Напомним, что срок окупаемости гостиницы составляет от семи лет. Жилой дом окупается еще на стадии строительства. «Вообще, необходимо понимать, что инвестор в данном случае обманывает не город, а своих коллег-конкурентов, — говорит Михаил Москвин-Тарханов. — Он же наверняка получает участок по тендеру, в котором участвует не только он. К этому тендеру выставляются определенные условия, которые все должны выполнить. А если объект из гостиницы превращается в жилой дом, условия конкурса нарушаются, что создает основания для его отмены. Но мы не должны при всем при этом ставить инвестора в слишком жесткие условия: он должен быть свободным на рынке. Но если он изначально задумал такую схему, то это необходимо рассматривать как обман и пресекать». Очевидно, что отличить замышляемое злодеяние от решения, принятого по ходу строительства, в данном случае невозможно.

По мнению г-на Волошина, данный путь доступен далеко не всем. «Выстроить такую схему может только компания, обладающая серьезным административным ресурсом», — считает он. Впрочем, это очевидно — город должен будет закрыть глаза на недополученные средства и согласовать изменение категории помещения. «В этой схеме есть определенный элемент лукавства с городом, но городские власти закрывают на это глаза», — говорит Олег Репченко.

Читать материал
РБК
Москвичи купят жилье по дешевке

Процентные ставки по «мэрской» ипотеке будут находиться на уровне инфляции

Мэр Москвы Юрий Лужков заявил о намерении создать в российской столице специпотеку. В рамках этого проекта москвичи получат возможность взять кредит по пониженным ставкам на длительный срок. За счет каких ресурсов будут обеспечены низкие ставки, г-н Лужков не уточнил. А это, по мнению экспертов, собственно, и есть краеугольный вопрос социальной ипотеки: если Москва сможет найти дешевые ресурсы, проект пойдет. Если нет, то придется компенсировать за счет бюджета, тогда специпотека превратится в ипотеку для очень ограниченного круга населения.

По словам Юрия Лужкова, москвичи смогут получить ипотечный кредит по ставке, не превышающей размер инфляции. При этом сумма первоначального взноса должна составить 15% от стоимости жилья против 30% в среднем в настоящее время. Кредит предполагается выдавать на 25 лет. Это давняя идея Москвы, которая заключается в создании некой социальной ипотеки в российской столице. В частности, не так давно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявлял, что «в ближайшие годы покупка жилья с использованием ипотеки будет развиваться, поскольку необходимые для ее стимулирования средства есть», имея в виду именно средства города. При этом, по всей видимости, этот проект не направлен на стимулирование спроса на рынке недвижимости в силу ограниченности его масштаба. «Это проект, направленный скорее на решение социальных задач, на улучшение социальных условий, нежели на поддержание спроса на рынке недвижимости», – сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко.

Очевидно, что процентная ставка на уровне инфляции не является рыночной: в среднем ставки на рынке находятся на уровне 15-16% годовых в рублях. Ставка на уровне инфляции подразумевает 11% годовых. «Эта программа предполагает субсидирование процентной ставки, однако источники субсидирования пока непонятны», – сказал RBC daily руководитель департамента федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. Впрочем, можно предполагать, что установить столь низкую процентную ставку московское правительство сможет двумя способами: либо найдя «дешевые» ресурсы, либо компенсировав из бюджета разницу между рыночной ставкой и ставкой на уровне инфляции. «Московские власти должны понять, откуда они возьмут средства на этот проект, – сказал RBC daily исполнительный директор Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Если они хотят выдавать кредиты под 11% годовых, ресурсы должны привлекаться под 7-8% годовых, если не меньше. Где взять такие ресурсы, пока не очень понятно. Хотя не исключено, что московское правительство сможет привлечь зарубежные средства. Здесь все упирается в стоимость средств, которая в свою очередь упирается в уровень инфляции». Впрочем, по мнению экспертов, вариант с субсидированием процентной ставки за счет средств бюджета более вероятен. «Если московское правительство согласится компенсировать процентную ставку за счет средств бюджета, тогда развитие такой ипотеки в Москве вполне реально, – считает г-н Лепетиков. – Это будет привлекательный проект для банков, поскольку бюджет возьмет часть рисков на себя».

Однако в этом случае развитие специпотеки будет ограничено ресурсами бюджета. «Несмотря на большие возможности московского бюджета, он тоже не является неограниченным, – отмечает Денис Гришухин. – А следовательно, будет ограничена и сама программа. То есть к ней получит доступ ограниченная категория людей. В таком случае эта ипотека вообще не повлияет на весь рынок». Такого же мнения придерживается председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. «Ограничение на такие программы, как правило, задает бюджет, как это принято во многих странах в отношении малоимущих или социально незащищенных слоев населения», – сказал он RBC daily. По мнению экспертов, если бюджет будет компенсировать часть процентной ставки, он также принимает на себя довольно серьезные макроэкономические риски. «Было бы более логично, если бы бюджетное финансирование использовалось для компенсации первоначального взноса, – сказала RBC daily руководитель отдела ипотечного кредитования компании «ПИК» Елена Кураткина. – Тем более что именно отсутствие у населения средств на первоначальный взнос является довольно серьезным фактором, сдерживающим развитие ипотеки. Соглашаясь же компенсировать разницу между социальной и рыночной процентной ставкой, бюджет принимает на себя макроэкономические риски: сегодня на компенсацию ставки требуется одна сумма, а завтра ситуация изменится, рыночные ставки возрастут, и бюджету потребуются совсем другие средства. Планировать кредитование на 25 лет вперед с учетом бюджетного финансирования невозможно, хотя бы потому, что бюджет планируется на один год». По мнению г-жи Кураткиной, слишком высокие процентные ставки являются общебанковской проблемой, которая может быть решена именно в общебанковском формате

Читать материал
Независимая газета
Локомотив, который сегодня слегка подталкивает цены вверх, – дорогое жилье

Несколько лет цены на столичном рынке недвижимости росли невероятными темпами. Когда с лета прошлого года этот рост приостановился, участники рынка давали самые разные прогнозы. Одни предсказывали обвал цен, другие обещали период длительной стабилизации. Похоже, пока оправдывается более спокойный сценарий. До нового года рынок замер в ожидании, но уже с января началось некоторое оживление. Об этом говорит большинство экспертов. Это же подтверждают и данные ежемесячных рейтингов аналитического центра IRN.RU. Показатель среднего уровня цен на московское жилье на протяжении последних трех месяцев слегка повышается.

В январе общегородской индекс стоимости жилья вырос на 0,2%, а средняя цена квадратного метра составила 1806 долларов. В феврале средняя цена подросла примерно на 0,4% - до 1814 долл. за кв. м, а за март прирост составил уже 0,7%. В итоге общемосковский индекс стоимости жилья достиг отметки в 1827 долларов. Этот индекс не учитывает элитное жилье и нетиповые квартиры, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Кроме того, индекс корректируется с ценами реальных продаж, благодаря этому он несколько ниже завышенных цен предложения.

Главный «локомотив», подталкивающий цены вверх, — «дорогое» жилье: современный монолит, монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советского периода. По итогам марта, рост цен на эти сегменты составил около 1%. Цены же на типовое жилье, которое составляет основную часть городского жилого фонда, колеблются совсем незначительно — около 0,5% в месяц. Правда, в марте исчезли корректировки цен вниз по категориям «дешевого» жилья.

Оживление квартирного рынка видно также, если проанализировать географические показатели. В марте зарегистрировано снижение индексов стоимости жилья только в 23% районов, в то время как в феврале таких районов было больше половины — 63%. Кроме того, в марте ни один из округов столицы не показал отрицательной динамики.

Наиболее важная тенденция последних месяцев — усиление дифференциации столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения, теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть — дешеветь. Аналитики центра IRN.RU называют такой рынок мозаичным. По такой картине трудно понять, что на самом деле происходит с ценами, что дешевеет, а что дорожает. В такой ситуации все решают локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры — ее качеством и состоянием, ее месторасположением. Многое зависит и от престижности района, инфраструктурных преимуществ.

Впрочем, рейтинг районов столицы уже давно определился. Безусловным лидером остается центр города. Средняя стоимость жилья (без учета элитной недвижимости) здесь достаточно высока — 2748 долларов за кв. м. Самые дорогие районы, по итогам марта, расположены вблизи станций метро «Арбатская», «Библиотека имени Ленина» и «Смоленская». Средняя стоимость квадратного метра здесь в марте составила 3416 долларов. К ним приближаются по ценам районы около станций метро «Кропоткинская» и «Парк Культуры» — 3344 доллара за кв. м. Именно они показали в прошедшем месяце самый высокий рост — 3,8%. А вот в пятерке самых дешевых — Зеленоград (1196 долл.) Куркино (1300 долл.), Бирюлево (1372 долл.), Ново-Косино (1422 долл.) и Печатники (1430 долл.). Если рассматривать административные округа, то самыми дорогими по-прежнему остаются Центральный, Юго-Западный и Западный. Самая низкая средняя цена на жилье в Юго-Восточном округе — 1508 долларов за кв. м.

Чтобы определить, как же все-таки происходит расслоение рынка, в аналитическом центре IRN.RU помимо общегородского индекса стоимости проанализировали цены в сегменте дорогого и дешевого жилья. Средняя стоимость жилья бизнес-класса (или полуэлитного c диапазоном цен в пределах 2300−5000 долл. за метр), сегодня находится на уровне 2800 долл. за кв. м. При этом не учитывалось настоящее элитное жилье, цена на которое превышает 5000 долл. за метр и доходит до 20 000 долл., — по мнению экспертов, это штучный товар, который не поддается усредненному статистическому описанию. Сегмент дешевого жилья состоит сегодня в основном из пятиэтажек и схожих по свойствам панельных домов. В него частично попадают современные панельные новостройки, расположенные на отшибе — за МКАД или на малопрестижном Юго-Востоке. Диапазон цен в этом сегменте от 1000 долл. за метр (а иногда даже ниже) до 1500 долл.

Проанализировав динамику изменения цен, эксперты IRN.RU пришли к выводу, что в период масштабного роста цен в первой половине 2004 г. индекс стоимости дешевого жилья явно опережал по темпам роста общегородской индекс стоимости, в то время как дорогое жилье, наоборот, отставало.

Очевидно, что в условиях масштабного роста цен дешевое жилье дорожает быстрее. Во время ажиотажа оно вымывается в первую очередь, ему есть куда дорожать. Зато и в условиях стагнации дешевое жилье первым начинает проседать по цене. После остановки роста цен в начале лета 2004 года в течение нескольких месяцев рынок застыл в ожидании на одном месте, и отличий в поведении разных типов жилья в этот период не наблюдалось. Однако в конце 2004 года и в течение первых месяцев 2005 года дешевое жилье стало немного проседать в цене — всего на несколько процентов — и это не сильно заметно. В то время как повышение стоимости дорогого жилья видно достаточно отчетливо. Что же касается прогнозов на ближайшее будущее, то, по мнению Олега Репченко, директора аналитического центра IRN.RU, заметного взлета цен в ближайшей перспективе не ожидается, в среднем стоимость жилья в Москве в текущем году будет оставаться на прежнем уровне. В первую очередь это связано с истощением платежеспособного спроса в течение прошлых лет, за которые произошло двукратное подорожание московских квартир. Есть и другие причины — например, спад ажиотажа на рынке жилья, заметное сокращение доли инвестиционных покупок и неопределенность, связанная с переменами законодательства и правил игры на рынке недвижимости.

Индексы стоимости жилья по округам г. Москвы, долл. за кв.м.
Округ Март К февралю
Центральный 2748 1,3%
Юго-Западный 2090 0,3%
Западный 2072 1,9%
Северный 1818 0,7%
Северо-Западный 1765 0,9%
Восточный 1676 1,1%
Северо-Восточный 1664 1,3%
Южный 1573 0,6%
Юго-Восточный 1508 0,5%
За МКАД 1438 0,0%

Источник: аналитический центр IRN.RU

Читать материал
Известия
"Белые воротнички" тянутся к Кремлю

Аналитический центр "IRN.RU" завершил масштабное исследование реконструированных и новых бизнес-центров Москвы. На долю этих 60 зданий приходится около четверти всего столичного рынка деловой недвижимости - это более 1 миллиона квадратных метров площадей под офисы и торговые центры плюс 10 тысяч квадратных метров автостоянок, преимущественно наземных. Почти все 60 объектов офисной "первички" будут заселены арендаторами в 2005 году. Свыше 50% бизнес-центров строятся в центральной части города. Это означает, что в ближайшее время старую Москву ожидает тяжелое обострение хронического заболевания - автомобильных пробок.

Строящиеся бизнес-центры располагают примерно одним машиноместом на автостоянке на 100 квадратных метров офисных площадей. В среднем на 100 квадратных метров приходится 20 сотрудников. Даже если личным автомобилем пользуется лишь половина из них, они обречены на то, чтобы каждый рабочий день искать место для парковки. Количество визитеров разнится в зависимости от профиля компании-арендатора: так, турфирма среднего размера принимает в день от 10 до 40 посетителей. Степень влияния присутственных мест на плотность движения вокруг них - предмет темный и неизученный. Во всяком случае "Известиям" не удалось найти эксперта, готового при помощи цифр продемонстрировать эту взаимосвязь. Но не нужно быть экспертом, чтобы заметить, как в спальных районах улицы днем пустеют, а в деловых забиваются пробками.

Столичный мэр Юрий Лужков как-то сказал, что не желает превращения центра Москвы в скопище контор, а напротив, хочет, чтобы здесь проживало как можно больше народа. Тем не менее на долю Центрального административного округа сегодня приходится 53% офисных новостроек. А когда "белые воротнички" начнут в массовом порядке обживать район Сити, суммарная доля остальных округов города сократится до единиц процентов: в Сити будет построено около 3 миллионов офисных площадей.

Сегодня Восточному, Северо-Восточному и Северо-Западному округам в пределах МКАД досталось всего лишь по одному новому зданию, Юго-Западному - 2, Западному и Юго-Восточному - по 3, Северному - 6, Южному - 11, Центральному - 32. Впрочем, специалисты отмечают отрадную тенденцию: в последнее время новые деловые центры появляются на окраинах и даже за МКАД.

- В Центральном округе изначально было много объектов, пригодных для реконструкции, - говорит руководитель проекта "IRN.RU" Олег Репченко, - то есть старых советских учреждений, институтов и т.п. Кроме того, Генплан предусматривает высокую концентрацию офисных зданий именно в центре. Года 2-3 назад изученные нами объекты существовали только в проекте, и проблема пробок стояла не так остро, как сегодня. Теперь подъездные пути и парковки стали важнейшим критерием выбора арендаторов. Думаю, что спустя 3-4 года застройщики будут активнее осваивать территории, примыкающие к Третьему транспортному кольцу. И Четвертое кольцо, если оно будет построено, также должно заинтересовать операторов рынка офисной недвижимости. Этот рынок находится в самом начале развития: долгое время здесь царствовала "вторичка", то есть свободные площади госконтор и неработающих заводов. Лишь начиная с 2001 года в Москве стали появляться новые и реконструированные объекты класса "А", построенные в соответствии с современными требованиями для офисов.

Надежду на возможное переключение внимания потенциальных арендаторов офисов-новостроек с центра на окраины отчасти внушает соотношение цен. Аренда площадей в новых билдингах Центра и Юго-Запада стоит почти одинаково: примерно 623 доллара на метр в год, включая эксплуатационные расходы и не включая НДС. Это всего на четверть выше средней цены по городу и вдвое дороже самого дешевого бизнес-центра данной категории - в Восточном округе. Тогда как по ценам на жилые новостройки Центр недосягаем. Он в полтора раза обгоняет двух других "призеров" - Запад и Юго-Запад. Такое сравнение двух столь разных сегментов не совсем корректно (в частности, оттого что по количеству жилых метров Центр отстает от остальной Москвы), но имеет право на существование. Потому что снимают офисы класса "А" и покупают коммерческие новостройки примерно одни и те же люди.

Читать материал
Известия
Имидж округа влияет на цены жилья в новостройках

Аналитики интернет-проекта IRN.RU, специализирующегося на изучении рынка недвижимости, провели исследование всех московских новостроек, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом — в самом емком сегменте столичного жилья. Это 368 домов, в данный момент выставленных на продажу. Авторы не учитывали центральные районы, которые застраиваются преимущественно элитным жильем, но и без того очевидно, что сама срединная Москва окончательно раскололась по стоимостному признаку. И если раньше шла речь о престижных и непрестижных районах, то теперь эта характеристика расширилась до масштабов административных округов.

Например, самые дешевые новостройки Западного округа в пределах МКАД (из тех, что имеются в продаже) расположены в Кунцеве, их средняя цена составляет 1760 долларов за 1 кв.м. Самый дорогой район Юго-Восточного округа — Лефортово — «идет» по 1615 долларов. То есть дешевле почти на 10%, что, допустим, для трехкомнатной квартиры составит разницу 10−15 тысяч долларов. Самые дорогие новостройки срединной Москвы расположены в Гагаринском районе Юго-Западного округа: 3763 доллара за 1 кв.м. Самые дешевые — в Восточном округе (район Метрогородок — 963 доллара) и… все в том же Юго-Западном: Ясенево — 980 долларов. Этот факт следует отнести к исключениям из правила, к тому же несколько ясеневских панелек почти не повлияли на ценовой рейтинг округа.

В последнее время инвесторы и их партнеры в органах власти акцентируют внимание публики на статусе района. Так, из официальной печати Северо-Западного округа можно узнать о том, что лишь благодаря сооружениям «Дон-Строя» Щукино выбилось в «престижные».

— Вряд ли «Дон-Строю» под силу сделать престижной Капотню, сколько монолитов там ни построй, — полагает руководитель исследования, директор IRN.RU Олег Репченко. — Восток, где немало хороших домов советского периода (у метро «Электрозаводская», «Авиамоторная», «Шоссе Энтузиастов»), все равно трудно назвать престижным. В то время как в престижных Кунцеве и на проспекте Вернадского сплошь пятиэтажки. Думаю, дело в не зависящих от застройщиков обстоятельствах (расположение, историческая подоплека, экологическая обстановка районов). Безусловно, характер застройки, инфраструктура, специфика населения и конечно же пиар корректируют имидж района, но эти факторы все-таки вторичны.

Средняя цена во многом зависит от типа новостроек. В частности, в срединной части Южного округа продаются 23 типовых дома и 8 домов по индивидуальному проекту (в большинстве случаев — монолит). В Юго-Восточном — 14 панельных и 6 монолитных. В Юго-Западном — обратная картина: 7 типовых и 40 индивидуальных.

На стоимость жилья влияет наличие или отсутствие паркинга: в среднем квартиры в доме с паркингом продаются за 2098 долларов за 1 кв. м, без гаража — за 1494 доллара. Кроме того, покупатели готовы доплачивать за придомовую и внутреннюю инфраструктуру. Так, за то, чтобы иметь под боком магазины, службы сервиса, спортивные центры, рестораны и т. п., они готовы выложить в среднем по 750 долларов за 1 кв.м.

Исследование выявило полное равнодушие покупателей новостроек к такому, казалось бы, значительному фактору, как расстояние от метро. Квартиры, расположенные в пяти минутах ходьбы от станции подземки, продаются по 1644 доллара за 1 кв.м. А те, до которых нужно добираться наземным транспортом 10−15 минут, — по 2286 долларов.

— Большинство дорогих квартир находится в Западном округе далеко от метро, — пояснил «Известиям» данное противоречие Олег Репченко, — много дорогих объектов также на удалении от метро в дорогих ЮЗАО и СЗАО. Вывод такой: жилые комплексы бизнес-класса в престижных районах раскупают люди с автомобилями, которым близость к метро не столь важна. Хотя есть и обратная сторона медали: просто в дорогих районах места у метро уже не осталось.

Еще одна неожиданность: квартиры в готовых домах стоят дешевле, чем в строящихся, — 1936 и 2071 доллар соответственно. Дело в том, что в готовом доме в продаже остаются только неликвидные квартиры (допустим, крайние этажи), цена которых ниже средней по дому. В то время как в строящихся домах есть из чего выбрать. Дешевле всего стоят квартиры в домах, к строительству которых еще не приступали. Тем не менее 20% всех продаваемых новостроек находится именно на этой стадии.

В целом можно сделать вывод об общем повышении качества столичных новостроек. Индивидуальные проекты вытесняют панельные дома: сегодня доля индивидуальных проектов на исследуемой территории составляет 71% всех новостроек. Увеличивается общая площадь квартир: почти каждая третья — трехкомнатная, четырехкомнатных строится столько же, сколько и однокомнатных, — по 18% с небольшим. Совсем недавно лидировали «двушки», а четырехкомнатные казались почти экзотикой.

Читать материал
РБК
"Альфа" купила брокера

Партнерство одного из крупнейших операторов на рынке недвижимости Noble Gibbons с инвестиционным подразделением «Альфа-Банка» Alfa Capital Partners укрепит позиции первой компании, но может повлиять на ее самостоятельность.

Вчера компания Alfa Capital Partners, инвестиционное подразделение «Альфа-Банка», объявила о покупке миноритарного пакета одного из крупнейших операторов на российском рынке недвижимости – компании Noble Gibbons. Участники сделки называют ее знаковой, поскольку до сих пор на этом рынке не наблюдалось более масштабного альянса инвестора и брокера. Однако аналитики сомневаются, что новый игрок окажет существенное влияние на рынок, поскольку объем инвестиций «Альфа-Групп» в коммерческую недвижимость Москвы (где функционирует самый большой рынок недвижимости в стране), по их утверждению, «не является определяющим». Для Noble Gibbons партнерство с Alfa Capital чревато потерей самостоятельности – компания-брокер рискует превратиться в «отдел продаж» компании-инвестора.

Alfa Capital Partners, основанная в 2003 г., является подразделением прямых инвестиций «Альфа-Банка» и намерена заниматься вложением в недвижимость. Ранее банк уже занимался подобной деятельностью через дочернюю компанию, однако несколько лет назад она перестала существовать. Компания Noble Gibbons (NG) входит в десятку крупнейших операторов на российском рынке коммерческой недвижимости. Ее руководство не раскрывает истинных собственников предприятия, указывая на то, что контрольный пакет NG принадлежит самой компании. Неизвестно и то, какую долю в этой компании купила Alfa Capital. В NG RBC daily сообщили, что эта доля составляет от 25% до 49%. Noble Gibbons стремится стать универсальным оператором на рынке недвижимости, стремясь предоставить весь спектр услуг, включая инвестиционные, агентские услуги по офисным, торговым и складским помещениям, управление строительством (девелопментом) и проектами, консультационные услуги и оценку недвижимости, а также корпоративное консультирование. Стратегическим партнером Noble Gibbons является американская компания CB Richard Ellis (штаб-квартира в Лос-Анджелесе) – одна из крупнейших в мире в области услуг по недвижимости.

Вчера Alfa Capital Partners объявила о покупке миноритарного пакета акций одной из крупнейших компаний – Noble Gibbons. Стороны отказались посвящать в нюансы своих будущих взаимоотношений. В их совместном сообщении лишь говорится, что «сделка представляет собой дружественное приобретение миноритарного пакета акций, которое было осуществлено в тесном взаимодействии с менеджментом компании», и что «Alfa Capital Partners намерена совместно с Noble Gibbons расширять свое инвестиционное присутствие на российском рынке недвижимости». Кроме того, в сообщении приводится мнение главного управляющего директора Alfa Capital Partners Ричарда Собела, который отмечает, что сделка является «очень привлекательным вложением в быстро растущую компанию, обслуживающую динамично развивающийся российский рынок недвижимости», и генерального директора Noble Gibbons Билла Лейна, который указывает на знаковость данной сделки. По его словам, «это партнерство знаменует следующий этап в развитии всего рынка недвижимости».

Более подробной информации относительно того, на чем именно намерен сосредоточиться этот альянс, узнать не удалось. Главный управляющий директор Alfa Capital Partners Ричард Собел на момент написания статьи оказался недоступен для комментариев. А генеральный директор Noble Gibbons Билл Лейн сообщил RBC daily, что у альянса есть стратегия на рынке, но в компании «не намерены говорить сейчас о ней открыто». «Очень часто компания строго определяет для себя сегмент, и в итоге обнаруживается, что выбор был сделан не совсем правильный. Пока что мы не склонны к более четким определениям», – подчеркнул Билл Лейн. При этом он указал на беспрецедентность сделки. «За пределами России крупные инвестиционные компании, которые занимаются инвестированием в коммерческую недвижимость, часто вкладываются компании, оказывающие услуги в области недвижимости. Однако в России сделка такого рода проводится впервые. Это новый шаг в развитии рынка недвижимости», – заключил г-н Лейн. Между тем аналитики и участники рынка не склонны считать эту сделку поворотным событием. «Едва ли данная сделка является этапным событием для рынка недвижимости. На сегодняшний день объем инвестиций «Альфа-Групп» в коммерческую недвижимость Москвы не является определяющим для рынка, а компания Noble Gibbons входит в десятку крупнейших и наиболее профессиональных операторов на рынке коммерческой недвижимости, но ее влияние на рынок также нельзя назвать решающим», – сообщил RBC daily ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. С ним согласен и руководитель аналитического центра проекта IRN.ru Олег Репченко. «Я не думаю, что это событие перевернет рынок с ног на голову, потому что эта сделка долго готовилась, и какое-то время эти две компании уже сотрудничали в той или иной форме, притирались друг к другу. Хотя само по себе это событие – довольно заметное, и время покажет, насколько этот альянс эффективен. А тем временем рынок будет жить своей жизнью». Объясняя, чем именно заметно это событие, Олег Репченко отметил, что его примечательность состоит прежде всего в появлении нового крупного игрока, который образуется в результате альянса крупного инвестора, которому интересен рынок недвижимости, и брокера, хорошо понимающего этот рынок. Аналитики высказывают различные предположения относительно того, на чем намерен сосредоточиться этот альянс. Президент Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елена Клепикова не исключает, что «Альфа-Банку» союз с NG позволит заняться коммерческим ипотечным кредитованием. «Насколько я понимаю, это может быть интересно «Альфе», потому что они финансируют строительство офисных зданий, что является достаточно доходным и хорошим, хотя и рискованным бизнесом», – сообщила RBC daily г-жа Клепикова. В свою очередь NG при помощи Alfa Capital получит шанс стать девелопером. «Из просто брокера, оказывающего услуги по купле-продаже и сдаче в аренду, NG фактически возьмет на себя функции застройщика, девелопера. Для компании это действительно новый, качественный уровень», – считает Олег Репченко из IRN.ru. А Максим Жуликов выдвигает такую версию: «Возможно, эта сделка обусловлена планами «Альфа-Групп» вкладывать значительные средства в коммерческую недвижимость, однако на сегодняшний день многие девелоперские компании на этом рынке реализуют масштабные проекты, довольствуясь услугами профессиональных консалтинговых и риэлтерских компаний на основе аутсорсинга», – говорит он.

Между тем, по мнению некоторых аналитиков, сделка сопряжена с рисками. Один из собеседников RBC daily предположил, что рискует именно Alfa Capital, инвестирующая в NG. «Компания пытается работать по всем фронтам на рынке недвижимости, а складывать яйца в одну корзину – это опасно», – говорит он. Однако другие собеседники RBC daily считают, что в данном случае наибольшему риску себя подвергает себя именно NG, поскольку в результате союза с «Альфой» рискует лишиться независимости. «Любой брокер на рынке недвижимости интересен конечному покупателю своей независимостью и ассортиментом. Он помогает выбрать клиенту наиболее подходящий ему вариант, предлагаемый несколькими застройщиками. Если брокер становится ангажируемым одним из застройщиков или инвесторов, то он теряет свой ассортимент, фактически превращаясь в отдел продаж компании-инвестора. Такой брокер теряет объективность», – говорит Олег Репченко. Что касается «Альфа-Банка», то, по мнению аналитика, он в данном случае ничем не рискует, поскольку всегда имеет возможность продавать не только через своего брокера, но и привлекать к этому процессу других. Елена Клепикова из НИКОМа также считает, что у NG существуют все шансы лишиться независимости. Хотя в Alfa Capital утверждают, что такого не произойдет. «Задачей Alfa Capital Partners является предоставление инвестиционного капитала и управленческой поддержки небольшим и средним частным российским компаниям с тем, чтобы способствовать их росту. Компания уделяет особое внимание партнерству с ведущими компаниями и стремится играть активную роль в их развитии путем предоставления стратегических и финансовых ресурсов без оказания влияния на операционную деятельность этих компаний», – гласит официальный релиз компании.

Читать материал
РБК
Банки начали распродажу столичной недвижимости

Банки начали продавать недвижимость со скидкой в 20-30%, чтобы создать денежную «подушку» в условиях кризиса. Такое поведение банков может вызвать падение цен на недвижимость в течение двух месяцев.

Российские банки, как стало известно RBC daily, после прекращения обслуживания клиентов «ГУТА-Банком» поддались панике и начали распродажу всех имеющихся активов, включая недвижимость. При этом законченное и незаконченное строительство, инвестконтракты, котлованы и прочее продаются в розницу с дисконтом в 20-30%. Участники рынка недвижимости зафиксировали рост предложения со вторника. Эксперты полагают, что начавшаяся паника может перекинуться на частных инвесторов, что, по идее, приведет к резкому увеличению предложения на рынке и снижению цен. Впрочем, учитывая инерционный характер рынка недвижимости, эксперты прогнозируют серьезное снижение цен только осенью.

По мнению экспертов, банки начали распродажу всех имеющихся активов в массовом порядке, пытаясь создать запас ликвидности. В числе активов российских банков, выставленных на продажу, оказались и объекты недвижимости, в которые были сделаны вложения с целью извлечения прибыли. «Если раньше банки держали имеющуюся у них недвижимость с целью продать ее по более высокой цене оптом, то сегодня они готовы распродавать в розницу с дисконтом в 20-30%, – сказал RBC daily собеседник в одном из инвестиционных банков. – Сейчас на продажу выставляются неликвидные объекты, например расположенные в Подмосковье, однако в ближайшее время очередь дойдет и до ликвидных. Это касается всех средних и крупных банков, работающих с населением. Мелкие просто закрываются, наживаясь на кризисе». Опрошенные RBC daily банки, которые связаны с недвижимостью, отрицают факт распродажи активов. Тем не менее участники рынка недвижимости зафиксировали увеличение предложения на рынке еще во вторник. «Некоторые риэлторы говорят, что количество предложений у них возросло. Это может косвенно свидетельствовать о том, что банки выставили на продажу свою недвижимость», – сказал RBC daily начальник отдела развития бизнеса управляющей компании «Менеджмент-Центр» Роман Шемендюк.

«Такое поведение банков в нынешних условиях является естественным, – сказал RBC daily эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Михаил Хромов. – Во-первых, не функционирует рынок межбанковского кредитования, во-вторых, клиенты банков пребывают в панике и стремятся изъять свои средства. Поэтому большинство банков столкнулось с проблемой выплаты средств населению и занялось поиском денежных средств». То есть эксперты расценивают такое поведение банков как естественное. «Банки сбрасывают инвестконтракты, – сказал RBC daily руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. – При этом, я думаю, покупатели на них найдутся, особенно если продавать будут с дисконтом: желающих войти на московский рынок очень много. Однако сам объем недвижимости у банков небольшой. Основная масса сосредоточена у девелоперов, которые имеют большой запас прочности». Правда, объем недвижимости, в которую инвестировали российские банки, реально оценить крайне сложно. Как правило, подобные инвестиции делались не напрямую, а через дочерние компании. Схема выглядит следующим образом: банк выдает кредит компании, а та инвестирует его в недвижимость. На балансе банка отображается выданный кредит, но по сути происходит вложение денег в недвижимость. Банки, как правило, по мнению экспертов, в большей степени интересуются коммерческой и торговой недвижимостью, нежели жилой, потому эксперты прогнозируют снижение цен прежде всего на рынке коммерческой недвижимости. «Банки будут избавляться в первую очередь именно от офисной и торговой недвижимости, – считает Роман Шемендюк. – Жилье финансировалось в основном за счет физических лиц или частных инвесторов».

Тем не менее панические настроения, царящие в банковской среде, могут спровоцировать панику у частных инвесторов и физических лиц, что, возможно, приведет к кризису на рынке недвижимости. «Если частные инвесторы поддадутся панике и начнут избавляться от квартир, на рынке вполне может случиться падение цен, – считает Олег Репченко. – Единственное, надежду можно возлагать на то, что доля «инвестиционных» квартир еще не достигла критического уровня. Если бы нынешние события происходили летом 2005 г., я бы со стопроцентной уверенностью сказал, что кризис на рынке будет. Сегодня же его вероятность составляет 50%. Необходимо подчеркнуть, что причина возможного падения цен заключается не в перегретости рынка недвижимости, а в банковском кризисе». По мнению Олега Репченко, сложившаяся ситуация довольно сильно напоминает 1998 год. «Тогда в августе случился кризис на межбанковском рынке, а через два месяца, в октябре, начали снижаться цены на недвижимость», – считает он. Г-н Репченко не исключает возможности такого же развития событий и в этот раз.

Впрочем, риэлторы отрицают факты продаж недвижимости банками. Так, в компании «Миэль» RBC daily заявили, что они не наблюдают массовых продаж со стороны банков. Так же отозвались о происходящем в компании Paul`s Yard, специализирующейся на элитной недвижимости. «У нас все спокойно, – сказал RBC daily представитель компании Андрей Патрущев. – Впрочем, в наш сегмент банки и не вкладываются: их просто не пускают в силу специфики торговли элитной недвижимостью. Девелоперы в данном сегменте обязаны следить за составом покупателей – будущих жильцов. В таких условиях оптовая продажа снижает привлекательность объекта и отражается на стоимости пентхаусов». Максим Жуликов из Penny Lane Realty сообщил RBC daily, что банки вряд ли будут продавать недвижимость с целью восстановить ликвидность просто потому, что сам процесс продажи является слишком длительным. «Легче продать какие-либо другие активы, чем связываться с длительной процедурой оформления документов при продаже объектов недвижимости», – считает г-н Жуликов.

Читать материал
РБК
Доступного жилья в России не будет

Предлагаемые федеральными властями меры по созданию рынка доступного жилья могут привести к прямо противоположному результату.

Завтра генсовет партии «Единая Россия» планирует рассмотреть пакет законопроектов, направленный на создание рынка доступного жилья. Этот пакет условно можно разделить на две части: стимулирование платежеспособного спроса и расширение предложения на рынке недвижимости. Первая часть касается развития ипотечного кредитования, о чем RBC daily уже писала. Вторая же часть представляет из себя собранные вместе различные предложения по развитию жилищного строительства в стране. Эксперты отзываются о ней с некоторым скептицизмом: для развития жилищного строительства нужны практические шаги, а не законодательные инициативы. По их мнению, принятие этого пакета, конечно, будет иметь положительное влияние на рынок недвижимости, но к появлению доступного жилья не приведет.

«Доступность жилья определяется соотношением его цены и доходов населения, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – Обычно этот показатель выражается коэффициентом доступности жилья, который показывает, за сколько лет средняя семья может приобрести стандартную квартиру. Сейчас в России этот коэффициент составляет около 4,5. Во многих развитых странах он выше. Но это «средняя температура по больнице», а на практике необходимо учитывать высокий уровень расслоения населения по доходам, что существенно снижает реальную доступность жилья для подавляющего большинства людей». Степень доступности жилья в России удачно характеризует пример, приведенный генеральным директором АИЖК Александром Семенякой на недавней конференции по ипотечному жилищному кредитованию. «В настоящее время цена жилья в российской столице сопоставима с ценой жилья в Дании, а средний доход российской семьи составляет лишь 8% от дохода датской семьи», – сказал он в своем выступлении.

По верной мысли рабочей группы под руководством Игоря Шувалова, готовившей этот пакет законопроектов, добиться формирования рынка доступного жилья можно, одновременно стимулируя расширение предложения и создания платежеспособного спроса. При этом успехи правительства в создании платежеспособного спроса очевидны: ипотека в стране худо-бедно, но развивается. Предлагаемые в пакете поправки должны еще больше увеличить ее доступность для широких слоев населения: так, как заявлял вице-спикер Госдумы Георгий Боос после заседания соответствующей комиссии во вторник, в результате принятия предлагаемых поправок население сможет взять ипотечный кредит под 8-9% годовых. Для сравнения, в той же Дании кредит можно взять под 4% годовых, но там инфляция не превышает 1% в год. Тем не менее основной проблемой федеральной власти на данный момент, как можно заключить из предлагаемого пакета законопроектов, является стимулирование предложения. Очевидно, что развивающийся платежеспособный спрос при ограниченном предложении приведет к обратному результату: по законам рынка стоимость жилья повысится, и его доступность снизится. Характерным примером является рынок недвижимости Москвы. «Сегодня доходы населения растут достаточно быстро, но влияние этого фактора нивелируется высокими темпами роста цен на жилье, – говорит Денис Гришухин. – Это обусловлено как недостаточным уровнем конкуренции в отрасли, так и притоком большого количества денег на рынок жилья. В условиях отсутствия на рынке доходных инструментов инвестирования значительная часть экспортной выручки поступает на потребительский рынок, и прежде всего в жилищную сферу. В результате рынок сегодня перегрет, что негативно отражается на простых гражданах».

По мнению одного из экспертов, предлагаемые комиссией Шувалова законопроекты, касающиеся расширения предложения, иными словами, стимулирования строительства, представляют из себя сборник всех предложений по развитию жилищного строительства, которые комиссия смогла собрать, и никакой общей идеей, за исключением выполнения поручения президента по созданию рынка доступного жилья, не объединены. В качестве примера можно привести предложение об отменеНДС при сделках с жильем. Так, по словам депутата Госдумы Ильдара Габдрахманова, отмена НДС при сделках с жильем позволит уравнять экономические условия на первичном и вторичном рынках жилья. В теории, НДС должны платить компании, приобретающие или продающие жилье, физические же лица плательщиками НДС не являются. Это актуально для рынка новостроек, поскольку в этом случае физическое лицо покупает квартиру у юридического лица, в результате чего стоимость жилплощади должна возрастать на сумму НДС. Однако в реальности этой проблемы для первичного рынка жилья не существует. «НДС возникает в момент оформления недвижимости в собственность, – сказал RBC daily директор аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. – Однако сейчас застройщики оформляют собственность сразу на покупателей - физических лиц и не платят НДС. Возможно, принятие этого законопроекта положительно сказалось бы на риэлторских компаниях, которые выкупают свободные квартиры на себя, для того чтобы использовать их в дальнейшем в цепочках. Однако большинство компаний нашли способ избегать уплаты НДС при покупке квартиры на себя: они оформляют недвижимость на своих сотрудников». Таким образом, отмена НДС при сделках с недвижимостью всерьез не повлияет на рынок недвижимости. Вместе с тем она не приведет и к потерям федерального бюджета, поскольку этот налог и так никто не платит.

В пакете предлагается еще много различных новшеств, начиная от введения налога на недвижимость и заканчивая стимулированием муниципалитетов к развитию инженерной инфраструктуры и созданию большого числа строительных площадок. Эксперты оценивают этот пакет весьма скептично. «Пакет законопроектов стал ответом на поручение президента создать рынок доступного жилья в России, – сказал RBC daily один из экспертов. – Если оценивать его кратко, можно сказать, что «ответили, как смогли». Внятных идей по стимулированию предложения сформулировать никто так и не смог. После принятия этих законопроектов вряд ли будут решены существующие проблемы». По мнению эксперта, для стимулирования строительства нужны не законодательные инициативы, а практические шаги. А их как раз пока и не предвидится. В итоге получается довольно однобокий пакет законопроектов, который позволит правительству расширить платежеспособный спрос населения, но не сможет увеличить предложение на рынке жилья. А это снова приведет к росту цен и снижению доступности рынка жилья для населения.

Читать материал
РБК
Строители уходят из Москвы

Заработанные на буме рынка недвижимости средства оказалось некуда вкладывать в Москве: строители начали освоение регионов и ближнего зарубежья.

В понедельник заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города мэрии Москвы Константин Ковалевский заявил, что в следующем году будет расширена деятельность московского стройкомплекса в регионах России и ближнего зарубежья. На средства столичных строительных компаний в регионах будет построено в два раза больше жилья, чем в прошлом году. По мнению экспертов, выход строительных компаний в регионы довольно рискован: прибыльность ниже, а риск затоваривания выше. Тем не менее строительные компании активно инвестируют строительство жилья в регионах. Эксперты полагают, что это связано с невозможностью вложить имеющиеся средства в московское строительство, а также с падением спроса на дешевое жилье в Москве.

По словам Константина Ковалевского, в 2004 г. география инвестиционной деятельности московских строительных компаний в регионах будет расширена. Так, в нынешнем году планируется построить 420,4 тыс. кв. м жилья против 284,8 тыс. кв. м в прошлом году. Всего инвестиционная деятельность московского стройкомплекса распространится на 43 российских региона, а также на ряд городов в ближнем зарубежье, в частности, в Аджарии, на Украине, в Латвии и Монголии. Таким образом, объем инвестиций московского стройкомплекса через городскую программу межрегионального сотрудничества в строительство жилья в российских регионах, по предварительным оценкам, составит 155,6 млн долл. В программе участвуют такие инвестиционно-строительные компании, как «Конти», «С-Холдинг», «Главмосстрой-Инвест», «Декра», «Социальная инициатива», СУ-155, «Авгур Эстейт», группа компаний «Правовой центр жилья» и другие, инвестирующие в строительство в регионах. По словам Константина Ковалевского, московское правительство не проводит никакого конкурса для отбора компаний для участия в программе. «Мы подписываем соглашение с соответствующим регионом, — сказал он. — Затем рассылаем письма строительным компаниям с предложением поучаствовать в инвестировании строительства». При этом столичные компании лишь предоставляют инвестиции, строительство ведется местными компаниями, они же выступают в роли заказчиков.

Г-н Ковалевский утверждает, что строительные компании не проявляют большого интереса к участию в этой программе. «Последний раз мы рассылали предложение всем строительным компаниям, откликнулись только три», — говорит он. Однако практика показывает, что компании на самом деле весьма заинтересованы в строительстве в регионах и странах ближнего зарубежья. Так, общеизвестен факт строительства жилого квартала в Киеве, которое ведет компания «Интеко», контролируемая супругой московского мэра Еленой Батуриной, совместно с компанией «Конти» и специально созданной для строительства на Украине Московской инвестиционно-строительной компанией (МИСК). В Киеве должно быть построено 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, как сообщил г-н Ковалевский, в мае этого года «Интеко» совместно с МИСК должна начать застройку квартала под рабочим названием «Оксфорд» в Луганске на 40 тыс. кв. м. Кроме того, в следующем году планируется начать строительство в Харькове, Днепропетровске, Одессе и Николаеве. В обмен на это украинской строительно-инвестиционной компании разрешено построить 30 кв. м в Куркине. Компания «Декра» занимается строительством в Монголии. Кроме того, известно, что строительные компании занимаются освоением регионов самостоятельно, не прибегая к помощи мэрии.

«Группа компаний „ПИК“ самостоятельно начала работу по выходу в регионы, — сказал RBC daily генеральный директор компании „Жилстройиндустрия“ (входит в группу „ПИК“) Сергей Канаев. — В пятницу мы подписали соглашение с ОАО „Ростовгорстрой“ (Ростов-на-Дону), направленное на инвестирование в жилищное строительство. Однако необходимо подчеркнуть, что это соглашение мы заключили самостоятельно, не принимая участия в московской межрегиональной программе». По словам Сергея Канаева, группа компаний «ПИК» будет не только инвестировать в строительство жилья, но и стимулировать спрос: в Ростове-на-Дону предполагается открыть отделение «ОПТБанка», также входящего в группу, которое будет выдавать ипотечные кредиты. Выходить в регионы собирается еще ряд строительных компаний. По мнению экспертов и участников рынка, такой интерес к инвестициям в регионы объясняется невозможностью вложить деньги в Москве.

«Москва — слишком маленький город для работающих здесь компаний, несмотря на то что серьезных игроков очень мало», — считает Сергей Канаев. По мнению эксперта по недвижимости ИК «Велес Капитал» Михаила Степанова, интерес московского стройкомплекса к регионам связан с невозможностью вложить деньги в Москве. «У строительных компаний появляется все больше и больше денег, — сказал он RBC daily. — А в Москве ограниченное количество площадок, на которых можно строить. Объемы строительства не увеличиваются. И в Москве, и в Подмосковье объемы строительства уже распределены на два-три года вперед». Тем временем благодаря ценовой ситуации на московском рынке недвижимости у компаний появляется все больше и больше свободных средств, которые необходимо куда-то вкладывать. «Строительным компаниям некуда вкладывать деньги в Москве, — сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. — Поэтому они выбирают богатые регионы, вроде Сочи, Калининграда или добывающих областей, и инвестируют в строительство жилья в них, таким образом диверсифицируя свой бизнес». По мнению экспертов, именно из-за большого количества свободных денег и необходимости диверсификации бизнеса по географическому принципу строительные компании согласны идти на риск и инвестировать в строительство в российских регионах. «Доходность строительства в регионах ниже, чем в Москве, — считает Михаил Степанов. — При этом риск несколько выше: доходы населения в регионах ниже, и существует опасность быстрого затоваривания рынка, особенно если строить большими объемами».

Некоторые эксперты в качестве причины ухода в регионы отмечают снижение спроса на панельное жилье в Москве. «На сегодняшний день наибольшим спросом в Москве стало пользоваться качественное жилье, — сказал RBC daily пресс-секретарь компании „Проминдустрия АГ“ Алексей Хайков. — Большим покупательным спросом пользуются дома высшего сегмента рынка и жилье бизнес-класса. Причина этого заключается в соотношении цена/качество. Так, разница между стоимостью квадратного метра в панельном доме и монолитном составляет 10−15%. При этом владелец квартиры в монолитном доме получает ряд преимуществ перед владельцем панельного жилья. Монолитный дом обеспечивает свободную планировку, шумо- и гидроизоляцию, подземную парковку, современные системы инженерии. Кроме того, большинство застройщиков жилья бизнес-класса предлагает гибкую схему оплаты (рассрочка, ипотека, скидки и т. п.), чего не делают застройщики панельного жилья. Именно снижение спроса на панельное жилье со стороны москвичей вынуждает строительные компании переориентироваться на регионы».

Читать материал
РБК
За рынком недвижимости присмотрят спецслужбы

Финансовая разведка намерена поставить под свой контроль все подозрительные сделки на рынке недвижимости. В их число попадают все инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке.

Вчера правительство должно было внести в Государственную Думу поправки, позволяющие контролировать крупные покупки на рынке недвижимости. Инициатива по возобновлению контроля над расходами граждан принадлежит Федеральной службе по финансовому мониторингу. Участники рынка недвижимости уверены, что у правительства ничего не выйдет, поскольку «наши покупатели опытные люди и давно научились обходить различные препоны». Тем не менее аналитики полагают, что эта инициатива может оказать сдерживающее влияние на рост цен на новостройки, поскольку здесь используются наиболее прозрачные схемы приобретения жилплощади.

Федеральная служба по финансовому мониторингу, в народе именуемая финразведкой, намеревается проверять все подозрительные сделки с недвижимостью, сумма которых превышает 2,5 млн руб. или 87 тыс. долл. При этом руководитель финразведки Виктор Зубков подчеркнул на пресс-конференции в понедельник, что это не означает возобновления контроля над расходами граждан, поскольку его ведомство не собирается проверять абсолютно все сделки на рынке недвижимости. Впрочем, это действительно довольно проблематично: например, в Москве за 80 тыс. долл. сейчас в лучшем случае можно купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. «Если поправки в закон будут приняты и предлагаемая нами контрольная сумма в 2,5 млн руб. будет утверждена, то мы выработаем критерии того, какие сообщения риэлторов о проведенных сделках считать подозрительными, — заявил на пресс-конференции в понедельник г-н Зубков. — Если человек купил 5 квартир и 5 земельных участков, то, наверное, такая информация попадет в службу по финансовому мониторингу». Согласно официальной позиции, эта инициатива должна поставить заслон отмыванию денег, в том числе заработанных на терроризме. Однако реально она способна поставить под контроль все инвестиционные покупки на рынке жилья и повлиять на рост цен.

Это не первая попытка властей оказать воздействие на ситуацию на рынке недвижимости. Так, несколько недель назад глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев заявлял, что рост цен на рынке недвижимости Москвы является аномальным и на него необходимо воздействовать путем пересмотра процедуры распределения участков под строительство. Оба эти заявления находятся в рамках общей государственной политики по созданию рынка доступного жилья — первое имеет целью воздействие на инвесторов-покупателей, второе — на застройщиков. Рынок не удивлен такими инициативами. «Мы ожидаем некоторого ужесточения контроля за рынком со стороны государственных органов и считаем упомянутую законодательную инициативу (о введении контроля над покупками. — RBC daily) фрагментом такого регулирования», — сказал RBC daily генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Тем не менее аналитики и участники рынка недвижимости оценивают инициативу финразведки неоднозначно. «Контроль над расходами граждан уже существовал, но был отменен за неэффективностью, — сказал RBC daily руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. — Все сделки на рынке недвижимости отследить невозможно, поэтому эта инициатива носит политический характер: она дает возможность власти прижать того, кого потребуется. Однако надо понимать, что люди, которые приобретают квартиры стоимостью 0,5−1 млн долл., хорошо владеют механизмами оптимизации налогообложения. Кроме того, люди, приобретающие сразу по пять квартир, как правило, работают на рынке недвижимости длительный срок и способны строить свою деятельность оптимально со всех точек зрения».

По мнению руководителя отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлена Волошина, если у человека появится устойчивое желание уйти от налогообложения либо скрыть доходы, полученные преступным путем (например, от терроризма), он найдет способ это сделать. Впрочем, участники рынка утверждают, что никаких «кровавых» денег на рынке недвижимости нет. «Каких-либо террористических денег, следующих путем приобретения или реализации недвижимости, мы не видим, — говорит ГеоргийДзагуров. — По нашим данным, клиенты — достойные и семейные люди. В целом мы полагаем, что тематика терроризма в применении к реализации недвижимости несколько надуманна. И для тех, кто планирует отмывание средств, сделки с недвижимостью едва ли являются удобным механизмом. Ведь такой процесс определенно требует гарантий быстрого вывода их из оборота. А инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер».

Вместе с тем участники рынка и аналитики полагают, что введение контроля над инвестиционными покупками квартир (а, судя по заявлению главы финразведки, речь идет именно об этом) может некоторым образом повлиять на рынок недвижимости. «Для 15−20% покупателей этот фактор станет настораживающим, — считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Наибольшее влияние он окажет на рынок новостроек, где используются наиболее прозрачные схемы приобретения недвижимости». Наиболее прозрачные в смысле определения реальной стоимости. Как известно, на вторичном рынке жилья широко используется схема занижения стоимости жилья с целью минимизации налогооблагаемой базы: так, квартира стоимостью 150 тыс. долл. по документам может стоить не более 40 тыс. долл. На рынке новостроек такая схема применяется значительно реже, поскольку инвестор приобретает недвижимость на стадии строительства и на первый план выходят вопросы гарантии возврата средств в полном объеме в случае невыполнения обязательств застройщиками. «В этом сегменте могут возникнуть проблемы с реализацией, поскольку покупатели займут выжидательную позицию, до тех пор пока схема контроля не станет полностью ясна», — считает Константин Ковалев. Соответственно, это приведет к некоторому снижению спроса, результатом которого может стать если не стагнация цен, то замедление их роста. Таким образом, государство, продекларировав в качестве цели борьбу с отмыванием денег, имеет шанс поставить под контроль инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке недвижимости (как известно, инвестиционные покупки, на которые сегодня, по разным данным, приходится 30−50% рынка недвижимости, в основном совершаются именно на рынке новостроек).

Читать материал
РБК
У строителей кончились деньги?

Строительные компании — на первом месте в Москве по темпам роста задолженности по зарплате.

Последние данные Московского городского комитета государственной статистики показывают, что за январь — февраль 2004 года наибольшее увеличение задолженности по заработной плате в экономике столицы наблюдалось в строительных организациях. Темпы прироста задолженности составили 23%, тогда как по промышленности аналогичный показатель составил всего лишь 13%, а в науке даже произошло сокращение объема задолженности на 11%. В крупных строительных компаниях факт задолженностей по зарплатам перед своими сотрудниками отрицают. Вместе с тем участники финансового рынка отмечают, что во второй половине прошлого года строительные компании активизировались на рынке публичных необеспеченных заимствований, так как им не хватало кредитных средств. Объяснением для этих фактов может быть стагнация продаж на рынке недвижимости.

В январе — феврале 2004 года, согласно данным Мосгоркомстата, строительные организации города построили жилые дома площадью 728 тыс. кв. м, в том числе на территории города — 726 тыс. кв. м. Половина жилья (49%) была построена частными российскими компаниями, 5% - государственными компаниями, 38% - организациями смешанной собственности (государство и частные российские компании), 8% - иностранными компаниями. Конъюнктура в отрасли крайне благоприятная — уже четвертый год подряд цены на недвижимость растут (по данным проекта IRN.ru, начиная с 2000 года индексная стоимость квадратного метра выросла с 700 до 1650 долл.). Однако такая динамика цен, опережающая рост доходов населения, приводит к тому, что недвижимость становится недоступной для граждан. Об этом свидетельствует и опрос, проведенный RBC daily и call-центром «Горячие линии» группы компаний Imageland — 89% опрошенных заявили, что цены на жилье завышены. Отвечая же на вопрос: «Какое снижение цен заставит Вас вернуться к вопросу о покупке квартиры?» — 76% респондентов из тех, кто считает, что цены завышены, называли 50% и более, 18% желают 30%-ного снижения цен на жилье.

Вместе с тем, несмотряна небывало высокие цены, в начале этого года строительные организации столкнулись с ростом задолженности по зарплатам перед своими сотрудниками — только за январь — февраль она увеличилась на 23%, превысив 100 млн руб. Кроме того, по данным Мосгоркомстата за 11 месяцев 2003 года, строительство является крупным должником перед государством — на строительные организации приходится 27,5% в структуре просроченной задолженности перед бюджетом, а также 24,3% - в просроченных долгах внебюджетным фондам.

Факт роста задолженности по зарплате в крупных строительных компаниях не подтверждают. «Задолженность по зарплатам не является объективным фактором в строительной отрасли, — заявил RBC daily председатель правления компании „ПИК-Холдинг“ Артем Эйрамджанц. — Это зависит от каждого конкретного предприятия. В группе компаний ПИК задолженности по зарплатам нет». Аналогичный комментарий RBC daily дали и в компании «Капитал-Строй XXI Век». «Задержек по зарплате в нашей компании нет, — заверил представитель компании. — Все выплаты сотрудникам производятся своевременно, в обычном режиме». Он предположил, что причиной задержек по зарплатам в целом по отрасли может служить тот факт, что с января по март не выплачиваются бюджетные деньги. «Многие строительные компании работают именно за счет бюджетных средств, — говорит собеседник RBC daily. — В самих строительных организациях могут быть задержки по зарплате». Еще одна причина, по словам эксперта, возможно, кроется в стагнации продаж на рынке недвижимости. «В марте происходит сезонная предвесенняя остановка продаж на рынке жилья», — отметил представитель «Капитал-Строй XXI Век».

Впрочем, нельзя исключать, что последний фактор является основным — дорогие квартиры продаются слишком медленно, и поток наличности к строителям становится все тоньше. Чтобы продолжать строительство и подводить объекты к сдаче, строителям приходится активно кредитоваться в банках, хотя и этого оказывается недостаточно. Как отмечают финансовые аналитики, вовторой половине прошлого года строительные компании и холдинги активизировались на рынке публичных заимствований, которые не требуют залога имущества, в отличие от кредитов коммерческих банков. «Строители уже набрали столько, сколько могли, в виде кредитов, по которым нужно вносить залог, — прокомментировал RBC daily аналитик одной из крупных инвесткомпаний. — При выпуске облигаций и векселей вносить залог не нужно — например, по облигациям достаточно удовлетворять требованиям, чтобы чистые активы превышали сумму заимствований».

В результате объемы вексельного рынка строительных организаций сегодня составляют до 7 млрд руб., облигаций выпущено примерно на 5 млрд руб. и в ближайшее время готовится к выпуску еще порядка 4 млрд. Однако аналитики указывают, что возможности для привлечения необеспеченных займов сейчас сужаются — в течение года объемы могут увеличиться не более чем в два раза. В условиях, когда возврат вложенных средств не происходит и строители не могут погасить банковские кредиты, чтобы привлечь новые, облигационных и вексельных средств не хватит. Поэтому уже сегодня на рынке появляются случаи замораживания строек — по информации одного из риэлторов, сейчас заморожено на уровне 4-го этажа строительство дома в Истре. «Рынок на подъеме, и надо быть неумехой или авантюристом, чтобы в этих условиях провалить проект», — удивляется риэлтор. Правда он затруднился спрогнозировать, приобретет ли это массовый характер или строительным компаниям все-таки удастся выровнять свое текущее финансовое положение.

Читать материал
РБК
Область начала войну с Москвой

Власти Московской области пытаются ограничить доступ на свой рынок столичным строительным компаниям

Правительство Московской области, ссылаясь на необходимость обеспечения безопасности в жилых домах, решило запретить использование продукции крупнейших столичных домостроительных комбинатов — ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3. Глава столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимир Ресин провел в среду пресс-конференцию, на которой заявил, что не понимает, чем вызван демарш подмосковных властей. Принимавший участие в мероприятии председатель Госстроя Р Ф Николай Кошман поддержал Владимира Ресина в догадке, что подмосковное правительство просто что-то напутало. Однако, как удалось выяснить RBC daily, демарш правительства Московской области был вызван намерением выжить со своего рынка московские домостроительные комбинаты.

События начали разворачиваться в начале марта, когда вышло постановление губернатора Московской области Бориса Громова «О принятии безотлагательных мер по предотвращению строительства зданий и сооружений на территории Московской области, не обеспечивающих безопасное нахождение в них людей». В нем отмечается, что необходимость «принятия безотлагательных мер» вызвана обрушением в Москве части кровли здания аквапарка «Трансвааль-парк», а также части крытой парковки у магазина Metro Cash & Carry. Постановление предписывает Министерству строительного комплекса Московской области «обеспечить приостановление размещения и строительства жилых домов, иных зданий и сооружений с массовым пребыванием людей по проектам устаревших серий, не имеющих сертификатов соответствия Госстроя». Через несколько дней после этого события мэрия Москвы получила письмо за подписью министра строительства Московской области Евгения Серегина, в котором сообщалось, что приостановление строительства касается в первую очередь тех объектов, которые возводятся из панелей ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3. Устаревшими названы серии П-46М, П-3М, П-44, П-44Т, П-44М, П-44ТМ, Пд-4/16Н1, КОПЭ, выпускаемые вышеуказанными комбинатами.

В среду глава столичного стройкомплекса ВладимирРесин, пригласив в помощники главу Госстроя Р Ф Николая Кошмана, публично пытался понять смысл полученного им письма. Николай Кошман был крайне удивлен тем фактом, что правительство Московской области требует наличия сертификатов соответствия Госстроя. «Все материалы, из которых строятся дома, подлежат обязательной сертификации, — говорил он. — А проектная документация, в соответствии с федеральным законом, не подлежит обязательной сертификации». Г-н Кошман подчеркнул, что он, конечно, за жесткий контроль над всем, что может угрожать жизни людей, но раз закон этого не требует, то и нарушать его не надо. Владимир Ресин в свою очередь пытался объяснять про попавшие в немилость серии домов — одни уже сняты с производства, например П44, другие, наоборот, являются самыми современными и активно используются для строительства в Москве. «Целый ряд домов этой серии был отмечен государственными премиями, — сказал Владимир Ресин. — Я не понимаю причин этой акции подмосковных властей. Она была для меня неожиданной. Ясно одно — это грубейшая ошибка, которую нельзя допустить, чтобы не останавливать темпы жилищного строительства в Подмосковье». Николай Кошман поддержал коллегу, предположив, что подмосковный министр строительства просто ошибся: «Видимо, министр (Евгений Серегин. — RBC daily) не разобрался в том, что подписал», — предположил он. Эта мысль была тут же подхвачена присутствовавшими на мероприятии представителями домостроительных комбинатов.

Так, главный инженер ДСК-1 Роман Шурер в беседе с RBC daily отмел все предположения о конкурентной борьбе между столичными и подмосковными строителями. «У нас нет конкурентов в Московской области, — заявил г-н Шурер. — Никто не строит там столько же, сколько мы. Министр (Евгений Серегин. — RBC daily) даже не понял, что именно он подписал. Скорее всего, он даже не читал, а просто подмахнул не глядя. Тем более что в постановлении Громова нет запрета на использование нашей продукции». Впрочем, опрошенные RBC daily участники строительного рынка выражают сильные сомнения в том, что г-н Серегин, как выразились представители столичной стройиндустрии, «не понял, что подписал». «Это постановление, насколько мне известно, преследует две цели, — сказал RBC daily представитель крупнейшего застройщика Московской области. — Во-первых, сокращение объемов строительства панельного жилья и переход к кирпичному и монолитно-кирпичному домостроению. Это позволит сделать города Московской области более привлекательными. Во-вторых, постановление направлено на поддержку собственных производителей. Столичные домостроительные комбинаты являются монополистами, с которыми можно бороться только такими методами. Они сдерживают развитие подобных комбинатов в Московской области, которые не могут выжить без государственной поддержки».

Таким образом, подмосковные застройщики придерживаются того мнения, что акция регионального правительства связана именно с попыткой повлиять на столичную строительную монополию. В пользу этого мнения говорит также тот факт, что стоимость жилья в Москве и ближайшем Подмосковье практически сравнялась. «В таких городах, как Мытищи, Химки, Красногорск, цены на типовое жилье практически сравнялись с московскими и составляют в среднем около 1000 долл. за квадратный метр», — сказал RBC daily заместитель генерального директора компании «МИАН» Дмитрий Кузнецов. (По мнению г-на Кузнецова, кстати, средняя стоимость квадратного метра, которую в своих отчетах приводит аналитический центр IRN.ru (Индексы рынка недвижимости), а именно 1600 долл. за квадратный метр, относится к жилью бизнес-класса). Соответственно, строительство в Подмосковье уже способно приносить такие же прибыли, как и строительство в Москве, что вызывает несомненный интерес со стороны столичных строителей. Этот интерес подогревается также исчерпанием площадок под типовое строительство в российской столице. «Раньше Москва застраивалась целыми районами, — говорит Дмитрий Кузнецов. — Сегодня эти площадки исчерпаны, оставшиеся небольшие пятна застраиваются домами бизнес-класса. Типовое же строительство в больших масштабах, в большинстве случаев, можно вести только в Подмосковье». Запрет на использование продукции столичных домостроительных комбинатов при строительстве в Подмосковье чреват для них очень серьезными проблемами. «Если московским домостроительным комбинатам запретят использовать продукцию в Подмосковье, им придется либо поднимать цены на свои панели, чтобы окупить дорогостоящее оборудование, либо перепрофилироваться», — считает г-н Кузнецов. Столичные власти, по словам Владимира Ресина, в настоящее время ведут переговоры с правительством Московской области. В случае если они завершатся неудачей, мэрия намерена обратиться в антимонопольное ведомство с жалобой на недобросовестную конкуренцию.

Читать материал
РБК
Обсуждение темы инвестиционных квартир

Статья RBC Daily, посвященная обсуждению исследования аналитического центра IRN.RU «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости»

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» (IRN.ru) подсчитал количество «инвестиционных» квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс «инвестиционных» квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% - это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество «инвестиционных» квартир не превышает 10%.

Как пишет Олег Репченко в своем отчете, рост количества квартир, приобретенных с целью извлечения прибыли («инвестиционных»), наметился именно в 2003 г. и сопровождался ростом цен на рынке в среднем на 40%. По данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», доля «инвестиционных» квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. — 4%, в 2002 г. — 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%. Рост количества «инвестиционных» квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества «инвестиционных» квартир на рынке согласны не все. «Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента „инвестиционных“ квартир является довольно сложной задачей, — сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. — Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании „МИЭЛЬ“, количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других крупных игроков, оно составляет 10%». С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. «На мой взгляд, 30% - несколько завышенная цифра, — сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир».

Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. «Действительно, оценка количества „инвестиционных“ квартир на рынке является сложной задачей, — сказал он RBC daily. — Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3−4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением. Кроме того, определенный процент покупателей, приобретая квартиры в строящихся домах, предпочитает площади, которые будут сданы позже, но в итоге будут стоить дороже. Такое поведение не характерно для людей, приобретающих квартиры для себя. Эти сделки также можно считать инвестиционными. Ну и, наконец, мы посмотрели на ситуацию в одном из микрорайонов Куркина, который уже оформлен в собственность. Там тоже существует определенная доля квартир, которые куплены, но не заселены». Впрочем, Олег Репченко также подчеркивает, что на рынке в настоящее время существуют самые разные экспертные оценки количества инвестиционных квартир. «Некоторые полагают, что „инвестиционных“ квартир не более 10%, другие считают, что их количество приближается к 50%, — говорит Олег Репченко. — Мы думаем, что наша оценка более близка к действительности».

Отличие «инвестиционных» квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка, состоит в том, что они приобретаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могут оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. «Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, — сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК „Велес Капитал“ Владлен Волошин. — Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир». По мнению Олега Репченко, для того чтобы инвесторы начали избавляться от вложений в недвижимость с потерями для себя, необходимо действие какого-то внешнего фактора, существенно ухудшающего привлекательность московской недвижимости. «Это может быть либо такой же кризис, как случился в 1998 г., — говорит он, — либо передача части столичных функций Санкт-Петербургу, либо законодательные инициативы, например, серьезно повышающие налог на недвижимость». По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность — например, резкое снижение цен на нефть.

Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля «инвестиционных» квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 — начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен. «Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1,6 тысяч. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2 тыс. к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 г., в результате чего как раз на рубеже 2005−2006 гг. произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005−2006 гг. возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного „инвестиционными“ квартирами», — пишет г-н Репченко в своем отчете. Эти выводы коррелируют с общим мнением участников рынка недвижимости, которые ожидают кризиса на рынке в 2006 г. При этом некоторые участники утверждают, что в 2006 г. возможно резкое падение цен в среднем до тысячи долларов за квадратный метр — то есть до уровня примерно 2000 года.

Читать материал
Коммерсантъ-Дом
Новостройки разоряют покупателей

Рынок столичной недвижимости в феврале был довольно активен, доказательством чему служат результаты продаж. На вторичном рынке цены выросли на 3,8%, на рынке новостроек — на 6,7%, в секторе жилья бизнес-класса — на 3%.

Первичный рынок

Рост цен на первичном рынке застройщики объясняют рядом причин. По мнению Сергея Канаева, генерального директора компании «Жилстройиндустрия», это связано с повышением цен на основные составляющие любого строительства — цемент и металлопрокат, которые формируют 60% себестоимости жилья. За прошлый год металлопрокат подорожал на 100%, железобетон — на 150−200%. В конце месяца сравнительно невысокие цены (от $ 880 за 1 кв. м) были на объектах серии КОПЭ и КОПЭ-М «Парус» в мкр. 4−4А Солнцева и в домах серий П-3М, И-155 на улице Героев Панфиловцев, где квадратный метр жилья можно было купить от $ 950. Значительно дороже жилплощадь названных серий на Азовской улице и в Фили-Давыдкове, где минимальная цена достигла $ 1,15 тыс. за 1 кв. м. Одной из основных причин стремительного роста цен на жилье экономкласса является резкое сокращение объемов строительства. По словам Геннадия Стерника, директора аналитического центра МИЭЛЬ, итоги прошлого года показали, что объем продаж панельного жилья сократился в среднем на 18%. Ресурсы Марьина, Люблина и Южного Бутова практически исчерпаны, скоро будут застроены последние территории Бирюлева и Загорья. К примеру, в Люблине стоимость квадратного метра в доме серии П-3М составила $ 1,15−1,35 тыс., в Южном Бутове (в доме И-155) — $ 1,25 тыс. Рекордно высокими продажами февраля можно назвать реализацию квартир в доме серии И-155 на улице Наметкина. Несмотря на то что этот панельный дом сдается только в конце года, жилплощадь в нем продается по $ 2,0−2,2 тыс. за 1 кв. м.

Февраль не дал расслабиться и продавцам жилплощади в домах экономкласса. По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек «МИЭЛЬ-Недвижимости», активность покупателей была на 9% выше, чем в январе, хотя во второй половине февраля практически на всех объектах цены выросли. К примеру, квартиры в жилом комплексе «Гранд Паркъ» подорожали на 5−10%. Нижний уровень цен в домах, находящихся на нулевой стадии строительства, сохранился на уровне $ 1,45 тыс. за 1 кв. м, а верхний достиг $ 2,85 тыс. Выросли цены и на объектах ДИПСа. По информации, распространенной пресс-службой департамента, с 1 марта 2004 года средняя цена квадратного метра жилплощади в Куркине составит $ 1,1 тыс. В монолитных домах в Олимпийской деревне реализация жилплощади шла по $ 2,161 тыс. за 1 кв. м, на Карамышевской набережной — по $ 1,988 тыс. за 1 кв. м. Сравнительно недорого, даже с учетом роста цен, продавалась жилплощадь в монолитном доме с вентилируемым фасадом в Жулебине, где цена квадратного метра составила $ 1,013−1,205 тыс.

Вторичный рынок

По данным аналитического центра IRN.Ru, среднее значение индекса стоимости жилья в феврале составило $ 1,547 тыс. за 1 кв. м, что почти на $ 50 превысило январский показатель. Стремительное подорожание на первичном рынке в феврале заставило часть покупателей остановить свой выбор на вторичном жилье. По информации «Инком-Недвижимости», сроки экспозиции квартир на рынке продолжают сокращаться: 22% выставленных на продажу квартир продаются в течение 14 дней, 26% - в течение 29 дней. И только 2% квартир остаются на рынке до пяти месяцев. Это, как правило, объекты, стоимость которых превышает $ 200 тыс.

Как и в предыдущие месяцы, на рынке не хватает дешевого жилья. Среди однокомнатных квартир только 15% выставлено на продажу по цене до $ 30 тыс., на долю двухкомнатных квартир стоимостью до $ 40 тыс. в структуре предложений приходится 26%; больше половины жилья продается по ценам от $ 120 тыс.

По информации компании РАН САВА, в целом по городу средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир увеличилась на 3,73%, двухкомнатных — на 3,58%, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали на 4,39%.

«Если высокий рост цен в конце прошлого года был обусловлен в том числе уменьшением объемов дешевого жилья, то уже к февралю наметилась явная тенденция восстановления этих объемов, — говорит Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости.- Но темп роста цен при этом сохранился на высоком уровне. Отсюда можно сделать вывод о том, что подорожание жилья происходит во всех без исключения сегментах рынка. В немалой степени этот процесс обусловлен скрытой инфляцией».

Читать материал
Новые известия
Перспективы и прогнозы

Андрей БЕКЕТОВ: аналитик рынка недвижимости

— Если предположить, что экономическая ситуация в стране останется такой же, как и в 2003 году, а цены на нефть и политика Центробанка сильно не изменятся, то вероятнее всего рост цен продолжится ускоренными темпами до марта-апреля. В марте пройдут президентские выборы, а в апреле будет озвучена экономическая программа на ближайшие годы. Исходя из ее положений, можно будет спрогнозировать отдаленные перспективы поведения рынка недвижимости. Общий долларовый рост цен в 2004 году может составить от 15 до 25% в разных сегментах рынка. Если доходность иных финансовых инструментов (акций, депозитов, ПИФов) будет ниже, чем от средств, вложенных в жилье, то на квартирный рынок Москвы может поступить от 14 до 17 млрд. долларов. И тогда общий рост цен может достичь 30−50% в долларовом эквиваленте. При этом не исключено, что темпы роста цен в ближайшем Подмосковье и Москве выровняются или даже начнут обгонять столичные. Однако тем, кто занимается инвестированием в недвижимость или планирует вложить свои деньги в покупку новой квартиры, хочу напомнить одну из аксиом рынка: «Деревья не растут до небес». Любой рынок подвержен цикличности, и рынок недвижимости не является исключением из правила.

Олег РЕПЧЕНКО: руководитель аналитического центра

«Индикаторы рынка недвижимости»

— В этом году рост цен на недвижимость продолжится теми же темпами, что и в предыдущем, о какой-либо стабилизации говорить преждевременно. В новый год рынок недвижимости вошел с сокращенным объемом предложения и сохранением покупательского ажиотажа. Курс доллара продолжает падать, поэтому есть все основания считать, что в ближайшие месяцы темп роста цен будет оставаться достаточно высоким. Если не произойдет ничего подобного кризису 1998 года, объем спроса в 2004-м будет не ниже, а, скорее всего, выше, чем в предыдущие годы. Активное развитие ипотеки будет также способствовать росту платежеспособного спроса. Квартиры начнут покупать люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья и которым станут доступны ипотечные кредиты. В наших условиях ипотека будет работать на рост рынка недвижимости. По нашим прогнозам, рост цен в 2004 году может составить 20−25% и к декабрю стоимость 1 кв. м может превысить 1700 долларов. Много это или мало — вопрос философский. С одной стороны, мы привыкли, что цена на московское жилье колеблется в районе 1000 долларов за «квадрат», но с другой — Москва неизбежно приближается к европейским столицам, где цены на жилье находятся на уровне 5−10 тыс. долларов за 1 кв. м.

Читать материал
РБК
Латыши и финны осваивают российский рынок

Одна из крупнейших в Латвии архитектурно-проектных фирм — «Американская проектно-строительная группа» (American Construction Group, ACG) вчера объявила о начале деятельности на московском строительном рынке. Несколькими днями раньше ведущая финская строительная группа YIT также сообщила о своем выходе на российский рынок путем создания совместного предприятия с российской «Жилищной ассоциацией Раменье» с целью строительства жилых домов в московском регионе. СП получило название ZAO YIT Ramenje.

Иностранных строителей в Москве привлекает большая доходность, которую приносят объекты недвижимости. Руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин говорил, что вложения в жилье приносят минимум 30% прибыли, а в объекты коммерческой недвижимости, по данным компании Stiles &Riabokobylko, — минимум 15%. В то же время недвижимость в Европе гарантирует строителям максимум 8% - такую цифру привел газете «Время новостей» руководитель иностранного отдела германской девелоперской группы ЕСЕ Штефан Кугель.

Председатель совета директоров ACG Сол Букинголтс заявил, что на московском рынке компания планирует предоставлять полный комплекс услуг проектирования архитектурных работ и строительного менеджмента в сфере строительства и реконструкции зданий и сооружений. По словам г-на Букинголтса, первым проектом ACG в Москве станет реконструкция и расширение торгового центра в Южном административном округе. В середине декабря представители компании на совещании инвесторов в префектуре ЮАО провели также презентацию архитектурно-функциональных концепций многоуровневых автостоянок и так называемых магазинов шаговой доступности (небольшие универмаги площадью до 150 кв. м).

В начале 90-х Букинголтс уже пробовал вклиниться на московский рынок, но потерпел неудачу. Видимо, теперь он рассчитывает, что вторая попытка окажется удачнее. Вероятнее всего, так и окажется. По мнению руководителя аналитического центра IRN RU Олега Репченко, иностранцам в России достаточно легко получить подряд на проведение строительства: их участие в проекте в качестве застройщика положительным образом влияет на имидж инвестора.

Основанная в 1993 году ACG известна рядом проектов, таких как реконструкция и реставрация Казарм Екаба в Старом городе Риги, участие в реконструкции гостиницы «Латвия», реконструкция отеля Ridzene, проектирование и управление строительством магазинов сети Supernetto финского концерна Kesko. В 2003 году компания открыла свой филиал в Эстонии, на 2004 год запланировано открытие подобного филиала в Литве. «Выход на рынок American Construction Group отражает не столько инвестиционный интерес к рынку, сколько желание получить еще один рынок сбыта для растущей компании», — считает директор по развитию швейцарского риэлторского агентства Swiss Realty Group Илья Шершнев.

А вот финская строительная группа YIT не отягощена общим прошлым с российскими участниками рынка недвижимости. В следующем году она собирается возвести 1400 квартир в ближайшем Подмосковье. У совместного предприятия уже имеются строительные участки на расстоянии 30−50 км от центра Москвы (или в 15−35 км от МКАД), арендованные в четырех городах на 99 лет.

По словам директора YIT Микко Рекола, курирующего международную деятельность финской строительной компании, в качестве коммерческой сделки и инвестиционного проекта создание совместного финско-российского предприятия ZAO YIT Ramenje не стоит переоценивать, но в то же время оно является определенным прорывом компании YIT на громадный российский рынок жилищного строительства. По планам YIT, первоначальная доля СП на рынке подмосковного жилья составит примерно 1,6%. В 2006 году компания планирует превысить 6-процентный показатель. Ранее на подмосковном рынке недвижимости из иностранных строителей работал только датский «Фонд для мансардных жилищ в России». Но построив лишь один дом в Лыткарине, он свернул свою деятельность. В ноябре YIT также сообщила о планах строительства в Санкт-Петербурге четырех многоквартирных домов стоимостью 60 млн евро.

Олег Репченко уверен, что российский рынок недвижимости ожидает еще более активное участие иностранных компаний, так как на Западе предложение жилья значительно превосходит спрос.

Читать материал
РБК
Квадратный метр в Москве будет стоить 3000 долларов

Цены на жилье бизнес-класса в следующем году, по оценкам участников рынка недвижимости, будут расти наиболее сильно, и к концу года цена квадратного метра в монолитно-кирпичных домах вплотную приблизится к отметке в 3 тысячи долларов.

В этом году цены на столичное жилье в среднем по рынку, по оценке риэлторской компании «МИАН» выросли на 30% и почти достигли психологического порога. По словам участников рынка, рост цен в основном был связан с исчерпанием возможности массовой застройки районов. Правда, в следующем году темпы роста, по прогнозам участников рынка, должны несколько замедлиться. По некоторым оценкам, рост цен на элитные квартиры и на самое дешевое жилье почти полностью остановится. Однако стоимость квадратного метра в домах бизнес-класса продолжит расти и к концу года вплотную подойдет к отметке 3000 долларов за квадратный метр. Массовый же спрос на недорогое жилье, которого в Москве останется очень мало, переместится в Подмосковье.

«Несмотря на многочисленные прогнозы, как можно видеть, в этом году не произошло обвала цен на жилье в столице, — сказал RBC daily руководитель пресс-службы Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Игорь Ладычук. — Впрочем, объективных предпосылок к этому и не было. Напротив, мы зафиксировали рост цен в 25−30%. Это несколько выше, чем в прошлом году, когда он составлял 16%. Причем наибольший рост был зафиксирован в сентябре — октябре, когда цены увеличивались на 3,5−4% в месяц».

По данным агентства «ИРН» («Индексы рынка недвижимости»), средняя стоимость квадратного метра в Москве в ноябре превысила 1400 долларов. Но это в среднем.

По мнению руководителя департамента стратегии и маркетинга строительной компании «Система-Галс» Андрея Закревского, по некоторым позициям цены на жилье в Москве в этом году достигли определенного психологического барьера — то есть люди не готовы платить больше. «Например, сейчас уже есть реальные предложения в Москве, когда элитная жилая недвижимость продается по цене 10 тыс. долларов за квадратный метр (пентхаусы. — RBC daily), — говорит Андрей Закревский. — Таким образом, цены сравнялись с нью-йоркскими, и дальнейшего роста в этом сегменте не предвидится». По словам Игоря Ладычука, цены на элитную недвижимость вообще стабильны, и если растут, то не сильно.

Впрочем, в следующем году, по прогнозам участников рынка, еще одной стабильной категорией станет дешевое жилье. «Цены на дешевое жилье (панельные дома в непопулярных районах) достигли потолка в 1000 долларов за квадратный метр, хотя и сейчас еще можно купить квартиру на стадии строительства в Восточном округе по 800 долл./м2, — говорит Андрей Закревский. — Мы полагаем, что на этом рост цен в этом сегменте остановится, поскольку иначе это жилье потеряет свои преимущества». По мнению участников рынка, замедление темпов роста цен в сегменте недорогого жилья в будущем году будет вызвано смещением спроса населения в Подмосковье. Уже сейчас можно наблюдать, что люди предпочитают за те же деньги купить квартиру в хорошем доме в ближнем Подмосковье, чем в панельном доме где-нибудь на востоке столицы. Кроме того, «выбивание» недорогого жилья с рынка стало результатом повышенного спроса на него и ограниченного предложения, которое не могло удовлетворить растущий спрос. «У нас уже в этом году не было районов массовой застройки, — говорит Игорь Ладычук. — Уже сейчас в столице возможно только точечное строительство. Более того, жилье теперь будет строиться, например, на месте сносимых пятиэтажек, что вызовет удорожание строительства, поэтому основная масса вновь возводимого жилья в будущем году придется на монолитно-кирпичные дома». То есть на то жилье, которое относят к бизнес-классу.

Именно на бизнес-класс участники рынка прогнозируют наибольший рост цен. «Сейчас к бизнес-классу относится жилье стоимостью 1500−3000 долл./м2, — говорит Андрей Закревский. — Мы прогнозируем, что в следующем году цены на это жилье вплотную приблизятся к верхней планке в 3000 долл.». В целом, по данным МИАН, рост цен на жилье в следующем году замедлится и составит 15% за год. «Цены не могут все время расти такими темпами, — говорит г-н Ладычук. — Тем более что в Москве потенциал их роста исчерпан, в отличие от Подмосковья, где мы прогнозируем более высокие темпы роста, чем в Москве, из-за высокого спроса на жилье в области». Тем не менее, по мнению экспертов, хоть цены на подмосковное жилье и будут расти высокими темпами, но с московскими все-таки они пока не сравняются.

По мнению Игоря Ладычука, главным итогом минувшего года стала назревающая необходимость пересмотра ценовой градации жилья. «Если раньше жилье стоимостью 1,5 тыс. долл./м2 относилось к разряду бизнес-класса, то сейчас это стоимость обычного жилья, — говорит Игорь Ладычук. — Соответственно, сместились и ценовые рамки элитного жилья: сейчас это жилье стоимостью 3−5 тыс. долл./м2». Риэлторы также отмечают, что в минувшем году многие покупатели рассматривали покупку недорогого жилья как инвестиции — в связи с колебаниями курсов валют вложения в недвижимость оказались наиболее привлекательными. А недорогое жилье для этих целей наиболее подходит, в силу того что, во-первых, его всегда можно сдать (ставка аренды тоже постоянно увеличивается), а во-вторых, цены на него росли до сих пор все-таки быстрее, чем на жилье бизнес-класса и тем более на элитное. Можно ожидать, что в следующем году интерес инвесторов переключится на жилье среднего ценового сегмента из-за переоценки панельного.

Читать материал
Коммерсантъ-Дом
Квартира на паях

Сегодня обзавестись квартирой можно и не участвуя в стремительно набирающих популярность ипотечных программах. Существуют менее затратные схемы приобретения нового жилья – через строительные кооперативы. Что они из себя представляют и действительно ли раздают квартиры, попытался выяснить корреспондент Ъ АЛЕКСАНДР САЗОНОВ.

Кооператоры

Прообразом современных жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) являются советские кассы взаимопомощи. Принцип их действия прост. Человек хочет обзавестись новой квартирой, но денег на нее не хватает. Вступив в жилищный кооператив, он получает недостающие на покупку средства из денег, внесенных пайщиками в общий фонд кооператива. Преимущество – в низкой, нерыночной стоимости займов, исключающей выплаты высоких процентов за использование ссуды, как, например, в ипотеке.

Сейчас, чтобы стать членом ЖСК необходимо заплатить вступительный взнос (до 5%), который в зачет стоимости будущей квартиры не идет. Эти деньги вы платите за участие в программе. А также первичный накопительный взнос – от 10% стоимости желаемой квартиры. Далее определяются параметры и примерная стоимость требуемой квартиры и рассчитывается график накопления пайщиком денег. Как только он набирает 50% стоимости будущего жилья, кооператив подбирает и покупает ему квартиру, оформляя ее в свою собственность. С пайщиком заключается договор найма квартиры: он может жить в ней, постепенно погашая выданную ему ссуду (длительность рассрочки доходит до десяти лет). Отдав последний рубль, пайщик покидает кооператив, а квартира переходит в его собственность.

Стоит отметить, что помимо вступительного и накопительных взносов член кооператива, как правило, обязан еще заплатить так называемые административные взносы: от 0,1 до 6% в год от суммы ссуды, которую ему предоставит кооператив. Величина административных взносов зависит от того, принимал человек участие в накоплении паевого взноса в качестве члена кооператива (процентная ставка снижается) или сразу внес, например, 50% от стоимости жилья (процентная ставка повышается). Административные взносы идут в основном на поддержание деятельности аппарата кооператива.

На сегодняшний момент в Москве функционирует порядка 2 тыс. жилищно-строительных кооперативов, и спрос на их услуги, по словам учредителей, постоянно растет.

Альтернатива ипотеке

На первый взгляд может показаться, что ЖСК – оптимальное решение наболевшего квартирного вопроса. Нет высоких процентных ставок, рассрочка предоставляется на длительный срок, не надо собирать кучу документов, чтобы подтверждать свою кредитоспособность: стать пайщиком кооператива можно, предъявив только паспорт.

Действительно, кто покупал жилье по ипотечному кредиту, не понаслышке знает, какой ворох бумаг надо предоставить банку, чтобы заполучить недостающую на покупку жилья сумму, да еще под космические проценты. Председатель ЖСК "Квартиры" Ирина Шугурова: "С ипотекой процент удорожания квартиры может доходить до 50%. В кооперативах же он составляет максимум 10-15%".

Но манящая доступность услуг ЖСК при ближайшем рассмотрении имеет ряд подводных камней. Главное, что отмечают банкиры, риэлтеры и юристы, это отсутствие внятных правил, регулирующих деятельность строительных кооперативов. Законов прямого действия, регламентирующих деятельность ЖСК, нет. Права и обязанности, взаимоотношения учредителей, пайщиков и правления кооперативов определяются только внутренними документами ЖСК. А значит, велика вероятность, что на первый взгляд вселяющая доверие организация, собрав деньги с пайщиков на квартиры, может благополучно прекратить свое существование.

Председатель правления Абсолют-банка, имеющего ряд ипотечных программ, Олег Капитонов говорит: "Я не могу рассматривать ЖСК, структура которых, по сути, нестабильна, в качестве конкурентов ипотечному кредитованию. Но могу понять, почему они пользуется некоторой популярностью – само название ЖСК напоминает о кооперативах советских времен, когда их существование было подкреплено гарантиями государства и надежной законодательной базой. Сегодня ситуация совсем другая, и надо объективно оценивать риски, возникающие при такой форме приобретения собственности".

Сами кооперативщики, понятное дело, не согласны с подобными утверждениями. "Наша бухгалтерия абсолютно прозрачна для каждого члена кооператива. У нас регулярно проводятся аудиторские проверки. Паевые взносы идут только на приобретение квартир, они нигде не крутятся",– говорит Ирина Шугурова.

Непрерывный поток денег в ЖСК обеспечивают два источника: новые вклады и погашение ссуд старыми пайщиками. В постоянном притоке новых членов любой строительный кооператив заинтересован в первую очередь. Ведь если в ЖСК перестанут приходить новые люди, то и работа по приобретению квартир застопорится, что, следовательно, поставит под вопрос вообще целесообразность существования подобного объединения.

А как быть с существующими пайщиками? Стандартный довод руководителей ЖСК – "бояться нечего, все средства кооператива вкладываются только в недвижимость и могут быть возвращены после продажи квартир" – не совсем корректен. Экстренное расставание с пайщиком отнюдь не положительно скажется на благосостоянии кооператива.

В поисках выгоды

Но даже если с клиентурой у кооператива все в порядке и приток денег в кассу кооператива стабилен, нынешняя ситуация на рынке недвижимости складывается явно не в пользу кооператоров. С 2001 года жилье в Москве дорожает минимум на 2% в месяц. Это значит, что человеку, начавшему выплаты в фонд ЖСК, придется с каждым месяцем платить все больше и больше, чтобы добрать до необходимых 50% от стоимости желаемой квартиры. Вторые 50% пайщик, уже получивший жилье, отдает без учета инфляции, из расчета стоимости квартиры на момент ее покупки, что негативно сказывается на бизнесе кооператива. Именно поэтому на этапе выплат по ссуде кооператив, как правило, вводит систему административных взносов, которые должны компенсировать потери от инфляции и роста цен.

Залог устойчивости модели ЖСК – не только прозрачность схем хозяйствования, но и обеспечение должной защиты средствам пайщиков. Учитывая, что основная их часть вкладывается в квартиры, кооператив должен иметь комплекс мер для защиты этой недвижимости. Ведь риски, возникающие при сделках первичного и вторичного рынков, весьма высоки. Так, договоры инвестирования средств в строительство, которые с целью снижения приобретаемого жилья заключают все ЖСК, весьма опасный бизнес. Есть риск попасть на недобросовестного застройщика, постоянно нарушающего договоренности по сдаче, или вложить средства в проект, строительство которого вообще затухнет на уровне фундамента. На вторичном рынке риск утраты прав собственности на жилье риэлтеры и страховщики также оценивают достаточно высоко: по статистике департамента жилищной политики, из ста сделок расторгаются две. Однако далеко не все кооперативные схемы предусматривают обязательное страхование: титульное – для квартир со вторичного рынка, страхование финансового риска инвестиций – для квартир в новостройках. И в этом случае опять же существует вероятность потерять часть денег (в виде различных взносов) и остаться без квартиры.

Например, по словам Ирины Шугуровой, ее кооператив отказался от титульного страхования вторичного жилья потому, что квартиры, предлагаемые пайщикам, проходят проверку в службе безопасности "МИЭЛЬ-Недвижимости", с которой ЖСК сотрудничает. Но квартиры эти, как правило, МИЭЛЬ и принадлежат, что не может в конечном итоге не сказаться на спектре выбора и цене. Кроме того, пайщику в любом случае понадобится помощь профессионального риэлтера, недешевые услуги которого в кооперативах вам предложат опять же в добровольно-принудительном порядке. Что же касается инвестиций в новостройки, то в крупных ЖСК деньги на покупку квартир выделяют только в тех случаях, когда готовность дома составляет не менее 70%.

Однозначного ответа на вопрос, выгодно ли доверять деньги ЖСК, как и в случае с банками или даже с той же ипотекой, нет. Олег Репченко, руководитель независимого аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" говорит: "Классические формы жилищно-строительных кооперативов, какими они задумывались еще во времена СССР, вполне приемлемы. Но на практике сегодняшние ЖСК, как и все другие схемы, имеют свои плюсы и минусы".

Читать материал
Независимая газета
Квартиры в Москве резко дорожают

Столичное жилье дорожает небывалыми темпами. Скачок цен на квартиры - по некоторым, самым экстремальным оценкам, он достигает 20% за последние две недели - заставляет риелторов хвататься за голову. Скупается буквально все. В буквальном смысле слова очереди стоят даже за самым элитным жильем в центре столицы, несмотря на то что стоимость их порой превышает 10 000 долларов за квадратный метр.

Риелторы и аналитики объясняют этот бум непрекращающимся притоком нефтедолларов и сравнительной безопасностью вложений в недвижимость, а также политическими событиями последнего времени. Дело в том, что традиционные объекты инвестирования - ценные бумаги, иностранная валюта, банковские вклады - сегодня либо сравнительно опасны, либо не обеспечивают желательную доходность. Недвижимость же абсолютно отвечает обоим критериям. Так, по данным аналитического центра IRN.RU, доходность вложений в столичную недвижимость уже в шесть раз превышает доходность по банковским валютным депозитам.

Рост цен на недвижимость,октябрь –ноябрь 2003 г. Источник: аналитический центр IRN.RU

Так дорожали столичные квартиры в 2003 году. Источник: база данных realprice.ru

"Сфера, в которой мы работаем, не такая политизированная, как все остальные. Сама схема инвестирования в жилищное строительство имеет меньше рисков и менее подвержена воздействию политических факторов", - считает заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. "Не думаю, что наши партнеры будут замораживать свои потенциальные инвестиции из-за падения на фондовом рынке, сложившемся в связи с ситуацией вокруг некоторых компаний", - заявил он на прошлой неделе. Более того, именно недвижимость остается самым привлекательным объектом для вложений.

Более ранние прогнозы о вероятном обвале рынка, судя по всему, вряд ли оправдаются. Потолка роста цен - даже если считать нынешний ажиотаж явлением временным - по-прежнему не видно. Только за октябрь, как отмечают ряд аналитиков, прирост цен реально имеющихся и выставленных на продажу квартир в домах бизнес-класса составил 9%, стоимость же машиномест в подземных гаражах порой выросла более чем на 15%.

Растут цены не только на элитное жилье, но и на типовое. Столичные власти стремятся удовлетворить все возрастающий спрос - в этом году ими обещано построить 5 млн. кв. метров жилья. План, похоже, будет перевыполнен, однако он все равно не удовлетворит растущий спрос. Народу в Москве все прибывает, доходы населения увеличиваются, к тому же примерно 2,5 млн. кв. метров в городе ежегодно ветшает.

Не было ни "летнего затишья", ни сезонного замедления. За январь - октябрь индекс стоимости жилья в Москве увеличился на 24%. И если в январе аналитики прогнозировали темпы роста на уровне 1% в месяц, то сейчас оптимизма поубавилось. По данным интернет-портала IRN.RU, в октябре индекс цен составил 1330 долл. за квадратный метр, что на 4,3% превышает сентябрьский показатель.

Квартиры в новостройках начинают приобретаться еще на этапе земляных работ, а к моменту сдачи дома они, как правило, уже распродаются. По данным аналитического отдела одного из ведущих агентств недвижимости столицы, средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках в конце июня этого года составила порядка 1050 долларов (с учетом массовой и точечной застройки), а в монолитно-кирпичных домах - порядка 1230 долларов (исключая элитные дома).

В условиях растущего спроса и высоких цен все большей популярностью пользуются квартиры в ближайшем Подмосковье. Однако новые квартиры здесь дорожают также стремительно. И если раньше разница между московским и подмосковным метром составляла около 40%, то теперь разрыв сократился до 25%. В октябре метр жилой площади в подмосковном доме стоил в среднем 520 долл. за метр, в монолитно-кирпичном - 615 долларов.

На вторичном рынке наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры по наименьшим на рынке ценам. Это квартиры в хрущевских домах, и панельные, блочные 9-этажные дома. Интернет-портал realprice.ru приводит следующие данные о росте цен с начала года - с 951 до 1251 долл. Хотя динамика роста впечатляет - плюс 30% с января текущего года.

Таким образом, весь этот год характеризовался превышением спроса над предложением. По мнению аналитиков IRN.RU, до конца этого - начала следующего года ситуация не может кардинально измениться. Во-первых, запланированные объемы нового строительства в 2004 году по количеству квартир не превосходят объемы прежних лет (по количеству метров в следующем году планируется построить больше, чем в этом, но за счет роста средней площади квартиры в современных домах это практически не приводит к увеличению числа квартир). Во-вторых, в условиях растущего рынка маловероятен значительный выброс на рынок квартир вторичного рынка. В-третьих, для широких слоев населения помимо квадратного метра не существует иного простого, доступного и надежного инструмента для сохранения и приумножения сбережений.

Читать материал
РБК
Бесконечный рост

В августе-сентябре средняя цена московского квадратного метра в новостройке перешагнула психологически важную отметку в 1300 долл. За последние три года жилье подорожало более чем на 90%. При этом рост его стоимости неудержим: каждый месяц квартиры дорожают минимум на 1,5%, а самый ходовой товар на рынке -- дешевые однокомнатные квартиры -- на 2--2,5%.

Народу много, квартир мало

Еще год назад многим застройщикам, риэлторам и аналитикам казалось, что рост цен на новостройки вот-вот остановится, тем более что год от года предложение их увеличивается. Но надежды участников рынка недвижимости не сбылись. По данным пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, в среднем по Москве в первом полугодии новостройки подорожали на 8%. Рекордсменами по росту цен среди районов стали Куркино (+10,2%) и Северное Бутово (+9,5%). Еще большие сюрпризы преподнесли август и сентябрь: в эти месяцы новостройки дорожали на 3%, опровергнув тем самым устоявшееся за десятилетие мнение риэлторов, что лето -- пора затишья на рынке.

Несмотря на то что возникшие тенденции не соответствуют прогнозам, они вполне естественно объясняются особенностями столичного спроса и предложения. Население Москвы растет от месяца к месяцу. Если год назад было принято считать, что в городе проживает 8,8 млн человек, то недавняя перепись населения показала, что 10,4 млн. Впрочем, и последняя цифра неокончательная, по ряду оценок в столице вместе с приезжими насчитывается не менее 11,5 млн человек. В то же время в этом году, как обещает главный строитель Москвы Владимир Ресин, будет возведено 5 млн кв. м жилья (в 2002 году -- почти 4,5 млн, в 2001-м -- около 3,5 млн). Но вот число квартир при этом не возрастет. Как сдавалось 55--57 тыс. квартир, так и будет сдаваться. Эти цифры наглядно демонстрируют, что прирост рынка идет за счет увеличивающегося метража квартир.

Интересное мнение по поводу роста цен высказал руководитель департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Леонид Краснянский: «Нельзя иметь такие сумасшедшие цены на типовое жилье в Москве. В 2000 году, когда наш ДИПС еще строил панельное жилье, его цена на рынке составляла 10 тыс. руб. за квадратный метр. В конце 2002 года у „панельных застройщиков“ она выросла минимум до 23,5 тыс. руб. Получается, типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза. При этом себестоимость за два прошедших года выросла не более чем на 15%, а в целом рост цен на рынке составил около 60%». Г-н Краснянский заключает: «Ничем, кроме монополизма, такой неконтролируемый рост объяснить нельзя».

Новостройки «заливает» нефтью

Директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на московское жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов. Причем эта зависимость имеет вполне «счетное» измерение. По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долл. цены на недвижимость практически стагнировали, в диапазоне 20--21 долл. -- росли более чем на 1% в месяц, а при 27--28 долл. московская недвижимость дорожала более чем на 2% в месяц. При этом такое правило безошибочно работает уже лет семь.

Одна из причин роста цен на новостройки, по мнению Игоря Ладычука из МИАН, увеличение доли качественного жилья в Москве. Примитивная панель советских времен с маленькими кухнями и низкими потолками осталась в прошлом -- последние такие квартиры возводились в Люблине, Марьине, Жулебине и прочих районах массовой застройки. А на долю качественного монолита, который объективно лучше панели, а потому и дороже, в середине года приходилось уже примерно 65% всех новостроек. Себестоимость такого жилья составляет минимум 700--800 долл., а не 350--400 долл., как панельного. Отсюда и высокие цены продаж.

При этом и панельное жилье строители постепенно модернизируют. Так, ДСК-1 активно застраивает Москву серией домов П-44ТМ, в которых предусмотрены эркеры, а в 3- и 4-комнатных квартирах -- по два санузла. Кроме того, вентиляционный стояк вынесен в таких домах из кухни (ее площадь от 10 до 12 кв. м) в коридор. В домах серии ПД-4 появилось такое «чудо», как 5-комнатные апартаменты. Удивляют и панельные дома «Призма» и «Бекерон», в которых высота потолков 3 м, а некоторые квартиры -- двухуровневые. Кроме того, в этих сериях площади квартир огромные: от 66 кв. м в 2-комнатных до 104--112 кв. м в 3- и 4-комнатных квартирах. Есть еще и такие модернизированные серии, как «Юбилейный», И-155, П-111МО, которые по потребительским характеристикам не уступают недорогим монолитным домам. Понятно, что модернизированные панельные дома обходятся дороже, чем их собратья прошлых лет.

Жилье на депозит

Еще один фактор роста цен на жилье -- падение курса доллара к рублю. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, в условиях снижения курса доллара население начало от него избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Например, вложения в недвижимость на данный момент более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты.

Укрепление рубля вызывает повышение стоимости стройматериалов, горючего, зарплат рабочих, к этому добавилась возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством, и для того, чтобы удовлетворить эти расходы, приходится продавать долларов на 5--7% больше, чем полгода назад.

Не стоит сбрасывать со счетов и такой фактор, как укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1--2%).

По мнению всех опрошенных экспертов, и в этом и в следующем году цены на жилье будут расти. Этому способствуют как макроэкономические факторы, так и политические -- предстоящие выборы президента и выборы в Думу. «Рост будет плавным -- на 1--1,2% в месяц, или на 12--15% в год. Лет через 10--15 по стоимости жилья мы догоним ведущие столицы Европы, по крайней мере Вену или Берлин. Если сегодня это в среднем 1300 долларов за „квадрат“, то „тогда“ будет минимум 2--2,5 тысячи. Причем не стоит забывать, что к тому времени жилья, в котором стыдно жить, уже не останется -- хрущевки снесут и возьмутся за брежневки, т. е. платить придется за качественные квартиры», -- говорит руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко.

Ориентация по сторонам света

Но это все же количественные показатели рынка. А вот как обстоят дела с качественным его наполнением?

На конец сентября в Москве было отрыто около 120 котлованов под будущие дома. На их месте через 8--10 месяцев должны вырасти панельные здания или через 1,5 года -- монолитные.

Как и прежде, наиболее популярным районом у покупателей остается юго-запад столицы (на эту префектуру приходится около 21% от всего вводимого жилья). К традиционному плюсу этой местности -- экологии -- добавился и другой -- транспортная доступность. Достаточно упомянуть, что если мысленно поделить Москву через центр на четыре квадранта, то можно заметить, что максимальное число магистралей, а именно шесть, приходится на юго-запад.

Покупателей не смущает даже то, что в этой префектуре цены на квартиры росли быстрее, чем в среднем по городу (примерно в 1,5 раза). Так, на юго-западе стоимость жилья на первичном рынке, по разным оценкам, выросла в прошлом году на 23-25%, а в целом по городу — на 18--20%. За девять месяцев года ситуация та же — 18-20% и 14-16% соответственно. Интересно, что наибольшим спросом пользовались 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Риэлторы эту тенденцию объясняют так: те, кто мечтает об «однушке», в основном относятся к нижнему среднему классу или являются приезжими, для них на первый план выходит цена, а не метраж, экология и престижность местоположения квартиры.

На юго-западе столицы средняя стоимость новостроек составляет около 1400 долл. за кв. м. Такой высокий показатель обусловлен не только общим ростом цен на жилье, но и значительной долей в этом районе монолита. Самые дорогие дома сосредоточены вдоль Ленинского проспекта, улиц Профсоюзной и Удальцова. В основном это будущие жилые комплексы (их сдача намечена на начало -- середину 2004 года): «Вертикаль» на Ленинском (рядом с метро «Юго-Западная»), «Воронцовские пруды» («Новые Черемушки»), «Квартал на Удальцова». Несмотря на то что эти дома еще строятся, цены на «квадрат» в них уже достигли 1400--1500 долларов.

Есть на юго-западе варианты и попроще, правда, расположены они на окраинах округа -- в Северном и Южном Бутове. Впрочем, Северное Бутово после появления там метро можно назвать уже «городом». А вот Южному Бутову дожидаться полноценной подземки еще лет двадцать (ведь легкое метро, которое там появится уже в декабре этого года, скорее можно признать трамваем). Вместе с тем самая южная точка Москвы до сих пор считается наиболее популярным микрорайоном среди «новых территорий».

Южное Бутово славится в первую очередь своими ценами. Несмотря на то что за три квартала года здешние новостройки выросли в цене минимум на 18% (с 700 до 830 долл. за кв. м), они все равно остаются самыми дешевыми по Москве. Покупателей подталкивает к покупке квартиры в здешних местах еще и то, что к началу 2004 года вся территория и Северного и Южного Бутова будет застроена (всего 500 тыс. кв. м). Новые кварталы станут возводить уже в районе поселка Бутово и деревни Афанасьево (строители называют эти территории Северным Подольском).

Рядом со свалкой — дешевле

В этом году завершается освоение Марьинского парка, лидирующего среди микрорайонов столицы по объемам строительства (здесь уже построено свыше 5 млн кв. м, и сейчас заканчивается освоение последнего микрорайона). Почти не осталось земли и в расположенном по соседству районе Люблино, в качестве небольшого резерва под массовую застройку есть лишь 40-й микрорайон. Неосвоенной осталась еще часть территории в районе братеевcкой свалки. За последние три года там построено 550 тыс. кв. м жилья, в ближайшие два года (которые станут последними в освоении свалки) возведут еще около 400 тыс. кв. м.

Соседство с полями аэрации имеет плюс: дешевые квартиры. Хотя такое понятие, как дешевизна, для этих микрорайонов постепенно становится относительным. Так, в прошлом году на марьинские новостройки цены выросли на 22--24%, по итогам этого года они еще должны прибавить минимум 18--20%. В самой дешевой серии жилых домов (и самой неудобной для проживания) П-3М, расположенных в 12-м микрорайоне Марьинского парка (от метро «Братиславская» туда добираться 10--15 мин. транспортом), 1-комнатная квартира площадью 37 кв. м предлагается минимум за 38 тыс. долл. «Однушка» в доме серии КОПЭ в том же микрорайоне за счет дополнительного метра (38 кв. м) оценивается уже в 39--40 тыс. долларов.

А вот в Люблине в микрорайоне «Е», наиболее приближенном к «цивилизации» (хотя бы из-за отсутствия по соседству свалок и полей аэрации), квартиры по сравнению с Марьинским парком стоят существенно дороже. 1-комнатная квартира в домах серии П-46М площадью 39 кв. м оценивается в 42--43 тыс. долларов.

Курс — на север

Большие надежды строительный комплекс Москвы возлагает на Куркино — микрорайон на северо-западе Москвы за МКАД. За два последних года там уже возведено около 300 тыс. кв. м жилья, в этом сдадут еще 260 тыс., а всего запланировано 930 тыс. кв. м.

Панельных домов тут вовсе не возводится, а на монолит цены начинаются от 900 долл. и заканчиваются около 1100 долл. (в зависимости от этажности, самые дорогие — в 4-6-этажных домах). Сейчас готовится постановление московского правительства, в соответствии с которым ДИПС приступит к застройке соседнего микрорайона — Молжаниновки. Проект предусматривает возведение в нем около 1 млн кв. м жилья. Как объявил застройщик, цены на «квадрат» в Молжаниновке на начальной стадии не будут превышать 900 долларов.

Впервые в прошлом году появились монолитные дома на крайнем востоке и северо-востоке столицы (Перово, Новогиреево, Щелковская). Ранее тут возводилась только «панель». Эксперимент оказался удачным — покупательский спрос был таков, что застройщики три-четыре раза в течение года повышали цены (с 850--900 до 1100 долларов).

Дороже всегда найдется

По-прежнему самыми дорогими считаются новостройки в Центральном административном округе, почему — объяснять не надо. Один лишь пример: московское правительство в этом году реализовало несколько земельных участков под застройку в районе «Золотой мили» (Остоженка - Пречистенка) по цене 35 млн долл. за гектар. Стоит добавить, что в этом году в центре появились рекордные по цене квартиры в элитных домах — по 10-12 тыс. долл. за кв. м. Но наивысшая цена менее чем месяц назад была достигнута на аукционе по продаже пентхауса в «Венском доме на Плющихе». Известный предприниматель Константин Боровой приобрел 500 кв. м его пространства за 15 млн долларов.

Читать материал
Независимая газета
Потолка цен на жилье в Москве не видно

Вложение средств в жилье остается одним из самых привлекательных способов не только сохранить имеющиеся деньги, но и заработать. Впрочем, для большинства москвичей или тех, кто желает таковым стать, возможность выгодно перепродать приобретенную ранее квартиру не является основной целью. На первом плане у них покупка квартиры для собственного проживания.

Раньше считалось, что самым лучшим сезоном для покупки квартиры является лето. В этот сезон спрос на недвижимость падал, и следовательно, квартиры если и не дешевели, то как минимум не дорожали.

Однако в этом году ситуация изменилась кардинальным образом. Цены на жилье продолжают расти вне зависимости от сезона. По данным аналитиков сайта irn.ru, по итогам июля средняя цена на квадратный метр жилого помещения выросла на 2,9%. Теперь в среднем он стоит 1196 долларов. Всего же за прошедшие летние месяцы квартиры выросли в цене больше чем на 5%. По словам коммерческого директора компании «Авгур Эстейт» Виктора Козлова, подобная ситуация наблюдается в столице не первый год. «Колебание цен на жилье в Москве в последнее время зависит в большей степени не от сезона, а от соотношения спроса и предложения. А нынешним летом активность покупателей снизилась незначительно», — рассказал он корреспонденту «НГ».

По словам специалистов, рост стоимости столичной недвижимости вообще и квартир в частности имеет целый комплекс причин. Одна из них — нестабильность доллара. Ведь большинство цен на квартиры измеряется в условных единицах, которые в большинстве случаев приравнены к долларам. Учитывая то, что курс американской валюты весной и летом существенно колебался, граждане, имевшие возможность вложить свои сбережения в недвижимость, поспешили сделать это.

Еще одной важной причиной, вызывающей систематическое удорожание столичного жилья в этом году, руководитель аналитического сайта irn.ru Олег Репченко называет рост благосостояния большинства москвичей. Он отметил, что большинство компаний и частных предпринимателей оправились после кризиса 1998 года и получили возможность хорошо зарабатывать ориентировочно с 2000 года. В результате к 2003 году потенциальный спрос на жилье преобразовался в реальный спрос, подкрепленный возросшей платежеспособностью населения.

Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что спрос на квартиры в ближайшее время не упадет, а значит, тенденция к повышению цен не изменится. «Осенью мы традиционно ждем повышения активности покупателей, а значит, если спрос будет превышать предложение, и дальнейшего повышения цен», — говорит Виктор Козлов из «Авгур Эстейт». При этом он убежден, что особенно уверенно расти в цене будут объекты с так называемой «изюминкой», которую не смогут предложить конкуренты. Впрочем, и типовое жилье в стороне не останется, хотя разные сегменты рынка будут расти с разной скоростью. В первую очередь повышение цен коснется сектора «эконом-класса».

При этом способствовать росту спроса, а значит, и цен будет в том числе программа развития ипотечного кредитования. По мнению Олега Репченко, этот инструмент, получив определенное развитие за последний год, приводит к тому, что платежеспособный спрос возрастает не только за счет заработанных, но и за счет заемных средств. «В условиях значительного подъема рынка гораздо выгоднее занять деньги и приобрести квартиру в кредит, чем копить деньги на покупку. Даже под процентами в банке сейчас рост сбережений существенно отстает от роста цен на жилье», — говорит он.

При этом рост спроса на жилье (по данным сайта irn.ru, более 50% москвичей не удовлетворены своими жилищными условиями) сталкивается с ограниченностью предложений на столичном рынке жилья. Это, в свою очередь, приводит к неизбежному росту цен. Виктор Козлов тоже согласен, что ипотека подхлестнет и строителей, и покупателей жилья. Он, правда, считает, что ипотечная схема благоприятно скажется на квартирах бизнес-класса и эконом-класса, а вот на спрос на элитное жилье повлияет вряд ли. Ведь те, кто покупает элитные квартиры, как правило, ни в каких кредитах не нуждаются.

Стоимость квадратного метра жилья в столице по округам, долл. / кв. м

Округ Средняя цена
Восточный 990
Западный 1496
Зеленоградский 798
Северный 1097
Северо-Восточный 1068
Северо-Западный 1412
Центральный 1613
Юго-Восточный 968
Юго-Западный 1364
Южный 1148
ИТОГО 1196

Источник: собственные расчеты «НГ» на основании данных сайта irn.ru

Читать материал
РБК
Рынок недвижимости толкает Россию к кризису?

Быстрый рост цен на недвижимость может быть предвестником экономического кризиса. Если рост экономики замедлится, то инвесторы уже не смогут вернуть свои деньги, вложенные в строительство жилья.

На днях первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил о том, что стоимость жилья в столице будут повышаться и дальше. По словам г-на Ресина, одной из основных причин роста цен на недвижимость является инвестиционное приобретение квартир. Так, в последнее время большинство граждан, в первую очередь москвичи, предпочитают вкладывать деньги именно в покупку жилья, так как они имеют с этого доход, который значительно превышает проценты, выплачиваемые по вкладам в банках. Все это приводит к увеличению спроса на жилье в столице, в результате этого стоимость одного квадратного метра в городе растет с завидным постоянством. Риэлторы в регионах также стараются не отставать от Москвы – конечно, в меру возможностей своих клиентов. Тем временем бум на российском рынке недвижимости настораживает некоторых аналитиков. Они заявляют о том, что рост цен на жилье – это предвестник общероссийского финансового кризиса.

Свои выводы по поводу кризиса эксперты делают на основании «австрийской» теории циклов, суть которой заключается в следующем. Во время подъема экономики растет спрос на все виды товаров, но в первую очередь на дорогостящие, в том числе на недвижимость. А это приводит к инфляции, которая, по сути, просто восстанавливает нарушенное равновесие – жилья еще нет, а спрос уже есть. Тем не менее население продолжает скупать недвижимость по повышенным расценкам, полагая, что это выгодное и наименее рискованное вложение денег. Причем в основном граждане приобретают жилье не для себя, а для последующей его перепродажи. В итоге возникает эффект «пузыря», когда стоимость недвижимости превышает реальную в несколько раз. Получается, что все доходы от вложения денег в недвижимость являются дутыми, и как только в экономике начинают превалировать негативные тенденции (стоимость жилья начинает расти быстрее, чем экономика в целом), цены на жилье начинают резко падать, что не позволяет инвесторам продать квартиры по приемлемым ценам. Это провоцирует массовые банкротства как средичастных инвесторов, так и среди агентств, ухудшаются балансы банков, активно кредитовавших строителей.

Сейчас цены на жилье в Москве вырастают фактически каждую неделю, и риэлторы с уверенностью говорят о том, что нынешние расценки – еще далеко не предел. Правда, представители агентств недвижимости заявляют, что ситуация находится под контролем. «Рост цен будет действительно идти постоянно, но без всяких резких скачков. Поэтому создавать ажиотаж вокруг повышения расценок на квартиры в новостройках не стоит, ведь ничего страшного на рынке жилья, в том числе столичного, не происходит», – сообщили RBC daily в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». «Конечно, ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, не очень хорошая. Но у граждан есть деньги, следовательно, они могут покупать квартиры по тем ценам, которые предлагают риэлторы. Поэтому в нынешней ситуации цены на квартиры могут расти довольно долго, причем без всяких негативных последствий, поскольку спрос пока целиком соответствует предложению», – заявил RBC daily аналитик одного из столичных банков.

Однако ряд специалистов не разделяет подобного оптимизма, указывая на то, что банкирам и представителям агентств выгодна складывающаяся ситуация. «Дело в том, что всем дефолтам, которые случались в зарубежных странах, в том числе в Бразилии, Аргентине и Японии, предшествовал резкий скачок цен на рынке недвижимости», – сказал RBC daily экономист Константин Мерцалов. С ним соглашается независимый эксперт Виталий Северов. «В конце 1997 года – время мирового финансового кризиса – цены на квартиры в России выросли в среднем на 20 процентов, но это не привело к снижению сделок по продаже жилья, напротив, ожидая девальвации рубля, граждане стали скупать его еще более активно, – прокомментировал он RBC daily. – Однако после того как произошел крах, цены на квартиры резко упали. В результате реализация жилья была приостановлена, а его строительство заморожено».

Ситуация усугубляется тем, что власти пытаются решить эту проблему традиционными кейнсианскими методами – стимулируя потребление через кредитование. Добиваясь снижения ставок ипотечных кредитов, они делают жилье более доступным сегодня, но тем самым увеличивают риски спада на рынке в будущем. «Конечно, рост цен на жилье говорит о предстоящем финансовом кризисе», – соглашается председатель совета директоров Восточной финансовой компании Андрей Годзинский. «По всей видимости, это понимают даже наши чиновники, которых состояние экономики страны обычно волнует мало, – заявил он RBC daily. – Не зря же они кинулись выпрашивать средства на развитие кредитов под ипотеку у иностранцев. Тем самым чиновники хотят снизить проценты для граждан, которые берут в банках деньги на приобретение жилья. «Подачки» зарубежных компаний только перенесут срок наступления финансового кризиса, но не предотвратят его». Дело в том, что инвестиции позволят россиянам еще немного пожить в долг, а вот средств на погашение ипотеки у них уже не хватит.

Как правило, если есть возможность получить дешевый кредит, «граждане покупают жилье в кредит, при этом они рассчитывают на то, что во время действия договора займа у них будет постоянный хороший уровень доходов, – поясняет Константин Мерцалов. – Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране их заработок падает, следовательно, они уже не могут погасить свою задолженность. В итоге вместо денег банки получают квартиры, продать которые по приемлемым ценам им не удается. Цены на жилье резко падают, таким образом, участники рынка недвижимости, в том числе кредиторы, инвесторы, риэлторы и застройщики, а также сами покупатели, несут убытки». Сейчас, как отмечают эксперты, ситуация уже похожа на предкризисную: по итогам этого года рост ВВП планируется на уровне 4,5-5% (включая строительный комплекс), тогда как цены на жилье только за прошедшие полгода, по данным проекта «Индикаторы рынка недвижимости», в Москве выросли на 13,6% (примерно на этом же уровне отмечается рост в других крупных городахстраны). Осенью ожидается новый всплеск – 13-15%, и, таким образом, за год стоимость жилья вырастет на 20-30%, то есть обгонит экономику страны более чем в 4 раза.

Читать материал
РБК
Жилищный переполох

У покупателей московских квартир окончательно сдали нервы. Уже на первых просмотрах товара они все быстрее и охотнее подчиняются продавцам, будь то на первичном или на вторичном рынке столицы. Зависимость растущих цен от слабеющего доллара очевидна. Если рубль продолжит укрепляться по отношению к американской валюте, в которой традиционно оценивается 1 кв. м московских квартир, то конца аппетитам продавцов не видно.

В этом году самым «веселым» для покупателей обжитых квартир оказался апрель, когда рост цен на вторичном рынке превысил 3%, поставив рекорд по ежемесячному приросту почти за полтора предыдущих года. С начала же текущего года цены на «вторичке» выросли примерно на 8--10%, что не вписывается в ожидаемые риэлторами рамки роста цен на жилье. Стихийности на вторичном рынке, разумеется, больше, чем на рынке новостроек. Но не в первый раз аналитики не учли интересов самого мощного участника рынка -- государства, которое все эффективнее управляет первичным рынком.

На волне приватизации схватки федеральных и московских чиновников становятся все жарче. Разграничение прав собственности на землю, дележ памятников истории и культуры, интенсивное строительство в Москве, активизация крупного бизнеса, который все активнее размещает сверхприбыли, покупая предприятия в столице (главным образом из-за земли), -- вот несколько причин удорожания домов, даже исчерпавших срок своей амортизации.

Исходя из приведенных данных за прошедшие полгода, можно сделать вывод о перспективах роста цен до января 2004 года. С учетом того, что конец года традиционно заставляет предприятия максимально очищать балансы с целью сокращения налоговой базы, осенне-зимний скачок цен Москве обеспечен. Таково проверенное временем поведение покупателей.

Не отходя от кассы

Продавцы в столице тоже не дремлют. По словам бизнесменов, близких к правительству Москвы, в следующем году уже не миновать роста цен минимум на 20%. Именно такую прибавку прогнозирует правительство Москвы от изменения взаимоотношений с инвесторами, которые по одному из майских постановлений столичного правительства будут покупать земельные участки под застройку не только на конкурсах, но и на аукционах. Понятно, что в открытом соревновании азарт игроков на рынке обострится -- совсем не то что «конвертные» предложения на конкурсных торгах, скрытые от посторонних глаз.

Дополнительным оправдывающим продавцов новостроек стимулом станет комплексный подход к реконструкции городских кварталов. Ведь готовая инфраструктура вокруг жилого дома -- самая обоснованная причина для подъема цен. Это уже поняли бизнесмены, относительно независимые от стройкомплекса (департамент градостроительства, глава -- Владимир Ресин) правительства Москвы. Недавний пример -- концепция застройки квартала в Мневниках. А еще раньше до этого додумались в департаменте инвестпрограмм строительства (ДИПС), когда планировали застройку Куркино. Что помешало достойно воплотить идею в этом районе, пока не понятно, но благоустройство территории чиновники запланировали уже на последнем этапе реализации проекта. Однако бизнес, даже если он снабжен властными атрибутами и полномочиями (как, например, тот же ДИПС), может поднимать цены (и успешно делает это) «напрямую» -- раз в два месяца на заседаниях межведомственной комиссии, например.

Недавно москвичам было сообщено о том, что меньше 800 долл. «квадрат» в Куркине стоить отныне не будет (продажи на ранней стадии, около двух лет назад, начинались с 440--460 долл. за 1 кв. м). При этом нельзя сказать, что чиновники идут в первых рядах борцов за прибыль: коммерческие застройщики, по словам одного известного риэлтора, «вообще не церемонятся». Но поддерживают аппетиты продавцов и платежеспособные приобретатели.

О платежеспособности москвичей и гостей (гостей -- до поры до времени) столицы можно судить и по официальным данным. По оценкам Госкомстата, реальные денежные доходы населения (за вычетом обязательных платежей, скорректированных на индекс потребительских цен) в январе--мае текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого выросли на 14,3%. Только в мае среднедушевые доходы россиян увеличились на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2002 года. А реальная среднемесячная зарплата в мае выросла на 9,6%.

Соотношение курсов

Самым очевидным фактором роста во всех отчетах специалистов рынка указывается слабеющий по отношению к рублю и евро доллар. В Питере, например, риэлторы недавно всерьез обсуждали переход в оценке квартир на евро. Но то, что пошатнувшихся долларов надо все больше для покупки квартир, факт бесспорный. Например, глава агентства «Сава» Константин Апрелев считает: «Если принять во внимание изменение курсов валют за первый квартал, то получается, что рост цен в долларах фактически отражает изменение курса этой валюты по отношению к евро».

По оценкам различных аналитиков, жилье в Москве за май подорожало в среднем на 1,8--3,1%. В течение мая доллар потерял 1,4% (с 31,1 руб. его курс снизился до 30,67 руб.), при этом евро по отношению к доллару вырос на 5,5% (с 34,14 до 36,02 руб.). Аналитики компании «Сава» заключают, что «разница в стоимости доллар--евро через рубль увеличилась на 6,9%, поэтому покупательская способность доллара реально снизилась в мае даже больше (в два раза), нежели увеличились цены на жилье в Москве в долларах». Рост покупательской активности они связывают прежде всего с желанием населения перевести доллары в более надежные активы, а это сегодня в России, безусловно, недвижимость.

Аналитики ресурса irn.ru («Индикаторы рынка недвижимости») утверждают, что по итогам мая столичные новостройки выросли в цене на 3,1%, «вторичка» -- на 2,6%, а элитное жилье -- на 1,8%. В среднем рост составил 1,9%. Так как курс доллара за май снизился на 1,4%, а инфляция в стране при этом составила 0,8%, то увеличить покупательную способность сбережений, инвестированных в жилую недвижимость, в мае можно было лишь при условии роста долларовых цен на нее более чем на 2,2%. Вот и разгадка распространенных суждений о «нормальных» темпах роста, которые ограничиваются 2% в месяц.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на начало июня, долл./кв. м

Административный округ 1-комн. Прирост*, % 2-комн. Прирост*, % 3-комн. Прирост*, % Более 3-комн. Прирост*, %
Центральный 1698 2,6 1887 2,5 1965 1,9 1631 -2,9
Северный 1215 1,1 1282 1,3 1292 3,5 1506 0,5
Северо-Восточный 1113 1,1 1109 1,6 1082 2,9 2072 23,7
Восточный 1109 2,1 1097 -2,1 1098 1,8 1710 13,4
Юго-Восточный 1030 3,3 998 1,7 976 3,4 1877 19,9
Южный 1091 0,7 1042 -0,8 1044 0,9 1623 -4,0
Юго-Западный 1214 4,2 1213 3,8 1264 4,9 2086 -10,7
Западный 1318 -0,8 1391 1,7 1428 -0,1 1387 -7,8
Северо-Западный 1140 6,0 1106 -1,4 1129 0,3 1486 26,5

*По сравнению с началом мая

Читать материал
Коммерсантъ-Дом
Строители тянут время

Сегодня редкий строительный объект сдается вовремя. В среднем по Москве жилые дома сдаются на шесть-восемь месяцев позже указанного в договорах срока. Абсолютно типовая ситуация: сроки сдачи дома затягиваются, владельцы еще не существующих квартир нервничают, не спят ночами, боясь, что застройщик разорился, директор фирмы попал под суд, а имущество фирмы арестовано. Но рано или поздно дом сдается с большими или не очень недоделками, и перенервничавшие собственники, облегченно вздохнув и засучив рукава, собственными силами доводят квартиры до ума.

Остановка по требованиям

Несмотря на то что затягивание сроков сдачи и ввода в эксплуатацию происходит повсеместно, в большинстве случаев за тревожное ожидание гражданин может спросить с компании по всем статьям — подав на нее иск в суд или обратившись в правоохранительные органы. Попробуем определить, когда можно еще понаблюдать за развитием событий, а когда нужно пытаться как можно быстрее вернуть вложенные в строительство деньги.

По мнению независимых экспертов, по большинству проектов точные сроки строительства вообще невозможно рассчитать: предусмотреть все вероятные осложнения не могут даже самые опытные строители, а потому процесс, как правило, затягивается надолго. Компаниям приходится что-то дорабатывать в проекте, менять в документах, вдруг выясняется, что не хватает каких-то согласований и разрешений. В результате возведение дома часто еще только начинается тогда, когда по условиям договора его должны уже сдать. «На возведение обычного панельного дома в районах массовой застройки в среднем необходим год. Однако сроки строительства сегодня срывают практически все компании, включая крупные домостроительные комбинаты», — говорит руководитель экспертной группы «Академстройнаука» Сергей Захаров.

Разворачивать строительство без оформления разрешений и согласований, без оформления контрактов — привычная для Москвы практика. Это признают даже в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции (КАСРР), возглавляемом Владимиром Ресиным. Конечно, есть и такие инвесторы, которые, не имея всех документов, на площадку не выходят, но таких немного.

Строительство в опасности

Так что же делать обычному гражданину, не сведущему в строительном аудите, тенденциях, подводных течениях и камнях рынка недвижимости и расстановке сил на нем? Ведь покупатель не может оценить риски, связанные со сроками ввода в эксплуатацию, прогнозировать действия московского правительства или каких-то инспекций, поведение крупнейших инвестиционно-строительных компаний, контролирующих московский рынок (а таких не меньше двадцати-тридцати).

Продвижение стройки, по мнению риэлтеров, — основной индикатор, по которому может ориентироваться ожидающий квартиру человек. А потому он должен контролировать этот процесс, периодически наведываясь на стройку. Если в течение нескольких месяцев (трех и более) на объекте ничего не происходит — это повод для беспокойства.

«В этом случае не стоит сидеть и ждать сложа руки — нужно, не стесняясь, обращаться за разъяснениями в строительную компанию, — рекомендует руководитель информационного проекта 'Индикаторы рынка недвижимости — ИРН.ru' Олег Репченко.- Если окажется, что причина в каких-то объективных факторах (у инвестора закончились деньги или возникли юридические сложности — например, стройку запретили, если какие-то разрешения оказались недействительными и их аннулировали), то человеку должны вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв при этом новые обязательства. Хотя не рекомендую перезаключать в такой ситуации договор, так как решение юридических проблем может растянуться на годы».

Впрочем, сами риэлтеры задержку сроков сдачи жилья до полугода считают вполне нормальной: сроки, говорят они, затягиваются всегда.

Возможно, эта сложившаяся практика в ближайшее время изменится. «Эксперты Верховного суда РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и в февральском 'Вестнике ВС РФ' за 2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению этих довольно непростых дел, — поясняет Сергей Захаров.- Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом 'О защите прав потребителей'. А этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки — 3% в день».

«Более того, Верховный суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, являются по своей сути договорами купли-продажи. Это говорит о том, что судебная практика по этим делам должна в ближайшее время измениться, и у потребителей появится больше прав, чем у компаний, — продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.- ВС рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. Это дает возможность взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков — моральных и материальных. Если компания обязалась сдать вашу квартиру, предположим, к 1 мая, но очевидно, что не сделает этого, ваши планы рушатся: вы не собирались жить после майских в съемной квартире и платить за нее по 300 долларов в месяц, а придется. В том случае, если договор аренды легальный, можно будет компенсировать арендную плату через суд: компания не выполнила своих обязательств, что привело к дополнительным расходам с вашей стороны. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Эти возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании более ответственно относились к соблюдению сроков».

Сразу бежать в суд не надо. Для начала необходимо собрать какую-то объективную и субъективную информацию о том, что вообще происходит и почему стройка заморожена или надолго затянулась. Не лишними были бы сведения о том, с кем вы заключили договор: юридический адрес компании, ее учредители и т. д. Это открытые данные, бесплатное предоставление которых предусмотрено законом. Обратиться за ними можно в Министерство по налогам и сборам РФ, в Московскую регистрационную палату.

Затем можно обратиться к адвокату, занимающемуся жилищными тяжбами. Он поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или, в противном случае, нести штрафные санкции. Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по 395-й статье Гражданского кодекса РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а по максимуму — подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ «Купля-продажа». Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, с помощью адвоката можно требовать возврата части стоимости квартиры.

Ну, а дальше вы сами решаете: или продолжать ждать и атаковать офис компании звонками и письмами, или начинать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.

Обычные подозреваемые

Выйдет или нет компания из кризиса, рядовому покупателю практически невозможно определить по каким-то внешним признакам. Если они не приобрели слишком угрожающий характер. Когда же начинаются какие-то противоправные действия (компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присваивает чужие средства и не думает приступать к строительству), можно смело обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями — УБЭПы. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться в органы внутренних дел с заявлением, чтобы они провели проверку по изложенным в нем фактам. От ее результатов зависит, возбудят уголовное дело или нет, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы выясните, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с откровенными мошенниками.

Риэлтеры, аналитики и юристы в один голос утверждают, что время явных мошенников, собирающих деньги и бесследно исчезающих, прошло. В начале 90-х их было гораздо больше. Хотя долевое строительство по-прежнему является зоной повышенного риска, где крутятся огромные деньги. Но до сих пор нет ни одного законодательного акта и государственного органа, регулирующего эту сферу. Случись что — и до решения суда главные инвесторы и заказчики строящегося жилья, граждане не будут иметь никаких реальных прав на недостроенный дом, ведь в собственность у нас оформляются только завершенные объекты. В этой ситуации больше всего удивляют неистребимая надежда нашего народа на авось и тот факт, что все больше людей положительно относятся к приобретению жилья на этапе строительства. Как показывают результаты последний опросов, посвященных жилищным предпочтениям москвичей, которые проводил Центр социологических исследований Московского инвестиционного агентства недвижимости, рассмотреть подобный вариант готовы около 48% опрошенных.

Читать материал
РБК
Неоднозначный подъем

Рост цен на жилье в Москве продолжается

Несмотря на рост цен на московские квартиры (как считают риэлторы, по итогам I квартала почти на 2%), фактически на столичном вторичном рынке с начала года воцарилось равновесие: спрос примерно соответствует предложению. Профессионалы рынка жилой недвижимости не припомнят, чтобы так резко увеличилось предложение объектов. Это свидетельствует о том, что покупательский ажиотаж, вызванный избытком денег у имущих, закончился. Заметив это, продавцы поняли, что дальше ждать повышения цен не стоит, и, как следствие, объем предложения квартир за квартал вырос на 30%. Однако, как считают эксперты, относительно спокойно могут вздохнуть те, кто выходит на рынок жилья не для спекуляций, а ищет решения семейных проблем - они могут без суеты, не опасаясь рывков цен подыскивать варианты. Правда, оценки и прогнозы руководителей разных компаний неоднозначны, что лишь подтверждает неустойчивость рынка.

Как следует из статистического отчета риэлторской компании РАН "Сава", в марте средняя цена предложения 1 кв. метра московских квартир увеличилась на 1,4%, а за первый квартал рост составил 2,1%.

За первые три месяца текущего года однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%, трехкомнатные - на 0,8%. Однако глава одного из старейших агентств недвижимости Москвы "Лаурел" Ирина Радченко говорит, что "по нашим сделкам рост в этом году, пожалуй, составил по 3% в месяц".

Значительный рост цен предложения, по данным "Савы", наблюдался в сегменте новостроек, вышедших на вторичный рынок (6,2%). Это подтверждает и г-жа Радченко: "Наибольшим спросом среди покупателей пользуются новостройки, сданные в эксплуатацию 3-4 года назад". Это объясняется тем, что в те годы московские строители еще не выполняли план по вводу жилья, недотягивая до 3 млн кв. метров. Между тем, как раз через три года новые квартиры и начинают цениться - дом дал усадку, а вокруг появились магазины и прочие объекты социальной инфраструктуры.

По словам руководителя "Савы" Константина Апрелева, объем предложения этих квартир сократился на 81% в течение первого квартала. Но в целом по рынку предложение возросло за квартал более чем на 30%. "Я за последние годы не помню, чтобы этот показатель увеличивался так резко и на непомерно большую величину", - оценивает г-н Апрелев.

Подорожали и традиционно пользующиеся спросом квартиры в "высотном кирпиче" (12-этажные и выше кирпичные дома) - на 4,9% за квартал (объем предложения увеличился на 62%), в "монолитно-каркасных домах" - 4,2% (объем предложения увеличился на 18,5%).

Поступательно дорожают и "хрущевки" - 4,1% (объем предложения увеличился на 34%).

Причина же роста цен на квартиры вторичного рынка столицы в первом квартале - ослабление доллара по отношения к евро и рублю.

"Увеличение темпов роста рынка недвижимости является отражением ажиотажа, возникшего из-за пошатнувшейся позиции доллара и военных действий в Ираке. Граждане, делавшие накопления в американской валюте, под влиянием эмоций спешат перевести свои средства в более стабильные квадратные метры, что и позволяет продавцам поднимать цены", - считает Олег Репченко, куратор аналитического центра IRN.RU. По его данным, индекс ценового ожидания на рынке вырос, как и в предыдущие недели. И это означает, что общий подъем рынка в апреле превысит мартовский показатель и составит от 1.5% до 2%.

Читать материал
Коммерсантъ ДЕНЬГИ
Сдача по-крупному

В 1998 году, в самый разгар кризиса, россиянин Алексей Щукин купил в Торонто за $675 тыс. 22-квартирный дом. Купил на кредитные деньги, чтобы сдавать его в аренду. Невысокая цена объяснялась тем, что дом стоял в неблагополучном районе Паркдейл, а кроме того, небольшие доходные дома у крупных инвесторов популярностью не пользовались. Но его брокер оценил доходность такого бизнеса в 12-15% годовых. И не ошибся. Сегодня Алексей мог бы с успехом организовать точно такой же бизнес в России -- более того, при удачном раскладе мог бы получать не 12-15% годовых, а все 30%.

Надежней, чем в банке

Разговоры о том, что покупка недвижимости — самое надежное и выгодное размещение капитала, уже давно стали общим местом. Ну а куда еще вкладывать деньги инвестору, в планы которого не входит торговля водкой, ГСМ или бытовой техникой, не говоря уж о реальном секторе?

На банковских вкладах больше 11% годовых сегодня не заработать (при том что пользоваться этими процентами в течение года вы не сможете). К тому же доверия к банкам у населения по-прежнему нет, а те, которые "точно не разорятся", дают и того меньше: максимальная ставка Сбербанка -- 6% годовых в валюте, банк "Райффазенбанк Австрия" предлагает 2,3%.

Доллар как инвестиционный инструмент тоже давно потерял былую привлекательность. Даже сегодня рост его стоимости не поспевает за инфляцией, а что будет с ним в связи с войной в Ираке, не берется предсказывать никто: неизвестно, сколько это война продлится.

На ценных бумагах, конечно, можно заработать и 100% годовых, однако почти столько же можно и потерять. На золоте при любом раскладе все не потеряешь, но и не приумножишь.

В общем, если оставить за скобками инвестиции собственно в бизнес, недвижимость вне конкурса. Ее стоимость растет (в прошлом году она увеличилась примерно на 15%), она ликвидна и действительно надежна.

Правда, некоторые эксперты считают, что за непрерывным с начала 2000 года ростом цен на недвижимость начнется их падение. Они ссылаются на общеэкономические законы, согласно которым за любым подъемом неизбежно следует спад. Но это теория. Спад, может, и начнется, но не сегодня, поскольку никаких объективных предпосылок этому нет. Снижение или стабилизацию цен прогнозируют с начала прошлого года, но пока спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение, а экономическая ситуация, по крайней мере в Москве, становится все лучше. Так что о серьезном спаде в ближайший год говорить не приходится.

Даже, если стоимость жилой недвижимости немного снизится, инвестиции в недвижимость все равно более выгодны, чем банковские депозиты,-- при условии, что жилье сдается в аренду.

На сайте "Индексы рынка недвижимости" (irn.ru) с 1998 года публикуется график изменения так называемого индекса доходности жилья. Этот индекс учитывает средневзвешенный рост стоимости жилья различных стоимостных групп за последний квартал, усредненную доходность аренды по всем ценовым категориям и прогноз на ближайший квартал. Он измеряется в средневзвешенной величине доходности по банковским депозитам в валюте. Последний рассчитанный индекс свидетельствует, что вложения в недвижимость в 3,5 раза выгоднее, чем средневзвешенный банковский годовой депозит. Олег Репченко, ведущий аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, руководитель проекта irn.ru: Этот индекс меняется в течение года в зависимости от рыночных тенденций и дает информацию к размышлению как для инвесторов, так и для покупателей жилья. Например, сегодня, по нашим оценкам, доходность недвижимости составляет примерно 28% годовых. Эта цифра складывается из оценки роста рынка за последний квартал (с учетом прогноза на ближайший квартал темп этого роста) -- порядка 15-17% годовых. Плюс среднестатистическая доходность от сдачи недвижимости в аренду -- примерно 11-13% годовых (это за вычетом около 2% потерь, связанных с амортизацией, коммунальными платежами и простоем). Но реальный опыт квартирных рантье показывает, что 13% годовых в год на аренде -- это далеко не предел.

Неформализованные требования

Многие москвичи живут тем, что сдают в аренду квартиры, доставшиеся им по наследству. Но людей, которые сдают жилье, приобретенное самостоятельно, становится все больше и больше.

Елена Щ., профессиональный квартирный рантье: В 1996 году я купила за $100 тыс. трехкомнатную квартиру на "Маяковской" и сдала ее в аренду за $2 тыс. в месяц. Арендаторы ее отремонтировали, и когда договор с ними подошел к концу, то я получила квартиру, которую смогла сдать уже за $3 тыс. С 2000 года я стала заниматься этим бизнесом профессионально -- беру деньги в кредит в банках, взаймы у знакомых, покупаю квартиры, ремонтирую, сдаю в аренду. Сейчас в моей собственности находятся пять квартир в разных районах Москвы, в разных ценовых категориях. Последний проект -- квартира в районе Кунцево общей площадью 110 кв. м. Я вложила в нее в общей сложности $300 тыс., сдаю за $5 тыс. в месяц. Даже если бы я пользовалась только банковским кредитом, то разница между его обслуживанием и моими доходами была бы все равно в мою пользу. Однако я пользуюсь и деньгами моих знакомых -- давать деньги мне им выгоднее, чем размещать на депозите. Мне, в свою очередь, пользоваться их деньгами тоже выгоднее, чем банковским кредитом. В итоге даже сегодня мой доход составляет в среднем около $5 тыс. в месяц, и это при том, что пока большая часть денег уходит на обслуживание заемных средств.

Елена Щ. является сотрудником одной из известных риэлтерских компаний, то есть специалистом, который понимает, что и где стоит покупать, чтобы потом быстро и дорого это сдать, и имеет актуальную информацию о продаже квартир из первых рук.

Без этих знаний операции с недвижимостью могут быть, конечно, не такими доходными. Но попасть в неприятную ситуацию можно лишь в одном случае: взяв кредит, купить элитное жилье с тем, чтобы сдавать его, к примеру, за те же $5 тыс. в месяц, и не найти на эту сумму клиента. Такое случается. И дело не в том, что спрос на квартиры подобной ценовой категории ограничен,-- к квартире, которая стоит не меньше $2 тыс., предъявляются определенные требования, формализовать которые способны далеко не все специалисты в области аренды недвижимости.

Алексей Алешко, владелец риэлтерского сайта torent.ru: На Новом Арбате в доме 6 есть две 50-метровые двухкомнатные квартиры, которые были куплены с целью их дальнейшей сдачи в аренду. И та и другая стоили по $100 тыс. Одна из них сдается за $2 тыс. в месяц, вторая — за $700. Просто окна одной выходят на Красную площадь, а окна другой -- на задворки Дома книги с мусорными баками и вечными погрузочно-разгрузочными работами. Кроме того, первая была переоборудована в студию, а вторая была просто хорошо отремонтирована. Значит ли это, что лучше всего сдаются квартиры-студии с окнами на Красную площадь? Вовсе нет. Я знаю о трехкомнатной квартире площадью 86 кв. м в Крылатском, которая сдается за $5 тыс., при том что красная цена ей $3 тыс. Но и за $5 тыс. она больше двух недель не застаивается. Почему? Необычный дизайн -- она оформлена мусором. Под стеклом, которым закрыты стены,-- жестяные банки, газеты, окурки и проч., соответствующим образом подобрана мебель и т. д. Значит, успех зависит от необычного дизайна? Не всегда. Более важны качество отделки, материалов и общая продуманность квартиры. Значение имеет все: местоположение, тип дома, обустройство подъезда, планировка, вид из окон, соседи и прочее. Сочетание такого количества факторов усложняет анализ каждого отдельного варианта до степени непредсказуемости, оставляя для решения только интуицию и опыт. Вложения в элитные квартиры действительно могут быть очень выгодными. Например, полгода назад я помог освоить $700 тыс., на которые были куплены шесть квартир. Сейчас они приносят $13,7 тыс. в месяц. Но можно и прогореть.

Может, от греха подальше лучше вкладывать деньги в дешевые однокомнатные квартиры в обычных панельных домах за пределами Садового кольца? Любой риэлтер скажет, что такую квартиру у вас оторвут в первый же день за $300, и это без мебели и телефона. Такая квартира может стоить $30-40 тыс., но доходность в этом случае составит не больше 10% годовых, что, согласитесь, не так интересно. Чуть больше можно получить, купив за те же деньги "убитую" двухкомнатную в "хрущобе", самостоятельно оклеить ее светлыми обоями, привезти с дачи или купить диван, шкаф и холодильник и сдавать ее за $350-400. Но если речь идет об однокомнатной квартире в современном доме c большой кухней и мебелью -- то ее можно сдать за $400-600 и получать уже до 14%. Разумеется, все эти подсчеты на пальцах не учитывают многих факторов, например необходимости косметического ремонта через пару лет, коммунальных платежей, иных непредвиденных расходов. Но вот, что называется, еще пара примеров из головы. Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м в монолитно-кирпичном доме современной постройки не в центре, но в хорошем районе с хорошим ремонтом и мебелью может обойтись примерно в $110 тыс., сдать ее можно за $2 тыс., что составит 21% в валюте в год. А если взять трехкомнатную в центре за $250 тыс. вместе с ремонтом, то такую квартиру можно сдать за $5-7 тыс., то есть доходность получается уже в районе 30%.

Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "Бэст-Недвижимость": Чем дешевле квартира, тем меньшую доходность она может обеспечить. С ростом стоимости аренды квартиры доходность может увеличиваться от 10 до 40%, это с учетом роста стоимости самой квартиры. С другой стороны, с увеличением стоимости может увеличиваться ее простой. Квартира может вообще зависнуть, и хозяевам ничего не останется, как сдать ее за бесценок.

Самострой для рантье

Но самую высокую доходность по аренде может иметь инвестор, вложивший деньги в строительство. Фактически речь идет о строительстве полноценного доходного дома. Виталий Булатов, финансовый директор инвестиционной компании "Индекс-XX": Вот уже более десяти лет мы занимаемся доверительным управлением деньгами наших клиентов, работаем с ценными бумагами, реальным сектором, в том числе инвестируем в строительство. Осенью этого года планируем сдать в эксплуатацию очередной объект -- "Венский дом на Плющихе" на 60 элитных квартир. Из них 40 будут проданы, остальные 20 будут сдаваться в аренду по $5 тыс. На большинство этих квартир уже есть клиенты. Если исходить из продажной стоимости метра в этом доме, рентабельность только по аренде можно оценить ровно в 30%. Реальную рентабельность, рассчитываемую от цены квартир, по которой мы получили их от застройщика, я бы не хотел называть. Мое мнение -- на сегодняшний день с инвестициями в доходные дома и квартиры могут конкурировать только прямые инвестиции в реструктуризацию предприятий реального сектора.

Московское правительство, кстати, заинтересовалось возможностью строительства доходных домов еще четыре года назад. К февралю 2001 года был построен дом на 47 квартир, который должен был приносить городу по $2 млн ежегодно. К лету 2001-го он технически мог быть сдан в эксплуатацию, тем более что заявки от потенциальных арендаторов имелись на все квартиры. Однако по непонятным причинам дом до сих пор не сдан -- причин в мэрии не объясняют, сообщая лишь, что эксплуатация может начаться уже в этом месяце.

Ну и напоследок попытаемся дать краткие ответы на те вопросы, которые могут появиться у читателей, заинтересовавшихся проблемой.

Если это настолько выгодно, как говорят эксперты, то почему этим пока в основном занимаются только частники?

В случае с арендой речь идет о "длинных деньгах". Другими словами -- о быстром обороте средств речи не идет, поэтому крупным инвесторам этот бизнес пока не интересен.

И все-таки: в какое жилье стоит вкладывать деньги? В дешевое или дорогое?

Среди большинства экспертов бытует мнение, что идеальный вариант -- это жилье, которое находится в средней ценовой категории -- $700-2000. Жилье этого класса на рынке, в отличие от жилья элитного, больше двух-трех недель, как правило, не простаивает и в то же время обеспечивает более высокую доходность, чем жилье дешевое,-- порядка 30% годовых в валюте с учетом роста стоимости самого жилья. Но на самом деле все действительно зависит от каждого конкретного случая -- цены покупки, перспектив развития того или иного района и т. д. Например, район Красной Пресни стал котироваться совсем недавно, когда там началась элитная застройка. Или, например, вам удалось приобрести несколько квартир в одном подъезде, а еще лучше -- весь подъезд дома, квартиры в котором всегда считались дешевыми; после соответствующего ремонта квартир и подъезда они могут перейти в иную ценовую категорию.

Какие районы Москвы при прочих равных условиях наиболее перспективны для покупки квартиры, которая будет сдаваться в аренду?

Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Внутри Садового кольца наиболее котируются районы Малой Бронной, Кутузовского проспекта, Патриарших прудов, "Кропоткинской", Кузнецкого моста, Цветного бульвара, Остоженки, переулки в районе Старого и Нового Арбата и между Большой Никитской и Тверской, Замоскворечье. Территориально хороши Чистые пруды, но дома там не очень хорошие. За пределами кольца популярны Крылатское, Олимпийская деревня, Юго-Запад. А вот Юг, Юго-Восток, Север и Северо-Запад не пользуются такой популярностью, арендаторов смущают общий фон застройки и, соответственно, проживающий там контингент не очень обеспеченных граждан.

Какого рода ремонт необходим? Нужен ли специальный дизайнер в случае с элитным жильем?

Если речь идет о недорогом жилье, квартиру, откровенно говоря, можно вообще не ремонтировать. За $300 в месяц уйдет любая однокомнатная развалюха в любом районе Москвы -- можно даже обои не переклеивать. Если есть предпосылки для того, что бы сдавать ее дороже (район, неплохой дом), можно положить на ремонт хотя бы по $100 за кв. м. То есть, затратив на квартиру около $4 тыс., можно получить дополнительные $200-300 в месяц. В среднем и элитном сегментах (до и свыше $2 тыс.) без евроремонта за $200-500 за кв. м не обойтись.

Екатерина Акимова: Паркет, сантехника, деревянные стеклопакеты и проч.-- все необходимо сделать на уровне. Для жилья ценой $4-6 тыс. без этого не обойтись. Равно как и без нормальной кухни, посудомоечной и стиральной машин. А вот бытовая техника, мебель, кондиционер -- это уже необязательно, поскольку эти вопросы могут решаться в дальнейшем по-разному. Насчет эксклюзивного дизайна -- $100 за кв. м дополнительно -- можно подумать, только если квартира делается под конкретного клиента или вы примерно можете предположить, кто у вас ее снимет. Иначе можно прогадать. В общем, если не говорить о дешевых вариантах, придется потратить на квартиру от $50 тыс. до $100 тыс., а в отдельных случаях и выше -- до половины стоимости покупки жилья.

Имеет ли смысл вообще рассчитывать на обеспеченного арендатора, не ограничен ли этот ресурс? Особенно в связи с тем, что соотношение спроса и предложения на рынке элитного жилья эксперты оценивают как один к четырем?

Михаил Дудченко, старший менеджер по маркетингу российского отделения компании Hines, управляющей жилыми комплексами "Парк Плейс Москоу", "Донской Посад" и коттеджным поселком "Покровские холмы": Наши арендаторы в основном иностранцы. Квартиры от $2,2 тыс., коттеджи от $7 тыс. Тем не менее наши площади заселены на 99%. Из этого я делаю вывод, что спрос по-прежнему превышает предложение. Ирина Бобко, начальник отдела аренды компании МИАН: На самом деле иностранцы арендуют не более 30% жилья высокого класса -- остальное приходится на наших соотечественников. Спрос может быть в принципе и ограничен, но пока о насыщении рынка говорить рано. На дешевое жилье приходится не более 50% рынка аренды, просто оно еще в большом дефиците, потому и возникает впечатление, что чуть ли не 90% людей арендуют жилье по ценам до $500 в месяц.

Что касается пугающего соотношения "один к четырем", то оно объясняется лишь тем, что огромное количество владельцев квартир выставляют цену, не соответствующую качеству предложения. Качественное предложение, хоть и за $10 тыс., в любом случае будет востребовано.

Ну и последнее. Если в вашей собственности хотя бы более двух квартир, имеет смысл отдать их в управление одному из агентств недвижимости. Правда, за это придется им платить примерно 10% аренды в месяц, но зато вы сможете стать рантье в полном смысле этого слова -- то есть получать деньги, абсолютно ничего не делая.

Читать материал
РБК
Индикатор квартирных цен

Новый инструмент на московском рынке жилья

Московская ассоциация-гильдия риэлторов в конце февраля запустила интернет-сайт, с помощью которого потребитель самостоятельно может прогнозировать ценовую ситуацию на московском рынке квартир на ближайшие месяцы. Новая методика, в отличие от аналогичных, основана на системе индексов и позволяет вести мониторинг цен на квартиры по ценам реальных продаж, а не по ценам предложений, публикуемых в еженедельных рекламных изданиях. Однако она не имеет строго утилитарного назначения -- для оценки конкретной квартиры следует все-таки обращаться к оценщикам. Аналитики, занимающиеся мониторингом цен на московском рынке квартир, пока не видят практической ценности в новом продукте. Они также считают, что новые коэффициенты изменения цен не отражают внешних факторов, влияющих на рынок.

До запуска сайта IRN.ru (индикаторы рынка недвижимости) в Москве в достаточно закрытом режиме (для профессиональных брокеров) были и остаются доступными две аналитические службы, каждая из которых имеет свою систему мониторинга. Это так называемая Российская мультилистинговая система (ее эксплуатирует агентство недвижимости «САВА», не скрывая, что делает это в основном в рекламных целях) и система «Аналитик» (ее развивают специалисты компании «Миэль»). Результатом вычислений и тех и других является одно: средняя цена предложения 1 кв. метра квартир разных категорий (с учетом типа дома, количества комнат, размера кухонь, а также месторасположения с возможностью детализации до отдельных кварталов).

«Существующие системы ограничиваются мониторингом цен предложения, они не оперативны и не удобны для использования -- содержат громоздкие таблицы», — считает главный аналитик Московской ассоциации-гильдии риэлторов Олег Репченко. Недавно он представил свой метод мониторинга цен, основанный на системе индексов (стоимости, ожидания и доходности). Имея данные о реальных сделках (полученные от риэлторских компаний), автор вычислил некую удельную стоимость московского жилья, состояние которой отражается индексом стоимости (единицы измерения показатель не имеет). Из среднемесячного значения этого индекса вычисляется индекс ожидания, который, как говорит автор, позволяет прогнозировать динамику рынка недвижимости на пару месяцев вперед. Индекс доходности показывает, стоит ли конкретная квартира тех денег, которые за нее требуют. При расчете этого показателя аналитик рассматривает квартиру уже как инструмент для извлечения прибыли.

Учитывая тот факт, что квартиры последние два года являются предметом для активных спекуляций частных лиц (по словам риэлторов разных компаний, половина Марьина покупалась для перепродаж), знание ценовых тенденций будет востребовано именно ими. Этого не исключает и автор изобретения.

Однако, по мнению опрошенных нашей газетой аналитиков вторичного рынка жилья Москвы, в представленной системе индексов нет ничего нового (впрочем, многие пока недостаточно ознакомлены с новым предложением). Василий Светлаков из «Миэля» сказал, что «не видит изюминки в разработке коллеги». Кроме того, по его оценке, методика г-на Репченко не учитывает психологических факторов поведения частных лиц на вторичном рынке. А вице-президент компании «Инком-недвижимость» Сергей Елисеев полагает, что математическая модель мониторинга не учитывает воздействия на рынок внешних факторов, в основном политического характера -- «а именно эти факторы последние годы были определяющими цены на вторичном рынке».

Читать материал
Вечерняя Москва
Коммерческие метры

На первый взгляд, снять приличный офис для работы и приема посетителей в Москве несложно. Однако это только на первый взгляд. Проблема же с офисными помещениями в столице довольно непростая. О том, как бизнес решает ее, мы сегодня и поговорим.

БИЗНЕС НА ЧЕСТНОМ СЛОВЕ

Те, кто выбирает тернистый путь, могут найти номер в гостинице, помещение в административном здании предприятия, лабораторном корпусе НИИ, учебный класс... Свою лепту в формирование "делового Сити" вносят и частные лица, предлагающие предпринимателям квартиры (от близких к метро "хрущевок" до апартаментов в центре).

В тех случаях, когда речь не идет о специализированных бизнес центрах, арендные отношения часто держатся на честном слове. "Доценты с кандидатами", предлагающие в аренду лаборатории и учебные классы, давно поняли ценность недвижимого имущества и стараются не упустить выгоды. Вступая в отношения с госпредприятиями и АО, риэлторам приходится распутывать сложные клубки имущественно правовых отношений и иметь не всегда приятные контакты с действительными и мнимыми владельцами, совладельцами, кредиторами...

Можно снять офис и в жилом доме. Но проблема с жилыми квартирами заключается в громоздкой процедуре их перевода в нежилой фонд. Между тем уже многие исторические здания в центре города числятся жилыми и вынуждают предпринимателей принимать посетителей едва ли не в домашних тапочках. Но все же, как считают специалисты, только специализированные офисные центры могут обеспечить своим клиентам полную прозрачность и однозначность отношений на уровне: оплатил - получил услугу.

ОТ А ДО...С

Сегодня в Москве предлагаются к аренде сотни объектов, которые можно с некоторыми натяжками и без оных относить к "международным" классам А (самые дорогие) и В (чуть дешевле).

Разница в качестве обслуживания между классами А и В на сегодня невелика. Атрибуты класса А - не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры...

Обычно такой офисный центр легче строить "с нуля", чем переоборудовать под него оставшиеся от "до рыночного" периода административные здания. Поэтому такие объекты сдаются в аренду либо продаются под чистовую отделку и со свободной планировкой. Если же предусмотрена отделка, то она предполагает затраты порядка 300-400 долларов на квадратный метр. Это офисы класса А.

Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще (200-250 долларов за "квадрат"), часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны с "фирменной" кухней уступают место классическим, но вполне приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий - дефицит парковочных мест.

Но все же больше всего в Москве на сегодня офисов класса С. В обширную их категорию попадают те самые НИИ и КБ (основные хозяева которых потеснились и решили поправить свое финансовое положение сдачей в аренду и субаренду излишков площадей), гостиницы туристического класса, административные здания предприятий. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.

КЛАСС - ВЕЛИЧИНА ПОСТОЯННАЯ

В самом деле, говоря о прижившемся в московской риэлторской среде делении на классы А, В и С, мы должны принять во внимание, что оно все-таки отличается от западного. К примеру, разница в обслуживании между "первым" и "третьим" классами в европейской практике не столь заметна. "Классность" объекта недвижимости определяется согласно риэлторской поговорке: "Место, место и еще раз место". Поэтому класс А должен отличаться от "демократичного" С не пропускной способностью телефонных линий, не качеством рыбы в буфете, а прежде всего - местоположением. Если "первый" класс должен располагаться непременно в пределах Садового кольца и желательно с видом на Кремль, то для "третьего" сойдет и дислокация близ МКАД. Но там даже самый вежливый персонал и изысканная отделка не сделают его "первым".

Однако, по наблюдениям риэлторов, многие собственники бизнес-центров стремятся позиционировать свои здания как класс А и выставляют соответствующие "ценники": никто не хочет попадать в категорию С.

СТАВКИ СДЕЛАНЫ!

Офисов класса "Сделай сам" (когда арендатору предлагали брать в руки лопату, осушать подвалы, делать капитальный ремонт) в столице практически не осталось.

Нынче большинство потенциальных арендодателей поняли, что излишки площадей, пригодных для офисных нужд, можно привести в порядок и сдавать по вполне рыночным ставкам. В результате цены предложения существенно подросли, и, как считают риэлтеры, сейчас мы вернулись к арендным ставкам, которые были до августа 98-го. В среднем арендная ставка добротного помещения в офисе класса А -500-800 у. е. за квадратный метр в год (конечно, речь не идет о помещениях с какими-либо исключительными характеристиками, например, уникальным видом из окон - здесь верхние пределы исчисляются уже четырехзначными цифрами).

По мнению риэлторов, спрос в "верхнем" сегменте рынка аренды офисов приблизительно соответствует предложению. Более того, такие офисы сродни гостиницам, где заполненность в среднем на 70% -нормальный показатель.

Арендные ставки по офисам класса В на сегодня составляют 300-600 долларов за квадратный метр в год. Однако в этом сегменте ситуация уже более напряженная: офисов подобного класса на рынке представлено гораздо меньше, и здесь уже спрос доминирует над предложением. В демократичном "С-классе" стоимость аренды колеблется от 200 до 350 долларов за "квадрат". И здесь-то как раз и обнаруживается дефицит - хронический и острый одновременно.

МАЛЫЕ МЕТРАЖИ - БОЛЬШОЙ ДЕФИЦИТ

Завышенные арендные ставки имеют свои резоны. Во-первых, прошедший год, включая даже период отпусков, был на редкость активным с точки зрения спроса. Во-вторых, сегодня имеется явный дефицит офисов любого класса, но небольшого метража. Большие метражи (от 500 квадратных метров) готовы приобрести или арендовать только крупные компании. Однако найти помещение в 100-150 квадратных метров, даже в классе А - настоящая проблема. Таково мнение специалистов.

Самый популярный и дефицитный метраж офиса - от 20 до 80 "квадратов". По обобщенным данным риэлторов, на этот интервал приходится от 40 до 50 % заявок, И если агентство получает информацию о таком офисе, то через сутки, если с документами все в порядке, помещение уже находит арендатора. Причем, как поведал один из специалистов, в большинстве случаев предпринимателей не пугает даже совершенно "убитое" состояние помещения.

БИЗНЕС ИДЕТ НА ОКРАИНЫ

Еще два-три года назад подавляющее большинство риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения "чтобы непременно в пределах Садового кольца". Между тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие "транспортные трудности" создали условия для развития новых деловых районов. "Мы прогнозируем, что расширение границ бизнеса будет проходить и дальше: в центре мало возможностей для расширения", - считает председатель комитета МАГР по коммерческой недвижимости Михаил Ерофеев.
Кстати, в последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. В основном он растет за счет разрастающихся предприятий, желающих перебраться с окраин. Привлекательности Третьего транспортного кольца способствуют хорошие транспортные развязки.

ОФИС ДЛЯ СРЕДНЕГО КЛАССА

Приемлемым недорогим офисным фондом до недавнего времени считался муниципальный, однако недорогих квадратных метров муниципального фонда не прибавляется, а те, что были, в скором времени будут переоценены по рыночным ставкам. Правда, есть специальная программа, разработанная Департаментом поддержки и развития малого бизнеса, согласно которой до конца 2010 года планируется построить 6 млн. квадратных метров "доступных нежилых помещений". Но пока что у риэлторов возникает больше вопросов относительно внедрения в жизнь этой программы.

По словам Михаила Ерофеева, очень важно спланировать, какие именно должны быть эти центры, чтобы они действительно пользовались спросом. Он считает, что проекты должны быть рассчитаны таким образом, чтобы арендная ставка в центрах, рассчитанных на малый бизнес, максимально составляла 250 долларов за квадратный метр в год. Важно при этом еще то, чтобы одновременно у малого предприятия была возможность выкупа этого помещения.

Между тем кажется странным, что бизнес нуждается в социальной поддержке, а инвестирование в строительство бизнес-центров класса С до сих пор не привлекает инвесторов. Ведь, по мнению большинства экспертов, инвестиции в данный сегмент способны приносить прибыль ничуть не меньше, чем строительство жилья.

И последнее. Многие эксперты предсказывают скорое перенасыщение рынка нового жилищного строительства. Что касается офисов, то в этом сегменте перенасыщение в принципе невозможно. Во-первых, из-за огромного неудовлетворенного спроса. А во-вторых, из-за мобильности самого офисного рынка. Офисы, как правило, сдают в аренду. И если объект "не пошел" по 600 долларов за квадратный метр в год, то ставку можно снизить и до 500. Доход все равно будет, хотя затраченные средства вернутся не через пять, а через шесть, к примеру, лет.

Но, как считает аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, арендные ставки, особенно на торговые площади в новых больших торговых центрах действительно необоснованно высоки. Довольно часто арендаторы спустя какое-то время отказываются от площадей, потому как, несмотря на престижность месторасположения офиса, их бизнес не окупается. Возможно, это связано с тем, что большинство москвичей не воспринимают современные большие торговые центры как магазины, а скорее как развлекательные центры, и заходят туда не за покупками, а как на экскурсию.

Читать материал
Коммерсантъ-Деньги
Прогноз на жительство

В новогодние каникулы деятельность на столичном рынке недвижимости фактически замирает, поэтому неудивительно, что в этом месяце серьезных изменений на нем не произошло. Именно по этой причине в январском обзоре "Деньги" предлагают своим читателям итоговый анализ ценовых тенденций рынка недвижимости Москвы за 2002 год и прогноз их развития на 2003-й. По мнению риэлтеров, цены в прошлом году выросли в среднем на 15%, то же самое произойдет и в 2003 году. "Деньги" согласны с ними лишь отчасти.

НОВОСТРОЙКИ

Итоги 2002 года оказались ожидаемыми. В 2001 году цены взлетели на 30 - 35%, и никто из риэлтеров не сомневался в том, что они будут расти и дальше. Спрос на новостройки остался высоким, однако к началу 2002 года перестал быть ажиотажным. Поэтому никто из риэлтеров не верил, что форсированные темпы роста предыдущего года сохранятся. Максимальный рост предполагался на уровне 15-20%. Строители рассчитывали на большее - 25 - 30% - и на протяжении всего года активно пытались оправдать собственные ожидания, повышая цены на квартиры в каждом новом доме. Покупатели ответили снижением спроса и покупкой более дешевых квартир в ближнем Подмосковье. Тем не менее рост цен все-таки состоялся. По мнению аналитика Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР) Олега Репченко, столичные новостройки сейчас стоят на 15% дороже, чем год назад.

Впрочем, рост цен во многом был достигнут за счет уступок, на которые были вынуждены пойти строители. Прежде всего речь идет о ставшей в прошлом году повсеместной практике предоставления рассрочки при оплате квартиры. Покупатели, как и раньше, покупали новостройки еще на стадии строительства. Однако при оформлении договора в среднем платили не более 30% ее стоимости. На остальную сумму застройщики стали предоставлять рассрочку, как правило, на весь период строительства, а иногда и вплоть до оформления документов на право собственности.

Прогноз риэлтеров на следующий год мало чем отличается от прогнозов на предыдущий. Предполагается, что цены будут постепенно расти - в среднем на 1% в месяц. В марте-апреле и августе-сентябре, на которые традиционно приходится сезонный рост покупательского спроса, новостройки, возможно, будут дорожать быстрее. К концу года рост цен, по прогнозам МАГР, доставит те же 15%. Впрочем, это мнение разделяют далеко не все. Например, президент компании "Сава" Константин Апрелев не исключает, что рынок ждет стагнация, а цены не только перестанут расти, но и упадут. Прогноз "Денег" иной: цены на рынке новостроек останутся прежними и не будут меняться в течение всего года. Впрочем, не исключены и сюрпризы, например падение цен на нефть и, как следствие, снижение покупательской способности россиян и цен на новостройки, Отметим, что объемы жилищного строительства в Москве в ближайший год возрастут с 4, 4 млн кв. м до 5 млн кв. м, что, безусловно, является еще одним фактором, сдерживающим предполагаемый рост цен.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

По мнению риэлтеров, в минувшем году средняя цена квартир на вторичном рынке жилья преодолела рубеж $1 тыс. за кв. м и достигла докризисного уровня. Как и на рынке новостроек, этот показатель на 15% выше уровня начала 2002 года. Однако если новостройки дорожали равномерно вне зависимости от того, массовая это застройка или точечная и в каком районе находится возводимый дом, то на вторичном рынке ценовые изменения носили выборочный характер.

Хитами продаж минувшего года стали квартиры в кирпичных домах, причем как в "сталинках" 50-х и 60-х, в основном по Ленинскому, Кутузовскому и Ленинградскому проспектам, так и в более современных домах 70-х и 80-х, наибольшей популярностью среди которых пользовались цековские и совминовские повышенной комфортности. В этом сегменте рынка рост цен превысил 30%. Причина проста: современные монолитные дома предусматривают большие метражи, а следовательно, и более высокие цены. Например, найти трехкомнатную квартиру площадью менее 100 кв. м в них нереально. В кирпичных домах эпохи СССР их площадь редко превышает 80 кв. м. В прошлом году покупателей, не располагающих средствами для приобретения жилья в современных домах эконом-класса и не соглашающихся на квартиры в типовых панельных домах, оказалось слишком много, что и спровоцировало увеличение спроса и рост цен на кирпичные дома. Учитывая, что до 80% (по оценке компании "МИЭЛЬ-Недвижимость") квартир в кирпичных домах эпохи СССР продавалось с условием альтернативной покупки нескольких одно- и двухкомнатных квартир, на те же 30% возросли спрос и цены на квартиры небольшого метража в "хрущевках" и 9- 12-этажных панельных домах.

Прогнозы на следующий год риэлтеры делают весьма осторожно. МАГР предполагает, что цены возрастут на 15%, однако статистические данные конца прошлого и начала этого года заставляют сомневаться в том, что этот прогноз сбудется. Дело в том, что количество заявок на продажу квартир, поступающих в риэлтерские компании в последние три месяца, растет ударными темпами, а количество заявок на покупку остается на прежнем уровне. Кроме того, практика снижения продавцами цены после переговоров с покупателями приобрела повсеместный характер. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка в этом году не только не будут повышаться, но и снизятся на несколько процентов.

Отметим и еще одну деталь прогноза на этот год. По мнению риэлтеров, дешевый сегмент рынка - квартиры в пяти-, девяти- и двенадцатиэтажных панельных домах в периферийных районах города - исчерпал резерв для дальнейшего роста цен. Фаворитами 2003 года должны стать пока недооцененные квартиры с повышенным уровнем комфорта в более фешенебельных районах.

АРЕНДА

Общая ценовая тенденция к постепенному росту цен в прошлом году не обошла стороной и рынок аренды. Правда, о поступательном характере этого процесса речь не идет. В первой половине прошлого года арендодатели были вынуждены снизить ставки более чем на треть. С августа же усилилась обратная тенденция. В результате к концу года арендные ставки не только достигли уровня предшествующего года, но и превысили его в среднем на 20%. Фаворитом рынка, как и в прежние годы, оказались комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах (до $350 в месяц), спрос на которые в несколько раз превысил предложение. Более дорогие квартиры (до $700 в месяц) тоже подорожали, хотя и не столь существенно. Что касается элитного сегмента рынка, то цены на нем фактически не изменились, но претензии арендаторов существенно возросли. Например, за те же $3 - 5 тыс. в месяц сейчас они соглашаются снимать трехкомнатные квартиры только в домах с паркингом и службой охраны.

Прогноз риэлтеров на этот год, как и прежде, ориентирован на сезонный характер рынка аренды. В ближайшие три-четыре месяца цены будут снижаться, общее снижение может составить до 20% от уровня декабря. В конце лета, после окончания сезона отпусков, арендные ставки снова будут расти и в октябре-ноябре, скорее всего, превысят максимальные показатели прошлого года на 10- 15%. В целом прогноз на 2003 год копирует развитие ситуации в 2002 году с той разницей, что диапазон ценовых колебаний будет меньше.

Отметим, что рост арендных ставок на столичном рынке объясняется не только общей ценовой тенденцией, но и растущим качеством сдаваемого жилья. Если раньше двухкомнатная квартира стоимостью $500 в месяц в трех станциях от кольцевой линии метро имела десятилетний срок последнего ремонта и стандартный набор советской мебели, то сейчас для того, чтобы сдать ее за те же деньги, требуются уже подобие евроремонта со сроком давности не более двух лет и хотя бы частичное присутствие современной мебели и бытовой техники.

ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ

Желающих приобрести домик в Подмосковье в 2002 году стало заметно больше. В среднем цены выросли почти на 20%. Однако эта статистика касается почти исключительно поселков, располагающих полным набором коммуникаций, развитой инфраструктурой и охраной, "Дикая" индивидуальная застройка по-прежнему пользуется слабым спросом; цены в этом сегменте, как и на рынке дачных поселков, остались фактически без изменений. Что касается недостроенных коттеджей на индивидуальных участках, то в минувшем году они продолжали дешеветь. В случае замораживания строительства хотя бы на несколько месяцев владелец недостроя в большинстве случаев мог рассчитывать на возврат не более 80% вложенных средств.

В этом году тенденции 2002 года, скорее всего, сохранятся. Цены в коттеджных поселках, имеющих единого застройщика, будут повышаться, что объясняется не только ростом спроса, но и уменьшением общего количества земельных участков, пригодных для коттеджной застройки. По этой же причине в 2003 году ожидается существенное расширение популярных направлений коттеджного строительства, Помимо Рублево-Успенского и Сколковского шоссе в число фешенебельных трасс могут войти Рижское и Пятницкое шоссе. Не исключено, что возрастет и престижность Минского, Киевского и Калужского шоссе. Что касается прогноза общего объема коттеджного строительства, то в том, что в 2003 году он возрастет, можно не сомневаться. Подмосковные девелоперы только за счет оптовой покупки нескольких десятков гектаров земли, подвода коммуникаций и розничной продажи участков на территории будущего поселка получают до 100% прибыли. Аналогичные доходы дает им и строительство самих коттеджей.

Читать материал
Вечерняя Москва
Обманчивая теория экономических циклов

Цены ведут себя не так, как предсказывают эксперты.

Ушедший год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.

ВЕСЕЛАЯ ОСЕНЬ

После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости - долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали, - падение цен прекратится, так как стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно: с улучшением макроэкономической ситуации цены будут расти, постепенно возвращаясь к докризисной отметке - в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья.

- Развитие рынка недвижимости в наступившем году во многом определяется тенденциями ушедшего года, - считает Олег Репченко, аккредитованный при МАГРе, аналитик рынка недвижимости. - Он принес прирост цен на жилье на 15-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка.

Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику. Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее, чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль существовала полная стабилизация - цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение цен в согласии с теорией экономических циклов.

Но рынок повел себя совсем по-иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1, 7%, в сентябре - на 2, 3% и около 3% - в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году.

ЖДЕМ ВЕСНЫ

Докризисный уровень цен является для большинства риэлтеров магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше - фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня - случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов - "цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно - все это хорошо не кончится...".

Но как считает Олег Репченко, ситуация предстает в совершенно ином свете, если задаться вопросом, чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодня благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье, как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж, приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы, как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала создают потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.

Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, то есть, чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будут превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья станет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

ХОРОШО БЫ ПОЛУЧШЕ

Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья - ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.

Первая тенденция связана со смещением как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки.Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность, как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.

Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становится собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только богатым покупателям. Сегодня строится все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5-комнатной квартиры.

Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего речь идет о безопасности - наличии консьержки или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи - цифровой телефонии. кабельного телевидения и Интернета.

Дифференциация рынка недвижимости, по мнению Олега Репченко, приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья - более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других, менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения его. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее и для тех, кто приобретая его, хочет выгодно вложить деньги, и для тех, кто покупает его для своей семьи.

Читать материал
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта