Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты




На рынке недвижимости давно не происходит серьезных изменений: спрос остается ограниченным и сохраняется тренд на снижение цен. Самый серьезный новый фактор – снижение ипотечных ставок до рекордного уровня: они начинаются уже от 7% годовых. На фоне снизившихся цен на жилье сейчас сложилась вполне благоприятная ситуация для покупки жилья.

Настало ли время покупать или стоит ждать еще более благоприятных условий? Принесет ли начало делового сезона увеличение спроса на квартиры? Как на это повлияет снижение ипотечных ставок? Есть ли жизнь на вторичном рынке? И что интересного готовят девелоперы на рынке новостроек?

На эти и другие вопросы ответят руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Екатерина Батынкова и руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов. 

Спикеры:

Вопросы

1. Анна:
Реально сейчас взять ипотеку меньше 7%? Или это самый минимум, который мало кому достается? Сколько реалистичная ставка для обычного человека?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

На сегодняшний день самая низкая ставка по ипотеке на длительный срок (10 лет) – 6,75%. Данная ставка субсидируется застройщиком. При такой ставке трудно ожидать каких-то дополнительных скидок на покупку квартиры – весь запас по торгу отдан банку в качестве субсидии ставки. При такой низкой ставке крайне важно быть внимательным - многие застройщики предлагают сниженную ставку только на часть срока ипотеки (обычно, на 1-3 года).

Если кто-то из застройщиков решится, то в ближайшее время можно будет увидеть «акционную» ставку 6,0%. Объясню, откуда такое ограничение - согласно ст. 212 НК РФ материальная выгода возникает при использовании кредита со ставкой менее, чем две трети от ставки рефинансирования. Ставка рефинансирования приравнена к ключевой, которая на текущий момент составляет 9%. Соответственно ограничение 2/3* 9% = 6%. При меньшей ставке возникает необходимость уплаты ипотечником налога на материальную выгоду в размере 35%. Конечно, в законе есть нюансы, но, в целом, ограничение именно такое.

2. Александр Дмитриевич:
Какова должна быть среднесложенная цена (по отдельности "первички" и "вторички"и отсекая дорогие и дешёвые крайности) московского жилого метра чтобы избежать затоваривания на рынке жилья (в каждом сегменте) с горизонтом четырёх лет и с учётом платёжеспособного спроса?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Александр, здравствуйте! Даже несмотря на снижение, цены на жилье все еще не отвечают реальным возможностям покупателей. Поэтому, скорее всего, они продолжат снижаться и примерно к 2021 году могут достичь 100 000 – 140 000 рублей на вторичном рынке, и примерно таких же показателей на первичном рынке Москвы (около 100 000 рублей для самого скромного экономкласса, 120 000 – 140 000 рублей в сегменте комфорт и менее 200 000 рублей в бизнес-классе). К слову, 29 сентября я представлю специальный доклад в рамках форума RREF в ЦДХ на тему «Когда цены на недвижимость снова начнут расти или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы». Там будет озвучен глобальный прогноз. Если интересно, приходите! Аккредитоваться можно по ссылке.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Александр, говорить о какой-то средней цене не совсем корректно. Ведь она зависит не только от состояния рынка, но и от структуры предложения.

3. Сергей Желнов:
Добрый день! Вернется ли когда-то инвестиционный спрос на рынок?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

В ближайшие годы вряд ли. Цены продолжают снижаться, а предложение растет на фоне ограниченного платежеспособного спроса. В таких условиях недвижимость, естественно, не представляет интереса для инвесторов. Более того, даже если начнется новый рост, вряд ли он будет похож на тот, который происходил в середине двухтысячных. Поэтому спекулятивные инвесторы вряд ли заинтересуются жильем. Однако люди, придерживающиеся консервативной стратегии, а также те, кто покупает жилье «для спокойствия», вполне могут вернуться на рынок. Кроме того, отдельные проекты могут обеспечить больший доход за счет серьезного дисконта на старте продаж и дальнейшего повышения строительной готовности. В принципе такие проекты есть и сейчас, и на них есть инвестиционный спрос. Правда, конечно, не в таких масштабах, как раньше.

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Сергей, добрый день! Я не считаю, что инвестиционный спрос куда-то уходил. Да, сократилось количество «классических» инвесторов, покупавших квартиры на котловане и продававших после ввода. Этому способствовал ряд факторов, в том числе нестабильность на рынке в 2014-2015 годах.

Тем не менее, на рынке осталось довольно инвесторов, покупающих жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В наших объектах доля таких инвесторов составляет порядка 15-20%. Кроме того, в дорогих сегментах определенная популярность есть у покупок впрок – их мы тоже относим к инвестиционным. Такие клиенты покупают квартиру, потому что у них есть на это деньги, и они понимают, что такая покупка поможет им их сохранить и даже со временем заработать.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Сергей, я бы не стал говорить, что инвестиционный спрос исчез. Он скорее сильно изменился. Раньше можно было покупать что угодно на стадии котлована и быть уверенным в перепродаже готового жилья через 2-3 года по цене в чуть ли не 1,5 раза дороже. Сейчас инвесторам приходится быть более профессиональными – вкладывать можно далеко не во все подряд. Приходится узнавать планы города по развитию соседних территорий, планы других девелоперов по застройке соседних районов и т.д. То, что мы заметили за последний год – это смещение инвестиционного спроса от однокомнатных квартир в сторону многокомнатных.

4. Алексей:
Я из Санкт-Петербурга, поэтому хотелось бы узнать ваше мнение о перспективах рынка недвижимости Северной Столицы в ближайшие два-три года (думаю, что многим москвичам и не только было бы интересно)? Есть ли какие-то специфические особенности, отличающие его от московского, или работают общие тренды? Как повлияет на рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы переезд в 2018 году ПАО "Газпром"? Спасибо за ответ!

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Алексей, приветствую!

Сегодня рынок жилья Санкт-Петербурга больше ориентирован на покупателей квартир низкого ценового сегмента – эконом и комфорт. В Петербурге эти сегменты очень хорошо развиты, при этом цены на квартиры при сравнимых характеристиках существенно ниже московских. Рынок элитного жилья и апартаментов (которые там часто называют апарт-отелями) развит не так хорошо, как в Москве. Это либо премиальные проекты в центре города, где нет возможности построить жилье по причине статуса земельного участка, либо действительно апарт-отели, которые возводятся для инвесторов, планирующих зарабатывать на сдаче в аренду.

Рынок представлен в основном крупными застройщиками, у которых на этом рынке большие доли, а потому их действия оказывают на рынок большое влияние. Тем не менее, конкуренция очень высока, и можно проследить основные «фронты» борьбы за покупателя. Понятно, что основное оружие тут – локация, планировки и цены. Но есть несколько региональных особенностей Например, большинство застройщиков отказываются от черновой отделки, предпочитая сдавать объекты либо с подготовкой под отделку, либо с отделкой под ключ. Некоторые даже предлагают квартиры с минимальной меблировкой или встроенными кухнями. Кроме того, несмотря на развитые интернет-сервисы на рынке, жители Петербурга очень любят ездить на объекты. Поэтому многие застройщики и агентства активно проводят специальные автобусные экскурсии.

Общий объем рынка жилья в Санкт-Петербурге – порядка 3,5-4 млн кв. метров в год. В 2017 году мы наблюдали сокращение объема, особенно в эконом-классе в пригородах. Какое-то время эта тенденция сохранится, потому что все меньше интересных площадок под застройку остается в таких районах, как Кудрово, Парнас и Девяткино. С другой стороны, часть спроса переместится в новые, до сих пор недооцененные локации – Янино, где ГК «ПАТРИОТ» строит малоэтажный район «ЗемлЯнино», Шушары и др. Тенденции к уменьшению цены не видно, будет даже небольшой рост, но и предложение будет более качественное.

Плюс к этому, петербургские девелоперы сейчас очень активны в «сером поясе», на рынок уже выведено более десятка проектов, и в ближайшем будущем там ожидаются жилые комплексы с очень интересными характеристиками.

5. Елена и Эльдар:
Здравствуйте! У нас сейчас накоплено 4 млн рублей. Квартиры, которые устраивают, продаются миллионов за 6-7. Стоит ли сейчас бежать за дешевой ипотекой или можно продолжать копить и ждать снижения цен?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Отвечу, как человек, который сам покупал квартиру в ипотеку - если квартира понравилась, то надо брать, пока она есть. Если подходящего варианта нет – то ждите, пока появится.

Снижения ставки по ипотеке тоже ждать нет смысла. Во-первых, ставки кардинально не падают за короткий промежуток времени. Во-вторых, если ставки снизятся, то можно будет рефинансировать ипотеку. Сейчас такую услугу предлагает чуть ли не каждый банк.

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Добрый день, Елена и Эльдар!

На мой взгляд, сейчас хорошее время для покупки квартиры: ипотечные ставки сильно снизились, банки предлагают разнообразные схемы приобретения жилья, а на рынке на текущий момент представлен самое широкое предложение в истории его существования в вашем ценовом сегменте. Ждать заметного снижения цен не стоит, разве что следить за акциями и распродажами. Правда, не факт, что предложенный вариант «по акции» Вас устроит – почти никто на рынке не дает больших скидок сразу на весь объем квартир. А в целом себестоимость строительства в последние годы ниже не стала: дорожает земля, стройматериалы и подключение коммуникаций. Застройщикам просто некуда ужиматься. Продолжать копить, в принципе, тоже можно, если не боитесь неожиданных экономических потрясений как в 2014 году.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Всем, кто сейчас находится в раздумьях, покупать ли сейчас квартиру или подождать, я обычно советую не делать ни того, ни другого. Торопиться сейчас особо некуда, поскольку тренд на снижение цен сохраняется. Однако и специально выжидать не стоит – во-первых, даже самый аргументированный прогноз не может дать гарантий, а во-вторых, в любой момент может появиться хорошее предложение по устраивающей вас цене. Застройщики зачастую проводят очень хорошие акции, а продавцы на вторичном рынке, которым нужно быстрее совершить сделку, порой выставляют цены с заметным дисконтом. Поэтому стоит постоянно мониторить предложение: если появится вариант, скажем, на 20% ниже рынка, то какой смысл ждать еще условных два года, за которые весь рынок может достичь такой цены?

В вашем случае еще нужно понять, какими темпами идут накопления. Если, например, вы сможете накопить миллион за полгода-год, то, наверное, имеет смысл подождать, чтобы меньше брать в ипотеку. Если же накопления увеличиваются не так быстро и значительно, то можно смотреть предложения квартир и совершать покупку тогда, когда это будет удобно, тем более что ипотечные ставки сейчас на низком для России уровне.

6. Саша:
Есть ли какие-то инструменты, благодаря которым можно купить квартиру в новостройке вместо своей, но не продавать свою до окончания строительства? Без продажи вторички денег на новую квартиру нет, но и в аренду на пару лет влезать не хочется.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Особых рецептов нет. Все равно наиболее выгодны два механизма, уже длительное время используемые покупателями:

1. Ипотека. Ее можно взять на максимально долгий срок, тем самым Вы добиваетесь минимальных ежемесячных платежей. После завершения стройки и переезда в новую квартиру, старую можно продать и погасить ипотеку. Но все же при использовании подобного механизма стоит проверить, а не дешевле ли будет «влезть в аренду».

2. Рассрочка от застройщика. Вариант похож на предыдущий. Из плюсов – можно найти рассрочку без процентов. Из минусов – ежемесячные платежи будут сильно больше выплат по ипотеке, т.к. рассрочку дают не больше, чем до окончания строительства дома.

Ну, и не нужно забывать про вариант номер три - найти предложение в почти готовой новостройке. Тогда арендовать квартиру нужно будет на менее значительный срок - от нескольких месяцев до года. Все зависит от того, купите ли Вы квартиру с отделкой или без, и каким бюджетом на ремонтные работы и покупку обстановки Вы располагаете.

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Саша, здравствуйте! Новое жилье можно получить за более короткий срок. Например, всего 6 месяцев придется подождать, чтобы въехать в готовые апартаменты, с дизайнерской отделкой и оборудованной кухней, в комплексе «Лайнер» на Ходынском поле. Можно вообще обойтись без аренды, а вместо этого взять ненадолго ипотечный кредит, и после переезда в «Лайнер» продать свою квартиру и из этих денег погасить кредит. При оформлении ипотеки, как и при полной оплате, вы получите и отделку, и кухню с техникой в подарок.

7. Арслан:
Здравствуйте! Собираюсь купить в октябре квартиру, как думаете цены к этому периоду вырастут? А именно интересуют 2х комнатные 48-52 м2 квартиры в пешей доступности от станций Бибирево, Отрадное

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Арслан, добрый день! Сейчас не наблюдается никаких причин для того, чтобы цены могли резко вырасти за один месяц. Если снижение ипотечных ставок и новый деловой сезон приведут к активизации спроса, цены могут немного подняться. Однако даже в этом случае подорожание будет незначительным, к тому же наверняка упрется в платежеспособность покупателей. Так происходит уже довольно долгое время: в моменты активизации покупателей продавцы пытаются поднять цены, но из-за отказов от покупок через какое-то время они вынуждены вновь их снижать. Так что торопиться осуществить сделку до октября не стоит – даже если будет небольшой рост, можно его переждать, а если вы рассматриваете покупку в новостройке, то уже в ноябре возможно появление новогодних скидок.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Если вас интересуют конкретные проекты, то все зависит не от рынка, а от конкретных продавцов. Почему цены могут вырасти? Потому что каждый день растет строительная готовность. Почему цены могут снизиться? Во-первых, если в проекте предусмотрены следующие очереди строительства, то, возможно, на рынок выйдет новый дом со стартовыми ценами. Во-вторых, застройщики к концу года любят устраивать акции со скидками и другими интересными предложениями. В какой мере сойдутся эти факторы по конкретному проекту – известно только застройщику этого проекта. В целом же осень – хорошее время для покупок жилья, т.к. многие застройщики устраивают разнообразные акции.

8. Дмитрий:
Екатерина, здравствуйте! Видел, что Интеко наконец официально объявили, что будут строить в Раменках. Говорится, что бизнес и премиум. А можете хотя бы примерно сориентировать по ценам?

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Дмитрий, приветствую! Действительно, в Раменках в рамках проекта освоения территории ТД «Волынская» Группа «ИНТЕКО» планирует построить четыре 16-этажных корпуса бизнес-класса суммарной жилой площадью 88,1 тыс. кв. метров жилья бизнес-класса, 48,9 тыс. кв. метров жилья премиум-класса и 7,3 тыс. кв. метров класса de-luxe.

Это большой и довольно сложный проект, поэтому застройка будет вестись в несколько очередей. Строительство очереди планируется начать во II квартале 2018 года, примерно в это время мы планируем объявить цены. Но понятно, что они будут соответствовать рыночным, и самые выгодные предложения будут на старте продаж.

А пока Вы можете позвонить в департамент продаж «Магистрата» и оставить заявку – как только мы выведем квартиры в этом проекте, сразу Вам сообщим.

9. Павел Иванов:
Добрый день!

Планирую купить квартиру в пределах ТТК, но не могу определиться с типом дома. Основные требования: наличие инфраструктуры, удобное транспортное сообщение и приличные соседи.

Новостроек практически нет либо цены на на них стартуют от 500К, свежая 5-10 летняя вторичка также очень сильно переоценена. Хрущевки и старая панель не устраивает по потребительским характеристикам. Остаются сталинки и дома 20х годов, но в них может быть много сюрпризов.

Вот и получается выбор: или свежая вторичка с меньшей площадью или сталинка, но с возможными сюрпризами.

Вопрос - какие ожидания по динамике цены на различные типы недвижимости в перспективе 5 лет вы видите для пределов ТТК?

Спасибо.

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

В центральных районах столицы за счет советской застройки представлено жилье разных классов и типов: от панели до сталинских высоток. В любом случае, если это не современное строительство, единого социального окружения ожидать не приходится. Новые готовые дома реализуются по самой высокой цене. Золотая середина – квартиры в строящихся домах на начальном этапе строительства. Они будут расти в цене за счет роста готовности объекта и более высокого качества самого жилья.

Разница в цене между начальным этапом и практически готовым домом довольно существенная. Так, в нашем комплексе «Садовые Кварталы» цена метра в корпусах на начальной стадии строительства составляет около 450 тыс. рублей, а в готовых уже около 600 тыс.

В целом элитный сегмент довольно стабилен: за 2016 год цена метра на рынке первичного жилья незначительно снизилась (-3,3%) за счет выхода на рынок новых проектов и составила 797 тыс. рублей. В этом году ситуация похожа, на рынок стабильно выходят новые проекты с хорошими ценами, так что за первый квартал этого года, например, цена метра сократилась еще на 2,3%, до 779 рублей.

Таким образом, при неизменной экономической ситуации значительных ценовых колебаний на рынке не предвидится. Стоимость новостроек за время строительства будет повышаться и при росте доли объектов в высокой стадии возрастет и средняя цена в сегменте. Но ее рост не превысит 5-7 %.

Также можно рассмотреть апартаменты, стоимость которых, как правило, ниже квартир аналогичного класса. Например, в элитном комплексе готовых клубных особняков «Balchug Residence» (остров Балчуг в 800 м от Кремля) минимальная цена кв. м. с учетом всех возможных бонусов и скидок, в том числе и за 100 % оплату – 372 тыс. рублей.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Павел, даже внутри ТТК рынок сильно различается. Взять хотя бы коллег из компании «Магисрат» - они продают два проекта, располагающихся примерно на одинаковом расстоянии от Садового кольца, но с разницей в цене минимум в два раза.

Предложения до 500 тыс. руб. за кв.м. есть – например, в ЖК «Символ» компании Дон-строй можно найти хорошие варианты и за 200 тыс.руб./кв.м. Если рассматривать Хамовники, то там, действительно, цены близки к 500 тыс.руб./кв.м.

Динамику на 5 лет, конечно, никто не знает. Но можно предположить, что исторически «хорошие» локации будут расти в цене, возможные застройки промзон могут начать конкурировать ценой.

10. Люба:
День добрый, есть вопрос к А101. Недавно были в гостях у друзей в Коммунарке. Очень понравился район – все симпатично, уютно, есть жизнь и т.п. Даже задумалась, не купить ли там тоже, хотя раньше плевалась от замкадья. Посмотрела то, что строится. Сами ЖК приятные внешне и по составу (дворы, инфраструктура и т.п.). Но. Как-то проблемно с планировками: во многих двушках один совмещенный санузел на всю квартиру, мало больших кухонь, во многих квартирах несущие колоны расположены так, что толком не сделаешь перепланировку, чтобы расширить кухню или совместить ее с гостиной, мало мест, где можно организовать встроенные шкафы. Либо вроде все более или менее, но нет балкона :) Есть ли все же адекватные двушки, где предусмотрены кухня-гостная (помимо двух спален), места для хранения, раздельные санузлы, балкон? И планируете ли вы наращивать число таких планировок в будущих проектах? Заодно, если уже можете озвучить, то когда эти проекты будут, имеет ли смысл подождать?) И, кстати, понравился дизайн ремонтов в «Скандинавии» - тут вы молодцы!

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Спасибо за Ваш отзыв! Недавно в продажу вышел дом 20 в проекте ЖК «Москва А101». В нем как раз есть интересующие Вас планировки – две спальни, кухня-гостиная, 2 санузла, гардеробная, лоджия. Искать такие «двушки» нужно по кодовому слову «трешка». Так сложилась практика на рынке, что 2 спальни с кухней-гостиной называют трехкомнатной квартирой. Думаю, что через 1-2 года рынок перейдет на классификацию квартир по количеству спален (будут двухспальневые квартиры), а наличие кухни-гостиной уже будет привычным критерием хорошей планировки. Мы, конечно, будем наращивать долю квартир так называемого «евро-формата».

11. Сергей Абрамочкин:
Добрый день.

Являюсь Вашим коллегой из регионов и сильно обеспокоен смещением тренда покупательской активности в сторону эконом жилья. В частности в нашем регионе спрос кардинально переориентировался в сторону дешёвого жилья. Объём предложений в сегменте эконом-класса составляет порядка 35%, комфорт - 55%, тогда как спрос диаметрально противоположен. Это влечет за собой наращивание объемов строительства объектов низкого качества и ухудшение жилищных условий населения в перспективе. как вы относитесь к такому предположению?

Поделитесь советом, что предпринимать застройщикам жилья комфорт-класса для повышения продаж своего жилья? Как поднять конверсию в звонок и в сделку и какие показатели Вы считаете средними и хорошими. Спасибо и успехов в развитии!

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Современный рынок значительно повысил качество объектов комфорт-класса, это уже комплексная застройка с объектами инфраструктуры, авторской архитектурой, интересными планировочными решениями. Конкуренция повышается, а спросом всегда пользуется качественный продукт, при этом покупатели готовы пробрести более интересный вариант с ценой выше среднего даже в комфорт классе. Не даром появились квартиры с террасами, лофты и прочие фишки в данном сегменте.

Помимо классической оптимизации маркетинговых каналов, улучшение показателей конверсии напрямую зависит от использования современных технологий посредством выстраивания внутренних бизнес процессов в компании: построение системы сквозной аналитики, в том числе в разрезе каждого продавца, а также использование современных технологий в продажах, ведение каждого этапа сделки во внутренний информационной системе.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сергей, здравствуйте! В Московском регионе тоже существует тенденция снижения покупательских возможностей, однако она приводит к обратным тенденциям: застройщики вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству одновременно. В результате это приводит по сути к повышению классности объектов в рамках той же цены: бизнес по цене комфорта, комфорт по цене эконома. А как таковой эконом изменил качественные характеристики: многие проекты экономкласса уже не многоэтажные муравейники в чистом поле без инфраструктуры, а вполне комфортные для жизни дома с нормальными дворами, адекватными планировками и приятной архитектурой. Сейчас в целом границы между классами стираются. Например, новые проекты комфорт-класса на старте продаж могут оказаться сопоставимы по цене или дешевле конкурентов из эконом-сегмента. Некоторые проекты, у которых есть недостаток, скажем в локации (далеко от метро) сохраняют цену экономкласса, тогда как по остальным характеристикам вполне соответствуют более дорогому сегменту.

Рецепт, к сожалению для застройщиков и к радости покупателей, здесь один – снижать цены. Конечно, это проблема для давно строящихся проектов, они менее гибки, их нельзя перепланировать ради, например, уменьшения площадей и других способов снизить стоимость лота. Однако во многих случаях оказывается более выгодным снизить цену в ущерб изначальным планам, но быстрее продать и расплатиться по кредитам, чем держать цену и ждать покупателя, который может и не прийти.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Сергей, судя по цифрам, в Вашем регионе осталось целых 10% на бизнес-класс. А это уже хороший показатель.

Если спрос направлен в сторону эконом-класса, потому что у покупателей на комфорт-класс не хватает денег, то варианта два – продавать дешевле или устраивать какие-то партнерские ипотечные акции совместно с банками.

Если у населения не пользуется спросом комфорт-класс, потому что они не видят в нем плюсов, за которые можно платить, то нужно работать над качеством проектов.

12. Редакция www.irn.ru :
Добрый день! Поделитесь, пожалуйста, статистикой с начала года и прогнозами на новый деловой сезон по следующим параметрам:

1) Динамика цен

2) Спрос

3) Объем предложения – выводили ли уже новые объемы в этом году и планируете ли пополнять предложение до конца года?

4) Скидки. Какие акции проходили в этом году, каков был размер скидок? Будут ли акции к новому году и какую вы предполагаете величину дисконта?

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

1) Динамика цен
Стоимость предложений на рынке существенно не менялась. В конкурентном окружении элитных объектов нашей компании летом наблюдалось даже некоторое сезонное снижение: -0,5% к июню 2017 года до 728 тыс. руб./кв. м.

В сегменте Бизнес (комплекс «Лайнер») цена предложений практически не изменилась (+0,3%) и составила 228,6 тыс. руб./кв. м.


2) Спрос
В нашей компании активным спросом пользуются квартиры в проекте комплексной застройки «Садовые Кварталы». Здесь покупатели могут выбрать и практически готовые квартиры в третьем квартале и на начальном этапе по привлекательной цене в новых корпусах второго квартала. Пиковые по продажам месяцы первой половины года традиционно – февраль и март. Осенью мы планируем повышение цен в данном объекте в связи с высокой готовностью части корпусов.


3) Объем предложения – выводили ли уже новые объемы в этом году и планируете ли пополнять предложение до конца года?
В текущем году мы открыли продажи в новых корпусах второго квартала в элитном жилом комплексе «Садовые Кварталы». В корпусах 2.5, 2.6, 2.7, 2.10 второго квартала на продажу выставлены квартиры площадью от 57,4 до 299,2 кв. м (пентахусы с террасами на верхних этажах).


4) Скидки. Какие акции проходили в этом году, каков был размер скидок? Будут ли акции к новому году и какую вы предполагаете величину дисконта?
В текущем году мы объявляли традиционные новогодние и летние скидки (8-15%). В настоящее время скидок как таковых нет, но есть интересные бонусные предложения, например в комплексе апартаментов «Лайнер» (современный район Ходынское поле) при 100% оплате или оформлении ипотечного кредита покупатели получают в подарок дизайнерскую отделку и полностью оборудованную кухню с техникой. В комплексе «СВОЙ» (клубный комплекс на Кутузовском проспекте) и «На Мельникова» (комплексная застройка вблизи метро Пролетарская) - при покупке квартиры машиноместо в подарок!

На новый год – традиционный месяц подарков мы планируем побаловать наших покупателей качественными предложениями по привлекательным ценам.

Цветов Дмитрий ГК «А101»
  1. Цена продажи по итогам 8 месяцев 2017 г. практически не изменилась по сравнению с 2016 г. Не смотря на вывод большого числа новых корпусов по стартовым ценам.
  2. Спрос сильно вырос. По итогам 8 месяцев мы продали столько же, сколько за весь 2016 г.
  3. За год мы вывели на рынок около 200 тыс. кв.м.
  4. Мы периодически устраиваем акции. Это могут быть как ценовые (до -10% на ограниченный пул квартир), так и «партнерские» (например, сейчас ипотека 6,75% на 10 лет). Уверен, что к концу года также будут новогодние акции. В массовом сегменте они будут до 10%.

13. Балконофил:
Что за новый тренд строить без балконов? Очень много попадается таких ЖК. С чем связан отказ? И как реагируют покупатели?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Тренд строить без балконов инициировали и покупатели, как бы это ни странно звучало, и застройщики. Подавляющее большинство покупателей утепляют балконы и присоединяют их кухням, спальням и т.д. На это тратятся огромные деньги – замена остекления, утепление, отопление и т.д. При этом, в основном, утепление делается неверно - обратите внимание, что фасады утепляются снаружи монолитной стены, а не внутри, а балконы всегда утепляют изнутри. Утепление «силами совей ремонтной бригады», как правило, приводит к появлению грибка и плесени. Если подытожить, то это дорого и небезопасно.

Также известно, что балконы продаются дешевле, чем остальная часть квартиры. Но они и увеличивают себестоимость строительства и «съедают» ТЭПы. То есть застройщик продает дешевле то, что сделать стоит дороже.

В итоге, покупатель теряет деньги на утеплении, застройщик теряет деньги на продаже «летних» помещений.

Конечно, есть люди, для которых наличие балкона – обязательная часть квартиры. И именно поэтому, полностью балконы с рынка не уйдут. Но меньше их станет.

14. Наталия Лобанова:
Здравствуйте! Вопрос ко всем: что будет с рынком после начала программы реновации? Насколько будут давить на него новые объемы в рамках программы? И отдельно вопрос к А101 – чувствуете ли вы перетекание спроса из Новой Москвы в старую? И по сравнению с Подмосковьем – больше ли в НМ спрос и выше ли цены?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Сейчас сложно говорить о том, как на рынок повлияет программа реновации. Например, если вдруг все застройщики «испугаются» реновации и не будут выпускать новые проекты, то мы можем увидеть дефицит предложения и рост цен. А может и наоборот, все кто хотел купить жилье в новостройках подождут переселения в новые дома.

В любом, случае по итогам июля по Москве была небольшая отрицательная динамика по сравнению с июнем (-10%), хотя месяц сопоставим с точки зрения сезонности. Возможно, это связано с неким «замиранием» покупателей. Но по одному месяцу можно только строить гипотезы, а не делать выводы. В Новой Москве, наоборот, мы видим рекордные продажи.

15. Ян:
Добрый день. Скажите, пожалуйста, какие квартиры в вашей линейке пользуются самым большим спросом?

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Расскажу про элитный сегмент, поскольку «Магистрат» давно работает на этом рынке и занимает на нем лидирующие позиции. В этом сегменте, несмотря на общий (и в целом справедливый для «элитки» тоже) тренд на снижение средней площади приобретаемой квартиры, в комплексе клубных домов «Садовые кварталы» наибольшим спросом продолжают пользоваться квартиры в небольших домах непосредственно у центральной зоны. Обычно в таких домах одна-две квартиры, а их площадь составляет 200-220 кв. метров при том, что средняя площадь покупаемой квартиры в элитном сегменте не превышает 120 кв. метров.

Объяснение довольно простое: в «Садовых кварталах» создана действительно уникальная для рынка элитной недвижимости среда, и в этих домах она будет ощущаться лучше всего. За квартиру с уникальными характеристиками клиент готов заплатить больше.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры. В течение года наблюдается тренд на перераспределение доли от однокомнатных квартир к трех- и четырехкомнатным. Все больше покупателей интересуют «евроформаты».

16. Артем:
На что сейчас можно рассчитывать с бюджетом 6-6,5 млн рублей? Если внутри МКАД, то только студии-однушки? Или можно найти двушку? Что можно купить за МКАД, но недалеко от существующего или строящегося метро? Спасибо!

Батынкова Екатерина ГК «Интеко»

Артем, добрый день.

Здесь все зависит от того, что вам нужнее: большая квартира, но на окраине, или небольшая, но в центре. Если близость к центру не принципиальна, то за МКАДом, в Новой Москве или ближайшем Подмосковье, можно найти много интересных предложений за указанную сумму. Если же вы хотите жить ближе, то найти за такую сумму однушку и, тем более, двушку будет проблематично. В качестве альтернативы можно рассмотреть апартаменты: они доступнее по цене, а локация зачастую лучше. Например, стоимость однокомнатных апартаментов в нашем объекте «Лайнер» на Ходынском поле начинается от 5,3 млн рублей. Да, это будет студия в 32 «квадрата», зато практически в центре Москвы, в обжитом районе. Там будут поликлиники, детские садики и школы, рядом несколько приличных вузов. Очень богатая торговая и досуговая инфраструктура – есть несколько стадионов, самый большой в Европе ТРЦ «Авиапарк». Транспортная доступность тоже хорошая – до центра на машине 5-7 км, недалеко станция метро Динамо, а скоро в непосредственной близости откроется метро ЦСКА. Так или иначе, а до инфраструктуры центра можно добраться за 15-20 минут.

При 100% оплате или оформлении ипотечного кредита покупатели получают в подарок дизайнерскую отделку и полностью оборудованную кухню с техникой.

Плюс ко всему сейчас даже традиционные минусы апартаментов – выше налог и «коммуналка» - не такие страшные. Например, налог на имущество за 2017 год для апартаментов площадью 32 кв. метра составит 6 954,61 руб., а за коммунальные услуги владелец таких апартаментов (включая ОДН и услуги УК) заплатит 5186,08 рублей.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

В Новой Москве в пешей доступности от метро в нашем ЖК «Испанские Кварталы» за 6,5 млн руб. можно найти трехкомнатную квартиру.

17. Маргарита Ивановна, пенсионерка:
Приветствуем Вас из Уфы! хочу купить вторичку 40м,проживаю в Уфе, пенсионерка, только вышла на пенсию. Жилье в пределах 2000года постройки подорожает или может подешеветь, спасибо! жду вашего совета и ответа в надежде, подскажите пожалуйста сейчас купить или чуть позже, спасибо! Имею в виду осень 2017.

18. Павел, математик:
На мой взгляд, Москва развивается аномально, если сравнить ее с городами США и Европы. Такая чудовищная плотность застройки при таком огромном количестве свободной земли - это проблема, который требует решения. Собственно вопрос: когда, по вашему мнению, власти осознают что город развивается ненормально и начнут переход от многоэтажных муравейников к нормальной низкоэтажной застройке (с одновременным строительством дорог, инфраструктуры и т.д.)?
 
Цветов Дмитрий ГК «А101»

Павел, рынок определяется спросом. Если покупают «муравейники», то будут строить «муравейники». Перестанут покупать – перестанут строить. Рынку нужно пройти определенную эволюцию. Мы уже перешли из подавляющего эконом-класса в комфорт-класс. Идет процесс эволюции на продажу квартир с отделкой – доля сделок постоянно растет. Дойдет время и до «американских пригородов».

19. Виктор:
Добрый день! Допускаете ли вы такую ситуацию, что программа реновации в Москве настолько понизит стоимость жилья в столице , что она сравняется с Калугой и Тулой, где предложение очень ограничено и падения нынешней цены кв. метра ( 80-100 тыс.руб) в этих городах не будет?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Виктор, это сценарий скорей из области абсолютно невероятного.

20. Николай:
Интересует ваше мнение о перспективе рынка недвижимости (вторичка) через 10 лет? Спасибо.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Николай, прогнозы на такой срок давать просто невозможно.

21. Александр:
Планирую покупку квартиры. Поскольку нужна готовая и с ремонтом, рассматриваю ЖК "На Базовской". Как оцениваете (в совокупности) стоимость квартир в данном ЖК. Соответствуют рынку?

22. Заводчанин:
Добрый день! Как вы оцениваете проект Зиларт? Изначально заявлен как бизнес-класс, но многие параметры, на мой взгляд, до бизнеса не дотягивают. К тому же обещают переформатирование проекта в сторону комфорта (и, возможно, эконома) Цены на уровне вторички в средних районах в пределах "трешки". Буклеты выглядят заманчиво, но все в перспективе 10 лет, а как жить в первой очереди с детьми? Может я что-то не понимаю и не вижу явных преимуществ - буду благодарен за комментарии экспертов.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

На рынке отсутствует устоявшейся классификация жилых комплексов. Поэтому выбирая себе квартиру, необходимо смотреть на заявленные в каждом конкретном жилом комплексе характеристики. Мы попытались как-то систематизировать – читайте нашу публикацию https://riarealty.ru/faq/20170821/408862398.html

Диверсификация такого масштабного проекта как «Зиларт» по классам - разумный и очевидный шаг, направленный на расширение воронки продаж. В продуманной концепции вполне могут уживаться рядом дома соседнего класса (комфорт и бизнес), не дисконтируя класс друг друга. Более того, разные классы. Как правило, дополняют друг друга. Надо разбираться. Какой конкретно объект Вы оценивали внутри самого проекта?

В проекте «Зиларт» логично строить с видом на набережную дома более высокого класса, а в глубине проекта - более низкого.

23. Олег:
Добрый день! Прошу высказать ваше мнение по двум вопросам:

1. Реновация в Москве. Мне, например, непонятно как себя поведут застройщики? Правительство Москвы в лице г-на Хуснуллина заявляло, что только через 7 лет выйдут продажи жилья на рынок. За это время коммерческие застройщики должны закончить свои начатые проекты и подстроится под спрос, который будет в тот момент. Помимо продаж города, на рынок выйдут продажи от собственников, которые захотят избавиться от излишков.

2. Закончится ли вывод на продажу нового предложения? Всплеск предложения новостроя спровоцировали: - кризис. Запуск новых проектов давал возможность заканчивать старые и погашать текущие обязательства. Но спроса на всех не хватает. В итоге идет процесс укрупнения и банкротства. Для государства нагрузка в виде обманутых дольщиков. - изменения 214 ФЗ «заставили» боле активно получать разрешения и начинать новые проекты до 2017 года. - Только в Москве и Питере растет количество новостроек. Во всех других регионах новых строек становится значительно меньше. В какой момент уменьшение вывода новых проектов должно докатиться до Москвы? Возможно, этому будет способствовать реновация (см. выше)

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Олег, добрый день!

  1. Конечно, такая масштабная программа, как реновация, вызывает много вопросов. Но надо помнить, что когда на рынок выйдут квартиры от города, это будет всего лишь еще один игрок. Он точно также будет конкурировать с предложениями от других игроков рынка. Тот масштаб времени – 7 лет, о котором Вы говорите, может развернуть рынок в любую сторону. Посмотрите, какая разница между 2007 и 2017 – прошло всего 10 лет (небольшой срок по сравнению с программой реновации), а рынок изменился до неузнаваемости. Коммерческие компании, конечно, будут учитывать действия города. Будут улучшать концепции, технологии, маркетинг и т.д. Результатом, что может только радовать, станет развитие строительной отрасли. Что касается вторичных продаж, то мы же говорим только об «излишках», то есть той дельте, которую, возможно, получат переселенцы. Вряд ли это будут большие цифры – метры никто дарить не собирается.
  2. Кризис, наоборот, классически приводит к заморозке проектов в бумажной стадии. Особенностью текущего кризиса было то, что первичный рынок за счет господдержки ипотеки смог перетянуть существенную часть спроса со вторичного рынка. Кроме того, снижение цен продажи заставило инвесторов-«спекулянтов» придержать квартиры. На мой взгляд, текущее предложение соответствует спросу. Так называемое «затоваривание» составляет около 3 лет. Но это соответствует длительности строительства девелоперского проекта. То есть, грубо говоря, проекты продаются за период стройки (2-2,5 года) + полгода.
24. Виктория:
Уважаемый Олег,
Есть желание купить 3-ку на вторичном рынке в "старой" Москве, но цены, даже по результатам простейшего анализа того же "Авито", настолько неадекватны, что страшно даже начинать процесс. За более-менее подобные квартиры ценник гуляет процентов на 20-30%, и объяснения этому лично я подобрать не могу. Расскажите, пожалуйста, какие, по Вашему мнению, перспективы у рынка вторички на ближайший год? Стоит ли ждать каких-либо коррекций или проще уйти в первичку? Честно говоря, первичка менее интересна - за имеющиеся деньги получишь месторасположение хуже, чем может быть у вторички, к тому же большинство первички без отделки, т.к. в такую квартиру быстро не переедешь.
 
 
 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 6 / 0 / 22698
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 24 метров.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 До 30.12 акция "Дед мороз приходит дважды" - двойная скидка! Успевайте! 17 км от МКАД Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Студии, 1-5-комнатные квартиры пл. 26-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-3-комнатные апартаменты площадью от 34 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте