Валютные колебания обострили общую экономическую ситуацию, что отразилось и на рынке жилья. Эксперты отмечают некоторое оживление спроса, связанное с желанием защитить свои средства в недвижимости. Как лучше поступить в нынешней ситуации, рассказали руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев и руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк в ходе онлайн-конференции «Недвижимость при нестабильности рубля: что делать инвесторам и обычным покупателям жилья?».


Спрос растет
Нестабильность в экономике, если она не носит характер полномасштабного кризиса, обычно играет на руку рынку недвижимости. Инвесторы зачастую расценивают жилье как стабильный защитный актив и поэтому перекладывают деньги в квадратные метры. Обычные покупатели в свою очередь стремятся как можно быстрее решить жилищный вопрос, опасаясь ухудшения ситуации. Поэтому, когда на каких-то рынках начинается «болтанка», интерес к недвижимости возрастает.

По словам Олега Репченко, на рынке сейчас наблюдается пусть и не ажиотаж, но некоторое оживление. Это подтверждают и другие эксперты. «Можем привести данные нашей компании: объем сделок (продажи) в I квартале 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 15%. В начале квартала был отмечен высокий спрос на готовое жилье», – говорит Владимир Богданюк. Дмитрий Гусев отмечает даже более существенный рост покупательской активности – на 30%: «Но данный показатель меняется в зависимости от конкретного объекта».


Метр или доллар?
Многих читателей www.irn.ru интересовало, в чем лучше защитить свои деньги – в валюте или в квадратных метрах. Здесь многое зависит от цели: заработать существенную прибыль или сохранить сбережения. «Валютные инвестиции – это вариант краткосрочных и спекулятивных вложений. К тому же стоит иметь в виду, что валюта не растет сама по себе, она дорожает относительно других валют. То есть на этом рынке вы можете выиграть не за счет какого-то общего роста рынка, а только за счет проигрыша других. А играть приходится против профессионалов. Поэтому игры на валютном рынке ради заработка я бы не рекомендовал для непрофессиональных инвесторов», – отмечает Олег Репченко.

Снизить риски можно, разложив сбережения по разным валютам. Но в этом случае говорить о существенном заработке уже не приходится, это просто страхование рисков: пока падает одна валюта, другая из вашей «корзины» должна подрасти.

Жилье в настоящее время тоже не дает возможности существенно увеличить капитал. Хотя сберечь накопления можно. «Трудно себе представить ситуацию, в которой квартира в Москве абсолютно обесценится, даже во время кризиса 2008 года цены упали на 30% – и это в долларах, – констатирует Олег Репченко. – В рублевом эквиваленте падение было меньше, так как российская валюта тогда сильно ослабла. К тому же квартиру можно сдавать, что дает пусть и небольшой (около 5%), но стабильный доход». Увеличить прибыль можно, если вложить деньги в новостройку. По словам Владимира Богданюка, за год-два можно добиться прироста в 25%.

В целом, по словам Дмитрия Гусева, все зависит от горизонта инвестирования: «Если говорить о краткосрочных вложениях, то эффективнее покупка долларов, а если о долгосрочном периоде, то однозначно – недвижимость».

Однако стоит иметь в виду, что в нынешней ситуации полностью защититься от падения стоимости рубля в недвижимости не получится. «Из-за отсутствия однозначной привязки цен на недвижимость к доллару ожидать равнозначного роста в рублях не стоит. Как показывает практика, цены на жилье занимают в этом случае некую промежуточную позицию – несколько подрастают в рублях и проседают в долларах», – говорит Олег Репченко.


Не привязываться к доллару
Для многих продавцов в моменты ослабления рубля появляется соблазн привязать цену квартиры к доллару. По словам Дмитрия Гусева, это позволяет снять валютные риски. Но на практике это не всегда срабатывает, так как желания продавцов противоречат возможностям покупателей. «Увеличение стоимости за счет изменения курса может негативно отразиться на спросе на квартиру», – предупреждает Владимир Богданюк.

Общая ценовая картина рынка подтверждает эту тенденцию. По данным www.irn.ru, с начала года к концу марта курс рубля упал с 32,7 до 36,4 рубля за доллар, то есть на 11%. За это же время долларовые цены на квартиры в Москве снизились примерно на 6%, а рублевые – подросли на 4%. «Из этого можно сделать вывод, что люди не готовы переплачивать за слабый рубль. Вы, конечно, можете попробовать привязать цены к доллару. Но, скорее всего, столкнетесь с тем, что потенциальные покупатели будут торговаться», – говорит Олег Репченко.

Интересно, что даже в сегменте дорогого жилья привязка к доллару уже не столь очевидна, как была раньше. «В связи с нестабильностью рубля девелоперы вынуждены фиксировать ставку, создавая свой «внутренний курс», – отмечает Дмитрий Гусев. По словам Владимира Богданюка, так сейчас поступает большинство девелоперов элитной недвижимости.


Что купить?
Перед теми, кто хочет защитить сбережения в недвижимости, встает вопрос, что именно покупать. Обычно считается, что элитная недвижимость наиболее устойчива к экономическим неурядицам. Это не совсем так. По словам Олега Репченко, рынок дорогого жилья менее подвижен, поэтому демонстрирует относительную стабильность только в первое время, а затем ценовая коррекция приходит и в этот сегмент. Подробнее об этом читайте в статье «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».

Эксперты считают, что сейчас выгоднее покупать более бюджетное жилье. Даже если финансы позволяют вложиться в «элитку», вместо одной элитной квартиры предпочтительнее купить несколько квартир подешевле. «Их ликвидность и срок экспозиции на рынке (в случае дальнейшей перепродажи) гораздо выше», – объясняет Владимир Богданюк.

К тому же недорогую квартиру проще сдать в аренду. «Целевая аудитория элитного сегмента имеет свою специфику, просто «ворваться» в эту нишу невозможно, на поиск подходящего арендатора может уйти не один месяц, да и подобный объект, как правило, требует хорошей рекламы, – говорит Дмитрий Гусев. - Поэтому реализовать недорогие квартиры проще. Наибольшим спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в пешей доступности от остановок общественного транспорта». Наибольшей инвестиционной привлекательностью, по мнению экспертов, обладают квартиры в Москве и ближнем Подмосковье.

Таким образом, сейчас на рынке недвижимости складывается вполне благоприятная атмосфера: количество сделок увеличивается при относительной стабильности цен. Главный совет тем, кто решил сохранить сбережения в квадратных метрах, – выбирать наиболее ликвидное жилье, то есть относительно недорогие квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью.

Новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район Щукино4 кв. 2023 г.1-4-комнатные квартиры площадью 48 - 130 м2
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район ЩукиноСкидка 8%
EVOг. Реутов30 квартир по спеццене
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦКВ марте выгода до 1,3 млн рублей!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
OPUSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект Квартиры в престижном районе в 10 минутах пешком от м.
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 13%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все