Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки бизнес-класса: критерии, тренды, успешные проекты




Новостройки бизнес-класса занимают около половины столичного рынка недвижимости. При этом спросом пользуются далеко не все проекты. Многие из них переоценены, другие «проседают» в качестве. К тому же считается, что middle-сегмент сильнее всего страдает в кризис — у самых богатых остаются деньги на элитную недвижимость, бюджетные сегменты остаются востребованными за счет доступности, а спрос на середину рынка снижается. Тем не менее, на рынке есть удачные проекты, которые притягивают спрос.

Что происходит с новостройками бизнес-класса прямо сейчас и что с ними будет в дальнейшем? Насколько на них повлияла ситуация из-за карантина? Какие проекты пользуются спросом? И как понять, что новостройка действительно соответствует заявленному уровню?

Спикеры:

  • Директор департамента жилой недвижимости Colliers International
    Colliers International
  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
  • Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
    ГК «А101»

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:

Добрый день, уважаемые эксперты!

1. Считается, что middle-сегмент наиболее уязвим в период кризисов и снижения доходов населения. Как отразилась нынешняя ситуация с девальвацией и снижением доходов из-за карантина на московском бизнес-классе? Отмечается ли снижение спроса?

2. Что происходит с предложением, не наблюдается ли затоваривания? Какова динамика цен в сегменте?

3. Какие проекты остаются востребованными даже в кризис?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Первые итоги карантина – апрельский спад продаж на первичном рынке почти вдвое (см. «Обвал спроса из-за карантина не стал катастрофой для застройщиков»). Но о реальных последствиях для каждого сегмента пока говорить рано. Нынешний спад продаж обусловлен в первую очередь самоизоляцией – ограничением на передвижения, пропускным режимом. Пока непонятны более глубокие экономические последствия из-за снижения доходов населения. Многие люди потеряли работу, у других снизились доходы. Поэтому спрос не восстановится быстро даже после отмены карантинных мер.

Есть основания полагать, что бизнес-класс сильнее ощутит снижение спроса. Многие проекты здесь переоценены, и в условиях ухудшения покупательской способности их будет сложно продать. К тому же на большую часть новостроек бизнес-класса не действует льготная ипотека под 6,5%. Дело в том, что льготная ставка будет действовать только на кредиты до 8 млн рублей, то есть при первоначальном взносе в 20% общая стоимость квартиры, на которую можно будет взять дешевую ипотеку, составит 10 млн рублей. А это в основном цена комфорт-класса в Москве, проектов сегмента бизнес в этом бюджете очень мало.

Из-за проблем с продажами девелоперам придется делать скидки. Можно ожидать скидок до 10%, а в сильно переоцененных проектах даже больше. Однако нужно иметь в виду, что рынок неравномерен. Проекты бизнес-класса с хорошей локацией и по относительно невысоким ценам меньше почувствуют спад продаж. Такие проекты, возможно, смогут обойтись и вовсе без серьезных дисконтов. Особенно это касается тех новостроек бизнес-класса, где есть квартиры по 10 млн рублей или чуть выше – там спрос дополнительно поддержит льготная ипотека. Объектов с таким ценником и хорошей локацией мало, но они есть: например, ЖК Headliner рядом с ММДЦ «Москва-сити», крупные комплексные проекты, которые строятся в рамках редевелопмента промзон, такие как ЖК «Символ» и Nagatino i-Land и другие. Кроме того, под льготную ипотеку попадают новостройки бизнес-класса в Новой Москве. О самых востребованных проектах мы писали в статье «Новостройки Москвы: самые популярные жилые комплексы бизнес-класса».

Подробнее о проектах

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2022 г.от 11 489 220 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2020 г.от 23 925 700 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2019 г.от 7 348 150 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 600 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
{literal} {/literal}

 

Цветов Дмитрий ГК «А101»

1. Говорить о снижении спроса именно на бизнес-класс в Новомосковском округе не стоит.

В течение последних двух лет мы отмечаем обратную тенденцию. Спрос на квартиры бизнес-класса в ТиНАО растет. Тренд может только радовать - при увеличении предложения вдвое спрос вырос в 4 раза. Как результат, доля бизнес-класса в общем объеме предложения в 2019 году в ТиНАО увеличилась на 14%.

В Новомосковском округе на текущий момент предложение бизнес-класса представлено в пяти проектах – жилых комплексах «Скандинавия», «Новая Звезда», «Румянцево парк», «Рассказовка» и Russian Design District. При этом необходимо отметить, что часть домов комфорт-класса в локации можно также отнести к бизнес-классу – когда площади жилых помещений, сервисная инфраструктура, благоустройство самого комплекса перекрывает недостаточный уровень престижности отделочных материалов, на которых, как правило делается акцент в бизнес-классе в границах МКАД.

При этом у бизнес-класса в НАО есть главный «козырь» – экологичность локации. Лесные массивы и парковые пространства, соседствующие с жилыми комплексами, демонстрируют несопоставимые по масштабу с районами внутри МКАД зеленые зоны. Покупателю все больше и больше обращает внимание на здоровую и благоприятную среду.

Дома «вписывают» в существующий зеленый массив, и, фактически, благоустроенный внутренний двор «переходит» в прилегающий к дому парк или бульвар. Это хорошо видно на примере ЖК «Скандинавия», где соседство с благоустроенным линейным парком на перепаде рельефа обеспечивает не только хорошие видовые характеристики, но и интересное функциональное зонирование территории, что немаловажно для определения «классности» жилья.

Если же говорить о текущей ситуации, то не секрет, что основную аудиторию большинства девелоперов составляют высококвалифицированные специалисты и руководители среднего звена, а также владельцы малого и среднего бизнеса. Коронавирус повлиял на их доходы, но что важнее - на их уверенность в своем будущем и возможностях обслуживать ипотечный кредит, накопить на первый взнос и т.д. Те, у кого доходы реально упали, вынужден был «проедать» часть накоплений, остальные прямо сейчас не готовы сказать, что их материальное положение не изменится в ближайшее время. Это общемировой тренд, который в России накладывается на традиционное неверие в экономическую стабильность.

В апреле 2020 года продажи квартир в ГК «А101» снизились на 49% по сравнению с мартом. В целом на рынке ТиНАО показатель немного хуже - снижение составило 53%. Относительно апреля 2019 года объемы продаж оказались ниже на 66%.

В первой половине мая рынок, по нашим ощущениям, показал положительную динамику. Это не сильно отражается на цифрах - за две недели в проектах ГК «А101» было продано чуть больше половины апрельского объема. Однако нужно учесть майские праздники, когда люди предпочитают все же не заниматься серьезными делами. В прошлом году в мае продажи у ГК «А101» были на 10% ниже, чем в апреле, а на рынке ТиНАО в целом - почти на 18%. При этом, к примеру, средняя площадь покупаемых квартир осталась на уровне 61 кв. метра. С развитием онлайн-сервисов покупки, одобрения ипотечного кредита мы отмечаем рост покупательской активности.

2. Как я уже сказал, увеличение объема предложения в бизнес-классе ТиНАО провоцирует опережающий рост спроса. Этим, например, объясняется рост доли проектов бизнес-класса в ТиНАО и в районах Москвы внутри МКАД. Там за 2019 год доля таких проектов даже снизилась – с 48,7% до 48%. За тот же период в ТиНАО доля выросла с 17,3% до 39,8%. Но спрос продолжает расти, и это отражается на ценовой динамике проектов. Так, за 2019 год средняя стоимость квадратного метра комфорт-класса выросла на 5,8% до 133,7 тыс. рублей, а в бизнес-классе стоимость квадратного метра за тот же период выросла на 9,8%, до 143,7%. Как результат, если еще в начале 2019 года разница в средней стоимости квадратного метра в комфорт- и бизнес-классе составляла не более 2 тыс. рублей, то теперь она увеличилась до 10 тыс. рублей.

С учетом низкого спроса в период пандемии правильно говорить не о затоваривании, а о невозможности реализовать имеющийся спрос. Представляется, что после снятия режима самоизоляции продажи жилья бизнес-класса в ТиНАО покажут наибольший темп.

Голышев Кирилл Colliers International

1. Основываясь на официальных данных Росреестра, объем спроса действительно сократился на 6,2% по сравнению с мартом-апрелем 2019 г. Однако стоит помнить, что в течение первых двух кварталов прошлого года на рынке наблюдалось увеличение объемов реализации, что прежде всего было связано с ростом покупательской активности на фоне перехода на новый механизм продаж через эскроу-счета.

Если же сравнить данные за март-апрель 2020 г. с данными аналогичного периода 2018 г., то напротив можно увидеть рост объема поглощения на 13%.

В первый весенний месяца в 2020 г. было заключено на 20% больше сделок, чем в марте прошлого года и на 40% больше, чем в марте 2018 г. Рост объема реализованных лотов в сегменте бизнес-класса в начале весны текущего года объясняется прежде всего тем, что люди, располагающие определенными доходами приняли решение сохранить свои сбережения (на фоне скачков валют и внедрения мер по социальному дистанцированию) вложившись в надежный рынок.

В апреле же спрос упал на 34% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. и на 29% по сравнению с 2018 г. Такие показатели объясняются тем, что в связи с высокой социальной неопределенностью многие люди заняли «выжидательную» позицию и отложили решение о покупке недвижимости до лучших времен.

Новая реальность, связанная с текущей экономической и социальной турбулентностью, обуславливает негативные тенденции на рынке первичной недвижимости. Возвращение рынка на уровень, сопоставимый с докризисным, возможен в ближнесрочной перспективе после стабилизации экономической ситуации и ослабления ограничительных мер, связанных с пандемией COVID-19.

2. На рынке новостроек бизнес-класса не наблюдается затоваривания из-за замедления девелоперской активности, вызванной общей текущей неопределенностью,: объем экспонируемого предложения сокращается, а новое предложение выводится точечно и осторожно. Так, по итогам 1 кв. 2020 г. общий объем предложения сократился на 10% по сравнению с показателями прошлого квартала. Объем нового предложения, поступившего в продажу в марте, составил 66,4 тыс. кв. м, а в апреле – всего 20,0 тыс. кв. м.

На данный момент динамика средних цен второго квартала не очевидна, ввиду недостаточного времени наблюдения. Очевидных всплесков уменьшения или увеличения стоимости в сегменте бизнес-класса не отмечается.

3. В текущей рыночной ситуации спрос покупателей смещается в сторону проектов, наиболее ликвидных и надежных с точки имиджа застройщика и активности строительных работ на площадке. Так, например, стартовавший в первом квартале 2020 года ЖК MONODOM Family, где Colliers International выступает эксклюзивным брокером, обратил на себя пристальное внимание со стороны покупателей. За первые два месяца реализации было продано чуть менее 10% от общего объема. Ключевыми катализаторами спроса выступили: центральная локация проекта, активные темпы строительных работ, имидж застройщика и реализующего агентства, а также высокая ликвидность площадей с точки зрения привлекательной цены входа в проект и рациональности планировочных решений. Хорошим примером также является ЖК "Небо" от компании Capital Group, где Colliers International выступает в качестве брокера, – надежный застройщик, привлекательная локация и концепция проекта, что позволило сохранить темпы реализации в апреле на аналогичном уровне с докризисными показателями - в среднем 18 лотов в месяц.

2. Антон:

До карантина смотрел новостройки на северо-западе Москвы. Многие находятся недалеко друг от друга, но как им «назначают» классы, совершенно не понимаю. Были с приятной архитектурой, подземным паркингом, двором без машин, неплохими планировками – и комфорт-класс. И почти такие же по характеристикам, точно не хуже, но при этом назывались бизнесом. Есть какое-то практическое различие в классах или это чисто маркетинг?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Путаница с классами может возникнуть, когда в одной локации сконцентрировано много конкурирующих проектов. Если вы смотрели жилье на северо-западе, тут очень активно застраивается район Хорошево-Мневники (к слову, согласно нашему недавнему исследованию, это один из самых недооцененных и перспективных районов рядом с центром). По данным базы недвижимости IRN.RU, здесь сейчас ведутся продажи сразу в 9 квартирных ЖК, в одном комплексе апартаментов и в 3 проектах с обоими форматами жилья.

При таком количестве предложения застройщикам приходится конкурировать друг с другом. Это сказывается и на реальных преимуществах проектов, и на их позиционировании. Вполне вероятно, что проекты, которые показались вам похожими, все же отличаются по некоторым важным характеристикам, отделяющим один класс от другого (например, по высоте потолков, наличию консьерж-сервиса и т.п.). Но вы правы: иногда это скорее вопрос позиционирования и маркетинга. Например, в двух похожих проектах в одной ценовой категории, которые находятся на стыке комфорта и бизнеса, один может позиционироваться в более высоком сегменте. В этом случае идея продвижения заключается в том, что можно купить бизнес-класс по цене комфорта. Другой проект может обозначаться как комфорт-класс, хотя по многим характеристикам он может соответствовать более высокому уровню. В этом случае идея позиционирования заключается в том, что это лучший проект в своем классе. Покупателю стоит смотреть на реальные и наиболее значимые для него характеристики ЖК, а не на обозначаемую «классность» проекта.

Проекты в районе Хорошево-Мневники и по соседству

Хорошево-Мневники Октябрьское поле, Хорошево-Мневники
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 8 462 800 руб.
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 7 411 980 руб.
FREEDOMМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская2 кв. 2020 г.от 6 419 900 руб.
Родной город Октябрьское полеМосква, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле1 кв. 2018 г.от 6 871 260 руб.
Счастье в МневникахМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ПолежаевскаяСданот 14 612 400 руб.
Дом Серебряный БорМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское полеСданот 36 990 000 руб.
Клубный дом ОктябрьМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское полеот 3 790 020 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Щукинская4 кв. 2022 г.от 5 737 810 руб.
Театральный кварталМосква, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле1 кв. 2022 г.от 6 561 460 руб.
ВерескМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле4 кв. 2022 г.от 6 777 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

 

3. Елена Самсонова:

Здравствуйте! Какую долю рынка сейчас занимает бизнес-класс? Его становится больше или меньше в общем объеме предложения?

Голышев Кирилл Colliers International

Сегмент новостроек бизнес-класса традиционно занимает значительную долю рынка – по итогам 2019 г. она составила 43%, по итогам 1 кв. 2020 г. – 42%.

4. Сергей Дерябин:

Почему вы говорите, что бизнес-класс страдает сильнее в кризис? Логично, что из бизнеса обедневшие клиенты уходят в комфорт, но аудитория более дорогих сегментов, той же элиты, по идее должна перетекать в бизнес.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Экономика проектов элитного сегмента обычно изначально рассчитана на более долгие сроки реализации и на меньшие темпы продаж. Поэтому временная «просадка» спроса не так страшна для самого дорогого жилья класса люкс. К тому же экономическая система – не только в России, но и в мире – такова, что во время кризиса часто бедные беднеют, а богатые богатеют. Конечно, есть примеры громких разорений и банкротств в крупном бизнесе, но в целом среди наиболее обеспеченной прослойки многим удается не только сохранить свое состояние, но и преумножить. Недавно Forbes подсчитал, что за два месяца число долларовых миллиардеров в России выросло с 99 до 101 человека, а их общее состояние увеличилось с $392 млрд до $454 млрд. Помимо самых крупных олигархов покупателями элитной недвижимости являются топ-менеджеры государственных и ресурсных компаний, они обычно тоже сохраняют доход.

В массовом сегменте доходы покупателей снижаются. Но жилье остается базовой потребностью, поэтому люди все равно стремятся купить квартиру, просто во времена кризиса выбор падает на более дешевые предложения. Поэтому недорогим новостройкам проще удержать спрос.

А вот средняя прослойка – особенно собственники и руководители малого и среднего бизнеса – страдают сильнее других. Скорее всего, это будет особенно заметно в нынешний кризис, потому что в основном пострадали туристическая отрасль, horeca, розничные магазины и сфера услуг. Их собственники, высший менеджмент и высококвалифицированные специалисты ранее как раз составляли основную целевую аудиторию жилья бизнес-класса.

5. Дмитрий:

Добрый день! Где сейчас строится больше бизнес-класса? Каково распределение по округам, районам, удаленности от центра? Всегда ли бизнес-класс должен находиться рядом с центром? Или на краях тоже возможно? В спикерах есть А101 – они вообще застраивают Новую Москву. То есть бизнес-класс может быть и за МКАД? В чем особенности удаленных проектов бизнес-класса? Можно ли говорить о том, что целевая аудитория «замкадного» бинес-класса = аудитория комфорт-класса внутри МКАД? Или даже эконома?

Голышев Кирилл Colliers International

Активнее всего застраивается Северный административный округ – в нем представлено порядка 21% в общем объеме предложения. На втором месте находится Северо-Восточный округ с долей рынка 16%.

В течение последнего года девелоперы обратили свое внимание в сторону Западного административного округа, который считается наиболее элитарным направлением (после ЦАО) за счет хорошей транспортной доступности, обилия зеленых зон и потенциала реализации жилых комплексов за счет свободных площадок для освоения. Наряду с ЗАО девелоперы также активно осваивают Южный административный округ. В прошлом году на юге вышел в продажу самый масштабный проект из всех стартовавших – Nagatino I-Land. Проект состоит из 6 этапов строительства и включают в себя как жилую, так и инфраструктурную составляющие.

6. Наталия:

Какова разница в цене комфорта и бизнеса? И, наоборот, бизнеса и премиума?

7. Ольга Гаврилова:

Здравствуйте. Как отличается квартирография в бизнес-классе от других сегментов? Можно ли считать проект бизнес-классом, если в нем много однушек?

Голышев Кирилл Colliers International

Количество квартир той или иной комнатности не является критерием для отнесения проекта к сегменту конкретного класса. Разные проекты, в зависимости от локации, локального спроса закладывают определенную внутреннюю квартирографию: в случае, если проект ориентирован больше на бизнес-аудиторию под сдачу, то происходит смещение объема в строну лотов более мелкой нарезки, если для семейного проживания – то наоборот. Так или иначе, внутри разработанной квартирографии средняя запроектированная площадь должна выдерживать требования бизнес-класса, например площадь студий начинается от 27 кв. м, 1-к. лотов – от 40 кв. м, 2-к. лотов – от 61 кв. м, 3-к. – от 78 кв. м и т.д.

Интересным примером может послужить комплекс апартаментов Alcon Tower от застройщика Alcon Group, реализуемого Colliers International. Несмотря на высокое количество маленьких по площади лотов на низких этажах проекта, качественные характеристики комплекса отвечают самым высоким стандартам жилья бизнес-класса. Например, удачная локация в центральной части города вблизи Ленинградского проспекта, индивидуальное архитектурное решение в стиле «сталинских высоток», качество отделки фасадов и лобби, инженерное оснащение и отделка апартаментов. Все эти факторы позволили проекту уверенно позиционироваться в сегменте бизнес-класса, а также создали высокий уровень спроса со стороны покупателей.

8. Карина:

Есть ли какие-то тренды в отделке квартир и подъездов в бизнес-классе? Намного ли лучше отделка, чем в комфорт-классе?

9. Joomba:

На вашем сайте вы делаете статьи с обзором условно доступных проектов бизнес-класса в Москве (такая, например - https://www.irn.ru/review/newflats/business/). Тут видно, что даже в схожих локациях цены сильно отличаются. Откуда эта разница? От чего вообще зависит цена?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

На рынке новостроек очень много ценообразующих факторов, поэтому стоимость жилья в соседних проектах может сильно отличаться. Можно взять примеры из упомянутой статьи – ЖК iLove в Останкинском районе и ЖК «Серебряный фонтан» в соседнем Алексеевском. В первом за 8,7 можно купить однокомнатную квартиру площадью 47 кв.м (примерно 185 000 рублей за кв.м). Во втором – 35-метровые апартаменты за 8,4 млн рублей (240 000 рублей за кв.м). На первый взгляд может удивить, что апартаменты в соседних районах стоят заметно дороже квартир. Однако это объясняется более ранними сроками ввода (2021 год против конца 2023). И это только то, что лежит на поверхности. При более подробном рассмотрении должно стать понятно, чем обусловлена разница в цене. Если один проект необоснованно дороже другого, он будет проигрывать в спросе.

Подробнее о проектах

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 475 140 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU

 

Голышев Кирилл Colliers International

Проекты, расположенные в одной локации, порой имеют существенные качественные различия, связанные с их масштабностью, окружением и предполагаемой целевой аудиторией. В качестве примера можно привести проекты «Огни» от компании Донстрой и ЖК «Небо» застройщика Capital Group. Несмотря на близость расположения комплексов, ЖК «Небо» не имеет негативных факторов окружения, таких как близости ж/д путей, прохождения магистрали Южного дублера Кутузовского проспекта. Кроме того, на разницу в классе и стоимости продажи влияют неоспоримые преимущества жилого комплекса «Небо», такие как близость к метро, расположение в сформированном жилом кластере, концепция проекта высотной застройки и прочие качественные характеристики.

10. Александр:

Важен ли ипотечный фактор в спросе на бизнес-класс?

Голышев Кирилл Colliers International

Ипотека является важным катализатором спроса на рынке жилой недвижимости. По итогам 4 кв. 2019 г. количество сделок с привлечением ипотечного кредита составило 48%, в 1 кв. 2020 г. – 47%.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Да, даже в бизнес-классе доля ипотечных сделок очень существенна. Как раз поэтому данный сегмент оказывается в зоне риска. Как я уже говорил в ответе на первый вопрос, на большую часть новостроек бизнес-класса не будет действовать льготная ипотека под 6,5%. Воспользоваться программой можно только на кредит до 8 млн рублей, то есть при первоначальном взносе в 20% общая стоимость квартиры, на которую можно будет взять дешевую ипотеку, составит 10 млн рублей. А это в основном цена комфорт-класса в Москве, проектов сегмента бизнес в этом бюджете очень мало. Правда, застройщики сейчас предлагают собственные ипотечные акции со сниженной ставкой. Об этом читайте в нашем материале «Ипотека почти под 0,5% - звучит эффектно, стоит дешево».

11. Юлия Рышкина, IRN.RU:

Уважаемые эксперты, добрый день! У меня есть несколько вопросов по критериям бизнес-класса:

1. Существует классификация жилья от РГР, но среди застройщиков она не слишком прижилась. Есть ли какие-то другие общепринятые критерии жилья бизнес-класса?

2. В старой Москве одним из важных критериев бизнес-класса является близость к центру. В Новой Москве роль этого параметра снижается. Какие критерии являются определяющими для жилья бизнес-класса за МКАД?

3. В нулевых квартиры бизнес-класса были больше по площади, с более высокими потолками и т.п. Но после 2008 года даже в высоких ценовых сегментах квартиры стали компактнее. Насколько сейчас отличаются площади квартир в разных сегментах?

4. Какова роль того, что находится за пределами квартиры – входных зон, дворов, инфраструктуры? Даже во многих проектах комфорт-класса эти характеристики сейчас находятся на достаточно высоком уровне. В чем тогда отличия именно класса бизнес? И как его по этим критериям «отбить», напротив, от более дорогих сегментов – премиум и элит?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Появление в Новой Москве объектов бизнес-класса – прямое следствие и один из довольно важных признаков повышения ценности этой территории в принципе.

Сегодня доступный ценовой сегмент жилья в столичном регионе в основном представлен объектами класса «комфорт».

При этом в «старых границах» Москвы повышение класса в основном обусловлено локацией, то есть, как правило, расположением недалеко от центра города. Объект бизнес-класса может быть интересен покупателям с доходом ощутимо выше среднего, и для повышения привлекательности его нужно насытить значительным набором потребительских свойств. Это касается площадей и планировок квартир, оригинальных архитектурных решений, специфики отделки квартир и мест общего пользования класса коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов и т.д. Количество мест в подземном паркинге выше, чем в «комфорте», и в целом обеспеченность парковочными местами сильно превышает норматив.

ТиНАО демонстрирует иной тренд, как потребительского поведения, так и особенностей продукта. Строительство метро и развитой сети автодорог повышает уровень доступности территории, одновременно повышая интерес к ней и со стороны потенциальных покупателей квартир, и со стороны бизнеса (торговля, сфера услуг, образование, медицина и т.п.). При этом территория позволяет создавать здесь масштабные проекты многофункциональной городской застройки, в которых жилье, социально-бытовая, торговая и досуговая инфраструктура, а также большие современные общественные пространства создаются одновременно.

Два года назад жилые проекты относились в основном к комфорт-классу. Доступные цены в сочетании с хорошим для комфорт-класса набором характеристик обусловили спрос на жилье в Новой Москве со стороны экономически активных людей 25-35 лет, нацеленных на семейное проживание. Эта аудитория привлекательна для операторов таких объектов, как магазины, рестораны, кофейни и винотеки, студии красоты и дизайна, поликлиники, развивающие детские центры. В результате коммерческие помещения на первых этажах жилых домов быстро заполняются разнообразными объектами инфраструктуры.

На следующем этапе популярность локации обусловила рост интереса к ней со стороны людей, в значительной мере состоявшихся в профессиональном плане и хорошо обеспеченных. Им тоже хочется жить в современной и комфортной городской среде, но сами дома комфорт-класса их не устраивают по ряду «типовых» параметров. Поэтому девелоперы начали диверсифицировать предложение, насыщая часть домов в своих проектах элементами, свойственными более высокому классу жилья. Так в локации появился сначала класс «Улучшенный комфорт», а затем и полноценный «Бизнес».

Если говорить о проектах ГК «А101», то квартиры бизнес-класса отличаются более высокими потолками, улучшенными планировками, панорамным остеклением, а также оригинальными преимуществами – например, наличием собственных террас. Расстояние между несущими конструкциями увеличено, что дает больше возможностей планировать пространство квартиры, а улучшенная звукоизоляция обеспечивается утолщенными стенами и межэтажными перекрытиями.

Для таких домов выбирается самое лучшее расположение, но речь идет не об инфраструктуре, она в бизнес-классе обычно своя и отличается чуть более «высоким» уровнем объектов и их разнообразием, и даже не в близости к метро. Здесь запрос потребителей ТиНАО аналогичен запросу покупателей жилья бизнес-класса в границах МКАД. И касается он близости к парковым или иным рекреационным зонам, озелененного двора, особенно ценится и вид из окна на парк. Масштабность проектов позволяет создать уникальную для Москвы синергию: дворовая территория органично соединяется с благоустроенным парком между домами, который, в свою очередь, плавно переходит в лесной массив. Аналогов этому ни в одном другом районе Москвы нет, даже при наличии четкого потребительского запроса.

При этом в ТиНАО отчетливо прослеживается тренд проникновения типичных для бизнес-класса характеристик в проекты более доступного ценового сегмента. Это, конечно, размывает классы жилья как таковые, но зато создает условия для появления здесь проектов еще более высокого класса по мере дальнейшего развития локации. Так что, по нашим оценкам, спрос на «интересное» жилье в ТиНАО еще долго будет расти.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

3. Тренд на оптимизацию площадей продолжается последние 10 лет, причем он начался даже не в бизнес-классе, а в элитном сегменте. Так, в 2014-2015 годах, во время предыдущих валютных колебаний, спрос в дорогих сегментах сместился с 200-метровых квартир до более рациональных площадей в 120-150 кв. метров. Сейчас нечто подобное наблюдается и в бизнес-классе. При этом независимо от сегмента планировки становятся компактнее, но при этом не теряют и даже приобретают в функциональности. В том числе за счет европланировок, многофункциональных пространств с возможностью зонирования. При этом принцип «меньше метров – больше пользы» не доводится до абсурда. Так, средняя площадь продаваемых квартир в наших проектах бизнес-класса в последние два года превышает показатель в 60 кв. метров в любом состоянии рынка.

Здесь, конечно, есть некая зависимость от формата ЖК. Если он ориентирован на семейное проживание, то доля компактных квартир в нем будет невелика – у клиентов не будет большого спроса на такое жилье. И напротив, «молодежный» проект вблизи от деловых или развлекательных точек будет отличаться небольшими квартирами, развитыми бытовыми сервисами на территории ЖК и минимумом «детских» пространств и мест для спокойных прогулок.

4. Востребованность окружающей инфраструктуры остается на пике популярности у покупателя уже многие годы. Дистанция между элитным и комфорт классами остается, а вот в бизнесе и комфорте отличия давно стерты. В новые проекты обоих сегментов все чаще заходят традиционно «элитные» бренды, такие как «Азбука вкуса». Причина – повышение качества планирования районов, а также стремление расширить «воронку продаж» за счет тех, кто не готов покупать там базовый набор продуктов, но безусловно готов переплатить за качество, например, кулинарии, авторских кондитерских изделий, алкоголя и деликатесов. Обитатели проектов бизнес-класса – идеальная аудитория для этих групп товаров. По тем же принципам в проектах бизнес-класса открывается все больше винотек, чайных и магазинов для гурманов, а также клиник, фитнес-пойнтов, дизайнерских мастерских и т.п.

Голышев Кирилл Colliers International

1. Colliers International разработал свой классификатор, согласно которому основными характеристиками проекта бизнес-класса являются:

  • локация – центральный район города, комфортные районы рядом с ТТК, уникальные зоны за пределами ТТК;
  • архитектурный облик здания – индивидуальный проект с оригинальной архитектурой от известного бюро;
  • качественные материалы стен и отделки фасадов – монолит, монолит + керамический кирпич, монолит + пеноблок, отделка клинкерной плиткой/искусственным камнем;
  • современная инженерия – предусмотрены системы проточно-вытяжной вентиляции, выделены ниши под индивидуальные сплит-системы, лифтовое оборудование от европейского производителя, система «умный дом» (опционально) и др.;
  • квартирография (вкл. евроформаты): ст. от 27 кв. м, 1-к. лоты от 40 кв. м, 2-к. лоты от 61 кв. м, 3-к. лоты от 78 кв. м, 4-к. лоты от 100 кв. м, пентхаусы от 130 кв. м;
  • коэффициент обеспеченности машиноместами: от 0,5 до 1,0;
  • требования к входной группе: входная группа, помещение для консьержа, колясочные, помещения для хранения велосипедов, лапомойки (опционально), евроотделка.
  • и др.

3. Действительно, в течение последних нескольких лет наблюдается тренд на снижение средней площади как приобретаемого, так и запроектированного лота. За прошедшие 5 лет средняя площадь лота в новостройке бизнес-класса сократилась практически на 10% до 77,7 кв. м. Клиенты больше не готовы переплачивать за квадратные метры, которые «не работают на качество жизни». В свою очередь, следуя требованиям рынка, застройщики отказываются от проектирования «раздутых» квадратных метров и «мертвых зон».

4. В настоящий момент застройщики в сегменте бизнес-класса стараются как можно более тщательно продумать и разработать концепцию будущего проекта, тем самым создавая максимально привлекательное предложение для будущих покупателей. Проекты наделяются собственными «фишками», таким как: зона workout на крыше, зарядки для электрокаров в подземном паркинге, покрытие внутренней территории сетью WI-FI, разъемы USB в скамейках во дворе, эмоциональная подсветка фасадов, внедрение системы «умный дом» и др.

12. Сергей Алимов:

Добрый день. Есть ли какие-то формальные требования или неформальные критерии по машино-местам в бизнес-классе? Если я не ошибаюсь, раньше требования к обеспеченности машино-местами зависели от класса жилья и для жилья повышенной комфортности коэффициент был выше. Но потом это правило поменяли и теперь там, где транспортная доступность лучше, нужно создавать меньше машино-мест, где хуже – больше. То есть получается все наоборот – в удаленных районах, где обычно делают эконом, нужно больше машино-мест, а в районах с хорошей транспортной доступностью, где имеет смысл строить бизнес-класс, действуют более низкие коэффициенты по обеспеченности машино-местами. Так ли это? И сколько машино-мест создают в бизнес-классе по факту, а не по требованиям?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Действительно, нормативы по машино-местам изменились в конце 2015 года. Подробно об этих изменениях читайте в статье «За машино-место в новостройках «старой» Москвы придется отдать более миллиона». Раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машино-мест на квартиру в комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и два в элитном сегменте. Теперь система расчета стала сложнее. В качестве базовой единицы принято одно машино-место на 80 кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты. Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7. Кроме того, расчетный коэффициент зависит от обеспеченности общественным транспортом. Так, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка наземного транспорта, можно строить на 15% машино-мест меньше, чем положено по нормативу. Если же не далее 500 метров есть станция метро, МЦК или электрички, количество машино-мест может быть снижено сразу на 30%. Коэффициент 1 действует, если никакого общественного транспорта рядом нет. В любом случае для застройщиков строительство парковок – это в основном именно обязательство, а не способ заработка (см. «Паркинги при жилых комплексах: не хочется, но надо»).

13. Алена:

Последние несколько лет многие проекты в бизнес-классе простаивают, в них очень мало продаж, но цены не снижаются. Можно ли ожидать снижения цен в сегменте? Где хороший спрос, а значит и адекватные цены?

Голышев Кирилл Colliers International

Одна из главных тенденций на протяжении последних двух лет для рынка новостроек бизнес-класса является то, что с начала 2018 года спрос на рынке стабильно превышает объем нового предложения: в I квартале 2020 г. объем поглощения превысил объем нового предложения в 1,5 раза (на 89 тыс. кв. м). Таким образом рынок активно развивается, благодаря стабильному уровню спроса со стороны покупателей.

Наиболее высокий спрос смещен в сторону качественно интересных проектов, с повышенной ликвидностью благодаря рациональному ценообразованию и преимуществам локации. Среди них, реализуемые Colliers International,: ЖК City Park от ГК Монарх, который почти полностью распродан еще до момента ввода в эксплуатацию – в реализации всего 10 последних лотов, ЖК MONODOM Family ввиду интересного ценового предложения на старте продаж, оправданного рациональностью планировочных решений, удачной локации и активным темпам строительных работ, ЖК Nagatino I-Land – как один из наиболее интересных с точки зрения качественных характеристик проектов комплексного освоения территории в сегмента бизнес-класса.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Подробно я высказал нашу позицию по ценам в бизнес-классе в ответе на первый вопрос.

14. Сандро:

Здравствуйте! Имеет ли смысл покупать квартиру бизнес-класса, если на нее есть деньги (есть наследная квартира, которую можно продать), но при этом сам по себе доход не очень высокий, примерно на среднемосковском уровне, точно не выше (то есть скорее на уровне эконома и комфорта)? Не получится ли «не потянуть» бизнес-класс уже после покупки? Насколько дороже коммуналка, услуги УК? Много ли берут за всякие охраны, консьерж-сервисы и т.п.? Сколько стоит паркинг?

15. Миша:

Как ранжируются классы жилья на рынке загородки? Какие коттеджи, участки, поселки относятся к эконому, комфорту, бизнесу и выше? Какие тут критерии? И что сейчас происходит в загородном бизнес-классе со спросом и ценами?

16. Ольга Шумилова:
Для кого в принципе существует распределение на классы – для потребителей, чтобы проще ориентироваться в проектах, или все же для профессионалов, чтобы было легче сегментировать и анализировать рынок? Проводились ли какие-то исследования значимости класса при выборе квартиры? Реально ли покупатель, услышав «бизнес-класс», сразу создаст картинку в голове и решит – «беру»? Или все же покупатели смотрят на конкретные характеристики?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Профессионалам рынка сегментирование жизненно необходимо – для анализа рынка, ценообразования, создания концепций проектов. Потребителям оно тоже помогает, чтобы создать некий понятный примерный образ продукта, на который можно рассчитывать. Но, конечно, при выборе конкретного объекта покупатель будет в первую очередь обращать внимание на его цену и характеристики, а не на формальный класс.

17. Алиса:
Добрый день! Есть ли архитектурные требования к классам? Почему-то многие жк бизнес-класса до сих пор очень страшненькие и безвкусные. Даже в комфорте есть более симпатичные дома.

18. Андрей, предприниматель:
Как соотносятся классы с доходами их целевой аудитории? Есть ощущение, что средний класс (высокооплачиваемые специалисты, топы в малом и среднем бизнесе и даже владельцы этих бизнесов) в основном не может позволить себе бизнес-класс в Москве – если говорить не о малюсенькой студии, а о квартире для семьи. Это в лучшем случае будет комфорт и, скорее всего, ближе к окраинам. Если ближе к центру, то только вторичка, которая по другим критериям обычно совсем не бизнес-класс :(

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Жилье в Москве все еще переоценено, если сравнивать с доходами населения. Поэтому вы правы: в черте Москвы (особенно недалеко от центра или в престижных районах) люди обычно могут позволить себе купить квартиры уровнем ниже, чем их другое потребление. С другой стороны, такая ситуация типична для крупных мегаполисов вроде Лондона или Нью-Йорка. Поэтому «статусные» квартиры горожане зачастую снимают, поскольку не могут позволить себе покупку. Либо покупают жилье в пригородах, где бизнес-сегмент вполне доступен для представителей среднего класса.