Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.5 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что будет с рынком недвижимости в ближайший год и что делать покупателям?




2020 год принес много сюрпризов, в том числе и на рынок недвижимости. Сначала падение цен на нефть, затем «коронакризис», повысившаяся роль государства – все это привело к тому, что рынок вел себя местами нелогично, а противоборствующие факторы давали непредсказуемый результат.

Весенний карантин и снижение доходов людей, казалось бы, должны были уменьшить спрос и привести к снижению цен на жилье. Но реализация отложенного спроса и льготная ипотека, которая перетянула спрос будущий, привели к активизации покупателей и росту цен на жилье.

Сколько продлится эта ситуация и когда спрос иссякнет? Будет ли действовать «ипотечный допинг» после продления льготной ипотеки? Почему цены росли несмотря на снижение доходов покупателя и сможет ли продолжаться этот рост? И что делать покупателям в нынешней ситуации? Читайте ниже ответы экспертов на эти и другие вопросы.

Спикеры:

  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
  • Руководитель проектов IRN.RU
    IRN.RU

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Как будет вести себя рынок после продления льготной ипотеки?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Основную роль в росте цен ипотека уже отыграла – многие из тех, кто планировал взять кредит на жилье, уже сделали это, поскольку опасались, что программа может закончиться уже в ноябре. Кроме того, из-за роста спроса на фоне дешевой ипотеки девелоперы и продавцы на вторичном рынке (там ипотека даже без государственной программы все равно оказалась на исторических минимумах) повысили цены. Во многих случаях этот рост «съел» выгоду от сниженной ипотечной ставки.

Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. Резкого обвала спроса и цен мы не ждем, но факторов, которые могут поддержать цены, становится все меньше. До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь – традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты. Подробнее можно почитать в прогнозе рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года и на 2021 год от IRN.RU.

2. Редакция IRN.RU:
Как покупатели реагировали на экономические сложности из-за коронавируса и льготную ипотеку?

Рышкина Юлия IRN.RU

Покупатели рассчитывали, что из-за весенней приостановки продаж и экономического спада, цены пойдут вниз. Но вместо снижения цен получили льготную ипотеку. На IRN.RU регулярно проводится экспресс-замер потребительских настроений. Раз в три месяца мы спрашиваем у читателей, ждут ли они повышения или снижения цен в ближайший сезон.

Так вот, с начала зимы по начало лета доля предрекающих снижение цен выросла почти вдвое – с 36% до 66,2%, это близко к максимумам конца 2015 – начала 2016 годов. Доля тех, кто верил в рост цен, сохраняла стабильность зимой и весной (30% и 29,4% соответственно), зато потом рухнула сразу втрое и к лету составила всего 10,7%. Число прогнозирующих ценовую стабильность за этот период постепенно снижалось – с 26,6% до 15,4%.

Но продавцы отказывались снижать цены на квартиры даже в разгар карантина. В целом с января по август цены выросли на 2,5% до 184 167 рублей за кв. м. Это весьма скромно, если сравнивать с подорожанием новостроек. Но даже такой несущественный рост цен на «вторичку» шел в разрез с ожиданиями покупателей. К концу лета они, видимо, решили, что никакой кризис не заставит продавцов снижать цены, поэтому в прогнозе на осень доля тех, кто ожидает снижения цен, упала на 12,6 процентных пункта, а доля их противников выросла вдвое – с 10,7% до 22,5%. Полные результаты замера потребительских настроений за последние 5 лет смотрите в статье «Коронакризис не оправдал надежд покупателей – цены на жилье выросли вопреки их ожиданиям».

3. Геннадий:
При явном отсутствии роста благосостояния населения какие альтернативные ипотеке инструменты Вы считаете рабочими для поддержания/развития рынка жилой недвижимости?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

В первую очередь нужно создать условия для снижения цен, чтобы жилье стал доступным для покупателей, но девелоперская отрасль бы не обрушилась. То есть нужно работать с себестоимостью. В силах государства снизить цены на землю, уменьшить бюрократические барьеры и социальную нагрузку на девелоперов. Дешевая нерыночная ипотека – это искусственная мера, которая, как показал этот год, в большей степени поддерживает продажи девелоперов, чем делает жилье реально доступным для покупателей – см. «Дешевая ипотека - хорошо, но доступные цены на жилье намного лучше».

4. Виталий Решетов:
Есть однокомнатная квартира в Одинцово. Как вы считаете, стоит ли ее продавать сейчас или подождать еще рост цен. Взамен ничего покупать не собираюсь.

С уважением, Решетов Виталий

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Цены могут еще немного подрасти до конца года, поскольку ноябрь-декабрь обычно самые активные месяцы. Но в 2021 году рост вряд ли продолжится, поскольку фактор дешевой ипотеки уже исчерпал себя. Поэтому, если вы хотите продать квартиру и у вас есть идеи, как использовать эти деньги, лучше это делать в этом году. 

5. Евгений, частный инвестор:
Что случилось с индикатором ИРН, цены давно превысили 2014 год, с сентября 2017 по сентябрь 2020 цены по Москве на вторичке выросли на 40-42%, превысив по выгоде сбережения в валюте, доллар вырос лишь на 28%. Как вы считаете продолжится ли долларовый рост недвижимости в Москве, при условии что при нынешней ставки ЦБ есть резерв для дальнейшего снижения ставки ипотеки для вторички до 6,75-7% годовых?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Евгений, здравствуйте! Рынок недвижимости достаточно мозаичен, поэтому эксперты по разному считают средние показатели (о нашей методологии – здесь). Кто-то ориентируется на какой-то один сегмент или даже пул квартир, который в какой-то момент может быть более успешным с точки зрения роста цен.

Что касается наших показателей. Если сравнивать с максимумами рубежа 2014-2015 годов, рублевые цены пока не пробили потолок (в феврале 2015 года квадратный метр стоил в среднем 207 000 рублей). Однако это был кратковременный скачок из-за резкой девальвации рубля. Если же сравнивать с осенью 2014 года, когда девальвация уже началась, но такой паники еще не было, то сейчас цены находятся примерно на том же уровне: 187 000 – 191 000 рублей за метр осенью 2020 года против 181 000 – 193 000 рублей осенью 2014.

Сентября 2017 по сентябрь 2020 года цены выросли, но не так сильно, как в ваших цифрах – на 12%, со 166 000 до 187 000 рублей за метр. Долларовый же индекс, по нашим расчетам, просел почти на 13% - с $2852 до $2486. Однако, если говорить про самые бюджетные сегменты на вторичном рынке, рост выше. Например, старая панель выросла в цене сразу на 20% в рублях. В долларах мы отмечаем снижение, но не столь сильное – на 6%. Это в вопросу о том, как меняются средние показатели в зависимости от того, что считать. Какие-то удачные квартиры могли подорожать и сильнее.

В любом случае, сейчас ориентироваться на долларовые цены и их динамику стоит лишь в случае рассуждений с точки зрения макроэкономики и места российской недвижимости на мировом рынке. Российский рынок недвижимости последние лет десять стал рублевым и делать прогноз по долларовым ценам сложно – все зависит от курса доллара, который может сильно скакать, причем не всегда по рыночным основаниям, государство может его регулировать.

Что касается дешевой ипотеки – она поддержит спрос, но не так сильно, как это было в прошлом году. К тому же такая низкая ставка ЦБ во многом искусственная. Сколько еще государство будет ее держать, неизвестно. Об этом мы подробнее писали в прогнозе IRN.RU на 2020 и 2021 годы.

6. Анна:
Здравствуйте! Есть ли сейчас смысл торопиться с покупкой? Вырастут ли еще цены из-за продления льготной ипотеки?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

По сути имело смысл торопиться с покупкой в начале лета. Тогда льготную ипотеку только ввели, но спрос только активизировался – как на фоне сниженной ставки, так и на фоне отмены карантина. И девелоперы еще не успели повысить цены. К осени рост цен во многом нивелировал эффект сниженной ставки. Теперь такого ажиотажа на рынке не будет – льготную ипотеку продлили сразу до лета, а многие, кто хотел купить жилье, уже это сделал. Поэтому цены еще могут немного подрасти до конца года, но затем рост остановится. Более того, они могут скорректироваться вниз, поскольку рост был во многом искусственным. То есть сейчас уже во что бы то ни стало торопиться с покупкой не стоит. Но и специально ждать снижения и откладывать покупку тоже не надо. Наша рекомендация с точки зрения личных решений остается такой: наблюдайте за рынком, просматривайте объекты. Следите за новыми проектами: мы каждый месяц публикуем такой обзор, вот, например, последний – «Новостройки Москвы на старте продаж в октябре 2020 года: что, где, почем». Если вы нашли подходящую новостройку по устраивающей вас цене (особенно, если есть дисконт к рынку), можно покупать сейчас. Если в данный момент подходящих объектов нет, то спокойно ищите дальше.

7. Алексей:
Добрый день. У меня вопрос о средне- и долгосрочных перспективах рынка жилья Москвы, да и России в целом. Население страны сокращается и, судя по всему, будет сокращаться ещё большими темпами, тем немногочисленным детям, родившимся в 90-х, останутся квартиры бабушек и дедушек, приобретать недвижимость для жилья им объективно не нужно, доходы населения падают с 2013 года, меняется сама модель потребления: люди все больше предпочитают не иметь в собственности машины, квартиры и т.д., а пользоваться ими по мере необходимости. В этих условиях Президент ставит задачу строить ударными темпами новое жилье, из расчета примерно 1 кв.м на 1 человека в год, хотя пресловутого дефицита жилья в целом по стране (не беру в расчет немногочисленные регионы Крайнего Севера и Дальнего Востока, где объем аварийного жилья действительно большой), о котором постоянно говорят и который был характерен весь послевоенный период вплоть до недавнего времени, сейчас нет. Не получится ли так, что уже лет через десять то жилье , которое сейчас активно строится и ажиотажно сметается (плотность застройки побольше, этажей повыше, площадь квартир поменьше, маржинальность застройщиков побольше), превратится в геттоизированные "человейники", цены на него обвалятся, а рынок, соответственно, схлопнется?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Алексей, добрый день! Во многом вы правы, такой тренд есть. Но столь мрачные последствия вряд ли будут. Точнее могут быть, но разве что в отдельных регионах – особенно небольших моногородах, сильно зависящих от основного производства. Подобные примеры в мире были. Можно вспомнить тот же Детройт, который сильно опустел в конце XX века из-за кризиса в автоиндустрии.

Москве в обозримом будущем такая катастрофа не грозит. Она остается центром притяжения для всего постсоветского пространства, поэтому жилье останется востребованным. Сами москвичи «при квартирах» будут стремиться улучшить жилищные условия – купить квартиру побольше и посовременнее. Изменения в потребительском поведении происходят, но все же аренду выбирает в основном либо молодежь, либо бизнесмены, которые понимают, что деньги на покупку жилья можно «покрутить» более выгодно и по сути окупить аренду. Обычные семейные покупатели все же обычно предпочитают стабильность и квартиру в собственности. Но и в любом случае смена модели потребления на арендную будет происходить постепенно. К тому же если кто-то хочет снимать квартиру, значит кто-то другой захочет купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду.

Конечно, вызывают опасения те самые «человейники». То есть низкокачественное жилье с высокой плотностью застройки, которое было востребовано при активном росте цен. Это в основном свойственно тем городам московской области, где инфраструктура, особенно транспортная, развивается медленно, а застройка была очень активной и порой беспорядочной. Такие районы действительно могут просесть в цене и геттоизироваться.

Рышкина Юлия IRN.RU

Алексей, здравствуйте! Спасибо за интересный вопрос. Два года назад «Строительная газета» устраивала круглый стол как раз на тему демографии и смены поколений на рынке недвижимости. Мы делали на нем доклад и после написали статью, можете почитать – «Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна».

8. Сергей:
Вот прямо сейчас нужно решить, что делать с 4 млн рублей. Купить что-то в Подмосковье, чтобы потом сдавать. Взять ипотеку и купить в Москве? Или вообще ничего не покупать? Но куда деть деньги? Депозиты достаточно бессмысленны.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

При принятии решения о том, куда инвестировать деньги, нужно задать себе два вопроса. Первый – каковы ваши компетенции и в каких рынках вы разбираетесь. Второй – на какие риски вы готовы идти.

Финансовые инструменты сложнее для понимания, но намного проще в управлении. Купить и продать валюту или акции на фондовом рынке можно за несколько секунд. Квартира – это совсем другая ликвидность. Заработать на финансовых инструментах можно в разы больше. Те, кто разбирается в фондовых рынках, просто посмеются над доходностью от недвижимости. Для людей, играющих на бирже рост на 40% за 3 года – это ни о чем. Акции некоторых российских компаний за последние месяцы выросли в цене в 2-3 раза. Даже золото за последние месяцы выросли на 30-40%.

Но и риски на фондовом и других рынках намного выше, и нужно хорошо понимать эти инструменты. Потому многим с квартирой спокойнее. Недвижимость считается более надежным и менее рисковым инструментом – это некий «квартирный депозит», который обычно защищает от инфляции из-за роста стоимости самого актива плюс дает рентный доход. Это хороший защитный инструмент для диверсификации рисков, но не панацея.

Индекс доходности жилья от IRN.RU c 2017 года стабильно превышает доход от банковских депозитов. Причем в первой половине 2020 года он держался на уровне, втрое превышающем доходность депозита, а со второй половины года этот показатель стал активно расти и сейчас жилье более чем в 4 раза доходнее вклада в банке. Но нужно учитывать, что этот рост во много искусственный, по сути его профинансировало государство, поддерживая ключевую ставку на низком уровне. Поэтому многие инвесторы в жилье сейчас находятся в эйфории от роста цен и доходности недвижимости. Похожие настроения были на рубеже 2014-2015 годов, но потом цены откатились назад. При искусственной поддержке недвижимость не является таким уж стабильным инструментом.

Но в целом, если вы рассчитываете получать рентный доход, можно купить квартиру. Спешить не надо – цены еще могут немного подрасти до конца года, но потом возможна стагнация или даже коррекция вниз.

Увеличить доход можно, если купить квартиру в новостройке. Но это риски – будет ли жилье достроено, будет ли оно достроено в срок. Одно дело получить прирост цен процентов на 15-20% за два года и совсем другое, если тот же прирост растянется на 4 года. И будет ли прирост – далеко не все новостройки активно растут в цене по мере повышения стадии строительной готовности. Не слишком удачные объекты могут давать небольшой прирост или не давать его вообще.

Что касается покупки в области без ипотеки или в Москве с ипотекой – надо считать и опять же понимать, на какой риск вы готовы пойти. Если у вас есть 4 млн рублей, то для покупки однушки на окраине Москвы недалеко от метро или студии в новостройке вам понадобится взять в ипотеку еще минимум 2 млн рублей. При кредите на 15 лет и ставке в 6,5%, согласно ипотечному калькулятору от IRN.RU, ежемесячно нужно будет платить около 17 500 рублей, а общая переплата составит почти 20%. То есть банку вы отдадите в общей сложности на 1,14 млн рублей больше, чем стоила квартира. Эту переплату надо вычесть из потенциального повышения стоимости новостройки и рентного дохода, который вам может дать квартира. Если гасить ипотеку досрочно, а при таком ежемесячном платеже это вполне реально, если у вас стабильный доход, общая переплата будет меньше. То есть в принципе доходность перекрывает дополнительные траты. Однако если есть риск снижения ваших доходов или потери работы, вы можете не справиться с платежами и банк может забрать вашу квартиру, а вы еще останетесь ему должны. Любая игра под кредитные деньги всегда более рискованна.

9. Елена Савина:
Продолжится ли ажиотаж на загородном рынке?

 

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря