Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.6 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новый большой формат дачной жизни, или долой тесноту шести соток




В последние годы загородный рынок Московской области (да, пожалуй, и других регионов России) постигла повальная «демократизация». Наиболее популярным способом снижения стоимости загородных владений стала продажа участков без подряда. Еще один – мелкая нарезка, когда девелоперы предлагали участки минимально возможного размера. Наконец, большинство игроков рынка перекочевали из такого популярного до кризиса бизнес-класса в сегмент экономжилья и стали строить дома меньших площадей и по другим, более доступным технологиям. Оспаривать и огульно критиковать эти решения вовсе не стоит – для многих покупателей они являются единственной возможностью приобщиться к загородной жизни.

Однако есть категория покупателей, которую такие варианты не устроят, так как загородную жизнь они видят и планируют совсем иначе: это абсолютно свой автономный мир и зона полной свободы от соседей, перспектива строительства нескольких домов для детей, родственников, возможность разбить вишневый сад или, допустим, создать собственное фермерское хозяйство. Таким клиентам подходят наделы от 50 соток и больше.

Загвоздка в том, что найти «большую землю», как правило, можно уже за пределами Подмосковья, на довольно большом расстоянии от столицы. В этом же и плюс – такие земли стоят значительно дешевле участков в «ближнем круге» и позволить себе большой надел может не только олигарх.

Где в Подмосковье и окрестностях искать крупные участки? Что можно обустроить на «большой земле»? К каким тратам готовиться покупателям, чего остерегаться, на что обращать внимание при выборе обширного владения? Информацией, наблюдениями и рекомендациями поделятся с читателями www.irn.ru Михаил Михайлов, генеральный директор ООО «Вотчина» (девелопер Клубного поселка Вотчина Country Club во Владимирской области) и Татьяна Бокачева, начальник отдела исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Спикеры:

Вопросы

1. Александр, экономист:
Здравствуйте, Михаил! Скажите, а какая рентабельность для девелопера от такой большой нарезки земли? Если судить по аналогии с квартирами, то чем меньше нарезка, тем больше «выхлоп» с одного квадратного метра. Сколько у вас стоит сотка земли при больших наделах, и сколько бы она стоила, если бы вы «нарезали» землю кусками по 10 – 20 соток? Почему вы решили продавать именно большими кусками?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Мы решили продавать большими участками, потому что спрос на большие участки есть, и желающие разместиться на больших наделах земли сталкиваются с множеством проблем. Подведение газа, электричества, водоснабжения, нужно заводить собственную охрану, нанимать местных прорабов, управляющих, рабочих и решать целый комплекс вопросов, съедающих самое ценное этих людей – это их время. Деньги есть, идеи и желание обустроить большое пространство есть, а времени на все это страшно не хватает.

Вы правы, наценка девелопера на участки мелкой нарезки выше. И скорость реализации мелконарезанных поселков, безусловно, выше – один сезон и поселок почти продан. Львиную долю наценки такого девелопера съедают коммерческие расходы на обеспечение системы продаж, показов, сделок.

Мы же пошли по пути клубного формата, в нашей экономике превалирует обеспечение сервисных служб на месте, мы развиваем фермерское хозяйство, кооперируемся с ландшафтниками, строителями, архитекторами, дизайнерами. Наша задача – предоставить максимальный доступ к сервису на месте.

Сотка в нашем поселке стоит от 14 000 до 23 000 рублей. Нарезка по 10-20 соток территории в 320 га с красивыми перепадами высот, оврагами, ручьями, родникам и, перелесками не имеет, на наш взгляд, никакого экономического и эстетического смысла. Это будет обычный «шанхайский квартал».

2. Елена Афанасьева:
В каких из соседних областей дешевле купить большой участок? Существует ли тут фактор «престижности» (более высокие цены на западе, чем на восточных направлениях)? Или же на таких расстояниях традиционные для Подмосковья «ярлыки престижности» не работают? Что в таком случае влияет на цену?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

В девелопменте ключевым по-прежнему является место, и часто за престиж приходится доплачивать!

Большой участок в «Вотчине» – это оптимальный вариант! У нас престижно и недорого. Крайне удачное расположение живописной лесной опушки, природные родники, а значит, наличие действительно чистой воды, близость ж/д станции и инфраструктуры г. Бавлены, перспективы развития ж/д сообщения и реконструкция – расширение Ярославского и Горьковского шоссе – все это определило формат поселка.

Про большой участок в деревне, это большое количество личного времени на его обустройство (см. ответ выше Александру).

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Привлекательность дальних поселков зависит не столько от престижности направления, сколько от транспортной доступности: чем быстрее можно добраться до поселка, тем он привлекательнее.

Также важно окружение поселка: во-первых, природа – на границе с лесом или в лесу, на берегу озера или водохранилища; во-вторых, наличие поблизости населенного пункта, где есть вся необходимая инфраструктура; в-третьих, близость спортивно-развлекательных объектов или памятников истории и архитектуры.

Самые «быстрые» направления – это Новая Рига, Киевское шоссе, трасса М4 «Дон» (Новокаширское шоссе). Поэтому здесь дальние поселки пользуются устойчивым спросом и ценятся выше.

Ну а стоимость земли в конкретном поселке будет зависеть от индивидуальных характеристик самого поселка и его окружения.

3. Вуглускр:
Не понимаю, зачем вообще нужны такие огромные участки? Мы же не в 18 веке с крепостными крестьянами живем. Соток 20, на мой взгляд, более чем достаточно…

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Мы не настаиваем на том, что дачный участок не может быть меньше 1 га. Каждый человек покупает землю по потребностям. Наш поселок для людей, которым тесно в обычных поселках.

Они мечтают о свободной площади, о жизни без жалоб соседей и красивом виде из окна. Есть любители активных игр и хобби, которые мечтают заниматься спортом и своим хобби на собственном участке, а есть те, кто просто хочет владеть частичкой леса и реки, чтобы в любой миг можно было выйти и прогуляться по своей площади, не деля ее с другими дачниками.

И, конечно, наши участки для тех людей, которым просто хочется купить большой участок для внуков, засадить его клубникой, цветами и газоном.

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

У разных людей разные требования и финансовые возможности: кому-то достаточно 20 соток, кому-то недостаточно 20 соток, но на более крупный участок денег нет, а кому-то хочется иметь большой участок, и финансовые возможности позволяют его купить.

4. Надежда Козицкая, редакция IRN.RU:
Михаил, добрый день! Как, из вашей практики, чаще всего используют покупатели такие большие участки? Каково, на ваш взгляд, наилучшее применение?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Наши покупатели – обычные дачники в современном понимании этого слова, и, как лучше использовать площадь, каждый решает сам.

Отличие большого участка «Вотчины» в том, что он гораздо перспективнее 20-соточного и дает больше возможностей обустройства.

Такой участок нужен тем, кто хочет объединить родственников и проводить выходные в большой семье. Тем, кто любит тишину или, наоборот, не хочет стеснять соседей шумной компанией. Для тех, кому важен красивый пейзаж за окном, а не вид на соседний забор. Некоторые жители планируют держать лошадей/собак на участке, а другие просто хотят получить пространство для ландшафтного дизайна.

5. Олег, предприниматель:
Сколько может стоить подвод коммуникаций, а также ежемесячная стоимость коммунальных услуг, если на участке в гектар будет: три дома (один примерно на 400 кв.м, два поменьше – метров по 100, все с электричеством, с отоплением – 2 дома из трех), баня (электричество нужно, отопление нет), водопровод нужен во всех этих сооружениях и при этом максимально по территории участка – для полива?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

В стоимость земельных участков в поселке «Вотчина Country Club» включено подключение к магистральному газу из расчета 6 м3/час, данного объема достаточно для отопления и горячего водоснабжения дома площадью 500 - 600 м2, и к электричеству 15кВт/380. Есть возможность докупить нужную мощность. Оплата коммунальных услуг осуществляется по установленным госрасценкам. Ежемесячный платеж за пользование общим имуществом и содержание инфраструктуры составляет 3 500 руб./месяц с участка и не зависит от его площади и количества домостроений.

6. Армен Севиян:
Покупатели, приобретающие участки площадью более 50 соток, чаще покупают их с уже готовыми домами (готовые коттеджи, участки с подрядом) или же предпочитают «голую» землю, чтобы обустроить все по-своему?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Большой участок без подряда, как правило, берут клиенты с «большими планами по жизни». Они получают удовольствие уже от самого факта планирования больших перспектив просторной загородной жизни. Они предпочитают брать «голую» землю, понимая, что действительно большие планы «бегом» реализовать не получится.

7. Марина:
Михаил, скажите, пожалуйста, какие ближайшие населенные пункты, как добираться до поселка, можно ли доехать на поезде-электричке или другим общественным транспортом? спрашиваю, потому что хочется понимать, где в будущем нанимать людей для ухода за участком, уборки дома и пр.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Прежде чем искать работников в ближайших населенных пунктах, советую обратиться в управляющую компанию, которая специально создана на территории нашего поселка. Опытный руководитель, штатные сотрудники, техника к вашим услугам. Заявку на работы по обслуживанию участка, ремонт и строительство вы можете сделать напрямую в поселке или через московский офис. Цены немного выше, чем у «гастарбайтеров», зато нет проблем с качеством и гарантией, рабочие всегда «под рукой», опытные и проверенные специалисты.

8. Анна Суровцева:
А есть ли большие участки в ближнем и среднем Подмосковье? Насколько сотка в них дороже, чем в дальнем Подмосковье и соседних областях?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Предложения на большие участки есть, но их стоимость во много раз выше. Девелоперы предлагают землю на удалении 50-70 км от МКАД по цене в среднем 100 000 - 120 000 руб./сотка, если покупать 1 га, получается 12 000 000 руб. В Вотчине Country Club стоимость земли начинается от 14 000 руб./сотка.

Есть еще одно отличие нашего поселка от других предложений земли гектарами – мы продаем не просто землю и коммуникации в соседней деревне, а организованный поселок с инфраструктурой, управляющей компанией, охраной, с возможностью покупать продукты с собственной экофермы, а в стоимость земли уже включено подключение к центральным коммуникациям.

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Да, в ближнем и среднем Подмосковье есть поселки с большими участками на рынке первичного загородного жилья.

В частности, 1-я очередь поселка Crystal Istra в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе, где в первом полугодии 2012 г. можно было приобрести участки без подряда под ИЖС от 41 до 86 соток за 1,2 - 1,5 млн руб. за сотку с учетом стоимости всех центральных коммуникаций. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2011-2012 годы».

Также в ближнем Подмосковье можно приобрести дома на больших участках под ИЖС. Согласно «Исследованию рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2011-2012 годы», в числе поселков, где есть такие предложения, можно назвать «Стольное (Баковку)» (7 км от МКАД по Минскому шоссе), «Жуковку XXI» (9 км по Рублево-Успенскому шоссе), а также поселок Crystal Istra, где помимо участков без подряда продаются коттеджи

Во II квартале 2012 г. в «Стольном» можно было купить участок площадью 51-103 сотки за 1,46 млн руб. за сотку с подрядом на строительство дома от 440 до 1100 кв. м примерно по 50 000 – 100 000 руб. за подряд, включая все центральные коммуникации.

В «Жуковке XXI» цены на коттеджи от 723 до 899 кв. м на 50-100 сотках земли в этот период варьировались от 161 до 294 млн руб. со всеми центральными коммуникациями, а к осени 2012 г. поднялись до 170-310 млн руб.

В поселке Crystal Istra коттеджи от 780 до 1148 кв. м на 30-44 сотках земли продавались по 59-88 млн руб.

Пожалуй, самым дорогим поселком в 30-километровой зоне от МКАД является проект Agalarov Estate (25 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где в первом полугодии 2012 г. предлагались коттеджи от 1400 до 4000 кв. м с участками 45-140 соток по 205-735 млн руб., а участки без подряда от 20 до 400 соток – по 3,3 - 4,5 млн руб. за сотку со всеми центральными коммуникациями. Земля в этом поселке оформлена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Чем дальше от Москвы, тем цены ниже. Например, в поселке «Ушаковские дачи», расположенном в 60 км от МКАД по Новорижскому шоссе, участки без подряда под дачное строительство от 50 до 108 соток в первой половине 2012 г. продавались по 117 000 – 139 000 руб. за сотку, включая все центральные коммуникации.

А в поселке «Солнечная долина» в 90 км от МКАД по Киевскому шоссе, входящему в состав «Долины Имений», участки без подряда под дачное строительство от 27 до 203 соток с магистральным газом и центральным по поселку водопроводом, но индивидуальной канализацией, можно было купить по 80 000 – 130 000 руб. за сотку.

За 100-м километром от МКАД большие участки можно купить еще дешевле. В частности, в поселке «У серебряных прудов», который находится в 160 км от МКАД по Каширскому шоссе, земля без подряда под дачное строительство в нарезке от 50 до 149 соток во II квартале 2012 г. предлагалась по 10 900 – 27 000 руб. за сотку плюс 100 000 руб. с участка за магистральный газ. Центральный водопровод и канализация в поселке не предусмотрены.

А в поселке «Вотчина Country Club», который расположен чуть ближе к Москве – в 140 км от МКАД по Щелковскому шоссе, но предусматривает более крупные участки – от 1,1 до 4,62 га, стоимость земли на сегодняшний день составляет 13 500 – 23 000 руб. за сотку, включая коммуникации, а также есть один участок 65 соток за 2 млн руб.

9. Леди Х:
Шесть соток - это, конечно, мало, но и полгектара, на мой взгляд, перебор! Ведь засаживать, обустраивать весь этот участок - безумно хлопотно и дорого! Тут своими силами не управиться, нужны работники. Получается - опять же удовольствие не для человека среднего достатка. В связи с этим вопрос: сориентируйте, сколько может стоить ландшафтный дизайн подобного участка? Оказываете ли вы подобную услугу покупателям?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Гектар земли – это совсем немного. Гектар нужно увидеть воочию и тогда вы убедитесь, что ваши желания уже далеко за пределами привычных 10-20 соток и гораздо больше одного гектара.

Вы правильно заметили, что самостоятельно обустраивать большой участок хлопотно, да и ни к чему это. За городом надо отдыхать или работать в свое удовольствие. Именно для вашего отдыха в нашем поселке существует управляющая компания, которая и займется вашим участком даже в ваше отсутствие.

Кстати, обустройством участка можно не заниматься вообще, а оставить просто свободную площадь для прогулок и активных игр на свежем воздухе. Для этого достаточно 2-3 раза в год скосить траву это могут сделать рабочие управляющей компании.

У нас много вариантов естественного ландшафта с уклоном и оврагом, ровные участки с лесом и рекой, красивые участки рядом с прудом. А для того чтобы рассчитать стоимость ландшафтного дизайна, вам необходимо выбрать участок и обратиться в московский офис по адресу Березовая аллея, вл. 5а. Наш архитектор проконсультирует вас, сориентирует по стоимости и подберет оптимальный вариант, учитывая ваши пожелания.

10. Ирина Шкурникова, гл.бухгалтер:
Думаю купить большой участок в пределах примерно 300 км от Москвы – нам с мужем для жизни на пенсии и чтобы внуки могли проводить там лето. Хочется не менее 50 соток, а лучше ближе к гектару. Сколько это может стоить? И на что обращать внимание при покупке – все же большой участок означает больший риск не заметить какого-то огреха?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

В нашем поселке средняя стоимость сотки 14 000 рублей, площадь участков от 50 соток до 5 га. Можно выбрать участок на нашем сайте www.votchina.ru.

На что обратить внимание при покупке большого участка и любого участка вообще?

Прежде всего, стоит обратить внимание на юридический аспект: на рынке много мошенников, а проверить историю участка часто бывает сложно. Также следует обратить внимание на безопасность и охрану участка, в неорганизованных поселках – это больная тема. Подведены ли коммуникации или вам предстоит это делать самим, затратив массу времени, денег и сил, ведь без света и газа даже в самом красивом доме радости не будет.

Если вы будете покупать участок в организованном поселке, поинтересуйтесь: что будет после окончания продаж? Будет ли сервис и если да, то какой, опять же охрана, инфраструктура, в общем, кто и что останется в поселке после полной его реализации. Процесс приобретения важен, и следует помнить о том, что вам там жить долгие и счастливые годы.

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Стоимость сотки в поселках на такой удаленности начинается от 10 000 руб. с учетом коммуникаций. Цена конкретного участка зависит от его расположения, видовых характеристик, ландшафта, окружения.

Средняя стоимость сотки больших участков в поселках, расположенных в соседних с Подмосковьем областях, составляет примерно 32 400 руб. Т.е. участок площадью 50-100 соток Вам обойдется где-то в 1,6 - 3,2 млн руб.

В первую очередь Вам нужно очень внимательно изучить правоустанавливающие документы по этому участку: он должен быть оформлен в собственность на компанию-продавца или физическое лицо (если Вы покупаете на вторичном рынке), и цепочка его предыдущих продаж и оформлений должна быть прозрачной и понятной. Основными документами, подтверждающими право собственности на участок, являются договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.

Также обратите внимание на категорию и вид разрешенного использования земель. Участок может быть оформлен как земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, и тогда после строительства на нем дома и оформления его в собственность Вы сможете там прописаться (получить постоянную регистрацию), либо как земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, где можно строить только дачное жилье. Это прописано в документах к участку – свидетельстве о государственной регистрации права, договоре купли-продажи, кадастровом паспорте.

Обязательно проверьте, нет ли обременений права собственности на участок (ипотека, аренда, сервитут): это указано в свидетельстве о государственной регистрации права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если таковые имеются, то Вам не следует покупать этот участок.

Кадастровый паспорт участка включает форму, где указаны границы земельного участка. Этот документ обязателен, чтобы выйти на сделку купли-продажи.

Если Вы покупаете участок на вторичном рынке (т.е. у физического лица), то список документов, необходимых для заключения сделки, дополняется следующими: согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, которые, кстати, формально не являются обязательными для совершения сделки, но очень желательны, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде.

Настоятельно не рекомендуем покупать дачный участок без межевания. Межевание определяет точные границы участка и его привязку к местности, выполненную геодезистами. Межевой план необходим для постановки участка на кадастровый учет. В случае отсутствия межевания по участку впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков.

И еще один важный момент, о котором не следует забывать, это проверка участка на наличие коммуникаций (обязательно – электричество, магистральный газ; не обязательно, но желательно – центральные по поселку водоснабжение и канализация, оптиковолокно для последующего подключения к интернету). Если в момент подготовки к сделке коммуникации еще не подведены к поселку, следует проверить, есть ли у застройщика технические условия на подключение электричества и газа и договоры с ресурсоснабжающими организациями на электро- и газоснабжение. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к Вашему участку должны быть прописаны в документах, которые Вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки.

11. Оксана, риелтор:
Вопрос к Михаилу: скажите, а не случалось ли так, что человек покупает у вас участок размером 100 соток, делит его на 15 участков по 6 соток и продает свой участок по кускам. В результате внутри поселка поместий появляется как бы другой поселок с дачными домиками на 6 сотках. Как вы пытаетесь предотвратить такое использование земли?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

У нас действует ограничение по площади застройки. Так, для размещения жилого дома отводится от 13 до 50 соток, остальная земля для размещения инфраструктуры. Это предусмотрено в разрешенном использовании земельного участка.

12. Анна:
Нужна ли поселкам с большими поместьями какая-то особенная инфраструктура, отличная от того, что обычно предлагается в обычных поселках? Михаил, какую инфраструктуру предлагаете вы?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Да, поселку с большими участками нужна несколько иная инфраструктура, это гораздо более затратное мероприятие, чем для поселков с мелкой нарезкой.

Наша задача – обеспечить хороший сервис на месте, в поселке. Например, у нас полноценное фермерское хозяйство для обеспечения 140 семей экопродуктами. Постоянно на месте работники управляющей компании. Также есть естественный водоем с зоной отдыха и пляжем. В планах магазин и спортплощадка.

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Вообще, инфраструктура в загородном поселке зависит не столько от размеров участков в нем, сколько от того, предназначен ли он для постоянного или сезонного проживания, а также от того, есть ли поблизости населенные пункты или другие поселки с развитой инфраструктурой, которой смогут пользоваться жители этого поселка. Именно эти два фактора определяют, какая инфраструктура будет оптимальной для того или иного поселка.

Мы довольно подробно рассматривали вопрос инфраструктуры загородных поселков в наших статьях «Дом в поселке с развитой инфраструктурой: где купить и сколько стоит» и «Участок в поселке с инфраструктурой: где купить и сколько стоит». Посмотрите их, пожалуйста.

По данным наших исследований загородного рынка, инфраструктура в поселках с большими участками мало чем отличается от инфраструктуры в поселках с участками «стандартных» размеров. Так, из одиннадцати поселков с большими участками инфраструктура хорошо развита или имеется в достаточном объеме всего в четырех проектах, т.е. примерно в 36% поселков. Для сравнения: на рынке коттеджных поселков Подмосковья в целом доля проектов с собственной инфраструктурой примерно такая же и составляет 40%.

Все поселки с большими участками и инфраструктурой расположены в 30-километровой зоне от МКАД и потому подходят для постоянного проживания. А, как известно, собственная инфраструктура востребована в первую очередь в поселках для постоянного, а не для сезонного проживания (подробнее об этом изложено в вышеназванных статьях).

В семи поселках с большими участками инфраструктуры нет или она минимальна. При этом пять из них находятся за 60-м километром от МКАД и, следовательно, приобретаются в первую очередь как дачное/сезонное жилье. А в дачных поселках обширная инфраструктура не требуется, т.к. это удорожает и стоимость самих участков с домами, и последующие эксплуатационные платежи (более подробно об этом говорится в вышеназванных статьях).

13. Оксана, риелтор:
Добрый день! Я частный риелтор и занимаюсь загородной недвижимостью. С моей точки зрения, большие участки спросом не пользуются, даже обеспеченные покупатели предпочитают сравнительно небольшие участки – 20 – 30 соток. Они скорее потратят деньги на близость к Москве, а не на огромный надел. Если спрос на большие участки все же есть, то кто чаще всего такие участки покупает? И что для этих покупателей является решающим фактором при покупке?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Участок 1,5 - 2,0 га - это не огромный надел, а комфортный размер для человека, который решил основательно подойти к вопросу покупки земли. К тому же если он стоит дешевле, чем 20 соток в 70 км от Москвы. При этом качество поселка соответствует самым высоким требованиям по инфраструктуре и коммуникациям.

14. Сергей Рудаков:
Здравствуйте, уважаемый Михаил! Скажите, а можно ли у вас купить в складчину один участок и размежевать его между несколькими семьями? Как это можно юридически оформить?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Здравствуйте, Сергей! У нас уже есть такой опыт продажи участка, клиент пожелал оформить участок на себя и на сестру. Нет проблем, каждый получит свое свидетельство на собственность, но разделить участок можно не более чем на две части. Обращайтесь в офис, менеджер поможет подобрать участок в соответствии с Вашими пожеланиями.

15. Миледи:
Здравствуйте!
У нас, несмотря на всякую политику и прочее, интернациональная семья, объединившая несколько народов, населявших Советский Союз. Латышские родственники моего мужа получили по реституции огромное количество земли. И его часть тоже. И хотят эту часть передать нам! Это, на минуточку, 100 гектаров земли сельскохозяйственного назначения недалеко от города Мадона (Латвия). То есть, огромное поле. Мы с мужем граждане России и, вообще – горожане, москвичи. Хотя он имеет право получить гражданство – там родился, знает язык и т.д.
Что вы посоветуете нам делать с этой землей? Пока никаких планов по переезду в Латвию у нас нет.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Земля - это актив, который должен работать и приносить прибыль. Если у вас нет планов на его использование по назначению, то рекомендую поменять его на то, что будет полезно для вас. Уступите свою долю родственникам или продайте участок на рынке.

16. Наталья, клубный поселок бизнес-класса «Мирово Парк»:
Михаил, добрый день, наша компания реализует в Тюмени проект, аналогичный Вашему - клубный поселок с владениями от 35 соток до 1 га - "Мирово Парк". Хотелось бы узнать - насколько различны/схожи ваши покупатели (возраст, достаток, социальный статус)? Практикуется ли приобретение участков в кредит? Что является ключевым фактором для покупателя при принятии положительного решения о покупке участка в вашем поселке? Ответы на эти вопросы могут дать нам понимание рыночных тенденций (как известно, то, что реализуется в Москве сегодня, завтра будет в регионах), будем признательны за Ваше внимание к нашему вопросу. Спасибо.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Здравствуйте коллеги!

Наши покупатели – это люди, которым необходимы большие площади для комфортной жизни и у которых «большие планы по жизни». Наши жители свободны от стереотипов и смело смотрят в будущее - это, наверное, единственное, что объединяет наших жителей. Возраст от 25 и старше, достаток и социальный статус тоже разные.

Участки покупают большие семьи, которые устали от тесноты на привычных 6-10 сотках, объединившиеся друзья, которые хотят построить футбольное поле и гольф площадку, любители животных, которые заботятся о своих питомцах, творческие личности, которым природа помогает творить и дарит вдохновение, и просто любители земли и красивой природы.

Ключевой фактор покупки – это соотношение «цена и качество» и конечно необыкновенно красивая и богатая природа Вотчины: вековой смешанный лес по периметру, 7 родников с «живой водой», гарантирующие качество чистой питьевой воды, высокоплодородная земля, наш поселок входит в зону Ополья, естественные водоемы на территории, большая вода в шаговой доступности и густой лес - добрая отрада для рыбаков, охотников и грибников.

В последнее время сегмент больших участков развивается, конкуренция заставляет девелоперов обращать внимание на все запросы клиентов и формировать соответствующие предложения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Москва расширяет свои границы. На мой взгляд, это первый шаг к объединению всей московской области с городом. Рынок дальних дач перешагнул 100 км отметку от Москвы. Дальше освоение дачниками соседних областей с еще не тронутыми лесами, реками и не застроенными полями.

17. Андрей:
Почему вы выбрали Ярославское направление для строительства поселка, а не раскрученную Ригу или Симферопольку? Собираюсь покупать дачный участок, какое направление посоветуете?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Выбор должен быть осознанный, ведь вы собираетесь вкладывать большие деньги в его освоение. Поэтому постарайтесь заглянуть вперед и ответить на вопрос: где будет выгодно приобрести участок? Что будет с участком, когда ваша семья вырастет? И что будет с пропускной способностью с нынешними направлениями с учетом темпов застройки пригорода?

Один из самых важных критериев - экология. И если вы ищете землю в соседних с МО областях, важно знать приоритетное направление развития области. Если область аграрная – хорошо, а если в планах размещение выведенных из Москвы заводов - не очень.

Второе - транспортная доступность, но не в настоящее время, а в планах реконструкции действующих и, возможно, строительства новых трасс-дублеров.

Наша компания занимается землей в Ярославской и Владимирской областях, и можем с уверенностью сказать, что эти направления недооценены на сегодняшний день и имеют хорошие перспективы. Развитая инфраструктура городов, памятники древней Руси (Золотое кольцо), Русское Ополье, реконструкция Ярославского и Горьковского шоссе, строительство дублера Щелковского шоссе уже привлекают людей из других районов.

18. Антон Давыдов:
Добрый день! А сколько поселков с большими участками предлагается сегодня на рынке первичного загородного жилья? Где они преимущественно расположены?

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

На сегодняшний день на рынке первичного загородного жилья Подмосковья и соседних областей в пределах 250 км от МКАД насчитывается 11 поселков, где средняя площадь участков составляет не менее 40 соток, а максимальная площадь участков достигает 1 га и более. Из них четыре поселка предлагают коттеджи и участки с подрядом, пять поселков – участки без подряда, а два поселка – тот и другой формат загородной недвижимости.

Если посмотреть по сторонам света, то лидером по количеству таких поселков является западное направление Подмосковья (Минское, Рублево-Успенское шоссе): здесь находится четыре поселка. На втором месте северо-запад (Новорижское шоссе) с тремя поселками. Третье место занимает юго-западное направление (Киевское, Калужское шоссе), где расположено два поселка. Еще по одному поселку на Каширском и Щелковском шоссе.

Основная часть поселков – шесть штук – расположена в радиусе 30 км от МКАД. Еще два поселка находятся в пределах 100 км: один – в 60 км, а второй – в 90 км от МКАД. За 100 км от Москвы расположено три поселка.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Здравствуйте! К сожалению, не много. В основном это поселки, в которых преобладает «стандартная нарезка» по 6-15 соток, а два, три участка по 50 соток, есть предложения больших участков КФХ в поле и ТУ на коммуникации. Если говорить о концептуальных организованных поселках, то таких единицы.

19. Антон Давыдов:
Также интересует цена вопроса – за сколько можно купить крупный участок без подряда?

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Подробно цены в таких поселках и как они зависят от удаленности от Москвы, рассмотрены в ответе на вопрос № 8.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Цены очень разные от 7 000 до 120 000 руб./сотка. Все зависит от удаленности и наличия коммуникаций. Есть предложения от частников, но это совсем другая история. В ней можно потеряться и купить «кота в мешке». Если говорить про поселок Вотчина Country Club, то стоимость сотки от 14 000 рублей с учетом подключения к коммуникациям. www.votchina.ru

20. Ольга:
Здравствуйте, уважаемые эксперты! У меня такой вопрос: есть ли у поселков с крупными участками какие-то интересные специфические особенности – как у самих поселков, так и вокруг них? Или же от обычных поселков они отличаются только размером землевладений?

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Да, в некоторых поселках с большими участками есть интересные и даже уникальные спортивно-развлекательные объекты, а некоторые поселки расположены возле таковых.

В частности, в поселке Crystal Istra (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрен горнолыжный спуск.

А, например, жители поселка «Ушаковские дачи» (60 км от МКАД по Новорижскому шоссе) смогут пользоваться всей инфраструктурой, которая создается в рамках проекта комплексного освоения территории «Истринская долина». Она включает конный клуб «Аванпост Истра» со школой верховой езды, в том числе для детей в пони-клубе, рыболовно-спортивный клуб, экопарк «Истринская долина» с экофермой, садами плодовоовощных культур и небольшим рыборазводным цехом. Кроме того, недалеко от поселка находится центр водных видов спорта «Веселый ветер», на территории которого работает школа виндсерфинга.

Поселок «Солнечная долина», входящий в состав «Долины Имений» (90 км от МКАД по Киевскому шоссе), расположен возле культурно-образовательного туристического центра «Этномир» – уникального проекта, позволяющего всем желающим познакомиться с жизнью, традициями и культурой народов мира, а также обогатить себя новыми знаниями о жизни и традициях народа, став жителем любого этнодвора.

Концепцией поселка Agalarov Estate (25 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено поле для гольфа на 18 лунок со сложной водной системой, состоящей из четырнадцати озер, большинство из которых соединены системой маленьких речушек с единым подводным течением, четырех водопадов и семи фонтанов, а также Академия гольфа Troon Golf и гольф-клуб.

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Да, специфика у поселков с крупными участками конечно существует.

Площадь поселка Вотчина Country Club 320 га, периметр 13 км, поэтому для обеспечения безопасности наших жителей мы организовали 5 постов охраны, видеонаблюдение, патрулирование территории.

Так как участки большие, может потребоваться помощь в уходе и обустройстве территории, поэтому в поселке есть управляющая компания, которая работает в режиме «службы одного звонка», выполняя любые работы по хозяйству даже в Ваше отсутствие. Руководитель нашей управляющей компании – профессиональный агроном, с большим опытом работы на земле, в прошлом председатель колхоза. Он поможет по вопросам обработки земли, уходу за садом, содержанием домашнего скота и птицы.

Протяженность дорог более 15 км. Для их обслуживания есть несколько единиц специальной снегоуборочной техники. Кроме этого трактор с полным набором оборудования для работы на земле.

Также специфика нашего поселка – это обеспечение жителей экологически чистыми продуктами, поэтому мы создали полноценное фермерское хозяйство.

Конечно, как и в поселках с маленькими наделами, требуется магазин, который мы планируем построить, а вот необходимость строить общественную детскую площадку или парк отпадает, т.к. у каждого жителя есть возможность построить их на своем участке.

21. Юлия Рышкина, редакция www.irn.ru :
Михаил, Татьяна, добрый день! Можно ли говорить о том, что поселки с крупными участками, почти поместьями – это особенность регионального рынка, так как в Подмосковье дефицит свободной земли и подобные землевладения слишком дороги для потребителя? Есть ли еще какие-то причины, по которым подобных поселков в Московской области немного?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Вы правы, Юлия, основная причина – это высокая стоимость земли и подведения коммуникаций, а также отсутствие больших свободных земель и нетронутых лесов в Московском регионе.

Поэтому люди ищут предложения дальше от Москвы. Там земля дешевле, экология лучше, люди спокойнее. Да, на дорогу придется потратить больше времени, но все относительно.

Бокачева Татьяна Валерьевна Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости"

Я бы сказала, что таких поселков вообще немного. Но, согласно данным регулярного мониторинга загородного рынка от www.irn.ru, в 30-километровой зоне от МКАД как раз больше всего поселков с большими участками (см. ответ на вопрос № 17). Правда, максимальный размер участков в этих поселках, как правило, не более 1 га. В то время как в поселках дальнего Подмосковья и соседних областей площади участков в поселках под поместья достигают 5,5 га.

Причина очевидна: рядом с Москвой меньше свободной земли, и она намного дороже. Поэтому поселки с участками, превышающими 2 га, в основном встречаются за 60-м километром от МКАД.

22. Миледи:
Здравствуйте, это опять я – про землю в Латвии. А если ее все же использовать, а не продавать, что именно на ней вы бы предложили сделать? Реально ли открыть сельскохозяйственное производство? Какой начальный капитал для этого нужен? И вообще насколько рентабельно сельское хозяйство в нынешних условиях?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Открыть производство реально, нужно смотреть специфику местности и рынки сбыта продукции. Начальный капитал зависит от вида производства. Земля всегда прокормит, только нужно много работать.

23. Елена Афанасьева:
Популярны ли организованные поселки с большими землевладениями за рубежом? Или это только у нас – где земли много?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

У нас не только земли много, у наших покупателей еще и желания большие.  

В Европе такая плотность населения и такая дорогая земля, что подобный формат поселка не приживется.

24. Анна, менеджер:
В ваших ответах про коммуникации вы не сказали про водопровод – как обстоят с этим дела?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Водоснабжение и канализация индивидуальные. Экономически не выгодно строить эти инженерные сети при такой площади поселка и с такой низкой плотностью застройки. Индивидуальная скважина также решает вопросы качества воды и исключает аварийные ситуации, при которых Вы можете остаться без воды на период ремонта водопровода. Современные очистные станции (септики) прекрасно работают и требуют минимального обслуживания.

25. Тимур Багавиев:
Читаю ответы и экспертов и все не могу взять в толк. Есть участки в пределах 100 км – и там сотка стоит около 100 тысяч. Есть участки в 130 – 150 км. И стоимость сотки почти в 10 (!) раз ниже. Это действительно так? В чем тут подвох? Ведь эти последние 30 или даже 60 км означают всего полчаса дополнительного времени на дорогу на автомобиле – пробок на таких расстояниях уже все равно нет! Почему тогда такая разница? И если нет подвоха, то зачем люди вообще переплачивают СТОЛЬКО за какие-то полчаса езды?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Здесь нет никакого подвоха, цены устанавливает рынок. В 2006-2008 году, когда появились первые предложения участков в сегменте дальних дач в 70 км от МКАД люди удивлялись, что земля стоит в 2-3 раза дешевле, чем в 30 – 50 км. То же самое происходит на рынке городской недвижимости. Трехкомнатная квартира площадью 90 метров в Пушкино стоит так же, как однушка в Медведково. Выбор за вами!

26. Стася:
Добрый день, Михаил! Почитала про ваш поселок. Экоферма – это, конечно, хорошо. А что на ней есть? Не имею ничего против сельского хозяйства, но мычание коров, крики петухов по утрам и необходимость постоянно смотреть под ноги, чтобы не вляпаться, – это какая-то деревня, не очень хочется такого соседства. Где именно на территории поселка эта ферма находиться? Будут ли животные выходить за ее пределы на территорию поселка (например, по дороге на пастбище)? И будет ли их слышно, если, например, участок будет находится в непосредственной близости от фермы? Все же гектар или даже 4 – как мне кажется, не такая уж большая площадь, чтобы звуки не доходили…

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Экоферма - это часть инфраструктуры поселка, и основана она специально и только для жителей поселка. Она маленькая, домашняя, легко вживается в общий план поселка, не принося дискомфорта в виде шума и неприятных запахов нашим жителям.

Ее основная задача - удовлетворение потребностей жителей нашего поселка. Развитие ее до промышленных масштабов не планируется.

Еще это мини-зоопарк, некоторые птицы и животные содержатся для того, чтобы дети могли посмотреть и при желании покормить их. Пастбище непосредственно примыкает к ферме.

Если Вам не нравиться соседство с фермой, Вы можете выбрать участок в 1 км от нее. Площадь поселка 320 га. Это примерно как Восточное Дегунино.

27. Зеленый:
Михаил, а как добираться в ваш поселок на общественном транспорте? Иногда такая необходимость может возникнуть…

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Есть два варианта как добраться до Вотчины на общественном транспорте:

1. Автобус. Ежедневно с Щелковского вокзала отправляется автобус до Юрьев-Польского с остановкой в Бавленах. Время в пути около 3 часов.

2. Электричка. С Ярославского вокзала отправляется электричка до Александрова, потом пересадка на электричку до Иванова. Остановка станция Бавлены. Время в пути 3 часа.

28. Андрей Рыженков, частный предприниматель:
Здравствуйте, есть ли в поселке коммерческие площади на продажу? Если вдруг нет, вот вам бесплатная идея для дополнительного заработка – кафе, в котором блюда будут готовиться из продуктов с экофермы. И еще – не желаете ли вы создать поле для гольфа, раз у вас так много земли?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Здравствуйте, Андрей! Спасибо за Ваши предложения! Приходите, земля есть! Со временем мы еще планируем зарыбить пруд, будем организовывать охоту, прокат квадроциклов.

29. Юлия Астафьева:
Что вы подразумеваете под клубным форматом? Что именно в Вотчине будет такого «клубного»?

Михайлов Михаил Георгиевич Вотчина

Вотчина Country Club – это поселок для жителей, чьи представления о загородной жизни не вмещаются в формат 15-20 соток, по сути клуб землевладельцев.

Идеология поселка: «Все в вашей власти»! Так как большой участок освобождает от ограничений, и каждый человек может обустроить свою территорию так, как захочет. Это определенный уровень свободы, до которого нужно «ментально» вырасти. И поэтому наши жители в определенном смысле единомышленники.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа