По мнению экспертов, сегодня загородный рынок Подмосковья нуждается в глобальных переменах. В своем нынешнем виде не всякое даже качественное загородное жилье может стать альтернативой городскому. Чтобы загородные проекты были привлекательными для покупателей, предложение нужно вывести на совершенно новый уровень.
Что под этим подразумевается? Не строительство разрозненных коттеджных поселков, а комплексное освоение территорий и формирование полноценной среды для жизни, где во главу угла ставятся интересы и потребности жителей – удобство,комфорт и доступность. В первую очередь, это развитая инфраструктурная составляющая территории, где в зоне пятиминутного доступа находятся торговые центры, рестораны, центры отдыха и тд. Доступность жилья также становится значимым фактором в посткризисный период. Такие предложения уже начинают появляться на рынке.
Как это реализуется на практике? В чем отличие жизни на таких территориях от жизни в отдельном, закрытом коттеджном поселке? Получат ли загородные мега-проекты дальнейшее развитие на рынке? В каких районах Подмосковья наиболее вероятно создание подобных проектов?
Какие факторы нужно учитывать покупателям при выборе земельных участков: юридические аспекты, возможность получения ипотеки, ответственность девелопера и управляющей компании, наличие четкого плана и сроков застройки, привлекательную цену, район?
На эти и другие вопросы ответил Дмитрий Бадаев, генеральный директор одной из ведущих московских инвестиционно-девелоперских компаний «Вектор Инвестментс». Компания осуществляет проект комплексного освоения территории общей площадью 1700 га - «Истринская долина», где будет построено 18 поселков различного уровня, объединенных общими инфраструктурными и рекреационными объектами. Инфраструктура будет доступна не только обитателям поселков, но и жителям и гостям Истринского района.
Спикер:
-
Бадаев Дмитрий НиколаевичГенеральный директор "Вектор Инвестментс"
Вопросы
Калачихина Евгения:
Дмитрий, как Вы считаете, востребовано ли сегодня покупателями жилье городского типа в малоэтажной застройке (2-3 этажа) – как строят в Европе? Причем, если такое жилье будет предлагаться в Подмосковье и в высоком ценовом сегменте?
Да, такое жилье востребовано: есть определенная категория людей, готовых переехать в ближнее Подмосковье. В первую очередь, это те, кто интересуется квартирами эконом-класса. Cтоимость таких квартир должна быть значительно ниже, чем у московских.
Если говорить о высоком ценовом сегменте, то людей, способных приобрести недвижимость в высоком ценовом сегменте, значительно меньше. Для сравнения, по статистике в Москве около 350 тыс. семей, способных приобрести недвижимость стоимостью до миллиона долларов. В то время как полтора миллиона семей способны приобрести недвижимость ценой до 250 тыс. долларов. Предложение в высоком сегменте могут найти своего покупателя, но сделать это гораздо сложнее.
Светлана Вешкина:
Добрый день, уважаемый Дмитрий!
Я не очень поняла, что такое «мега-проект»? Речь идет о большом коттеджном поселке? Что в нем особенного? Спасибо.
Масштабные проекты были до кризиса. О них объявлялось, но ни один из них не был реализован. Все эти докризисные проекты отличались гигантоманией, прежде всего, с точки зрения инвестиций, и, как следствие - высокой стоимостью продукта, предлагаемого конечному потребителю.
Сейчас ситуация несколько меняется, на загородном рынке наблюдается оживление. Сегодня среди крупных проектов в Подмосковье можно назвать А-101, который реализует компания «Масштаб». Есть проект компании Uniparx Service, на юге области в районе реки Оки.
Новая экономическая ситуация создала определенные ограничения, и в большинство крупных проектов были внесены изменения. Таких как прежде инвестиций уже не привлечь, и за такие деньги, как до кризиса недвижимость уже не продать. Эти новые реалии подвигли нас к созданию новой модели развития загородного жилья. Отмечу основные моменты этой модели.
Первое: конгломерат партнеров. В нашем проекте «Истринская долина» мы говорим о конгломерате поселков, который строится силами пула инвесторов. В проекте изначально объединены земли, инвестиции, ресурсы, возможности не одного, а ряда инвесторов - прямых участников проекта. Мы создаем такую модель развития, которую девелоперы могут взять на вооружение. Ключевое слово в этой модели – партнерство. Это будет хорошо и для конечного потребителя, и для девелоперов, которым надо активнее общаться друг с другом, не бояться раскрывать информацию о своих проектах. Многие скрывают информацию, потому что боятся конкуренции. В итоге получается так, что два девелопера на соседних участках начинают строить забор, один из зеленого профлиста, а другой - из коричневого. Так развивались поселки в последние десять лет, и все видят, к чему это привело. При создании общей инфраструктуры, во-первых, удается уменьшить вложения, во-вторых, увеличивается капитализацию территории в целом. Может быть, дивиденды будут не сиюминутные (в России любят заработать миллионы и сразу). Здесь же дивиденды будут направлены на стратегическое развитие этих территорий, что в итоге приведет к увеличению стоимости земли.
Второе: Территория - парк. Мы постоянно думаем, как создать территорию удобную и комфортную для проживания и отдыха, смотрим мировые аналоги развития подобных проектов. На сегодняшний день понятно, что экологию, лес, красивые пейзажи, удобную доступность предлагают почти все. Сегодня покупателя этим не удивишь, поскольку все перечисленное должно являться неотъемлемой частью загородного поселка. Но подобным проектам не хватает, если хотите, идеи. Почему нужно стремиться в тот или иной поселок, какие у него преимущества?
В «Истринской Долине» мы пошли по пути создания территории, образованной по принципу парка. Проект состоит из большого количества поселков разного уровня, разной направленности, рассчитанных на разную целевую аудиторию. При этом все поселки объединены инфраструктурной составляющей для активного отдыха. Кроме того, в нашем случае инфраструктура открыта для внешних посетителей - она общедоступна. А это повышает не только статус, ликвидность отдельного участка, это работает на развитие территории в целом.
Третье: новый стиль жизни. Мы говорим о новом формате, о новом стиле загородной жизни. Это касается и инженерных коммуникаций для всех поселков. Участки обеспечены всеми необходимыми инженерными коммуникациями. В наших домах жильцы не ощутят разницы с городскими условиями проживания. Мы обеспечиваем тотальное покрытие участков широкополосным интернетом, это очень удобно, если сфера деятельности позволяет не находиться в офисе, а работать удаленно, приезжая в Москву 2-3 раза в неделю.
Поселки находятся в живописном, экологически чистом месте, имеются возможности для активного отдыха, каждый член семьи найдет здесь то, что ему требуется.
Вячеслав:
Почему речь идет о возрождении мега-проектов? Есть ли такие примеры в Подмосковье?
Рычагов Михаил:
Почему до кризиса не было таких масштабных проектов? Чем это вызвано? И почему они сейчас появились? На основании каких данных Вы считаете, что такие гиганты будут пользоваться спросом?
Дарья Авакумова:
Здравствуйте, Дмитрий! Какое-то время назад писали о проекте Рузская Швейцария. Потом у девелопера начались сложности. Также много говорилось о некоем городе, который построит Нафта-Москва (если я не ошибаюсь?). Какова судьба всех этих проектов сейчас? Где-то в МО строится что-то подобное, кроме вашей "Истринской долины"?
А. Семенов:
По-моему, если брать крупные компании, то на рынке сейчас остался только Инком, который планомерно застраивает Новую Ригу своими элитными поселками, и все. Если у вас другая информация, приведите, пожалуйста, примеры?
Жегулев Илья Юрьевич:
Как в общем благая идея комплексного освоения территории может увязываться с тем, что наиболее "вкусные" куски земли уже давно заняты, а те, которые свободны, требуют огромных вложений в инфраструктуру -- строительства дорог и сетей? Кто по вашему этим будет (именно будет, а не должен) заниматься?
В случае с «Истринской долиной» именно проблема занятости самых «вкусных», как Вы говорите, мест заставила нас подумать о возможностях всех жителей района. Поэтому концепция проекта изначально предполагала общий доступ к «большой воде». На берегу Истринского водохранилища у нас спроектированы общественные зоны, пляжи, Яхт-клуб.
Развитие же неосвоенных территорий полностью ложится на плечи девелоперов. Все очень много говорят о партнерстве бизнеса и власти, все смотрят на западные примеры, когда в строительстве инженерной инфраструктуры и дорог участвуют муниципалитеты. Мы от этого далеки. У нас на сегодняшний момент пропускная способность даже основных дорожных артерий не соответствует существующим потребностям. Думаю, у власти не скоро дойдут руки до того, чтобы решать бизнес-задачи отдельных девелоперов, помогая им в создании инфраструктуры.
Но и отдельным девелоперам это не под силу. Пул инвесторов может отчасти взять на себя эти задачи.
Вячеслав:
Добрый день, Дмитрий.
Моя дача находится в 80-ти км от Москвы по Горьковскому направлению. У меня вопрос: я неоднократно слушал от друзей и знакомых, что это направление самое не популярное, в чём причина?
Традиционно восток Московской Области менее востребован из-за существующей розы ветров. Ветер дует на Москву с запада, следовательно, весь московский смог ветра уносят на восток. Само по себе Горьковское шоссе крайне неудобно для проезда автомобилей из-за сильного сужения после МКАДа, и большого количества светофоров перед Балашихой.
Энвер Алексеевич Абля:
1.Очень формальный вопрос: Почему такая англо-русская мешаниина в названиях объектов - (Land Park «Куртниково», Land Park «Никитское»)? Они что, с такими названиями прописаны в госреестре ( кадастровом реестре)? Выглядит немножко вчерашним днем.
2. Неформальный вопрос: 60 км. Альтернативное жилье. Как правило молодые энергичные семьи - Мамы - дети.
Вопрос - Где в списке "социалки" детские дошкольные учреждения? Построенные за счет девелопера - завлекайте. Берите на себя часть социальной отвественност - т.н. "покупатели" фактом покупки берут на себя социальную ответственность и перед государством ( налоги) и перед семьями ( дети - будущее государства ) и перед т.н. "продавцом" ( его прибыль - не с неба)
Иначе все вновь превратите в Рублевку-2. Ресторанов (скорее всего, более доступных) и в Москве достаточно.
Слово Land Park – это название категорийное, плотно вошедшее в язык девелопмента. Это название именно определенного формата земельного участка. Мы так же, как вы, сторонники моноязыковых названий, но после проведения исследования поняли, что Лэнд Парк в кириллическом написании многим непривычен и непонятен. Ассоциируется скорее с парком или парковкой, но не банком земли, продающейся мелким оптом. Второе же слово в названии – имя собственное, оно дано от имени близлежащей деревни, чтобы передать расположение нашего объекта.
Кроме того, это только рабочие названия объектов в продаже, но не поселка, продающегося в розницу. И его будущий владелец или девелопер вправе поменять название на более привлекательное.
2. Отсутствие объектов социальной инфраструктуры в области - одно из основных препятствий переселения городских жителей в пригород. Понятно, что в рамках одного поселка строить полноценную школу и детский сад не имеет смысла. В рамках проекта «Истринская долина» - почему бы и нет? Если мы увидим потребность людей в этом, и будет понятно, что многие люди не просто хотят проводить здесь выходные и праздники, а действительно рассматривают это как постоянное место жительства.
«Навешивать» все свои проблемы на существующую инфраструктуру, которая и так, по сути, уже несет двойную нагрузку, мы не будем. Но строить школу только ради того, чтобы показать социальную ответственность компании, не имеет смысла.
Естественно, при создании таких социальных объектов всегда привлекаются власти, без них это просто невозможно сделать.
Смирнов Роман:
Здравствуйте!
Предполагается ли привлечение властей в части создания в таких крупных поселках муниципальных или федеральных учебных заведений? Т.е. будут ли привлечены власти для создания детских садов и школ бесплатного образования? Почему собственно нет?
А. Семенов:
На словах любые проекты выглядят как "мега", а в действительности что было уже построено?
Первые инвестиции в инфраструктуру проекта были направлены на приобретение туристической базы «Истра» (в следующем году она уже будет функционировать как центр водных видов спорта, предлагая жителям и гостям «Истринской Долины» возможность полноценного отдыха на воде) и на реконструкцию и модернизацию производства Истринской молочной компании. Уже построены новые сооружения для содержания животных, новый молочный цех и линия по производству сметаны, творога. Это все действует, можно смело приезжать и смотреть.
Юлия Витковская:
Здравствуйте!
Как я поняла из представленных презентация на вашем сайте, вами не реализовано еще ни одного проекта. Уверены ли вы, что граждане будут покупать жилье или участки, если у компании нет реального опыта в этой области? Если да, то почему?
Алексей Артемьев:
1. 1700 Га -это очень много, даже для докризисного периода. Сегодня обещаниям при "пустом поле", что здесь будет город сад, показывая красивые картинки и презентации, больше никто не верит. Как вы собираетесь убеждать будущих покупателей в успехе своего мегапроекта? Какие доказательства в пользу того, что всё будет построено в обозримом будущем и покупатели смогут начать жить и пользоваться всей инфраструктурой достаточно скоро?
2. При таких проектах, по моему мнению, важно создать и построить в первую очередь инфраструктуру, которая будет привлекать покупателей. Собираетесь ли вы создать её прежде, чем начнёте активные продажи?
Роман А.:
Насколько я понял, объединены единой инфраструктурой поселки разных уровней: бизнес, элит, эконом. Как продумана безопасность в этих поселках? Они закрыты друг от друга колючей проволокой? Или все же предполагается какое-то взаимодействие и общение. А может не стоит вообще их разделять, а строить вперемешку. Ведь даже те кто покупает эконом это не маргиналы из текстилей?
Денис Фролов:
Дмитрий, а как и сколько времени до вас добираться? Только на личном авто? А если машина сломалась или дорогу занесло - что тогда? Спасибо.
От Рижского вокзала ходят поезда до станции «Истра», оттуда до любого поселка «Истринской долины» можно добраться за 20-25 минут на автобусе.
Надежда Голуб:
Дмитрий, добрый день!
Очень сомневаюсь, что ответите, но все же: 1 700 га - откуда у вашей компании столько земли и за какой период времени вы сформировали такой большой земельный фонд? Неужели вы целенаправленно скупали землю в одном месте, чтобы сделать со временем грандиозный проект?
Марина:
Добрый день,
вопрос такой: в какие этапы проходит строительство подобных "мега-проектов"? Не рискует ли покупатель жилья оказаться в центре длительной стройки?
В рамках нашего проекта каждый объект и каждый поселок развиваются независимо друг от друга. Стандартный поселок строится два-три года. И приставка «мега» в данном случае не применима к проекту паркового типа и уж никак не сказывается на сроках строительства отдельного поселка. Что-то будет построено раньше, что-то позже, но наблюдать из своего окна гигантскую стройку жители не будут.
Бекасов Артем Андреевич:
Дмитрий, здравствуйте!
Если не возражаете, два вопроса:
1) На кого, по Вашему мнению, ориентированы проекты строительства мега-поселков?
2) В каком диапазоне цен находится спрос на загородное жилье эконом-класса?
Если речь идет о каком-то конкретном большом поселке, которых появилось достаточно много в последнее время, то целевая аудитория зависит от концепции и стоимости участков там.
Мы же не говорим о каком-то отдельном мега-поселке, мы вообще не применяем термин «мегапроект» в силу принципиально иной схемы реализации проекта. Мы говорим о комплексе поселков в разных сегментах и разных ценовых категориях с широкой географической локацией в рамках общей территории. Соответственно, охват целевой аудитории достаточно широк. Тут есть и поселки эконом-класса, и комплексы имений.
В начале 2009 года на рынок вышло огромное количество поселков со сверхдешевыми ценами. От 40 тыс. рублей за сотку. Многие бросились покупать не глядя. Потом пришло понимание, что для нормальной жизни там необходимо отдельно оплатить строительство дороги, подведение канализации, света, газа, забора, будки для охраны. Где-то девелоперы это обещали, но не выполнили. Сейчас пришло понимание, что дешевый сыр - только в мышеловке.
В наших поселках цены начинаются от 125 тыс. руб. за сотку. Верхняя планка в сегменте эконом - 180 000. В бизнес сегменте участки стоят 200 - 240 тыс. за сотку. Мы считаем, что это та самая золотая середина, и примерно на эту цену ориентируются покупатели сейчас.
Ирина Сливко:
Я планирую купить участок на Новой Риге. Какой диапазон цен в «Истринской долине»? Продажи уже начались?
Фаина Филина:
Каковы источники финансирования ваших проектов в Подмосковье?
Активно ли банки кредитуют строительство масштабных проектов в области?
По какой схеме в «Истринской долине» происходит оплата приобретаемой недвижимости? Некоторые застройщики практикуют 1,2,3 очереди покупателей - с небольшим повышением цены на каждом этапе.. Некоторые просто берут деньги, только уже достроив объект. А как у вас?
При строительстве первого поселка мы тоже использовали заемные средства. Сейчас - все участники нашего проекта выступают соинвесторами. Также, уже поступившие средства от продажи участков идут на завершение строительства коммуникаций и дорог в этом поселке и начало работ на следующих площадках. Естественно, стоимость участка по мере реализации проекта растет. Минимальная цена – на выходе поселка в продажу, максимальная после завершения проекта. Только за последний год цены в наших поселках выросли на 15%. Дополнительно на капитализацию наших земель влияет ход работ всего проекта в целом, к моменту завершения проекта мы планируем дополнительно увеличить капитализацию этих земель на 30-35%.
Анна:
Cкажите, а как сейчас идут продажи на загородном рынке? Мне кажется, сейчас покупают только без подряда. Вот у Вас, например, что лучше продается: участки с подрядом или без, подороже, но получше или самые дешевые?
В этом году появилось много новых поселков без подряда. Действительно, сейчас этот формат лидирует на загородном рынке. До кризиса цены были сильно завышены, в среднем сегменте приобрести хороший участок было практически невозможно. Сейчас таких предложений гораздо больше, и покупатели активно откликаются на них. Эта ситуация продлится еще какое-то время, но постепенно спрос будет смещаться в сторону готового жилья. Он есть уже и сейчас, но хороших предложений на рынке пока мало. Все, что было построено до кризиса, распродали, а на новое строительство не все девелоперы еще готовы. Но сегодня 70% всех продаж это участки без подряда в категории эконом и бизнес-класс.
Модератор:
Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за вопросы. Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям на нашем портале.
Мы расчитываем проводить подобные беседы регулярно, причем привлекать в качестве спикеров не только наших специалистов, но и других экспертов рынка, которым вы также сможете задать свои вопросы. Следите за обновлениями раздела!
Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, заполните форму заявки.
