Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?

Именно о кризисе на рынке недвижимости я бы говорить не стал – все не так плохо. Скорее, это трансформация рынка, который последние четыре года жил в условиях высоких продажи на фоне доступной ипотеки, но теперь ее практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня. Причем, еще недавно все ожидали возврата ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, но теперь прогнозы ЦБ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго. И даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить.

По предварительным данным, в 2024 году объем выдач ипотеки в целом по стране составит около 5 трлн руб., что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.). Тем не менее год нельзя называть неуспешным: если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб.

По нашему мнению, кризиса на рынке недвижимости на данный момент нет. Есть определённая стагнация, связанная с сокращением инструментов покупки недвижимости (увеличение ставок по ипотеке, исчерпание лимитов по государственным программам), снижением покупательской способности клиентов в части кредитования и переориентированием покупателей на сохранение денег через вклады. В тоже время стабилизировался уровень стоимости квартир, для обеспечения возможности приобретения квартир, запущены дополнительные инструменты. В реализацию выходят новые проекты, в которые интересно вкладывать деньги на старте реализации.

На мой взгляд, рынок недвижимости сейчас переживает кризис, но его причины лежат не всецело на внешнеэкономических факторов. Хотя многие участники рынка объясняют его именно так. Рост цен на квартиры, которые мы наблюдаем последние 5 лет, спровоцировал выход большого числа проектов на рынок, что по сути предопределило наступление пика и затоваривание рынка. В результате мы получили огромное количество посредственных проектов по неоправданной стоимости. Стало нормой, что проекты у МКАДа, где из достоинств только новый лифт и пластиковые окна, стоят по 200-250 тыс. за кв.м.

Но затоваривание рынка – это только часть картины. Конечно, отсутствие доступных ипотек также повлекло снижение спроса на квартиры, а значит и усугубление нездоровой ситуации на рынке недвижимости. Причем снижение спроса фиксируется, как и в массовом сегменте, так и в элитном. Если в первом случае, люди просто потеряли возможность приобрести доступное жилье, то во втором – клиенты все чаще предпочитают положить деньги на депозит. Инвестиционная привлекательность недвижимости, даже на низкой стадии строительства, снижается.

Ипотека в следующем году будет оставаться дорогой и недоступной (по прогнозу самого ЦБ, ключевая ставка в 2025-м будет на уровне 17-20%), а прочие схемы покупки жилья будут под запретом. В таких условиях спрос остынет, что еще с большим нажимом будет давить на стоимость жилья. Но застройщики не любят иди на понижение, и вполне могут предложить покупателям новые инструменты приобретения жилья.

Мы ожидаем, что в следующем году рыночные ставки по-прежнему будут находиться на высоком уровне. Также мы полагаем, что регулятор существенно сократит совместные программы банков и застройщиков, а также опции, предусматривающие снижение платежей на начальных этапах.

С 1 января вступит в силу «ипотечный стандарт», а с 1 октября Центробанк обяжет банки учитывать лишь официальные доходы при оценке заемщиков для кредитов свыше 1 миллиона рублей.

Помимо этого, покупателям квартир в новостройках станет сложнее добиваться компенсаций за дефекты в отделке жилья: в Госдуме одобрили законопроект, который позволяет застройщикам применять свои стандарты качества отделки квартир взамен требований технических регламентов.

Тем временем, если посмотреть в будущее, такое сочетание охлаждающих факторов окажет положительное воздействие и вынудит участников рынка активнее разрабатывать альтернативные меры по стимулированию спроса, что неизбежно повысит качество предоставляемых услуг.

В 2025 году будут вводиться новые стандарты в ипотечном кредитовании, ЦБ планирует жёстче регулировать портрет потенциального заёмщика, а также будет введён новый подход к регулированию лимитов по государственным программам. Также планируется отмена различных ипотечных инструментов, которые прямо или косвенно влияют на стоимость квартир.

2025 год пройдёт под знаком стабильной цены на недвижимость (без резких падений и роста). В первом полугодии основным инструментами покупки будут: ипотечная программа «Семейная ипотека» и рассрочка. Ожидаем, что во втором квартале выйдут новые госпрограммы для поддержки определённых категорий клиентов: для участников СВО, учителей и медработников. Также ожидаем во втором полугодии постепенное снижение ключевой ставки, что повлечёт за собой использование ипотечного кредитования без госпрограмм и вложения снятых с вкладов денежных средств клиентов на недвижимость.

Если говорить про 2025 год, то стоимость квадратного метра точно не снизится. С большой долей вероятности она, наоборот, будет расти. На неё влияют условия проектного финансирования, которое напрямую зависит от размера ключевой ставки. Согласно прогнозам аналитиков SberCIB Investment Research, в следующем году ставка поднимется до 25 % и будет держаться на этом уровне.

Кроме того, на себестоимости квадратного метра сказывается рост цен на строительно-монтажные работы и материалы.

Давать более точные прогнозы пока сложно. С 1 января начнет действовать ипотечный стандарт. Банкам и девелоперам потребуется время, чтобы адаптироваться к его требованиям, и в первые месяцы 2025 года рынок ждёт этап трансформации.

Сегодня рынок недвижимости входит в новую реальность высокой ключевой ставки и отсутствия поддержки спроса, на которой «просидел» последние четыре года. Плюс, Москва запретила строить мини-студии в городе. Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие.

Сегодня на рынке новостроек сохраняется тренд развития мультиформатов – то есть комбинированной застройки проектов различными классами и форматами жилья. Также усиливается тенденция сбалансированного подхода – когда в проекте есть действительно всё необходимое для своего класса, но ничего лишнего туда не закладывают. Естественно, новые проекты учитывают изменения по нормативам минимальной площади квартир. В перспективе это позволит рынку выйти на новый уровень качества проектов и жизни в них.

Современные тенденции в недвижимости отражают стремление к оптимизации пространства и улучшению качества жизни.

Во-первых, девелоперы стараются снизить себестоимость, но не в ущерб качеству и продуктовому предложению — сокращая площадь лобби, коридоров и ненужных зон в квартирах. В комфорт-классе это достигается благодаря отказу от традиционных консьержей и зон ресепшн в пользу современных систем видеонаблюдения, которым жители доверяют больше. Также и лапомойки теряют популярность, остаются лишь небольшая зона ожидания и почтовые ящики.

Во-вторых, покупатели предпочитают более функциональные планировки и выступают против пространства, которым они не планируют пользоваться и за которое не хочется переплачивать.

Наконец, готовая инфраструктура остается важной тенденцией: жители хотят видеть в своих домах все необходимые сервисы – от магазинов до фитнес-залов и детской инфраструктуры. В последнее время наблюдается растущий интерес к ментальному здоровью, в частности — wellness-центрам: все больше людей приходят с подобным запросом.

Таким образом, современные покупатели ищут баланс между комфортом, функциональностью и качеством жизни.

В ближайшие год-два ситуация на рынке жилья предвещает изменения, и они будут положительными, на мой взгляд. Количество новых проектов сократится, что приведет к уменьшению предложения и, в итоге, к возвращению спроса через три-четыре года.

Но покупатель станет требовательнее к проектам, и девелоперам нужно думать об этом уже сейчас. Посредственные по качеству проекты зависнут на рынке и будут вынуждены демпинговать по ценам. А новые проекты будут выходить на рынок в принципиально ином качестве и с учетом потребностей людей: бытовых, инфраструктурных, и даже ментальных и эстетических. Я уверен, что через 3-5 лет только такие проекты будут востребованы на рынке, поэтому в целом, мы на пороге качественных изменений на рынке жилья.

Сейчас мы не можем строить планы и прогнозы даже на 2025 год. Говорить о долгосрочных трендах рано.

В то же время мы видим, как меняются запросы покупателей. Люди становятся требовательнее к новостройкам: к архитектуре, благоустройству, к комфорту транспортной инфраструктуры. Застройщики стараются удовлетворить эти запросы, и это положительно сказывается на конкуренции. Как следствие, на рынке появится больше необычных и качественных проектов жилья.

Это зависит от действий застройщиков – насколько быстро они пойдут на понижение цен. Потому что понятно точно, что по текущим ценам и под текущий процент (от 25% и выше) брать ипотеку люди не готовы.

Спрос на новостройки пока сохраняется. Дальнейшая ситуация будет зависеть от множества факторов — размера ключевой ставки, наличия или отсутствия государственных льготных программ и в целом от состояния экономики страны.

В национальных целях развития России сказано, что к 2030 году на каждого человека должно приходиться не менее 33 квадратных метров, к 2036-му — не менее 38. На текущий момент, жилья на душу населения в стране недостаточно, и в долгосрочной перспективе спрос на него не исчезнет.

Действительно, после изменений в условиях льготного кредитования, которые прошли этим летом, мы видели снижение доли первичного рынка в общем количестве сделок Cбера до 22%, количество выдач на тот момент составило 11 тыс. Однако, вопреки ожиданиям, спад спроса не продлился долго: уже в августе количество сделок выросло до 18 тыс. В свою очередь, доля новостроек в структуре ипотеки увеличилась до 33%. Эти показатели оставались стабильными на протяжении всей осени.

На сегодняшний день, ключевым драйвером спроса на новостройки остаются льготные программы, в первую очередь программа «Семейная ипотека». Уверен, этот же тренд сохранится и в следующем году.

В последнее время спрос на новостройки определялся, прежде всего, льготной ипотекой. Сейчас в условиях сокращения льготных программ и высокой ключевой ставки, я не вижу предпосылок для сохранения спроса, тем более есть мнение некоторой перегретости рынка (высокие цены, высокая доля нереализованных застройщиками квартир). Поэтому в 2025 году следует скорее ожидать заметной коррекции цен.

Есть мнение, что при снижении ключевой ставки, начнут снижаться ставки по депозитам и деньги оттуда, с накопленными значительными процентами, потекут на рынок недвижимости. Но я думаю, что высокая ставка еще продержится полгода, а снижение будет плавным. Не думаю, что это история 25-го года.

Если говорить про объёмы продаж до уровня после пандемийного периода (2020-2021), то это скорее выдающийся период рынка. Если же говорить о некоем среднем уровне спроса, который держался довольно длительное время, то в основном его возвращение будет зависеть от доступности ипотечного продукта или появлению альтернативного драйвера рынка.

Такой риск исключать нельзя. Но говорить о возможных массовых банкротствах я бы не стал. Согласно отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. У застройщиков есть запас прочности, «подушка безопасности», и это видно на цифрах. Скорее всего, теперь им просто придется адаптироваться к более низкой маржинальности и оптимизировать расходы.

В наилучшем положении сегодня те, кто строит премиум и делюкс (т.е. не зависит от ипотечного спроса), не покупал слишком дорого землю в 2023-2024 в надежде на быстрое снижение ключевой ставки и в целом не имеет большой долговой нагрузки, привязанной к уровню ключевой ставки. Наибольшие риски – у компаний, работающих в сегменте массового жилья (особенно в Новой Москве и МО, если речь о столичном регионе), с большими долгами и дорогой землей, приобретенной в надежде на снижение ключевой и сохранение значительного роста цен на жилье. В Москве это региональные компании, стремившиеся выйти на столичный рынок. Впрочем, устойчивость последних будут сильно зависеть от положения дел в домашних регионах

В последние годы был усилен контроль за деятельностью застройщиков, в том числе через запуск механизма эскроу-счетов. При использовании расчёта через эскроу покупатель вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает эти средства только после сдачи дома в эксплуатацию. И даже если что-то пойдет не по плану, например стройка заморозится, покупатель гарантированно получит свои средства обратно в полном объеме.

Чтобы обезопасить себя и выбрать надежного застройщика, необходимо на этапе выбора девелопера минимизировать возможные риски, обратив внимание на его опыт, репутацию и надежность. Важно проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет клиенту, если он решит брать квартиру в ипотеку. К тому же сотрудничество с крупными банками — это хороший знак и говорит о надежности компании. Также нужно узнать, в порядке ли документы на строительство. По закону застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Банкротства застройщиков, по нашей оценке, – это крайне негативный сценарий, который маловероятен. Более реалистично выглядит сценарий, где банки и девелоперы найдут компромиссное решение, как в сложный период работать совместно над успешной реализацией проектов. 214-ФЗ и проектное финансирование обеспечивает высокий уровень надёжности сделок с новостройками.

Для девелоперов рынок становится более рискованным. Многие застройщики сейчас активно распродают земельные активы или выводят на рынок сразу большой объем жилья. Это говорит о том, что им необходимо за короткий промежуток времени “выйти в кэш”, чтобы снизить долговую нагрузку по кредитам. Если в 2025 году сохранятся текущие процентные ставки 23-25%, а по всей видимости это так, сложная ситуация для девелоперов продлится ещё года два.

Для девелоперов это означает замедление темпов продаж, что ведет к снижению рентабельности проектов. Высокие кредитные ставки будут сильнее давить на застройщиков, не исключаю, что может сработать эффект "карточного домика", когда один убыточный проект потянет за собой вниз другие.

Для дольщиков гарантом получения жилья сегодня все-таки выступают банки. Пока действует 214-ФЗ и продолжается финансирование со стороны банков, потенциальные покупатели могут быть относительно спокойны. Но есть серьезный риск снижения качества жилья, поскольку застройщики будуту стараться сохранить или снизить себестоимости строительства.

Думаю, что возрастет ценность и спрос на экспертов, которые могут оценить финансовую состоятельность застройщика и его объекты.

Нужно искать спрос, а он упирается в цены. Только пересмотр стоимости квартир позволит вернуть покупателей квартиры на рынок и поддержать продажи.

Застройщик должен соблюдать рациональный подход между формированием цены продажи и теми затратами, которые он несёт при обслуживании проектного финансирования, а также дополнительными затратами на само строительство. При условии формирования рыночной стоимости (без завышения) квартир, возможных скидок и использования различных инструментов покупки для клиентов (рассрочка, ипотечные продукты в рамках госпрограмм), объект будет активно продаваться и соответственно строиться. Застройщику важно понимать, что необходимо на данный момент его покупателю, и максимально быстро запускать нужные инструменты.

На текущий момент девелоперы пытаются по максимуму заменить дорогие платежи по ипотеке всевозможными вариантами рассрочек. Также запущены ипотечные программы с пониженными ставками и платежами на короткий срок, чтобы клиент выплачивал меньшие суммы на период высоких ипотечных ставок, а далее мог рефинансироваться.

Подобные опции действительно были популярны среди застройщиков в прошлом, однако со временем они стали менее распространёнными. Основная причина этого заключается в изменении экономической ситуации и ужесточении регулирования со стороны ЦБ РФ.

Во-первых, такие предложения часто основывались на субсидировании ставок застройщиками. Сейчас в условиях роста ключевой ставки ЦБ РФ и общего повышения стоимости кредитования, поддерживать подобные программы стало сложнее.

Во-вторых, ужесточилось регулирование со стороны ЦБ РФ. По мнению Банка России, подобные акции и предложения вводили покупателей в заблуждение относительно реальных условий кредитования, а также стимулировали рост цен на недвижимость. Кроме того, регулятор видел значительные риски для каждой из сторон заключения таких сделок (для клиента, банка, застройщика), а также для финансовой системы в целом.

Одним из факторов изменения ситуации стала борьба Банка России с мисселингом на рынке ипотеки.

Так, 18 июля 2024 года Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, созданный Банком России, куда входит представитель нашей Ассоциации одобрил «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который в том числе накладывает запрет на участие банков в схемах «ипотека от застройщика». Стандарт вступит в силу с 1 января 2025 года.

Надо сказать, что данная схема (ипотека от застройщика) несет высокий риск для заемщика, так как экономия на процентной ставке выливается для него в увеличение стоимости приобретаемого жилья, т.е. цена такого жилья для заемщика становится выше его рыночной стоимости.

В случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации заемщик не сможет продать жилье, приобретенное в ипотеку, по цене его приобретения, поэтому заемщик может остаться и без квартиры, и с долгом перед банком.

Данные предложения всё ещё работают и представлены у многих застройщиков. Имеется в виду программа «Ипотека траншами». На сегодня она прекращена в банке ВТБ, но работает, например, в Сбербанке. Здесь скорее вопрос спроса на данный продукт. Так как ранее эта программа работала в рамках госпрограмм, и клиенту было комфортно её использовать из-за выгодных ежемесячных платежей, то сейчас этим продуктом пользуются только те клиенты, которые находятся либо в стадии продажи своей квартиры, либо планируют досрочно погасить кредит, после окончания льготного периода выплаты по рублю в месяц. Стоит отметить, что с 2025 года подобные схемы ипотечных кредитов по требованию ЦБ будут максимально сокращены.

Это попытка сделать жилье, стоимость которого сильно оторвалась от платежеспособного спроса, доступнее для россиян. Но существенным подспорьем такой вклад станет только в том случае, если ставки по нему будут на порядок выше, чем по стандартным депозитам. Иначе в текущей ситуации роста цен, который обгоняет инфляцию, на квартиры с помощью вклада просто не накопишь: квартиры в Москве и других крупных городах страны за последние 3-4 года подскочили в цене примерно вдвое, опережая инфляцию и проценты по депозитам.

Сегодня основная причина снижения доступности жилья – высокие цены. Поэтому важнее устранять факторы этого роста, работать над увеличением предложения, что повысит конкуренцию среди застройщиков и будет давить на цены, а не изобретать альтернативные способы покупки и накопления на аномально дорогие квартиры.

Логика жилищного депозита или сертификата в том, что покупатель накапливает средства на первоначальный взнос, который потом переоформляется с возможной льготой в ипотечный кредит. Например, депозит под 5%, а кредит под 8%, иначе для банка теряется экономический смысл. При текущих ставках в банках под 20% и выше, тема пока лишена смысла. К идее такого продукта надо вернуться при снижении ключевой ставки.

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно чёткое понимание, как будет работать жилищный депозит, а это на текущий момент неизвестно. Я считаю, что он должен работать немного по-другому. Какую задачу он должен решить? Он должен помочь клиенту накопить на квартиру или на первый взнос по ипотеке. Но пока клиент копит, нужная ему квартира либо будет продана, либо вырастет в цене. Поэтому данный продукт, я вижу в следующем: у клиента должна быть возможность положить имеющиеся денежные средства на жилищный вклад для формирования определённой суммы к необходимому времени, и одновременно заключить договор на покупку квартиры, чтобы закрепить за собой конкретную квартиру (для обеспечения недостающей суммы можно использовать ипотечный кредит). По сути, здесь может сочетаться 2 банковских продукта: вклад и ипотечный кредит. Именно такая схема, когда клиент одновременно и копит, и сразу покупает, по моему мнению, была бы более эффективна.

Инструмент, по большому счету, один – это снижение цен.

Кроме рассрочки и Семейной ипотеки, сейчас сложно что-то использовать при покупке квартиры. Поэтому пока есть такие инструменты, их нужно использовать. Если же клиент не подходит под условия госпрограммы, то лучше использовать ипотечные кредиты с пониженной ставкой на 1 - 2 года, далее можно будет рефинансироваться, либо также перейти на Семейную ипотеку.

В прежние активные на продажи годы застройщики успели накупить большое количество земельных участков. Но сейчас, на фоне значительных сокращений ипотечных льгот и снижения спроса застройщики, по всей видимости, уже не видят столь радужных перспектив, как прежде.

У каждого застройщика есть своя стратегия развития. Поэтому все решения о продаже или покупке территорий стоит рассматривать индивидуально, без обобщений.

Брусника не распродает свои земли. Наоборот, мы наращиваем земельный банк и запускаем проекты.

Структура проектов – проектное финансирование и 214-ФЗ обеспечивают высокую надёжность сделок с новостройками. При этом стратегия девелоперов наполнять сейчас свои земельные банки, понятна – в тот момент, когда отложенный спрос хлынет на рынок, покупать площадки под новые проекты будет поздно – надо будет уже быть на рынке с готовыми проектами. За любым спадом следует подъём, соответственно, такая стратегия подготовки к будущему росту на рынке есть, но доступна и по силам не всем.

Продажи земельного банка – один из способов для застройщика снизить кредитную нагрузку за счет быстрого “выхода в кэш”.

Многие девелоперы действительно продолжают выпускать на рынок новые проекты. Они не могут по-другому, поскольку брали бридж-кредиты для покупки земельных участков, и теперь обязаны получать разрешения на строительство. Кто-то в этой ситуации делает ставку на изменение рыночной ситуации через полгода или год, когда проект будет в продвинутой стадии готовности, и это позволит конкурировать с новыми предложениями. Кто-то выбирает строить проработанный проект с хорошей инфраструктурой и удачной локацией, обеспечивая оптимальный баланс между ценой и качеством.

И в том и в другом случае девелоперы берут на себя повышенные риски, но, как я уже сказал, ранее взятые обязательства по бридж-кредитам не оставляют им выбора.

Можно присмотреться к вторичному рынку, где стоимость квартир в сопоставимых по качеству домах с первичным рынком существенно ниже – до 20-30-40%. Если можно обойтись без ипотеки, конечно: если есть накопления или какое-то наследство, например, которое можно реализовать. В противном случае, давайте будем реалистами, решить жилищный вопрос сейчас крайне сложно: цены на жилье и на вторичном рынке, и тем более на первичном остаются завышенными, а за ипотеку при нынешних ставках за 20 лет придется переплатить четыре стоимости квартиры.

Напомню, что льготные программы продолжают работать: «Семейная ипотека», «Ипотека для IT» и «Дальневосточная и Арктическая ипотека».

Также некоторые категории граждан — например, молодые ученые, военнослужащие, врачи, многодетные семьи — могут получить государственный жилищный сертификат. В зависимости от типа сертификат дает право на бесплатное получение жилья или на субсидию для покупки или строительства жилья. Получить сертификат можно в рамках федеральной или региональной программы.

Для того, чтобы узнать, какие субсидии и льготы на жилье можно получить от государства в конкретной ситуации, обратитесь в администрацию вашего населенного пункта.

В описанной ситуации, вероятнее всего, стоит рассмотреть предложение проектов на старте с минимальным уровнем цен и длительной рассрочкой, с перспективой перехода на ипотеку. Такие проекты на рынке есть, и ряд предложения даже можно назвать инвестиционно-привлекательными.

Власти давно разочаровались в льготной ипотеке, причем не только в массовой, но и адресной, что стало понятно после резкого и кардинального сокращения IT-ипотеки. Так что надеяться на появление новых адресных и не очень льготных ипотечных программ, вроде молодежной ипотеки или ипотеки для врачей, учителей и т.п. сегодня вряд ли можно.

И причин такого разочарования достаточно: практически двукратный рост цен, снижение площади квартир, которую застройщики намеренно уменьшали, чтобы «влезть» в льготные лимиты, и, как следствие, неадекватное увеличение плотности застройки, рост нагрузки на инфраструктуру и так далее.

При этом субсидирование ставок обходится бюджету в астрономические суммы. По данным Счетной палаты, только в 2021-2023 гг. на субсидирование льготных кредитов из казны было израсходовано 568,1 млрд рублей. А всего за шесть лет (с 2021 по 2026 год) на эти цели планируется направить более 1,6 трлн. Причем значительная часть этих денег пойдет в карманы инвесторам. Как выяснила СП, почти 115 000 граждан с 2021 по 2023 г. включительно оформили два или более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,11 трлн руб.

Самый лучший инструмент – это понятная и адекватная ипотека в рамках рыночных программ, которая зависит от ключевой ставки. Здесь не нужно не доп. вливаний государства и нет градации на разные категории клиентов и недвижимости. По факту в 2025 году у нас продолжает действовать программа «Семейная ипотека», первое полугодие все покупки с помощью ипотечного кредита будут связаны с данной программой.

Также активно обсуждаются программы кредитования для учителей, медработников и участников СВО. Напомню, что сейчас для данных категорий клиентов, программы ипотечного кредитования не распространены и носят локальный характер.

Во втором полугодии мы ожидаем смягчения денежно-кредитной со снижением ключевой ставки и стабилизации возможности использования ипотечных кредитов при покупке недвижимости.

На мой взгляд, первым шагом стоит пересмотреть условия кредитования и снижение кредитной нагрузки – сейчас это основное, что давит на девелоперов. Как вариант рассмотреть поэтапное раскрытие денежных средств на эскроу-счетах, что позволит застройщикам экономить на процентных ставках.

Эффективным решением также было бы введение фиксированных кредитных ставок на год-полтора, чтобы помочь компаниям выдержать финансовое бремя и более сбалансированно подойти к планированию проектов. На кредиты, взятые, до 2024 года, на мой взгляд стоит рассмотреть льготы или послабления, поскольку никто из девелоперов не ожидал и не закладывал в собственную экономику такой резкий рост процентных ставок.

Глобально отрасль нуждается в новых институтах по типу государственных инвестиционных фондов. Эти фонды могли бы инвестировать в проекты и участвовать в их реализации. У них был бы прозрачный контроль за использованием средств и их назначением. При этом ставки по кредитам была бы сниженной, а прибыль от проектов могла бы идти на покрытие разницы между установленной ставкой и рыночной.

В этом вопросе стоит начать с вопроса структуры формирования стоимости в проектах – проектное финансирование, себестоимость СМР – эти параметры будут основными. Для банков и девелоперов более устойчивая ситуация – это увеличение периода продажи, а не сливание проекта с дисконтом. Локальные акции и скидки возможны – они позволяют обеспечить наполнение счетов эскроу и поддерживать устойчивость моделей, но это не структурное изменение цены на рынке. В связи с этим 2025 год, с одной стороны, ожидается стабильным по уровню цен в рамках кварталов, с другой – будет наполнен локальными акциями и сидками. Это не сформирует структурного изменения на рынке и глобального снижения цен.

Все будет «по формуле». Конечно, снижение спроса за счет падения объемов льготной ипотеки должно привести к коррекции цен, но как она, эта коррекция, будет соотноситься с инфляцией - покажет время.

В условиях рынка себестоимость является далеко не самым главным аргументом. На первом месте всегда находится платежеспособность потенциальных покупателей. Более того, застройщики неоднократно повышали цены, когда люди могли платить за квартиры больше и нередко это никак не было связано с ростом себестоимости, в результате чего рост цен на новостройки за последние годы обогнал и рост доходов населения, и инфляцию, и ослабление рубля.

Проекты реализуются в рамках проектного финансирования, и банк обладает ключевой ролью в части контроля как расходов проекта, так и ценой продажи. Для банков и девелоперов более устойчивая ситуация – это увеличение периода продажи, а не снижение цен. В части себестоимости СМР эта экспертиза находится в руках строителей и девелоперов.

Описанная ситуация довольно редкая, несмотря на тенденцию снижения объёма машино-мест в подземных паркингах, машино-места в основном остаются низко востребованными и продаются длительное время.

Сейчас в комфорт- и бизнес-классе наблюдается явный тренд на уменьшение количества мест паркинга в новых жилых комплексах. Это связано с развитием городского транспорта и появлением дополнительных сервисов, таких как каршеринг, кикшеринг и велосипеды. Правительство активно работает над регулированием количества личного транспорта в городе, внедряя новые станции БКЛ, МЦД, метро и электробусы. Эти меры направлены на минимизацию загруженности дорог и улучшение экологической обстановки в Москве.

Однако стоит отметить, что наличие паркинга значительно увеличивает стоимость проектов, что иногда вынуждает девелоперов сокращать количество машино-мест. В то же время в премиальных сегментах рынка ситуация остается неизменной: спрос на паркинг продолжает быть высоким, и застройщики не спешат отказываться от его включения в свои проекты.

Современные проекты сейчас готовятся исходя из концепции сбалансированности и сохранения всех необходимых функциональных характеристик своих классов. Период наполнения проектов максимальным количеством характеристик уходит. Тем не менее мы не можем отметить тенденцию тотального удешевления проектов, о которой вы говорите. Учитывая, что в рамках старой Москвы в основном сейчас строят премиум и элитные комплексы, то ожидать удешевления проектов в этих классах не стоит.

В условиях заградительных ипотечных ставок цены на недвижимость смотрят вниз как на первичном, так и на вторичном рынке – на «вторичке» уже ушли в минус дешевые сегменты, более чувствительные к изменению экономической конъюнктуры, на «первичке» растет размер и распространенность скидок. Вероятно, в следующем году спрос на вторичном рынке сохранится на достаточно высоком уровне, в том числе за счет перетока покупателей из новостроек. Поэтому снижение цен на «вторичку» из-за отсутствия доступной ипотеки не превысит 10-15%. Квартирам, с ценами «в рынке» корректировка может и вовсе не понадобится, а переоцененные лоты могут просесть в цене вдвое.

Ситуация на первичном рынке будет зависеть от действий властей – будут ли у правительства и Центробанка возможности и желания поддерживать девелоперов, а также от того, каким именно образом сами застройщики будут перестраиваться к новой реальности.

Снижение спроса будет подталкивать застройщиков к уступкам, тем более что Банк России намерен и дальше ограничивать возможности продавцов для разогревания спроса через специальные программы, например, рассрочки.

Сейчас сложно сказать, насколько масштабным может быть снижение, но отмечу, что сейчас в стройке накопилось 80 млн кв. м. нераспроданного жилья (информация по проектным декларациям застройщиков). Для сравнения – перед стартом программы «Господдержка», когда возникали опасения в связи с ожидаемым падением спроса, было не распродано только 60 млн кв. м.

2025 год, с одной стороны, ожидается стабильным по уровню цен в рамках кварталов, с другой – будет наполнен локальными акциями и сидками. Это не сформирует структурного изменения на рынке и глобального снижения цен.

В 2025 году цена квадратного метра в новостройке точно не снизится и будет расти.

На мой взгляд, цены на 70% квартир будут снижаться из-за низкой ликвидности на рынке. Инвесторы, которые покупали квартиры для будущей перепродажи, чтобы заработать на росте цены, вынуждены будут продавать купленные активы из-за снижения спроса и очень медленного отрастания цены. Это приведет к общему снижению цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Даже если застройщики попытаются удерживать цены, дольщики будут выставлять квартиры по более низким ценам, что заставит застройщиков предлагать скидки. Однако проекты с правильным балансом цены и качества, которые не сильно закредитованы, смогут сохранить свои цены или даже увеличить их в обозримом будущем соразмерно росту инфляции.