28 сентября на площадке «Дома на Брестской», по адресу: ул.2-я Брестская, д. 6, состоялась дискуссионная панель между ведущими банками и застройщиками “Развитие проектного финансирования: диалог банков и застройщиков”, на котоой спикеры обсудили такие важные для отрасли проблемы, как рефинансирование эскроу-кредита между банками, корректировку коэффициентов Н1-Н6, критерия LLCR и важности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, а также пришли к ряду важных заключений и договоренностей.

Дискуссию открыла Олеся Пирогова, директор по корпоративным финансам ГК ФСК. Ее выступление было посвящено переуступке проектного долга и предложениям по корректировке показателей его обеспеченности в нынешних условиях. В частности, спикер подчеркнула, что несмотря на доверие к сегодняшней строительной системе (а, по данным опросов, после реформы предпочтения в покупке первичного жилья возросли с 53% до 70%), в системе есть одно “узкое место”: общая финансовая нагрузка на девелоперские проекты увеличилась, особенно, когда банки в период кризиса начали тормозить выдачу очередных траншей на стройку вместо бесперебойного финансирования. Поэтому необходимость рефинансирования эскроу-кредита сегодня окончательно назрела.

Выступление коллеги продолжил Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101». Он указал на ситуацию, которая сложилась сейчас на рынке: 97% всех строительных площадей кредитуются только 10 банками, а 79% всех проектов обеспечивают финансированием только 3 банка. Механизм рефинансирования мог бы оказаться крайне эффективным, но цена таких действий крайне высока: по сути, наполненные счета эскроу остаются в банке, а стоимость кредита для застройщика вырастет в 7 раз. Одним из дополнительных способов могло бы стать фондирование банком, на чьих счетах хранятся средства дольщиков, банка, рефинансировавшего кредит застройщика. Такая операция могла бы под контролем ЦБ РФ, например, с использованием и корреспондентских счетов для обеспечения безопасности эскроу. Подобная реформа, по мнению спикера, могла бы решить сразу несколько проблем, а именно - «перегруженности» лимитов Н1-Н6, монополизированности рынка крупнейшими банками, улучшению качества финансирования и эксплуатации кредита после начала кредитования.

Далее слово взял исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Свое выступление эксперт также посвятил мерам, которые позволят стройкам увеличить темпы строительства и работать эффективнее, а именно- корректировке критериев в 590-П ЦБ РФ в части коэффициентов Н1 (достаточности капитала) и H6 (максимального размера риска), критерию LLCR о покрытии долга будущими денежными потоками проекта, возможности изменения доли собственных средств застройщика в проекте, совершенствованию механизма счетов эскроу и переуступке кредита. “Наши предложения связаны исключительно с тем, что мы можем сделать совместно с банками, чтобы увеличить объем проектного финансирования, и соответственно, объем жилищного строительства. Прогнозируемый КИМ эффект от введения корректировок – это дополнительный ввод жилья в размере около 30 млн. кв. м в год. В рамках рефинансирования сегодня есть возможность предусмотреть единую судьбу проектного финансирования и счетов эскроу, когда в случае перехода прав по основному договору эскроу-счета автоматически могли бы переводиться в другие банки”, – подчеркнул он.

Дискуссия оказалась крайне насыщенной и полезной благодаря присутствию ведущих банков из ТОП-10, кредитующих застройщиков в рамках проектного финансирования клиентов. Первым из представителей банковской сферы слово взял Роман Кирюхин, вице-президент, управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости АО Альфа-Банк банк занимал проактивную позицию и по отношению к застройщикам, и по отношению к покупателям, стремясь улучшать условия для участников рынка, субсидируя ставки по кредитам для застройщиков по всем государственным программам, позволяя им строить с большей выгодой для себя, применять динамичное кредитование в зависимости от наполнения счетов эскроу и выборки по кредиту и так далее. «Мы наблюдаем ряд сложностей в сегодняшнем функционировании взаимодействия с застройщиками, а именно: девелоперы не всегда могут подтвердить собственное участие в проекте соответствующими документами, права на земельный участок могут быть оспорены третьими лицами или госорганами, а для банка риск утраты обеспечения неприемлем. Для эффективного решения проблем плотный диалог банка с застройщиком совершенно точно нужен», - рассказал Кирюхин.

Еще одним представителем банковской сферы на мероприятии стал Стефан Ясногородский, руководитель направления «Недвижимость» Совкомбанка. В своем выступлении он отметил, что банки согласны с застройщиками в необходимости модернизации системы проектного финансирования, однако их позиции по некоторым вопросам нужно сверять. Например, при оптимизации расчетов по H6 в сделках застройщики предлагают корректирующий коэффициент по эскроу 100%, то банки 50-80%. В тоже время банкир предполагает, что для ликвидных проектов в положение ЦБ РФ №590-П можно внести изменения по снижению ковенант и требований к застройщику: LLCR с 1.25 до 1.1, долю Equity инвестора с 15% до 5%, а стресс-тест доходной части с 10% до 7%. «Инициатива по введению механизма полноценного рефинансирования проектного кредита может освежить рынок и дать возможность банковскому сектору перераспределять риски в системе в зависимости от риск-профиля проектов, изменяющегося в динамике. То есть, если взять тот же коэффициент покрытия долга, разные банки на один и тот же проект будут готовы смотреть по-разному через призму такой ковенанты, что даст финансовому институту с более мягкими условиями рефинансировать уже строящийся проект. И наконец, застройщик сможет получить лучший клиентский сервис, поскольку у него всегда будет возможность рассмотреть другие банки для проектного финансирования, в случае различий в подходах работы с текущим банком», - поделился Ясногородский.

В целом, и банки, и застройщики отметили необходимость внесения корректировок в действующие нормативные акты проектного финансирования, а также пользу изучения международного опыта и внедрения лучших практик по досрочному частичному раскрытию эскроу-счетов, и договорились о дальнейшем взаимодействии в ближайшее время в рамках круглого стола на базе Клуба инвесторов Москвы.