Новостройки Москвы от
3.9 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Как часто вы бываете зимой в своем загородном доме / на даче?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Что будет с ценами на недвижимость в ближайший год и стоит ли торопиться с покупкой?




Онлайн-конференция прошла 25 ноября, ниже читайте ответы руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко на вопросы читателей.

Последние полтора года цены на жилье активно росли на фоне ажиотажного спроса из-за дешевой ипотеки и притока инвесторов на рынок. С июля 2021 года для Москвы программа льготной ипотеки фактически отменена, а ставки по обычной ипотеке растут. На рынок приходит стагнация, но цены не спешат откатываться назад.

Те, кто сейчас думает о покупке квартиры, стоят перед выбором. С одной стороны, после резкого подорожания квартир, возможно, имеет смысл подождать коррекции цен. С другой стороны, ставки по ипотеке могут вырасти еще сильнее.

Стоит ли торопиться с покупкой квартиры в нынешних условиях? Могут ли снизиться цены на жилье? Что будет с ипотечными ставками?

Спикер:

  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Добрый день, уважаемые эксперты! Каковы общие тренды на рынке недвижимости? Чем закончился ажиотажный спрос на фоне дешевой ипотеки? И что будет с ценами теперь – в условиях роста ипотечных ставок?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ажиотажный спрос закончился рекордным за последние годы ростом цен. С июня 2020 по октябрь 2021 стоимость метра в Москве выросла на 30,2%, в Новой Москве – на 31,1%, индекс цен на квартиры в Подмосковье повысился на 40%.

Цены выросли так сильно не только из-за дешевой ипотеки, но и благодаря низким ставкам по вкладам и в целом мягкой денежно-кредитной политике ЦБ (напомню, ЦБ снизил ключевую ставку до рекордных 4,25%). Недвижимость стала более выгодной для инвестиций, чем банковские депозиты и облигации, и инвесторы добавили «огня» к ажиотажному ипотечному спросу.

Теперь ЦБ вернул ключевую ставку к более привычному для России уровню в 7,5%. Из-за этого подорожала ипотека, а льготная программа но новых условиях (на сумму до 3 млн рублей) фактически перестала работать для Москвы.

Пока это не обернулось снижением цен, но на рынок приходит стагнация. В этих условиях возможна коррекция цен, но не очень сильная, примерно на 5-7%, и в основном за счет торга на вторичном рынке и скидок на рынке новостроек. После коррекции цены продолжат расти примерно с темпами инфляции.

2. Борис:
Рыночные ставки по ипотеке возвращаются примерно на уровень середины 19 года. Ажиотажный спрос конца 20-го - начала 21-го уменьшает спрос будущих периодов. Предложение, напротив, движется в противофазе, только набирает обороты. Доля себестоимости строительства в итоговой стоимости квадратного метра очень небольшая для Москвы, поэтому подорожание стройматериалов слабо влияет на итоговую стоимость (цену определяет скорее баланс спроса и предложения). Льготная/семейная ипотека не могут компенсировать растущие ставки по ипотеке, так как их доля небольшая. За счет высокой общей инфляции снижается платежеспособность населения. Что в этих условиях будет с ценами на новостройки к концу 22-го - середине 23 -го года на ваш взгляд? Застройщики будут держать номинальные цены, выводя на рынок совместно с банками ипотечные программы, фактически пряча двузначные скидки в уменьшенных процентах по ипотеке? Но в этом случае в выигрыше опять будут только застройщики и банки, а не люди, так как известно, что низкая цена квадратного метра намного выгоднее покупателям, чем низкая ставка по ипотеке.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Борис, добрый день! В целом вы правы. Ажиотаж действительно «съел» заметную часть спроса будущих периодов, дорожающая ипотека больше не сможет искусственно его поддерживать. К тому же эта искусственная поддержка в итоге не сделала жилье доступнее, поскольку рост цен на жилье перекрыл выгоды от низких ставок (см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье»).

Но стагнация и коррекция вряд ли будет большой, уже в следующем году рост цен может возобновиться – примерно на уровне инфляции. Во-первых, высокий рост спроса и цен позволил девелоперам сформировать финансовую подушку, поэтому они скорее переждут период снижения спроса и смогут за это время скорректировать объемы. К тому же надо понимать, что несмотря на большой общий объем предложения, ликвидные варианты в дефиците во всех сегментах. Именно они раскупались в первую очередь во время ажиотажа и в будущее будут быстро уходить с рынка. Поэтому речи о затоваривании пока не идет.

3. Сергей:
Ипотечному кризису быть! Вопрос когда и в каких масштабах и что может быть толчком к его началу?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Многие говорят, что ипотечный кризис рано или поздно случится, но никто не знает когда. Пока серьезных предпосылок для него не наблюдается. В России население намного меньше закредитовано, чем в США и во многих европейских странах. К тому же, например, ипотечный кризис в США в 2007 году, который стал одной из причин мирового кризиса 2008 года, стал результатом того, что люди использовали дешевую ипотеку в спекулятивных целях. Они покупали второе-третье жилье, чтобы перепродать или заработать на аренде. Когда они столкнулись с финансовыми трудностями, им было проще отдать банку не сильно нужную недвижимость, чем продолжать обслуживать кредит. В России же ипотеку в основном используют для покупки основного жилья. Поэтому даже при снижении доходов большинство заемщиков будет стремиться во что бы то ни стало платить по ипотеке, чтобы сохранить квартиру. В целом по развитию ипотеки и закредитованности населения Россия минимум на десятилетие отстает от западных стран. Поэтому в ближайшие годы не стоит ждать ипотечного кризиса.

4. Сергей:
А если действующий президент решит перенести столицу, то что будет с рынком Москвы? Да и области тоже.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Серьезных разговоров о переносе столицы не ведется, так что этот вопрос очень гипотетический. Если представить, что в какой-то момент Москву решат лишить столичного статуса, это, безусловно, приведет к коррекции цен, но не обернется катастрофой для московского рынка жилья. Вряд ли вслед за властью город массово покинет бизнес, Москва даже без своего административного статуса надолго останется центром притяжения для жителей других регионов. Об этом свидетельствуют мировые кейсы. Например, численность населения Рио-де-Жанейро выросла вдвое с 1960 года, когда столица была перенесена в искусственно созданный город Бразилиа. Несмотря на перенос столицы, Рио спустя более полувека занимает второе место в стране по численности населения и является вторым финансовым центром – нет, не после новоназначенной столицы, а после своего давнего конкурента Сан-Паулу.

5. Анна Кулькова:
Сейчас льготную ипотеку распространили на загородную недвижимость. Как это скажется на сегменте? Ждать ли такого же роста спроса и цен, как был на новостройки из-за льготной ипотеки?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Льготную ипотеку на загородную недвижимость, как и на новостройку, можно взять максимум на 3 млн рублей. Это заметно ограничивает покупателей. Но все же для загородного рынка это серьезный шаг. Раньше ставки по ипотеке на загородку были более 10%, а по льготной программе – 7% годовых. К тому же раньше банковские программы предполагали ипотеку только на участок или на готовый дом. Теперь банки включают в свои программы ипотеку на строительство дома, это также повысит спрос.

Но такого ажиотажа, как на рынке новостроек, вряд ли стоит ждать. На загородном рынке и так очень сильно вырос спрос и цены за последние два года. На это повлияли пандемия и переход сотрудников на удаленку, а также подорожание квартир. В результате те, кто раньше выбирал между квартирой и загородным домом для постоянного проживания, стали делать выбор в пользу загородки. Льготная ипотека укрепит этот тренд, но вряд ли может привести к аналогичному с квартирами росту цен. Все же загородная недвижимость уступает по востребованности городским квартирам.

6. Маргарита:
Стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке или отдать предпочтение новостройке?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Новостройки в ближайшее время будут чувствовать себя лучше, чем вторичные квартиры с точки зрения спроса. Многие застройщики сейчас создают совместные программы с банками со сниженной ипотечной ставкой. Продавцы на вторичном рынке могут предложить только аналогичную скидку, которая может компенсировать рост ставок. Он они традиционно более инертны, чем девелоперы и менее гибки в ценообразовании. Они не хотят снижать запросы при выставлении цен, но часто готовы «подвинуться» при торге. Об этом мы писали в статье «Рост ипотечных ставок приведет к перетоку спроса с вторичного рынка в новостройки».

В остальном это дело личного выбора, преимущества и недостатки есть у каждого сегмента. Новостройки – это обычно лучшее благоустройство ЖК, более современные планировки и свежие дома. Зато квартира на вторичном рынке – это уже готовый продукт, который можно «пощупать» и сразу въехать, к тому же, в отличие от многих новостроек, они находятся в обжитых районах с развитой инфраструктурой.

7. Леонид:
В последнее время про рынок недвижимости в основном говорят в контексте влияния ипотеки. А как повлияла пандемия? Какие сегменты из-за нее просели, а какие наоборот выиграли? Как себя чувствует торговая и офисная недвижимость из-за периодически возобновляющихся карантинных мер? А как чувствует себя загородка из-за перехода многих сотрудников на удаленку? Есть ли тренд переезда из Москвы на природу?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Еще в апреле 2020 года мы делились своими прогнозами в материале «Как коронавирус изменит рынок недвижимости». На тот момент еще не было известно о льготной ипотеке и том, как она разогреет рынок новостроек. В остальном прогнозы оправдались. Спрос и цены на загородную и курортную недвижимость выросли, ретейл восстанавливается, очень хороший рост отмечается в складском сегменте на фоне востребованности онлайн-торговли. Даже офисы в этом году демонстрируют хороший рост, несмотря на то, что многие сотрудники остались на удаленном режиме. Выигрывают те бизнес-центры, собственники которых смогли предложить гибкие офисы, новые форматы и комфортные решения в условиях пандемии.

8. Антон:
Последние полтора года рост стоимости недвижимости очень и очень бодр и порою резок. В свою очередь рынок несколько отыграл активно многолетний застой цен в рублях и серьезное падение в долларах (конечно, связанное с курсом в первую очередь) Считаете ли вы пока еще неисчерпанным потенциал роста к прежним средним значениям 5000$ . И насколько все таки на цены в Москве глобально влияют очень большое количество новостроек и не только в Москве, но и в Подмосковье(которое все активнее становится выбором Москвичей)- где цены и на данный момент продолжают или расти или инерционно догонять Московский рост этого года (где сейчас наблюдается снижение спроса )

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Антон, спасибо за интересный вопрос. В 2017 году мы опубликовали большой прогноз цен на жилье на основе глобальных рыночных циклов – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года». На тот момент рублевые цены на вторичные квартиры снижались на протяжении двух лет с темпами примерно 10% в год. Согласно той модели мы прогнозировали, что при нормальном раскладе и при сохранении той же экономической ситуации примерно к 2020 году рынок «отпадает» своё, после чего должен был начаться период стагнации с топтанием цен на месте или слабым ростом, не превышающим инфляцию.

Но во внутренние тренды рынка вмешиваются внешние факторы, поэтому в реальности цены завершили падение раньше – в 2018 году на уровне около 165 000 рублей за метр. Первая причина – девальвация рубля, тогда доллар подскочил в цене с 55 до 70 рублей. Цены на недвижимость давно не привязаны к доллару, но такие скачки курса всегда повышают спрос на жилье, поскольку на рынок выходят те, кто копил на квартиру в валюте или просто хочет защититься от обесценивания рубля. Кроме того, ЦБ тогда стал повышать ключевую ставку, что привело к подорожанию ипотеки и люди торопились купить квартиру, пока ставки не выросли еще сильнее. Наконец, девелоперы нагнетали ажиотаж перед переходом на эскроу-счета, пугая обязательным, по их словам, подорожанием новостроек после вступления в силу поправок. Однако рост цен был весьма умеренным – средняя стоимость метра на вторичном рынке с весны 2018 до весны 2019 выросла всего на 6%.

А потом пришел 2020-й год, который привел на рынок «черных лебедей», окончательно смешавших карты. Сначала обвал цен на нефть и новый виток девальвации, затем карантин из-за пандемии, и самое главное – очень мягкая политика Центробанка, снизившего ключевую ставку до рекордных значений. Низкие ставки по ипотеке и по депозитам на фоне общей неопределенности в экономике привели к ажиотажному спросу и росту цен на недвижимость.

К $5000 за метр рынок вряд ли вернется в обозримом будущем, для этого должен очень сильно окрепнуть рубль. Но в целом – после стагнации и небольшой коррекции – цены на жилье продолжат расти, но уже в более спокойном темпе примерно на уровне инфляции.

9. Александр Дмитриевич:
Какую долю в росте цен на российский жилой метр в 2020-21 гг. составляет системная манипуляция в отношении финансово-неграмотного населения?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Есть такая поговорка – не надо искать злой умысел там, где все можно объяснить простой глупостью. Здесь, правда, речь больше не о глупости и не о финансовой безграмотности, а о любви к «халяве». Все же ипотечные ставки были беспрецедентно низкими для России. Люди понимали, что дешевле ипотека уже не будет, поэтому рассуждали, что надо брать, пока дают. Правда, всю выгоду от дешевой ипотеки «съел» рост цен и выиграли от этого в основном банки и застройщики, а не покупатели жилья.

10. Интересующийся:
Раньше прирост в столичном регионе был под 200т.чел. С 2020г официальный прирост около 0, в 2021г, а, возможно, и в 2022г. тоже вряд ли будет лучше. При средних 20м2 на человека это около 4млн.м2 в год. Как будут абсорбироваться новые построенные метры с учетом гос. планов по увеличению строительства, в том числе с учетом увеличивающихся темпов по реновации, и как это повлияет на цены в следующем году и далее?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

20 кв.м – это средний показатель, в реальности многие семьи живут по 5 человек 50-метровой двушки. А реальные потребности и желания – явно больше 20 метров на человека. Во время карантина, когда люди оказались заперты в квартирах со всеми домочадцами, они осознали реальную необходимость в личном пространстве. Этот импульс быстро не выдохнется и желание расширить жилплощадь останется, поэтому затоваривание рынку пока не грозит.

11. Интересующийся:
В одном из сценариев ЦБ РФ предполагает финансовый кризис в начале 2023г. Если кризис случится в 2022г., как это может повлиять на цены и объёмы продаж недвижимости, учитывая значительно выросшую закредитованность населения за последние 3 года?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Кризис обычно приходит, когда его никто не ждет. А в 2022 и в 2023 годах он вряд ли случится. Сейчас на фоне пандемии власти многих стран, в том числе России, накачивают экономику деньгами. Это ведет к инфляции и дует пузыри, но вряд ли они начнут лопаться до победы над вирусом, а это вряд ли случится в ближайшие год-два.

12. Михаил:
Добрый день!

Приобрел в 2019 году однокомнатную квартиру в Кучино (мкрн. Железнодорожный), надеясь на рост стоимости и дальнейший обмен на Москву. В связи со строительством и вводом в эксплуатацию МЦД-4 насколько увеличится стоимость квартир в Кучино?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Цены в области в последние два года растут быстрее, чем в Москве. С начала 2019 года индекс цен на квартиры в Подмосковье вырос на 62% против 39% в Москве (в старых границах). Правда, в Железнодорожном, к которому относится район Кучино, цены выросли на 54%, это ниже среднего по области, но все равно выше московского прироста. Непосредственно фактор МЦД дает не очень сильную прибавку к цене – на 5-10%. Все же это не новый транспорт, который радикально меняет доступность города, а просто улучшение уже существующего. Но в целом Подмосковье в ближайшей перспективе будет чувствовать себя лучше, чем Москва с точки зрения возможного роста цен. Из-за очень сильного подорожания квартир область перетягивает спрос на себя, поскольку там цены остаются хотя бы относительно доступными.

13. Алексей:
Добрый день. Высотные дома обладают целым рядом недостатков. Возможна ли тенденция появления малоэтажной застройки в Москве?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Внутри МКАД вряд ли стоит ждать появления малоэтажных проектов. Земля здесь в дефиците, а спрос высокий. Поэтому малоэтажное жилье будет либо слишком дорогим для покупателя, либо нерентабельным для застройщика.

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября