Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Правильная квартирография: в каких квартирах будут жить покупатели новостроек?




Раньше у покупателей жилья, за исключением элитной недвижимости, не было большого выбора: квартиры и планировки были типичными, зачастую даже в монолитных домах. Сейчас ассортимент заметно вырос: от маленьких студий до двухуровневых квартир. Можно выбирать из традиционных планировок и евро-форматов, а двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной по площади может превышать компактную «трешку».

От того, каковы площади, комнатность и типы планировок в проекте, зависит его популярность. При этом требования покупателей к жилью постоянно меняются. Например, еще недавно был бум квартир-студий, а сейчас девелоперы говорят о снижении интереса к мини-форматам. Чтобы успевать реагировать на изменения потребительских предпочтений, застройщики должны быть гибкими и динамичными. Для покупателей это хорошая возможность получить по-настоящему качественный продукт: с рациональными планировками и современными решениями, позволяющими не переплачивать за лишние метры.

Здесь и интересен еще такой нюанс: квартирография разрабатывается на ранних стадиях проектирования домов. То есть по сути девелоперы задают планировки, которые могут выйти на рынок через несколько лет, и уже сейчас мы можем узнать о том, где будут жить покупатели недвижимости в будущем.

Какие квартиры распространены на рынке сейчас? Как меняются предпочтения покупателей и как на это реагируют девелоперы? Какими способами достигается верное соотношение разных типов квартир в проектах? Есть ли на рынке переизбыток квартир-студий? Как подобрать наиболее подходящую планировку из представленных? Как правильная квартирография позволяет сэкономить и получить большее благодаря рациональным планировкам? На эти и другие вопросы ответит Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties.

Спикер:

Вопросы

1. Анна Карплюк:
Здравствуйте, Евгений! Спорим с мужем - что лучше обычная трешка или двушка с большой кухней-гостиной. Я за второе, но муж консерватор. Не добавите аргументов? :)

Большаков Евгений Central Properties

Мы за объединение кухни с гостиной. Мы за максимум пространства и воздуха в квартире. Это удобно, красиво, такое решение позволяет всей семье провести вечер вместе, и мама, готовящая ужин для семьи, не чувствует себя обделенной вниманием.

Поэтому в своих планировках мы отказались от кухни как отдельного помещения изначально и сделали ее пусть автономной, но все же частью гостиной. Это позволило нам «вытянуть» максимальное количество площади – у нас нет лишних перегородок, лишних дверей. Мы считаем, что такой подход позволяет использовать пространство, в которое включена кухня, в разных сценариях, по-разному его «раскладывать» в зависимости от ситуации и обстоятельств.

Более того, как показывает опыт рынка, 80% покупателей стремятся избавиться от стены, отделяющей кухню от гостиной. При стандартной планировке первое, на что смотрит человек – сможет ли он убрать лишние стены, которые позволят ему сделать пространство в будущем просторнее. Обычно ответ был отрицательный: несущая стена, убирать нельзя. Мы с самого начала решили, что у нас вопрос объединения кухни и гостиной не будет даже возникать, поскольку это решение мы предлагаем изначально. В квартире, где три спальни и большая зала вполне может быть и даже должна быть объединена с кухней, где будет собираться вся семья и вместе готовить обед, заниматься какими-то общими делами.

Кроме того, при подобной планировке удается избавиться от коридоров, которые, как мы понимаем, не являются полезной площадью – в вариантах планировки с объединенной гостиной и кухней вся без исключения площадь является используемой.

В этом можно убедиться, посмотрев на варианты планировок на сайте:

для трехкомнатного апартамента площадью 75,94 м2 http://only-fili.ru/apartments/building-H-5-477 

площадью 104,84 м2 http://only-fili.ru/apartments/building-D-4-256

 

Ну и в сентябре мы выведем в продажу апартаменты с 3я спальными, с максимальной площадью 125 кв м. Даже при такой внушительной площади мы смогли сделать минимальный объем коридоров, оцените:

2. Василий:
Добрый день! Смотрел планировки в only. Интересные, но очень уж нестандартные. Почему решили делать именно такие? Как реагируют покупатели? И можно ли их было реализовать, если бы речь шла о квартирах, а не апартаментах, а то многие жалуются, что из-за жестких требований не удаётся реализовать необычные идеи.

Большаков Евгений Central Properties

Каких-то жестко закрепленных нормативов по планировкам для апартаментов, особенно в высокобюджетном сегменте, сегодня не существует. Каждый девелопер имеет собственное представление об «оптимальности» планировок. И мы в этом вопросе не стали исключением. Несмотря на то, что мы изначально решили, что все планировки будут четко ориентироваться на СНИПы, существующие сегодня для квартир, мы даже в этих рамках реализовали небанальные решения. То есть фактически – мы использовали только те возможности «для маневра», которые дают СНИПы, но при этом вышли за рамки привычных планировочных решений, которые сложились за долгие годы существования этих СНИПов.

Вместе с архитекторами и проектировщиками мы просматривали, без преувеличения, каждый квадратный метр, сотни раз перенося на чертежах стены буквально по сантиметру. Мы моделировали каждую планировку с расчетом на перспективу. Каждую рассматривали с позиции того, что жизнь жителей апартамента неминуемо будет меняться, и как к этим переменам будет и сможет приспосабливаться их жилое пространство: что будет, если появится детская кроватка, что можно сделать, если нужно поставить дополнительное спальное место и т.д. В итоге мы остановились на 19 вариантах планировочных решений. Их отличает разное расположение комнат – спален, санузлов, гардеробных и объединяет отсутствие кухни как отдельного «выгороженного» помещения и минимум коридоров. В своих планировках мы «изжили» этот формат практически полностью, поскольку убеждены, что коридоры – это потеря площади практически в 100% случаев. Если у нас и есть какие-то холлы, то они очень небольшие и очень немногочисленные.

Но при этом мы пошли довольно нестандартным пока для российского рынка жилья путем. «Подсчет» комнат в нашем проекте ведется по европейскому принципу, то есть, по количеству спален. Скажем, однокомнатный апартамент в ONLY – это отдельная изолированная комната под спальню плюс гостиная-кухня. То есть, по российским стандартам, это уже «двушка». Думаю, что таких предложений на столичном рынке апартаментов сегодня просто нет и, можно сказать, что в некотором роде, мы совершили маленькую революцию.

Судя по тому, как идут продажи у нас в квартале, покупатели наш взгляд на планировки разделяют.

Самая популярная планировка в линейке однокомнатных апартаментов (спальня + гостиная, совмещенная с кухней) – площадью 41,2 кв. м. Покупатели выбирают этот вариант в первую очередь из-за вида, который открывается из окон – вид на набережную Москвы-рекии наМосква-Сити.

Что же касается, планировочных решений, явные преимущества этого варианта – в спальне выделено собственное место под гардероб и сделан собственный санузел. Это еще одна составляющая европейского подхода в планировке – при главной спальне должна быть собственная ванная комната, чтобы не нужно было куда-то выходить (ensuitebedroom). При этом в таком апартаменте есть еще один – гостевой – санузел в коридоре, здесь же есть ниша под гардероб.

Двухкомнатные апартаменты, (две спальни плюс гостиная с кухней), выбирают в основном семьи с детьми. Семьи с малышами, как правило, выбирают вариант, в котором детская спальня расположена рядом с родительской, через стену. Семьи с детьми-подростками предпочитают вариант, в котором спальни разделены гостиной. При этом в обоих случаях родительская спальня имеет собственную ванную комнату со входом из спальни и гардеробную.

Среди трёхкомнатных апартаментов лидер по популярности и «вишенка на нашем торте» - апартамент, в котором большая родительская спальня с большим гардеробом + французский балкон +ванная комната с окном и видом на реку - лежишь в пене и смотришь в окно. Словом, получилась спальня – практичная и романтичная одновременно. Еще один плюс этой планировки в просторной гостиной, совмещенной с кухней: общая площадь этой части апартамента - 31 кв. м.

3. Зинаида:
Скажите, пожалуйста, какая планировка студии до 25-30 кв.м лучше - длинная или квадратная? Кажется, что длинную проще зонировать, но очень эти пеналы неуютные.

Большаков Евгений Central Properties

Самым лучшим вариантом будет торцевая студия – у нас такие есть в корпусе В. В ней есть 2 окна. http://only-fili.ru/apartments/building-B-12-88

В случае с 2 окнами прямоугольную студию можно хорошо зонировать, но и в квадратной будет много света и, следовательно, пространство более утилитарно.

Для относительно вытянутой студии вариант зонирования может быть таким: http://only-fili.ru/apartments/building-C-10-190

Она в реальном размере представлена у нас в шоу-руме в офисе продаж. Приезжайте и посмотрите вживую )

4. Black cat:
Работаю в девелоперской компании в Питере. Наши маркетологи хотят позиционировать СТУДИЮ как квартиру для молодых СЕМЕЙ! Мне кажется это полным бредом и вообще по Шувалову. Как в Москве с этим? Для кого, на ваш взгляд, должны предназначаться студии? И не пора ли вообще их сокращать?

Большаков Евгений Central Properties

Да, студии, это в некотором смысле компромиссный вариант. Основное ограничение, которое есть в Москве, это финансы. Судя по нашим наблюдениям, молодые семьи покупают студии именно как некий промежуточный вариант – первое собственное жилье, на базе которого потом будут строиться планы по его укрупнению. Понятно, что даже в таких немаленьких (29 кв. м) студиях, как в нашем квартале, молодой семье будет сложно жить долгое время. Появятся дети, понадобится няня или бабушка, а значит, понадобится и дополнительная площадь. Да и даже в тех случаях, когда увеличение семьи не входит в ближайшие планы, каждому члену семьи все равно нужно какое личное пространство, наличие которого, как говорят психологи, просто необходимо каждому из нас для того, чтобы строить здоровые отношения.

Зато студия – отличный вариант для бизнесменов, которые в Москве бывают наездами, по делам. Для них этот формат – вариант комфортный и вполне выгодный. Мало того, что есть собственное место, где всегда можно остановиться, не опасаясь, что не будет мест, попадется не тот номер, так еще и вполне выгодная инвестиция в собственную столичную недвижимость.

И еще один оптимальный житель студий, как опять же показывает наша практика, - студенты, которых родители готовы «отпустить в свободное плаванье».

Что касается сокращения такого предложения, то проводить какое-то искусственное регулирование нет смысла, да и не получится. Рынок сам позаботится об этом – не будет спроса, уменьшится и предложение. Но не думаю, что на московском рынке это произойдет в ближайшее время. Такая студия, как наша - расположенная в пределах старой Москвы, с отделкой и по цене 200 тысяч рублей за квадратный метр – продукт во всех отношениях выгодный – в нее можно сразу въехать, не тратя время на ремонт, в ней удобно жить – до центра всего 15 минут, вокруг парки и всевозможные развлечения, она всегда ликвидна – устойчивый спрос мы наблюдаем весь год с момента открытия продаж.

5. Редакция www.irn.ru:

Евгений, добрый день! Есть несколько вопросов:

1) Как в квартале ONLY распределяются квартиры разных типов (в долях от общего числа квартир в проекте)?

2) По возможности также приведите такое распределение по продажам. Какие квартиры самые востребованные?

3) На пресс-конференции вы как-то говорили, что покупатели вас удивили тем, что студии пользуются меньшим спросом, чем вы ожидали, а активнее покупаются другие планировки. Можете поделиться какими-то цифрами по этому поводу? И что вы делаете, чтобы поддержать спрос на студии?

Большаков Евгений Central Properties

1) Как в квартале ONLY распределяются квартиры разных типов (в долях от общего числа квартир в проекте)?
Студии – 13%, 1-к – 30%, 2-к – 47%, 3-к – 10%


2) По возможности также приведите такое распределение по продажам. Какие квартиры самые востребованные?
Пожалуйста:

3) На пресс-конференции вы как-то говорили, что покупатели вас удивили тем, что студии пользуются меньшим спросом, чем вы ожидали, а активнее покупаются другие планировки. Можете поделиться какими-то цифрами по этому поводу? И что вы делаете, чтобы поддержать спрос на студии?

У нас есть уникальные по-своему студии, у них два окна и площадь 45 м2. Часть из них превратили их в более «ходовой» товар - в апартаменты с 1 спальней. Другая часть торцевых студий с большой площадью и двумя окнами, настолько хороши в планировке, что мы уверены, что они продадутся быстро..

На другую часть студий мы сделали хорошее ценовое предложение и дополнительно предлагаем отделку Platinum в подарок (паркетная доска, керамогранит в ванных и сантехника Hansgrohe).

6. Антон Корновский:
Хорошо ли покупаются с отделкой и частичной меблировкой, как у вас? Почему вообще решили делать так – все же достаточно новый и рискованный продукт для вашего сегмента.

Большаков Евгений Central Properties

Начнем с цифр. За год, прошедший с того момента, как мы открыли продажи в квартале ONLY, реализовано 432 апартамента или 47 % от общего объема. Это 24 тысяч квадратных метров. Для сегмента, в котором работаем мы – жилая недвижимость бизнес-класса – это более чем показательная цифра. Тем более сейчас, когда рынок чувствует себя, мягко говоря, довольно неспокойно. И готовая отделка плюс кухня, укомплектованная мебельным гарнитуром и бытовой техникой, как показывает наше общение с будущими жителями ONLY, один из тех решающих доводов, который влияет на принятие решения о покупке.

Совершенно очевидно, что покупатель бизнес-класса стал гораздо прагматичнее. Жилью со свободной планировкой и голыми стенами, а также перспективе жить пару лет в состоянии ремонта он предпочитает готовые решения - в нашем случае апартаменты ONLY, в которые, получив ключи, он может сразу же въехать, расставить мебель по своему вкусу и справлять новоселье.

Что касается нашего решения сделать ставку на такое решение. В нашем портфеле квартал ONLY – первый жилой проект, поэтому, планируя выход на рынок, мы строили свои прогнозы и ожидания не столько на статистике по этому сегменту недвижимости (хотя, безусловно, все цифры и показатели рынка мы внимательно анализировали), сколько на качестве самого продукта.

В ситуации, когда на рынке представлено более 1 млн кв. метров апартаментов (по данным ФРС), да еще на фоне сложившейся экономической ситуации, наивно бы было полагаться только на потенциальный спрос и некий дефицит предложения. Мы ставили на четко определенного нами покупателя - способного купить жилье в пределах старой Москвы (наш проект находится возле Филевского парка) и подходящего к этому вопросу рационально. На покупателя, который, с одной стороны, хочет получить качественный продукт и готов за него платить, а с другой, принципиально не хочет переплачивать за ненужные ему дополнительные «опции», которыми он будет пользоваться крайне редко, а то и вовсе не нуждается в них – архитектурные излишества и т.п.

И как показывает практика, мы не ошиблись в своих расчетах. Наш покупатель (а сегодня, спустя год мы продали уже более половины общего объема) в подавляющем большинстве приобретает апартаменты для себя и хочет въехать в новое жилье, не тратя дополнительно времени и денег на ремонт.

Это, к слову, показал и опрос, который мы проводили вместе с порталом IRN в конце прошлого года. Почти 70% участников опроса из вариантов «квартира без отделки» и «квартира с отделкой» выбрали последний вариант. Без малого 40% из них мотивировали свой выбор желанием сразу заехать и жить в своем новом доме. Еще 20% сказали, что купят с отделкой, потому что понимают, что у девелопера гораздо больше финансовых и профессиональных возможностей сделать это качественнее и при этом дешевле. И еще 10% выступили за отделку, потому что квартира с отделкой избавляет от необходимости жить в бесконечном «соседском ремонте» - просыпаться от работающих у соседей дрелей и перфораторов, ездить в лифте, в котором перевозят строительные материалы, наблюдать, как общественные зоны – холлы, коридоры, входные группы – теряют вид и качество.

7. Ольга:
Здравствуйте! Смотрю сейчас квартиры, в идеале хочется т.н. евро-трешку (две спальни и кухня-гостиная). Если честно ONLY не рассматривала, т.к. апартаменты. Но хотела бы с вами посоветоваться, если вы не против. Хочется купить на достаточно высокой стадии готовности. Но во многих проектах ближе к концу стройки остается очень маленький выбор таких квартир. Когда оптимально покупать такую квартиру – чтобы еще остался хороший ассортимент, но снизить риски ранних стадий стройки? Как быстро евро-трешки вымываются с рынка? Можно на вашем примере и/или в целом наблюдения по рынку.

Большаков Евгений Central Properties

На мой взгляд, оптимально покупать квартиру ровно посередине заявленного срока. Потому что на старте продаж выше риски проекта, а во второй половине, когда покупатель видит, что 50% продалось – это индикатор того, что с проектом все хорошо, и в этот момент цены уже возрастают, соответственно с финансовой точки зрения покупка становится более дорогой.

По планировкам же – сейчас мы наблюдаем последствия возникновения в 2013-2014 годах периода финансовых сложностей в России. Именно тогда все девелоперы, проекты которых сейчас предлагаются на рынке, начали сокращать площади, это предложение пользовалось спросом. Но в итоге сегодня евротрешек хорошей планировки и хорошей площади представлено очень мало, а спрос на них начал расти – поэтому наблюдается дисбаланс и очень быстрое вымывание таких квартир.

То есть в целом, менее рискованно брать в середине проекта, но, стоит поторопиться, потому что их мало в Москве и они вымываются очень быстро.

Например, у нас из 90 шт их осталось 40 и то, только потому, что 30 из них находятся в корпусе, который начнет продаваться в середине сентября.

8. Наталья Чумичева:
Подумываем с мужем о покупке квартиры. Сейчас хочется пусть меньше комнат, но больше пространства. Т.е. в идеале студию, но не маленькую, а просторную, метров на 40 хотя бы. Но по идее в течение 3-5 лет вполне может произойти пополнение в семействе. Стоит ли в этом случае выбирать вариант со студией? Или лучше сразу присмотреться к более тесной, но двушке? Или потом поменять квартиру? Или пока вообще не покупать, продолжать снимать, а покупать уже когда точно будет в планах ребенок?

Большаков Евгений Central Properties

По нашему мнению, лучше смотреть сразу чуть более тесную, но двушку, ориентируясь в первую очередь не столько на площадь, сколько на функциональные зоны. Это даст возможность не решать «экстренным» порядком вопрос приобретения жилья с появлением ребенка. Если окажется, что пространства для увеличившейся семьи все-таки недостаточно, подобрать вариант большей площади, но аналогичной планировки (грубо говоря поменять маленькую двушку на большую) легче и финансово выгоднее, чем поменять однушку на двушку или купить новую квартиру.

Например у нас самые популярные апартаменты с одной спальней М1 http://only-fili.ru/apartments/filter?layoutPk=%5B8%5D. В них есть все необходимые зоны, нет не используемого пространства, а небольшая общая площадь по стоимости сравнима со студией.

9. Алексей:
На конференции «Второе дыхание рынка недвижимости» в апреле один из спикеров делал доклад по соотношению долей квартир разных типов в предложении и в реальных продажах. Удивило, что у некоторых все прямо точно совпадает. Скажем, задумали 40% однушек, 30% двушек, 30% трешек – и к моменту, когда распродано 60% квартир, пропорции по продажам такие же. А у кого-то сильный перекос и видно, что одни квартиры продаются намного хуже других. Причем, в разных проектах эти пропорции разные. Как добиться правильного распределения и угадать, что будет востребовано в большей, а что в меньшей степени? И что делать, если распределение спроса не соответствует ожиданиям? Регулировать его скидками?

Большаков Евгений Central Properties

Всегда есть два фактора.

Первый – это опыт девелопера и правильное предварительное планирование. Конечно, планирование и составление прогноза требует скрупулезного анализа предложения и вымывания отдельных категорий планировок в своем классе и локации. Но даже самый точный прогноз корректируется реальными «жизненными» обстоятельствами, возникающими в ходе реализации проекта. Это могут быть и общие для страны/города финансовые изменения, и появление избытка / недостатка предложения определенного вида у конкурентов с выводом на рынок новых объектов и множество других причин.

Поэтому на этапе реализации проекта важен также второй фактор – грамотное управление процессом продаж.

Живой и правильный процесс – это ежедневный мониторинг того, как реализуется микс представленных планировок. Такой мониторинг дает возможность при необходимости оперативно регулировать скорость вымывания отдельных планировок ценой, акциями, условиями для брокеров.

10. Елена:
Здравствуйте! В анонсе конференции зацепился глаз за вот эту мысль: «Квартирография разрабатывается на ранних стадиях проектирования домов. То есть по сути девелоперы задают планировки, которые могут выйти на рынок через несколько лет». Действительно, это же нужно знать и понимать демографические процессы, учитывать, какое поколение станет активным на тот момент и что какое жилье им будет нужно. Каков вообще горизонт планирования в этом плане? За сколько времени до вывода проекта на рынок вы делали квартирграфию? Как вы просчитывали, что будет популярно у будущих покупателей? Были ли ошибки и как вы с ними поступили? Просчитываете ли уже сейчас, что будет пользоваться спросом в ваших будущих проектах? Если да, то каков ваш прогноз?

Большаков Евгений Central Properties

Мы исходили из того, что невозможно строить одновременно для всех жителей, которые будут определять демографическую ситуацию в будущем. Еще при проектировании должна закладываться стратегическая бренд-платформа под проект, она определяет, кто именно наш покупатель, состав его семьи, доход, жизненные ценности и устремления. И только для этой категории – именно нашей аудитории, мы делаем продукт.

В нашем случае - когда покупатель говорит, что ему не нужна отделка, поскольку он хочет проявить творчество в оформлении собственного жилья, мы просто рекомендуем ему рассмотреть проекты наших конкурентов, которые предлагают жилье без отделки. Но при этом мы абсолютно уверены, что 930 семей, которые не хотят жить в ремонте, к нам придут.

Работа с квартирографией идет с момента создания первой финансовой модели, за пару лет до старта продаж, и конечно она может несколько корректироваться даже на этапе продаж по итогам текущего мониторинга вымывания определенных планировок. В некоторых случаях мы делали оперативные изменения – на уровне изменения открытия дверей, расположения входов в ванную, изменения комнатности.

Прогноз конечно просчитываем, но пока хотелось бы его оставить нашей коммерческой тайной ))

Единственное что могу сказать определенно – мы не планируем больше строить студий.

11. Сергей Романчук:
Можно ли сказать, что квартиры-студии более популярны в формате апартаментов, а не квартир? Ну, потому что это жилье больше для бизнесменов, чем для семей и т.п. Или одинаково?
 
Большаков Евгений Central Properties

По моему мнению, нет. В целом, повторюсь, студии это некий компромиссный вариант, драйвером продаж которого является только их низкая стоимость. Покупатель в большинстве случаев, это либо семейный человек, либо планирующий завести семью. И ему нужна хотя бы одна спальня в дополнение к кухне-гостиной.

12. Иван, Мосгосэкспертиза:
Куда уходят балконы и насколько они актуальны на сегодняшний день? Очень непрезентабельно смотрятся длинные коридоры (на примере отдельных проектов современных застройщиков), похоже на гостиницу. Сохранится ли тенденция длинных внеквартирных коридоров? Зачем планировать квартирографию, если можно отдать на откуп собственника планирование своей квартиры?

Большаков Евгений Central Properties

Честно говоря, сам я очень люблю балконы. Но не всегда их возможно и нужно строить с точки зрения эстетики будущей архитектуры здания. К сожалению, как показывает опыт, часто россияне так увлекаются самостоятельным застеклением балконов и лоджий, что порой, внешний вид здания просто, мягко говоря, меняется до неузнаваемости, если не сказать больше. Чтобы избежать этого, девелоперам приходится либо делать сразу единообразное застекление, либо делать французские и сразу давать кладовую покупателю, как мы и поступили.

Что касается «внеквартирных» коридоров, на мой взгляд, да, тенденция сохранится. Для покупателя это вопрос эстетики – кому-то нравится, а кому-то не нравится. А для девелопера многое зависит от посадки здания на конкретный участок земли. В башне коридоров не будет, но в длинном доме они могут появится. Девелопер же каждый раз взвешивает на весах запланированной маржи, за которую готов строить, стоимость дополнительных подъездов. Еще один подъезд – это еще одна пожарная лестница, дублирование инженерных систем, еще один, а то и два (плюс грузовой) лифт и т.д и т.п. Все это влияет на конечную стоимость квадратного метра для покупателя. По совокупности всех этих факторов и принимается решение – какая планировка целесообразна для экономики проекта, будут покупать в конкретно этой локации по такой цене или нет.

Ну, и по поводу того, чтобы отдать планирование своей квартиры покупателю.

Именно так рассуждают «ленивые» застройщики. Вспомним историю и посмотрим на зарубежный опыт. Только после перестройки на российском рынке появилась «свободная планировка», которая подавалась как «свобода от убогих советских планировочных решений». Для постсоветского человека это было что-то новое и на тот момент оказывалось оправданным, так как постсоветские ДСК не могли обеспечить достойное качество и материалы отделки, да еще и в плохих советских планировках.

Если же посмотреть на западный опыт, на развитых рынках, которые давно прошли путь, на который мы встали чуть больше 20 лет назад, все с точностью до наоборот. Жилье, которое человек покупает сам и для себя, вы не сможете купить без отделки. Все продается с готовой чистовой отделкой. Дом сразу начинает жить полной жизнью, без ремонта годами и звуков перфораторов за стеной тоже годами, без обшарпанных лифтов и холлов, в которых возят и носят строительные материалы.

Мы посчитали, что планирование квартирографии может быть интересно, в первую очередь, самим жильцам, то есть сделали предложение (от которого, по нашему мнению, сложно отказаться)) для тех, кому близок максимально рациональный подход.

Стоимость квадратного метра в нашем проекте, в среднем, составляет порядка 200 000 рублей за кв. м. Сегодня это довольно привлекательная для московского рынка цена. Но в отличие от большинства предложений в нашем проекте покупатель за эти деньги получает не только квадратные метры, но и полную отделку всех помещений и даже оборудование кухни и ванной комнаты. И при этом экономит порядка 4 млн рублей.

Арифметика здесь такая. Возьмем апартамент со свободной планировкой и без отделки площадью 50 кв. м. Даже по среднерыночным расценкам, стоимость самостоятельного ремонта и комплектации такого жилья сегодня обойдется его собственнику как минимум в 2 млн. рублей или 40 тысяч рублей за каждый квадратный метр. При этом, 5-10% площади, за которую покупатель заплатил как за полезную, в апартаментах свободной планировки заберут межкомнатные стены. В ONLY мы предлагаем готовые планировки. Покупатель приобретает у нас только «чистую» площадь и тем самым уже экономит порядка 1 млн. рублей, не оплачивая метры, на которых возведены стены. Кроме того, все наши апартаменты сдаются уже с готовой кухней и кухонной техникой – духовым шкафом, варочной панелью, вытяжкой, посудомоечной машиной, холодильником и даже микроволновкой. Цена кухни такой комплектации сегодня составляет в среднем 500 тысяч рублей. При самостоятельном ремонте для владельца они станут дополнительными затратами. Наш покупатель от этих трат избавлен. Как и избавлен он от необходимости платить за аренду квартиры в то время (а это примерно 6 месяцев), пока в купленных им апартаментах идет ремонт. А это еще порядка 200 тысяч рублей.

Так что экономия 4 млн рублей при покупке 2-комнатного апартамента – это умная экономия от ONLY, а не прямая скидка, которая, кстати, сразу была заложена застройщиком в стоимость квадратного метра.

13. Любовь Самойлова:
Здравствуйте, Евгений! Почему во многих проектах девелоперы до сих пор не предлагают кухни-гостиные? Понятно, что оно не всем подходит. Но смотрела много ЖК, во многих их в принципе нет. Вроде все ок – и цена, и локация, но квартиры какие-то устаревшие.

Большаков Евгений Central Properties

Хороший вопрос, Любовь, спасибо! Ответ простой и как раз в слове «устаревшие». Строительство и девелоперская среда очень «инертные» в плане нового и изменений. Цикл проекта 4-5 лет, за двадцать с лишним лет капитализма в России этих циклов было немного. Поэтому строят как привыкли. А проектировщики – как они привыкли и как их научили, в чем они сами живут и что они видят вокруг, приходя в гости. Но мы решили опереться на западный опыт, где как раз кухни-гостиные распространены – это место, где собирается вся семья, гости, где много места и для совместного отдыха и для еды за одним столом. И, как показало время, сделали правильный выбор. Наши покупатели часто отмечают именно этот момент в планировке как довод в пользу покупки.

14. Катерина:
Если денег хватает только на студию – стоит ли влезать в ипотеку или купить студию, а потом накопить и разменять ее на большую квартиру? Хорошо ли студии продаются на вторичном рынке?

Большаков Евгений Central Properties

Это, безусловно, очень индивидуально. Многое зависит от расположения, статуса проекта и т.д. Вопрос по продажам на вторичном рынке скорее стоит задавать брокерам.

По моим ощущениям, в последние 3-4 года на рынок вышло очень большое количество проектов со студиями и, судя по тому, что не у всех они хорошо продаются, есть затоваривание на первичном рынке, и, как следствие, дальше будет и на вторичном. Но за точной информацией конечно необходимо обращаться к специалистам по таким продажам.

На уровне общей логики я бы сказал, что, если возникает вопрос, что выбрать - студию или квартиру с одной спальней и кухней-гостиной, второй вариант конечно удобнее. При разнице в цене чуть больше 1,5 млн и общей ситуации на вторичном рынке, возможно более рациональным будет воспользоваться ипотекой. У нас на сайте у каждого апартамента есть расчет затрат на ипотечный кредит. Но повторюсь, решение лучше принимать после консультации с риэлтором, работающем на рынке вторичного жилья.

15. Олег:
Как вы смотрите на будущее сегмента апартаментов? Ваши следующие проекты будут квартирами или апартаментами? И кто основная аудитория апартов, отличается ли она от квартир?

Большаков Евгений Central Properties

По большому счету те, что сейчас реализуются, возможно, будет последними. Город приостановил выдачу ГПЗУ на апартаменты, скорее всего, это связано с тем, что заканчивается социальная инфраструктура, которой можно было пользоваться собственникам апартаментов. Город хочет, чтобы строились новые сады и школы, что логично. В нашем районе всего этого хватает, в том числе и поэтому нам позволили строить апартаменты. Это не касается точечных проектов в центре города. Их покупателям достаточно денег и на частную школу, и на частный детский сад. Чаще всего это редевелопмент старого здания завода/института и т.п.

16. Евгения, дизайнер интерьеров:
Добрый день! Сейчас многие предлагают дополнительные кладовки, аргументируя это тем, что метр в них стоит дешевле, чем в квартирах. Мол, лучше купить кладовку на 6 кв.м и квартиру поменьше, чем квартиру, в которой выделять место под кладовку. Какова ваша точка зрения? И не является ли это просто способов скомпенсировать плохие планировки без возможности создания мест для хранения?

Большаков Евгений Central Properties

Лично я бы выбрал вынесенную из квартиры кладовую. На каком этаже – самом верхнем или, напротив, на минусовом, решать покупателю. Келлер площадью 6 кв. м на 16 этаже и 6 кв. м на минус 1-м будут стоить разные деньги как для застройщика, так и для покупателя. Ну и шины, и сноуборды удобнее носить до машины с уровня подземного паркинга, зато, скажем, зимние вещи хранить наверху практичнее.

А вообще, выбирать новое жилье нужно только в проектах с хорошими планировками :) Если девелопер подумал о них, есть шанс, что он продумал и остальные важные вопросы.

17. Наталия:
За какими квартирами и форматами будущее?

Большаков Евгений Central Properties

На мой взгляд, конкретный ответ на этот вопрос, который точно попадет «в яблочко», дать невозможно. Всегда есть многообразие планировочных решений в одном проекте, хороший девелопер старается спроектировать разные типы, удовлетворяя разные сценарии использования помещений будущими жильцами. Постирочные, кладовые, террасы, кухни-гостиные, гостевые санузлы, раздвижные перегородки, эксплуатируемые кровли – все это тенденции, которые есть сейчас, которые нужно внедрять и за которыми придет покупатель. Смотрите на ONLY – большая часть из них у нас реализована.

18. Сергей:
Вопрос, в общем-то, не новый, но по-прежнему актуальный. Насколько критичным для покупателей, по вашим наблюдениям, является статус жилья – квартира или апартаменты? Насколько затратно в будущем обслуживание обоих форматов? 

Большаков Евгений Central Properties

По нашим наблюдениям, покупатель, приобретающий жилую недвижимость в высокобюджетном сегменте – бизнес-класс и выше, перестал видеть разницу между апартаментами и квартирами, и рассматривает их как единое предложение рынка. Когда проектов с апартаментами было на рынке, условно говоря, десять штук, можно было испытывать какие-то сомнения, опасения. Теперь миллионы квадратных метров введены с таким статусом и принадлежат людям и апартаменты воспринимаются как вполне полноценная жилая недвижимость. Споры о том, что же это такое, завершились, опасения по поводу юридического статуса и того, каким образом этот формат будет реализован в действительности, тоже, в общем-то, уже развеяны.

Что касается затрат на содержание, по нашим расчетам, которые мы сделали по каждому варианту апартаментов квартала ONLY, в зависимости от площади ежемесячный платеж составит от 3450 рублей (студия, 29 кв. м) до 10 248 рублей за апартамент площадью 105 кв. м. Эти суммы складываются из оплаты услуг управляющей компании, которая полностью отвечает за обслуживание здания, инженерных систем, уборку и безопасность квартала, а также коммунальные платежи.

Кстати, расчет затрат на содержание апартаментов можно посмотреть на нашем сайте, для этого создан специальный раздел: http://only-fili.ru/my-expenses

Подробный расчет представлен для каждого апартамента. При этом, помимо услуг по эксплуатации зданий, инженерных сетей, безопасности и клинингу в него также включены еще и затраты на налог на имущество. Дополнительно, к слову, есть и возможность рассчитать ипотеку в режиме онлайн.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 3 / 6 / 8944
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 24 метров. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 До 30.12 акция "Дед мороз приходит дважды" - двойная скидка! Успевайте! 17 км от МКАД Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 26-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты площадью 34-104 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте