Для каждого, кто покупает квартиру, это одно из самых серьезных приобретений, которые приходится делать в жизни. Во-первых, это дорогая покупка. Во-вторых, жилье покупается на более длительный срок, чем большинство других товаров. А в-третьих, при выборе квартиры нужно учитывать столько факторов, что порой с этой задачей невозможно справиться без профессиональной помощи.
Какие требования предъявлять к жилью, что важно, а что второстепенно, какие факторы выходят на первый план в условиях роста, а какие, напротив, в условиях падения рынка, что учесть покупателю сегодня, чтобы сделать максимально удачный и надежный выбор?
Спикер:
-
Румянцев Николай НиколаевичДиректор Департамента жилой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО»
Вопросы
При выборе любой квартиры ориентироваться нужно, в первую очередь, на потребительские свойства. Основные известны – это расположение ЖК, транспортная доступность, инфраструктура, парковка, наличие или отсутствие объектов, негативно влияющих на экологию (ЛЭП, промышленные предприятия и прочее). Сформируйте свои предпочтения, обращайте внимание не на классификацию, предлагаемую застройщиком, а на то, что нужно и важно лично для Вас: пять минут до метро или парк под окнами, наличие детского сада или фитнесс-клуб поблизости, какая-то подходящая именно Вам планировка квартиры или удачный вид из окна. Относительно бюджета: решайте, что для Вас принципиально – сэкономить и уложиться в имеющуюся сумму, возможно, пожертвовав при этом какими-то характеристиками, или позволить себе более высокое качество, удовлетворить максимум своих потребностей, но для этого взять кредит.
Так как квартира - это продукт длительного потребления, считаю второй вариант более разумным.
По таким объектам снижение цен составило порядка 50%, по объектам с адекватной ценовой политикой – 15-20%.
Сегодня количество инвестиционных покупок значительно сократилось – прошло то время, когда на рынке брали все подряд, зная, что буквально любое жилье в будущем существенно вырастет в цене. Поэтому даже в целях вложения денежных средств нужно ориентироваться только на те объекты, которые пригодны для жизни, то есть выбирать «как для себя». Если цена и теперь адекватна качеству предложения, то такие объекты вполне можно рассматривать. Главное не забывать о надежности: во избежание печальных последствий смотрите на стадию строительства, интенсивность работ на площадке, репутацию застройщика. Низкие цены экономически могут быть оправданы на финальном этапе строительства, когда компания уже получила свою прибыль на ранее проданном объеме. Тогда считайте, что вам повезло и, если объект достойный, покупайте. Но если застройщик демпингует в начале строительных работ, то возникает резонное сомнение, на какие средства он будет достраивать и достроит ли вообще.
Первая группа состоит из факторов роста цены. Во-первых, это заметное снижение объемов коммерческого строительства. Во-вторых, за последние годы прошло крайне мало торгов с земельными участками под жилищное строительство. Дефицит участков привел к тому, что для дальнейшего строительства необходимо выводить промышленные предприятия, переносить линии электропередач, перекладывать газопроводы, что, естественно, увеличивает первоначальный вклад в строительство. Кроме того, застройка земельных участков через оформление права собственности стала намного дороже, так как в 2007 году был произведен перерасчет кадастровой стоимости земли. В-третьих, в связи с кризисом невероятно усложнилась процедура привлечения денежных средств по строительству из-за отсутствия четкой и удобной схемы кредитования. Также на рынке за прошедший год сформировался отложенный спрос, и сегодня покупатель вместе со своими сбережениями начал выходить на рынок, что обуславливает повышение общего спроса на жилье. Совокупность этих факторов свидетельствует в пользу будущего роста цен.
Вторая группа тенденций указывает на то, что цены, наоборот, будут снижаться. Из-за кризиса покупательская способность значительно упала, инвестиционные покупки практически не осуществляются, а ипотека стала недоступна. Все это подтверждает то, что рынок находится в замороженном состоянии и повышения стоимости квадратного метра не ожидается.
Какой из этих трендов будет преобладать в дальнейшем, сказать трудно, особенно в свете нашей непредсказуемой экономической ситуации. При этом в настоящее время строить жилье внутри МКАДА и продавать его ниже, чем за 90 тыс. рублей – это фактически нулевая рентабельность, и начинать новые проекты по этой цене бессмысленно. Я считаю, что в рамках РФ вторая группа факторов перевесит, но в Москве, особенно учитывая, что она привлекает деньги со всей России, сильнее будет первая группа.
Недвижимость, в отличие от других товаров, является продуктом длительного пользования. Поэтому ситуация, когда вам предлагают значительную скидку, может указывать либо на то, что цена была изначально сильно завышена, либо застройщик по какой-то причине сильно нуждается в денежных средствах и готов демпинговать для краткосрочного повышения спроса. Обычно же скидки на рынке недвижимости не очень большие (несколько процентов) и направлены скорее на создание у покупателя приятного настроения при покупке.
Впрочем, вопрос классификации жилья, как я уже отмечал, сложный и не однозначный. Например, в ЖК «Чемпион-парк» цена квадратного метра стартовала от 100 тыс. рублей. По московским меркам такая стоимость жилья подходит под определение эконом-класс, однако внутренняя начинка дома, его общий уровень значительно выше, чем то, что принято называть «экономом».
Себестоимость квадратного метра складывается из многих элементов. Основную часть составляют стоимость земельного участка, которая, в свою очередь, формируется не только из его цены, но также из стоимости строений, находящихся на нем в момент покупки; стоимости приватизации земельного участка, затрат на подключение к инженерным сетям, инженерное обеспечение застройкии так далее. Так вот, перечисленные расходы порой превышают стоимость собственно строительно-монтажных работ (СМР).
Надежда Мурлыкина: Выгодно ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость? Не произойдет ли последующего обвала цен на рынке недвижимости в связи с продолжающимся кризисом?
Возможности инвестиций в жилую недвижимость зависят, в первую очередь, от ваших целей и перспектив. Если вы планируете продать объект менее чем через год, то в нынешних условиях срок и результаты не окупят Ваши ожидания. Если же Вы готовы ждать покупателей более года, то инвестиции в недвижимость однозначно принесут вам превышающую банковские проценты прибыль.
Но когда покупателям требуется нестандартно большая жилплощадь, они, как правило, приобретают по две квартиры на одном этаже и объединяют их. Объединение – не более сложное дело, чем отделка новостройки.
Что касается «зеленой зоны» застройки, то и здесь действуют нормы, обязательные к исполнению. Впрочем, при желании застройщик может увеличивать территорию, отведенную под благоустройство, повышать ее качество в соответствии со своими возможностями и желаниями. Например, благодаря обширной прилегающей территории мы в нашем ЖК «DOMINION» предусмотрели парк и несколько спортивных зон: ролледром, площадки для минифутбола, хоккея и фигурного катания, теннисный корт, поля для баскетбола, волейбола. Также на территории будут организованы детские площадки, прогулочные зоны, зону для выгула собак, разветвленная сеть велосипедных и пешеходных дорожек.
Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за актуальные и разнообразные вопросы и активное участие в конференции. Для ответов эксперт выбрал наиболее злободневные и не повторяющиеся. Надеемся, что данная информация будет вам полезна.
Онлайн-конференции на www.irn.ru будут проводиться регулярно с участим наших сотрудников и других экспертов рынка. Мы намерены освещать самый широкий спектр тем рынка недвижимости. Следите за обновлениями регулярно!
Если ваша компания готова выступить в качестве эксперта и ей есть что сказать нашим читателям, предлагаем заполнить форму заявки.