Купить квартиру в Москве и обойтись без риелтора
Подобрать жилье можно и самостоятельно, но проверку юридической чистоты квартиры лучше доверить специалистам
Зачастую люди негативно относятся к риелторам, так как считают, что они навязывают ненужные им услуги. Но рынок развивается, и сейчас некоторые агентства готовы предоставлять отдельные услуги вместо дорогостоящего полного сопровождения сделки. О том, что человек может сделать сам, а в каких случаях лучше привлечь специалиста, рассказала генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева в ходе онлайн-конференции «Купить или продать квартиру: действовать самостоятельно или через агентство?».
Скрытое снижение
На первый взгляд, на рынке недвижимости сейчас наблюдается ценовая стабильность, что считается благоприятным временем для сделок с жильем. На самом деле на рынке сложилась непростая ситуация, некоторые процессы могут быть скрыты от взгляда обычного продавца или покупателя жилья.
Как отмечает Эльвира Дадашева, в настоящее время спрос на покупку жилья падает, а предложений становится все больше, что ведет к скрытому снижению цен на квартиры. «Цены снижаются, но не так быстро, как, конечно, хотелось бы покупателям. Дело в том, что срок экспозиции квартир увеличился в среднем по Москве до полугода, а то и больше, – констатирует эксперт. – Продавцы, уставшие ждать, наконец-то начинают понимать, что по заявленной цене к их квартире нет интереса, и понижают цену на серьезную сумму – от 300 000 до 500 000 рублей».
Открытого снижения цен пока нет, так как продавцам психологически сложно, вопреки советам риелторов, сразу понизить цену на внушительную сумму в начале экспозиции объекта. «В итоге им все равно через 6-8 месяцев приходится понижаться и порой еще на большие суммы, чем если бы это понижение было 3-5 месяцев назад. Если посмотреть рекламную историю выставленных квартир хотя бы в течение 50 дней, видно, что продавцы снижают цены... Очень медленно, но снижают», – говорит Эльвира Дадашева.
Однако большой объем предложения во многих случаях облегчает жизнь – особенно при альтернативных сделках. Ведь у человека есть множество вариантов, среди которых можно подобрать квартиру взамен проданной.
Сэкономить на риелторе
Из-за доступности информации и роста финансовой и юридической грамотности продавцов и покупателей жилья все чаще люди говорят о том, что им не нужно полное сопровождение сделки со стороны риелторов. «Раньше все путешествовали через турагентства и думали, что иначе нельзя – только по путевке. Сейчас люди сами покупают билеты, бронируют отели, покупают экскурсии, турагентства многим уже не нужны в принципе, – провел аналогию программист Дмитрий Орехов. – Мне кажется, риелторские услуги идут по тому же пути – зачем платить 150 000 за сделку, если все можно сделать самому?»
Риелторы и сами отмечают такую тенденцию. «Тот, кто уверен в себе, обладает достаточными навыками и знаниями в области сделок с недвижимостью, не нуждается в услугах риелтора», – согласна Эльвира Дадашева. В таких условиях, по словам эксперта, наиболее востребованными на рынке окажутся агентства, которые готовы оказывать отдельные услуги по фиксированной цене, а не исключительно полное сопровождение сделки «под ключ». «Почему мы – риелторы – решаем за клиента, что ему нужно? Кому-то нужен результат, а кому-то – часть результата, так как конечный результат он может получить самостоятельно, не переплачивая за те услуги, которые ему не нужны», – отмечает эксперт.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Для человека это способ существенно сэкономить. Ведь чаще всего за сопровождение сделки риелторы берут 2 – 3% от стоимости жилья, что в случае с московской квартирой может составить не одну сотню тысяч рублей. Если же заказывать отдельные услуги, то в зависимости от их набора, необходимого в каждом конкретном случае, их стоимость может составить от 10 000 рублей. «Сэкономить можно на любой из представленных нами услуг, все зависит от того, с чем потенциальный клиент может, как ему кажется, справиться самостоятельно, а с чем нет», – говорит Эльвира Дадашева.
Главное здесь – точно определить границу своей компетенции. Иногда даже очень простые на первый взгляд вещи могут вылиться в серьезную проблему. Например, нередко люди недооценивают сложность процесса взаиморасчетов. «Обычно расчеты производятся через банковскую ячейку, и очень важно грамотно прописать все условия: время и дату доступа к ней сторон сделки, учитывая количество квартир в цепочке, а также количество участников сделки, – отмечает риелтор. – Если сделка альтернативная, с большим количеством участников, то лучше доверить контроль грамотного произведения расчетов специалисту».
Время на выбор
Покупка квартиры всегда начинается с поиска необходимых вариантов и отсева несостоятельных предложений. «Эти процессы не сложны, но требуют много свободного времени», – говорит Эльвира Дадашева.
Помимо временных затрат могут возникнуть сложности с тем, кто встретит покупателя на другом конце провода. Это может быть и недобросовестный риелтор, выставивший ложное объявление, и откровенный мошенник. Кроме того, существует опасность «навязывания» эксклюзивного договора. «Когда искала квартиру несколько лет назад, столкнулась с тем, что агентства бессовестно «разводят» на эксклюзивы, а по-другому работать отказываются, – рассказывает журналист Надежда. – У меня было несколько подходящих вариантов из «Виннера» (база недвижимости Winner. – Прим. ред.), звоню по одному, оказывается, эту квартиру продает одно очень известное агентство. Я прошу рассказать мне о квартире, а они – «заключите с нами эксклюзивный договор – мы вам все подберем». Ушла ни с чем...»
По словам Эльвиры Дадашевой, подобных случаев очень много: «К сожалению, для некоторых, я бы сказала, начинающих риелторов, это единственный способ найти клиентов. Если на вопрос по конкретной выставленной в рекламу квартире вы слышите разговоры о том, что для покупки этой квартиры нужно заключить договор, кладите трубку, так как этой квартиры в реальности не существует».
Переиграть чужого риелтора
Еще одна проблема для человека, решившего обойтись без помощи риелторов, заключается в том, что сотрудничать, скорее всего, придется с посредниками. По словам Эльвиры Дадашевой, баз недвижимости, в которых бы гарантированно были представлены объявления только от частных лиц, попросту нет. Более того, даже объявления на подъездах чаще всего расклеивают посредники.
Некоторые люди ошибочно полагают, что это преимущество. «Продаю квартиру, у покупателя есть риелтор. Зачем мне тратить деньги на риелтора?» - спрашивает одна из читательниц онлайн-конференции. «Риелтор покупателя будет отслеживать интересы покупателя, а не ваши, – говорит Эльвира Дадашева. – Осмелюсь провести аналогию с адвокатами. Ведь ни у одного истца не возникнет мысли нанять адвоката ответчика».
Проверка юридической чистоты квартиры
Важным этапом сделки является проверка юридической чистоты квартиры. В этом вопросе точно не стоит пренебрегать услугами профессионалов. Некоторые покупатели преувеличивают надежность страхования и отказываются от такой проверки. «К сожалению, титульное страхование – не панацея, так как, как правило, страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».
Однако если агентство не вынуждает вас оплачивать полное сопровождение сделки, никто не принуждает проверять квартиру именно через риелтора – можно, например, обратиться к юристу, которому человек доверяет. Правда, по словам эксперта, необходимо убедиться, что юрист специализируется на жилищном праве и имеет большой опыт работы по сделкам с недвижимостью.
Можно, наоборот, именно эту самую важную часть работы доверить риелторскому агентству, а с остальным при наличии времени и возможностей справиться самостоятельно. «В каждом уважающем себя агентстве есть юрист-жилищник плюс специалисты, работающие в сфере недвижимости многие годы и имеющие в своем «портфолио» опыт не одной сотни сделок», – уверяет Эльвира Дадашева.
Частные маклеры
Помимо самостоятельной работы и обращения в риелторское агентство есть еще один вариант – частные маклеры. Правда, здесь возникает много рисков. «К сожалению, настоящих профессионалов в среде «частных маклеров» можно по пальцам пересчитать, и стоимость их услуг не меньше, чем стоимость тех же услуг в агентствах, – говорит Эльвира Дадашева. – Основная масса так называемых «частных маклеров» – это недоучки, которые провели пару сделок под присмотром наставников в агентствах недвижимости и решили, что отныне могут работать самостоятельно, или «левачащие» сотрудники агентств недвижимости, не несущие никакой ответственности за свои действия».
Поэтому к частному риелтору стоит обращаться только по рекомендации – если это проверенный человек, доказавший свой профессионализм. Иначе можно не только столкнуться с некомпетентным специалистом, но и нарваться на откровенного мошенника.
Резюмируем
Несмотря на то что на рынке сейчас происходят не самые простые процессы, люди становятся все грамотнее, а значит, все больше этапов сделки с недвижимостью могут осуществить самостоятельно. Естественно, в такой ситуации они не хотят переплачивать риелторам сотни тысяч рублей. Однако при сделках с недвижимостью стоит трезво оценить свои силы и знания, чтобы определить, где без помощи специалиста не удастся обойтись.
