Новостройки Москвы от
5 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.9 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
1.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Безопасная покупка новостроек: как выбрать надёжный проект и защитят ли эксроу-счета от долгостроев?

31 августа 2022

Уже 3 года покупка новостроек происходит по новым правилам — через специальные счета эскроу. Эту схему покупки внедрили в июле 2019 года. Её суть заключается в том, что покупатель отдаёт деньги не напрямую застройщику, а банку, который переведёт деньги девелоперу только после завершения строительства. Эта схема считается более безопасной для дольщика, поскольку в случае остановки стройки человек может вернуть вложенные деньги. 

Стала ли покупка новостроек безопаснее за 3 года работы по новой схеме? Как она повлияла на рынок? Насколько хорошо приспособились к ней девелоперы? И защитят ли эскроу-счета от просрочек и долгостроев в случае кризиса? На эти и другие вопросы ответят эксперты рынка недвижимости. 

Спикеры:

  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
  • Коркка Надежда
    Управляющий партнер компании «Метриум»

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Как вы оцениваете итоги трех лет после перехода рынка новостроек на работу через счета эскроу? Стало ли на рынке безопаснее? Стало ли меньше долгостроев?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

По истечении трёх лет можно сказать, что переход на работу с эскроу-счетами положительно сказался на отрасли. Механизм проектного финансирования кардинально изменил рынок жилья и во многом помог ему в обеспечении стабильности в период экономического кризиса и коронавируса. Экономические колебания и изменение конъюнктуры рынка теперь намного меньше влияют на ценообразование, а скорость стройки не зависит от объёма продаж. Новая схема существенно снизила риски для покупателя, сейчас у него есть гарантия, что если застройщик обанкротится или сильно затянет сроки сдачи квартиры, то деньги можно будет вернуть.

Да, переход на эскроу-счета имеет и негативные стороны. Проектное финансирование повысило стоимость строительства, поскольку девелопер теперь вынужден тратить средства на обслуживание кредита. Кроме того, новый механизм привёл к уходу мелких девелоперов и укрупнению рынка (на 1 июля 2022 года ТОП-10 застройщиков Московского региона занимали около 69% рынка), что отрицательно сказывается на конкуренции. Однако минусы новой схемы нивелируются положительным эффектом: рынок стал прозрачнее, стабильнее и дисциплинированнее.

Число долгостроев с момента введения механизма эскроу-счетов снизилось. На 1 июля 2019 года в России в реестре проблемных объектов насчитывалось 2070 проблемных новостроек, тогда как на июль 2022 года уже 1793. И главное, пока на рынке не обанкротился ни один крупный застройщик.

2. Редакция IRN.RU:
Как переход на проектное финансирование и новую схему оплаты квартир повлиял на застройщиков? Насколько это увеличило расходную часть? Многие ли застройщики ушли с рынка из-за сложностей с новой схемой?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Да, повлиял. Застройщики стали зависимы от банков, подготовительный период перед стартом проекта еще немного удлинился. Застройщику необходимо пройти процедуру получения проектного финансирования в банке. Обычно подготовка начинается до получения РНС и финализируется уже после получения разрешения на строительство. В зависимости от проекта возможно несколько этапов согласования. Нередко банки и застройщик привлекают независимого арбитра в лице аналитической компании – эксперта рынка. Проектное финансирование стоит ключевая ставка +2-3пп, но по мере наполнения эскроу-счетов ставка снижается. Время на подготовку документов, оплата экспертизы консалтинговой компании, сама стоимость проектного финансирования, конечно же, влияют на расходную часть проекта.

3. Антон:
А все ли проекты сейчас реально продаются через эскроу? Или остались какие-то лазейки? Или, например, старые проекты, которые были на рынке до перехода?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

На данный момент с использованием механизма эскроу-счетов пока строятся только до 80% всех жилых домов. Застройщики могут строить недвижимость и при помощи других инструментов, главный из которых – строительство на свои собственные средства. Другие схемы тоже имеют место, например покупатель может приобрести квартиру через жилищный кооператив. Однако такая схема не защищает покупателя от банкротства застройщика или банального мошенничества.

Проекты, которые были запущены до введения механизма эскроу-счетов, достраиваются по старой схеме. Застройщик минимально гарантирует безопасность покупателя путём взносов в компенсационный фонд долевого строительства (в размере 1,2% от суммы сделки).

4. Силаева:
Если мне нужна ипотека, лучше ее брать в том же банке, где открывается счет эскроу, или без разницы?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Принципиальной разницы нет - вы можете брать ипотеку как в том же банке, где открыт эскроу-счет, так и в другом. Единственный нюанс - банк, который выдает вам кредит, может брать комиссию за перевод средств на счет эскроу в другом банке, поэтому стоит уточнить этот момент перед принятием решения об ипотеке. 

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Это не имеет значения. Эскроу-счёт и ипотека могут быть оформлены в разных банках, эти финансовые инструменты никак не связаны между собой, поэтому покупатель может выбирать банк, предлагающий ему наилучшие условия.

5. Наталия Ромашкина:
Здравствуйте. Застройщики в качестве одной из мер поддержки, которые они просят у властей, часто говорят о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Могут ли принять такую меру? Как эта схема может выглядеть? И как она повлияет на затратную часть застройщиков с одной стороны и на безопасность покупок с другой?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На мой взгляд, это было бы действенной мерой поддержки застройщиков. Мы видим, что дешевая ипотека уже не способна удержать увеличить продажи (см. "Почти бесплатная ипотека и огромные скидки не смогли вернуть спрос на новостройки к уровням 2021 года"), по нынешним ценам покупать квартиры готово все меньше людей. Поэтому, если государство хочет поддержать строительную отрасль, стоит не искусственно накачивать деньгами спрос, а уменьшить затратную часть застройщиков, что позволит им снизить финальную стоимость для покупателей. И поэтапное раскрытие эскроу-счетов может стать одним из инструментов снижения финансовой нагрузки. 

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов обсуждается как одна из антикризисных мер. Пока государство выступает против, т. к. это может увеличить риски для дольщиков. Девелоперы предлагают варианты, при которых безопасность покупателя не пострадает. Например, высказываются предложения о том, чтобы застройщики могли забирать деньги с эскроу-счетов сразу после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации права собственности на жильё. При такой схеме сроки получения средств сократятся на 3-5 месяцев, а риски для покупателя останутся минимальными. Застройщик сможет быстрее закрыть свои долговые обязательства и пустить средства в оборот.

6. София:
Показали ли себя эскроу-счета на практике? Были ли уже случаи, когда деньги возвращались дольщикам? Насколько просто их вернуть и есть ли подвохи? И были ли случаи, когда банк достраивал за застройщикам объект, который был у него на проектном финансировании?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Насколько нам известно, еще нет прецедентов по возврату средств с эскроу-счетов дольщикам. Механизм заработал летом 2019 года и завершение проектов, получивших финансирование по новой схеме, пришлось на период подъема на рынке новостроек. Подавляющее большинство ЖК успешно достроены либо еще строятся. Те немногие комплексы, где наблюдается задержка сроков ввода, пока не испытывают оттока средств с эскроу-счетов поскольку цены на рынке за этот период выросли на столько, что пострадавшие дольщики пока предпочитают ждать завершения строительства, чем получить назад сумму, на которую сегодня невозможно приобрети аналогичное жилье.

7. Сергей Ребров:
Добрый день! Повлекла ли новая схема укрупнение рынка? Насколько реально получить проектное финансирование мелким застройщикам? Что стало с теми застройщиками, которые не справились?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Действительно, после введения механизма эскроу-счетов произошло укрупнение рынка. По разным оценкам, до 40% мелких и средних девелоперов были вынуждены прекратить своё существование. Небольшие застройщики в новых условиях испытывают серьёзные трудности с привлечением средств для финансирования строительства. Банки не идут на кредитование, если не уверены в их финансовой устойчивости. Кроме того, мелкие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, для финансовой организации это означает, что риск невозврата денежных средств высок. Однако если у девелопера есть список успешно реализованных и сданных в срок проектов, то банки готовы выделить финансирование.

Ещё одно ограничение ­– для покупки земельного участка и выполнения проектирования застройщик должен обладать большим объёмом собственных средств. При проектном финансировании девелоперу необходимо иметь хотя бы 15% от стоимости строительства, банки готовы предоставить остальное, для многих мелких игроков это непосильная сумма.

Некоторые девелоперы работают с небольшими строительными компаниями в рамках партнёрских программ. Если у мелкого застройщика есть земельный участок, то крупный может выступить соинвестором, получив за это долю в проекте или помочь в проектировании.

8. Просто человек:
Думаю, что главным бенефициаром всей этой схемы являются банки. Они получили бесплатные деньги дольщиков, которые могут пускать в оборот до завершения строительства, они же дают застройщикам проектное финансирование под процент, да еще и на ипотеке могут заработать. Не становится ли роль банков на рынке слишком большой? И чем это может грозить?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Механизм эскроу-счетов направлен на защиту дольщиков практически со всех сторон. Банки, так же, как и застройщики не имеют права использовать деньги, лежащие на эскроу-счетах. Ни для выдачи кредитов, ни как бы то ни было ещё. Схема защищает клиента от ситуации, в которой счёт может остаться пустым. В случае если застройщик оказался не в состоянии завершить проект, договор расторгается, и все средства возвращаются покупателю. Однако если обанкротится сам банк, то у покупателя могут возникнуть трудности. Общая сумма, которую в такой ситуации выплатит Агентство по страхованию вкладов, ограничена 10 млн руб. Поэтому назвать банки главными выгодоприобретателями от введения данной схемы никак нельзя.

9. Андрей:
Увеличились ли риски недостроя после февраля? Насколько устойчив сейчас рынок и застройщики? Защищает ли схема с эскроу в случае кризиса – если цены начнут падать и застройщикам будет не на что достраивать проекты?

Коркка Надежда
Управляющий партнер компании «Метриум»

Одно из преимуществ механизма эскроу-счетов – минимальная зависимость от конъюнктуры рынка. Девелоперы строят жильё, получая проектное финансирование в банке, поэтому наличие финансовых средств и темпы строительства сохранятся вне зависимости от активности покупателей. В случае кризиса и колебания цен застройщик продолжит уверенно стоять на ногах и сможет спокойно достраивать свои проекты.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября