Прогнозы рынка недвижимости за 2003-2025 годы от IRN.RU

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга IRN.RU Калюжновой Татьяны на выставке «Недвижимость-2009»

В последнее время многие эксперты рынка все чаще говорят о том, что ухудшение экономических условий осенью 2008 года отразится на объемах строительства новых домов в России в целом и в Московском регионе, в частности, и приведет к дефициту предложения на рынке жилья. Экспертную оценку сложившейся ситуации в своем докладе представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова в рамках прошедшей выставки «Недвижимость-2009».

Столичные власти хотят предложить инвесторам открывать небольшие гостиницы в нежилых помещениях центра Москвы, предусмотренных сейчас под офисы. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что такое решение вполне естественно и соответствует мировой практике, а также будет способствовать балансу спроса и предложения в сегментах коммерческой недвижимости.

Слухи о скором дефиците квартир в новостройках сильно преувеличены

Как уже писал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Острый дефицит предложения жилья маловероятен», резкого сокращения объемов продаваемого жилья, несмотря на кризис и замораживание ряда девелоперских проектов, в ближайшем будущем не предвидится. Этот тезис получил подтверждение на недавней аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Краткий конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на конференции по аналитике

После многолетнего роста цен на недвижимость в Москве и России (2001-2008 годы) вполне естественно было ожидать отката цен назад, о чем www.irn.ru начал предупреждать еще в начале 2008 года, в частности, в статье «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости». С наступлением финансового кризиса начало коррекции стоимости квадратного метра также было вполне прогнозируемо. Однако в нынешних условиях, когда в среднем недвижимость уже подешевела примерно на треть (в долларовых ценах), как после дефолта 1998 года, неопределенность дальнейшего развития событий как никогда высока.

В конце июля власти Москвы объявили о начале работ по разработке антикризисной программы для поддержки строительных компаний. Примечателен в данном случае срок, на который рассчитана эта программа – до 2013 года. По сути, московские чиновники в очередной раз, сами того не предполагая, наводят участников рынка на мысли о негативном сценарии развития. Однако, как известно, «гром грянет только, когда его не ждешь». И в этом смысле, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая позиция может, в итоге, оказать позитивное воздействие на рынок недвижимости Москвы.

Объем предложения в этом сегменте превышает заметно сократившийся спрос

Не удивительно, что финансовый кризис и связанное с ним сокращение доходов высокооплачиваемых сотрудников, не обошли стороной рынок аренды квартир бизнес-класса. Как показывает практика, количество предложений в аренду дорогих квартир сейчас заметно превышает спрос в этом сегменте. И существенных предпосылок для скорого изменения ситуации пока не наблюдается, констатируют специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Это произойдет за счет снижения доли социального жилья

Соотношение строящегося социального и коммерческого жилья в Москве начинает меняться в пользу увеличения доли коммерческого. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что тем самым рынок идет к более справедливому распределению доходов и сбалансированному состоянию. Кроме того, увеличение доли коммерческого жилья позволит ограничивать ажиотажный рост цен на квартиры в Москве в будущем.

Вместо инвестиционно-спекулятивных игр на заемное финансирование

За последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов.

Рост макроэкономических показателей остановил падение цен на недвижимость

Последние месяцы наблюдается рост основных макроэкономических показателей, имеющих ключевое значение для экономики России. При этом большинство авторитетных экономистов признает, что об окончании кризиса говорить пока рано, как и исключать возможность его второй волны. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», положительная динамика макроэкономических показателей в целом позитивна для рынка недвижимости и очевидно оказывает поддержку снизу стоимости квадратного метра.

Федеральные власти вряд ли допустят массовый отъем дефолтных квартир

В США вовсю идет продажа квартир, которых лишились заемщики ипотеки за невыплаты по кредитам. Выставление таких квартир на продажу привело к рекордному снижению цен на жилье. В России подобное вряд ли возможно, так как пока отсутствует механизм и практика отъема дефолтных квартир, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Сравнение текущей ситуации с предшествующими годами

Ни для кого уже не секрет, что главные тенденции нынешнего развития рынка недвижимости зависят, главным образом, от влияния финансового кризиса, разразившегося осенью 2008 года. Поэтому, чтобы ответить на вопрос, как последствия экономической ситуации в стране отразятся на рынке новостроек Московского региона, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел маркетинговое исследование «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенное в мае 2009 года специалистами www.irn.ru.

Вторая волна снижения цен на жилье не исключена

В статье «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил то обстоятельство, что столичный рынок недвижимости готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне 4.000$  за квадратный метр. К этому выводу подталкивают и замедляющиеся темпы падения цен на жильё, и фактическое удешевление московского квадратного метра примерно на треть, то есть, как было после дефолта 1998 года, а также другие признаки активизации отложенного спроса.

Пока снижение цен на жилье в них заметно отстает от среднемосковского

Как показывают маркетинговые исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала сентября (то есть незадолго до наступления острой фазы кризиса) снижение цен на квартиры испытали абсолютно все районы Москвы. В среднем по городу цены снизились на 28,2%. При этом есть только два района, где снижение цен составило менее 10%. В районе станции метро Кропоткинская средняя стоимость квадратного метра понизилась на 9,2% (с $9819 до $8918). В районе станции метро Тверская квадратный метр подешевел на 9,8% (с $10392 до $9375).

Содержание доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Рынок недвижимости выходит из кризиса».

Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

Конспект доклада руководителя департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2009»

В предыдущем докладе (см. статью «Потребности покупателей определяют вектор развития загородного рынка») была озвучена основная тенденция развития загородного рынка в сравнении с квартирным рынком Москвы. Как показывают данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние 4 года объемы строительства загородного жилья увеличились в 2,5 раза за счет выхода на продажу поселков класса «бизнес-минус» и «эконом». При этом на столичном рынке жилья происходит резкое снижение предложения (в 2,7 раза по итогам 2003-2008 годов).

Недавно генеральный директор компании «Дон-Строй» Максим Блажко в интервью газете «Коммерсантъ» сказал, что рынок в ближайшие месяцы может «вернуться к уровню 2005-2006 годов, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв.м. в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв.м. в классе de luxe». По сути, это означает падение цен в несколько раз. По оценкам, аналитического центра www.irn.ru, такое снижение цен, действительно, может коснуться именно сегмента элитного жилья и бизнес-класса, которого в Москве за последние годы строилось в избыточном количестве и зачастую несоответствующего качества.

В этих областях темпы подорожания жилья опережали московские

Традиционно считалось, что несправедливые цены на жилье установлены лишь в нескольких центральных регионах, и именно в этих регионах следует ждать удешевления недвижимости. Но в связи с мировым финансовым кризисом стали появляться прогнозы, что цены на жилье будут падать на 50%-60% в целом по России. Аналитический центр www.irn.ru решил разобраться в том, насколько оправданы такие ожидания.

Прогноз московского рынка недвижимости на 2009 год от аналитического центра IRN.RU

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

Крупнейший российский банк озвучил прогноз динамики цен на недвижимость в 2009 году. По оценкам Центра макроэкономических исследований Сбербанка России, к концу 2009 года в Москве средняя стоимость 1 кв.м. жилья, выраженная в долларовом эквиваленте, на первичном рынке снизится в зависимости от общей ситуации в стране в пределах от 46% до 60% по сравнению с итогом 3 квартала 2008 года, а на вторичном рынке – в пределах от 37% до 50%.

Динамика цен на жилье 2009 года будет развиваться по сценарию 2007 года

Последние месяцы стало уже обычным сопоставлять 2008 год с 2006 годом, и, исходя из этого, делать прогнозы относительно развития ситуации в 2009 году. При этом стоит отметить, что первым о возможности такого сопоставления заговорили именно представители аналитического центра www.irn.ru, например, в статье «Осенние цены: курс на покупателя или от него?», опубликованной в Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru еще в августе этого года. Между тем, оценка ситуации весной и летом 2008 года делалась с учетом предположения, что у застройщиков есть значительная подушка безопасности.

С задержкой в несколько месяцев

В течение последних 6 недель средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве в долларовом эквиваленте активно снижается. При этом в рублях цены колеблются вокруг уровня в 162 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть не снижаются, а стоят. Но многие эксперты склонны списывать эту стабилизацию на счет плавной девальвации рубля. В то же время, всем известно, что значимую долю во внутреннем валовом продукте (ВВП) России занимает нефть. И от динамики цен на этот энергоноситель во многом зависит вся экономика страны, в том числе, и стоимость рубля. В итоге, аналитический центр www.irn.ru решил рассчитать среднюю цену 1 кв. м московского жилья в баррелях нефти.

На данный момент они в несколько раз дороже машиноместа в Европе и США

Недавно прошла информация, что в Москве, на улице Архитектора Власова, 20 в подземном паркинге в новостройке было продано машиноместо примерно за $130 тыс. Казалось бы, удивительно, что машиноместо стоит не меньше 35% от цены однокомнатной квартиры, расположенной в этом районе. Однако до недавнего времени для этого были определенные основания. Теперь же, на фоне кризиса, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поводов для дороговизны паркингов все меньше и в ближайшее время они могут упасть в цене в 2-3 раза.

К концу 2009 года число сделок с жильем вернется на докризисный уровень

По данным многих участников рынка московского жилья, началась коррекция цен как на первичные, так и на вторичные объекты недвижимости. При этом в отличии от 2004 и 2007 годов снижение цен наблюдается даже в элитном сегменте. В ближайшие полгода можно ожидать снижения цен на 30%. Однако, по мнению экспертов аналитического центра www.irn.ru, говорить о катастрофе не приходиться. Рынок девелопмента не перестал быть прибыльным. Кроме того, на рынке всегда есть недооцененные объекты.

Последствия финансового кризиса будут преодолены в США не раньше 2010 года. Такую оценку приводят эксперты PricewaterhouseCoopers (PwC) и некоммерческой организации Urban Land Institute. При этом, по их мнению, больше всего выиграют от кризиса в США зарубежные участники рынка. Аналитики подчеркивают, что рынок коммерческой недвижимости в США восстановится быстрее, чем рынок жилья, который еще долгое время будет испытывать влияние дефолтов по ипотечным кредитам. По их оценкам, это произойдет уже в 2009 году.

Из-за большого числа неликвидных участков, использующихся неэффективно

Недавно прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». Большинство ее участников пришло к выводу, что, несмотря на разного рода ожидания и прогнозы, инвесторы пока не переключили свое внимание на землю в качестве замены московским квартирам. В итоге, большая часть участков, представленных на рынке, в ближайшее время снизит свою стоимость в среднем на 30%. Однако, в отличие от рынка московских квартир выход у инвесторов, вложивших средства в землю в ожидании высоких прибылей, есть. И многие из них, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, смогут реализовать свою собственность даже не снижая цен.

Конспект доклада руководителя департамента исследований и консалтинга АЦ IRN.RU Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2008»

Последние несколько лет отмечены важной тенденцией. Происходит смещение загородного рынка в сторону менее престижных направлений, то есть доля поселков по менее престижным направлениям заметно увеличивается с каждым годом. Кроме того, изменяется структура рынка по удаленности, то есть поселки смещаются за 50-70 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). И особенно характерно увеличение доли поселков за 60 км МКАД для последних 2-3 лет.

По мнению аналитического центра IRN.RU слишком долгий рост цен на недвижимость все больше вредит развитию бизнеса всех игроков этого рынка.

В нынешних непростых условиях существуют самые разные оценки как текущей ситуации на московском рынке недвижимости, так и его дальнейших перспектив. При этом невооруженным глазом видно, что основная масса участников рынка недвижимости предпочитает считать, что цены на квартиры в Москве уж точно не упадут. Они в худшем случае могут какое-то время постоять на месте, как уже не раз бывало (в 2004 и 2007 годах), но вскоре снова продолжат расти.

Краткий конспект доклада руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2008».

На данный момент на рынке московской недвижимости воцарилось хрупкое равновесие. На основе имеющихся данных пока еще нельзя сказать однозначно куда будет направлено дальнейшее движение цен. Некоторые ожидают нового роста, другие считают, что рынок должен немного «отстояться», а третьи отстаивают сценарий, предполагающий коррекцию цен вниз. Для того, чтобы разобраться в том, какая из перечисленных точек зрения более вероятна, по мнению аналитического центра www.irn.ru, необходимо сначала рассмотреть статистические данные, доступные на данный момент, а затем оценить макроэкономическую конъюнктуру.

Правило «строим меньше – цены выше» в Москве больше не работает.

В преддверии наступающей стагнации и возможной коррекции вниз цен на московском рынке жилья для продавцов квартир пришли, казалось бы, «отличные» новости. Первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк сообщил, что за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн. кв.м. жилья против более чем 3,5 млн. кв.м. за аналогичный период прошлого года. Более того, если ранее социальное жилье, не поступающее в свободную продажу составляло порядка 50% всех новых квартир, то в этом году его доля выросла до 65%.

Стоимость жилья скорректируется в течение 1 года в пределах 30%

Последнее несколько дней внимание российских властей было сосредоточено на динамике индекса РТС национального фондового рынка. Многие эксперты стали проецировать падение фондового рынка на рынок недвижимости. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, однако причины коррекции на фондовом рынке и на рынке недвижимости напрямую не взаимосвязаны.